공공주택 특별법 일부개정법률안

-  -

-  -

(김상희의원 대표발의)

의 안 번 호	15647		발의연월일 : 2022. 5. 18. 발 의 자 : 김상희ㆍ김두관ㆍ김철민 민병덕ㆍ윤준병ㆍ정태호 정필모ㆍ최기상ㆍ최혜영 한정애 의원(10인)

제안이유 및 주요내용

현행법은 공공주택사업자가 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택에 대하여 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에 우선 분양전환 자격, 분양전환의 방법·절차 등에 관한 사항을 규정하고 있음.

이러한 공공건설임대주택의 우선 분양전환 제도가 내집 마련을 계획하는 임차인의 주거안정에 기여할 수 있으려면 해당 임대주택이 분양전환할 당시 시세보다 낮은 가격으로 분양전환 가격이 산정되어야 하고 주택의 유지·보수 등 관리가 잘 이루어진 상태로 분양되어야 하며 그 분양전환 절차 또한 투명하고 예측가능하게 운영될 필요성이 있음. 또한 분양전환 가격의 정확한 산정을 위한 재평가와 잘못된 감정에 대한 처벌 등 제도 개선이 필요함.

이에 우선 분양전환 자격·가격·시기 등을 포함한 우선 분양전환 계획을 임차인과 임차인대표회의에 통보하도록 절차를 개선하고, 우선 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액을 초과하지 아니하는 범위 내에서 정하되 구체적인 산정기준은 국토교통부령으로 정하도록 하며, 감정평가에 대한 이의신청 시 재평가 횟수를 현행보다 늘리되 잘못된 감정에 대한 처벌을 규정하고, 공공주택사업자는 우선 분양전환 전에 임차인 또는 임차인대표회의가 추천하는 안전진단기관에 의뢰하여 공공건설임대주택에 대한 하자진단을 실시하며 그 진단결과를 분양전환 가격에 반영할 수 있도록 하는 등 관련 제도의 미비점을 보완하려는 것임(안 제50조의3제2항, 제50조의3제4항 ·제5항 신설 등).

법률  제        호

-  -

공공주택 특별법 일부개정법률안

공공주택 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제50조의3제2항 전단 중 “임차인에게”를 “임차인과 임차인대표회의(임차인대표회의가 구성된 경우로 한정한다)에”로, “우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항”을 “우선 분양전환 가격, 우선 분양전환의 시기 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 포함한 우선 분양전환 계획”으로 하고, 같은 조 제4항부터 제6항까지를 각각 제6항부터 제8항까지로 하며, 같은 조에 제4항 및 제5항을 각각 다음과 같이 신설하고, 같은 조 제7항(종전의 제5항) 본문 중 “제1항”을 “제4항”으로, “제4항”을 “제6항”으로 하며, 같은 조 제7항(종전의 제5항) 단서를 다음과 같이 하고, 같은 조 제8항(종전의 제6항) 중 “제5항에도”를 “제7항에도”로, “제4항”을 “제6항”으로, “제5항에”를 “제7항에”로 하며, 같은 조에 제9항부터 제12항까지를 각각 다음과 같이 신설한다.

④ 제1항에 따라 우선 분양전환하는 경우 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액을 초과하지 아니하는 범위 내에서 정하되, 구체적인 산정기준은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 분양전환 가격의 산정기준은 공공건설임대주택의 임대의무기간에 상관없이 동일하게 적용하여야 한다.

⑤ 우선 분양전환에 응하려는 임차인이 제4항에 따라 산정된 분양전환 가격에 해당하는 금액(이하 이 조에서 “우선 분양전환금”이라 한다)을 납부할 때에는 분할하여 납부할 수 있다. 이 경우 우선 분양전환금 분할납부의 기준·방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

다만, 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 감정평가에 대하여 관계 법령을 위반하여 평가가 이루어지거나 부당하게 평가되었다고 인정되어 이의신청을 하는 경우에는 시장·군수·구청장은 세 차례에 한정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 재평가하게 할 수 있다. 이 경우 재평가에 관한 비용은 공공주택사업자가 부담하되 책임있는 자에게 그 비용을 구상할 수 있다.

⑨ 제4항에 따른 우선 분양전환 가격 또는 제6항에 따른 매각 가격을 산정하는 감정평가법인은 고의 또는 중대한 과실로 감정평가를 잘못하여서는 아니 된다.

⑩ 공공주택사업자는 제2항에 따라 우선 분양전환 계획을 통보하기 6개월 전에 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 안전진단기관 중 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 추천한 안전진단기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 하자진단을 실시하고 보수책임이 있는 하자의 유무에 관한 하자진단 결과를 해당 주택의 임차인에게 통보하여야 한다.

⑪ 공공주택사업자는 제10항에 따른 하자진단 결과 보수책임이 있는 하자가 있음에도 불구하고 해당 하자가 보수되지 아니한 경우에는 제4항에 따른 분양전환 가격을 산정할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 반영하여야 한다.

⑫ 제10항에 따른 하자진단의 절차 및 비용부담, 안전진단 기준 및 하자진단 결과 통보 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제57조제5항 중 “제49조의5제7항 및 제49조의10제7항에 따라 준용되는 「주택법」 제57조의3제4항을 위반하여 정보 또는 자료를 사용·제공 또는 누설한 사람은”을 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는”으로 하고, 같은 항에 각 호를 다음과 같이 신설한다.

