첨부 2		건축법령 주요 개정내용

1		건축물의 안전성 강화

□ 재해취약지역내 건축물의 건축시 허가제로 전환

ㅇ (현  황) 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역내에서 소규모 건축물*은 허가 대신 신고로서 건축 가능

* 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만은 건축신고 대상

ㅇ (문제점) 신고 건축물은 배치도, 평면도 등 기본설계도만 검토하고 감리대상에서 제외되어 건축물․대지의 구조안전성 확인 절차 부재

※ 춘천 소양강댐 인근 산사태로 인한 펜션 건축물 매몰 사고 (‘11.7.27.)

⇒ (개선안) 재해취약지역(대통령령에서 규정*)내에서 건축물을 건축하고자 하는 경우 모두 건축허가를 받도록 함

* ≪ 대상지역 예시 ≫

- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제37조제1항에 따른 방재지구,

- 「급경사지 재해예방에 관한 법률」제6조에 따른 급경사지 붕괴위험지역

-  허가권자가 재해위험이 있다고 인정하여 조례로 정하는 지역

□ 급경사지 붕괴위험지역내 재해예방조치시 건축기준 완화

ㅇ (현  황) 방재지구내 건축하는 건축물로서 재해예방 조치가 필요한 경우, 건축심의를 거쳐 일부 건축기준* 완화 적용가능

* (완화적용 건축기준) 건폐율, 용적률, 높이제한, 일조기준

ㅇ (문제점) 급경사지 붕괴위험지역도 재해예방 조치시 건축기준을 완화 적용하도록 할 필요

⇒ (개선안) 급경사지 붕괴위험지역, 조례로 정하는 재해위험구역에서 건축물의 재해예방 조치시 건축기준을 완화 적용하도록 함

□ 대지 조성시 옹벽 설치기준 강화

ㅇ (현  황) 건축물의 대지 조성시 옹벽 높이가 3m 이상이면 콘크리트 구조로 하여야 함 (단, 경사도 등 기준 충족시 석축으로 가능)

ㅇ (문제점) 높이 2m 이상 되는 옹벽을 석축으로 쌓을 경우, 집중호우시 내구력 저하로 옹벽 붕괴 등 건축물 피해 우려

⇒ (개선안) 높이가 2m 이상인 옹벽은 콘크리트구조로 의무화

□ 3층 이상 건축물의 증․개축시 모두 허가제로 전환

ㅇ (현  황) 바닥면적의 합계가 85㎡ 이내의 증축․개축․재축은 시장․군수․구청장에게 신고로 가능

ㅇ (문제점) 3층 이상 건축물은 건축행위시 구조안전이 필요하나, 면적 85㎡ 범위안에서 증․개축은 신고대상이므로 구조안전확인 곤란

⇒ (개선안) 3층 이상 건축물은 바닥면적 85㎡ 이내로서 연면적 1/10 이내의 증축․개축․재축에 한하여 신고하도록 함

□ 구조안전확인 대상 건축물 확대

ㅇ (현  황) 건축물의 건축 및 대수선시 구조안전 확인을 위하여 3층(또는 면적 1천㎡) 이상은 구조 안전을 확인

- 2층 이하로서 500㎡ 미만인 건축물은 「소규모건축물 구조지침」에 따라 구조안전을 확보할 수 있도록 함

ㅇ (문제점) 2층 이하로서 500㎡ 이상 1천㎡ 미만인 건축물은 구조 안전을 확인하거나 구조지침의 적용을 받지 않고 있음

⇒ (개선안) 지진, 바람, 적설 등에 건축물 안전성 확보를 위해 구조안전 확인대상 건축물을 면적 1천㎡ 이상에서 500㎡ 이상으로 확대

□ 건축물의 유지 ․ 관리 점검 의무화

ㅇ (현황․문제점) 건축물은 사용승인 후 재난과 재해에 안전하고, 품질확보 등을 위해 유지․관리 점검 필요

※ ‘12.1.17. 개정(시행 7.18)된 「건축법」에 따라 건축물의 정기점검 대상을 정함

⇒ (개선안) 일정 규모 이상 건축물의 소유자나 관리자는 건축사로 하여금 주기적으로 유지관리 점검을 하고, 그 결과를 허가권자에게 보고하도록 함

≪ 건축물의 유지․관리 점검 내용 ≫

ㅇ 다중이용 건축물, 연면적 3천㎡ 이상인 집합 건축물의 소유자․관리자는 건축사로 하여금 정기점검(사용승인일부터 5년이 경과한 후 3년마다)을 실시하고, 허가권자에게 보고

