분양가상한제 시행 등에 관한 규칙 제정령(안) 입법예고

1. 제정이유

주택 분양가상한제 및 분양가 내역 공시 제도의 확대 시행 등을 주요 내용으로 하는 주택법개정법률안이 국회 본회의를 통과(2007. 4. 2)하여 공포(2007. 4. 20)됨에 따라 이의 시행을 위하여  택지의 감정평가에 관한 세부절차와 택지비 및 건축비에 가산할 수 있는 항목을 정하는 등 이 법에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 구체적으로 규정하기 위함

2. 주요내용

가. 건설교통부장관은 공동주택 입주대상자가 직접 선택하여 시공할 수 있는 품목과 이를 제외한 기본형건축비를 별도로 고시하고, 사업주체는 입주자모집공고시 선택품목의 종류와 이를 제외한 분양가격을 구분하여 제시하도록 함(안 제3조제1항 및 제2항)

나. 사업주체는 입주자모집공고시 입주대상자가 발코니 확장여부를 선택할 수 있도록 하여야 하고, 법 제16조에 따른 공사착공신고시 제출한 설계도서에 반영된 품목중 발코니 외의 품목은 추가선택품목으로 제시할 수 없음(안 제3조제4항 및 제5항)

다. 공공택지의 택지비의 가산비를 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비, 방음시설 설치비, 택지대금 납부일부터 입주자 모집공고일 이후 6월까지에 대한 기간이자, 등기수수료 등 필요적 경비 등으로 정함(안 제7조)

라. 공공택지 외의 택지의 택지비의 가산비를 연약지반 공사비, 암석지반공사비, 차수벽 설치비, 방음시설 설치비, 간선시설 설치비, 진입도로 개설에 편입되는 사유지의 감정평가 가액, 감정평가 수수료 등으로 정함(안 제8조)

마. 택지의 감정평가는 건설교통부장관이 고시하는 요건을 충족하는 우수감정평가업자 2인이 수행하되 1인은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격의 조사․산정에 관한 전국적인 업무수행 능력 등을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사수, 지점 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 별도로 고시하는 기준 이상에 해당하는 감정평가기관으로 하여금 수행하도록 함(안 제9조제2항)

바. 감정평가는 신청한 날을 기준으로 실시하며, 감정평가 신청은 사업계획승인일 이후 입주자 모집공고 승인 신청일 이전까지 하여야 하고 감정평가를 의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 함(안 제9조제3항 및 제4항)

사. 감정평가방법은 「부동산가격 및 감정평가에 관한 법률」을 준용하며, 택지조성이 완료된 상태를 전제로 평가하도록 함(안 제10조제2항)

아. 감정평가 결과 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우 및 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하는 경우에는 시장․군수 또는 구청장은 재평가를 의뢰할 수 있음(안 제11조제1항)

자. 택지의 재평가 결과를 확정된 감정평가가격으로 보며, 사업주체는 결과에 대해 시장․군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 없도록 함(안 제11조제4항)

차. 감정평가 수수료는 사업주체가 부담하며 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 건설교통부장관이 공고하는 기준에 따르도록 함(안 제12조)

카. 시장․군수․구청장은 기본형 건축비의 상하 5% 이내의 범위 내에서 별도의 기본형 건축비를 고시할 수 있으며, 이 경우 건설교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 당해 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 분양가심사위원회에 제출하고 심사를 거치도록 함(안 제13조제2항 및 제3항)

건설교통부령  제    호

분양가상한제 시행 등에 관한 규칙 제정안

분양가상한제 시행 등에 관한 규칙을 다음과 같이 제정한다.

제1장. 총 칙

제1조(목적) 이 규칙은 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제38조 및 제38조의2의 규정에 따라 분양가상한제 적용주택의 품목선택제도, 분양가격의 산정방식, 분양가격 공시의 방법 및 절차 등에 관한 구체적인 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) 이 규칙은 사업주체(「건축법」 제8조의 규정에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 법 제16조제1항의 규정에 의한 호수 이상으로 건설․공급하는 건축주를 포함한다. 이하 같다)가 법 제38조제1항의 규정에 따라 입주자모집승인(사업주체가 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 경우에는 입주자모집 공고를 말한다. 이하 같다)을 얻어 일반에게 공급하는 공동주택에 적용한다.

