목     차

－ⅰ－

Ⅰ. 일반현황	1

1. 임무 / 3

2. 기구 및 인원 / 3

3. 주택국 연혁 / 4

4. 주택예산 / 5

Ⅱ. 소관법률	7

1. 법령현황 / 9

2. 주택관련 법령 체계도 / 10

Ⅲ. 위원회 및 산하기관․단체현황	11

1. 위원회 현황 / 13

2. 산하기관 및 단체현황 / 15

Ⅳ. 주택 종합 계획	21

1. 주택종합계획(‘03-‘12) / 23

2. 2005년도 주택종합계획 / 26

Ⅴ. 주요 업무 내용	55

ꂐ 주택정책 분야	57

1. 주택정책관련 지원 및 수단 / 59

2. 주택의 구분 / 61

3. 주택전매행위 등의 제한 제도 / 64

4. 주택의 규모별 공급제도 / 71

5. 분양가 제도 / 74

6. 주택 공급 제도 / 86

7. 주택 조합 제도 / 90

8. 투기과열지구 지정제도 개요 / 92

9. 주택거래신고제 개요 / 96

10. 주택관련 주요세제 / 101

11. 주택전산망 운용 / 124

12. 주택관련 국제협력 / 127

13. 주택 보급률 / 134

－ⅱ－

ꂐ 주택건설 및 도시정비 분야	137

1. 주택건설사업 / 139

2. 주택건설기준 / 142

3. 공동주택관리 / 144

4. 주택건설공사 감리제도 / 147

5. 주택재개발사업 / 151

6. 주택재건축사업 / 157

7. 주거환경개선사업 / 162

ꂐ 임대주택 및 택지 분야	165

1. 임대주택제도 / 167

2. 근로자주택제도 / 176

3. 국민임대주택 / 177

4. 택지개발사업 / 180

5. 택지개발사업 추진현황 / 197

6. 택지수급계획 / 198

7. 신도시 현황 / 200

ꂐ 주거복지	203

1. 최저주거기준 도입 및 활용방안 / 205

2. 다가구 매입임대 사업 / 214

3. 기존주택 전세임대 사업 / 223

4. 소년소녀가정 등 전세주택 지원 사업 / 233

ꂐ 국민주택기금	239

1. 국민주택기금 / 241

2. 한국주택금융공사 주택신용보증기금 / 247

Ⅵ. 2003년도 이후 주요 주택정책(′03~′05.7)	255

1. 대전지역 부동산시장 안정을 위한 대책('03.2.3) / 257

2. 수도권 및 충청권 지역 주택시장 안정대책('03.4.18) / 260

3. 투기과열지구내 분양권 전매제한 강화('03.5.9) / 262

4. 주택가격 안정대책('03.5.23) / 264

5. 저소득층을 위한 주거복지 지원방안(제6회 국정과제보고회 '03.5.28) / 272

6. 서민․중산층 주거안정 지원대책('03.9.3) / 281

7. 재건축시장 안정대책('03.9.5) / 287

8. 주택시장안정 종합대책('03.10.29) / 292

9. 부동산시장 대책반 점검회의 / 317

10. 서민 주거복지 확대방안(‘04.6.8, 국무회의보고) / 348

11. 건설경기 연착륙 방안('04.7.2) / 358

12. 주택에 대한 가격공시제도 도입(‘04.11.11) / 375

13. 임대주택 활성화 방안('04.11.12) / 379

14. 지방도시 투기과열지구 탄력운용('04.11.19) / 389

15. 수도권 주택시장 안정대책('05.2.17) / 391

16. 새로운「주택․택지공급제도」시행('05.3.9) / 396

17. 향후 부동산정책 추진과제('05.5.4) / 403

18. 채권․분양가 병행입찰 및 택지청약자격 강화('05.5.23) / 407

19. 부도 공공임대아파트 조치방안('05.6.7) / 410

－ⅲ－

Ⅶ. 통 계	421

Ⅶ-1. 주택관련 일반 통계	421

1. 주택보급률 / 423

2. 가구현황 / 427

3. 재고주택현황 / 431

4. 주택건설현황 / 435

5. 임대주택 / 447

6. 지역․직장조합주택 승인물량 / 457

7. 미분양 통계 / 458

8. 국민주택기금 / 460

9. 주택복권 발행현황 / 466

10. 국민주택채권 발행현황 / 467

11. 주택청약관련 저축현황 / 468

12. 지역별 채권입찰제 현황 / 476

13. 공공택지 확보 및 공급 / 477

14. 주거환경개선사업 / 479

15. 주택재개발사업 / 481

16. 재건축조합 건설실적 / 483

17. 주택건설공사 감리자 현황(2005.9) / 486

18. 공동주택통계 현황 / 487

19. 주택개․보수 지원사업 추진실적 / 489

20. 특별관리대상 공동주택 현황 / 490

21. 주택사업자 등록현황 / 492

22. 대한주택보증(주) 주요통계 / 495

Ⅶ-2. 기타 참고 통계	497

1. 주거수준의 국제비교 / 499

2. 주택건설 투자현황 / 500

3. 주요 경제지표 변동률 / 502

4. 가구당 주거비 지출률 / 504

5. 연도별/계층별 도시근로자가구 월평균 소득추이 / 505

6. 토지관련 참고자료 / 506

－ⅳ－

Ⅷ. 연도별 주택건설 실적	509

Ⅷ-1. 부문별 주택건설 실적	509

∙ 2004년 주택건설 실적 / 511

∙ 2003년 주택건설 실적 / 513

∙ 2002년 주택건설 실적 / 514

∙ 2001년 주택건설 실적 / 515

∙ 2000년 주택건설 실적 / 516

∙ 1999년 주택건설 실적 / 517

∙ 1998년 주택건설 실적 / 518

∙ 1997년 주택건설 실적 / 519

∙ 1996년 주택건설 실적 / 520

∙ 1995년 주택건설 실적 / 521

∙ 1994년 주택건설 실적 / 522

∙ 1993년 주택건설 실적 / 523

∙ 1992년 주택건설 실적 / 524

∙ 1991년 주택건설 실적 / 525

∙ 1990년 주택건설 실적 / 526

∙ 1989년 주택건설 실적 / 527

∙ 1988년 주택건설 실적 / 528

∙ 1987년 이전 주택건설 실적 / 529

－ⅴ－

Ⅷ-2. 월별 주택건설 실적	531

∙ 2005년 6월 주택건설 실적 / 533

∙ 2004년 주택건설 실적 / 534

∙ 2003년 주택건설 실적 / 535

∙ 2000년 주택건설 실적 / 536

∙ 2000년 주택건설 실적 / 537

∙ 2000년 주택건설 실적 / 538

∙ 1999년 주택건설 실적 / 539

∙ 1998년 주택건설 실적 / 540

∙ 1997년 주택건설 실적 / 541

∙ 1996년 주택건설 실적 / 542

∙ 1995년 주택건설 실적 / 543

∙ 1994년 주택건설 실적 / 544

∙ 1993년 주택건설 실적 / 545

∙ 1992년 주택건설 실적 / 546

∙ 1991년 주택건설 실적 / 547

∙ 1990년 주택건설 실적 / 548

Ⅷ-3. 유형별 주택건설 실적	549

∙ 2004년 주택건설 실적 / 551

∙ 2003년 주택건설 실적 / 552

∙ 2002년 주택건설 실적 / 553

∙ 2001년 주택건설 실적 / 554

∙ 2000년 주택건설 실적 / 555

∙ 1999년 주택건설 실적 / 556

∙ 1998년 주택건설 실적 / 557

∙ 1997년 주택건설 실적 / 558

∙ 1996년 주택건설 실적 / 559

∙ 1995년 주택건설 실적 / 560

Ⅸ. 주택가격 동향	561

1. 주택매매가격 지수 및 증감률(’03.09=100.0) / 563

2. 주택전세가격 지수 및 증감률(’03.09=100.0) / 587

3. 주요지역별 월별 월세동향 / 611

4. 아파트 전세가격/매매가격 비율 / 612

－ⅵ－

Ⅹ. 미분양주택 현황	613

∙ 2005년 7월 미분양 현황 / 615

∙ 2004년 미분양 현황 / 616

∙ 2003년 미분양 현황 / 617

∙ 2002년 미분양 현황 / 618

∙ 2001년 미분양 현황 / 619

∙ 2000년 미분양 현황 / 620

∙ 1999년 미분양 현황 / 621

∙ 1998년 미분양 현황 / 622

∙ 1997년 미분양 현황 / 623

∙ 1996년 미분양 현황 / 624

∙ 1995년 미분양 현황 / 625

∙ 1994년 미분양 현황 / 626

∙ 1993년 미분양 현황 / 627

Ⅰ. 일  반  현  황

2005 주택업무편람

Ⅰ. 일반현황

1. 임무 / 3

2. 기구 및 인원 / 3

3. 주택국 연혁 / 4

4. 주택예산 / 5

1. 임  무

가. 주택정책과

◦ 주택정책의 입안 및 연구, 장․단기 주택종합계획 수립

◦ 표준건축비 운용

◦ 지역․직장 주택조합제도 및 주택거래신고제 운용

◦ 주택법령의 제․개정

◦ 주택공급제도 운용

나. 주거복지과

◦ 주거복지정책의 입안 및 연구․발전

◦ 국민주택기금 운용

◦ 농어촌 주택개량 및 재해주택 업무

다. 공공주택과

◦ 택지수급계획 수립․조정

◦ 공공택지 개발지구의 지정․운용

◦ 공공 임대주택 건설계획 및 활성화

라. 주거환경과

◦ 사업계획 승인에 관한사항

◦ 공동주택관리 및 건설기준

◦ 저소득 주민의 주거환경 개선사업

◦ 재개발․재건축관련 업무

2. 기구 및 인원

				주택국장
주 택 정책과			주 거 복지과			공 공 주택과					주 거 환경과
(12)			(9)			(12)					(11)

3. 주택국 연혁

◦ 1948. 8.	: 사회부 주택국으로 발족

- 기획과, 건축과, 분배과

◦ 1961.10. 2.	: 경제기획원 산하 국토건설청의 주택건설과로 변경

◦ 1961. 7.24.	: 건설부 주택도시국으로 독립

◦ 1970. 3.25.	: 주택국과 도시국으로 분리

- 주택국 : 주택정책과, 주택관리과, 건축과

- 도시국 : 도시계획과, 상수도과, 단지조성과

◦ 1976.12.31.	: 주택국에 기술지도과 신설

◦ 1984.12.27.	: 도시국에 도시시설계획과 신설

◦ 1989. 7. 1.	: 주택도시국이외에 신도시건설기획실(1급) 및 기획심의관(3급) 신설하여 신도시(분당 등)의 주택업무를 담당

- 기획과, 관리과, 택지과, 건축과, 시설과

◦ 1990. 3.26.	: 신도시건설기획실은 신도시건설기획관(3급)으로 축소

- 주택국에 주택기금과 신설

- 토지국의 택지개발을 주택국으로 조정

- 도시국장밑에 건축기획관(3급) 신설하고, 주택국의 건축과를 도시국의 건축과로 조정

- 주택국(5개과) : 주택정책과, 주택관리과, 주택기금과, 주택개발과, 택지개발과

- 도시국(건축심의관 및 5개과) : 도시계획과, 도시정비과, 녹지공원과, 건축계획과, 건축행정과

◦ 1994.12.23.	: 건설부와 교통부 통합과 함께 주택도시국으로 개편

- 주택도시국(주택심의관, 건축기획관) : 주택정책과, 주택관리과, 택지개발과, 도시계획과, 도시관리과, 건축과

◦ 1998. 2.28. : 주택심의관 폐지

- 건축기획관을 도시건축심의관으로 명칭 변경

◦ 1999. 5.24.	: 과명칭 변경

- 택지개발과 → 주거환경과

- 도시계획과 → 도시정책과

◦ 2000. 8.29.	: 국토체계개선팀 운영

◦ 2001. 1.15.	: 주거환경정비팀 운영

◦ 2002.10.  .	: 주거환경정비팀 해체

◦ 2002.10.  .	: 국민임대주택건설지원팀 운영

◦ 2003.7.26 :  주택국과 도시국으로 분리

- 주택국 : 주택정책과, 주거복지과(신설), 공공주택과, 주거환경과

- 도시국 : 도시정책과, 도시관리과, 건축과

◦ 2004.3.22	: 국민임대주택건설지원팀을 국민임대주택건설지원단으로  확대개편(국장급 1, 3개과 신설)

4. 주택예산

(단위 : 백만원)

회 계 명	사 업 명	’05 예산	비 고
합 계		200,600
일반회계	소 계	146,600
	- 주택도시행정	146,600
	․주택가격조사체계유지	1,500	‘
	․주거환경개선사업	144,107
	․주택거래신고제운영	1,000	05년신규
재특회계	- 국민주택기금지원	36,000
농특회계	- 농어촌주택개량	18,000

Ⅱ. 소  관  법  률

Ⅱ. 소관법률

1. 법령현황 / 9

2. 주택관련 법령 체계도 / 10

1. 법령현황

법 률 명	제정일자	주 요 내 용
․주택건설촉진법 ⇒ 주택법	’72. 12. 30 → ‘03.5.29	- 주택종합계획의 수립 - 주택건설사업자의 등록 및 사업자단체 - 주택건설에 필요한 자금의 확보 및 운용 - 주택건설기준, 사업절차 및 공급 방법 - 공동주택의 관리 등
․임대주택법	’84. 12. 31	- 임대주택의 개념 - 임대사업자의 등록 및 범위 - 주택임대사업에 필요한 사항
․택지개발촉진법	’80. 12. 30	- 택지의 취득 및 개발․공급에 관한 특례 - 택지개발 사업시행 절차
․국민임대주택건설 특별법	’04. 12. 30	- 국민임대주택 택지 확보 절차개선 등
․대한주택공사법	’62. 1. 20	- 주택공사의 설립 및 업무영역, 자본금 등 관련사항
․도시재개발법 ․도시저소득주민의 주거 안정을 위한 임시조치법 (한시법 : 2003.6) ⇒도시및주거환경정비법	’89. 4. 1 ’02.12.30	- 도시저층주민 밀집거주지역의 주거환경 개선 지원사항 - 사업시행절차 - 2004. 12. 31까지 한시 운용 -재건축, 재개발, 주거환경개선 사업에 관한 사항

2. 주택관련 법령 체계도

2005 주택업무편람

택지개발

주택건설

주택공급

주택관리 및

소비자보호

재개발․재건축

주거환경개선

주택법

- 택지개발촉진법 : 공영개발사업

- 도시개발법(구 토지구획정리사업법 및 도시계획법) : 토지구획정리사업, 일단의 주택지조성사업, 시가지조성사업

- 국토의계획및이용에관한법률(구 도시계획법 및 국토이용관리법) : 토지형질변경, 지구단위계획

- 주택법 : 대지조성사업

- 주택법 : 주택건설계획, 주택사업자제도,

주택건설기준

- 국민임대주택건설특별조치법:국민임대주택

택지확보 절차개선등 건설지원

- 임대주택법 : 임대주택건설, 임대주택사업자

- 건설산업기본업법 : 건설업 면허

- 건 축 법 : 건축물의 대지, 구조, 설비, 용도

- 건축사법 : 건축물의 설계, 감리

- 국토의계획및이용에관한법률 : 지구단위계획

- 농어촌정비법 : 농어촌주택건설사업

- 주택법：청약제도, 분양주택, 조합주택공급(주택공급에관한규칙)

- 임대주택법 : 임대주택공급

- 주택임대차보호법：임차권보호, 임대료규제

- 주택법：분양권전매, 공동주택관리, 하자보수, 공사감리, 주택보증

- 임대주택법：임차권보호, 임대료 규제

- 집합건물의소유및관리에관한법률：집합주택관리

- 도시및주거환경정비법：재건축사업, 재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업

- 농어촌정비법：농어촌주택재개발사업

주택금융

조    세

지           원

- 주택법：국민주택기금확보․운영

- 근로자주거안정과목돈마련지원에관한법률： 주택자금 상환액 세액공제, 주택금융신용보증

- 주택저당채권유동화에관한법률：주택저당증권발행

- 조세특례제한법

- 지방세법

- 소득세법, 부가가치세법

국토기본법

헌           법

수도권정비계획법

국민 생활권 보장, 국가의 주택개발 정책

국토의계획및이용에관한법률

국토종합계획

수도권정비계획, 수도권 토지이용

도시계획 (관할 행정구역의 토지이용 및 용도지역)

Ⅲ. 위원회 및 산하기관․단체현황

Ⅲ. 위원회 및 산하기관․단체현황

1. 위원회 현황 / 13

2. 산하기관 및 단체현황 / 15

1. 위원회 현황

1-1.주택정책심의위원회

ㅇ 설치근거 : 주택법 제84조 및 시행령 제108조

ㅇ 설치일자 : 1973. 2. 26

ㅇ 주요기능 : 주택종합계획․최저주거기준의 설정 및 기타 주요 주택정책 방향 심의

ㅇ 심의내용(주택법 제84조제1항)

- 최저주거기준의 설정 및 변경

- 주택종합계획의 수립 및 변경에 관한 사항

- 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구의 지정․변경 또는  해제

- 기타 중요한 주택정책에 관한 사항으로 건교부장관이 심의에 부치는 사항

ㅇ 위원구성(20인) : 시행령 제108조

- 위 원 장     : 건설교통부장관

- 위  원(19명) : 당연직 13명, 위촉직 6명

․당연직(13명) : 재정경제부․행정자치부․교육인적자원부․농림부․산업자원부․보건복지부․환경부․노동부․기획예산처차관, 국무조정실 경제조정관, 주공․토공 사장, *택지지정관련 지자체장

․위촉직(6명) : 국토연구원원장, (사)한국여성건축협회장, 전남대 교수 김미희, 계명대 교수 김재익, 주택산업연구원장, 한국소비자단체협의회 회장

* 주택에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로서 건설교통부장관이 위촉

□ 심의회 운영 및 의결정족수(시행령 제110조)

ㅇ 위원장은 심의회의 회의를 소집하며, 그 의장이 됨.

ㅇ 심의회의 회의는 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결. 다만, 서면심의의 경우 재적위원 과반수의 찬성으로 의결

1-2.주택정책실무위원회

ㅇ 설치근거 : 주택법시행령 제111조

ㅇ 설치일자 : 1973. 2. 26

ㅇ 주요기능 : 심의회의 효율적인 운영과 심의회로부터 위임받은 사항을 처리

ㅇ 실무위원 구성

- 시행령 제111조제2항 : 실무위원장은 건설교통부차관이 되고, 실무위원회 부위원장은 건설교통부 2급 또는 3급공무원중에서 건설교통부장관이 지명하는 자가 되며, 실무위원은 다음 각호의 자가 된다

1.제108조제3항제1호의 위원이 당해 기관소속의 2급 또는 3급공무원중에서 각 1인 지명

2.위원인 대한주택공사 및 한국토지공사의 사장이 당해 공사의 임직원중 추천 하여 건설교통부장관이 위촉하는자 각 1인

3.기금수탁자가 그 임원중에서 추천하여 건설교통부장관이 위촉하는 자 1인

4.그 밖에 관계 부처의 공무원중에서 실무위원회 위원장이 위촉하는자 2인 이내

1-3.주택정책심의 및 실무위원회 위원

구분	심의 위원(19명)	위촉기간	실무위원(14명)
1	건설교통부 장관	위원장	건설교통부 차관(위원장)
2	재정경제부	당연직 위원	재정경제부 정책조정국장
3	교육인적자원부	“	교육인적자원부 교육시설담당관
4	행정자치부	“	행정자치부 지방재정국장
5	농림부	“	농림부 농업정책국장
6	산업자원부	“	산업자원부 지역산업균형발전기획관
7	보건복지부	“	보건복지부 기초생활보장심의관
8	환경부	“	환경부 환경정책국장
9	노동부	“	노동부 노사정책국장
10	기획예산처	“	기획예산처 산업재정심의관
11	국무조정실	“	국무조정실 농수산건설심의관
12	대한주택공사	“	대한주택공사 부사장
13	한국토지공사	“	한국토지공사 사업개발본부장
14	해당 시도	“ (택지지구지정 限)	국민은행 부행장(기금담당)
15	국토연구원 원장	위촉직('05.8.29～'07.8.28)
16	(사)한국여성건축가협회장	위촉직('05.8.29～'07.8.28)
17	전남대 김미희 교수	위촉직('05.8.29～'07.8.28)
18	계명대 김재익 교수	위촉직('05.8.29～'07.8.28)
19	주택산업연구원장	위촉직('04.1.5～'06.1.4)
20	한국소비자단체협의회장	위촉직('04.1.5～'06.1.4)

*간사 : 주택국장

2. 산하기관 및 단체현황

2-1. 대한주택공사

◦ 설립근거 : 대한주택공사법(’62. 7. 1. 설립)

◦ 자 본 금 : 법정자본금 8조원, 납입자본금 6조 6,214억원(’05. 8.31현재)

◦ 기    구 : 7임원 1연구원 30처(실․단),  12지역본부

3,841명(임직원 3,473명, 관리사원 368명)

◦ 업    무

- 주택의 건설․개량․공급․관리 및 임대

- 주택건설자재의 생산 및 공급, 대지의 조성 및 공급

- 도시의 조성․정비, 대지조성 등 도시계획사업의 시행

- 주택 및 공용․공공용 건축물의 건설․개량, 공급 및 관리의 수탁, 국가․지자체로부터 위탁받는 업무

- 개별법에 의하여 공사가 시행할 수 있는 사업의 시행

◦ 2005년 업무계획

- 주택건설 : 100천호(국민임대 75천호, 공공임대 4천호, 공공분양 21천호)

- 분양․임대재고 : 344천호(분양 11,854호, 영구 140,078호, 국민 60,961호, 외인 1,385호, 공공임대5년 104,463호, 공공임대50년 25,742호)

- 예산 : 13조 5,464억원

◦ 임직원현황

- 직 원 수 : 3,841명(’05. 8.31현재)

- 임원현황

∙ 상  임 : 사장, 감사, 부사장, 주거복지이사, 택지이사, 도시건설이사, 기술이사

∙ 비상임 : 7명

- 기타 : 자회사(뉴하우징)

- 사장(사장추천위원회추천→주무부장관제청→대통령임면), 감사(기획예산처장관제청, 대통령 임면), 부사장등 상근임원(사장제청, 장관임면)

2-2. 한국주택협회

◦ 설립근거 : 주택법 제81조, 제82조(’93. 4. 23. 설립)

◦ 주요기능

- 주택사업자의 품위보전과 권익옹호 및 상호협력 증진 도모

- 주택관련제도등의 개선 추구

- 주택산업의 건전한 발전과 국민주거생활향상에 기여

※ 회원사 : 81개 회사(’05. 7말 현재)

◦ 임직원현황

- 직원수 : 25인

- 기  구 : 1실 4팀

- 임원현황

∙ 회장(비상임), 부회장(상임), 감사 2인(비상임), 이사 1인(상임), 비상임이사 21인

∙ 장관승인 불필요

2-3. 대한주택건설협회

◦ 설립근거 : 주택법 제81조, 제82조(’93. 5. 10. 설립)

◦ 주요기능

- 주택사업자의 품위보전과 권익옹호 및 상호협력 증진 도모

- 주택관련제도 등의 개선과 기술향상 추구

- 주택산업의 전문화와 건전한 육성․발전에 기여

※ 등록업체 회원사 : 6,549개 회사(‘05.7말 현재)

◦ 임직원현황

- 직원수 : 80명

- 기  구 : 2본부 4실 4부, 13지회

- 임원현황

∙ 회장(비상임), 부회장(상임), 기획이사

∙ 장관승인 불필요

2-4. 대한주택보증주식회사

◦ 설립근거 : 주택법 제76조(’99. 6. 3. 설립)

◦ 설립목적

- 주택건설에 대한 각종 보증을 행함으로써 주택분양계약자를 보호하고, 주택건설을 촉진하여 국민의 주거복지향상과 균형있는 국민경제의 발전에 기여

◦ 주요기능

- 분양보증 등 주택사업관련 각종 보증, 보증이행을 위한 주택의 건설 및 하자보수, 기타 국가․지자체 등이 위탁하는 업무 수행

◦ 임직원현황

- 직원수 : 290명

- 기  구 : 3본부 4부 2실 8지점 4센터

- 임원현황 : 사장1, 상무이사 2, 상근감사위원 1, 비상임 7

- 사장 임면(사장추천위원회에서 추천후 주주총회에서 선임)

2-5. 기타 비영리법인 등

① (재)주택산업연구원

◦ 설립근거 : 민법 제32조 및 건설교통부장관및철도청장소관법인의설립및감독에관한규정(’94. 12. 14. 설립허가)

◦ 설립목적

- 주택산업관련분야에 대한 체계적인 연구로 주택산업의 건전한 육성발전과 국민의 주거복지수준향상 및 국제경쟁력 강화를 통한 국가경제발전에 기여함

◦ 주요기능

- 주택정책 및 제도개선 방안 연구, 주택금융․세제개선 방안 연구, 주택경기동향 조사 분석, 주택건설신기술 연구 등 주택관련 업무

◦ 임직원현황

- 임 원

․ 이사장 1인(이사중에서 이사회가 선임)

․ 이사 17인이내(당연직이사 : 한국주택협회․대한주택건설협회․대한주택보증주식회사 사장, 주택산업연구원 원장)

․ 감사 1인(비상근)           ․ 원장(임기 3년, 연임가능)

- 기  구 : 4실 8팀

② 기타 비영리법인

단 체 명	주 소	설립 일자	설립 형태	설립목적	회원규모 (명)	대표자 성명
대한주택 관리사협회	서울특별시 영등포구 영등포동 6가 81 청솔빌딩 5층	‘92. 6. 9	사단법인	․주택관리사의 자질향상 및 품위유지 ․주택관리사제도 개선	8,000	전문용
한국공동주택 전문관리협회	서울특별시 동작구 사당동 321-28 제일빌딩 1층	‘92. 2. 27	사단법인	․주택관리의 발전 ․입주민의 복리증진	70	태황준
전국아파트연합회	서울시 강남구 신사동 588-19 동남빌딩 501호	‘89. 8. 9	사단법인	․공동주택의 효율적인 관리 ․입주민의 권익보호	630	김길웅
한국공동주택 문화연구소	대전광역시 서구 둔산동 1255 비.와이.씨 빌딩 3층	‘00. 9. 1	사단법인	․공동주택관리에 관한 연구․개발 ․공동주택단지의 정보화 교육	500	고유경
한국주택학회	서울 강남구 논현동 71-2	‘78.5.29	법정법인	․회원의 품위보전 및 권익옹호, 상호협력증진 ․주택관련재도 등의 개선건의	20	이중근

단 체 명	주 소	설립 일자	설립 형태	설립목적	회원규모 (명)	대표자 성명
한국사랑의 집짓기 운동연합회	서울 중동 신장1동 393-38 대금빌딩 5층	‘95. 9.13	사단법인	․무주택 영세민의 주거문제를 해결하기 위해 자원봉사단을 조직 동원하고, 저렴한 주택의 건축방법을 조사 연구 개발하여 무주택 영세민에게 검소한 주거공간제공	2500	정근모
주거복지연대	서울 종로구 연지동 95-1	‘01. 9. 5	사단법인	․주거복지사업, 주택정책통계 및 조사분석연구 ․홈페이지 운영, 토론회, 워크샵등을 퉁한 정책발굴, 건의	128	임길진,김영준,박종렬
주우회	성남시 분당구 구미동 175번지	‘85. 1. 8	사단법인	․회원상호간에 친목과 유대 강화 ․주택의 건설기술과 관리운영향상에 기여	1100	서광선
한국주거학회	서울 서대문구 신촌동 134번지 연세대학교 생활과학부 주거환경학과내 409호	‘00. 4.25	사단법인	․주거에 관한 학술적 연구를 통한 다양한 전문정보전달 및 이와 관련된 정책수립에 기여	780	윤정숙
주거환경연구원	서울 강남구 역삼동 771-10 보방빌딩 2층	‘03. 2.21	사단법인	․도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경등이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고, 노후․불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한 주거환경정비사업에 대한 체계적인 연구와 정책대안을 개발하고, 발전적이고, 미래지향적인 도시 및 주거환경을 조성	33	김우진
서민주거복지포럼	영등포구 여의도동 13-24 민족통일빌딩 506호	‘03. 9.24	사단법인	․서민주거환경에 대한 연구활동을 통하여 보다 바람직한 서민주택 정책을 개발하고 서민주거복지의 최적화에 기여	644	김강곤

단 체 명	주 소	설립 일자	설립 형태	설립목적	회원규모 (명)	대표자 성명
한국환경건축연구소	서울특별시 강남구 대치동 891-6 테헤란로대우아이빌 317호	′04.4.19	사단법인	․친환경․건강건축관련제도․정책개발 연구위탁		이경회
한국음향재료협회	광주시 북구 용봉동 300	′04.12.1	사단법인	․음향재료의 성능향상 및 쾌적음환경 발전	123	김선우
한국층간차음협회	서울 강남 역삼동 799-18	′04.12.1	사단법인	․층간차음제도 및 시공기술개발 지원	29	강연도
전국아파트문화연구원		′04.1	사단법인	․아파트공동체 문화창달을 위한 연구회 운영 등	201	송윤한
한국주거환경학회		′04.1	사단법인	․주거환경에 관한 연구와 산학협동, 연구교류, 국제협혁으로 주거생활 개선		문영기
한국건강주택협회	서울 영등포 양평동 16 우림이비지센터 902호	′05.7.8	사단법인	․실내외 주거환경 및 건강주택 관련법별ㅇ, 정책 및 제도 등의 개선에 관한 연구	101	윤방부
한국도시정비전문관리협회	서울시 서초구 방배동 944-4 그룹한빌딩 4층		사단법인	․회원의 품위보전 및 권익옹호 ․도시및주거환경정비법에서 정하는 업무수행, 관련제도 및 업무의 개선과 기술의 향상		김구철 윤병묵

Ⅳ. 주택 종합 계획

Ⅳ. 주택 종합 계획

1. 주택종합계획(‘03-‘12) / 23

2. 2005년도 주택종합계획 / 26

1. 주택종합계획(2003-2012년)

Ⅰ. 주택종합계획의 의의와 추진경위

가. 법적 근거 : 주택법 제7조

ㅇ 건설교통부장관은 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 도모하기 위하여 다음 각호의 사항이 포함된 주택종합계획은 수립․시행하여야 한다. (제1항)

- 주택정책의 기본목표 및 기본방향에 관한 사항

- 국민주택․임대주택의 건설 및 공급에 관한 사항

- 주택․택지의 수요 및 관리에 관한 사항

- 주택자금의 조달 및 운용에 관한 사항

- 저소득자․무주택자 등 사회적 약자에 대한 주택지원에 관한 사항

- 건전하고 지속가능한 주거환경이 조성 및 정비에 관한 사항

- 주택의 리모델링에 관한 사항

나. 의의 및 성격

ㅇ 국민의 현 주거실태를 바탕으로 향후 10년 후의 경제상황 및 주택시장 동향을 감안하여 국민의 주거생활이 나아가야 할 목표를 설정

ㅇ 이러한 목표를 달성하기 위하여 정부에서 추진하여야 할 주택정책의 분야별 중장기 전략을 제시하는 주택분야의 최상위 계획임.