ㅇ 점검 결과가 우수할 경우에는 차기 점검 1회에 한하여 면제 가능

ㅇ 건축물의 소유자․관리자의 요구에 따라 유지․관리 점검자는 건축물의 에너지 절감, 수명연장 및 안전강화 방안 등을 점검내용에 포함

□ 건축물의 철거 및 대수선시 안전 확보를 위한 전문가 협력 및 감리 강화

ㅇ (현  황) 건축물을 철거하고자 하는 경우 철거 신고 외에 안전성 검토나 관리감독 기준이 없고, 대수선시에도 감리 규정이 없음

ㅇ (문제점) 관리감독, 안전성 검토 없이 시공자 단독으로 철거나 리모델링을 시행함에 따라 건축물 붕괴 등 안전사고 지속 발생

※ 서울 역삼동 상가건물 철거 붕괴사고 (‘12.1.10, 사상 2명)

천호동 상가 리모델링 붕괴사고 (‘11.7.20, 사망 2명)

⇒ (개선안) 건축물의 철거신고시 해체공사계획서를 제출하도록 하고, 대통령령으로 정하는 건축물* 철거시 건축구조기술사의 협력을 받고 건축사가 감리하도록 하며, 건축물의 대수선시에도 건축사가 감리하도록 함

* (대상 예시) 5층 이상, 공중 위해 방지조치를 위해 조례로 정하는 건축물

□ 안전관리예치금 예치 대상 건축물 확대

ㅇ (현  황) 건축공사 현장이 장기간 방치되는 것을 대비하여 연면적 5천㎡ 이상으로 조례로 정하는 건축물은 건축공사비의 1% 이내의 안전관리예치금을 예치하도록 규정하고 있음

ㅇ (문제점) 소규모 건축 현장이 방치될 경우 안전관리비용 미 확보로 건축물의 안전조치 및 도시미관개선 곤란

⇒ (개선안) 안전관리예치금 예치 대상을 연면적 5천㎡ 이상에서 1천㎡ 이상으로 확대

□ 초고층건축물의 설계 ․ 감리시 관계전문기술자 협력 강화

ㅇ (현  황) 초고층건축물은 도시환경과 주변에 미치는 영향이 큰데도 설계․감리시 시기와 관계없이 관계전문기술자의 협력을 받음

ㅇ (문제점) 초고층건축물은 구조, 교통, 도시환경 등을 고려하여 설계․감리 초기 단계부터 관계전문기술자의 협력이 필요

⇒ (개선안) 설계․감리시 초기 단계부터 구조․설비 등 관계전문기술자가 함께 참여하도록 협력 체계를 강화

≪ 초고층건축물의 관계전문기술자 협력 내용≫

ㅇ (설계) 초기 단계부터 건축구조기술사, 건축시공기술사, 건축전기설비기술사, 건축기계설비기술사, 소방기술사, 정보통신기술사, 도시계획기술사의 협력 의무화

ㅇ (감리) 건축구조기술사, 건축시공기술사의 협력은 전체 공사기간에, 건축전기설비기술사, 건축기계설비기술사, 소방기술사, 정보통신기술사의 협력은 해당 공종 기간에 받도록 함

근린생활시설의 용도변경 절차 개선

ㅇ (현  황) 제1종․제2종 근린생활시설 상호 간 용도변경은 허가나 신고없이 가능 (단, 제1종 근생을 제2종 근생 중 면적으로 분류하는 시설*로 변경은 건축물대장 변경 신청을 하여야 함)

* 수퍼마켓의 경우 1천㎡미만은 “제1종 근생”으로, 그 이상은 “판매시설”로 분류

ㅇ (문제점) 제2종 근린생활시설을 제1종 근린생활시설 중 면적으로 분류하고 있는 시설로 변경시 임의 변경이 가능하여 건축물의 안전확인이 곤란하고, 불법 건축물이 발생할 소지