제2장. 품목선택제도 등

제3조(선택품목 및 가격) ①건설교통부장관은 법 제38조제1항제3호의 규정에 따라 입주대상자가 직접 선택하여 시공할 수 있는 품목(이하 “선택품목“이라 한다) 및 이를 제외한 기본형건축비를 별도로 고시하여야 한다.

②사업주체는 입주자모집공고시 제1항의 규정에 따른 선택품목의 종류와 이를 제외한 분양가격을 구분하여 제시하여야 한다.

③제1항의 규정에 따른 선택품목에는 다음 각 호의 품목을 포함하여서는 아니된다.

1. 소방관련 시설

2. 단열, 방수, 미장공사 등 기초마감과 관련된 품목

3. 전기, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관

4. 기타 건물의 구조상 영향을 줄 수 있는 품목

④사업주체는 입주자모집공고시 발코니(이하 “추가선택품목”이라 한다)에 대한 유형 및 가격과 이를 포함한 분양가격을 구분하여 제시하여야 한다. 다만, 건설교통부장관이 정하는 바에 따라 건축공정이 전체공정의 일정 비율에 달한 후에 입주자를 모집하는 경우에는 그러하지 아니할 수 있다.

⑤사업주체는 입주자모집공고시 법 제16조의 규정에 따른 공사착공신고시 제출한 설계도서(사업계획승인 신청 및 「건축법」 제8조의 규정에 따라 건축허가 신청시 제출한 설계도서를 포함한다)에 반영된 품목(제4항의 규정에 따른 발코니품목을 제외한다)에 대하여는 입주대상자에게 추가선택품목으로 제시하여서는 아니된다.

제4조(선택품목 설치자에 대한 주택공급 등) ①사업주체는 입주자모집공고시 선택품목을 개별적으로 설치하고자 하는 자에게 우선적으로 공급할 공동주택의 동별 순서를 정하여 제시할 수 있다.

②사업주체는 제1항의 규정에 따라 주택을 공급하는 경우 입주대상자중 선택품목을 설치하고자 하는 자에게 우선적으로 제1항의 규정에 따른 동별 순서에 따라 동 및 세대를 추첨하여 배정하여야 한다.

제5조(선택품목의 시공 등) 선택품목의 시공과 관련하여 선택품목의 시공기간 및 입주예정자의 주의의무 등 필요한 사항은 건설교통부장관이 따로 정하여 고시할 수 있다.

제3장. 분양가격 산정방식 등

제6조(분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식) ①법 제38조의2제1항의 규정에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다.

분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비

②제1항의 “분양가격” 중 기본형 건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분되며, 건설교통부장관은 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 6월마다 고시하여야 한다.

제7조(공공택지의 택지비의 가산비) 법 제38조의2제2항 각 호외 부분 본문 전단에서 “건설교통부령이 정하는 택지와 관련된 비용”이라 함은 다음 각 호를 말한다.

1. 국가․공공기관 또는 ｢엔지니어링기술 진흥법｣에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체(당해 사업주체와 동일계열의 업체를 제외한다)가 산정한 아래의 비용

가. 연약지반 공사비 : 사업지구 택지의 지형, 지질조건 등이 특별히 연약하여 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비(콘크리트파일 직경 400밀리미터 이하, 길이 15미터 이하)에 준하는 공사비로는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위하여 추가로 소요되는 비용

나. 암석지반 공사비 : 기본형 건축비에 포함되어 있는 공사비로는 지하터파기(암석지반  굴착)가 곤란한 경우에 추가로 소요되는 비용

다. 차수벽 설치비 : 지하수, 하천 등으로 당해 택지의 토질조건이 특별하여 차수벽을 설치하지 않고는 기초공사가 곤란한 경우에 이를 보강하기 위해 추가로 소요되는 비용(건축물의 기초공사로서 시공하는 일반적인 방수 및 흙막이 공사비용은 제외)

2. 방음시설 설치비 : 주택입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 추가로 소요되는 비용(택지조성비에 포함되어 있는 경우에는 제외)

3. 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부 일부터 입주자모집공고일 이후 6월까지의 택지대금에 대한 기간이자(이자율은 ｢은행법｣에 의하여 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 그 납부일이 속하는 달의 금리를 기준으로 한다).

