직인생략

대한건설협회 서울특별시회

우:135-701 강남구 논현동 71-2 (건설회관6층)     전화:02-3218-9119           전송:545-1761

부서명 : 조 사 부         부 처 장 : 최 헌 이          담당자 : 김 영 훈 (E-mail) : kyh@scak.or.kr

문서번호 : 건협서울3013- 178

시행일자 : 2007. 5. 22

공개여부 :

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무부장

선결			지시
접수	일자 시간		결재․공람
	번호
처 리 과
담 당 자

제    목 : 주택법 시행령 및 시행규칙 제·개정(안)에 대한 의견조회

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1. 귀사의 무궁한 번영을 기원합니다.

2. 주택 분양가상한제 및 분양가 내역공시 등의 세부 시행방안

및 택지 감정평가 절차 등을 주요내용으로 하는 주택법 시행령 개정(안)

과 분양가상한제 시행 등에 관한 규칙 제정(안)이 첨부와 같이 입법예고

되었습니다.

3. 이에 제·개정(안)에 대한 의견을 조회하오니 `07.5.30(수)까지

해당의견을 우리시회(팩스:545-1761, 이메일:kyh@scak.or.kr)로 송부하

여 주시기 바랍니다.

※ 기타 자세한 내용은 홈페이지(www.scak.or.kr 사이버민원실, 시행

공문)를 참조하시기 바랍니다.

첨부 :  주택법 시행령·시행규칙 제·개정안 주요내용  1부. 끝.

대 한 건 설 협 회   서 울 특 별 시 회 장

「주택법」시행령·시행규칙 제·개정안 주요내용

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□ 주택법 시행령 개정(안)

1. 택지비 매입가격 인정 범위(안 제42조의2제2항 및 부칙 제4조제3항)

ㅇ 법 공포일(‘07.4.20)이후 매입한 토지는 감정평가방식으로 산정한 금액(감정평가액+가산비)의 120% 이내만 인정

ㅇ 법 공포일 이전에 매입한 토지는 매입가 전액을 택지비로 인정

2. 민간택지의 분양가격 공시 대상 지역 등 (안 제42조의3 및 4)

ㅇ 수도권 지역은 투기과열지구

ㅇ 수도권 이외의 지역은 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 지정

- 투기과열지구중에서 집값상승률, 청약경쟁률 등을 고려하여 건교부장관이 별도로 정하는 기준에 해당되는 지역과 시·군·구청장이 분양가 상승우려가 크다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

ㅇ 분양가격 공시에 따른 불필요한 논란을 최소화하기 위해,

- 입주자모집공고문에 “분양가 공시내용은 실제 소요된 비용과 다를 수 있고, 다툼의 대상이 되지 않는다”는 문구를 명시토록 의무화

3. 분양가 심사위원회의 구성 및 운영 방안 (안 제42조의5 내지 7)

ㅇ 시·군·구별로 분양가심사위원회를 구성하며, 총 10명 이내  위원 중 민간위원(임기 2년)은 6명 이상으로 구성

- 법학․경제학․부동산학 등 대학 조교수 이상 1년이상 재직

- 변호사․회계사․세무사․감정평가사로 1년이상 근무

- 토목․건축․주택 분야에서 5년 이상 종사

ㅇ 분양가심사위는 당해지역에서 공동주택에 대한 사업계획승인신청이 있는 날부터 20일 이내에 설치

※ 심사지연에 따른 사업지연을 방지하기 위해 법정 분양승인기간(10일이내, 부득이할 경우 5일 연장가능)이 도과할 경우에는 입주자모집공고가 승인된 것으로 간주하는 규정을 마련 중(주택공급에관한규칙 개정 입법예고중)

4. 전매제한 기간 강화 (안 제45조의2)

ㅇ 수도권은 투기수요 차단을 위해 전매제한기간을 강화

ㅇ 지방의 투기과열지구는 현행수준을 유지하되, 비투기과열지구는 6월의 전매제한기간을 설정(현재는 전매제한이 없으나 법 개정으로 분양가상한제가 적용되는 모든 주택은 전매제한을 두어야 함)

유 형			현 행	개 정
수도권	공공	85㎡ 이하	(전지역) 10년	전지역 10년
		85㎡ 초과	(전지역) 5년	전지역 7년
	민간	85㎡ 이하	(투기과열지구) 3년	전지역 7년
		85㎡ 초과	(투기과열지구) 3년	전지역 5년
지방	공공	85㎡ 이하	(전지역) 5년	전지역 5년
		85㎡ 초과	(전지역) 3년	전지역 3년
	민간	전평형	(투기과열지구) 충청권 3년 기타 지방 1년	(투기과열지구) 충청권 3년 기타 지방 1년
			(비투기과열지구) 없음	(비투기과열지구) 6개월

□ 분양가상한제 시행 등에 관한 규칙 제정(안)

