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서 울 특 별 시 회

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문서번호 : 건협서울 제 3012-468호

시행일자 : 2004. 11. 15.

공개여부 : 공 개

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무부장

제    목  : 「임대주택사업 활성화방안」 안내

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건설교통부와 재정경제부 등 관계부처는 11. 12(금) 열린 경제장관간담회에서 임대주택에 대한 세제·금융지원 강화와 재무적투자자의 개발사업 참여를 유도하는 것을 주요내용으로 하는 「임대주택사업 활성화방안」을 발표하였기에 동 내용을 안내하오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

첨   부 : 「임대주택사업 활성화방안」1부. 끝.

대 한 건 설 협 회  서 울 특 별 시 회 장

임대주택사업 활성화방안

2004. 11. 12

건 설 교 통 부

《 목  차 》

Ⅰ. 임대주택사업 활성화 필요성	1

Ⅱ. 임대주택사업의 현황 및 문제점	2

Ⅲ. 활성화방안	4

1. 사업자 수익성 제고	4

2. 재무적투자자 등 참여유인	8

Ⅴ. 과제별 추진일정	10

Ⅰ.	임대주택사업 활성화 필요성

□ 집값 안정하에 지속적인 주택공급 및 가격안정기반 마련

□ 가격안정세 하에서 분양주택시장 위축에 대응한 지속적 주택공급을 위하여 임대사업 육성 필요

* □04.9월말까지 주택건설실적은 252천호로 최근 5년대비 26%, 전년대비 39% 감소 □ 건설위축 지속시 주택가격 재상승 우려

* 1인당 주거면적(6평, 일본 10평)의 확대 위해 50만호내외 지속 공급필요

□ 실수요에 바탕을 둔 임대주택 건설을 통해 가격안정을 기하면서 건설경기 연착륙 및 내수진작에 기여

* 연간 임대주택 5만호 건설시 16만명 고용증가 및 15조원 생산유발효과 발생 (30평형, 평당 건설원가 500만원 기준)

□ 서민 주거안정을 기하고 다양한 주거수요에 대응

□ 전체가구의 46%에 달하는 임차가구에 안정적 거주가 보장되는 주거공간 제공

* □00년기준 임차가구의 86%가 민간 전월세 시장에 거주

□ 주택에 대한 인식을 재산증식수단에서 거주개념으로 전환하는데 기여함으로써 주택투기요인을 감축

□ 분양주택 위주에서 탈피하여 다양한 주거대안 제시

* 미국이나 일본도 임대주택 의존도가 35∼40% 차지

□ 연 5만호의 민간임대주택 건설체제 구축으로 집값안정과 건설시장의 활력을 동시에 달성

Ⅱ.	임대주택사업의 현황 및 문제점

□ 임대주택 사업의 현황

□ 그동안 무주택 저소득층의 주거안정을 위하여 소형평형 100만호(전체 주택재고의 8%)의 임대주택을 공급

* 임대주택 재고비율(%) : 영국 24, 프랑스 17, 덴마크 18

- 주공·지자체 등 공공부문은 영구·50년·국민임대를, 민간부문은 5년 임대주택 위주로 건설·공급

□ 임대주택 재고현황(□03년말, 호)

계	영구임대	50년임대	국민임대	5년임대	사원임대
986,092	190,077	92,730	20,862	640,031	42,392

- 공공부문 위주의 국민임대는 건설이 이루어는 반면, 민간부문의 임대주택 건설실적은 급감하는 상황

* 5년임대 : 91,294(□98) □ 85,923(□00) □ 35,767(□02) □ 12,977(□03)