ㅇ 주택 및 택지 공급, 공공주택 정책, 최저주거기준 미달가구 감축, 저소득층의 주거안정, 주거환경 조성 등에 대한 중장기 방향 제시

다. 추진경위

ㅇ 국토연구원에서 10년 단위의 주택종합계획 수립방안에 대한 연구용역을 수행 (‘02.6.～’03.12)

- 그간 시민단체 자문회의(국토연구원, 4.4), 외부전문가 자문회의(장관님주재, 4.11), 공청회(5.27), 장관님 설명회(11.29), 외부전문가 설명회(12.12) 등을 개최

ㅇ 관계부처 협의 및 주택정책심의위원회를 거쳐 “주택종합계획”을 확정 시행(‘04.1)

Ⅱ. 주요내용

가. 주택 및 가구실태

ㅇ 주택수는 약 1,100만호(‘00년)으로 공동주택이 59.2%를 차지하고, 수도권 등을 제외하고는 주택보급률이 100%를 상회('02년)

ㅇ 전반적인 주거수준의 향상에도 불구하고 최저주거기준 미달가구의 수가 334만으로 전체가구의 23.4%에 달함

ㅇ 지금까지는 주택보급률 지표만을 활용하였으나, 주택보급률을 포함한 대표지표 5개를 선정하여 중장기 정책지표로 활용

* 주택보급률 96.2%, 1천명당 주택수 238호, 1인당 주거 면적 24.1㎡, PIR(소득대비주택가격) 4배 및 RIR(소득대비임차료부담) 20.7% : ‘00년기준

나. 주택수급분석

ㅇ 향후 10년 동안 연평균 44만호(수도권 24만호 55%, 비수도권 20만호 45%)의 수요 예상

ㅇ 최저주거기준 미달가구 334만가구중 공공부문에서 149만가구를 지원

다. 주택공급계획

ㅇ 연간 유효수요 44만호에 임대료가 저렴한 국민임대주택 추가수요 등을 고려하여 향후 10년간 연평균 50만호(수도권 27만호 54%, 비수도권 23만호 46%)를 공급

ㅇ 이를 위해 공공부문에서 1억 3천만평(수도권 7천만평․비수도권 6천만평)의 택지를 확보하여 공급

라. 국민주거복지 향상

ㅇ 장기 공공임대주택 150만호(국민임대 100만호․10년임대 50만호)를 공급하여 재고비율을 3.4 → 15% 수준으로 제고

ㅇ 저소득가구의 주거실태․최저생계비 등을 조사하고, 주거 부담이 과다한 가구에 대하여 주거급여 등 수요자지원을 단계적으로 상향

ㅇ 공공지원대상계층을 체계화(우선․직접․간접지원)하고 이들에 대한 국민주택기금의 지원을 강화하는 등 주거여건을 향상

ㅇ 고령화 사회 및 1인가구 증가에 대응하여 노인주거복지를 제고하고 주택유형도 다양화

ㅇ 지역경제의 발전을 함께 도모하는 주거환경정비체제를 구축하고, 주택품질 제고․소비자 보호기능을 강화

ㅇ 재고주택의 성능유지를 위해 노후방지 설계기법을 발전시키면서 다양한 리모델링 방법을 모색

Ⅲ. ‘12년 우리주택의 모습(’00년대비 ‘12년 모습)

ㅇ 양적 측면에서는 ①전국 주택보급률은 96.2%(‘00년) → 116.7%로, ②수도권 주택보급률은 86.1% → 112.4%로 각각 향상되고 ③인구 1천인당 주택수도 238호 → 320호로 증가

ㅇ 질적 측면에서는 ④1인당 주거면적이 24.1㎡ → 27.1㎡로 증가하고, ⑤최저주거기준 미달가구도 334만 → 103만가구로 축소

ㅇ 시장 측면에서는 ⑥PIR(소득대비주택가격수준)은 4배로 ‘00년 수준을 유지하고, ⑦RIR(소득대비임차료수준)은 20.7% → 17.5%로 개선

2. 2005년도 주택종합계획

2-1. 2004년도 추진실적

2-1-1. 주택시장 동향

주택가격 동향

□ 저금리하에서 경기회복의 지연으로 시중 부동자금이 주택시장에 유입되어 수도권을 중심으로 주택가격이 불안양상을 보였으나, 6월부터는 하향 안정세를 유지

ㅇ 매매가격은 재건축아파트 등에 가수요가 집중되어 상승세가 지속되었으나, 주택거래신고제 시행(3.30) 및 재건축 개발이익환수방안 확정(6.7) 등으로 안정세로 전환

ㅇ 전세가격은 '03년(-1.4%)에 이어 안정세가 지속된 가운데 하락폭이 더욱 확대(-5.0%)되었음

ㅇ 월세가격은 전세가격의 하향안정세가 지속되면서 작년말 1.02%를 기록(‘03년말은 1.07%)

* 주택 매매가격 및 전세가격 상승률 (전년말 대비, %)

구 분	‘00년말	‘01년말	‘02년말	‘03년말	‘04년말
매매가격	0.4	9.9	16.4	5.7	-2.1
전세가격	11.1	16.4	10.1	-1.4	-5.0

* 지역별․유형별․규모별 상승률 (전년말 대비, %)

구분	종합	지역별			유형별			규모별
		서울	광역시	수도권	단독	연립	아파트	대형	중형	소형
매매가	-2.1	-1.4	-2.1	-2.9	-3.6	-5.5	-0.6	-1.6	-1.8	-2.3
전세가	-5.0	-7.2	-4.4	-7.2	-8.3	-8.0	-2.7	-6.1	-4.6	-4.8

주택건설

□ 주택경기의 침체로 작년도 계획 52만호중 11%가 감소한 463,800호를 건설(전년대비 -20.8%)

ㅇ 공공부문의 침체가 지속되는 가운데 재정이 지원되는 국민임대주택은 ‘03년도보다 23.3% 증가한 9만호를 건설

* 유형별 주택건설실적

구 분	‘03년	‘04년	증감(%)
전 체	585천호	463천호	-20.8
공 공 ․임 대 ․분 양	121 86 35	124 96 28	2.5 11.6 -0.2
민 간	465	339	-27.1

ㅇ 지역별로는 전국적으로 전년에 비해 줄어들었으며, 서울을 중심으로 수도권의 실적이 ‘03년에 비해 감소

* 지역별 주택건설실적

구 분	‘03년	‘04년	증감(%)
전 국	585천호	463천호	-20.8
수 도 권 (서 울) (경 기)	297 (116) (152)	205 58 125	-31.0 (-50.0) (-17.8)
광 역 시	140	86	-38.6
기 타	148	172	16.2

ㅇ 유형별로는 수요자의 선호도가 높은 아파트 건설실적이 전년도에 비해 13.9% 감소

* 유형별 주택건설실적

구 분	‘03년	‘04년	증감(%)
총 계	585천호(100%)	463천호(100%)	-20.8
아 파 트 기 타	469(80.2) 116(19.8)	404(87.3) 59(12.7)	-13.9 -49.1

분양상황 등

□ 주택시장 안정대책 추진으로 투기적 가수요가 감소되고 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 청약경쟁률이 하락

* 서울동시분양 청약경쟁률 추이

‘00년	‘01년	‘02년	‘03년	‘04년
6.8 : 1	14.4 : 1	45.0 : 1	22.7 : 1	4.6 : 1

* 청약통장가입자 현황

연 도	합 계	청약저축	청약예금	청약부금
’03년	6,342,878좌	1,185,550	2,420,085	2,737,243
’04년	6,665,737좌	1,633,861	2,533,777	2,498,099
증감(%)	5.1	37.8	47.0	-8.7

□ 미분양주택 또한 10.29 안정대책 이후 증가하여 작년말 현재 69,133호가 미분양 상태(‘03년말 대비 80.7% 증가)

* 미분양주택 추이

구 분	‘00년말	‘01년말	‘02년말	‘03년말	‘04년말	‘03년대비
전 체	58,550	31,512	24,923	38,261	69,133	80.7%
준공후	16,272	8,834	5,425	5,874	10,314	75.6%

□ 경기회복이 지연되면서 부도업체수도 ‘03년 보다 39.7%가 증가하여 109개 업체가 부도

* 주택업체 부도 추이

구분	합계	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월
‘00년	141개	18	8	10	6	15	11	13	11	4	17	16	12
‘01년	79개	9	8	12	4	3	6	8	6	3	4	10	6
‘02년	46개	5	2	2	2	3	4	5	8	2	7	5	1
‘03년	78개	1	6	5	7	6	6	12	10	10	8	6	1
‘04년	109개	7	7	2	2	7	6	11	12	6	17	15	17

2-1-2. 주요 추진 정책

주택시장 안정

□ 중산․서민층의 주거안정 및 주거수준을 향상시키기 위해서는 주택시장 안정이 필수적이므로

ㅇ 이를 위해 주택공급 및 주택자금 지원확대 시책을 마련하는 한편, 투기수요 억제책을 지속 추진

① 재건축 개발이익환수 도입방안 마련(6.7)

ㅇ 재건축 용적률 증가분의 일부를 임대주택으로 건설하여 공공(지자체․ 주공 등)에 공급하도록 의무화(부동산공개념위원회 발표)

- 지자체․주공 등이 건설비와 대지비용은 적정한 가격으로 매입

- 재건축 시행단계별 임대주택 비율을 차등 적용

․사업시행인가전 : 증가된 용적률의 25%

․사업시행인가～분양승인전 : 증가된 용적률의 10%

ㅇ 시행지역은 수도권중 과밀억제권역으로 한정

② 건설경기 연착륙 방안(7.2, 당정협의)

ㅇ 주택건설 지원 강화

- 신규택지 공급확대

․ 공공택지 1,300만평 공급

․ 관리지역내 아파트 개발허용기준 완화(10만㎡이상도 허용)

․ 알박기에 대응한 매도청구권 부여(90%이상)

- 표준건축비 현실화

- 강북재개발사업 조기추진(3차 뉴타운지구 연내 추가지정)

- 공동주택 리모델링 활성화(소유자 동의비율 : 100%→80%)

- 재건축아파트 공급확대

․ 개발이익환수를 통해 용적률 증가분의 25%를 임대주택 건설

- 주거환경개선사업 확대

ㅇ 주택수요 창출 지원

- 주택수요자의 구매능력 보강

․ 주택금융공사의 모기지론 활성화

․ 주택신용보증기금 출연 확대, 국민주택기금의 전세자금 신용대출 시행

- 다양한 주거수요에 부응하는 임대주택 건설

․ 중산층을 대상으로 중형임대주택(85～149㎡) 공급(공동주택용지중 5%를 중형임대주택 건설용지로 우선 공급)

․ 기업형 임대사업자의 임대주택시장 참여 유도

- 지방 투기억제제도 탄력적 운영

③ 표준건축비 상향조정(9.20)

ㅇ 공공임대주택과 소형 공공분양주택(18평 이하)의 공급확대 등 서민주거복지 향상을 위하여 표준건축비를 상향 조정

- 건축비 인상요인을 반영하여 평균 25.3% 인상

(평당 229만원→288만원)

④ 투기과열지구 탄력운용 방안(11.9)

ㅇ 지방도시 분양권 전매제한기간 완화

- 분양계약후 소유권이전등기시→분양계약후 1년 경과시

ㅇ 재건축 후분양 시행지역을 "투기과열지구"에서 "수도권 과밀

억제권역"으로 완화

⑤ 임대주택사업 활성화 방안(11.12, 경제장관간담회)

ㅇ 임대주택에 대한 세제지원 강화

- 보유세, 양도세 및 취․등록세 감면범위 확대

ㅇ 택지지원 강화

- 중형 10년임대주택 건설용지 공급, 자체택지내 임대주택 건설 유도, 5년임대주택에 대한 택지지원 제한적 재개

ㅇ 금융지원 강화

- 국민주택기금 대출금리 인하(0.5%p)

ㅇ 중형 임대주택의 우선분양전환 자격 완화

ㅇ 재무적 투자자의 개발사업 참여 유도 등

서민주거복지 지원강화

① 서민․중산층 안정대책 추진상황 점검회의(3.24)

ㅇ 국민임대주택 건설 확충

- 국민임대주택을 정부 재정지원으로 10년간 100만호 건설

ㅇ 2단계 주거환경개선사업 추진

- ‘05～‘10년간 총 430개 지구(12만가구, 34만명)에 2조원을 지원하여 원주민 재정착률을 50%로 제고

ㅇ 다가구․다세대 매입임대사업

- ‘04년 503호를 주택공사에서 시범적으로 매입

ㅇ 최저주거기준 설정안 공고

- 최저주거기준 주거면적(4인가구 기준) : 방 3개, 최소면적 11.2평

ㅇ 영세민 전세자금 지원

- 융자조건 : 연 3.0%, 2년내 일시상환(최장 6년까지 연장)

- 융자금액 : 지역별 전세보증금의 70% 범위내

② 서민 주거복지 확대방안(6.8, 국무회의)

ㅇ 최저주거기준 설정

- 최저주거기준 미달가구를 ‘07년까지 100만호(330만호→230만호) 감축

ㅇ 국민임대주택 대량공급의 지속적 추진

- ‘03～‘12까지 100만호를 건설하고 부도임대주택 등을 매입하여 공급

ㅇ 다가구주택 등 매입 임대(‘08년까지 1만호 다가구주택 매입)

ㅇ 주거환경개선지구내 주민재정착 유도(11평 국민임대주택 30% 공급)

주택자금 지원

□ 국민임대 건설 확대에 따른 소요자금은 증가하였으나, 기금의 수요자 자금 감소 등으로 지원 규모가 ‘03년보다 6.9% 감소

* 재정 및 국민주택기금 지원실적(단위 : 억원)

구 분	‘03년실적	‘04년실적	증감(%)
합 계	86,323	80,395	-6.9
정부재정 (국민임대주택건설)	7,426	8,526	14.8
국민주택기금	78,897	71,869	-8.9

공공택지 공급

□ 작년에 주택건설이 가능한 공공택지 총 1,256만평을 공급

(수도권 654만평, 지방 602만평)

* 택지공급 실적(단위 : 만평)

구 분	‘03년실적	‘04년실적	증감(%)
합 계	737	1,256	70.4
․ 토지공사	323	465	44.0
․ 주택공사	250	358	43.2
․ 지자체	164	433	164.0
․ 수자원공사	0.3	-	-

□ 작년중 전국 22개지구 1,478만평을 택지개발예정지구로 지정

ㅇ 수도권 13개지구(1,363만평), 지방 9개지구(115만평)

* ‘03년도 지정현황 : 전국 15개지구 462만평(수도권 7개, 303만평)

기타 제도개선 사항

① 아파트 후분양 활성화 방안(2.3, 국무회의)

ㅇ 초기 선도단계(‘03～‘06년)

- 공공부문은 매년 시범지역을 선정하여 후분양 시범사업 추진

- 민간부문은 후분양시 주택기금 우대지원 (호당 6천만원, 6%→8천만원, 5.5%)

ㅇ 활성화 단계(‘07～‘11년)

- 공공부문은 점진적으로 후분양 의무화(‘07년 40%→‘09년 60→‘11년 80%)

- 민간부문은 공공택지 우선공급(‘07년 40%→‘09년 60%→‘11년 80%)

ㅇ 정착단계(‘12년 이후)

- 민간업체의 자율적인 후분양 유도

② 아파트 분양제도 개선방안(7.14, 당정협의)

ㅇ 공급택지에서 공급하는 아파트

- 25.7평 이하 아파트는 분양가 상한제를 시행하고, 공공기관․민간기업 모두 분양원가의 주요항목을 공개

- 25.7평 초과 아파트는 택지채권입찰제를 시행하되, 분양가 자율화 유지. 다만, 공공기관에 한하여 분양원가의 주요항목 공개

ㅇ 민간이 조성하는 택지에서 공급하는 아파트는 시장기능에 일임

2-2. 2005년도 주택시장 전망

□ 주택공급이 꾸준히 유지되는 가운데 투기수요가 제거되는 등 수급불안이 완화되면서 집값은 안정세를 유지할 전망

ㅇ 공급측면에서는 작년에 46.3만호를 건설한데 이어 금년에도 50만호 이상을 건설하는 등 공급을 지속적으로 확충

* 작년에는 ‘03년보다 13.9% 감소한 404천호의 아파트를 건설

ㅇ 수요측면에서는 다주택자에 대한 종합부동산세 시행․주택가격공시제도 도입 등으로 투기수요가 크게 위축

ㅇ 전세가격은 주택시장의 거래 위축 및 입주물량의 증가로 지난해에 이어 하향 안정세가 지속될 전망

* 금년도 집값상승률 전망

구 분	국토연구원	주공 주택도시연구원
매매가	-2.5%	-3.0%
전세가	-1.5%	-4.0%

□ 다만, 서울 강남 재건축․뉴타운사업 및 판교신도시 주변지역 등에서는 개발여지가 있어 국지적으로 매매가격상승 우려

ㅇ 지역별 주택시장 동향의 중요성이 증가함에 따라 지역별 주택시장 특성에 따라 탄력적으로 대응할 필요

⇒ 주택공급을 지속적으로 확대하고 투기수요를 철저히 억제하여 작년 6월이후 지속되고 있는 집값 안정기조를 확고히 정착

2-3. 2005년도 주택건설 및 지원계획

2-3-1. 주택건설계획

총 괄

□ 주택경기가 침체된 작년과 달리 금년에는 집값 안정기조가 유지될 것으로 전망되어 금년중에 총 52만호를 건설

ㅇ 공공임대주택은 국민임대주택 10만호 등 총 15만호를 건설하고, 분양주택은 총 37만호를 건설

* 유형별 주택건설계획(단위 : 천호)

구 분	‘04년실적	‘05년계획
전 체	463	520
공공임대주택	96	150
․국민임대	90	100
․10년임대 등	6	50
분양주택	368	370

* 추후 주택경기 추이를 감안하여 유형별 물량계획은 변경가능

□ 지역별로는 주택수요가 많은 수도권에 28만호, 수도권외 광역시에 10만호, 기타 지역에 14만호를 건설

* 지역별 주택건설계획(단위 : 천호)

구 분	‘04년실적	‘05년계획
전 국	463	520
수도권	205	282
․서 울	58	77
․인 천	22	28
․경 기	125	177
광역시(인천제외)	86	98
수도권․광역시 제외	172	140

공공임대주택

□ 중산․서민층의 전월세 부담을 완화하기 위해 국민임대주택 10만호 등 공공임대주택을 15만호 건설

ㅇ 이중 재정(10～40%)이 지원되어 임대료가 시중보다 저렴하고 장기간 거주할 수 있는 국민임대주택을 10만호 건설

* 수도권에 55천호를 건설하고 서울지역에 23천호를 건설

- 이를 위해 총 3.1조원의 자금(재정 9,337억원․기금 2조 1,736억원)을 지원하고, 소요택지 997만평을 차질없이 공급

ㅇ 국민임대주택 이외에 공공임대주택을 5만호 건설

- 이를 위해 국민주택기금에서 2조 1,699억원을 지원

□ 사업주체별로는 주공과 지자체에서 11만호를 건설하고 주택업체에서 국민주택기금을 지원받아 4만호를 건설

ㅇ 국민임대주택은 주공과 지자체가 지역별 수요와 택지확보 여건 등에 따라 물량을 분담하여 10만호를 건설

ㅇ 공공임대주택은 공공기관에서 1만호, 주택건설업체에서 4만호를 건설하여 총 5만호를 건설

* 주체별 주택건설계획(단위 : 천호)

구 분	합 계	주택공사	지자체	주택건설업체
합 계	150	77	33	40
․국민임대	100	74	26	-
․10년임대 등	50	3	7	40

* 주택공사와 지자체의 국민임대주택 건설물량은 변경 가능

분양주택

□ 주택업체의 주택공급 의욕이 위축되지 않도록 대응하여 계획물량 37만호를 차질없이 건설

ㅇ 금년에는 10.29 대책의 후속조치(종합부동산세 등) 시행으로 주택의 투기수요가 억제되면서 실수요자 위주로 시장이 재편

* 민간부문의 주택건설 실적은 시장수요의 뒷받침에 따라 좌우되므로 적정수준의 실수요를 유지하는 것이 관건

□ 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대하기 위하여 적정 수준의 주택공급을 유지하고 실수요자 지원을 강화

ㅇ 장기저리의 모기지론지원을 확대하고, 기금지원 조건(금리․상환조건 등)을 개선하여 무주택자의 내집 마련을 지원

ㅇ 중소형 분양주택에 대해서는 건설 추이를 감안하여 최대 5만호까지 국민주택기금을 지원

□ 특히, 주택공급 확충의 최대관건인 택지부족 문제를 해소할 수 있도록 공공택지 공급을 확대하는데 주력

ㅇ 개발제한구역 해제지역 등을 활용하여 공공택지 공급을 확대하고 중장기 택지수급계획에 따라 차질없이 공급

ㅇ 지역 주택수요에 대응한 중소규모 택지지구 개발과 함께 대규모 택지지구 개발도 병행하여 추진

2-3-2. 주택자금 지원계획

총 괄

□ 금년중 총 10조 1,393억원을 임대주택 등 서민주택 건설 및 저소득층 주택구입․전세자금 등으로 지원

ㅇ 정부재정에서 1조 778억원, 국민주택기금에서 9조 615억원을 지원할 계획

* 재정․국민주택기금 지원실적 및 계획

구 분	‘04년 실적	‘05년 계획	증 감(%)
합 계	8조 395억원	10조 1,393억원	26.1
정부재정	8,526억원	1조 778억원	26.4
국민주택기금	7조 1,869억원	9조 615억원	26.1

정부재정

□ 저소득층 전월세부담 완화를 위한 국민임대주택 건설․불량주거지 정비를 위한 주거환경개선 및 농어촌주택 개량 등을 위해 총 1조 778억원을 지원

ㅇ 특히, 국민임대주택 10만호 건설을 위해 사업비의 10～40%로 9,337억원을 지원

ㅇ 주거환경개선사업의 지속추진을 위해 1,441억원을 지원

국민주택기금

□ 서민주택 건설확대 및 저소득층 주택구입 확대 등을 위해 총 20조 5,203억원을 조성

ㅇ 이중 9조 615억원을 임대 및 분양주택건설, 서민층 주택구입 및 전세자금 등으로 지원(작년 보다 9.8% 증가)하고, 11조 4,588억원은 기금 부채상환 등에 사용

* 국민주택기금 지원계획

지원항목	금 액
합 계	9조 615억원
- 임대주택건설	4조 4,335억원
- 분양주택건설	1조 4,500억원
- 저소득층 주택구입 및 전세자금 등	2조 9,200억원
- 주택개량 사업	1,580억원
- 대지조성자금	1,000억원

* 세부계획은 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

< 분양주택 건설자금 >

ㅇ 1조 4,500억원의 기금을 지원하여 4만호의 분양주택을 건설하되, 건설추이를 보아 5만호까지 지원 확대

* 분양주택 건설자금 지원계획

구 분	물 량	지 원	지 원 조 건
합 계	40천호	1조 4,500억원
공공분양	30천호	1조 500억원	호당 최고 7,500만원, 연 4.5～5.5% * 다세대․다가구는 호당 최고 1,500만원, 연 5.0%
후분양주택	10천호	4,000억원	호당 최고 8,000만원, 연 4.0～5.0%

