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서 울 특 별 시 회

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문서번호 : 건협서울 제3012-502호

시행일자 : 2004. 12. 6.

공개여부 : 공    개

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무부장

제    목  : 「부동산투자회사법시행령개정안」입법예고 안내

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건설교통부는 지난 10월 22일 공포(‘05.4.23 시행예정)된 「부동산투자회사법개정법률」에서 위임된 사항을 정하고자 「부동산투자회사법시행령개정안」을 전문개정으로 마련하여 12월 3일 입법예고하였기에 동 내용을 첨부와 같이 안내하오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

첨  부 : 부동산투자회사법시행령 개정안 주요내용 1부. 끝.

대 한 건 설 협 회  서 울 특 별 시 회 장

<붙임>

부동산투자회사법시행령 개정안 주요내용

1. 예비인가 관련사항

	< 법률내용 >
ㅇ REITs의 투자자금 모집을 통한 주식발행 이전에 미리 건설교통부장관의 예비인가를 받도록 하고, 필요한 사항은 시행령으로 규정토록 함 (법 제5조제2항 및 제7항) ※ REITs 설립절차 사업계획 마련 → *예비인가 → 투자자 모집 → 회사설립 완료 → 설립인가

【시행령안】

ㅇ 예비인가시 사업에 대한 실질적 심사가 가능하도록 자본금․발기인․투자대상․사업계획서 등 필요한 서류의 제출을 규정 (안 제3조제1항 및 제2항)

- 투자대상 부동산의 매입시 투자자에게 불리한 계약조건의 포함여부, 당해 사업에 대한 투자자 보호장치를 심사 요건으로 추가함 (안 제3조제3항)

- 건교부에서 필요한 사실확인 및 의견청취를 관계기관에 요청할 수 있도록 하고, 의견이 신청인에게 불리할 경우 소명할 수 있도록 함 (안 제3조제4항 내지 제6항)

※ 확인사항은 시행규칙 등에서 정할 예정이며, 발기인 및 주요출자자의 공정거래법․금융관련법위반, 조세범 처벌사실 여부 등임

2. 현물출자 부동산의 평가

	< 법률내용 >
ㅇ REITs는 자본금의 50%범위 내에서 부동산으로 현물출자가 가능하도록 하되, 평가에 관한 필요한 사항은 시행령으로 규정토록 함 (법 제11조 및 제19조) ※ 법률에서는 투자대상 부동산의 평가시 2인 이상의 감정평가업자의 평가를 의무화

【시행령안】

ㅇ 평가의 객관성을 확보하기 위하여 평가업무를 수행한 감정평가업자가 현물출자의 검사인으로 선임되지 못하도록 하고, (안 제9조제3항)

※ 현물출자 검사인 : 회사의 선임청구에 대해 법원이 선임하며,

정관에서 정한 현물출자의 이행사항을 조사하여 법원에 보고함

- 출자대상 부동산에 대한 감정평가업자의 평가보고서만으로 검사인의 조사․보고에 갈음될 수 없도록 함

(안 제9조제3항)

- 현물출자와 관련된 의사결정에 있어 발기인(설립시 현물출자) 또는 이사(설립후 현물출자) 전원의 동의를 받도록 하되, 현물출자 당사자의 참여를 배제함 (안 제9조제4항)

※ 현물출자 관련 주요한 의사결정

감정평가업자의 선정, 평가보고서의 채택, 검사인의 선임청구 등

3. 내부자 거래제한의 예외사유

	< 법률내용 >
ㅇ 부당한 거래행위로 투자자의 피해발생을 우려하여, 부동산 등에 대한 내부자 거래행위를 금지하되, 객관적이고, 안전한 거래사유를 시행령으로 규정토록 함 (법 제22조의2 제3항 및 제30조) ※ 법률에서 금지한 내부자 거래유형 REITs ⇔ REITs의 임직원 및 주요주주, 이들의 특별관계자 위탁관리REITs․CR REITs ⇔ 자산관리회사 및 그 특별관계자 ※ 자산관리회사 : 명목회사형 REITs와 위탁계약을 맺어 REITs의 투자․운용업무를 전문적으로 담당

【시행령안】

ㅇ 시장에 의한 “정상적인 가격거래”로서 다음사유에 해당하는 경우, REITs가 당해 거래임을 입증하는 서류를 첨부하여 건교부에 신고토록 함

(안 제21조 제1항 및 제2항, 제35조)

① 일반분양․경쟁입찰에 의한 거래

② 이사회에서 결정한 임대가격 이상의 임대거래

③ 자산평가기준에 의해 산정한 가격의 90%～110% 해당하는 거래

- 이외에도 위탁관리REITs․CR REITs는 실체가 없는 명목회사형임을 감안하여, 다음사유에 대해 자산관리회사 및 그 특별관계자와 거래를 “추가로” 허용함

(안 제21조 제1항 제4호 및 제5호)

④ REITs의 합병․해산․분할 등이 발생한 경우

⑤ 대량의 주식매수청구 및 환매사태가 발생한 경우

4. 자산관리회사의 겸업허용

	< 법률내용 >
ㅇ 자산관리회사의 전문성 제고와 위탁자인 REITs와의 이해상충을 방지하기 위하여, 타 업무의 겸업을 엄격히 금지하되, 허용 가능한 겸업을 시행령으로 규정토록 함 (법 제22조의3 제3항)