⇒ (개선안) 제2종 근린생활시설을 면적 제한이 있는 제1종 근린생활시설로 변경하는 경우에도 건축물대장을 변경 신청하도록 개선

고시원과 복합건축 금지대상 건축물 확대

ㅇ (현  황) 고시원은 좁고 밀폐된 구조특성상 화재에 취약한 시설로서 단독(공동)주택, 조산원을 함께 설치하는 것을 제한

ㅇ (문제점) 산후조리원의 경우 대피에 지장이 있는 산모․신생아가 이용하는 시설로서 고시원과 함께 설치하는 것을 제한할 필요

⇒ (개선안) 산후조리원을 고시원과 함께 설치할 수 없도록 개선

2		수요자 중심의 건축기준 개선

□ 공정하고 투명한 건축심의제도로 개선

ㅇ (현  황) 건축허가 전에 시행하는 現 건축심의제도는 건축위원회의 구성, 업무내용만 규정

ㅇ (문제점) 지자체마다 심의시기나 심의기간이 다르고, 위원의 주관적인 심의로 심의결과에 불만족

- 위원마다 주장이 달라 보완이 어렵고, 로비 등 부조리가 발생할 수 있으며, 이는 허가기간 지연으로 이어져 국민 불편 초래

⇒ (개선안) ① (공정한 심의) 공정한 건축심의를 위하여 신청자의 의견진술기회 부여, 심의결과 공개, 이의신청 절차를 신설

② (투명한 심의) 위원 명단의 사전공개 제도 신설

③ (객관성 심의) 건수를 모아 심의하는 관행을 없애기 위하여 심의시기*를 명문화하고, 심의결과는 위원회 의결로 결정

* (심의기한) 심의신청 접수일로부터 30일 이내에 심의 개최

④ (책임성 심의) 금품수수 등 부조리 공사감리자 등에 적용하는 공무원에 적용하는 형벌 규정에 부조리 심의위원을 추가

⑤ (기타 사항) 중앙건축위원회, 지방건축위원회, 전문위원회의 구성․업무내용 등 세부 절차를 규정

□ 블럭 단위의 건축물의 정비 활성화

ㅇ (현황․문제점) 대규모 전면 철거 건축물의 정비 방식으로는 지역 커뮤니티 붕괴, 이웃간 분쟁, 사업성 저하 등으로 정비에 한계

- 수개의 필지 단위로 건축물 정비를 쉽게 추진할 수 있도록 소유주 간 건축협정제와 맞벽 건축 등 특례 기준을 마련하여 지원할 필요

⇒ (개선안) ① (건축협정제 도입) 일정 구역*내의 토지 및 건축물의 소유자 간 건축협정을 체결, 허가권자의 인가를 받도록 함

* (대상) 지구단위계획구역, 주거환경개선사업구역, 도시재정비촉진구역 (존치관리구역), 건축물 정비가 필요하여 조례로 정하는 구역

- 허가권자는 건축물의 정비대상 구역의 건축물에 관한 건축에 관한 계획(지침)을 마련하도록 함

- 건축물 정비의 효율적 추진을 위해 필요시 “건축협정운영회”를 운영

- 허가권자는 인가 전에 건축협정내용*에 대해 건축위원회의 심의를 거쳐 인가하고, 공고 및 열람하도록 함

* (협정내용 예시) 대상구역, 건축물의 신축․개량․보수에 관한 사항.「경관법」 제16조제4항에 관한 사항, 맞벽 건축에 관한 사항, 부설주차장의 설치, 건축협정체결자 인적 사항, 위반시 제재사항, 기타 조례로 정하는 사항

- 건축협정 폐지시 협정체결자 과반수 동의를 얻어 허가권자의 인가를 받도록 함

- 건축 분쟁을 없애기 위해 건축협정의 준수 및 승계기준을 규정

- 허가권자가 건축협정자문 등 기술 지원과 재정 지원을 할 수 있도록 함

* (지원) 건축협정체결 자문, 협정구역내 도시기반시설 정비 비용 지원

- 건축협정과「경관법」에 따른 경관협정을 함께 인가 신청하면 허가권자는 건축심의와 경관심의를 함께 거쳐 일괄 인가 가능

② (맞벽 건축 활성화) 맞벽 건축 대상지역을 現 상업지역․도시미관 향상 구역 외에 건축협정 인가 구역까지 확대

- 맞벽 건축하고자 하는 경우 대상 건축물을 하나의 건축물로 하여, 일괄로 허가받고 감리와 사용승인 가능하도록 행정 절차를 간소화

- 건축협정 대지에 대하여 대지의 분할제한, 높이제한, 대지 안의 공지 등 건축기준을 완화

* (대지의 분할 제한) 용도지역별 대지 분할을 제한(주거 60㎡, 상업․공업 150㎡, 녹지 200㎡ 등)하고 있으나, 건축협정구역내 대지 분할 기준은 협정내용에 따르도록 함

* (높이제한) 건축물의 높이는 전면 도로 너비의 1.5배 이하로 하도록 하고 있으나, 건축협정구역내는 지자체 조례로 정하도록 함

□ (효과) 다양한 건축 경관 창출, 맞벽 건축으로 타운하우스 건설 가능

- 이는 현재의 땅콩주택과 달리, 공동필지가 아닌 개인 필지 주민 간 협정으로 맞대어 건축할 수 있어서 토지이용도를 높이면서 사고 파는게 자유롭고, 주차장과 공용시설물을 함께 설치할 수 있어서 지역 커뮤니티가 유지되면서 구역 단위(타운하우스)로 건축물의 정비가 가능