* 세부계획은 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

< 공공임대주택 건설자금 >

ㅇ 공공임대주택 15만호 건설을 위해 4조 4,335억원의 국민주택기금을 지원

* 임대주택 건설자금 지원계획

구 분	물 량	지 원	지 원 조 건
합 계	150천호	4조 4335억원
국민임대	100천호	2조 1,736억원 (재정 9,337억원)	호당 최고 2,594만원, 연 3%
공공임대	50천호	2조 1,699억원	호당 최고 7,500만원, 연 3.0～4.0%
임대중도금	(20천호)	900억원	호당 800만원, 연 4.0%

* 세부계획은 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

< 기타 자금 지원 >

ㅇ 주거환경개선지구 등 노후불량주택 밀집지역에 대해 주택개량자금을 지원

- 대출금리 : 연 3.0～5.5%

- 대출한도 : 주택 종류별로 호당 1,500～7,500만원

ㅇ 주택수급 불균형 해소 및 주택건설촉진을 도모하기 위하여 공공기관에 대지조성자금으로 총 1,000억원을 지원

- 대출금리 : 연 5.0%

- 대출기간 : 3년이내 일시상환

- 대출한도 : 사업지구별로 국민주택건설을 위한 대지조성사업비의 50% 이내

2-3-3. 택지공급계획

□ 금년도 주택 52만호 건설을 위한 소요택지 1,650만평 중 공공부문에서 1,300만평을 공급하고, 나머지 350만평은 민간택지를 활용하여 조달

ㅇ 수도권 900만평(16만호), 지방 400만평(12.6만호)

□ 토지공사․주택공사 등 공공기관에서 1,300만평의 공공택지를 차질없이 공급

ㅇ 주택수요가 많은 수도권 택지공급에 지장이 없도록 분기별 택지공급계획에 따라 수급상황을 정기 점검

* 분기별 택지공급계획(단위 : 만평, 괄호는 수도권)

구 분	계	1/4	2/4	3/4	4/4
계	1,372 (938)	100 (59)	242 (59)	513 (398)	517 (422)
지자체	391 (207)	62 (40)	107 (11)	138 (73)	84 (83)
토지공사	475 (418)	- (-)	- (-)	225 (213)	250 (205)
주택공사	506 (313)	38 (19)	135 (48)	150 (112)	183 (134)

□ 향후 2～3년간의 택지수요를 감안, 금년중 1,300만평의 택지지구를 지정하고, 이중 수도권에 700만평을 지정

ㅇ 주택보급률, 도시현황, 분양성 등을 종합적으로 검토하여 개발가능지를 지속적으로 발굴, 지역별 수요에 맞춰 지정

2-3-4. 자재 및 인력수급 계획

□ 시멘트, 레미콘, 철근, 골재 등 주요자재의 생산량이 수요를 초과하고 있어 수급상 애로는 없음

ㅇ 주요자재의 생산능력이 비주거용 건축물을 포함한 총수요를 초과하고 있어 50만호 건설을 위한 무리 없는 공급가능

* ‘05년 주요 건설자재별 수요추정

구 분	시멘트(톤)	레미콘(㎥)	철 근(톤)	골 재(㎥)
생산능력	5,560만	1억 3,774만	1,092만	2억 4,615만
주거용	2,586만	4,460만	447만	8,915만
총수요	5,300만	1억 954만	1,077만	2억 3,715만

ㅇ 골재는 채취원별로 하천 3,758만㎥, 바다 3,000만㎥, 산림 1억 2,555만㎥, 육상 1,281만㎥를 공급

- 특히, 수도권 모래의 경우 옹진․태안군의 모래공급 비중을 줄이고 부순모래, EEZ모래 등으로 공급원을 다양화

ㅇ 철근은 제강업체의 철근생산을 확대하고 수출은 억제하며, 부족분에 대해서는 건설업계의 공동수입을 추진하는 한편, 철근에 대한 매점매석 단속을 강화

□ 금년 건설투자는 ‘04년과 유사한 수준으로 추정되며, 건설인력 수요도 ’04년(182만)에 비해 축소되지 않아 수급안정 전망

* 실업율 추이(%) : ‘00년 4.1 → ‘01년 3.8 → ‘02년 3.1 → ‘03년 3.4 → ‘04년 3.0

* 건설업 종사인력 추이(만) : ‘00년 158 → ‘01년 159 → ‘02년 175 → ‘03년 182 → ‘04년 182

ㅇ 기능인력에 대한 고용안정, 복지제도 개선, 직업훈련 확대방안을 강구하여 숙련공 공급부족 현상을 완화

2-4. 2005년도 주거복지 지원계획

2-4-1. 중산․서민층용 저가 분양주택 공급

□ 중산․서민층이 주로 입주하는 공공택지내 전용 85㎡이하 주택에 대해서는 분양가 상한제 시행

ㅇ 집값을 택지비와 건축비에 연동시켜 분양가를 직접 인하(연간 7～8만호)

□ 주거환경개선사업으로 건설되는 공동주택은 소형(60㎡ 이하) 주택을 일정비율 이상 건설토록 의무화

ㅇ 소형분양주택 공급 활성화로 원주민 재정착률을 향상

2-4-2. 공공임대주택 지속 공급

□ ‘04년도 9.1만호를 건설한데 이어 ‘05년에 총 10만호의 국민임대주택을 건설(‘03～‘12년간 100만호 건설)

ㅇ 재정 9,337억원, 국민주택기금 2조 1,736억원을 지원하고, 소요택지 1,054만평(수도권 533만평)을 차질 없이 공급

□ 국민임대주택 이외의 공공임대주택도 5만호를 건설

ㅇ 세제, 택지지원 강화 등으로 임대사업성을 제고하여 연기금․보험사 등 재무적 투자자의 참여를 활성화

ㅇ 재건축 임대주택 건설 의무화를 통해 수도권에서 연간 4천호의 임대주택을 공급

2-4-3. 서민 주거복지 강화

□ 저소득 서민층에 대한 주택 전세자금을 작년보다 6,200억원이 증가(65.3%)한 1조 5,700억원 지원

구 분	‘04계획(A)	‘05계획(B)	증감(B-A)
저소득영세민	3,000억원	6,000	3,000(100.0%)
근로자․서민	6,500억원	9,700	3,200 (49.2%)
합 계	9,500억원	15,700	6,200 (65.3%)

ㅇ 소년소녀가정․교통사고 유자녀가정에 대한 전세자금 무이자 지원도 확대(‘04년 100억원 →‘05년 200억원)

□ 다가구 매입임대도 ‘04년 503호 시범공급에 이어 ‘05년에는 전국을 대상으로 사업 확대

□ 사회적 보호가 필요한 사회취약계층에 대해 다가구주택지원 방안을 마련하고 시범사업을 실시

* 사회취약계층 : 불우아동, 장애인, 미혼모, 성폭력․가정폭력피해자 등

ㅇ 지자체․비영리법인 등을 통해 실태 파악․지원체제를 구축하고, 영세민 전세자금․다가구 임대주택 등을 활용

□ 고령화 사회에 대비하여 노인주택 설계지침 등을 마련하고, 노인주거 시설의 개보수 비용지원방안 마련

ㅇ 노인주거시설의 장애제거․안전을 위한 설계기준 마련

ㅇ 주택소유 노인의 주택개량자금을 주택기금에서 저리로 융자하는 방안 도입

2-5. 2005년도 중점추진과제

2-5-1. 임대주택정책 전면 재검토

□ “필요한 계층에게, 필요한 곳에, 지불 가능한 임대료로” 임대주택을 공급할 수 있도록 임대주택 건설․공급․관리체계 전반을 전면 재검토

① 택지문제 해소방안 마련

ㅇ 임대주택 건설의 관건인 택지확보를 위한 근원책 마련

ㅇ 택지확보가 어려운 도심지에서는 매입임대 대폭 확대 등 대안을 마련

② 계층별․지역별 수급불일치 해소

ㅇ 수요자 위주로 입지를 선정하고 소득분위별 수요에 맞는 규모로 공급하면서 주거복지 서비스와 연계를 강화

③ 민간과 공공의 역할분담 확립

ㅇ 소득분위에 따라 공공과 민간의 역할분담을 명확히 하고, 민간임대 부도예방대책을 전제로 민간임대 활성화방안 마련

④ 주택공사의 역할 재정립

ㅇ 택지확보, 주택관리와 함께 중장기 수지문제에 대한 보완책을 마련하고, 지자체 등과의 경쟁체제 도입 검토

⇨ 전문가 등과의 논의를 거쳐 개선안을 마련하고, 관계기관 협의․국민의견 수렴절차 등을 통해 상반기중 종합대책을 확정

2-5-2. 주택투기 근절대책 추진

□ 부동산 개혁제도를 철저히 시행하여 투기를 원천 차단하고, 일시적․국지적 투기에 대해서도 사전에 엄정 대처

① 거래 투명화 달성

ㅇ 실거래가 신고, 주택시가 공시, 주택․토지 정보망 구축 등을 통해 주택거래를 100% 투명화

② 투기차단을 위한 부동산세제 시행

ㅇ 당초 일정에 맞추어 하반기중 종합부동산 과세를 시행

ㅇ 이와 함께 실거래가에 기반하여 양도소득세를 과세하고, 취등록세 보완을 통해 거래의 활성화도 도모

③ 투기억제제도 적기 시행

ㅇ 주택거래신고제, 투기과열지구, 주택 투기지역제도 등 3대 투기억제시책을 적기에 시행

ㅇ 집값 상승의 근원인 재건축아파트에 대해서는 개발이익환수방안을 상반기중 도입

④ 일시적․국지적 투기대책 철저 시행

ㅇ 재건축 아파트는 안전진단 강화, 초고층 불허 등 조치

ㅇ 판교 분양과 관련하여 일괄분양, 채권․분양가 병행입찰, 인터넷 청약 등 시행

ㅇ 기업도시는 개발행위 규제, 상시 단속반 투입, 지가 급등시 지정 제외 등 조치

2-5-3. 주택건설 활성화 지원으로 수급기반 강화

□ 경제성장, 고용에 장애가 되지 않도록 주택건설을 적극 지원하여 경제활성화를 유도

* 주택경기 선행지표인 주택수주액(전년동기 대비)

․(‘04.1/4)△37.2% → (2/4)△30.5% → (3/4)△41.9% → (4/4)27.5%

① 주택건설 지원

ㅇ 장기 주택종합계획에 따라 ‘05년중 총 52만호를 건설

- 공공임대주택은 15만호, 분양주택은 37만호 건설

ㅇ 이를 위해 재정 1조 778억원(‘04년 9,668억원), 주택기금 9조 615억원(‘04년 8조 2,492억원) 등 총 10조 1,393억원을 지원

ㅇ 집값 안정기조를 훼손하지 않는 범위에서 투기억제책 등 주택건설관련 규제를 탄력 운용

ㅇ 아울러 도심내 주택건설을 활성화

- 뉴타운 사업, 정비사업간 기반시설 연계 등 다양한 도시개발 방식의 적용을 위한 제도적 기반 조성

- 재건축․재개발 사업의 추진절차를 간소화하는 등 도시정비사업을 효율화

* 도시및주거환경정비법을 ‘05년 상반기중 개정․시행

② 지속적인 택지공급

ㅇ 1,300만평 이상의 공공택지를 공급하고 우량택지 확보를 위해 택지개발지구 지정 확대 추진

2-5-4. 쾌적하게 살 수 있는 주거환경(주택품질) 조성

□ 소득수준이 높아짐에 따라 주거환경과 주택품질에 대한 국민들의 기대에 부응할 필요

□ 공공임대주택 등 기존 주택에 대한 적정 관리방안을 마련하여 자원의 효율적 활용을 도모하고 입주민의 권익 보호

① 주거환경 개선 및 기존주택 개량 활성화

ㅇ 도시내 불량주택지구(달동네)에 도로 등 기반시설을 정비하고 주택을 개량하는 주거환경개선사업을 지속 추진

- ‘05년까지 1단계사업(485개지구 1조6천억원 지원)을 마무리하고, 430여개 지구에 총 2조원(국비 1조원․지방비 1조원)을 투입하는 2단계 사업을 본격 추진

총사업비	연도별 국고지원액(억원)
	계	2005	2006	2007	2008	2009	2010
20,000	10,000	166	1,500	2,000	2,500	2,000	1,834

ㅇ 신규 공동주택의 주거환경, 주택품질을 표시․공개하는 주택성능등급 표시제 시행을 준비

* 공동주택의 소음등급․구조등급․외부환경등급․생활환경 등급을 종합․평가하여 분양공고시 등급을 표시

- 이를 위해 금년중 주택법령을 개정하고 관련 연구용역을 마무리하여 ‘06년 상반기에 시행

ㅇ 개발이익 환수를 전제로 재건축․재개발이 신속히 진행될 수 있도록 절차를 간소화

- 정비계획으로도 용도지역 변경 등을 허용하고, 정관변경․임원선임에 따른 조합원 동의요건도 완화 (도정법 시행)

ㅇ 공동주택 리모델링의 안전기준을 강화하고 증축기준을 제시하여 도심내 공동주택 리모델링의 활성화를 도모

- 구조설계 기준 및 감리기준을 강화하는 대신 증축가능 범위를 전용면적의 30%(30㎡)이내로 조정(상반기 시행)

② 주택품질 수준 향상

ㅇ 공동주택 새집증후군 해소를 위해 실내공기질 개선을 위한 제도적 개선 추진

- 공동주택 실내환기 개선을 위한 환기시설을 의무화하고, 친환경자재 및 시공기술이 도입되도록 부처간 협조 강화

ㅇ 감리에서 제외된 도배․조경․도장 등 13개 공정에 대해 감리대상으로 하고, 전기․통신․소방공사 감리도 통합운영

- 주택건설공사감리자지정기준 및 하위기준 시행(상반기)

ㅇ 주택건설 기술개발을 위한 R＆D 추진

- 전문가 등이 참여하는 주거환경정책자문위원회를 통하여 주택의 각 요소별 자재․구조․성능 및 기술발전을 강구

③ 공동주택 관리 효율화

ㅇ 공동주택 관리제도를 개선하여 공동주택 자원의 효율적 활용을 도모하고 입주민의 편의도 증진

- 사업주체로 하여금 장기수선계획 수립을 의무화하고 3년 단위로 조정

- 공종별 하자보수책임보증기간을 현실에 맞게 정비

- 공동주택 유지관리 매뉴얼 작성․보급 의무화 방안 마련

ㅇ 공공임대주택 입주자 선정 및 임대료 부과 등 관리방식 효율화 추진

- 합리적인 입주자 선정을 위하여 자영업자의 정확한 소득수준 파악체계를 구축

- 아웃소싱 확대, 광역거점 관리방식 도입 등 임대주택의 관리주체 문제를 포함한 최적관리방안 마련

2-5-5. 주택산업 투명성 제고 등 주택시장 선진화

□ 주택의 보유와 거래과정에서 소비자 권익을 보호하고 실거래가 신고, 주택시가 공시 등 과세기반도 강화

□ 재무적 투자자 참여, SPC․PF 활성화 등 리스크를 분산하는 방향으로 주택사업을 선진화

① 주택산업 투명성 제고

ㅇ 건설사가 개발이익을 향유하는 공공택지 공급체계를 개선

- 전용 25.7평 초과 용지는 택지 채권입찰제를 시행하여 공공에서 개발이익을 환수

- 전용 25.7평 이하는 원가연동제 도입으로 분양가를 제한함으로써 개발이익을 소비자에게 환원

ㅇ 후분양 활성화 방안을 지속적으로 추진하고, 주택품질 등급 표시제 도입 등 소비자 보호를 강화

- 공공기관 후분양 시범사업 추진, 후분양 건설자금 지원, 보증상품 개발 등으로 후분양 활성화를 지원

* 주택기금 후분양자금 지원 계획 : 2천억원(‘04) → 4천억원(‘05)

- 주거환경 및 주택품질을 표시․공시토록 하는 주택성능등급표시제 도입(‘06년)으로 소비자의 주택 선택권을 보강

② 주택사업구조 선진화

ㅇ 건설사업자(시공사)가 사업 리스크의 대부분을 부담하는 사업방식에서 금융기관, 시행사, 시공사 등이 리스크를 분담하는 방식으로 주택사업구조를 선진화

- 특히, 공공성이 강한 반면 수익성이 낮고 자본회임기간도 장기인 임대사업에 대해서는 우선 시행을 강구

③ 주택가격의 공신력 제고

ㅇ 부동산 보유세제 개편의 일환으로 전국의 주택을 그 부속토지와 일체로 시가를 조사하는 주택 가격공시를 추진

* 공시가격은 ‘05년 부동산 보유세 및 거래세의 과표로 활용

- 단독주택 450만호는 표준주택(13.5만호)을 감정평가사가 평가한 후, 시군구에서 개별주택(436.5만호) 가격을 산정

․‘05.1.14일 표준주택 가격을 공시하고, 현재 시군구에서 개별주택 가격산정을 위한 주택특성조사 시행중

- 공동주택(다세대주택 및 165㎡미만 연립주택) 226만호는 한국감정원이 전수조사 방식으로 가격을 조사․산정

* 공동주택 중 APT와 165㎡이상 연립주택은 ‘05년은 국세청에서 조사하고, ‘06년 이후에는 우리부가 다른 주택과 일괄하여 조사

< 참고 1 >

시․도별 주택건설 계획

꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲

(단위 : 호)

구 분	합 계
		임대주택	국민임대	공공임대	분양주택	공공주택	민영주택
전 국	520,000	150,000	100,000	50,000	370,000	40,000	330,000
수도권	282,000	82,200	55,000	27,200	199,800	21,700	178,100
- 서울	77,000	30,400	23,000	7,400	46,600	5.900	40,700
- 인천	28,000	6,700	4,000	2,700	21,300	2,200	19,100
- 경기	177,000	45,100	28,000	17,100	131,900	13,600	118,300
광역시	98,000	33,700	24,000	9,700	66,300	7,700	58,600
- 부산	32,000	8,200	5,100	3,100	23,800	2,500	21,300
- 대구	26,000	10,400	8,000	2,400	15,600	1,900	13,700
- 광주	15,000	8,000	6,500	1,500	7,000	1,200	5,800
- 대전	16,000	5,000	3,400	1,600	11,000	1,200	9,800
- 울산	11,000	2,100	1,000	1,100	8,900	900	8,000
기 타	140,000	34,100	21,000	13,100	103,900	10,600	93,300
- 강원	14,000	3,700	2,300	1,400	10,300	1,100	9,200
- 충북	13,000	4,200	2,900	1,300	8,800	1,000	7,800
- 충남	24,000	5,600	3,500	2,100	18,400	1,700	16,700
- 전북	18,000	5,100	3,400	1,700	12,900	1,400	11,500
- 전남	15,000	2,800	1,200	1,600	12,200	1,200	11,000
- 경북	26,000	5,400	2,800	2,600	20,600	2,000	18,600
- 경남	24,000	6,600	4,200	2,400	17,400	1,900	15,500
- 제주	4,000	700	700	0	3,300	300	3,000

※ 주택건설 추이 및 지역여건에 따라 조정될 수 있음

Ⅴ. 주요 업무 내용

Ⅴ. 주요 업무 내용

1. 주택정책 분야 / 57

2. 주택건설 및 도시정비 분야 / 137

3. 임대주택 및 택지 분야 / 165

4. 주거복지 / 183

5. 국민주택기금 / 219

주 택 정 책 분 야

1. 주택정책관련 지원 및 수단 / 59

2. 주택의 구분 / 61

3. 주택전매행위 등의 제한 제도 / 64

4. 주택의 규모별 공급제도 / 71

5. 분양가 제도 / 74

6. 주택 공급 제도 / 86

7. 주택 조합 제도 / 90

8. 투기과열지구 지정제도 개요 / 92

9. 주택거래신고제 개요 / 96

10. 주택관련 주요세제 / 101

11. 주택전산망 운용 / 124

12. 주택관련 국제협력 / 127

13. 주택 보급률 / 134

1. 주택정책관련 지원 및 수단

1-1. 주택정책의 목표 및 정책과제

◦ 각 국가의 경제사회 환경속에서 주택의 건설, 공급, 개량 등 주택의 생애주기 전체과정과 주택경기에 대해 국민들의 주거안정과 주거복지를 도모하기 위한 정책수행

① 물리적 기준에 대한 약속을 정하여 주택의 안정성을 확보 ⇒ 주택 건설 및 건축기준의 설정

② 고가의 재화인 주택을 보다 손쉽게 구입할 수 있도록 재원을 지원 ⇒ 국민주택기금 등 주택자금 지원

③ 주택을 건설할 수 있는 택지를 원활히 공급

⇒ 공공택지 개발 및 공급

④ 주택의 배분과 관리에 대한 약속을 설정 ⇒ 공급기준 및 관리기준 설정

⑤ 저소득층 등 사회약자 보호 ⇒ 임대주택 및 소형주택 공급

⑥ 주택의 노후불량화로 인한 개량문제 ⇒ 재개발 등을 통한 주택의 갱생 지원

⑦ 거시경제 여건 속에서 적정 수준의 주택투자를 유지 ⇒ 세제감면․강화, 주택예산 확대․감축 등 주택경기 조절

◦ 우리나라 주택정책의 궁극적인 목표는 국민주거생활의 안정

◦ 이 목표를 달성하기 위한 정책과제로서

- 주택의 절대량 부족문제 해소를 위한 주택의 대량건설․공급

- 무주택 서민의 주거안정을 위한 가격안정 및 소형주택 우선공급

1-2. 목표달성을 위한 정책수단

◦ 주택의 절대량 부족문제 해소(☞ 주로 지원수단에 의존)

- 공영개발을 통한 대규모 택지의 확보․공급

- 국민주택기금 조성․공급으로 주택건설 자금지원

- 수도권지역의 주택난 해소를 위해 그린벨트해제대상 지역을 대상으로 택지공급

- 주택사업 용지 및 건설용역에 대한 세제지원

◦ 무주택서민의 주거안정 도모

- 지원수단

∙ 소형주택의 구입․보유․매각시 세제지원(양도세, 취득세․등록세 등)

∙ 무주택자에 대한 구입자금 또는 전세자금 지원

∙ 근로자에 대한 근로자주택 건설․공급

∙ 소형 공공주택 용지의 저가공급

- 규제수단

∙ 20호이상 건설시 사업계획승인 의무화

∙ 주택분양가격 및 임대료 규제

∙ 투기과열지구 지정(분양권 전매제한 등)

∙ 중․소형주택 의무건설비율 적용

∙ 주택청약제도 운용

∙ 쾌적한 주거단지 조성을 위한 주택건설기준 적용

2. 주택의 구분

2-1. 주택의 정의

◦ 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분(주택법 제2조제1호)

주택의 기능

◦ 물리적 은신처(shelter) ⇒ 집(house)

- 주택은 비․바람․대기 등 자연계의 위협적인 조건으로부터 인간을 보호하는 가장 기초적인 기능을 수행

- 주택수요자들이 처한 자연적 환경조건에 대응할 수 있는 양과 질을 구비한 물적 구조와 기능을 갖춘 주택이어야 진정한 은신처로서의 기능을 발휘

⇒ 마음놓고 살기 위해서는 양적 부족 문제를 해소하고, 집을 튼튼하게 건설하여 안전성을 높이는 것이 필요

※ 정확한 설계, 주택건설기준의 정비와 시공과정의 부실요인 제거, 우량자재의 사용 등 주택건설 전과정의 합리성 제고 필요

◦ 프라이버시의 장(place of privacy) ⇒ 주거(housing)

- 주택은 사회생활에서 형성된 특수한 인간관계의 단위인 가구(household)가 사생활을 보장받는 공간적 기능을 수행

⇒ 현대사회에 접어들면서 전통적인 가족단위의 가구보다는 독신 가구 등 개인적인 주거형태가 증가하고, 프라이버시의 기능도 레크레이션 기능을 포괄하는 형태로 발전

※ 근래에 들어 원룸주택, 재택근무 등에 대한 수요가 증가하고, 홈 오토메이션, 인터넷망 구축 등 주택기능이 고도화되고 있는 추세

◦ 경제․사회적 입지(location) ⇒ 주거(housing)

- 주택의 위치여하에 따라 이웃, 학교, 직장, 문화시설과의 거리 및 관계가 변동되어 사회․경제 환경속에서 가구의 상대적 위치(relative location)를 결정하는 기능

⇒ 도시계획 등 계획적 토대 위에서 교통문제․환경문제 등 주거 환경을 감안한 커뮤니티 개발의 필요성이 대두

◦ 고가의 재산(property)

- 최고가의 재화인 주택은 그 자체로서 안정적인 투자수단인 재산으로서의 기능을 수행하며, 이를 위해서는 주택투자로 인한 자본증가와 그에 대한 안정성 보장이 중요

⇒ 자력으로 재산을 마련하기 어려운 소외계층에 대한 지원과 경기변동에 대응하여 일정수준의 주택투자 유지가 필요

※ 우리는 외환위기 이후 주택가격 폭락으로 인한 소비 등 내수침체, 주택공급 부족으로 인한 전월세가격 상승 등의 부작용을 경험

2-2. 주택의 구분

◦ 형태에 따른 분류(주택법 제2조제1호)

- 단독주택과 공동주택

※ 공동주택은 아파트․연립주택․다세대주택으로 구분

◦ 용도에 따른 분류(건축법 시행령 제3조의4)

- 단독주택

∙ 단독주택(가정보육시설을 포함)

∙ 다중주택

① 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

② 독립된 주거의 형태가 아닐 것

③ 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

∙ 다가구주택

① 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

∙ 공관

- 공동주택

∙ 아 파 트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

∙ 연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외) 660제곱미터를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

∙ 다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외) 660제곱미터 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택

∙ 기숙사 : 학교 또는 공장등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

◦ 자금지원 여부에 따른 분류(주택법 제2조제3호)

- 국민주택 : 국민주택기금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

(현재 국민주택기금은 85㎡이하에만 지원)

※ 국민주택규모(시행령제3조) :

․ 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하로 한다. 다만, 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권을 제외한 읍 또는 면(도시지역 제외) 지역에서는 1호 또는 1세대당 100제곱미터 이하로 함.

