토지분리형 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법안

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(노웅래의원 대표발의)

의 안 번 호	7981		발의연월일 : 2021. 2. 8. 발 의 자 : 노웅래ㆍ허 영ㆍ한준호양기대ㆍ이해식ㆍ윤준병박상혁ㆍ강득구ㆍ김경만기동민ㆍ김병주 의원 (11인)

제안이유

토지분리형 분양주택은 국가·지방자치단체·공공기관 등 사업시행자가 토지의 소유권을 가지고 건축물만 입주자에게 분양하는 것으로, 해당 주택의 입주자는 건축물에 대한 분양가격만 지급하고 토지에 대해서는 임대료만 지급하기 때문에 상대적으로 시세보다 저렴한 가격에 주택을 공급받을 수 있는 장점이 있음.

최근 주택가격 상승 및 무주택 서민들의 주거비 부담이 증가함에 따라 현재 「주택법」에서 규정하고 있는 토지임대부 분양주택의 제도를 보완하여 주거안정을 위한 주택공급정책으로 활성화할 필요가 있다는 의견이 제기되고 있음.

이와 관련하여  특히 토지분리형 분양주택을 분양받은 자가 주택을 처분할 때 사업시행자가 이를 매입하는 환매조건을 부가할 수 있도록 함으로써 전매 차익을 환수하고 투기수요를 억제하며 실수요자 위주의 공급에 기여할 수 있을 것으로 기대되고 있음.

이에 「토지분리형 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법」을 제정하여 토지분리형 분양주택 공급을 활성화함으로써 실수요자들을 위한 주택공급 확대 및 주택시장의 안정을 도모하려는 것임.

주요내용

가. 토지분리형 분양주택의 공급촉진에 관하여 필요한 사항을 규정하는 것을 이 법의 목적으로 하고, 토지분리형 분양주택 등을 정의함(안 제1조 및 제2조).

나. 토지분리주택을 분양받은 자가 토지소유자와 임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 구분소유권을 목적으로 그 토지 위에 임대차기간 동안 지상권이 설정된 것으로 봄(안 제3조).

다. 국토교통부장관은 「주거기본법」에 따른 주거종합계획 수립 시, 시·도지사는 「주거기본법」에 따른 시·도 주거종합계획 수립 시 토지분리주택에 관한 사항을 포함하도록 하고, 필요한 재정이 지원될 수 있도록 노력하여야 하며, 국세·지방세 및 각종 부담금을 관련 법률에서 정하는 바에 따라 감면할 수 있음(안 제5조).

라. 토지분리주택의 건물의 분양가는 건축비 이하로 하며, 토지사용지분에 상당하는 면적에 대한 임대료는 택지의 조성원가 또는 감정가격 등을 기준으로 산정하되 구체적인 책정기준 등은 대통령령으로 정함(안 제8조).

마. 토지분리주택은 무주택 세대주에게 우선 공급하고, 1세대 1주택에 한정하여 공급하며, 10년 이내의 범위에서 이를 전매 또는 전매를 알선할 수 없도록 함(안 제9조 및 제10조).

바. 토지분리주택의 용적률은 100분의 250이상으로 하고, 토지분리주택의 임대차기간은 40년 이내에서 함(안 제15조 및 제16조).

사. 사업시행자는 토지분리주택을 분양받은 자가 전매제한 기간이 지난 후 해당 주택을 양도할 때 사업시행자가 이를 환매할 것을 조건으로 토지분리주택을 분양할 수 있도록 함(안 제17조).

아. 토지분리주택의 소유자가 토지의 임대차기간이 만료하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 재건축하려는 경우 토지소유자의 동의를 받아 재건축할 수 있음(안 제18조).

법률  제        호

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토지분리형 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법안

제1조(목적) 이 법은 토지분리형 분양주택의 공급촉진에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 토지분리형 분양주택 사업을 원활하게 추진하여 서민의 주거비 부담을 경감하고 주거안정에 기여함을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 「주택법」 제2조제3호의 공동주택을 말한다.

2. “토지”란 주택단지 전체 토지 중에서 토지분리형 분양주택으로 분양하는 건물의 토지지분(분양을 목적으로 하는 상가 등 복리시설을 제외한다)을 말한다.

3. “구분소유권”이란 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제1호의 구분소유권을 말한다.