ㅇ (국내) 200년 이후 사업성, 건축물 외관, 시설공유 등의 장점을 고려,  신도시․택지개발지구내 도로 주변의 주택지 중심으로 적용사례 증가

ㅇ (외국) ① 일본은 필지단위 주택정비 유도를 위해 가로연접형 주택정비형 지구계획 제도*, 연담건축물설계제도** 등 시행중

* 지구계획 제도(街並み誘導型地区計画) : 도로사선 등의 적용 제외로 건축규모를 확보하면서 도로네트워크형 주택정비 유도

** 연담건축물 설계제도(連担建築物設計制度) : 2개 건축물을 동일부지내에 있는 것으로 인정하여 무접도 부지의 재건축을 유도하는 제도

≪ 오사카부 네야가와시 히가시오오토시(東大利) 지구 이중벽 공동재건축사례 ≫

② 영국은 공유벽법(Party Wall Act 1996, '97.7월 시행)에 따라 소유주간 분쟁을 없애기 위해 경계선벽에 대한 공사 등 절차를 규정

≪런던 주거지역≫             ≪암스테르담 주거지역≫

□ 건축허가의 절차 간소화

ㅇ (현  황) 건축허가일부터 1년 이내에 착공하지 않으면 허가 취소

- 또한, 건축허가 가능성을 미리 알아보기 위한 사전결정 신청에 대하여 허가권자는 사전결정일부터 15일 이내에 신청자에게 통보

ㅇ (문제점) 공장 건축허가 취소기한을 공장설립승인 취소기한*과  동일하게 하고, 사전결정 통보기한을 단축하여 국민 편의 도모 필요

* 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제13조에서 공장설립승인일부터 3년 이내에 공사에 착수하지 아니하면 승인취소

⇒ (개선안) ① (공장 허가 취소기한 완화) 공장의 경우 건축허가일부터 3년 이내 착공하지 않으면 허가를 취소하도록 완화

② (건축 사전결정서 통보기간 단축) 결정일로부터 7일 이내에 통보

□ 특별건축구역의 지정 권한 이양(확대)

ㅇ (현  황) 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 위해 국토해양부장관이 국가사업이나 도시 및 지역사업구역을 특별건축구역으로 지정

※ 현재 특별건축구역의 지정 권한이 시․도지사에게 위임되어 있음

ㅇ (문제점) 지역특성을 고려, 특별건축구역의 지정 권한 지방 이양 필요

⇒ (개선안) 특별건축구역의 지정을 국토해양부장관 외에 시․도지사가 지정할 수 있도록 권한 확대

□ 주택의 유지 ․ 관리 지원 및 주택관리지원센타(가칭)의 설치

ㅇ (현황․문제점) 신규공급 위주 주택정책에서 소외된 단독주택, 공동주택에 대한 주거환경 및 에너지성능 개선의 필요성 증대

- 주택의 유지․관리를 위하여 건축물의 점검, 개량․보수에 대한 기술지원, 정보제공 등 행정 지원 필요

⇒ (개선안) 국토부장관과 시장 등은 단독․공동주택(사업승인대상 제외)의  점검, 보수에 대한 기술지원, 정보제공 등을 할 수 있도록 하고

- 효율적인 주택의 유지․관리 지원을 위하여 시․군․구에 “주택관리지원센타(가칭)”를 설치(세부설치기준은 대통령령*으로 정함)

* ≪ 주택관리지원센타 설치 기준  예시≫

- (구성) 시군구별 설치, 건축관련 공무원, 건축사, 기술자․기사, 산업기사 자격취득자, 건축에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로 구성

- (업무) 주택의 개량․보수에 관한 행정 지원, 기술지원 및 관련업체 알선, 그 밖에 주택의 개량․보수 관련 조례로 정하는 업무

- (지원) 시장 등이 센타의 운영에 필요한 비용을 지원할 수 있도록 함

□ 도지사의 사전승인 건축물 대상 완화

ㅇ (현  황) 21층(또는 10만㎡) 이상인 건축물은 인구, 환경, 교통 등을 광역적으로 검토하도록 시장 등이 건축허가 전 도지사에게 승인 받도록 함

ㅇ (문제점) 수도권 외의 지자체는 사전승인 효과가 크지 않는 데도 일률적으로 승인받도록 함에 따라, 건축허가 지연 등 문제* 제기

* 허가처리 기간이 50일 이상 지연되고, 기초와 광역 중복 건축심의 등 절차가 복잡

⇒ (개선안) 도지사 사전승인 대상을 지역 특성을 고려하여 21층 이상, 10만㎡ 이상인 건축물로서 도(道)의 조례로 정하도록 함

□ 건축사가 대행하는 현장조사 ․ 검사 ․ 확인 업무 확대

ㅇ (현  황) 허가권자는 건축법에 따른 현장조사․검사․확인업무를 건축사에게 대행 가능 (단, 신고 대상 건축물의 현장조사 등 업무는 제외)