- 국민주택이외의 주택 : 기금지원을 받지 않고 건설 또는 개량된 주택

◦ 주택공급에 따른 분류(주택공급에관한규칙 제2조)

- 국민주택등 : ｢국민주택｣과 ｢국가․지자체․대한주택공사 또는 지방공사｣가 건설하는 주택중 85㎡이하의 주택

※ 민간건설 중형국민주택 : 국민주택중 민간주택건설사업자가 건설하는 60～85㎡ 이하의 주택

- 민영주택 : ｢국민주택 등｣을 제외한 주택

3. 주택전매행위 등의 제한 제도

3-1. 전매제도 개요

◦ 주택건설촉진법에 따라 건설․공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(소위  분양권) 또는 주택은 일정기간 전매를 제한하고, 일정한 경우 시장․군수 등의 동의를 받는 때에만 이를 허용하고 있는 것으로,

- 주택 실수요자가 아닌 자가 전매차익을 노리고 주택을 공급받으려는 주택 투기행위를 방지하고자 도입

※ 전매제한 내용(’99. 2. 8. 폐지 당시)

전매제한 기간	전매가 가능한 경우
․민영주택 : 당첨일부터 입주개시후 60일 ․국민주택 : 당첨일부터 입주개시후 6월 (수도권 2년, 별도고시)	․근무 또는 생업상 사정으로 다른 행정구역으로 퇴거 ․상속으로 취득한 주택으로 이전 ․해외로 이주 또는 2년이상 해외 체류 등

◦ 따라서, 제도적인 차원에서 주택(분양권) 전매제한 완화는

- 전매제한 기간을 단축하거나

- 동의를 받을 수 있는 경우를 확대하는 등 두 가지 차원에서 가능

3-2. 도입배경

◦ 과거 ’60～’70년대에 고도 경제성장 만큼이나 도시화가 급격하게 진행되어  인구와 가구의 도시집중과 증가는 만성적인 주택부족 문제를 야기했으며, 이러한 현상은 ’80년대 중반까지 지속되었고 주택문제의 심각성은 극에 달하였음

- 따라서, 1960년대 이후에 주택부족문제의 해결이 주택정책의 가장 큰 목표이었음

◦ 주택이 절대적으로 부족한 상태에서의 수급불균형으로 인한 초과수요가 발생하여 투기가 성행하는 사회적인 문제로 대두됨에 따라 투기적인 수요를 억제 하고 실수요자에게 주택을 공급하기 위해 전매행위를 금지하기에 이르렀음

3-3. 변천과정

□ ’81. 4. 7. 국민주택의 전매행위 등의 제한 제도 도입

(법 제38조의3)

▶ 국민주택의 전매제한기간을 2년으로 하고, 사업주체의 동의를 받아 전매할 수 있는 경우를 정함

<세부내용>

전매제한주택	전매제한기간	제한행위
국민주택사업주체가 분양을 목적으로 건설․공급한 국민주택	당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 2년	전매하는 행위 * 매매․증여․임대 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함(상속․ 저당의 경우는 제외)

※ 전매가 가능한 경우 (영 제37조제2항)

∙ 근무 또는 생업상의 사정으로 세대구성원(세대주가 포함된 세대구성원)이 다른 행정구역으로 퇴거하고자 하는 경우

∙ 상속에 의하여 취득한 주택으로 새대구성원이 이전하고자 하는 경우

∙ 세대구성원이 해외로 이주하거나 장기간 해외에 체류하고자 하는 경우

∙ 세대주의 질병치료를 위하여 세대구성원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우

* 단, 당해 국민주택사업주체의 동의 필요

□ ’82. 5. 20. 국민주택 전매제한기간 단축(영 제37조제1항)

국민주택의 전매제한기간을 그 사업주체가 당해 주택을 입주자에게 최초로 공급한 날로부터 2년으로 하던 것을 국민주택의 분양을 촉진하기 위하여 입주자에게 최초로 공급한 날로부터 6월로 하도록 함

▶ 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 2년 → 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 6월

□ ’87. 12. 4. 전매제한 국민주택 확대 (법 제38조의3제1항)

▶ 국민주택사업주체가 분양을 목적으로 건설․공급한 국민주택

→ 국민주택사업주체가 건설․공급한 국민주택

* 국민주택, 조합주택, 재건축조합주택 등 주택건설촉진법에 의하여 건설된 주택

□ ’91. 8. 24. 국민주택 전매제한기간 확대 (영 제37조제1항)

국민주택에 대한 투기를 억제하고 무주택자에 대한 주택공급을 원활히 하기 위하여 국민주택의 전매금지기간을 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 입주개시후 6월까지로 확대하여 입주개시전의 전매행위를 금지

▶ 국민주택 전매제한기간

: 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 6월 → 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 국민주택사업주체가 입주예정자에게 통보한 당해 주택의 입주개시일 후 6월까지

□ ’92. 12. 8. 민영주택 전매제한 등 신설

(법 제38조의3, 영 제37조, ’93. 3. 1. 시행)

주택 200만호 건설사업으로 주택가격이 안정세를 유지하였으나 주택에 대한 불건전한 매매행위가 근본적으로 해소된 것은 아니므로 민영주택에 대한 일정기간 동안의 전매 등을 금지하여 주택을 이용한 투기적 행위를 방지하도록 함으로써 실수요자 위주의 주택공급체계를 확립하기 위함

▶ 전매제한주택

: 사업주체가 건설․공급하는 주택의 입주자로 선정(일반에게 공개하지 아니하고 분양하는 주택조합이 건설하는 주택 및 사원용 주택의 경우에는 입주자가 결정되는 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인)된 지위 또는 주택

▶ 전매제한기간

- 국민주택 : 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 당해 주택의 입주가능일 후 6월까지

- 민영주택 : 당해 주택의 입주자로 선정된 날부터 당해 주택의 소유권이전 등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간

▶ 제한행위 : 전매, 전매알선 행위

※ 입주자로 선정된 지위

: 입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리․자격․지위 등을 말함

※ 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날

: 사업주체가 당해 주택에의 입주예정자에게 통보한 입주가능일

□ 전매가 가능한 주택 확대 (영 제37조제2항)

부동산경기의 침체와 높은 금리로 인하여 주택분양을 받은 많은 사람들이 중도금 납부의 곤란으로 고율의 연체료를 부담하게 되는 등 당시 사회상황에 따라 부득이한 경우에 한하여 점차 전매제한을 완화

◦ 1차 확대 : ’94. 7. 30. (영 제37조제2항제4호)

▶ 임대주택법 제2조제4호의 규정에 의한 주택임대사업자가 미분양된 주택을 공급 받아 당해 주택을 임대목적으로 사용하고자 하는 경우를 추가

◦ 2차 확대 : ’95. 10. 5. (영 제37조제2항제5호)

▶ 주택사업의 육성과 임차인의 주거안정을 위하여 건교부장관이 필요하다고 인정하는 지역의 경우(임대하는 경우에 한함) 추가

◦ 3차 확대 : ’98. 4. 30. (영 제37조제2항제4의2호)

▶ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우 추가

◦ 4차 확대 : ’98. 8. 27. (영 제37조제2항제4의3호)

▶ 입주자로 선정되어 분양계약을 체결한 자가 중도금 또는 잔금을 납부하기 어렵거나 생계유지․채무상환 등을 위하여 필요한 경우

* 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권지역에서 입주자로 선정되어 분양계약을 체결한 자의 경우에는 2회이상 중도금을 납부한 경우에 한함

□ ’99. 2. 8. 주택의 전매행위 등의 제한 규정 폐지 (법 제38조의3 삭제)

◦ 전매제한 제도 폐지 배경

▶ 1997년 12월 외환위기 이후 주택을 분양받은 시민들이

- 실직, 소득감소 등에 따라 중도금을 낼 수 있는 능력이 크게 감소한 반면,

- 이자율의 상승으로 고금리의 연체료를 부담하는 등 경제적 어려움에 봉착

▶ 주택업계는 중도금 납부지연으로 자금난을 겪게 되고 주택건설에 차질을 빚어

- 미분양 주택이 증가하고, 부도업체가 급증하는 등 주택시장이 침체

▶ 이에 따라 중도금 또는 잔금을 납부할 수 없는 주택분양자가 분양권을 제3자에게 매각하도록 하여 수요자와 자금난에 처한 주택업체의 부담을 완화하고 주택거래를 활성화하기 위하여 전매제한을 완화

* ’99. 4. 30. 시행령 제37조(주택의 전매행위 등의 제한 등) 삭제

□ 분양권 전매 중도금 2회이상 납부(1년)로 제한

◦ 전매제한 제도 재도입 배경

- ’01년 중반이후 주택가격의 상승으로 서민주거 부담이 가중되고, 분양권 전매 차익에 따른 투기수요 등으로 인하여 주택시장 안정대책이 필요.

※ 주택시장 안정대책(’02.3.6) 마련

◦ 전매제한 내용(주택공급에관한규칙 제14조의2 신설, ’02.9.3 개정)

- 투기과열지구내에서 주택을 분양 받은후 전매할 때 분양계약후 중도금을 2회이상 납부하고 1년 경과 후에  전매가능

- 법 개정 이전의 분양권

∙ 법 개정후 1년이전까지의 분양권은 1회에 한하여 전매허용

※ 주택건설촉진법 개정 ’02.8.26(제32조의5 신설)

□ 분양권 전매 등기시까지 금지(’03.5.23일 대책)

◦ 5.23 대책 강화내용(’03.7.1일 시행 예정)

- 투기과열지구내에서의 분양권은 소유권이전등기시까지 전매를 금지

(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정, ‘03.6.7)

- 지역 및 직장조합주택의 조합원 지위는 투기과열지구에서는 일반 아파트와 같이 소유권 이전등기시까지 양도․증여가 제한(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 ‘03.6.27, 시행 7.1)

- 전체 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 비율이 90% 이상인 주상복합아파트 뿐만 아니라 300세대 이상의 주택을 건설하는 주상복합아파트도 주택법상의 사업계획승인을 받도록 하여 투기과열지구에서는 일반 아파트와 동일하게 소유권이전등기시까지 분양권 전매가 금지(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 ‘03.6.27,  시행 7.1)

□ 20세대 이상 주상복합아파트 분양권 전매금지(’03.10.29 대책)

◦ 20세대 이상인 주상복합아파트도 주택공급규칙을 적용하여 분양권은 소유권이전등기시까지 전매를 금지

(주택법 제38조 개정 ‘04.1.29, 주택공급에관한규칙 제3조 개정 ‘04.3.30)

□ 지방도시 전매제한기간 완화(‘04.11.7 지방도시 투기과열지구 탄력운용 방안)

◦ 수도권 및 충청권(대전광역시, 충청남도, 충청북도의 행정구역)을 제외한 지역에서는 아파트 분양권 전매금지 기간이 “분양계약후 소유권이전등기시까지”에서 “분양계약후 1년 경과시까지”로 완화

(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 ‘04.12.28)

□ 투기과열지구내 아파트 분양권 전매제한시점 변경(‘05.3.9)

◦ 투기과열지구내에서 아파트 분양권은 일정기간동안 전매가 금지되며수도권 및 충청권(대전광역시, 충청남도, 충청북도의 행정구역) 지역에서는 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권 이전등기를 완료한 때(5년 이내)까지, 기타의 지역에서는 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 1년까지 전매가 금지됨

(주택공급에관한규칙 제14조의2 삭제 및 주택법시행령 제42조의2제1항 신설 '05.3.9)

□ 분양가상한제 시행 및 전매 제한(‘05.3.9 신설)

◦ 분양가상한제 주택은 분양후 일정기간 동안 전매가 금지되며, 청약과열이 우려되는 수도권 과밀억제 및 성장관리권역에서는 분양계약체결가능일로부터 5년간, 기타 지역에서는 3년간 전매가 금지됨

(주택법시행령 제42조의2제2항 신설 ‘05.3.9)

4. 주택의 규모별 공급제도

4-1. 현행 소형주택 의무비율

구 분	종 전(IMF 이전)			IMF 이후			현 행
	18평 이하	18 ～ 25.7평	25.7평 초과	18평 이하	18 ～ 25.7평	25.7평 초과	18평 이하	18 ～ 25.7평		25.7평 초과
민간택지 - 서 울 - 경기도	30% 20%	45% 40%	25%이하 20%이하	규제폐지			*수도권		과밀억제권역내
							20% 20%	80% 80%
				(’98. 1. 1.)			(’01. 12. 1.)
공공택지 - 수도권․광역시 - 기타지역	30% 20%	40% 50%	30%이하 30%이하	30% 20%	20% 30%	50% 50%	30% 20%	30% 40%		40% 40%
				(’99. 1. 1.)
직장․지역조합 - 서 울 - 경기도	20% 20%	80% 80%	- -	100%		-	100%			-
- 기타지역	100%		-	100%		-	100%			-
				(’98. 6. 15.)
재건축조합 - 서 울 - 경기도	20% 20%	40% 40%	40%이하 40%이하	규제폐지			*수도권		과밀억제권역내
							20% 20%	40% 40%			40%이하 40%이하
				(’98. 6. 15.)			(’03. 9. 5.)
- 기타지역	규제없음			규제없음			규제없음
재개발조합 (서울시조례)	- (50%)	60% (30%)	40%이하 (20%)	- (40%)	- (40%)	- (20%)	- (40%)	- (40%)		- (20%)
				(’98. 11. 21)
주거환경개선	100%		-	90%		10%	90%			10%
				(’00. 5.)			(’03. 7. 1)

※ 관련근거

- 공공택지 : 택지개발처리지침(제13조)

- 직장․지역조합․민영주택 : 주택조합등에대한주택규모별공급 비율에관한지침

- 재건축조합 : 도시및주거환경정비법시행령(제52조제2항제3호)

- 재개발조합 : 서울시 조례

- 주거환경개선 : 도시및주거환경정비법시행령(제54조제1항별표2)

4-2. 규모별 주택건설 및 공급 비율 연혁

◦ ’81. 7. 23 직전(주택건설촉진법시행령)

- 지정업자에 대해 25.7평이하 주택을 50%이상 건설하도록 의무화

◦ ’81. 7. 23(주택건설촉진법시행령 개정)

- 주택경기 활성화 시책의 일환으로 지정업자에 대한 소형주택 건설 의무는 폐지하고,

- 건설교통부장관이 필요하다고 인정할 때에 모든 사업자에 대해 25.7평 이하 주택을 50% 범위에서 건설하도록 할 수 있음

※ ’89. 11. 10까지 구체적인 지침은 제정하지 않음

◦ ’89.11.10 소형주택건설 확대지침 제정

(’95.11 주택의 규모별 공급비율 지침으로 전환)

시행일	전용 18평이하	전용 25.7평이하	전용 25.7평초과
’90. 1. 1	60%이상		40%이상
’91. 1. 1	35%이상	70%이상	30%이상
’92. 7. 1	40%이상	75%이상	25%이상

◦ ’93. 2. 20(주촉법시행령 개정)

- 전체 주택의 75%(주택조합이나 근로자주택은 100%) 범위 내에서 건설교통부장관이 정하는 비율 이상을 25.7평이하로 건설하게 할 수 있음

◦ ’93. 2 이후 주택의 규모별 공급비율 지침 변경 사항

- ’95. 11. 11：전용 18평이하의 주택건설 비율을 주택보급율에 따라 차등적용

∙ 수도권：30%이상

∙ 수도권외 지역중 보급률 90%초과 시도：자율화

∙ 수도권외 지역중 보급률 80～90% 시도：20%이상

∙ 수도권외 지역중 보급률 80%이하 시도：30%이상

- ’96. 7. 29：민간건설 임대주택 의무비율 폐지

- ’96. 10. 7：단독․연립주택의 의무비율을 폐지하고 아파트에 대해서는 주택보급률에 따라 차등건설

∙ 90%이상：업계자율

∙ 80～90%(광주․경기)：18평이하(20%), 25.7평이하(60%)

∙ 80%이하(서울․부산․대구)：18평이하(30%), 25.7평이하(75%)

- ’97. 1. 1：다세대주택 의무비율 폐지

- ’97. 4. 21：서울과 경기도중 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역  (14개시)에 대해서는 의무비율을 적용하고, 기타지역은 의무비율을 폐지

∙ 서울지역：25.7평이하 75%, 18평이하 30%

∙ 경기지역：25.7평이하 60%, 18평이하 20%

- ’98. 1. 1：민간택지에 대한 주택규모별 건설 의무비율 폐지

- ’98. 6. 15：재건축조합 의무비율 폐지, 직장․지역조합주택의 18평 이하 의무비율 폐지

- ’01.12. 1：재건축조합 및 민간주택에 대하여 수도권과밀억제권역내에서 300세대 이상 건설시 전용면적 60㎡ 이하를 20%이상 확보토록 규정

(단, 시․도지사가 5%p범위에서 조정가능)

- ’03. 9. 5：수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원+일반분양)의 60% 이상을 국민주택 규모이하(전용 25.7평이하)로 건설하도록 의무화(도시및주거환경정비법시행령)

※ 수도권 과밀억제권역 : (수도권정비계획법시행령 제9조 별표1)

․서울특별시

․인천광역시〔강화군, 옹진군, 중구 운남동․운북동․운서동․중산동․남북동․덕교동․을왕동․무의동, 서구 대곡동․불노동․마전동․금곡동․오류동․왕길동․당하동․원당동, 연수구 송도매립지 (인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다〕

․의정부시, 구리시, 남양주시(호평동․평내동․금곡동․일패동․이패동․삼패동․가운동․수석동․지금동 및 도농동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시,군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외한다)

5. 분양가 제도

5-1. 분양가규제 현황

◦ 주택가격의 상승을 방지하고 무주택자의 주택구입을 용이하게 하기 위하여 ’77년부터 신규주택의 분양가를 규제

-  ’77년부터 ’89. 11월까지는 일률적인 상한가로 규제(행정지도가격)

-  ’89. 11월부터 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제 시행

5-2. 분양가 자율화 연혁

◦ ’82 ～ ’89. 10월 이전 : 지자체에서 자체 행정지도

- 국민주택규모 초과 : 134만원/평

- 국민주택규모 이하 : 126.8만원/평

※ ’85. 9월 이전 : 105만원/평

◦ ’89. 11. 10 : 주택분양가원가연동제 도입

- 공동주택 분양가격 : 택지비 + 건축비

◦ ’95. 11 : 분양가 규제완화

- 강원․충북․전북․제주의 25.7평 초과

-  수도권이외 지역에서 공공택지 및 자금지원 없이 공정이 80%에 달한 이후 분양하는 주택

◦ ’96. 7 : 분양가 규제완화

- 단독․연립주택 및 25.7평 초과 철골조 아파트

◦ ’97. 1 : 분양가 규제완화

- 강원․충북․전북․제주의 25.7평 이하

- 대전․충남․경북․경남의 25.7평 초과

◦ ’97. 6 : 분양가 규제완화

- 수도권이외 지역은 전면 자율화

- 수도권 지역의 철골조 및 後 분양주택은 자율화

◦ ’98. 2 : 분양가 규제완화

- 민간사업자 보유택지에서 건설하는 아파트

◦ ’98. 10 : 분양가 규제완화

- 수도권의 25.7평 초과 공공택지에 건설하는 아파트

◦ ’99. 1 : 분양가 규제완화

- 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 18평이하 주택에 대해서만 주택은행에서 분양가격을 심사

※ 주택분양가원가연동제시행지침 폐지(’98. 12. 30)후 전용면적 18평 이하의 주택에 대한 분양가 규제는 “국민주택기금운용및관리규정”에서 규제

5-3. 원가연동제의 개념 및 적용범위(주택분양가원가연동제시행지침)

◦ 분양가 결정 ＝ 택지비 ＋ 건축비(적정이윤 포함)

- 택지비 : 공급가격(공공택지), 감정가격․장부가격(민간택지)

- 건축비 : 매년 물가상승 등을 고려하여 건설교통부장관이 결정

※ 주택사업자는 입주자의 선호도에 따라 평형별, 층별, 주택별분양 가격을 분양총액 범위내에서 적의 조정하여 차등을 둘 수 있음

◦ 적용대상 : 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 일반에게 분양하는 주택

◦ 적용범위 등 변천현황(주택분양가원가연동제시행지침 제2조 관련)

구분	제 정(’89.11.7)	전문개정(’90.5.22.)
대상주택	□ 주택건설촉진법에 의해 20호이상의주택건설사업계획승인을 받아 일반에게 분양되는 주택 ․민영주택 ․재건축주택 및 재개발주택으로서 일반에게 분양되는 주택, 주공․지자체가 시행자인 경우에도 포함 ․국민주택중 민간사업자가 시행하는주택 ․분양가격이 종전 행정지도가격(25.7평 초과 평당 134만원, 25.7평이하 126.8만원) 이하인 경우 원가연동제는 적용하지 않음	① 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 받아 일반에게 분양되는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 것 다만, 주택분양가격이 ’89.11.9.이전의 행정지도가격(25.7평초과 평당 134만원, 25.7평이하 126.8만원)이하인 경우에는 적용하지 않음 1. 민간주택사업자가 건설, 공급하는 주택 2. 주택조합(주택재건축조합, 주택재개발) 조합을 포함)이 일반에게 분양하는 주택(지자체, 대한주택공사, 한국토지공사가 시행하는 경우 포함)
대상지역	□ 서울, 부산, 인천, 광주, 대전 □ 기타지역은 지자체장이 판단하여 원가연동제 또는 자율화중 선택	② 서울, 부산, 인천, 광주, 대전 - 기타지역은 해당 지자체장이 판단하여 원가연동제 적용여부 결정
시행일	1989. 11. 10.	1990. 5. 23.
경과조치	시행일이후 분양공고승인신청분부터 적용 단, 분양공고승인 신청이전에 택지가격평가를 완료하여야 함	이 지침 시행일이후 입주자모집공고 승인신청서가 접수되는 사업부터 적용

구분	6차개정 (1992.7.23.)	10차개정(’95.11.9.)
대상주택	① 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 받아 일반에게 분양되는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 것 다만, 도시계획구역중 상업지역안에서 도시재개발법에 의한 도심지재개발사업으로 주택이외의 건설과 주택을 동일건축물에 건축하는 경우로서 당해 건축물의 연면적에 대한 주택면적의 합계의 비율이 50퍼센트미만인 경우와 주택분양가격이 1989.11.9.이전의 행정지도가격 (25.7평초과 평당 134만원, 25.7평이하 평당 126.8만원) 이하인 경우에는 적용하지 않음 1. 민간주택사업자가 건설, 공급하는 주택 2. 주택조합(주택재건축조합, 주택재개발조합을 포함)이 일반에게 분양하는 주택(지자체, 대한주택공사, 한국토지공사가 시행하는 경우 포함)	① 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 받아 일반에게 분양 되는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 것 1. 민간주택사업자가 건설․공급하는 주택 2. 주택조합(주택재건축조합, 주택재개발조합을 포함)이 일반에게 분양하는 주택(지자체, 대한주택공사, 한국토지공사가 시행하는 경우 포함) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 원가연동제를 적용하지 아니함 1. 도시계획구역중 상업지역안에 도시재개발법에 의한 도심지재개발사업으로 주택 이외의 시설과 주택을 동일 건축물에 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적에 대한 주택면적의 합계의 비율이 70퍼센트 미만인 경우 2. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우 가. 서울, 인천, 경기도 이외의 지역에서 건설․공급하는 주택인 경우 나. 제4조제1항제1호에 의한 택지를 공급받아 건설․공급하는 주택이 아닌 경우 다. 국민주택기금등 공공주택자금을 지원받아건설․공급하는 주택이 아닌 경우 라. 건축공정이 80퍼센트에 달한 이후에 분양하는 경우
대상지역	② 서울, 부산, 인천, 광주, 대전 - 기타지역은 해당 지자체장이 판단하여 원가연동제 적용여부 결정	③ 서울, 부산, 인천, 광주, 대전 - 기타지역은 해당 지자체장이 판단하여 원가연동제 적용여부를 결정 단, 강원도, 충북, 전북, 제주도 지역에서 건설․공급하는 주택으로서 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택인 경우에는 주택사업자가 자율적으로 분양가격을 결정
시행일	1992. 7. 23.	1995. 11. 11.
경과조치	이 지침은 시행일이후 입주자모집공고 승인신청서가 접수되는 사업부터 적용	시행일이후 분양공고승인신청서가 접수되는 사업부터 적용

구분	17차개정 (’96.6.27.)	18차개정 (’96.12.26.)
대상주택	① 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 주택건설사 업계획승인을 받아 일반에게 분양되는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 것 1. 민간주택사업자가 건설․공급하는 주택 2. 주택조합(주택재건축조합, 주택재개발 조합을 포함)이 일 반에게 분양하는 주택 (지자체, 대한주택공사, 한국토지공사가 시행하는 경우 포함) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 원가 연동제를 적용 하지 아니함 1. 도시계획구역중 상업지역안에 도시재 개발법에 의한 도심지재개발사업으로 주택 이외의 시설과 주택을 동일 건축물에 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적에 대한 주택면적의 합계의 비율이 70퍼센트 미만인 경우 2. 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우 가. 서울, 인천, 경기도 이외의 지역에서 건설․공급하는 주택인 경우 나. 제4조제1항제1호에 의한 택지를 공급받아 건설․공급하는 주택이 아닌 경우 다. 국민주택기금등 공공주택자금을 지원받아 건설․공급하는 주택이 아닌 경우 라. 건축공정이 80퍼센트에 달한 이후에 분양하는 경우 3. 단독주택, 연립주택 및 철골조로 건축하는 아파트(전용면적 85제곱미터 이하의 규모로 건설하는 경우 제외)인 경우	① 주택건설촉진법 제33조제1항의 규정에 의한 주택건설사업계획승인을 받아 일반에게 분양되는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하는 것 1. 민간주택사업자가 건설․공급하는 주택 2. 주택조합(주택재건축조합, 주택재개발조합을 포함)이 일반에게 분양하는 주택(지자체, 대한주택공사, 한국토지공사가 시행하는 경우 포함) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 원가 연동제를 적용하지 아니함 1. 좌동 2. 좌동 3. 단독주택, 연립주택, 다세대주택 및 철골조로 건축하는 전용면적 85제곱미터초과 규모의 아파트인 경우
대상지역	③ 서울, 부산, 인천, 광주, 대전 - 기타지역은 해당 지자체장이 판단하여 원가연동제 적용 여부를 결정 단, 강원도, 충북, 전북, 제주도 지역에서건설․공급하는 주택으로서 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택인 경우에는 주택사업자가 자율적으로 분양가격을 결정	③ 서울, 부산, 인천, 광주, 대전 - 기타지역은 해당 지자체장이 판단하여 원가연동제 적용여부를 결정 단, 강원도, 충북, 전북, 제주도 지역에서건설․공급하는 주택(국민주택기금 지원을받아 건설․공급되는 주택 제외)과 대전,충남, 전남, 경북, 경남 지역에서 건설․공급하는 전용면적 85제곱미터 초과 규모 주택인 경우에는 주택사업자가 자율적으로 분양가격을 결정
시행일	1996. 7. 1.	1997. 1. 1.
경과조치	이 지침 시행일이후 입주자모집공고 승인신청서가 접수되는 사업부터 적용	이 지침 시행일 이후 입주자모집공고 승인신청서가 접수되는 사업부터 적용

구분	20차개정 (’97.5.28.)	21차개정 (’98.1.26.)
대상주택	① 주택공급에관한규칙 제8조의 규정에 의 하여 입주자모집공고의 승인을 얻어 분양하는 아파트로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 적용 1. 주택건설촉진법 제3조제1호의 규정에 의한 국민주택 2. 제1호의 국민주택 이외의 아파트로서 서울특별시, 인천광역시 또는 경기도에서 분양하는 아파트 ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 원가 연동제를 적용하지 아니함 1. 사업주체가 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지 방공사인 경우 2. 철골조로 건축하는 아파트인 경우(국민주택은 제외) 3. 제4조제1항제2호의 규정에 의한 사업자보유택지에 국민주택기금 등 공공주택자금을 지원받지 아니하고 건설․공급하는 아파트로서 건축공정이 80퍼센트에 달한 이후 분양하는 경우	① 주택공급에관한규칙 제8조의 규정에 의하여 입주자모집공고의 승인을 얻어 분양하는 아파트로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 적용 1. 주택건설촉진법 제3조제1호의 규정에 의한 국민주택 2. 제1호의 국민주택 이외의 아파트로서 서울특별시, 인천광역시 또는 경기도에서 분양하는 아파트중 제4조제1항제1호의 규정에 의한 택지에 건설하는 아파트 ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 원가 연동제를 적용하지 아니함 1. 사업주체가 국가․지방자치단체․대한 주택공사 또는 지방공사인 경우 2. 철골조로 건축하는 아파트인 경우(국민주택은 제외한다)
대상지역	※ 제3항 삭제 <제1항제2호의 규정에 의하여 서울․인천시, 경기도>	※ 제3항 삭제 <제1항제2호의 규정에 의하여 서울․인천시, 경기도>
시행일	1997. 6. 1.	1998. 2. 1.
경과조치	이 지침 시행당시 종전규정에 의하여 입주자모집공고 승인을 받은 주택에 대해서는 종전의 규정에 의함	시행일이후 입주자 모집공고 승인신청서가 접수되는 사업부터 적용