【시행령안】

ㅇ SOC투융자회사(사회간접자본시설에대한민간투자법)․ 프로젝트파이낸싱(PFV, 법인세법) 등 “부동산 개발사업”과 관련된 “명목회사”에 대한 ①「자산관리자 업무」,

※ “SOC투융자회사 및 PFV” 는 SOC 및 특정한 부동산의 개발을 위하여 주식발행으로 모집한 펀드임

- REITs의 일반사무․회계 등을 담당하는 ②「사무수탁회사 업무」, 부동산의 취득․관리․처분에 대한 ③「자문업무」에 대한 겸업을 허용하되, (안 제23조제1항)

※ 자산관리회사의 자문업무가 REITs의 투자자문업무를 수행하는  “부동산투자자문회사”의 업무영역인 REITs 자문은 금지함

- 겸업에 대해서는 자산관리․조직․회계․사무공간을 분리하고, REITs의 주주 및 건교부에 겸업사실을 통보토록 하여 업무를 위탁한 REITs의 피해를 방지

(안 제23조 제2항 및 제4항)

5. REITs 총자산의 100% 부동산개발사업 투자

	< 법률내용 >
ㅇ 부동산개발사업에 투자는 REITs 총자산(자본금 + 부채)의 30% 범위 내에서 주주총회의 특별결의를 받아야 하며, - 임대주택사업․도시개발사업 및 “시행령이 정하는 투자 안전성이 보장되는 사업”의 경우 총자산의 100%까지 투자가 가능함 (법 제26조)

【시행령안】

ㅇ REITs의 일정한 투자수익이 보장되는 특별시․광역시․신도시(100만평 이상규모) 중심상권에서 건축허가를 받은 “건축물의 신축 또는 인수․완공”

ㅇ 특정한 부동산 개발을 위한 명목회사로 법인세감면 요건이 충족되는 "프로젝트파이낸싱 법인(PFV)의 주식을 취득"하기 위해 REITs가 투자한 금액 (안 제30조)

※ REITs의 PFV 주식취득은 직접 개발이 아닌 자본투자를 통한 간접방식이나, REITs가 PFV의 주주로서 사업시행자의 지위가 인정

※ 법인세법상 감면요건이 충족되는 PFV는 금융기관의 출자의무화(5%이상)로 사업의 수익성과 안전성이 사전 검증될 수 있음

6. 내부통제기준 및 준법감시인에 관한 사항

	< 법률내용 >
ㅇ 모든 REITs 및 자산관리회사에 내부통제기준의 제정․시행토록 하고, 실체회사인 「자기관리REITs」에 대해서는 준법감시인의 임명을 의무화하고, - 내부통제기준 및 준법감시인에 관하여 필요한 사항을 시행령으로 위임 (법 제47조) ※ 내부통제기준 : 법령의 준수와 건전한 자산운용을 위해 임․직원이 따라야 할 행위의 기준 ※ 준법감시인 : 내부통제기준의 준수를 점검, 위반시 감사에 보고

【시행령안】

ㅇ 회사의 내부통제기준의 내용으로 “임․직원의 준수사항과 처벌사항”이 포함되도록 하고, 법령의 위반시 건교부가 내부통제기준의 변경을 권고할 수 있도록 하되,

(안 제46조제1항 및 제2항)

- 법령을 위반한 자산관리회사에 대하여는 준법감시인의 신설을 권고할 수 있도록 함 (안 제46조제3항)

- 준법감시인에 대해 자격요건을 정하고, 직무수행에 있어 투자업무의 겸직을 금지하며, 임․직원에 대한 자료 및 정보제출 요구권한을 부여함 (안 제47조)

※ 준법감시인 자격

․금융기관(10년 경력), 관련연구원․전임강사이상(5년 경력),

․변호사․회계사(5년 경력), 부동산․건설관련업무종사자(10년 경력)

․재경부․건교부․금감위․금감원 (5년 경력 및 퇴직후 5년 경과)

7. 기타사항

ㅇ 주택공사․토지공사․한국자산관리공사는 1인당 주식소유한도(주식총수의 30%이하)의 적용을 배제함 (안 제13조)

※ 임대주택사업, 도시개발사업 등 정부의 정책에 부합하는 공공사업 부분에 관련기관의 REITs 참여 유도

ㅇ REITs의 별도 회계처리기준 제정업무를 담당하는 민간 위탁기관으로 「한국회계연구원」을 선정 (안 제29조)

ㅇ 이익금의 초과배당은 10년을 초과하지 않도록 하되,  배당에 관하여 필요한 사항을 미리 회사의 정관으로 정하도록 함 (안 제33조)

※ 이익금의 초과배당은 투자대상 부동산의 자산가치 상승을 감안하여 REITs가 자율적으로 투자자에게 배당할 수 있도록 함

ㅇ REITs의 차입대상 기관을 일반 은행 및 연기금 등 공신력 있는 금융기관으로 한정하고, 사채발행도 금융기관의 보증사채 및 담보사채로 제한함

※ REITs의 무분별한 차입으로 경영악화 및 투자자 피해발생을 방지