ㅇ (문제점) 신고 대상 건축물도 전문적인 현장조사 등 필요

⇒ (개선안) 신고대상 건축물에 대한 현장조사 등 업무를 건축사에게 대행할 수 있도록 함

□ 가설건축물의 원칙 허가

ㅇ (현  황) 도시계획시설(예정지)에서 가설건축물 건축시 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장 등의 허가를 받아야 함

ㅇ (문제점) 가설건축물 허가를 원칙허용으로 전환하여 국민의 경제활동 지원 및 편의를 도모할 필요

※ 인․허가 원칙허용 전환 과제 추진(’11.7.27 국가경쟁력강화위원회, 법제처)

⇒ (개선안) 다음의 경우*를 제외하고는 가설건축물을 허가하도록 함

≪ 가설건축물의 허가를 아니할 수 있는 경우 ≫

1. 국토계획법 제64조에 적합하지 아니한 경우

2. 4층 이상인 경우

3. 구조, 존치기간, 설치목적 등 대통령령으로 정하는 기준의 범위에서 조례로 정하는 바에 적합하지 아니한 경우

4. 그 밖에 이 법 또는 다른 법령에 따른 제한에 위반되는 경우

□ 건축물의 통합 건축기준(KBC) 고시

ㅇ (현  황) 국내 건축 기준은 각 분야별(구조, 기계, 전기, 피난 등)로 소관부처에서 여러 형태(법령·고시·지침 등)로 규정․운영

ㅇ (문제점) 건축물의 설계․감리시 여러 규정을 검토해야 하므로 사용자 불편이 가중되고, 글로벌 기준 체계와 상이

※ 미국․유럽 등에서는 국가의 통합 건축 기준 운영 중

⇒ (개선안) 국토해양부장관이 건축법령과 관계 법령의 건축 기준을 통합 고시하도록 하여 국민의 건축 편의 제공

3		건축물 형태관리를 통한 아름다운 도시경관 창출

□ 특별가로구역의 설정 ․ 건축물 등의 형태관리

ㅇ (현황․문제점) 도심지 가로변은 건축물의 형태가 주변과 어울리지 않고 학원 등 교육용도와 위락용도가 함께 설치됨에 따라 제기능 역할 곤란

- 건축물과 어울리지 않은 광고물․시설물의 설치로 도시미관 저해

- 특정 도로변에 위치한 건축물과 광고물, 시설물, 가로시설물에 대하여 종합적이고 입체적인 계획을 수립하여 관리할 필요

⇒ (개선안) 국토부장관․허가권자가 도시경관 창출을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제37조에 따른 미관지구 안에서 다음 도로*에 접한 구역을 특별가로구역으로 설정

1. 도시경관의 창출을 위하여 대통령령으로 정하는 도로

(예시) 건축물 미관 향상을 위한 너비 20m 이상인 도로, 대학․산업대학․교육대학․전문대학 등 출입구에 접한 도로, 경관지구․미관지구 중 조례로 정하는 도로, 한옥보존․문화보전․경관보호를 위해 허가권자가 인정하는 도로

2. 건축문화 진흥을 위해 건축물등 형태관리가 필요하여 조례로 정하는 도로

- (지정절차) 허가권자 등은 특별가로구역내의 건축물 등 형태관리계획*을 수립하여 「토지이용규제 기본법」에 따른 주민의견 청취 후 건축심의를 거치도록 함

≪ 특별가로구역내 형태관리계획 예시 ≫

* 다음의 건축물 형태계획 수립시 주변의 공공시설물(보도, 가로수, 가로등, 버스정차대 등)의 디자인을 고려하여 조화롭게 계획

․ (건축물의 계획기준) 건축물의 배치, 용도에 관한 사항

․ (건축물의 외부형태기준) 건축물의 외부형태, 색체, 건축재료에 관한 사항

․ (조경의 형태기준) 조경 및 식재에 관한 사항

․ (광고물의 형태기준) 광고물의 크기, 위치에 관한 사항

․ (환경자원의 기준) 우수관리, 녹지보호, 신․재생 이용 등에 관한 사항

․  (도시관리, 경관기준) 도시관리계획 및 도시계획시설에 관한 사항,

지구단위계획에 관한 사항, 건축디자인 기준에 관한 사항

- (특례적용) 구역 내는 건축기준을 적용하지 않거나 완화 적용 가능

* (적용 배제) 건축법상 조경기준, 건폐율, 대지안의 공지, 높이제한, 일조기준

주택법상 배치, 기준척도, 조경, 비상급수, 난방설비, 근린생활시설의 설치, 유치원

* (완화 적용) 피난, 내화구조, 마감재료, 지하층 설치, 건축설비기준, 승강기, 건축물의 에너지 이용기준은 지방건축위원회가 인정하는 경우 완화 가능