4. “토지분리형 분양주택(이하 “토지분리주택”이라 한다)”이란 토지의 소유권은 제6조에 따른 토지분리주택 건설사업의 시행자가 가지고, 건축물 및 복리시설 등에 대한 소유권(건축물의 전유부분에 대한 구분소유권은 이를 분양받은 자가 가지고, 건축물의 공용부분·부속건물 및 복리시설은 분양받은 자들이 공유한다)은 주택을 분양받은 자가 가지는 주택을 말한다.

제3조(토지분리주택의 권리관계) 토지분리주택을 분양받은 자가 토지 소유자와 이 법에 따라 임대차계약을 체결한 경우 해당 토지분리주택의 구분소유권을 목적으로 그 토지 위에 제16조에 따른 임대차기간 동안 지상권이 설정된 것으로 본다.

제4조(다른 법률과의 관계) ① 이 법은 토지분리주택의 건설·공급 및 소유·관리에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다.

② 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「주택법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「민법」의 순으로 적용한다.

제5조(주거종합계획 및 자금 지원 등) ① 국토교통부장관은 「주거기본법」 제5조에 따른 주거종합계획을 수립하는 경우 토지분리주택에 관한 사항을 포함하여야 한다.

② 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사(이하 “시·도지사”라 한다)는 「주거기본법」 제6조에 따른 시·도 주거종합계획을 수립하는 경우 토지분리주택에 관한 사항을 포함하여야 한다.

③ 국가 및 지방자치단체는 제1항 및 제2항에 따른 해당 연도별 주거종합계획 및 시·도 주거종합계획에 포함된 토지분리주택의 우선 건설을 위하여 필요한 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금이 지원되도록 노력하여야 한다.

④ 국가 및 지방자치단체는 토지분리주택의 건설사업을 원활히 시행하기 위하여 필요한 경우에는 국세, 지방세 또는 그 밖에 각종 부담금을 관련 법률에서 정하는 바에 따라 감면할 수 있다.

⑤ 연금 또는 기금을 관리하는 자는 연금 또는 기금 관련 법률에 따라 연금 또는 기금을 토지분리주택의 건설 재원으로 융자할 수 있다.

제6조(토지분리주택 건설사업의 시행자) 토지분리주택 건설사업은 다음 각 호의 자가 이 법에 따라 시행할 수 있다.

1. 국가·지방자치단체

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “한국토지주택공사”라 한다)

3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다)

4. 그 밖에 주택건설사업을 시행할 수 있는 자격과 능력을 갖춘 자로서 대통령령으로 별도로 정하는 자

제7조(토지분리주택의 우선 건설) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제14조에 따른 재정비촉진계획 수립권자는 같은 법에 따라 재정비촉진사업을 시행하는 경우에 토지분리주택이 우선 건설되도록 필요한 시책을 강구하여야 한다.

제8조(토지분리주택의 분양가격 및 임대료 결정 등) ① 토지분리주택의 건물분의 분양가격은 「주택법」 제57조제4항에 따른 건축비 이하로 하여야 한다.

② 토지분리주택의 토지사용지분에 상당하는 면적(토지의 면적을 주택의 점유부분의 비율로 나눈 면적을 말한다)에 대한 임대료는 해당 택지의 조성원가 또는 감정가격 등을 기준으로 산정하되 구체적인 토지임대료의 책정 및 변경 기준, 납부 절차 등에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. 이 경우 토지의 임대료는 월별 임대료를 원칙으로 하되, 제6조에 따른 토지분리주택 건설사업의 시행자(이하 “사업시행자”라 한다)와 분양받은 자가 합의한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대료를 보증금 형태로 전환하여 납부할 수 있다.

③ 토지소유자가 토지의 임대료 중 일부를 보증금의 방법(보증금과 월별 임대료를 혼합한 방법을 포함한다)으로 받는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증금에 관한 보증보험에 가입하여야 한다. 다만, 토지소유자가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사인 경우에는 보증보험에 가입하지 아니하여도 된다.

④ 제3항에 따른 보증보험 가입의 구체적인 방법, 절차 및 비용부담 등의 사항은 대통령령으로 정한다.

⑤ 제1항에 따라 책정된 분양가격의 공시에 관하여는 「주택법」 제57조를 따른다.

⑥ 제1항에 따른 분양가격과 제5항에 따른 분양가격 공시에 관하여는 「주택법」 제59조에 따른 분양가심사위원회에서 심사한다.

제9조(토지분리주택을 분양받는 자의 자격) ① 토지분리주택은 무주택세대주에게 우선 공급하되, 구체적인 공급방법, 절차 및 입주자 자격 등에 관한 사항은 「주택법」 제54조를 적용한다.