1. 제49조의5제7항 및 제49조의10제7항에 따라 준용되는 「주택법」 제57조의3제4항을 위반하여 정보 또는 자료를 사용·제공 또는 누설한 사람

2. 제50조의3제9항을 위반하여 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 한 자

제60조제1항 본문 중 “제50조의3제4항”을 “제50조의3제6항”으로 하고, 같은 항 단서 중 “제50조의3제6항”을 “제50조의3제8항”으로 한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(공공건설임대주택의 우선 분양전환에 관한 적용례) 제50조의3제4항·제5항·제7항 및 제9항부터 제11항까지의 개정규정은 이 법 시행 이전 같은 조 제5항에 따라 감정평가가 시행되지 아니한 경우부터 적용한다.

제3조(공공주택사업자가 아닌 자의 공공건설임대주택에 대한 우선 분양전환 등에 관한 적용례) 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에도 불구하고 제50조의3 및 제57조의 개정규정은 이 법 시행 이후 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용한다. 이 경우 “공공주택사업자”는 “임대사업자”로 본다.

신·구조문대비표

현 행	개 정 안
제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① (생 략)	제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① (현행과 같음)
② 공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다.	② --------------------------------------------------------------임차인과 임차인대표회의(임차인대표회의가 구성된 경우로 한정한다)에----------------------------------우선 분양전환 가격, 우선 분양전환의 시기 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 포함한 우선 분양전환 계획-----------------------------------. -------------------------------------------------------------------------.
③ (생 략)	③ (현행과 같음)
<신 설>	④ 제1항에 따라 우선 분양전환하는 경우 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액을 초과하지 아니하는 범위 내에서 정하되, 구체적인 산정기준은 국토교통부령으로 정한다. 이 경우 분양전환 가격의 산정기준은 공공건설임대주택의 임대의무기간에 상관없이 동일하게 적용하여야 한다.
<신 설>	⑤ 우선 분양전환에 응하려는 임차인이 제4항에 따라 산정된 분양전환 가격에 해당하는 금액(이하 이 조에서 “우선 분양전환금”이라 한다)을 납부할 때에는 분할하여 납부할 수 있다. 이 경우 우선 분양전환금 분할납부의 기준·방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
④ (생 략)	⑥ (현행 제4항과 같음)
⑤ 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장·군수·구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다.	⑦ 제4항----------------------------제6항-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. 다만, 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 감정평가에 대하여 관계 법령을 위반하여 평가가 이루어지거나 부당하게 평가되었다고 인정되어 이의신청을 하는 경우에는 시장·군수·구청장은 세 차례에 한정하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 재평가하게 할 수 있다. 이 경우 재평가에 관한 비용은 공공주택사업자가 부담하되 책임있는 자에게 그 비용을 구상할 수 있다.
⑥ 공공주택사업자는 제5항에도 불구하고 제4항에 따라 제3자에게 공공건설임대주택을 매각하려는 경우 그 매각 시점이 제5항에 따른 감정평가가 완료된 날부터 1년이 지난 때에는 같은 항에 따라 매각가격을 재산정할 수 있다.	⑧ ----------------제7항에도---------제6항-----------------------------------------------------------제7항에--------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	⑨ 제4항에 따른 우선 분양전환 가격 또는 제6항에 따른 매각 가격을 산정하는 감정평가법인은 고의 또는 중대한 과실로 감정평가를 잘못하여서는 아니 된다.
<신 설>	⑩ 공공주택사업자는 제2항에 따라 우선 분양전환 계획을 통보하기 6개월 전에 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 안전진단기관 중 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 추천한 안전진단기관에 의뢰하여 해당 주택에 대한 하자진단을 실시하고 보수책임이 있는 하자의 유무에 관한 하자진단 결과를 해당 주택의 임차인에게 통보하여야 한다.
<신 설>	⑪ 공공주택사업자는 제10항에 따른 하자진단 결과 보수책임이 있는 하자가 있음에도 불구하고 해당 하자가 보수되지 아니한 경우에는 제4항에 따른 분양전환 가격을 산정할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 반영하여야 한다.
<신 설>	⑫ 제10항에 따른 하자진단의 절차 및 비용부담, 안전진단 기준 및 하자진단 결과 통보 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제57조(벌칙) ① ∼ ④ (생 략)	제57조(벌칙) ① ∼ ④ (현행과 같음)
⑤ 제49조의5제7항 및 제49조의10제7항에 따라 준용되는 「주택법」 제57조의3제4항을 위반하여 정보 또는 자료를 사용·제공 또는 누설한 사람은 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다.	⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	1. 제49조의5제7항 및 제49조의10제7항에 따라 준용되는 「주택법」 제57조의3제4항을 위반하여 정보 또는 자료를 사용·제공 또는 누설한 사람
<신 설>	2. 제50조의3제9항을 위반하여 고의나 중대한 과실로 잘못된 감정평가를 한 자
⑥ (생 략)	⑥ (현행과 같음)
제60조(과태료) ① 제50조의3제4항을 위반하여 같은 조 제2항에 따라 임차인에게 통보한 우선 분양전환 가격을 초과한 가격으로 제3자에게 매각한 자에게는 그 위반행위로 얻은 이익의 2배에 상당하는 과태료를 부과한다. 다만, 제50조의3제6항에 따른 매각가격 재산정 시의 감정평가로 인하여 매각가격이 달라지는 경우는 제외한다.	제60조(과태료) ① 제50조의3제6항----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ----제50조의3제8항------------------------------------------------------------------------------.
②⋅③ (생 략)	②⋅③ (현행과 같음)