- (통합적용) 구역 내에서 관계 법령의 기준*을 통합적용 가능

*「문화예술진흥법」에 따른 건축물의 미술장식, 「주차장법」에 따른 부설주차장, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 공원의 설치

- (건축주등의 의무) 구역 내에서 건축물의 건축․대수선 또는 용도변경하고자 하려는 자는 건축물등의 형태관리계획을 준수하도록 함

- (허가권자의 의무) 형태관리계획의 적합여부 확인, 구역 지정․건축․대수선․용도변경에 관한 사항 기록․관리

- (지원) 허가권자는 건축물 등 형태관리를 위해 기술․재정지원 가능

≪특별가로구역의 형태관리 계획도 ≫

≪적용 전≫                      ≪ 적용 후≫

□ 특별건축구역의 지정 대상 확대

ㅇ (현  황) 조화롭고 창의적인 건축물의 건축을 통한 도시경관 창출을 위해 국가정책사업구역 등*을 특별건축구역으로 지정하여 일부 건축기준을 배제 또는 완화 적용**

* (대상) 행정중심복합도시, 혁신도시, 경제자유구역, 택지개발사업구역, 보금자리주택지구, 도시정비구역, 도시개발구역, 국제자유도시사업구역, 국가․지자체의 국제행사구역, 건축문화진흥지역, 시․도지사가 정한 구역 등

** (건축기준 배제) 건폐율, 조경, 대지안의 공지, 높이제한, 주택건설기준 등

(완화) 피난․방화기준, 마감재료 제한, 건축설비기준 등

ㅇ (문제점) 도시관리계획상 특별계획구역, 문화재 보호, 문화환경 보존 등을 위한 지역도 특별건축구역으로 지정할 수 있도록 하여 도시경관창출 및 문화재 등 보호 필요

⇒ (개선안) 특별건축구역 지정 가능 대상 구역*을 확대함

* 특별계획구역(국토계획법),  관광지, 관광단지, 관광특구(관광진흥법), 역사문화환경 보존지역․문화재 보호구역(문화재보호법), 특별보전지구․역사문화환경지구(고도 보존에 관한 특별법), 문화지구(문화예술진흥법), 한옥마을 조성지역

□ 경관 관련 건축기준 개선

ㅇ (현  황) 건축물의 높이는 도로의 기능보호를 위하여 전면 도로 너비의 1.5배 이하로 하고,

- 일반․전용주거지역에서 건축물의 일조확보를 위하여 정북방향의 대지경계선에서 높이 4m까지는 1m 이상을, 8m까지는 2m 이상을, 그 이상은 높이의 1/2 이상을 띄우도록 하고 있음

ㅇ (문제점) 대부분 단독주택지의 경우, 現 도로 높이제한과 일조기준 적용으로 계단형의 기이한 형태로 건축되고, 사용승인 후 계단형 부분에 무단 증축 등 불법 행위 다량 발생

- 대부분 주택은 3층으로 짓고 있는데 8m 이하의 일조기준 적용을 위해 층고를 2.5m 내외로 계획함에 따라 내부 환경이 열악함

⇒ (개선안) ① (도로 높이제한 완화) 건축협정지역 내의 대지에 대하여는 허가권자가 지역의 특성을 고려하여 조례로 정하도록 함

② (일조기준 완화) 일반․전용주거지역 내에서 정북방향의 인접대지경계선에서 건축물 높이 9m까지는 1.5m 이상 띄우도록 개선

	대지경계선											대지경계선
												9m
	8m
				2m이상							Ⅱ▶			1.5m이상
	4m
			1m이상
	【 개선 전 】												【 개선 후 】

4		기타 개선사항

□ 이행강제금의 부과기준 개선

ㅇ (현  황) 건축법령을 위반한 경우 허가권자가 시정명령을 하고, 이를 이행하지 아니한 경우 위반내용에 따라 이행강제금을 부과

ㅇ (문제점) 부과된 이행강제금의 효율적 징수를 위하여 과세정보를  공유하고, 위반사항을 자진 시정하도록 하기 위하여 가중 부과 필요

⇒ (개선안) 허가권자가 장기 체납된 이행강제금의 징수를 위하여 필요한 경우 세무서 등에 과세정보를 요구할 수 있도록 함

- 주거용 외의 건축물로서 위반으로 얻는 금액이 커서 위반사항이 시정되지 아니하다고 인정하는 경우 부과 금액의 1/2 범위에서 조례로 정하는 금액을 가산하여 부과 가능하도록 함