다만, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 착공일을 납부일로 보며 당해 택지의 택지조성원가 산정시 자본비용에 대한 산정기간은 택지조성사업착수일(보상계획공고일)부터 착공 일까지로 한다.

4.  택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한한다)에 따른 추가비용, 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

5. 그 밖에 증빙할 수 있는 택지와 관련된 경비

제8조(공공택지 외의 택지의 감정평가시 가산비) 법 제38조의2제2항 각 호외 부분 본문 후단에서 “건설교통부령이 정하는 택지와 관련된 비용”이라 함은 다음 각 호를 말한다.

1.  국가․공공기관 또는 ｢엔지니어링기술 진흥법｣에 따라 해당부문의 기술용역업체로 등록된 업체(당해 사업주체와 동일계열의 업체를 제외한다)가 산정한 아래의 비용

가. 연약지반 공사비 : 제7조제1호가목과 같음

나. 암석지반 공사비 : 제7조제1호나목과 같음

다. 차수벽 설치비 : 제7조제1호다목과 같음

2. 방음시설 설치비용 : 제7조제2호와 같음

3. 지장물 철거비용 : 택지 내 구조물 등의 철거․이설이 불가피한 경우 이에 소요되는 비용

4. 간선시설의 설치비용(주택건설 사업계획승인에 부가되는 조건을 충족함에 따라 소요되는 비용을 포함)

5. 진입도로 개설에 편입되는 사유지의 택지비로 인정할 수 있는 감정평가한 가액(주택건설 사업계획승인에 부가되는 조건을 충족함에 따라 소요되는 비용을 포함)

6. 감정평가수수료 등(평가수수료 및 실비를 말한다. 이하 이 장에서 같다)

7. 그 밖에 증빙할 수 있는 택지와 관련된 경비

제9조(공공택지 외의 택지의 감정평가 절차) ①사업주체는 공공택지 외의 택지에서 주택건설 사업계획승인을 신청한 이후 입주자모집승인 신청일 이전에 시장․군수 또는 구청장에게 택지가격의 감정평가를 신청하고 감정평가에 필요한 자료를 제출하여야 한다.

②시장․군수 또는 구청장(국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장을 말한다. 이하 제11조에서 같다)은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제5조제2항 및 동법 시행령 제7조제2항의 규정에 따라 건설교통부장관이 고시하는 요건을 충족하는 우수감정평가업자(이하 “감정평가기관”이라 한다) 2인에게 택지가격의 감정평가를 의뢰하여야 한다. 이 경우 감정평가기관 중 1인은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격의 조사․산정에 관한 전국적인 업무수행 능력 등을 갖춘 자로서 자산규모, 매출액, 감정평가사수, 지점 수, 감정평가에 관한 전산망 규모 등이 건설교통부장관이 별도로 고시하는 기준 이상이어야 한다.

③제2항의 규정에 따른 감정평가기관은 공공택지 외의 택지에 대하여 사업주체가 택지가격의 감정평가를 신청한 날(국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 사업주체는 해당 기관의 장이 택지가격의 감정평가를 의뢰한 날을 말한다)을 기준으로 평가하여야 한다.

④감정평가기관은 제2항의 규정에 따른 감정평가 의뢰가 있는 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료하여야 한다. 다만, 시장․군수 또는 구청장이 인정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 10일의 범위 내에서 이를 연장할 수 있다.

제10조(공공택지 외의 택지의 감정평가기준 등) ①제9조의 규정에 따른 감정평가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 공시지가를 기준으로 평가하되 당해 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

②소지상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 전제로 하고 지목은 대지를 기준으로 평가하여야 한다.

③감정평가한 가액은 감정평가기관이 평가한 택지가격을 산술평균하여 정하며, 사업주체는 평가된 택지가격과 당해 감정평가기관의 명단을 입주자모집공고시에 공개하여야 한다.

제11조(공공택지 외의 택지의 재평가) ①시장․군수 또는 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우에는 1회에 한하여 택지가격의 재평가를 의뢰할 수 있다.