□ 건설임대 외에 매매 등에 의하여 2호이상의 주택을 취득·임대하는 매입임대주택이 □03년말기준 15만호 공급

□ 임대주택 사업의 문제점

□ 영세서민 주거안정의 관점에서만 접근하여 『임대주택=소형=열등재』라는 부정적  인식이 만연

* 세제·금융지원이 85□이하 소형임대주택에 한정되어 일반인의 수요가 많은 33∼40평형대 임대주택의 건설은 전무한 실정

□ 우리나라에 독특한 전세제도와의 경쟁관계로 인하여 민간참여를 유도할만한 수익창출 곤란

- 전세위주 임대시장 구조로 임차인들이 월세지불을 기피하여 적정 수준의 월임대료 부과 곤란

* 85□이하 임대주택의 경우 월임대료 15만원 이상 징수 곤란

* 주거이동시 선호(%) : 자가 75.7, 전세 21.5, 보증부월세 1.9, 월세 0.2

- 자본회수기간의 장기화로 분양주택에 비하여 사업위험도 큼

□ 85□초과 10년임대주택의 수익률은 4∼5% 수준(국토연구원 분석자료)으로 민간 참여유도를 위한 최소수익률 7%에 미달

□ 향후 임대주택시장 전망

□ 주택가격 하향안정화, 독신가구 증가 및 호당 가구원수 감소 등으로 임대주택에 대한 수요 증가 및 다양화

- 주택보급률 제고, 주택가격 하향안정화, 보유세제 강화 등으로 재산증식을 위한 자가보유욕구 완화

* 거주안정성 보장시 임대주택 입주의사 : 51.1%(□96) □ 55.5%(□03)

□ 저금리 추세에서 임대주택이 연기금 등 장기자금을 운용하는 재무적투자자의 매력적인 투자처로 부상 전망

Ⅲ.	활성화방안

	< 기본방향 >
□ 임대주택에 대한 부정적 인식을 불식하고 다양한 주거수요를 충족할 수 있도록 중대형 임대주택 공급 □ 과감한 세제지원 등으로 수익성을 제고하여 연기금 등 민간자본의 임대주택시장 참여 유도

1.		사업자 수익성 제고

(1) 임대주택에 대한 세제지원 강화

□ 현 황

□ 85□이하에 대하여 취득(취·등록세)·보유(재산세, 종합토지세) ·양도(양도소득세, 법인세특별부가세)단계 세제감면

규모별 세제별		40□이하	60□이하	85□이하
취득시	취 득 세	면 제	면 제	일반과세
	등 록 세	면 제	면 제	일반과세
보유시	종합토지세	면 제	분리과세 (3/1,000)	분리과세 (3/1,000)
	재 산 세	면 제	50% 감면	일반과세
양도시	양도소득세	5호이상 건설5년·매입10년 임대 중과(60%)배제 (단, 10·29이전 등록사업자는 2호·5년 중과배제)
	법인세특별부가세	5호 이상 10년 임대 면제

* 양도단계 세제혜택 및 종토세 분리과세는 중형임대주택(85∼149□)까지 확대키로 합의 (7.2 건설경기 연착륙방안)

□ 개선방안

① 보유세 감면범위 확대

□ 새로이 도입되는 종합부동산세는 건설임대의 경우 149□이하 임대주택을 2호·5년이상 임대시 합산대상에서 배제

* 매입임대주택의 합산배제 범위(호수·규모·기간)는 추후 종부세법시행령 제정시 결정·반영

□ 재산세는 2호·임대의무기간 이상 임대시 감면하되, 건설임대의 경우 149□(매입임대는 85□)까지 감면범위 확대

□ 종합부동산세법 및 시행령 제정, 지자체 감면조례 개정

② 양도단계 세제감면 확대

□ 양도소득세 중과배제 및 법인세특별부가세 면제범위를 149□이하 임대주택까지 확대 (7.2 기 합의 사항)

- 호수 및 임대기간 등 구체적인 면제 범위는 종합부동산세 합산배제 요건과 동일한 수준으로 감면조치

□ 법인세법시행령 및 소득세법시행령 개정

③ 취·등록세 감면범위 확대

□ 장기임대 목적으로 20호이상의 주택(149□이하)을 취득하거나 20호이상을 보유한 임대사업자가 장기임대 목적으로 주택(149□이하)을 추가로 취득하는 경우 취·등록세를 2006년 말(필요시 연장)까지 감면