② 토지분리주택은 1세대 1주택에 한정하여 공급하여야 한다.

제10조(토지분리주택의 전매행위의 제한) ① 토지분리주택을 분양받은 자는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 경과하기 전에는 해당 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이를 알선할 수 없다.

② 토지분리주택의 입주자로 선정된 자 또는 주택을 공급받은 자가 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 이 경우 해당 토지소유자가 토지분리주택을 우선 매입할 수 있으며, 우선 매입한 주택은 이 법에 따른 토지분리주택으로 재공급하여야 한다.

③ 제2항에 따른 우선 매입에 관한 절차와 우선 매입한 주택의 재공급 가격 및 절차는 대통령령으로 정한다.

④ 제1항을 위반하여 토지분리주택 또는 해당 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우에는 입주자가 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액(이하 “매입비용”이라 한다)을 그 매수인에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업시행자가 해당 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도받거나 주택을 취득한 것으로 보며, 제2항에 따라 토지소유자가 해당 토지분리주택을 우선 매입하는 경우의 비용에 관하여도 이를 준용한다.

제11조(택지의 우선공급) ① 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사는 제5조에 따라 해당 연도 주택종합계획 및 시·도 주택종합계획에 반영된 토지분리주택을 원활하게 공급하기 위하여 이에 필요한 택지를 우선 공급할 수 있도록 노력하여야 한다.

② 제1항에 따라 택지를 분양받은 사업시행자는 분양받은 택지를 사용가능한 날부터 2년 이내에 공사를 시작하여야 한다.

제12조(택지의 환매 등) 제11조제1항에 따라 택지를 분양받은 사업시행자가 같은 조 제2항에서 정한 기간 내에 공사를 시작하지 아니하는 경우 같은 조 제1항에 따른 국가·지방자치단체 등 택지개발사업시행자는 택지의 분양금액에 대통령령으로 정하는 이율에 따라 계산한 금액을 가산하여 해당 사업시행자에게 지급하고 택지를 환매할 수 있다.

제13조(분양되지 아니한 토지분리주택의 활용) 이 법에 따라 토지분리주택을 공급하는 사업시행자는 해당 주택의 준공시점일부터 대통령령으로 정하는 기간까지 분양되지 아니한 토지분리주택이 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 토지분리주택이 아닌 다른 형태의 주택으로 활용할 수 있다.

제14조(대물보상) ① 사업시행자는 사업구역 안의 토지 등의 소유자가 원하는 경우에는 현금과 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조제7항 및 제8항에 따른 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대하여 해당 공익사업의 시행으로 인하여 건설되는 토지분리주택으로 보상할 수 있다.

② 제1항에 따라 대물보상을 시행할 때 대물보상을 받을 수 있는 자, 보상하는 토지분리주택의 가격 산정 기준금액, 보상기준 등에 관한 공고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조를 준용한다.

③ 제1항에 따라 토지분리주택으로 보상받기로 결정된 권리의 양도 또는 보상받은 토지분리주택의 전매행위 제한 등에 관한 사항은 제10조를 적용한다.

제15조(용적률에 관한 특례 등) ① 토지분리주택의 용적률은 해당 주택이 다음 각 호의 어느 하나에 위치하여 건축물의 높이가 제한되지 아니하는 한 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에도 불구하고 250퍼센트 이상으로 한다. 다만, 같은 법 제78조제1항제1호나목에 따른 용적률의 상한을 초과할 수 없다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항에 따른 용도지구 중 고도지구 또는 보호지구

2. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제8호의 비행안전구역

3. 「공항시설법」 제2조제4호에 따른 공항구역 및 같은 조 제14호에 따른 장애물 제한표면

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지역

② 사업시행자는 제1항에 따른 용적률을 적용하여 토지분리주택을 건설할 때 바람길 등 주변 환경적 요인을 고려하여야 한다.

제16조(토지의 임대차기간 등) ① 토지분리주택의 토지의 임대차관계는 토지소유자와 주택을 분양받은 자 간의 임대차계약에 따르되, 그 임대차기간은 40년 이내로 한다. 다만, 임대차계약에서 이보다 긴 기간을 정한 때에는 그 기간으로 한다.

② 제1항의 임대차기간은 토지분리주택 소유자의 100분의 75 이상이 계약갱신을 청구하는 경우 이를 갱신할 수 있다. 이 경우 갱신 후의 기간은 갱신일부터 40년 이내로 한다.