1. 감정평가기관이 평가한 택지의 평가액 중 최고평가액이 최저 평가액의 110%를 초과하는 경우

2. 사업주체가 감정평가결과에 대해 이의를 제기하는 경우

②제1항제2호에 따라 택지를 재평가하는 경우의 감정평가수수료 등은 제8조의 규정에 따른  비용에 포함되지 아니한다.

③제1항의 규정에 따른 감정평가의 절차 및 기준은 제9조 및 제10조를 준용한다.

④제1항 및 제3항에 따른 재평가결과를 확정된 감정평가가격으로 보며, 사업주체는 이에 대해 시장․군수 또는 구청장에게 이의를 제기할 수 없다.

제12조(감정평가 비용부담) ①택지가격의 감정평가에 소요되는 수수료 등은 사업주체가 부담하여야 한다.

②제1항의 규정에 따른 감정평가수수료 등은 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제35조 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 따라 건설교통부장관이 공고하는 기준에 따른다.

제13조(건축비 가산비 등) ①법 제38조의2제3항 본문에서 “건설교통부령이 정하는 바에 따라 가산한 금액”이라 함은 기본형건축비(입주자모집 승인 신청일에 가장 가까운 시점에 고시된 기본형건축비를 말한다. 이하 본 조에서 같다)에 가산할 수 있는 비용을 말하며, 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법은 별표 1에 따른다.

②법 제38조의2제3항 단서에서 “건설교통부령이 정하는 범위 내”라 함은 기본형건축비의 상하 5%이내의 범위를 말한다.

③시장․군수 또는 구청장은 제2항의 범위 내에서 별도로 기본형 건축비를 정하고자 하는 경우에는 건설교통부장관이 고시하는 주요 자재별 기준단가와 당해 지역 자재가격과의 차이 등에 관한 객관적인 자료를 법 제38조의4의 규정에 따른 분양가심사위원회에 제출하여 심사를 거친 후 고시하여야 한다.

제4장 분양가격의 공시

제14조(공공택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) ①법 제38조의2제4항에서 “건설교통부령이 정하는 세분류”라 함은 별표2의 항목을 말한다.

②법 제38조의2제4항제4호에서 “그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용”이라 함은 제13조의 규정에 따른 기본형건축비에 가산되는 비용을 말한다.

제15조(공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격 공시) 법 제38조의2제5항 각 호의 규정에 따라 공공택지 외의 택지에서 공급되는 주택의 분양가격의 주요 항목별 공시내용은 다음 각 호와 같다.

1. 택지비 : 법 제38조의2제2항의 규정에 의한 택지비

2. 직접공사비 : 주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생되는 공사투입비용 중 주택단지에 설치되는 제반시설물의 시공을 위하여 투입되는 재료비, 직접노무비, 직접공사경비에 관한 비용

3. 간접공사비 : 주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생하는 공사투입비용 중 공사현장관리비용, 법정경비, 일반관리에 관한 비용 및 이윤

4. 설계비 : 주택건설을 위하여 투입되는 설계에 관한 비용

5. 감리비 : 주택건설을 위하여 투입되는 감리에 관한 비용

6. 부대비 : 주택건설공사에 드는 총 비용 중 제2호 내지 제5호 및 제7호에 따른 비용을 제외한 비용으로서 분양관련비용, 수도․가스․전기시설 인입비용, 건물보존 등기비 등을 합한 비용

7. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 비용 : 제13조의 규정에 따른 기본형건축비에 가산되는 비용

부      칙

제1조(시행일) 이 규칙은 2007년 9월 1일부터 시행한다.

제2조(선택품목 및 가격 등에 관한 적용례) 제3조 내지 제5조의 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 법 제16조의 규정에 따른 주택건설사업계획승인(｢도시 및 주거환경정비법｣ 제28조의 규정에 따른 사업시행인가, ｢건축법｣ 제8조의 규정에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 같다)을 신청하는 분부터 적용한다.

제3조(주택의 분양가격 제한 등에 관한 적용례) ①제6조 내지 제15조의 개정규정은 2007년 9월 1일 이후 최초로 법 제16조의 규정에 따른 사업계획승인을 신청하는 분부터 적용한다.