□ 이행강제금의 건축물의 안전 ․ 환경개선 사업비 사용

ㅇ (현황․문제점) 이행강제금은 지자체 일반회계로 편입하여 건축물의 안전․환경개선 등과 무관하게 사용

⇒ (개선안) 이행강제금은 도시경관 보호 및 주거환경정비 사업비로  사용할 수 있도록 함

□ 건축물의 용도분류체계 개선

ㅇ (현  황) 건축물의 용도분류시 바닥면적 기준에 다가구주택, 연립주택, 다세대주택은 지하주차장을 제외하고, 그 외의 용도는 포함

- 또한, 주택의 용도분류시 층수 기준에 지하층에 대하여 다가구주택은 제외하고, 공동주택은 포함

≪ 기준의 예 ≫

* 다가구주택 : 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660㎡ 이하일 것

* 수퍼마켓 : 바닥면적의 합계가 1천㎡ 미만은 제1종 근린생활시설로 분류

ㅇ (문제점) 다가구 주택 등 용도분류시 바닥면적에 지상주차장 면적을 포함하고, 주택 외의 다른 용도 분류시에는 바닥면적에 주차장 면적을 포함함에 따라 실용 면적이 작아지는 문제

- 공동주택 용도분류시 층수에도 지하층을 제외하여 혼란방지 필요

※ 법제처에서 공동주택 용도분류시 지하층을 제외하도록 통보(‘11.4.19)

⇒ (개선안) 건축물 용도분류시 바닥면적 합계에 주차장(지상․지하) 면적을 제외하고, 공동주택 층수에 지하층을 제외

□ 건축주 명의변경 대상을 구체화

ㅇ (현  황) 건축․대수선 허가나 신고를 한 자가 건축․대수선 중인 건축물을 양수한 경우, 건축주가 사망한 경우나 법인이 다른 법인과 합병한 경우에는 허가권자에게 명의변경 신고

ㅇ (문제점) 건축․대수선 허가를 받거나 신고를 하고 공사 중이 아닌 경우에는 건축주 명의변경을 할 수 없어 국민불편 초래

- 시공자, 감리자 변경도 법률의 위임 근거 없이「건축법 시행규칙」에 규정*하고 있어,「건축법 시행령」에 근거 규정을 마련할 필요

* (건축법 시행규칙 제11조) ② 건축주는 공사시공자 또는 공사감리자를 변경한 때에는 그 변경한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 함

⇒ (개선안) 공사시공자, 공사감리자를 변경하는 경우에는 허가권자에게 신고하도록 하고, 건축․대수선 허가를 받거나 신고를 한 후 건축주를 변경하고자 하는 경우에는 변경 신고토록 함

□ 건축물의 사용승인 신청시 관계법령의 서류 첨부 명문화

ㅇ (현  황) 건축물의 사용승인시 「하수도법」에 따른 배수설비의 준공검사 등 11개 법령의 검사, 등록신청 업무를 일괄처리 가능

ㅇ (문제점) 건축물의 사용승인 신청시 관계 법령상 검사 등을 일괄 신청하는 경우 관계서류 첨부 규정이 없어 업무상 혼란 발생

⇒ (개선안) 건축물 사용승인 신청시 관계 법령에서 의무화 하고 있는 신청서 및 구비서류를 제출하도록 명문화

□ 건축물의 철거시 석면조사결과 사본 첨부 대상 명확화

ㅇ (현  황) 「건축법」상 허가대상 건축물 또는 「산업안전보건법」에 따른 석면조사대상 건축물을 철거하고자 하려는 자는 건축물의 철거․멸실신고서에 석면조사결과 사본*을 첨부하도록 규정

* 석면조사 대상(산업안전보건법) : ① 일반 건축물은 면적 50㎡ 이상으로 해체면적 50㎡ 이상 ② 공동주택은 면적 200㎡ 이상으로 해체면적 200㎡ 이상

ㅇ (문제점)「산업안전보건법」상 석면조사대상 건축물이 아닌 데도「건축법」상 건축허가 대상이면 석면조사를 하는 것으로 해석할 소지

⇒ (개선안) 건축물의 철거 신고 대상 건축물 중 「산업안전보건법」에 따른 석면조사 대상의 경우에 석면조사결과 사본을 첨부하도록 명확히 규정

□ 건축신고시 행정기관 간 협의절차 규정

ㅇ (현  황) 건축신고 대상 건축물은 행정기관 간 협의규정이 없음

ㅇ (문제점) 건축신고시 다른 법령의 인․허가를 의제 처리할 수 있으나, 행정기관 간 협의 규정이 없어 혼란 발생

⇒ (개선안) 건축신고시에도 허가와 같이 다른 행정기관의 권한에 속하는 사항에 대해 행정기관과 미리 협의하도록 절차를 규정

□ 건축허가 ․ 착공 제한시 주민의견 청취

ㅇ (현  황) 국토부장관, 시․도지사는 국토관리나 도시관리를 위해 필요한 경우 시장 등의 건축허가 또는 착공을 제한할 수 있음

ㅇ (문제점) 건축허가․착공 제한은 국민의 재산권 등 기본권을 제한하는 처분으로 주민의견 청취 절차 필요

⇒ (개선안) 토지이용 규제의 투명성을 확보하기 위하여 국토부장관이나 시․도지사가 건축허가 또는 착공을 제한하려는 경우에는 주민의견 청취 절차를 거친 후 건축위원회 심의를 거치도록 함