1. 택지비 산정을 위한 감정평가 기준·절차 등(안 제9조 내지 제12조)

ㅇ 감정평가 기관은 평가의 공정성을 담보하기 위해 시·군·구청장이 선정

- 선정대상은 건교부장관이 정하는 요건을 충족하는 우수감정평가업자(‘07.6월 고시 예정)중 2인으로 한정

- 이 중 1인은 공동주택가격 조사․산정에 관한 전국적인 업무수행능력을 갖춘 자로서 자산규모, 지점 수 등이 일정기준 이상인 법인을 반드시 포함

ㅇ 감정평가 신청시점은 사업계획승인신청 이후부터 입주자모집승인신청 이전에 사업주체가 선택하도록 하였고, 평가기준 시점은 감정평가 신청시점으로 함

ㅇ 감정평가 기준은 공시지가를 기준으로 하며, 평가된 택지가격과 당해 감정평가기관을 입주자모집공고시 공개

ㅇ 감정평가 결과 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하거나 사업주체가 이의를 제기하는 경우 1회에 한하여 재평가

2. 택지비 가산비 항목 합리적 조정(안 제7조 및 제8조)

ㅇ 공공택지의 경우 차수벽 설치비와 방음시설 설치비용을 추가로 인정

* 공공택지 가산비 : 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비(신설), 방음시설 설치비(신설), 택지 선수공급에 따른 기간이자, 등기수수료․제세공과금․택지명의 변경비 등 필요경비

ㅇ 민간택지중 감정평가 금액을 택지비로 산정하는 경우에는 과거 원가연동제 당시(‘89～‘98)와 동일한 항목으로 가산비 인정

- 이중 4개 항목(아래 밑줄표시)은 공공택지와는 달리 민간택지의 특성상 불가피하게 발생하게 되는 항목임

* 민간택지 가산비 : 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비, 방음시설 설치비, 지장물 철거비(이하 민간택지 특수), 간선시설 설치비, 진입도로 개설시 편입 택지비, 감정평가수수료

ㅇ 민간택지중 실매입가를 택지비로 산정하는 경우에는 택지매입에 따르는 제세공과금․법정수수료 등 필요적 경비만 가산비로 인정

3. 기본형 건축비 지자체 조정범위(안 제13조)

ㅇ 기본형 건축비를 해당지역의 특성에 따라 시·군·구별로 탄력적으로 조정할 수 있는 범위를 상하 5%로 정함

4. 건축비 가산비 합리적 조정(안 제13조 및 별표1)

ㅇ 구조별로 현재 라멘 및 철골조만 가산을 허용하고 있으나, SRC(철골철근콘크리트) 구조 추가

ㅇ 종전에는 중대형 아파트의 기본형 건축비에 포함되어 있던  Intelligent 건축설비(홈네트워크, 초고속통신망, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템)는 가산비로 전환

ㅇ 후분양이 의무화되어 있는 경우(공공기관이 건설한 주택 및 재건축 주택)에는 착공후 의무적 공정률까지 투입된 공사비에 대한 기간이자(1년만기 정기예금)를 별도 인정

5. 분양가격 공시항목 (안 제14조 및 제15조)

ㅇ 민간택지에서는 택지비, 직접공사비(재료비․직접 노무비 등), 간접공사비(현장관리비․일반관리비), 설계비, 감리비, 부대비, 기본형건축비 가산비용 등 7개 항목 공개

ㅇ 공공택지는 주택법상 대분류에 따라 61개 항목 공개

- 택지비(4개) : 매입원가, 기간이자, 필요경비, 기타경비

- 공사비(50개) : 토목(13), 건축(23), 기계설비(9), 전기 등 기타공종(3), 일반관리비 등 기타(2)

- 간접비(6개) : 설계비, 감리비, 분양경비, 부담금, 보상비, 기타

- 기 타(1개) : 기본형건축비에 가산되는 비용

6. 마이너스 옵션제 시행방안 (안 제3조)

ㅇ 마이너스 옵션으로 설정할 수 있는 품목과 마이너스 옵션이 적용되는 아파트의 기본형건축비는 금년 7월중 별도로 고시

- 단열․미장 등의 기초마감 공사, 소방관련 시설, 전기․설비공사 관련 품목 등은 마이너스 옵션에서 제외

ㅇ 마이너스옵션의 시공으로 인한 혼란을 방지하기 위해

- 마이너스옵션 선택 세대는 동별로 그룹화하여 추첨․배정하고, 마이너스 옵션공사 등에 필요한 구체적인 사항은 별도 기준으로 고시

ㅇ 플러스 옵션에 대해서는 원칙적으로 불허

- 다만, 법으로 허용되는 발코니 확장공사에 한해서 입주자 모집 공고시 유형 및 이를 포함한 분양가격을 제시토록 함