구 분	22차개정 (’98.9.28.)	비 고
대상주택	① 주택공급에관한규칙 제8조의 규정에 의하여 입주자모집공고의 승인을 얻어 분양하는 아파트로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에 적용 1. 주택건설촉진법 제3조제1호의 규정에 의한 국민주택 2. 제1호의 국민주택 이외의 아파트로서 서울특별시, 인천광역시 또는 경기도에서 분양하는 아파트중 제4조제1항제1호의 규정에 의한 택지에 건설하는 아파트(전용면적 85제곱미터 이하의 아파트에 한한다) ② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 원가연동제를 적용하지 아니함 1. 사업주체가 국가․지방자치단체․대한주택공사 또는 지방공사인 경우 2. 철골조로 건축하는 아파트인 경우 (국민주택은 제외한다)
대상지역	※ 제3항 삭제 <제1항제2호의 규정에 의하여 서울․인천시, 경기도>
시행일	1998. 10. 1.
경과조치	시행일 이후 입주자모집공고 승인신청서가 접수되는 사업부터 적용

※ 1998. 12. 30 주택분양가원가연동제시행지침 폐지

5-4. 현행 분양가격 산정방식(국민주택기금운용및관리규정 제31조)

◦ 대상주택：주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획 승인 받고 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 60㎡ 이하인 국민주택

◦ 분양가격：건축비＋택지비

- 건축비：물가상승 등을 고려하여 건설교통부장관이 결정

※ 건축비 가산항목

∘주택분양보증 또는 주택착공보증 수수료

∘건설근로자 퇴직공제부금, 가스보일러공동연도 설치비, 음식물쓰레기 공동처리 시설비, 하도급대금 지급보증 수수료

∘공용면적에서 제외되는 설비덕트 설치비

∘1세대내 2개이상의 욕실설치비

∘발코니샤시 일괄시공시 : 건축비의 5%이내

∘철골조 아파트 : 건축비의 16%

∘도서지역에 건축하는 주택 : 건축비의 3%

∘공급면적에 산입되지 아니하는 지하층이나 지하주차장의 건축비는 입주자모집공고 승인을 받은 경우에는 건축비로 하되, 공동주택의 용도로 사용되는 지상층 바닥면적 합계의 15분의 1을 초과하는 지하층이나 지하주차장의 건축비 : 건축비의 80%

- 택지비

∙공영개발 택지는 공급가격을 적용하되 다음의 비용을 가산

∘선납택지비 이자(선납일이 속하는 달의 은행간 가중평균 수신 금리와 여신금리의 평균치를 적용하되, 일할계산)

∘제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비

∘연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비용 등

∙사업자 보유택지는 장부가격 또는 감정가격을 적용하되, 다음 비용을  가산

∘주촉법에 의해 시행자가 부담토록 되어 있는 간선시설 설치비용

∘지장물 철거비용, 방음시설 설치비용, 감정평가 수수료, 연약지반 공사비, 암석지반 공사비, 차수벽 설치비용 등

◦ 사양선택제도

- 주택사업자가 기본사양에 대체할 수 있는 선택사양 품목(거실장, 실내등, 벽지등)을 제시하여 입주자가 선택할 수 있도록 하는 제도

- 추가비용은 입주자가 부담하되 건축비의 15% 이내로 제한

5-5. 건축비상한가격 현황(건설교통부장관 고시)

- 주택분양가원가연동제시행지침

구분	단 위	18평이하		18평～25.7평이하		25.7평초과
		15층이하	16층이상	15층이하	16층이상	15층이하	16층이상
’89.11	만원/3.3㎡(평)	98	110	98	110	101	113
’90. 5	만원/3.3㎡(평)	113	127	113	127	116	130
’91. 4	만원/3.3㎡(평)	123	138	127	143	131	147
’92. 1	만원/3.3㎡(평)	131	147	135	152	139	157
’93. 2	만원/3.3㎡(평)	138	155	142	160	146	165
’94. 6	만원/3.3058㎡(평)	146	164	150	169	154	174
’95. 3	만원/3.3058㎡(평)	153	172	158	177	162	183
’96. 2	만원/3.3058㎡(평)	168	187	168	187	175	196
’97. 3	천원/㎡	531	590	531	590	554	618
’98. 1	천원/㎡	555	617	555	617	579	646

- 국민주택기금운용및관리규정

시 행 일	구 분		건축비 상한가격 (주택공급면적에 적용)
’99. 1. 1.	18평이하	15층이하	555천원/㎡
		16층이상	617천원/㎡

시 행 일	구 분 (전용면적)		건축비 상한가격 (주택공급면적에 적용)
’00. 8. 1.	5층 이하	40㎡이하	714.6천원/㎡
		40초과～50㎡이하	676.3천원/㎡
		50초과～60㎡이하	663.5천원/㎡
		60㎡초과	638.0천원/㎡
	6～10층 이하	40㎡이하	683.2천원/㎡
		40초과～50㎡이하	646.6천원/㎡
		50초과～60㎡이하	634.4천원/㎡
		60㎡초과	610.0천원/㎡
	11～15층 이하	40㎡이하	621.6천원/㎡
		40초과～50㎡이하	588.3천원/㎡
		50초과～60㎡이하	577.2천원/㎡
		60㎡초과	555.0천원/㎡
	16층 이상	40㎡이하	691.0천원/㎡
		40초과～50㎡이하	654.0천원/㎡
		50초과～60㎡이하	641.7천원/㎡
		60㎡초과	617.0천원/㎡
’02. 12. 2.	5층 이하	40㎡이하	780.3천원/㎡
		40초과～50㎡이하	738.5천원/㎡
		50초과～60㎡이하	724.5천원/㎡
		60㎡초과	696.6천원/㎡
	6～10층 이하	40㎡이하	746.0천원/㎡
		40초과～50㎡이하	706.0천원/㎡
		50초과～60㎡이하	692.7천원/㎡
		60㎡초과	666.1천원/㎡
	11～15층 이하	40㎡이하	678.7천원/㎡
		40초과～50㎡이하	642.4천원/㎡
		50초과～60㎡이하	630.3천원/㎡
		60㎡초과	606.0천원/㎡
	16층 이상	40㎡이하	754.5천원/㎡
		40초과～50㎡이하	714.1천원/㎡
		50초과～60㎡이하	700.7천원/㎡
		60㎡초과	673.7천원/㎡

※ 1998. 12. 30. 주택분양가원가연동제시행지침이 폐지되면서 국민주택기금을 지원받아 건설하는 전용면적 60㎡이하 분양주택에 대하여만 국민주택기금운용및관리규정에서 분양가격 산정방식을 정하고 있으며,  2002년 12월 2일 고시된 표준건축비는 고시일 이후 입주자모집공고 승인신청서가 접수되는 사업부터 적용

5-6. 아파트 분양가 자율 조정

□ 개 요

◦ 아파트 분양가 상승과 관련하여 관계부처 대책회의를 개최하여 과도한 분양가 상승이 서민의 주거생활 안정을 저해하고 있는점을 감안하여 아파트 시세보다 과다한 분양가에 대해서는 분양가를 자율 조정토록 권고키로 결정

- 다만 아파트 분양가격을 규제할 경우 주택시장의 자율성을 저해 하고 시세차익을 노린 청약과열 현상이 심화되고 주택품질 저하와 주택공급 위축 등(2002.4.2 : 관계부처 대책회의)

※ 서울시의 시행내용

각 구청 접수 → 서울시 취합 → 분양가 내역을 소비자단체(소시모)에서 분석후 공개 → 서울시에 통보 → 구청 통보 → 업체에 통보후 자율 조정 권고 → 불응시 분양가내역을 국세청에 과세자료에 참고토록 통보

5-7. 공공택지내 아파트 분양가상한제 시행(주택법제38조의2, '05.3.9)

□ 도입배경

ㅇ 최근 신규주택 분양가격이 지속적으로 상승하여 무주택 서민의 주택마련 곤란, 건설업체 폭리 등의 문제점 제기

- 주택공급을 목적으로 공공주체가 수용 등을 통해 조성하여 공급하는 공공택지에서는 주택의 분양가를 규제할 필요

* '77～'99 : 분양가 규제(상한가 규제 또는 원가연동제)

'99.1～'05.3 : 전용 18평 이하 국민주택만 규제(원가연동 방식)

□ 분양가상한제의 주요내용(3.9일 시행)

ㅇ 공공택지에서 건설․공급되는 전용 25.7평이하 주택은 택지비와 건축비를 기준으로 분양가 상한을 직접 규제

- 품질저하 및 부실시공 등을 방지하기 위해 기존의 임대주택 표준건축비(288만원) 외에 새로운 건축비(339만원) 제시

* 분양가 상한 =〔(기본형건축비 + 지하층건축비) × 공사비지수〕

+ 택지비 + 가산비용(편의시설 설치비용 등)

* 기본형건축비는 339만원 수준으로서,

- 지하층건축비, 친환경건축물 인증 등 품질향상을 위한 가산항목을 모두 추가할 경우, 최고 420만원 수준까지 가능

6. 주택공급제도

6-1. 법적근거 : 주택공급에관한규칙

6-2. 적용대상

◦ 주택법에 의하여 사업계획승인(건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 포함)을 얻어 건설․공급하는 주택 및 복리시설

※ 예 외

- 일부적용

∙ 조합주택, 노인복지주택, 사원주택, 보험회사 공급주택 등

- 적용배제

∙ 농촌주택, 관사, 숙소, 해외 영주귀국 동포를 위한 주택

6-3. 청약 자격

◦ 국민주택

- 당해 주택건설 지역에 거주하고 입주자 모집공고일 현재 무주택 세대주

◦ 민영주택

- 당해 주택건설 지역에 거주하는 20세이상의 자(유주택자도 가능)

(투기과열지구내에서 ‘02.9.5 이후에 가입한 세대주가 아닌자의 경우에는 1순위가 제한됨)

6-4. 공급방법

◦ 국민주택 : 청약저축 가입자중 다음순으로 공급

- 제 1 순위 : 월 납입금 24회이상 납입자

- 제 2 순위 : 월 납입금 6회이상 납입자

- 제 3 순위 : 제 1․2 순위 이외의 자

- 동일 순위내 경쟁시

∙ 무주택 기간, 저축총액 납입회수, 부양가족수 등에 따라 우선순차 부여

◦ 민영주택 : 청약예금 가입자중 다음순으로 공급

- 제 1 순위 : 예금예치후 2년 경과한 자

- 제 2 순위 : 예금예치후 6월 경과한 자

- 제 3 순위 : 제 1․2 순위 이외의 자

6-5. 무주택자 우선공급제도

◦ 공급대상 주택

- 투기과열지구로 지정된 지역에서의 민간건설 중형국민주택 또는 85㎡ 이하의 민영주택중 일반공급 주택수의 75% 우선 공급

- 공공택지내에서 민간건설중형국민주택중 분양주택 또는 85㎡이하의 민영주택중 일반공급 주택수의 75% 우선 공급

◦ 우선공급 대상

- 투기과열지구로 지정된 지역에서의 우선공급 대상

∙ 입주자모집공고일 현재 당해 지역에 거주하는 세대주일 것

∙ 입주자저축가입 제1순위자일 것

∙ 만 35세 이상일 것

∙ 5년 이상 세대주로 있었을 것

∙ 최근 5년 이상 계속하여 주택을 소유하지 아니하였을 것

(세대구성원 또는 세대주와 별도 세대를 구성하는 배우자 포함)

- 공공택지내에서의 우선공급 대상

∙ 입주자모집공고일 현재 당해 지역에 거주하는 세대주일 것

∙ 입주자저축가입 제1순위자일 것

∙ 만 40세 이상일 것

∙ 10년 이상 세대주로 있었을 것

∙ 최근 10년이상 계속하여 주택을 소유하지 아니하였을 것

(세대구성원 또는 세대주와 별도 세대를 구성하는 배우자 포함)

6-6. 입주자 저축제도

구 분	청 약 저 축	청 약 예 금	청 약 부 금
실시지역	- 전국	- 시․군지역 (102개)	- 시․군지역 (102개)
가입대상	- 무주택 세대주	- 20세 이상의 자	- 20세 이상의 자
저축방식	- 매월 일정액 불입	- 일정금액 예치	- 매월 일정액 불입
저축금액	- 월 2～10만원	- 200～1,500만원 (규모․지역 차등)	- 월 5～50만원
청약주택	- 국민주택 등 (85㎡이하)	- 민영주택 (규모제한 없음)	- 민영주택 (85㎡이하)

※ 청약예금의 종류 및 예치금액(시행규칙 제14조의3항관련)

전용면적 지 역	85㎡이하	85㎡ ～ 102㎡이하	102㎡ ～ 135㎡이하	135㎡초과
특별시 및 부산광역시	300	600	1,000	1,500
기 타 광 역 시	250	400	700	1,000
기 타 시․군지역	200	300	400	500

* 청약예금의 예치금액을 변경한 후 2년이 경과된 경우에는 규모별 변경 가능

6-7. 특별공급

◦ 공급물량

- 국민주택 : 건설호수의 10%범위내(시․도지사 승인시 10%초과 가능)

- 민영주택 :  85㎡이하 건설호수의 10%범위내

◦ 공급대상 : 국가유공자, 철거주택 소유자 등

6-8. 입주자 모집시기 및 조건

◦ 모집시기

- 대한주택보증(주)의 분양보증을 받은 경우에는 착공과 동시에 분양가능

- 2개이상 업체의 연대보증을 받은 경우에는 일정한 건축공정에 달한 후에 분양가능

- 투기과열지구내 재건축아파트의 경우 전체공정의 80%에 달한 후 분양

◦ 모집조건 : 주택건설 대지의 소유권 확보, 분양보증 또는 연대보증

※ 저당권 등 말소, 부기등기

6-9. 기타 공급제도

◦ 예비입주자 선정

- 공급대상 주택수의 20%

- 당첨 취소, 공급계약을 체결하지 않거나 해약한 주택에 대해 순번에 따라 공급

◦ 입주금 납부

- 청약금 10%, 계약금 20%(청약금 포함), 중도금 60%, 잔금 20%(임대주택은 중도금․잔금 각 40%)

◦ 세대별 주택공급 면적은 전용면적과 주거공용 면적을 합산 표시

- 주거공용면적 : 계단․복도․현관 등 지상층 공용면적

- 기타공용면적 : 지하층, 관리사무소, 노인정 등

7. 주택조합제도

7-1. 개 념

◦ 소형주택 소유자(전용면적 60㎡이하) 및 무주택자의 내집마련과 주택공급의 촉진을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약저축 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도

(주택법 제2조제9호, 제32조)

- 지역주택조합 : 동일 시․군에 6월 이상 거주한 무주택 주민이나 소형주택 소유자 20인이상이 구성

- 직장주택조합 : 동일직장에 근무하는 무주택 근로자나 소형주택 소유자 20인이상이 구성

- 임대주택조합 : 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설․매입

- 리모델링조합 : 공동주택 소유자가 당해 주택을 리모델링을 위해 결성

7-2. 조합원의 자격(시행령 제38조)

◦ 지역주택조합

- 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 무주택 세대주 및 전용  면적 60㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대주

- 조합설립인가 신청일 현재 당해 시․군내에 6월이상 거주한 자

◦ 직장주택조합

- 지역주택조합의 요건과 동일

- 당해 시․군내에 소재하는 동일 국가기관, 지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자

7-3. 사업시행절차

◦ 조합설립인가(법 제32조, 영 제37조)

- 인가권자 : 시장․군수․구청장

- 인가신청서류

∙ 창립총회 회의록 및 조합장 선출 동의서

∙ 조합원 전원이 연명한 조합규약

∙ 사업계획서

∙ 변경의 내용을 증명하는 서류(변경인가의 경우에 한한다)

◦ 사업계획승인(법 제16조)

- 사업계획 승인신청 : 주택조합 단독 또는 주택조합과 등록업자가 공동사업주체로 신청

- 사업계획 승인권자 : 시장․군수․구청장

- 사업계획 승인절차 : 일반주택의 사업계획 승인절차와 동일

◦ 사용검사(법 제29조)

- 일반주택의 사용검사 절차와 동일

8. 투기과열지구 지정제도 개요

8-1. 개 요

가. 제도의 의의

ㅇ 주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내집마련기회가 어려운 지역을 투기과열지구로 지정하여,

ㅇ 실수요자의 주택청약에 우선권을 부여하고, 무주택서민의 주거비부담 완화 및 주택가격 안정을 도모하기 위하여 만든 제도로서 2002년 4월부터 시행하고 있음.

나. 법적근거

ㅇ 주택법 제41조 및 주택공급에관한규칙 제14조

- 건설교통부장관 또는 시․도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있음

다. 투기과열지구제도의 주요 변천내용

ㅇ 1983. 4. 30 신설

- 기존주택의 실거래가와 분양예정가격이 현저한 경우 투기과열지구로 지정하고, 채권매입액이 많은 자에게 신규주택의 우선 공급

ㅇ 1991. 4. 6 개정

- 투기과열지구내에서는 공급하는 세대수의 20배수를 초과하지 않는 범위안에서 청약통장의 장기예치자 순에 따라 공급

ㅇ 1999. 7. 15 폐지

ㅇ 2002. 4. 23 재도입

8-2. 지정요건

□ 당해 주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하여야 함.

1) 최근 2개월간(주택공급이 없는 월을 제외한다) 당해 지역에서 공급되는 주택청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하 주택청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우

2) 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우

3) 기타 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우와 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우로서 지정대상지역이 다음 각목에 해당하는 경우

가) 시․도별 주택보급률이 전국 평균이하인 경우

나) 시․도별 자가주택비율이 전국 평균이하인 경우

다)  당해 지역의 주택공급물량이 입주자저축통장가입 제1순위자에 비해 현저하게 적은 경우

8-3. 지정 및 해제절차

가. 지정단위

ㅇ 당해 주택건설지역인 특별시․광역시․도 또는 시․군․구의 행정구역을 단위로 지정함이 원칙이나,

ㅇ 주택가격의 상승이나 투기의 우려가 일부지역에 국한하는 경우에는 그 일부지역만을 지정할 수 있음.

나. 지정절차

	건설교통부장관
지정요건 ⇒ 성립	의견 ↓	↑ 협의	⇒ 지정결정	⇒ 공고	⇒ 관할 시장 등에 통보
	광역시․도지사

다. 해제절차 : 지정절차와 동일함

※ 해제요건 : 지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정사유가 없어진 경우

8-4. 투기과열지구와 투기지역 비교

구 분	투기과열지구	투기지역(주택)
지정기준	주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 -2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우 (국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우 -주택사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우 -주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우 등	①월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역으로서 -2개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높은 지역 -1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역 ②개발사업 및 주택재건축사업이 진행중인 지역으로서 -1개월간 집값상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 -1개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높은 지역 ③택지개발예정지구, 대규모개발사업추진이 예정되는 지역 등으로서 -1개월간 집값상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역
해제기준	-지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정사유가 없어진 경우	-당해 지역의 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 경우

구 분	투기과열지구	투기지역(주택)
지정 및 해제절차	건교부장관 : 시․도지사의 의견을 들어 지정․해제 시․도지사 : 건교부장관과 협의를 거쳐 지정․해제	건교부장관이 요청하면 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제(필요시 재경부장관이 직접 위원회 회부)
지정효과	․분양권 전매제한 -최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료한 때까지(5년이내의 범위내), 단, 수도권․충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지, -분양가상한제 적용주택의 경우 투기과열지구 지정여부와 관계없이 과밀억제권역 및 성장관리권역에서는 5년, 기타지역의 경우 3년 ․5년이상 무주택세대주에 대한 우선공급 ․청약1순위 자격제한 (1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, ’02.9.5일 이후 청약예금․부금 가입자로서 세대주가 아닌 자) ․지역조합 조합원 선착순 모집금지 ․조합원지위 양도금지 ․과밀억제권역내 재건축 후분양(전체공정 80%후)	․기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세 과세 ․필요시 탄력세율 (기본세율+15p범위내)
근거법령	주택법 제41조, 제41조의2, 주택법시행령 제45조의2 주택공급에관한규칙 제14조	소득세법 제96조제1항 동법시행령 제162조의3

9. 주택거래신고제 개요

□ 도입목적

ㅇ 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함

□ 법적근거

ㅇ 주택법 제80조의2 및 시행령제107조의2

※주택법 개정(‘04.1.29), 주택법시행령 개정(’04.3.30)

□ 시행지역

ㅇ 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함

* 투기지역

⇒ 전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역임

⇒ 투기지역에서는 주택․토지에 대한 양도소득세를 실거래가로 부과하고 필요시 탄력세율(기본세율±15%p범위내)을 적용할 수 있음

□ 신고 대상주택

ㅇ 주택거래신고지역의 공동주택의 종류에 따라 다음과 같이 구분됨

- 아파트거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트

- 연립주택거래신고지역 : 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 연립주택

- 아파트․연립주택거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택

* 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄

* 재건축․재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거․멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나, 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨

□ 신고 의무자

ㅇ 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성․ 기명 날인하여 당해 주택소재지의 관할 시장․군수․구청장에게 제출하여야 함

ㅇ 다만, 거래당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음

ㅇ 또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음

□ 신고기간

ㅇ 주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장․군수․구청장에게 신고하여야 함

ㅇ 다만, 신고지역 지정전에 체결된 계약으로서 검인을 받지 아니한 계약은 지정일부터 15일 이내에 신고하여야 함

* 검인계약서란

⇒ 부동산등기특별조치법에 따라 지자체 장의 검인(확인도장)을 찍은 부동산매매계약서로서 지방세등 세금 납부 및 등기시에 제출하여야 함

□ 신고내용(주택법시행령제107조의3)

1) 계약당사자

2) 계약일

3) 거래대상 주택의 소재지

4) 거래대상 주택의 종류와 규모

5) 거래가액

6) 소유권이전 예정일자

7) 부동산중개업자의 중개에 의한 계약인 경우에는 그 부동산중개업자

8) 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한

□ 위반자 조치

ㅇ 미신고자 및 신고해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함

ㅇ 허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의  1배～5배의 과태료를 부과함

□ 과태료 부과기준

위 반 행 위	과태료부과금액
ㅇ 주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때 ․신고해태기간이 1월 미만 ․신고해태기간이 1월 이상～3월 미만 ․신고해태기간이 3월 이상～6월 미만 ․신고해태기간이 6월 이상～12월 미만 ․신고해태기간이 12월 이상	취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배 취득세의 4배 취득세의 5배
ㅇ 주택거래계약신고를 거짓으로 한 때 - 거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때 - 거래가액을 거짓으로 신고한 때 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 이상～20% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20% 이상～30% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30% 이상～50% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50% 이상	취득세의 1배 취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배 취득세의 4배 취득세의 5배

※ 거래가액을 거짓으로 신고한 때에는 실제 거래가액을 기준으로 과태료 부과

□ 제출서류

ㅇ 주택거래계약의 신고시 제출하는 서류는 다음과 같음

- 주택거래계약신고서

- 주민등록표등본 등 신고인이 본인임을 증명할 수 있는 서류

- 거래계약서 사본 등 당해 주택거래계약을 증명하는 서류

- 건물등기부등본

※ 행정정보의 공동이용을 통하여 확인할 수 있는 경우에는 그 확인으로 대신할 수 있음

□ 처리절차

ㅇ 주택거래신고서 작성․제출(신고인) → 신고서 접수(시장․군수․구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부(검인 면제) → 허위신고 등 위반자에 대한 과태료 부과

□ 주택거래신고지역 지정

ㅇ 신고지역의 종류

- 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트․연립주택거래신고지역

ㅇ 신고지역의 지정절차

- 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할 지방자치단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 건설교통부장관이 지정함

※ 세부 지정절차

지정예고(필요시, 건교부) → 현지조사(필요시, 건교부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의(시급한 경우 생략가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고

ㅇ 신고지역의 지정기준

- 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역

- 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역

- 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역

- 관할 시장․군수․구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

ㅇ 신고지역의 지정범위

- 신고지역의 지정범위는 시․군․구 또는 읍․면․동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함

- 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축․재개발구역 단위별로 지정할 수 있음

10. 주택관련 주요세제

10-1. 부동산 보유단계별 부과되는 국세와 지방세

□ 주택건설 사업자

택지구입시	⇒	택지보유시	⇒	주택건설완료시 (보존등기시)	⇒	주택분양시
- 취득세 (취득가액 2%) - 등록세 (등기․등록가액 2%) - 지방교육세 (등록세액 20%) - 농어촌특별세 (취득세액 10%)		- 재산세 (과세표준액 0.2%) - 지방교육세 (재산세액 20%) - 도시계획세 (토지가액 0.2%)		- 취득세 (취득가액 2%) - 등록세 (등기․등록가액 0.8%) - 지방교육세 (등록세액 20%)		- 법인세 (양도차액 13～25%) - 부가가치세 (공급가액 10%)

※ 과세표준 : 등록세의 과세표준은 등기․등록 당시의 가액이며,  재산세 과세표준은 개정 전 지방세법에서는 재산가액으로 한다고 규정하고 있었으나, ’05년 세제 개편으로 시가표준액에 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 변경되었고, 종합토지세는 삭제되어 재산세로 통합되었으며, 주택건설사업자가 취득하는 토지는 분리과세대상토지로 과세표준액의 1,000분의 2 세율을 적용받음(지방세법 제188조제1항제1호다목)

□ 구입자

구분	국세	지방세제
		지방세	관련부가세
취득시점	인지세(계약서 작성시) (2만원~35만원)	취득세 (취득가액의 2%)	농어촌특별세(국세) (취득세액의 10%)
	상속세(상속받은 경우) (10% ~ 50%)	등록세 (등기․등록가액의 1.5～2%)	지방교육세 (등록세액의 20%)
	증여세(증여받은 경우) (10% ~ 50%)
보유시점	종합부동산세(농어촌특별세)	재산세 (과세표준액의 0.15%～0.5%)	공동시설세 (건축물가액의 0.05%~0.13%) 지방교육세 (재산세액의 20%) 도시계획세 (주택가액의 1.5/1,000)
처분시점	양도소득세	주민세(소득세할) (양도소득세액의 10%)	-

10-1-1. 취득할 경우의 부과세금

□ 지방세

① 취득세

ㅇ 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시․군․구청에 신고․납부

② 등록세

ㅇ 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시․군․구청에 납부하고, 등기신청시 등록세 ‘영수필확인서’를 첨부

③ 농어촌특별세 및 지방교육세

ㅇ 취득세 납부시에 취득세액의 10%에 해당하는 농어촌특별세 납부

ㅇ 등록세 납부시에는 등록세액의 20%에 해당하는 지방교육세를 납부

◆ 취득방법에 따른 세금

취득방법			지방세		농어촌특별세
		취득세	등록세	지방교육세
		취득가액의	취득가액의	등록세액의	취득세액의
매매	개인간 거래분	2%	1.5%	20%	10%
	기타 거래분	2%	2%	20%	10%
신 축		2%	0.8%	20%	10%
상 속		2%	0.8%	20%	10%
증 여		2%	1.5%	20%	10%
공유물 분할		-	0.3%	20%	-
합유 및 총유물 분할		2%	0.3%	20%	10%

* 취득가액 : 취득자가 신고한 가액으로 하되, 신고를 하지 아니하거나 신고한 금액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액으로 산정.