②2007년 8월 31일 이전에 사업계획의 승인을 얻었거나 승인을 신청한 경우로서 2007년 12월 1일 이후 법 제38조제1항의 규정에 따른 입주자모집승인(｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 공급하는 주택(주거환경개선사업을 제외한다)의 경우는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가)을 신청하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 제6조 내지 제15의 개정규정을 적용한다.

[별표 1]

건축비 가산비용의 항목별 내용 및 산정방법(제13조제1항관련)

1. 철근콘크리트 라멘구조(무량판구조 포함)․철골철근콘크리트구조 또는 철골구조로 건축함에 따라 추가되는 비용(건설교통부장관이 산정기준 및 가산비율 등은 따로 고시한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)

2. 건축법시행령 별표1 제2호가목에 해당하는 아파트 이외의 형태로 건설․공급되는 공동주택에 테라스 등을 설치함에 따라 추가되는 비용으로 시장․군수 또는 구청장이 필요하다고 인정하는 금액

3. 주택성능등급을 인정받은 경우 추가로 인정되는 비용

4. 주택건설사업계획의 승인에 부가되는 조건을 충족함에 따라 소요되는 비용 및 주민의 편의를 도모하기 위하여 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설(분양을 목적으로 건설하는 복리시설을 제외한다)의 설치비용. 다만, 사업계획승인권자로부터 사업계획에 포함하여 승인을 받은 경우에 한한다.

5. 특정설비(홈네트워크, 에어콘냉매배관, 집진청소시스템, 초고속통신특등급에 한함)의 설치에 소요되는 비용

6. 초고층주택(건설교통부장관이 층수, 높이 등을 고려하여 따로 정하여 고시한다)으로서 시장․군수 또는 구청장이 설계의 특수성과 구조물의 안정성 확보를 위하여 필요하다고 인정하는 특수자재․설비 및 이의 설치 등에 소요되는 비용

7. 임해․매립지 등 입지특성으로 인하여 시장․군수 또는 구청장이 구조물의 방염 등에 필요하다고 인정하는 특수자재․설비 및 이의 설치 등에 소요되는 비용

8. 주택사업자가 당해 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료

9. 「주택공급에관한규칙」 제7조의 규정에 따라 사업주체가 의무적으로 건축공정이 전체공정의 일정 퍼센트(이하 “공정률”이라 한다)에 달한 후에 입주자를 모집하여야 하는 주택의 경우 공사비(기본형건축비 및 공정률을 기준으로 산정한다)에 대한 착공일부터 입주자모집공고일 이후 6월까지의 기간이자(이자율은 은행법에 의하여 설립된 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균이자율로서 착공일이 속하는 달의 금리를 기준으로 한다). 이 경우 산정 방식은 다음과 같다.

기간이자	=	기본형건축비	×	공정률	×	1	×	착공일부터 입주주모집공고일 이후 6개월까지의 기간	×	착공시점의 평균이자율
						2

10. 그 밖에 법령, 조례 등에 따라 주택건설에 의무적으로 부과되거나 설치하는데 소요되는 비용(법령, 조례 등의 제정 또는 개정으로 인하여 추가로 소요되는 비용을 포함한다)

[별표2]

분양가격 공시항목(규칙 제14조제1항 관련)

분 야		공 종 (61개)
택지비 (4)		택지매입원가, 기간이자, 필요적 경비, 그 밖의 비용
공사비	토목 (13)	토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사, 옹벽공사, 석축공사, 우․ 오수공사, 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사, 도로포장공사, 교통안전시설물공사, 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사
	건축 (23)	공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사, 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사, 미장공사, 단열공사, 방수․방습공사, 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사, 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사, 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사
	기계설비 (9)	급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수 및 통기설비공사, 위생기구공사, 승강기계공사, 난방설비공사, 가스설비공사, 자동제어설비공사, 특수설비공사
	기타공종 (3)	전기, 정보통신, 소방설비
	기타(2)	일반관리비, 이윤
간접비 (6)		설계비, 감리비, 일반분양시설 경비, 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비
기타(1)		기본형건축비에 가산되는 비용