□ 공동주택의 정북방향 일조기준 명확화

ㅇ (현  황) 전용․일반주거지역내 건축물은 정북방향의 일조기준* 적용(제1항)하고, 공동주택(중심․일반상업지역은 제외)은 제1항의 기준과 대통령령으로 정하는 기준**을 적용하도록 하고 있음

* 건축물 높이 8미터 초과시 인접대지경계선에서 높이의 1/2 이상 이격

** 창문등이 있는 벽면에서 인접대지경계선까지 건축물 높이의 1/2 이상 이격(근린상업․준주거지역은 높이의 1/4배 이상, 다세대주택은 조례로 적용 배제)

ㅇ (문제점) 건축물의 건축으로 인접 주거환경(일조) 보호를 위해 건축물의 높이에 따라 정북방향의 대지경계선에서 일정거리를 이격하도록 하는 것으로서 전용․일반주거지역에서만 적용하는 것이 타당하나

공동주택의 경우 중심․일반상업지역 외의 모든 지역에서 정북방향의 일조기준을 적용하여야 하는 것으로 해석되어, 일조기준의 목적에 맞지 아니하고 일반건축물과 형평성 문제가 있음

⇒ (개선안) 공동주택도 전용․일반주거지역에서만 정북방향의 일조기준을 적용하도록 명확히 규정

벌칙 규정의 합리적 조정

① 건축물대장 변경으로 가능한 용도변경의 경우 위반시 벌칙 조정

ㅇ (현  황) 동일 시설군 안에서 건축물대장 기재내용 변경 신청 없이 용도변경한 자에게 2년 이하의 징역 또는 1천만 이하의 벌금 부과

ㅇ (문제점) 건축물대장 신청 없이 용도변경한 사항에 대한 형량이 과도하므로, 이의 완화 필요성 문제* 제기

* 법체처 정비과제로 과태료로 조정 통보 (2011- 0053)

⇒ (개선안) 건축물대장 기재내용 변경신청 없이 용도변경 한 자에 대하여 벌금 대신 과태료(200만원 이하)를 부과하도록 함

② 건축허가 ․ 신고사항 변경 위반시 벌칙 조정 등

ㅇ (현  황) 신고사항의 변경 내용을 신고하지 아니하거나 거짓으로 신고한 사람은 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 부과

- 현장․조사검사 결과를 보고하지 아니한 업무대행자, 건축물 철거신고를 하지 아니한 자 등에 30만원 이하의 과태료 부과

ㅇ (문제점) 건축신고 위반자 보다 신고 사항변경 위반자가 더 큰 벌칙이 적용되는 모순이 있으며, 現 과태료 금액이 ‘84년에 규정한 것으로 물가상승 등 고려시 낮아 규제의 실효성 미약

⇒ (개선안) 건축신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 사람과 같이 500만원 이하의 벌금으로 조정하고, 과태료를 현실에 맞게 30만원 이하에서 100만원 이하로 조정

위반 건축물에 대한 영업 등의 면허․등록․인가․등록 제한

ㅇ (현  황) 건축허가가 취소되었거나 건축법 위반 건축물에 대하여  건축물의 안전과 기능 확보, 국민의 생명보호를 위하여 다른 법령에 따른 영업등의 허가를 아니하도록 요청 가능

ㅇ (문제점) 관계 법령상 영업등의 허가만 제한 요청할 수 있도록 되어 있어 허가와 유사한 등록, 면허, 인가사항은 제한 요청 불가능

⇒ (개선안) 위반 건축물에 대하여 시정하지 아니한 경우, 다른 법령상 등록, 면허, 인가를 제한 요청할 수 있도록 규정

도로명주소 표기를 위한 건축물 등 관리대장 ․ 신청서 보완

ㅇ (현  황) 건축물 사용승인 신청서에는 ‘도로명주소’ 란 없음

* 건축물의 소유자는 「도로명주소법」제16조제3항에 따라 사용승인 전에 시장 등으로부터  건물번호(도로명주소)를 부여 받도록 하고 있음

ㅇ (문제점) ‘도로명주소’ 체계로 건축물을 관리하기 위하여 건축물 사용승인신청시 ‘도로명주소’를 작성․신청하도록 서식 보완 필요

- 가설건축물 관리대장에 ‘도로명주소’란을 신설하여 민원인에게 알림 서비스 제공 필요

⇒ (개선안) 사용승인신청서, 가설건축물 관리대장에 ‘도로명주소’란 신설