다만 국가 또는 법인 등과의 거래로 취득가격이 입증되는 경우에는 사실상 취득가격으로 산정(지방세법 제111조 제1항 및 제2항)

* 시가표준액(토지 및 주택) : 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여 고시되는 가액. 다만, 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장․군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액(지방세법 제111조 제2항)

* 상속이나 증여의 경우 별도로 상속세 또는 증여세를 부과

□ 국 세

① 인지세

ㅇ 부동산의 취득과 관련하여 매매계약서 등 증서를 작성하는 경우, 정부수입인지를 증서에 첩부

ㅇ 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액

기재금액	세액	기재금액	세액
1천만원초과~3천만원이하	2만원	1억원 초과 ~ 10억원 이하	15만원
3천만원초과~5천만원이하	4만원	10억원 초과	35만원
5천만원초과~1억원이하	7만원

* 주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 때에는 인지세가 비과세

10-1-2. 보유할 경우의 부과세금

□ 국세

① 종합부동산세(종합부동산세법, ′05년 제정)

ㅇ 종합부동산세 : 일정기준금액 이상의 부동산 보유자에게 부과되는 세금(′05년 시행)

- 1차적으로 시․군․구에서 관내 부동산에 대하여 낮은 세율로 재산세를 부과

- 2차적으로 국가(국세청)에서 인별 소유부동산가액이 일정기준금액 초과자를 대상으로 높은 세율로 종합부동산세를 과세

※ 즉, 소유한 부동산에 과세하는 보유세가 종전에는 건물은 재산세, 토지는 종합토지세로 과세하였으나, '05년부터 주택의 경우는 건물과 토지를 통합하여 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 과세.

토지는 인별로 관할 시․군․구내 토지를 합산하여 지방세인 재산세를 과세하고, 전국토지를 합산하여 국세인 종합부동산세를 과세

ㅇ 납세의무자 : 과세기준일(매년 6.1) 현재 일정기준 금액 이상의 주택분 또는 토지분 재산세 납세의무자

ㅇ 과세대상 및 기준금액

- 과세대상 : 주택, 나대지등, 사업용토지(빌딩․상가․사무실의 부속토지)로 구분하여 과세대상 여부를 판정

∙ 사업용건물, 농지, 임야(영림계획인가를 받은 임야)는 과세대상에서 제외하되 영농에 사용하지 않는 농지는 나대지로 분류 과세

∙ 임대사업용 주택은 과세대상에서 제외(다만, 일정요건을 갖춘 임대주택에 한함)

∙ 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 과세 대상

- 기준금액 : 인별로 소유한 과세대상별 합산가액이 다음의 금액을 초과하는 경우에만 과세

∙주택 : 9억원 (국세청기준시가 및 개별주택공시가격)

∙나대지등 : 6억원 (공시지가)

∙사업용토지 : 40억원 (공시지가)

※ 부부가 각각(공동) 주택소유시 각각 계산하여 과세대상 여부 판정

ㅇ 부동산별 과세대상 판정

구분	부동산	과세대상	비고
	아파트	◦
	오피스텔(주거용)	◦
건물	일반주택(단독, 다가구, 다세대)	◦
	사업용건물(빌딩․상가․사무실)	×
	공장	×
	별장	×
	나대지등	◦
토지	사업용토지	◦
	논․밭․임야	×
	골프장	×
	분양권	×
기타	재개발․재건축아파트입주권	×
	임대사업용 주택	×	일정요건 필요
	기숙사, 사원용 주택	×	"

ㅇ 과세표준 산정방식

- 주택은 종전에는 건물과 토지를 각각 평가하던 것을 주택전체(건물+부속토지)를 통합하여 시가로 평가하여 세금 계산

- 토지는 공시지가에 적용율(50%)만 곱하여 계산

과세대상		평가방법	재산세과표	종합부동산세과표
주택	아파트 등 공동주택	국세청 기준시가	평가금액×50% (개별과세)	재산세개별과표 합산금액	- 4.5억원
	기타 주택	개별주택공시가격	"	"
나대지등		공시가격	평가금액×50% (종합합산과세)	재산세과표 합산금액	- 3억원
사업용토지		공시지가	평가금액×50% (별도합산과세)	재산세과표 합산금액	- 20억원

ㅇ 과세표준 및 세율

- 종합부동산세 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산

주택		나대지등		사업용토지
과표	세율	과표	세율	과표	세율
5.5억 이하	1.0%	7억 이하	1.0%	80억 이하	0.6%
5.5억초과 ～45.5억	550만원 + 5.5억원초과 금액의 2.0%	7억초과 ～47억	700만원 + 7억원초과 금액의 2.0%	80억초과 ～480억	4,800만원 + 80억원초과 금액의 1.0%
45.5억 초과	8,550만원 + 45.5억원초과금액의 3.0%	47억 초과	8,700만원 + 47억원초과 금액의 3.0%	480억 초과	44,800만원 + 480억원초과 금액의 1.6%

ㅇ 세부담상한

- 각 과세대상 물건별로 당해연도의 재산세액상당액과 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도의 당해 세액상당액의 100분의 150을 초과하는 경우 그 초과세액은 면제

ㅇ 종합부동산세 신고․납부

- 매년 6월 1일 현재 소유 주택을 기준으로 과세대상여부 판정

- 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 부동산 소유자 주소지 관할세무서에 자진 신고․납부

ㅇ 농어촌특별세

- 종합부동산세가 과세되는 경우 종합부동산세의 20%를 농어촌특별세로 납부

□ 지방세

① 재산세

ㅇ 납세의무자 : 과세기준일(매년 6.1) 현재 재산을 사실상 소유한 자

- 납부기한

대상	납부기한	납부방법	소관기관
∙건물분 재산세 ∙주택분 재산세 1/2	7.16～7.31	고지납부	시․군․구
∙토지분 재산세 ∙주택분 재산세 1/2	9.16～9.30	"	"

- 과세표준(지방세법 제187조)

구분	과세대상	시가표준액	재산세과표
주택분	주택(부속토지 포함)	국세청기준시가 및 개별주택가격	시가표준액×50%
건물분	일반건물	지방자치단체장이 결정한 가액	시가표준액×50%
토지분	나대지등, 사업용토지, 일반건물의 부속토지	개별공시지가	시가표준액×50%

※ 주택분과 건물분 재산세는 1개 물건별 개별과세

※ 토지분 재산세는 지방자치단체별 관내 토지를 인별로 합산하여 과세

- 세율(지방세법 제188조)

과세대상	과세표준	세율	비고
주택	4천만원이하 1억원 이하 1억원 초과	0.15% 6만원+4천만원초과금액의 0.3% 24만원+1억원초과금액의 0.5%
	별장	40/1,000
건축물	1) 중과대상 건축물 2) 공장용 건축물 주거지역 및 지정지역내 3) 기타건축물	40/1,000 5/1.000 2.5/1,000
나대지등 (종합합산과세)	5천만원 이하 1억원 이하 1억원 초과	0.2% 10만원+5천만원초과금액의 0.3% 25만원+1억원초과금액의 0.5%
사업용토지 (별도합산과세)	2억원 이하 10억원 이하 10억원 초과	0.2% 40만원+2억원초과금액의 0.3% 280만원+10억원초과금액의 0.4%
기타토지 (분리과세)	1) 전․답․과수원․목장 용지 및 임야 2) 골프장 및 고급오락자용 토지 3) 위 이외의 토지	0.7/1,000 40/1,000 2/1,000

② 도시계획세(목적세)

ㅇ 납세의무자 : 과세기준일(매년 6.1) 현재 재산세 납세의무자

ㅇ 과세대상

- 도시지역안에 있는 토지․건축물 또는 주택

※ 부과지역 고시 : 특별시․광역시 또는 당해 시․도의 조례로 정하는 바에 따라 의회 의결을 얻어 부과지역을 고시

① 주택

∙ 재산세과세대상 주택(도시계획세 부과연도에 철거토록 명령받은 건축물 부분 제외)

∙ 개발제한구역내의 별장 또는 고급주택

② 건축물

∙ 재산세과세대상 건축물(도시계획세 부과연도에 철거토록 명령받은 건축물 부분 제외)

∙ 개발제한구역내의 별장 또는 고급주택

③ 토지

∙ 재산세 과세대상 토지(전․답․과수원․목장용지․임야 제외)

∙ 환지처분 공고된 도시개발구역안의 모든 토지(전․답․과수원․목장용지․임야 포함)

∙ 지형도면이 고시된 공공시설용지 또는 개발제한구역으로 지정된 토지중 지상건축물․골프장․유원지 기타 이용시설이 있는 토지(이용시설이 없는 기타 토지는 제외)

ㅇ 과세표준 및 세율(지방세법 제236조․제237조)

과세표준	세율
재산세 과세표준(시가표준액×50%)	1.5/1,000

③ 공동시설세(목적세)

ㅇ 납세의무자 : 과세기준일(매년 6.1) 현재 건축물(주택의 건축물 부분 포함) 및 선박 소유자

ㅇ 과세대상

- 건축물 및 선박, 주택의 건축물분

ㅇ 과세표준 및 세율(지방세법 제240조)

- 과세표준 : 건축물 또는 선박의 가액 또는 시가표준액

- 세율

과세대상	과세표준	세율	비고
일반건축물	600만원 이하 1,300만원 이하 2,600만원 이하 3,900만원 이하 6,400만원 이하 6,400만원 초과	0.05% 3,000원+600만원초과금액의 0.06% 7,200원+1,300만원초과금액의 0.07% 16,300원+2,600만원초과금액의 0.09% 28,,000원+3,900만원초과금액의 0.11% 55,500원+6,400만원초과금액의 0.13%	화재위험건축물은 당해 세율의 100분의 200으로 중과세
기타 건축물 (오물처리․수리시설)	공공시설물	0.23/1,000

④ 지방교육세(목적세)

ㅇ 납세의무자 : 재산세의 납세의무자

ㅇ 과세표준 및 세율(지방세법 제260조의3)

과세표준	세율
재산세액	20%

⑤ 주택 취득 및 보유에 따른 지방세 감면사항(주요내용)

ㅇ 취득세, 등록세

- 공동주택에 대한 감면(감면조례 표준안 §12 ②)

․대상 : 무주택자가 주택건설사업자로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우

․전용면적 40제곱미터이하(취득세, 등록세 100% 면제)

․전용면적 60제곱미터이하(취득세, 등록세  50% 경감)

* 전국에서 ’01.5.23～’01.12.31일까지 신규분양 주택 계약을 체결하고 2004.12.31까지 취득한 주택 →취득세․등록세 25%감면(시․도별 조례 개정내용에 따라 감면 내용에 차이가 있음)

- 임대주택에 대한 감면(감면조례 표준안 §13 ②)

․대상 : 매입임대사업자로서 임대할 목적으로 최초 분양받은 경우

․전용면적 60제곱미터 이하(취득세, 등록세 100% 면제)

․전용면적 60제곱미터 이하 149제곱미터 미만(취득세, 등록세 25% 경감)

* 전용면적 60제곱미터 이하 149제곱미터 미만의 경우는 임대기간이 10년 이상이고 20호 이상 취득자에 한하며, 서울시의 경우는 경감 규정이 다름(60㎡~85㎡ : 50%, 85㎡~149㎡ : 25%)

ㅇ 재산세

- 임대주택에 대한 감면(감면조례 표준안  §10 ②)

․대상 : 임대사업자가 임대목적으로 2세대 이상의 공동주택을 취득하여 임대용으로 사용하는 경우

․전용면적 40㎡이하 영구임대주택 : 면제

․전용면적 60㎡이하 : 50% 경감

․전용면적 85㎡이하 : 25% 경감

10-1-3. 주택을 양도할 경우의 부과세금

□ 양도소득세(국세)

1. 세액계산흐름도

양 도 가 액	… 기준시가 또는 실지거래가액
－
취 득 가 액	… 기준시가 또는 실지거래가액
－
필 요 경 비	… 기준시가 개산공제 또는 양도비 등 실제경비
⇓
양 도 차 익
－	(토지․건물의 양도차익) × 공제율
장 기 보 유 특 별 공 제	…	3년 이상 보유	5년 이상 보유	10년 이상 보유
⇓		10%	15%	30%
		* 60%세율 적용받은1세대 3주택이상자의 양도주택과 미등기 양도자산은 적용배제 * 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택은 5년이상 보유시 25%, 10년 이상 보유시 50% 공제율을 적용함 - 기준면적미만의 고가주택 : 실지양도가액이 6억원을 초과하면서 아파트는 전용면적이 45평미만, 단독주택은 건평 80평미만이고 동시에 대지150평 미만인 주택
양 도 소 득 금 액
－
양 도 소 득 기 본 공 제	… 연간 250만원
⇓
양 도 소 득 과 세 표 준
×
세 율	… 양도소득세율표 참조
⇓
산 출 세 액
－
세액공제＋감면세액	… 예정신고납부세액공제(10%),조세특례제한법상 감면세액등
⇓
자진납부할 세액

2. 세액계산방법의 선택

가. 유형별 양도차익 산정방법의 구분

○ 부동산(토지 또는 건물)에 대한 양도가액 또는 취득가액은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 원칙. 다만, 당해 부동산이 고가주택, 미등기양도, 1년 이내 단기거래 부동산 등에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 계산하여야 함.

〔부동산 유형별 양도소득세 계산방법의 구분〕

기준시가 계산대상 부동산	실지거래가액 계산대상 부동산
모든 부동산 (단, 오른쪽의 실가과세대상 부동산은 제외)	1. 고가주택(부수토지 포함) * 실지양도가액이 6억원을 초과하는 주택
	2. 미등기 양도하는 부동산
	3. 취득후 1년 이내 양도하는 부동산
	4. 허위계약서의 작성등 부정한 방법으로 취득 또는 양도하는 경우로서 소득세법시행령 제162조의2 제2항에 해당되는 부동산
	5. 양도․ 취득당시 실지증빙을 갖추어 확정신고기한까지 신고하는 부동산
	6. 분양권(입주권)을 양도하는 경우
	7. 1세대 3주택이상자가 양도하는 주택(부수토지포함)
	8. 재경부장관이 지정하는 투기지역내 지정 부동산

○ 유의사항

- 기준시가대상 부동산이지만 실지거래가액으로 계산하는 것이 세부담에 유리한 경우 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고할 수 있음.

- 그러나, 실지거래가액대상 부동산인 경우에는 기준시가로 양도가액 및 취득가액을  계산하여 신고할 수 없음.

나. 기준시가 또는 실지거래가액의 계산

부동산에 대한 양도소득세 계산시의 양도가액 또는 취득가액은 기준시가 또는 실지거래가액을 기준으로 산정하는 데, 이 경우 기준시가 또는 실지거래가액 이란 다음의 가액을 말함

○ 기준시가 : 소득세법 제99조에서 규정한 다음의 가액.

- 토지 : 개별공시지가

- 개별주택 : 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의해 건설교통부장관이 공시한 개별주택가격(주택과 부수토지를 통합하여 공시)

- 일반건물 : 국세청장이 매년 고시하는 일반건물 기준시가산정방법에 의하여 계산한 가액

- 공동주택(아파트 등) : 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 공동주택가격. 다만 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격

- 오피스텔 및 상업용건물 : 국세청장이 매년 고시하는 오피스텔 및 상업용건물 기준시가

<기준시가 확인방법>

기준시가 종류	기준시가 확인방법
개별공시지가	시․군․구(동)발급한 “개별토지의 개별공시지가”
개별주택기준시가	시․군․구(동)발급한 “개별주택가격 확인서”
일반건물기준시가	국세청인터넷상에 게제된 “건물기준시가-양도”
공동주택기준시가	국세청인터넷상에 게제된 “공동주택기준시가”
오피스텔및상업용건물기준시가	국세청인터넷상에 게제된 “상업용건물 및 오피스텔기준시가”

○ 실지거래가액이란 : 매입 및 매도시 실제 수수한 가액을 말함.

- 실지거래가액은 매입․매도에 관한 실지계약서, 취득․등록세 영수증, 기타 양도비, 영수증 등으로 확인하여 신고함.

3. 기준시가에 의한 세액계산

가. 양도가액 : 양도당시 기준시가

나. 취득가액 : 취득당시 기준시가

다. 필요경비 개산공제액의 계산 : 취득가액(취득당시 기준시가)× 3/100

라. 장기보유특별공제액의 계산

장기보유특별공제액 = (양도당시기준시가-취득당시기준시가-필요경비개산공제액)×보유기간에 따른 공제율

○ 보유기간에 따른 공제율

-  3년 미만 보유 부동산 : 공제율 “0”

-  3년 이상 ～ 5년 미만 보유 부동산 : 공제율 10%

-  5년 이상 ～ 10년 미만 보유 부동산 : 공제율 15%

* 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택

: 공제율 25%임

-  10년 이상 보유 부동산 : 공제율 30%

* 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 기준면적미만의 고가주택

: 공제율 50%임

○ 장기 보유해도 장기보유특별공제가 적용되지 않는 경우

- 미등기 양도자산

- 60% 세율이 적용되는 1세대 3주택이상자가 양도하는 주택(04.1.1이후)

단,  03.12.31현재 1세대 3주택 이상인 자가 04.12.31이전 양도하는 주택은 장기보유특별공제 적용가능

마. 양도소득 기본공제 : 양도자 1인당 연 2,500,000원을 공제함.

4. 실지거래가액에 의한 세액계산

양도하는 부동산이 실지거래가액 계산대상 부동산에 해당되는 경우에는 실제 증빙에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하여 신고납부 하여야 함

가. 실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말함.

나. 실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말함.

다. 기타 필요경비 : 자본적지출액, 양도비등 실제 증빙에 의하여 계산한 가액의 합계액을 말함.

라. 장기보유특별공제의 계산

= (실지양도가액-실지취득가액-기타 필요경비)× 보유기간에 따른 공제율

마. 양도소득기본공제 : 양도자 1인당 연 2,500,000원을 공제함.

5. 양도소득세율표

<부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산>

구 분	2004. 1. 1 이후 양도분
◦ 토지․건물 ◦ 지상권, 전세권, 부동산을 취득할 수 있는 권리	보유기간 2년 이상	과세표준	세율	누진공제
		1천만원이하	9%
		4천만원이하	18%	-90만원
		8천만원이하	27%	-450만원
		8천만원초과	36%	-1170만원
	보유기간 1년 이상～ 2년 미만	40%
	보유기간 1년 미만	50%
	소득세법 제104조제1항제2의3에 의한 1세대 3주택 이상자 주택	60% * 03.12.31현재 1세대 3주택 이상인 자가 04.12.31이전 양도하는 주택은 일반세율 적용
	미등기양도	70%

□ 양도소득세 비과세 규정

ꋮ 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세(소득세법 제89조 및 동법시행령154조)

○ 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 다음의 요건에 해당될 경우

- 서울, 과천, 5대 신도시지역 : 3년이상 보유하고 보유기간 2년이상 거주

- 기타지역 : 3년 이상 보유

※ 1세대 1주택이라도 미등기 전매는 양도차익의 70% 과세

1세대 1주택이라도 고가주택이면 양도소득세를 내야함

※ 고가주택 : 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것

ꋮ 1세대 2주택이라도 양도소득세 비과세되는 경우(주요내용)

○ 양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게되면 비과세

○ 1주택보유자가 1주택을 상속받아(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우는 순위에 따라 1주택만) 1세대 2주택이 된 경우로서 일반 주택을 먼저 팔 때에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 봄. 다만, 상속주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세 부과

○ 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 있을 때에는 1세대 1주택으로 봄

○ 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세이상(여자 55세)의 직계존족을 모시기위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건이 충족하여야 함)은 양도소득세가 과세되지 않음

○ 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건이 충족 하여야 함)은 비과세

□ 양도소득세 감면규정

○ 장기(신축)임대주택의 감면(조특법 제97조 및 제97조의2)

구 분	장기임대주택(조특법 제97조)	신축임대주택(조특법 제97조의2)
감면대상자	거주자인 개인 및 내국법인
감면요건	2000.12.31이전에 신축국민주택을 5호이상 임대를 개시하여 5년이상 임대후 양도	1호이상 신축국민주택을 포함하여 2호이상 임대주택을 5년이상 임대한 후 양도
감면내용	1. 일반임대주택 ․5년이상 임대후 양도 ⇒ 50%감면 ․10년이상 임대후 양도 ⇒ 100%감면 2. 임대주택법상 건설임대주택으로 5년이상 임대후 양도 ⇒ 100%감면 3. 임대주택법상 매입임대주택 ’95.1.1이후 취득(미입주)․임대개시하여 5년이상 임대후 양도 ⇒ 100%감면	5년이상 임대후 양도 ⇒ 양도소득세 면제
대상주택	다음중 하나에 해당하는 신축국민주택 ․’86.1.1～’00.12.31기간 중 신축주택 ․’85.12.31이전 신축주택으로서 ’86.1.1현재 미입주한 공동주택	다음중 하나에 해당하는 신축국민주택 ① 임대주택법상 건설임대주택 ․‘99.8.20～‘01.12.31기간중 신축주택 ․‘99.8.19이전 신축주택으로 ’99.8.20 현재 미입주한 공동주택 ② 아래에 해당하는 임대주택법상 매입임대주택으로서 ‘99.8.20～’01.12.31기간중 계약금 지급하고 취득 및 임대개시주택 ․‘99.8.20이후 신축주택으로 취득시 미입주주택 ․’99.8.19이전 신축공동주택으로 ‘99.8.20 현재 미입주주택
비고	- 감면주택에는 건물연면적의 2배이내 부수토지를 포함함 - 감면세액의 20% 농어촌특별세 과세 - 다른주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택의 수에서 제외

○ 미분양주택에 대한 특례세율 적용 등(조특법 제98조)

구 분	’95.11.1～’97.12.31취득	’98.3.1～’98.12.31취득
특례대상자	거주자
특례요건	미분양국민주택을 특례적용기간내에 매매계약하여 취득한 후 5년 이상 보유 임대후 양도
특례내용	양도소득세율을 20% 적용 또는 종합소득세로 계산․납부하는 방법중 선택
대상주택 (모두충족)	① 서울특별시 외의 지역에 소재하는 미분양 국민주택일 것 ② ‘95.10.31 현재(’98.2.28현재) 시장, 군수, 구청장으로부터 확인받은 미분양주택이고, 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로 미입주주택 ③ 특례적용기간 내에 취득하거나 매매계약후 계약금 납부하고 5년이상 보유 임대후 양도할 것
특례적용 기 간	’95.11.1 ～ ’97.12.31	’98.3.1 ～ ’98.12.31
적용시기	’96.1.1이후 양도분부터 적용	’98.4.10이후 양도분부터 적용
비고	- 농어촌특별세가 과세되지 않음 - 다른주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 당해 거주자의 주택으로 보지 않음

○ 신축주택 취득자에 대한 감면(조특법 제99조 및 99조의3)

구 분		조세특례제한법 제99조	조세특례제한법 제99조의 3
감면대상자		거주자(주택건설사업자 제외)
감면요건		신축주택취득기간내에 계약금을 납부(사용승인)하고 취득하여 양도
감 면 율		- 5년이내 양도 ⇒ 100%감면 - 5년경과 양도 ⇒ 5년간 발생한 양도소득금액을 감면
대상주택	신축주택 취득기간	- ‘98.5.22～’99.6.30 : 모든주택 - ‘99.7.1～’99.12.31 국민주택	- ‘00.11.1～’01.12.31 : 비수도권소재국민주택 - ‘01.5.23～’02.12.31 : 전국모든주택 - ‘03.1.1～’03.6.30 : 서울․과천․5대신도시지역 제외한 전국 모든주택
	자가건설주택,조합원의재개발․재건축주택	- 신축주택취득기간내에 사용승인등을 받은 주택	- 신축주택취득기간내에 사용승인등을 받은 주택
	주택건설사업자로부터 취득주택	- 신축주택취득기간내에 최초매매계약하고 계약금납부한 미입주주택	- 신축주택취득기간내에 최초매매계약하고 계약금납부한 미입주주택
	감면제외	- 타인으로부터 분양권을 매입하여 취득하는 신축주택 - 건설업자로부터 최초 매매계약후 분양권상태로 양도 - 신축주택이 고가주택(‘02.12.31이전은 고급주택)인 경우 등은 감면제외
	적용시기	- ‘99.7.1～’99.12.31기간중의 국민주택 ⇒‘99.7.1양도분부터 적용		- ‘00.11.1～’01.12.31 비수도권 국민주택 ⇒‘01.1.1이후 양도분부터 적용 - ‘01.5.23～’03.6.30 전국 모든주택(단, 서울,과천,5대신도시는 ‘02.12.31까지) ⇒‘01.8.14이후 양도분부터 적용
비 고		- 당해 거주자의 보유주택수와 관계없이 감면가능 - 감면주택에는 건물연면적의 2배이내 부수토지 포함 - 감면세액의 20% 농어촌특별세 과세 - 다른주택의 세대1주텍 비과세 판정시 주택의 수에서 제외

○ 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 특례 적용(조특법 제99조의4)

구 분	농어촌주택 취득 요건
특례대상자	거주자
특례요건	1세대가 일정규모이하의 농어촌주택을 취득(유상,무상)하여 3년이상 보유(수용, 협의매수,상속시 제외)하고, 당해 농어촌주택 취득전에 보유하던 일반주택 양도
특례내용	일반주택 양도시 1세대 1주택 양도소득세 비과세 해당여부는 농어촌주택을 제외하고 판정
농어촌주택 취득요건	○ 농어촌 지역의 범위 : 읍 또는 면으로 하되, 다음 지역은 제외 - 수도권 및 광역시(단, 옹진군, 연천군 및 기타재경부령이 정하는 지역은 제외) - 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역(양도세) - 관광단지(관광진흥법) ○ 농어촌주택의 규모 - 대지 : 660㎡(200평이내) - 건물 : 150㎡(45평)이내(공동주택전용면적 116㎡(35평이내)) - 취득시 기준시가 7천만원이하이며, 일반주택 양도시 농어촌주택 기준시가 1억원 이하
특례적용 기 간	‘03.8.1. ～ ’05.12.31
적용시기	‘03.8.1 이후 일반주택을 양도하는 분부터
감면배제	- 농어촌주택 3년보유 요건 충족전에 일반주택을 양도해도 특례적용 - 일반주택 과세특례를 적용받은 후에 농어촌주택을 3년 보유하지 않게 된 경우 ․일반주택 양도시점에서 부담할 세액(세율은 일반주택 양도연도의 세율 적용)을 농어촌주택 양도연도의 과세표준신고시 신고․납부해야 함
비 고	- 단독주택, 아파트, 연립주택 모두 포함 - 시행일 이후 신축(기존에 취득한 토지에 대한 신축 포함)하는 경우 포함 - 기존 농어촌 거주자는 시행일 이후 타 지역의 농어촌 주택을 취득하는 경우 포함