제17조(토지분리주택의 환매조건 등) ① 사업시행자는 토지분리주택을 분양받은 자가 제10조에 따른 전매제한 기간이 지난 후 해당 주택을 양도하려는 경우 사업시행자가 이를 환매할 것을 조건으로 하여 토지분리주택을 분양할 수 있다. 이 경우 환매조건을 부가할 수 있는 토지분리주택의 대상·요건 및 입주자 모집 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

② 제1항에 따라 환매를 조건으로 토지분리주택을 분양받은 자는 해당 주택을 양도할 때 사업시행자에게 해당 주택의 매입을 신청하여야 하고, 사업시행자는 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 해당 주택을 매입하여야 한다.

③ 사업시행자가 제2항에 따라 해당 주택을 매입하는 경우 매입비용을 지급한 때에는 그 지급한 날에 사업시행자가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.

④ 환매를 조건으로 토지분리주택을 분양받은 자는 제1항을 위반하여 해당 주택을 사업시행자가 아닌 제3자에게 양도해서는 아니 된다.

⑤ 사업시행자는 환매를 조건으로 토지분리주택을 공급할 때 소유권에 관한 등기와 동시에 토지분리주택의 입주자가 해당 주택을 양도하는 경우 사업시행자가 환매할 것을 조건으로 하는 부기등기를 하여야 한다. 이 경우 부기등기에는 대통령령으로 정하는 내용을 명시하여야 한다.

⑥ 사업시행자는 제2항에 따라 매입한 주택을 다시 토지분리주택으로 공급하여야 한다. 이 경우 토지분리주택의 공급기준 등에 관한 사항은 제9조를 따르고, 공급가격은 토지분리주택의 매입비용을 고려하여 대통령령으로 정한다.

제18조(토지분리주택의 재건축) ① 토지분리주택의 소유자가 제16조에 따른 토지의 임대차기간이 만료하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」등 도시개발 관련 법률에 따라 해당 주택을 철거하고 재건축을 하고자 하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제47조부터 제49조까지에 따라 토지소유자의 동의를 받아 재건축할 수 있다. 이 경우 토지소유자는 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.

② 제1항에 따라 토지분리주택을 재건축하는 경우 해당 주택의 소유자를 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호나목에 따른 토지등소유자로 본다.

③ 제1항에 따라 재건축한 주택은 토지분리주택으로 한다. 이 경우 재건축한 주택의 준공인가일부터 제16조제1항에 따른 임대차기간 동안 토지소유자와 재건축한 주택의 조합원 사이에 토지의 임대차기간에 관한 계약이 성립된 것으로 본다.

④ 제3항에도 불구하고 토지소유자와 주택소유자가 합의한 경우에는 토지분리주택이 아닌 주택으로 전환할 수 있다.

제19조(표준임대차계약서 사용) 토지에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

제20조(시정명령 등) 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 토지소유자, 토지분리주택을 건설하여 분양하는 자, 해당 주택을 분양받거나 양도·양수하거나 상속을 받은 자가 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우에는 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있다.

제21조(권한의 위임·위탁) ① 국토교통부장관은 이 법에 따른 권한의 일부를 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도지사에게 위임하거나 주택산업육성을 목적으로 설립된 법인에 위탁할 수 있다.

② 제1항에 따라 권한을 위임받은 시·도지사(특별자치시장·특별자치도지사를 제외한다)는 그 권한의 일부를 국토교통부장관의 승인을 받아 시장·군수·구청장에게 재위임할 수 있다.

제22조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제8조제2항에 따른 임대료에 관한 기준을 위반하여 토지를 임대한 자

2. 제10조제1항을 위반하여 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위를 전매하거나 이를 알선한 자

3. 제17조제4항을 위반하여 토지분리주택을 사업시행자가 아닌 제3자에게 양도한 자

제23조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 2천만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제19조에 따른 표준임대차계약서를 사용하지 아니하거나 표준임대차계약서의 내용을 이행하지 아니한 자

2. 제20조에 따른 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장의 명령을 위반한 자

② 제1항에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수·구청장이 부과·징수한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 「주택법」에 따라 건설·공공급한 토지분리형 분양주택의 경우에는 종전의 규정에 따른다.

제3조(다른 법률의 개정) 주택법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제9호를 삭제한다.

제57조제3항 전단 중 “구성(토지분리형 분양주택의 경우에는 건축비만 해당된다)되며”를 “구성되며”로 한다.

제78조를 삭제한다.

법률 제17874호 주택법 일부개정법률 제78조의2를 삭제한다.

제79조를 삭제한다.