□ 지자체 감면조례 개정

(2) 택지지원 강화

① 중형(85∼149□) 10년임대주택 건설용지 공급

□ 공동주택용지 중 5%(연 23만평, 약 1.3만세대)를 중형(85∼149□) 10년임대용지로 감정가격에 공급 (기조치)

* 종전에는 공공택지 지원을 85□이하 임대주택에 한정

《 종 전 》			□ 개 선 □
85□이하 임대주택 40% 이상	85□이하 분양주택 20% 이상	□	85□이하 임대주택 40% 이상	85□이하 분양주택 20% 이상
85□초과 분양주택 40% 미만			85∼149□ 임대주택 5% 이상	85□초과 분양주택 35% 미만

□ 택지개발업무처리지침 및 주공·토공 용지규정 개정(□04.8)

② 자체택지내 임대주택 건설 유도

□ 자체확보한 택지에 임대주택을 건설하는 경우 임대주택 건설비율에 따라 용적률 인센티브 제공

* 예) 기존 용적률의 30% 수준 (계획관리지역 : 150% □ 200%)

□ 국토계획및이용에관한법률시행령 개정

③ 5년임대주택에 대한 택지지원 제한적 재개

□ 10년임대용지가 3개월이상 미분양시 5년임대용지로 공급(단, 임대기간내 분양전환 금지)할 수 있는 근거 마련

* 현재는 6개월이상 미분양시 분양주택용지로 전환

□ 택지개발업무처리지침 개정

(3) 금융지원 강화

□ 국민주택기금에서 60□이하 임대주택은 연 3.0% 이자율로 4,500만원까지, 60∼85□는 연 4.5%로 6,000만원까지 융자

□ 최근 저금리 추세로 기금의 저금리 매력이 감소하는 추세

구 분	1998	2000	2001	2002	2003	2004.9
기금 대출금리	3.0	3.0∼5.5	3.0∼5.5	3.0∼5.5	3.0∼4.5	3.0∼4.5
국채 (3년)	12.9	8.3	5.7	5.8	4.8	3.53

□ 60∼85□ 대출금리를 0.5%p 인하 (4.5 □ 4.0%)하고 표준건축비 인상(평당 229만원 □ 288만원, 9.20 고시개정)과 연계하여 호당 대출규모 확대도 검토

□ 국민주택기금운용계획 변경

(4) 중형(85∼149□) 임대주택의 우선분양전환 자격 완화

□ 85□초과 중형임대주택의 경우 유주택자도 청약 가능하나, 우선분양은 입주시부터 분양시까지 무주택자에게만 허용

* 청약자격 : 85□이하는 무주택자, 85□초과는 유주택자도 가능

□ 중형임대의 경우 입주시 유주택자인 경우에도 분양전환당시 무주택자인 거주자에게는 우선분양권 인정

* 임대주택 공급확대를 위하여는 임대사업자에 대한 혜택 못지 않게 임대주택 수요자의 저변을 확대할 필요

□ 임대주택법시행령 개정

2.		재무적투자자 등 참여 유인

(1) 재무적투자자의 개발사업 참여 유도

□ 현 황

□ 임대주택 사업은 주로 영세건설회사에 의해 운용되며 기관투자자의 참여는 거의 전무

- 일본, 미국 등 선진국의 경우 임대 REITs가 상품화되고 있으나, 우리나라는 임대주택을 자산으로 한 사례는 전무

* 2004년 5월 현재 총 9개의 CR REITs(1조 4,000억원 규모)가 설립·운영중이나, 대부분 오피스빌딩으로 구성

□ 수익성이 분양전환가격에 좌우되어 안전성을 선호하는 재무적투자자의 참여유도 애로

□ 개선방안

① 주택건설업자 외에 연기금, REITs 등 재무적투자자까지 장기임대주택용지 청약자격을 부여 (기조치)