10-1-4. 상속세 및 증여세

□ 상속세

상속재산가액		상 속 재 산																		∙ 본래의 상속재산 ∙ 간주상속재산 ∙ 추정상속재산
		(－)	과세제외재산																	∙ 비과세 재산 ∙ 과세가액불산입 재산
상속세과세가액		(－)	① 공과금														② 장례비용									③ 채 무
		상속세 과세가액							+								∙ 사전 증여재산 가산액
과세표준계산																						∙ 기초공제 ∙ 배우자공제 ∙ 인적공제 및 일괄공제 ∙ 금융재산 상속공제 ∙ 재해손실공제
		(－)		상 속 공 제
		(－)		감정평가수수료
		상속세 과세표준
산출세액계산		(×)				세 율															1억원 이하 10% ～ 30억원 초과 50%
		상속세 산출세액													＋				세대생략 상속 할증과세액
결정세액계산		(－)				① 기납부 증여세액공제					② 외국납부 세액공제												③ 단기재상속 세액공제				④ 문화재 등 징수유예세액							⑤ 신고 세액공제
		(신고) 결정세액										＋						신고․납부불성실가산세
총결정세액계산
		총결정세액						－		연부연납, 물납 자진납부(분납)세액															＝			고지세액

□ 증여세

증여재산가액		증 여 재 산											∙ 본래의 증여재산 ∙ 증여의제 재산 등
					(－)			증여세 과세가액 불산입재산					∙ 비과세 재산 ∙ 불산입 재산
					(－)			채무부담액
증여세과세가액		증 여 세 과 세 가 액
					(＋)			10년 내 재차증여가산액
					(－)			증여재산공제 등					∙ 인적공제 ∙ 재해손실공제 ∙ 감정평가수수료등
산출세액계산		증 여 세 과 세 표 준
					(×)			세 율					1억원 이하 10% ～ 30억원 초과 50%
결정세액계산		증 여 세 산 출 세 액										(＋)	세대생략 증여할증세액
				(－)			조특법상 면제세액 등						∙ 영농자녀 증여세 면제 ∙ 문화재 등 징수유예세액
				(－)			세 액 공 제						∙ 기납부(증여) 세액공제 ∙ 외국납부세액공제 ∙ 신고세액공제
총결정세액계산		결 정 세 액
						(＋)	∙ 신고․납부불성실가산세				∙ 보고서 제출 불성실가산세
							∙ 주식보유 한도초과 가산세				∙ 공익법인의 무기장 등 가산세
						총 결 정 세 액			(－)	연부연납, 물납 자진납부세액				(＝)	고지세액

□ 세율(상속세 및 증여세)

과세표준	세 율	누진공제액
1억 이하	10%	-
1억초과 ~ 5억이하	20%	1천만원
5억초과 ~ 10억이하	30%	6천만원
10억초과 ~ 30억이하	40%	1억6천만원
30억초과	50%	4억6천만원

10-1-5. 고가주택

구 분	지방세법(시행령제84조의3제3항)	소득세법(시행령제156조)
단독주택	․1구의 건물의 연면적(주차장면적 제외)이 331제곱미터 초과 + 시가표준액 9,000만원 초과하는 주거용건물과 그 부속토지 ․1구의 건물의 대지면적이 662제곱미터를 초과 + 시가표준액이 9,000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지 ․1구의 건물에 엘리베이터 또는 67제곱미터 이상의 풀장중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용건물(공동주택제외)과 그 부속토지	․주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우 *다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택 으로 봄
공동주택	․1구의 공동주택(다가구용 주택 포함)의 연면적(공용면적 제외)이 245제곱미터를 초과하는 공동주택(복층형의 경우에는 274제곱미터로 하되, 1개층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것 제외)과 그 부속토지

11. 주택전산망 운용

11-1. 개 요

◦ 추진경위

- ’91.  9.  7 : 전국 주택전산망 구축완료(재산세자료)

- ’91. 12.  5 : ꡔ주택전산자료운용지침ꡕ 제정

- ’92.  8. 10 : 주택양도자료 입력

※ 매년 재산세 및 양도자료 보완․입력

◦ 기관별 업무분장

- 건설교통부 : 주택전산화업무 총괄, 자료이용허가 및 자료검색 제공

- 국세청 : 양도소득세(주택) 자료 협조

- 각 시․도 : 재산세(주택) 자료 협조

◦ 입력자료

- 재산세 자료 : 주택소유 파악에 필요한 8개항목 입력

∙ 소유자 : 성명, 주소, 주민등록번호

∙ 주 택 : 소재지, 구조, 형태, 면적, 취득일

- 주택양도자료 : 소유권 이전등기 관련자료중 8개항목

∙ 소유자 : 성명, 주소, 주민등록번호

∙ 주 택 : 소재지, 구조, 형태, 면적, 양도일

11-2. 주택전산망 운영(주택전산자료운용지침)

◦ 전산자료 이용절차

- 검색대상자

∙ 사업계획 승인을 받아 공급되는 주택의 당첨자 및 세대원

∙ 공직자윤리법에 의한 기관의 재산등록대상자

∙ 주택구입 및 전세자금 대출 신청자(평화은행․주택은행 등)

∙ 범죄관련자(검찰청), 기타 법률 등에 의하여 요청이 있을 경우

- 검색절차

∙ 자료이용기관은 주택전산자료를 검색의뢰요령에 따라 작성한 전산디스켓을 첨부하여 신청

∙ 건교부장관은 자료이용 가능여부를 검토한 후 결과통보

◦ 주택전산자료 검색 의뢰요령

- 공문서 표기방법

∙ 의뢰목적 및 의뢰 인원수 파악을 위하여 공문서에 아래 사항을 반드시 명시

∙ 불필요한 서류감축을 위하여 의뢰대상자 명단 첨부는 생략하되 의뢰 대상자 명단이 수록된 디스켓만 제출

검색대상	검색의뢰 인원			검색목적
	계	본인	가족
예> ○○주택 당첨자 ○○조합 조합원	150 120	30 50	120 70	○○주택 당첨자 주택소유 여부 조합설립인가 조합원 자격확인

※ 반드시 공문서의 인원과 디스켓상의 인원이 동일하도록 협조바람. 디스켓에는 조회내용만 저장

- 자료작성 서식(3.5인치 디스켓)

∙ 반드시 txt 완성형 파일로만 작성

∙ 작성내용

∘첫째줄 : 의뢰기관명 및 의뢰하고자 하는 내용

∘둘째줄 이하 : 각 줄마다 일련번호, 구분자, 주민등록번호, 이름

∙ 작성방법

∘ 첫째줄에는 의뢰기관명 및 의뢰하고자 하는 내용만 간략히 기술

∘ 둘째줄부터는 1줄에 1명씩 입력하되 첫 자리부터 공백없이 입력

∘ 일련번호 : 6자리(예 : 000001)

∘ 구분자 : 세대주는 “+”로 세대원은 “-”로 구분하여 입력

∘ 주민등록번호 : “-”구분없이 연속하여 입력

∘ 이름 : 20자리이내에서 공백없이 입력

∘ 일련번호, 구분자, 주민등록번호, 이름순으로 입력후 맨 마지막에서는 엔터키로 구분

※ 작성양식이 틀릴 경우 주민등록번호 오류자로 처리

∙ 작성예

서울시 해바라기직장조합 설립인가

000001＋1204121213234홍길동ꏮ

000002－1204132324456김순희ꏮ

000003－6809241415167홍가람ꏮ

000004＋2305231256345김훈ꏮ

․

․

000099＋3412151235467이도령ꏮ

000100－3812252345678한마음ꏮ

000102－7004052345678이나라ꏮ

※ 줄과 줄사이는 띄우지 말 것.

※ 박스(표, 선그리기, 표감추기 등)로 처리하지 말 것

◦ 행정사항

- 주택전산자료 검색 의뢰가 폭주하고 있으므로 위 사항을 반드시 준수하여 작성하여야 신속한 자료제공 가능

11-3. 사후조치

◦ 무자격자로 적발된 자에 대한 조치

- 일정기간 소명기회 부여 및 오류자료 수정

∙ 전산검색결과 유주택자로 판명된 자는 건물등기부등본, 건축물관리 대장 등 관련서류를 제출하여 무주택 입증기회 부여

- 무자격 당첨자에 대한 조치

∙ 최종적으로 무자격자로 판명된 경우에는 법령이 정하는 바에 따라 당첨취소 등 조치

12. 주택관련 국제협력

12-1. 유엔 인간정주센터

〔United Nations Center for Human Settlement (HABITAT)〕

◦ 본 부 : 케냐 나이로비

◦ 설 립 : 제32차 유엔총회의 결의에 따라 설치(’77. 12)

◦ 역 할

- 유엔체제내에서 인간정주 관련활동의 촉진 및 조정

- 인간정주에 관한 정책 및 프로그램 개발과 기술적․재정적 지원

◦ 조직 및 기능

- 인간정주위원회(Commission on Human Settlements)

∙ 최고 의사결정 기구로서 사업계획 및 예산승인

∙  58개 이사국으로 구성되며, 매 2년마다 회의개최

- 상주대표회의(Commission for Permanant Representative)

∙ 분기별 1회 회의개최

∙ 인간정주회의 프로그램 활동 집행상황 평가 및 권고

- 사무국

∙ 사무총장(Executive Director) : 유엔사무총장이 지명, 총회에서 선출

∙ 주요부서 : 본부 7개 부서와 8개 지역정보 사무소

◦ 우리나라와의 관계

- 우리나라는 ’97년 제16차 회의부터 회원국 자격으로 참가

- 자발적 기여금으로 매년 18,500불 납부

(’83～’85까지는 2만불, ’86년이후 18,500불)

◦ ’96. 6월 제2차 유엔인간정주회의 참석(터기, 이스탄불)

- 주거관련 2번째 정상급 회의(하비타트 Ⅱ)로서, 인간주거에 관한 기본방향을 제시한 하비타트 의제를 채택

- 우리나라는 건교부장관 등 14명 참석

* 제1차 인간정주회의(하비타트 Ⅰ, ’76년 캐나다 벤쿠우버)

◦ ’97. 12월 유엔총회시 하비타트 의제 이행상황 점검 및 평가를 위한 유엔특별총회를 의제 채택 후 5년이 지난 ’01년도에 개최하기로 결정

◦ ’98. 12월 유엔총회시 유엔특별총회를 ’01. 6월중 3일간 개최하고, 유엔인간정부센터(UNCHS, 하비타트)내 인간정주위원회를 본 특별총회의 준비위원회로 지정

◦ ’99년도 유엔인간정주위원회 제17차 회의 참석

- 기간 및 장소 : ’99. 5. 5 ～ 5. 14(10일간) 케냐 나이로비

- 참가자 : 회원국 및 기타국가 정부대표, UN가구, 민간단체 등 총 100여개국 참가

- 활 동

∙ 본회의 기조연설 및 분과위 참석, 토의

∙ 우리나라 주택정책 홍보 및 외국 정책자료 수집

◦ 유엔인간정주위원회 유엔특별총회 제1․2차 준비회의 참석

구 분	제1차 준비회의	제2차 준비회의
기 간	’00. 5. 8～5. 12(5일간)	’01. 2. 19～2. 23(5일간)
장 소	케냐 나이로비	케냐 나이로비
참가자	93개국 354명의 대표단 및 150명의 NGO 참가	98개국 대표단 및 지자체․ NGO 등 780여명 참가
활 동	․본회의 기조연설 및 분과위 참석, 토의 ․우리나라 주택정책 홍보 및 외국 정책자료 수집	․본회의 기조연설 및 분과위 참석,토의 ․유엔특별총회 대비 1개의 결의문 채택 및 주요의제 등 6개사항 결정

◦ HABITAT 의제 이행평가 제25차 유엔특별총회 참석

- 배경 : ’96.6월 터기 이스탄블 유엔인간정주회의에서 채택한 인간정주에 관한 기본원칙과 실천과제 등을 담은 Habitat Agenda의 지난 5년간 이행상황 점검 및 평가

- 기간 및 장소 : ’01.6.6.～8(3일간) 미국 뉴욕 유엔본부

- 의제

∙ 하비타트 의제의 이행평가 및 애로 해소방안

∙ “새 천년에서의 도시 등 인간정주에 관한 선언” 채택

- 참가자 : 건교부장관을 수석대표로 하여 건교부, 외교부, 환경부, 주택공사, 국토연구원, 주택은행이 참여한 대표단

- 주요활동

∙ 건교부장관의 유엔총회 기조연설 및 중국 건설부장관 면담

∙ 기타 주제별위원회 토론, 교민․특파원 간담회

ㅇ 제19차 UN-Habitat 집행 이사회 참가

- 기간 및 장소 : ‘03.5.4～5.10(7일간) 캐냐 나이로비

- 참석자 : 58개 정부대표, 업져버 국가, UN기구 및 NGO 등

※ 참가자 : 도시건축심의관 등 6명(우리측)

- 주요활동

∙ 우리나라의 Habitat 이행상황 및 도시개발전략에 대한 대표연설

∙ 대표단장의 Habitat 사무총장과 면담

∙ 대표단장은 Habitat 후쿠오카 사무소장과 면담

ㅇ 제20차 UN-Habitat 집행 이사회 참가

- 기간 및 장소 : ‘05.4.4～4.8, 캐냐 나이로비

- 참석자 : 58개 정부대표, 업져버 국가, UN기구 및 NGO 등

※ 참가자 : 도시국장 등 6명(우리측)

- 주요활동

∙ 우리나라의 Habitat 이행상황 및 국토균형개발에 대한 대표연설

∙ 아국 대표단장은 아시아 지역 그룹회의에 참석하여 아시아 지역 의장국 선출에 참여

◦ 제1회 세계도시포럼 참가

- 일시 및 장소 : ’02.4.29.～5.3. 케냐 유엔 하비타트 본부

- 참석자 : 81개국 정부대표 및 시민단체 등 1,058명

* 우리나라는 주택도시국장, 주택공사, 국토연구원 등 5명 참가

- 회의안건 : 도시관리(Urban Governance) 및 지속 가능한 도시

∙ 바람직한 도시관리, 지속가능한 도시화, 향후 도시포럼의 운영방식 등 논의

* 세계도시포럼

∙ 주거문제를 해결하는데 있어 주거환경 개선만으로는 한계가 있다고 보고, 도시문제 전체를 포괄하는 각국의 경험을 토대로 문제해결을 모색하기 위해 유엔 하비타트 위원회 결의에 따라 개최

∙ 기존의 ｢도시환경포럼｣ 및 ｢도시빈민 해결을 위한 국제포럼｣을 통합하여 ｢세계도시포럼｣을 개최(회의결과는 하비타트 사무총장에게 권고사항으로 제시)

◦ 제2회 세계도시포럼 참가

- 일시 및 장소  : ’04.9.13.～9.17, 스페인 바로셀로나

- 참가자 : 주거환경과장 등 2명(우리측)

- 회의내용

∙ 도시빈곤 및 Habitat 의제에 대한 인식제고, Habitat 의제에 대한 지속적인 추진 약속

12-2. 한․일 주택협의회

◦ 목적

- 한․일 양국간 주택정책의 현황 및 발전방향에 대한 정보교환 및  상호협력 증진

◦ 근거

- ’85. 9. 24 한․일 주택협의회 설치 합의서

◦ 추진현황

- ’86. 8월 일본 동경에서 제1차 회의를 개최한 이래 격년제로 개최

- ’95년 일본 동경에서 제7차회의 개최

(참석자 :  주택도시국장외 15인)

- ’97. 8. 18 ～ 8. 23일 서울에서 제8차회의 개최

- ’99. 12. 19 ～ 23(5일간) 일본 동경에서 제9차회의 개최

(참석자 :  주택도시국장 등 15인)

- ’01. 11. 18 ～ 11. 22일 서울에서 제10차회의 개최

- ’03. 8. 19 ～ 8. 22일 일본 동경에서 제11차회의 개최

(참석자 : 주택도시국장 등 10인)

- '05. 8. 7 ～ 8.11일 서울에서 제12차회의 개최

◦ 개최계획

- ’07년 일본에서 제13차회의 개최 예정

12-3. 한․중 도시 및 주택분야 협력회의

◦ 목 적

- 한․중 양국간 도시 및 주택분야의 정책현황․발전방향 등에 대한  정보교환 및 상호협력 증진

◦ 추진현황

- ’93. 1월(북경) 및 4월(서울) : 한․중 건설장관 회담

∙ 매년 교대로 도시 및 주택분야 교류협력 회의를 개최키로 양해각서 체결

- ’96. 5. 6 ～ 12(7일간) : 북경에서 제1차회의 개최

- ’97년․’98년 : 서울에서 제2차회의 개최를 추진하였으나 중국 사정(기구개편․대홍수)으로 연기

- ’99. 12. 15 ～ 18(4일간) : 서울에서 제2차회의 개최

- ’00년 : 제3차 협력회의(북경) 추진중 국회일정등을 이유로 ‘01년으로 연기

- ’01.10.17～10.23(7일간) : 북경에서 제3차회의 개최

- ’02년 : 중국측 업무형편상 ’03년으로 연기

- ’03년 : 한국측 업무형편상 ’04년으로 연기

- '04.5.24～5.29(6일간) : 서울에서 제4차회의 개최

- ‘05.5.24～5.30(7일간) : 북경에서 제5차회의 개최

◦ 개최계획

- 2006년 서울에서 제6차회의 개최 예정

12-4. 한․카나다 주택분야 협력위원회

◦ 추진배경

- 한․카나다 주택분야 협력에 관한 양해각서 체결(’99. 5. 19)

∙ 매년 교대로 한․카나다 주택분야 협력위원회를 개최하여 양국간 협력사업을 추진키로 합의

- 카나다와 협력채널을 구축하여 선진 주택금융기법 및 환경친화적  개발경험 습득 필요

◦ 추진현황

- ’00. 5. 8 ～ 5. 10(3일간) : 카나다 오타와에서 제1차회의 개최

- ’03. 4. 1～ 4. 2(2일간) : 서울에서 제2차회의 개최(HOMDEX 기간과 연계)

- '04. 8. 7～ 8.15(8일간) : 카나다 오타와에서 제3차회의 개최

- '05. 2.24～ 2.25(2일간) 서울에서 제1차 기술위원회 개최

- ‘05. 9.11～ 9.17(7일간) : 카나다 뱅쿠버에서 제2차 기술위원회 개최

12-5. 한․이란 주택도시협력 회의

◦ 목적

- 한․이란 양국간 주택 및 도시개발분야의 기술개발, 경험 적용 및 정책혁신에서의 상호 이익을 도모

- 양국의 다양한 건설업체, 단체 및 기업들의 직접 거래, 합작 및 상거래를 지원하고 양국 건설산업간 협력의 장려 등

◦ 추진배경

- 한․이란 주택도시협력에 관한 양해각서 체결(’01. 5. 23)

◦ 협력범위

- 최소비용으로 내진 및 내화 건축기술과 같은 도시 및 주택개발을 포함한 인간 정주

- 신주거지구 개발을 위한 계획 기술 등

◦ 추진현황

- ‘03.7.14~7.19(6일간) : 서울에서 제1차회의 개최

- '04.2.28 : 한․이란 주택도시분야 기술위원회 개최 합의

- '04.6.13 : 이란측 주택도시분야 기술위원회 개최 방안 제시

- ‘04.10.4～10.10 : 한국토지공사 이란 방문 조사

∙ 우선 신도시 사업참여후 문제되는 기술적인 사항 중심으로 개최 희망(이란측)

13. 주택보급률

13-1. 보급률의 정의

ㅇ 주택보급률은 어느 특정국가 또는 지역에 있어서 주택재고가 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 양적지표

- 산정식 : 주택수/가구수(혈연가구수)

13-2. 가구수 및 주택수(통계청센서스 기준)

13-2-1. 가구수

ㅇ 한사람 또는 두사람 이상이 모여서 취사, 취침 및 생계를 같이하는 단위를 말함

- 일반가구와 집단가구로 구분

<일반가구 : ①+②+③>

① 통상 가족단위로 이루어져 생활을 같이하고 있는 가구(혈연가구 또는 보통가구 : 보급률 산정기준)

② 친구 또는 혈연관계가 없는 사람들끼리 모여 생활을 같이하고 있는 가구(비혈연 5인이하 가구)

③ 혼자서 살림하는 가구(1인가구)

<집단가구 : ①+②>

① 혈연관계가 없는 두사람 이상이 모여 기숙사, 고아원 등 시설내에서 생활을 같이하고 있는 가구(집단시설가구)

② 혈연관계가 없는 6인 이상의 사람들이 모여 동일한 거처내에서 생활을 같이하고 있는 가구(비혈연 6인이상 가구)

※ 가구수 비교

(단위 : 천가구)

구 분	‘85	‘90	‘95	‘00
총가구	9,599	11,377	12,991	14,392
일반가구(a+b+c) · 보통가구(a) · 1인가구(b) · 비혈연가구(c)	9,571 8,751 660 159	11,354 10,167 1,021 166	12,958 11,133 1,642 183	14,312 11,928 2,225 159
집단가구	17	16	16	15
외국인가구	11	17	17	65

13-2-2. 주택수

ㅇ 소유권을 기준으로 하여 주택수를 계산

- ‘주택’이란 한 가구가 살 수 있도록 지어진 집으로서 ①영구건물 ②한 개 이상의 방과 부엌 ③독립된 출입구 ④관습상 소유 또는 매매의 한 단위 등의 요건을 갖춘 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대 주택, 영업용(비거주용) 건물 내 주택을 말한다.

※ 여러 세대가 독립적으로 거주하고 있음에도 불구하고 소유주가 하나이면 한 채의 주택으로 간주(다가구)

※ 주택수 비교

(단위 : 천호)

구 분	‘85	‘90	‘95	‘00
주택수	6,105	7,357	9,570	11,472
*주택수	-	-	-	13,857

'*'는 다가구(3,273천호)를 세대별로 계산(‘00년부터 조사 실시)

주택건설 및 도시정비분야

1. 주택건설사업 / 139

2. 주택건설기준 / 142

3. 공동주택관리 / 144

4. 주택건설공사 감리제도 / 147

5. 주택 재개발 사업 / 151

6. 주택 재건축 사업 / 157

7. 주거환경 개선사업 / 162

1 주택건설사업

1-1. 사업계획승인

◦ 승인대상

- 주택건설 : 20세대 이상의 공동주택 및 20호 이상의 단독주택

- 대지조성 : 10,000㎡ 이상의 대지조성사업

※ 예외 : 상업지역이나 준주거지역에서 건축되는 주상복합건물로 전용면적이 1세대당 297㎡(단독주택은 1호당 330㎡)이하이고 상업용도 연면적이 전체 연면적의 10%이상인 경우

◦ 사업주체

- 주택건설 : 건교부장관에게 등록한 자(주택건설 등록업자)

- 대지조성 : 건교부장관에게 등록한 자(대지조성 등록업자)

※ 예외 : 국가․지자체․주공․토공․지방공사는 등록을 하지 않아도 주택건설 및 대지조성 가능

◦ 승인절차

사업계획 승인신청	⇒	관계기관협의	⇒	승 인
시․군․구 (또는 시․도)		30일이내		60일이내 (협의기간 포함)

◦ 승인권자 : 시․도지사(국가, 주택공사, 토지공사가 시행하는 경우 건설교통부장관)

◦ 사업승인의 효과 : 타법의제(24개법 44개 인․허가 사항)

- 국토의계획및이용에관한법률의 개발행위의 허가, 실시계획의 인가, 토지거래계약의 허가

- 도로법․하천법 등의 점용허가, 건축법․산림법 등의 허가

- 건축법 등의 허가, 도시개발법상의 실시계획의 인가

◦ 승인의 법적 성질

- 건축허가는 대물적 허가로서 기속적 행위에 가까우나, 사업승인은 대물적․대인적 복합적인 허가로서 재량행위에 근접

◦ 공공시설의 대체

- 사업부지내의 공공시설은 국토의계획및이용에관한법률 제65조 및 제99조를 준용하여 새로이 개설하는 공공시설과 대체가능

◦ 사업계획변경 금지 : 입주자 모집공고후

- 공급계약이 체결된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액

- 세대당 규모 및 대지지분의 변경(2% 초과)

1-2. 간선시설의 설치

◦ 대상 : 100호 이상의 주택건설 및 16,500㎡ 이상의 대지조성사업

◦ 설치의무자

- 도로 및 상하수도 : 지방자치단체

- 전기․도시가스․지역난방 : 공급자

- 통신시설․우편함 : 국가․통신공사

◦ 설치범위

- 도로 : 단지밖의 기간이 되는 도로에서 단지 경계선(주출입구)까지 길이가 200m 초과시 초과부분

- 상하수도 : 단지밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지 길이가 200m 초과시 초과부분

- 전기시설 : 단지밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지

- 가스시설 : 단지밖의 기간이 되는 가스공급시설에서 단지경계선까지

(단지내 정압조정실이 있는 경우 그 시설까지)

- 통신시설 : 세대별 전화 → 관로는 단지밖의 기간시설에서 경계까지

(케이블은 단지안의 최초 단자까지)

- 지역난방 : 단지밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 단지 내의 각 기계실입구 차단밸브까지

◦ 비용의 부담 : 설치의무자가 부담

※ 도로․상하수도는 설치비용의 50%범위안에서 국고보조 가능

2. 주택건설기준

2-1. 일반사항

◦ 법적근거 : 주택건설기준등에관한규정, 동 규칙

◦ 목 적

- 주거환경과 주택의 질 향상을 위하여 주택 및 부대․복리시설 등 주택단지와 당해 제반시설에 대한 최소한의 기준 제시

∙ 주택단지 배치 및 단지 시설의 배치

∙ 주택의 구조 및 설비, 부대․복리시설

∙ 공업화주택의 인정 등

◦ 적용대상

- 주택법 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 건설하는 주택건설사업

2-2. 주요내용

◦ 단지계획

- 주택단지내 설치가능 시설

∙ 기간시설 : 도로․상하수도․전기․가스․통신 및 지역난방 등

∙ 부대시설 : 주차장․관리사무소․담장․대문․경비실․정화조 등

∙ 복리시설  : 어린이놀이터․근린생활시설․의료시설․주민운동시설 등

◦ 주택단지내 입지기준

- 소음 및 위해시설로부터 이격거리

∙ 철도․고속도로 등으로 부터 50미터 이격 또는 수림대 등 방음시설을 설치하여 소음도 65db이하

∙ 공해공장 및 위험시설로 부터 50미터 이격

◦ 층간 소음기준

- 공동주택의 각 층간 바닥충격음이 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음)은 58db이하, 중량충격음(비교적 무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음)은 50db 이하로 하여야 함.

- 바닥충격음의 세부측정방법, 표준바닥구조 및 차단성능 등급은 고시로 정함.