□ 주공 및 토공 용지규정 개정(□04.8)

② 명목회사형 부동산투자회사(위탁관리 REITs)를 도입하고 REITs의 임대주택 건설사업 투자규모 제한(자본금의 30%) 폐지 (기조치)

□ 부동산투자회사법개정안 공포(□04.10)

③ 10년 장기임대주택에 투자한 간접투자기구의 투자자의 배당소득에 대한 소득세 분리과세

* 위탁관리REITs 등의 투자자 모집시 커다란 인센티브로 작용

□ 조세특례제한법 개정

④ 개발 및 운영단계 사업자간 사업약정에 따라 임대주택을 매각하는 경우 법인세특별부가세 면제

* 투자기간 장기화로 주택건설업자 건설 또는 SPC 개발(건설업자 시공) □ 연기금, REITs 운영 등의 다양한 방식이 활성화될 필요

□ 법인세법 시행령 개정

(2) 임대사업으로 인한 부채비율 상승에 따른 불이익 방지

□ 최근 회계연구원은 국제기준에 맞추어 기금대출금 및 임대보증금을 모두 부채로 인식하도록 회계기준 개정 추진중

* 현재는 입주율이 90%를 넘고 주택가격이 건설원가보다 상회하는 경우에는 부채에서 제외하는 특례제도를 운영중

□ 임대사업자의 부채비율 급증으로 공공공사 입찰참여가 곤란하게 되어 우량건설업체의 임대시장 참여기피 우려

□ 현행 특례제도를 당분간 유지하되, 폐지시 임대사업에 따른 부채를 주석 기재하여 부채비율 평가시 이를 참작

* 시공능력평가(건설산업기본법령), 주택기금 대출심사시 등에 차감하여 평가토록 관련제도 정비

□ 회계기준 변경 유보 및 제도개선 추진

Ⅳ.	과제별 추진일정

정책과제	조치사항	추진일정	추진기관
1. 사업자 수익성 제고
(1) 세제지원 확대
① 보유세 감면범위 확대	종부세법 제정시 반영 지자체감면조례 개정	□04 4/4	재정경제부 행정자치부
② 양도단계 세제감면 확대	법인세법시행령 개정 소득세법시행령 개정	□04 4/4	재정경제부
③ 취·등록세 면제범위 확대	지자체감면조례 개정	□04 4/4	행정자치부
(2) 택지지원 강화
① 중형임대주택용지 공급	택지개발지침 개정	□04.8 (기조치)	재정경제부
② 자체택지내 임대주택 건설유도	국토의계획및이용에관한법률시행령 개정	□05 2/4	건설교통부
③ 5년임대주택에 대한 택지 지원 제한적 재개	택지개발업무처리지침 개정	□04 4/4	건설교통부
(3) 주택기금 대출조건 개선	기금운용계획 변경	□04 4/4	건교·예산처
(4) 중형임대주택 우선분양 전환자격 완화	임대주택법시행령 개정	□04 4/4	건설교통부
2. 재무적투자자 등의 참여 유인
(1) 재무적투자자의 개발사업 참여 유도
① 택지청약자격 부여	택지개발지침 개정	□04.8 기조치)	건설교통부
② REITs의 참여여건 개선	부동산투자회사법 개정	□04.10 (기조치)	건설교통부
③ 배당소득 소득세 감면	조세특례제한법 개정	□05. 1/4	재정경제부
④ 개발·운영단계 매각시 법인세특별부가세 면제	법인세법시행령 개정	□04. 4/4	재정경제부
(2) 부채비율 상승에 따른 불이익 방지	회계기준 변경 유보	□04. 4/4	금융감독위 건설교통부
	부채비율평가시 참작	□05. 1/4