◦ 부대시설

- 도로 : 주택단지는 단지규모에 따라 기간도로에 일정폭 이상 접하거나 일정폭 이상의 진입도로 확보

세 대 수	기간도로에 접하는 폭 또는 진입도로 폭(단위 : m)
300미만	6이상
300～500미만	8이상
500～1천미만	12이상
1천～2천미만	15이상

- 주차장 설치기준(대/㎡) : 최소 주차대수 세대당 1대(전용 60㎡이하, 0.7대)이상 확보

구 분	특별시	광역시, 수도권 시지역	시지역, 수도권 군지역	기타 지역
85㎡이하	1/75	1/85	1/95	1/110
85㎡초과	1/65	1/70	1/75	1/85

※ 지하주차장 기준 : 특별시․광역시 등의 300세대이상 주택단지에는 주택의 전용면적 규모에 따라 주차장의 일정부분 (3/10 ～ 6/10)을 지하에 설치

- 조경시설 : 단지면적 3/10의 조경시설 확보

- 비상급수시설 : 지하 양수시설 또는 지하 저수조 설치

- 난방시설 : 6층이상은 중앙집중 난방방식(개별 난방방식 설치 가능)

◦ 복리시설

- 의료시설 : 의원․병원․약국 등(자율설치)

- 근린생활시설 : 설치 자율(세대당 6제곱미터 이내)

- 유치원 : 2천세대 이상의 주택단지에는 유치원 설치

- 노인정 설치 : 100세대이상의 주택단지

3. 공동주택관리

3-1. 적용대상 : 공동주택

◦ 주택법제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택

※ 예 외

∙ 도시및주거환경정비법 제2조제2호라목의 규정에 의하여 도시환경정비사업으로 건설된 공동주택은 적용하지 않음

∙ 임대주택 : 행위허가, 하자보수, 안전규정에 한하여 적용

∙ 건축허가공동주택  : 하자보수관련 규정에 한하여 적용

◦ 의무적 관리대상 공동주택

- 300세대 이상

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식

3-2. 공동주택의 관리조직

◦ 관리주체

- 입주자 자치관리기구(자치관리)

- 주택관리업자(위탁관리)

◦ 관리주체 업무

- 유지․보수 및 안전관리

- 경비․청소 및 쓰레기 수거

- 관리비 및 사용료 징수, 공과금 납부대행

- 입주자 대표회의 의결사항의 집행 등

◦ 관리기구(입주자 자치관리, 위탁관리시 설치)

- 설치요건

∙ 기계산업기사 또는 승강기 자체검사자격자 1인 이상

∙ 전기사업법 등 관계법령에서 정한 기준 이상의 기술자 확보(전문용역업체에 용역도 가능)

◦ 입주자 대표회의 : 동별 대표자로 구성된 관리에 관한 의결기구

- 동별 대표자 : 6월이상 거주한 소유자나 그 배우자 또는 직계존비속

- 구성 : 회장 1인을 포함한 3인이상의 이사, 1인이상의 감사

- 구성시기 : 입주예정자(총세대수)의 과반수가 입주한 때

- 업무

∙ 관리방법 및 주택관리업자 선정 제안

∙ 관리에 관한 의결사항 결정(구성원 과반수 찬성)

(관리규약․제규정 제안, 관리비․사용료 등 예산확정 등)

3-3. 공동주택의 유지관리

◦ 안전관리

- 관리주체는 안전관리 계획을 수립하고 시설별로 안전관리 책임자 임명하여 책임점검과 안전관리 진단을 실시

- 안전관리 진단기준

∙ 정기진단 : 해빙기․우기․월동기 연1회, 안전진단 분기 1회 등

∙ 수시진단 : 노후 등 위해발생 우려시설

◦ 입주자(사용자) 의무

- 제반시설을 선량하게 보전․유지

- 공동주택 관리규약 준수

- 관리주체가 점검․수리 및 유지 등을 위해 출입시 거부 불가

- 관리주체 동의없는 행위금지 사항

∙ 주택내부의 구조물과 설비의 증설 및 제거

∙ 공용부분에 물건 적재로 통행을 방해하는 행위

∙ 광고물 등 표지를 부착하는 행위

∙ 가축사육 등으로 공동주거생활에 피해를 주는 행위 등 금지

◦ 행위허가

- 공동주택의 용도변경, 재․개축․재축․대수선, 파손․철거, 용도폐지, 신․증축, 비내력벽 철거시 시장․ 군수․구청장의 허가 또는 신고 필요

◦ 장기 수선계획 및 장기수선충당금

- 단지의 여건 및 시설별 노후도를 감안하여 사용검사후 1년경과 이후부터 매월 적립

◦ 하자보수제도

- 사업주체의 하자보수 의무

∙ 시설별 하자보수 책임기간 : 주요시설 2 ～ 3년, 기타시설 1년

∙ 내력 구조부 : 기둥․내력벽 10년, 보․바닥․지붕 5년

- 하자보수 보증금 : 총 공사비의 3/100에 해당하는 현금 또는 은행․보험․조합의 보증서 등을 사용검사권자(시장․군수)의 명의로 예치

3-4. 공동주택 안전점검

◦ 목 적

- 공동주택에 대한 안전점검을 실시하여 안전도가 취약하고 재해의 우려가 있는 주택을 특별관리 함으로써 위해요소를 사전에 제거하고 적절한 보수․보강과 재건축 등을 추진

◦ 안전대책

- 관리주체는 공동주택 등에 대하여 반기마다 안전점검 실시

(주택법시행령 제65조제1항)

∙ 노후화 등으로 안전도가 취약하다고 인정되는 공동주택에 대하여는 시장 등이 특별관리

∙ 특별 관리대상은 점검 책임자를 지정하여 매월 1회이상 안전점검

- 16층이상 공동주택은 3년마다 전문기관의 정기점검 실시

(시설물의안전관리에관한특별법 제6조)

- 재난이 발생할 우려가 있는 경우에는 경계구역으로 설정하고 입주민 퇴거조치(재난관리법 제35조)

◦ 추진상황

- 특별 관리대상 공동주택에 대하여는 노후상태에 따라 보수․보강 또는 철거후 재건축 유도

- 철거대상 공동주택에 대하여는 입주민의 이주를 독려하고 조속한   재건축 추진을 위한 행정지원

4. 주택건설공사 감리제도

4-1. 개 요

◦ 주택공사 감리제도 도입배경

- 종전의 민간 주택건설공사의 감리제도는 건축법 및 건축사법에 의하여 건축주가 임의로 감리자를 지정하고 감리비도 적정하게 지급되지 않아 감리자가 건축주에게 예속되는 등 사실상 객관적인 감리가 불가능 하여 부실공사의 한 원인으로 작용

- ’94. 8월 부실공사 방지대책의 일환으로 ｢주택건설촉진법령｣에 감리제도를 새로이 도입하여 시행

◦ 주요내용

- 사업계획 승인권자(시장․군수․구청장 등)가 감리자를 지정

- 감리자의 권한 부여

∙ 시공자 위반사항 조치, 시정명령, 공사중지 명령 등

∙ 사업계획 승인권자에게 보고사항을 정함

⇒ 감리원 배치 계획서

⇒ 착공․준공시 감리계획서 및 의견서

⇒ 분기별 감리업무 수행사항 보고 등

- 감리자 처벌강화

∙ 부실감리자는 등록말소․영업정지․면허취소 등 제재

◦ 관계법령 감리제도 비교

									￭ 대상 : 20세대 이상 민간주택 건설공사 ￭ 성격 : 공사감리 ￭ 보수기준 : 주택건설공사 감리비 지급기준 ￭ 감리회사 ‣ 300세대미만 : 건축사사무소 ‣ 300세대이상 : 감리전문회사 ￭ 감리자 지정 : 사업계획승인권자
주택감리 (민간공사)				공동 주택		주택법
									￭대상 : 일반 민간 건축공사 ‣ 상시감리(현장상주) : 연면적 5,000㎡이상, 3,000㎡이상(5개층), 아파트 ‣ 수시감리(종합감리) : 기타 건축물 ￭성격 : 공사감리 ￭보수기준 : 건축사업무 및 보수기준 ￭감리회사 : 건축사사무소 ￭감리자지정 : 건축주
시공감리 (민간공사)				일 반 건축물		건축법및 건축사법
책임감리 (공공공사)						건설기술 관 리 법			￭대상 : 국가 등이 시행하는 100억원 이상의 22개 공종 ￭성격 : 발주기관 공사감독 대행 ￭보수기준 : 건설공사 감리대가기준 ￭감리회사 : 종합‧토목‧건축‧설비분야 감리전문회사 ￭감리자 지정 : 발주청장
			다중이용건축물 : ․문화 및 집회시설(전시장 및 동․식물원을 제외한다), 판매 및 영업시설, 의료시설중 종합병원 또는 숙박시설중 관광숙박시설의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터이상인 건축물 ․16층이상인 건축물
				전기설비/전력기술관리법		￭대상 : 600볼트 초과전압 또는 75킬로와트 이상 사용시설물 ￭감리회사 : 종합 - 감리대상시설물의 전력시설물 전문 - 10만킬로와트 미만, 연면적 3만㎡ 미만의 전력시설물 ￭감리자지정 : 건축주(발주자)
설비감리
						￭대상 : 연면적 1천㎡이상 (종교시설은2천㎡, 아파트는11층) ￭감리회사 : 1급 - 모든시설 2급 - 아파트 및 연면적 1만㎡미만 3급 - 연면적 5천㎡미만 ￭감리자지정 : 건축주(소유자)
				소방설비/ 소방법

4-2. 감리자 지정 및 업무

◦ 감리자의 자격

《 감리자의 자격 》

- 주택법 제24조의 규정에 의하여 사업계획승인권자가 당해 주택건설공사의 감리자로 지정한 자

∙ 300세대미만 : 건축사법에 의하여 감리자격이 있는 자

(건축사, 건축사보)

∙ 300세대이상 : 건설기술관리법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사

- 하나의 감리업체가 건축사와 감리전문회사를 동시에 등록한 경우 300세대 미만의 주택건설공사의 감리자로 응모할 수 있으며, 평가 대상 감리원은 건축사법에 의한 건축사․건축사보로서 감리원의 자격을 가진 경우 응모자격이 있음

- 사업계획승인권자는 인접지역에 2이상의 주택건설 단지가 있는 경우 공동으로 감리할 수 있도록 지정 가능

- 건축사법 및 건설기술관리법에 의한 감리자격이 있다 하더라도 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사(독점규제및공정거래에관한법률제2조제3호의 규정에 의한 계열회사를 말함)는 감리 불가

《 감리원의 자격 》

- 감리업무를 총괄하는 감리원의 경우 다음 규정에 해당하는 자로써 건설기술관리법시행령 별표 제3호의 규정에 의한 건축분야의 기 술자격자 및 학력․경력자(1,000세대 미만：감리사 이상, 1,000세대 이상： 수석감리사)

- 건축․토목․기타 설비 등 분야별 감리원의 자격

∙ 건축사법에 의한 건축사 또는 건축사보(300세대 미만의 경우)

∙ 토목분야 : 건설기술관리법시행령 별표 1제3호의 규정에 의한 토목분야의 기술자격자 또는 학력․경력자

∙ 건축분야 : 건설기술관리법시행령 별표 1제3호의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 또는 학력․경력자

∙ 기타 설비분야 : 건설기술관리법시행령 별표 1제3호의 규정에 의한 기계분야, 건축분야중 건축기계설비 또는 건축설비, 전기분야중 건축전기설비 또는 안전관리분야 중 소방설비의 기술자격자 또는 학력․경력자

☞ 전기․통신 또는 소방분야중 전력기술관리법, 정보통신공사업법, 소방법 등 관계법령에 의한 감리대상인 경우에는 그에 따름

◦ 감리자 지정 절차

주택건설 사업계획승인		→	감 리 자 모집공고	→	감리자 지정신청	→	감리자 적격심사	→		감리비 예정 가격결정
감 리 자 지 정		→	감 리 자 지정통보	→	감리자 계 약

5. 주택 재개발 사업

5-1. 목 적

◦ 도시내 노후․불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량․건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업

- 도시계획측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복

- 주택공급측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대

- 사회복지측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구

◦ 관련규정： 도시및주거환경정비법(’03.7.1부터 시행)

5-2. 사업시행

◦ 사업절차

도시․주거환경정비 기본계획수립 (특별시장․광역시장․시장)	⇒	구역지정 (시․도지사)
․ 구역의 개략적 범위 ․ 단계별 추진계획 ․ 토지이용계획		․ 구역지정 입안(시장․군수) ․ 도시계획위원회 의결 및 고시 ․ 사업계획의 입안결정 (구역지정과 별도로 결정가능)
조합설립 (시장․군수․구청장)	⇒	사업시행인가 (시장․군수․구청장)
․ 토지 등 소유자 5인이상 ․ 토지․건축물 소유자의 각 4/5이상 동의		․ 주민동의(4/5이상) ․ 사업착수
관리처분계획인가 (시장․군수․구청장)	⇒	분양처분 및 청산 (시행자)
․ 조합원 분양계획 수립 ․ 일반분양 모집공고		․ 분양처분 고시 ․ 청산 및 조합해산

◦ 시행방식

- 합동 재개발 : 주민이 조합을 구성하여 시공업체와 같이 사업시행

☞  ’80년대 이후의 주된 사업시행방식

- 자력 재개발 : 시장․군수가 도로 등 공공시설을 정비하고 주택은 주민 스스로 개량 또는 건설

◦ 구역지정 요건

- 건축물이 노후․불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우 등

◦ 사업시행자

- 1순위 : 토지 등의 소유자․조합

- 2순위 : 지방자치단체․대한주택공사․지방공사

- 3순위 : 제3 개발자(대지주, 부동산신탁회사 등)

◦ 관리처분계획

- 사업 착수전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획

◦ 분양기준

- 종전 권리가액을 참조하여 1세대 1주택 분양원칙

- 공유지분 토지의 경우 각각의 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우 등

☞  세부기준은 지자체 조례로 규정

◦ 주택평형 비율

- 시․도의 조례에서 규정

☞  서울시 조례에서는 80%이상을 전용면적 85㎡이하로 건설하고, 40%이상을 전용면적 60㎡이하로 건설

5-3. 주거대책 및 금융지원

◦ 주거대책

- 가옥주 : 주택이 철거되는 가옥주에 대하여는 시행자가 임시 수용 대책을 마련토록 하고 있으나, 사업시행자가 지급한 假이주비로 다른 지역에 이주

- 세입자 : 사업시행인가 고시일 3개월 이전부터 당해구역에 거주한 무주택 세입자에게 임대주택 공급(주택공급에관한규칙)

◦ 금융지원

- 국민주택기금

∙ 전용 60㎡이하 : 4,500만원(연 5.0%, 1년거치 19년 분할상환)

∙ 전용 60 ～ 85㎡이하 : 6,000만원(연 6.0%, 1년거치 19년 분할상환)

- 재개발 사업자금

∙ 인구 100만 이상인 시의 경우 도시계획세 10% 등을 재개발 사업기금으로 적립하여 사업지원

5-4. 유사사업의 상호비교

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업․공업지역)
근 거	도시및주거환경정비법(법률 제6852호, ’02.12.30)
목 적	- 불량주택 및 공동시설 정비	- 불량주택 및 공동시설 정비	- 노후․불량주택 재건축	- 도심기능 회복
특 성	- 도시계획차원 강조	- 재개발사업 완화 (달동네)	- 주택공급	- 상업․공업지역 정비
지정요건	- 노후․불량주택이 밀집된 지역 - 순환 재개발 시행을 위한 순환용 주택건설이 필요한 지역 - 공공시설 정비로 과소토지가 되어 있어 건축대지로서 효용을 다할 수 없게 되는 지역	- 재개발 구역으로서 재개발사업 시행이 불가능한 지역 - 노후․불량 건축물이 밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역	- 준공후 20년(시․도의 조례가 20년 이상으로 정하는)이 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는 지역 - 건물이 훼손․일부멸실되어 안전사고의 우려가 있는 주택 - 재건축이 불가피하다고 시장 등이 인정하는 주택	- 열악한 상업․공업지역으로 도시계획으로 정비가 필요한 지역

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업․공업지역)
시행주체	- 1순위 : 토지 등의 소유자, 조합 - 2순위 : 지자체․주공․토공․지방공사 - 3순위 : 민관합동법인, 부동산신탁회사, 50%이상 토지소유자로서 주민의 추전을 받은 자	- 시장․군수 : 기반시설, 공동주택 건설 - 토지․건물소유자 : 현지 개량 사업 - 주택공사 : 공동주택 건설 및 긴급사업 시행시	- 재건축조합
개발방식	- 철거, 수복, 보전	- 현지개량․공동주택건설	- 철거
시행절차	- 기본계획 수립 → 구역지정(정비계획 수립) → 추진위원회(안전진단) → 조합설립→ 사업시행인가 → 착공․공사 → 관리처분계획 → 분양․처분	* 재개발 시행 절차에서 조합설립, 관리처분계획 절차가 없음.	* 재개발 시행 절차와 동일
사업규모	- 제한없음	- 2,000㎡	- 제한없음
주택규모	- 시․도조례에서 규정 < 서울시의 경우 > ․85㎡이하 : 80%이상 ․60㎡이하 : 40%이상	- 현지개량 위주 - 분양․장기임대주택 : 85㎡이하 - 국민임대주택 : 60㎡이하	- 자율결정 < 수도권 과밀억제권역내 > ․85㎡이하 : 60%이상 ․60㎡이하 : 20%이상
공급대상	- 토지․건물 소유자 - 세입자 : 임대주택 - 잔여분 : 일반분양	- 토지․건물 소유자 - 세입자 : 임대주택	- 조합원 - 잔여분 : 일반분양
세입자 대 책	- 세입자용 임대주택 건설․공급 - 주거대책비 지급	- 세입자용 임대주택 건설․공급 - 주거대책비 지급	- 없음
공공지원	- 국가․지자체 보조	- 국가․지자체 보조	- 없음
주민동의	- 조합설립 :토지․건물소유자의 각 4/5이상 - 시행인가 : 토지․건물소유자의 각 4/5이상, 토지면적 2/3이상 토지소유자의 동의	- 지구지정 : 세입자세대수의 1/2이상 -시행자지정: 토지등소유자의 2/3이상	* 재개발 사업과 동일
세제지원	- 토지․주택 취득시 취득세․등록세 비과세	- 대체 부동산 취득시 취득세․등록세 면제	- 없음
토지수용	- 가능	- 가능	- 매도 청구가능

＜참고：’03.7.1부터 시행된 개편 절차＞

□ 안전진단 절차 개선

	종 전			현 행		비 고
	안전진단신청			안전진단신청
				↓
	↓			사전평가		시․도지사 평가여부 결정
				↓
	예비안전진단			예비안전진단
				↓
	↓			안전진단실시 시기조정		시․도지사 조정여부 결정
				↓
	안전진단			안전진단 실시
				↓
	↓			안전진단결과 재검토		시설안전기술공단건설기술연구연
				↓
	재건축여부 판정			재건축여부 판정

※ 점선의 절차는 임의규정임

□ 정비사업 절차 개요

종 전									현 행 2005 주택업무편람
재 개 발			재 건 축			주거환경개선
	기본계획									기본계획
	⇓									⇓
	구역지정						지구지정			구역지정 (정비계획수립)
	⇓						⇓			⇓
	추진위원회			추진위원회			개선계획수립			추진위원회
	⇓		⇓(안전진단)				⇓			⇓(안전진단)
	조합설립			조합설립						조합설립
⇓(시공사선정)			⇓(시공사선정)							⇓
	사업시행인가			사업계획승인			사업계획승인			사업시행인가
	⇓			⇓			⇓		⇓(시공사선정)
	관리처분계획									관리처분계획
	⇓									⇓
	착공 및 분양			착공 및 분양			착공 및 분양			착공 및 분양
	⇓			⇓			⇓			⇓
	준 공			준 공			준 공			준 공
	⇓			⇓						⇓
	청 산			조합해산						청 산

※ 주거환경개선사업의 경우 조합설립, 관리처분계획 절차가 없음

6. 주택 재건축 사업

6-1. 개 념

◦ 노후․불량한 주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 주택을 건설하는 것으로 주택의 공급과 주거환경 개선에 이바지

※ 기타 제도와의 차이

- 건축법상의 멸실신고 후 다시 짓는 재건축

- 중소기업의구조개선및경영안정지원을위한특별법에 의한 시장 재건축

- 주택의 수선․개량에 중점을 두는 주거환경개선사업

- 기존 주택의 철거가 수반된다는 점에서 일반적으로 나대지에 건설하는 지역․직장 조합주택 및 일반주택 건설사업과 차이

6-2. 재건축대상

◦ 노후․불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하며, 예외적으로 단독   주택도 그 대상으로 하고 있음

☞ 아 파 트 : 5층이상의 주택

연립주택 : 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층이하의 주택

다세대주택 : 동당 건축 연면적이 660㎡ 이하인 4층이하의 주택

◦ 노후․불량주택의 요건

- 훼손․멸실되어 도괴 기타 안전사고 우려가 있는 경우

- 20년(시․도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 과다한 수선유지비나 관리비용이 드는 경우

- 20년(시․도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 주거환경이 불량하여 재건축시 현저한 효율증가가 예상되는 경우

- 도시미관․토지이용도․난방방식․구조적 결함 등으로 재건축이 불가피 하다고 시장․군수․구청장이 인정하는 경우

- 단독․다세대주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우

6-3. 재건축 절차

기본계획	→	구역지정 (정비계획 수립)	→	추진위원회	→	정비사업전문관리업자, 설계자 (안전진단)	→
재건축조합인가	→	사업시행인가	→	주택건설․분양	→	준 공 (회계감사)	→
입 주	→	조합청산․해산

◦ 재건축조합 설립인가 신청

- 동의요건

∙ 공동주택의 경우 각 건물별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상, 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상 동의

- 신청내용

∙ 신축건물의 설계개요

∙ 건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 개산액 및 비용분담 사항

∙ 신건축물 구분소유권 귀속에 관한 사항

◦ 안전진단 실시

- 재건축을 결의한 기존 노후․불량주택 등 소유자는 재건축을 하기 위하여 시장 등에게 안전진단 신청

- 시장 등은 현지조사와 건설안전 전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부 결정

- 안전진단기관

∙ 시설물의안전관리에관한특별법의 규정에 의한 안전진단 전문기관 및 시설안전기술공단

∙ 건설기술관리법 규정에 의한 한국건설기술연구원

∙ 안전진단 수수료는 시설물의안전관리에관한특별법 시행령 제8조의 규정에 의한 대가 준용

∙ 시장 등은 안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 재건축 허용여부 결정

◦ 재건축조합 설립인가

- 재건축 대상이 되는 노후․불량주택 소유자는 재건축 조합을 구성하여 관할시장 등에게 조합설립(변경)인가 신청

- 재건축조합 구성원 자격기준

∙ 노후․불량주택(당해주택에 부속되는 대지포함)의 소유자

∙ 복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지포함)의 소유자

- 재건축조합의 구성

∙ 조합은 5인 이상의 위원으로 20세대이상 건설

- 재건축조합 구성원 교체 및 신규가입 요건

∙ 조합원 사망

∙ 입주자로 선정된 지위가 양도․증여․판결로 변경된 경우

∙ 당해지역 노후․불량주택 소유자가 추가 가입하는 경우

- 재건축조합원 명의변경 금지(’03.12.31 도시및주거환경정비법 개정시행)

∙ 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합설립 인가 이후 조합원 지위양도를 금지

* 법 개정시행 이전 조합설립인가를 받은 조합원에 대하여는 1회에 한하여 명의변경 허용

인가(변경)신청 구비서류	조합규약에 포함할 내용
- 조합인가(변경)신청서 - 창립총회의 회의록 및 조합장 선출동의서 - 조합원 전원이 연명한 조합규약(설립인가에 한함) - 사업계획서(설립인가에 한함) - 재건축 결의 사항을 증명할 수 있는 서류(설립인가에 한함) - 변경의 내용을 증명하는 서류 (변경인가에 한함) - 조합원 명단	- 주택조합의 명칭 및 주소 - 조합원의 자격에 관한 사항 - 조합원의 제명․탈퇴․교체에 관한 사항 - 사업시행지역의 위치 및 면적 - 조합임원의 권리․의무․선임방법 - 조합의 비용부담과 조합회계 - 사업연도 및 사업시행방법 - 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구에 관한 사항 - 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 - 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법 - 조합규약의 변경절차

◦ 사업시행인가

- 사업시행인가 대상은 20세대(호)이상의 주택건설

- 재건축조합은 주택건설 등록업자와 공동으로 사업시행인가를 신청하여야 하며 주택건설등록업자와 공동사업주체로서 사업시행

※ 주택규모별공급비율 적용 폐지(재건축조합) : ’98. 6. 15

※ 주택규모별공급비율 적용 : ’03. 9. 5(수도권 과밀억제권역내에서 건설물량의 60%을 전용  25.7평 이하, 20%을 18평이하 확보)

- 사업시행인가를 받고자 하는 자는 사업계획을 작성하여 시장․군수의 인가를 받아야 함

◦ 주택건설․분양

- 거주자 이주 및 구조물 철거

- 기존주택 철거는 관리처분 인가후 철거 예정일 7일전까지 시장 등에게 신고

∙ 거주자 이주 및 기존주택 철거는 주택철거 계획서 및 조합정관 등에 따라 시행

- 사업시행인가의 내용, 주택건설기준등에관한규정 등에 의거 주택건설

- 조합주택의 분양

∙ 재건축 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 이상인 경우는 주택공급에관한규칙에 따라 일반분양

◦ 사용검사(준공)

- 개념

∙ 사업시행인가 내용대로 적합하게 시공 되었는지 여부 확인

∙ 사용검사를 받은 후가 아니면 주택 등의 사용 불가

- 사용검사권자, 대상 및 시기

∙ 사용검사권자는 시장 등이며, 사업이 완료된 경우에 시행

∙ 대상은 사업시행인가 받은 주택, 부대․복리시설 및 대지 등

※ 건축물의 경우로서 특히 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 이전 완공부분에 대하여 동별 사용검사 신청 가능

- 사용검사 신청자 : 공동사업주체

- 사용검사를 받으면 건축법 관련규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주

◦ 입주 및 조합해산(청산)

- 사용검사가 완료된 후 조합원 등은 입주 가능

- 시장에게 조합해산 인가 신청

- 조합청산의 절차와 방법은 조합에서 정한 정관에 따라 시행

- 시장 등이 조합해산을 인가한 때에는 인가서 교부

- 조합해산 인가절차에 관하여 규정에 없는 것은 시장 등이 따로 정하여 운영가능

7. 주거환경 개선 사업

7-1. 목 적

◦ 도시내 저소득층이 거주하는 노후․불량주택 밀집지역을 대상으로 주택을 개량․건설하고 공공시설을 정비하는 도시계획사업

- 저소득층의 주거복지 증진 → 현지정착을 도모

- 도시환경정비 → 소방도로등 공공시설 정비

※ 관련규정

∙ 도시및주거환경정비법

7-2. 사업시행

◦ 사업시행절차

기본계획수립 (특별시장․광역시장․시장)	⇒	정비구역지정 (시․도지사)
․ 구역, 개략적 범위 ․ 단계별 추진계획 ․ 토지이용계획		․ 정비계획수립 및 구역지정 신청(시장․군수) ․ 주민동의 수렴(세입자 1/2이상) ․ 지방도시계획위원회 심의 및 고시
사 업 시 행 (시장․군수․구청장)	⇒	완료 및 입주 (주민)
․ 주택정비(주민) ․ 공공시설 정비(시장․군수․구청장)

◦ 시행방식

- 현지개량 : 주택 소유자가 정부의 금융지원하에 주택을 스스로 개량하고 시장․군수․구청장 등은 공공시설을 정비

- 공동주택 : 과도한 인구밀집과 불규칙한 도로망으로 인해 현지 건설  개량이 곤란한 경우 공동주택 건설

◦ 구역지정 요건

- 노후․불량 건축물 밀집지역

- 재개발구역이지만 주민의 1/2이상이 재개발사업을 원치 않는 지역

- 철거민을 수용하였거나 기타 공공시설 정비가 불량한 지역

- 정비기반시설 부족으로 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

◦ 사업시행자

- 시장․군수․구청장(공동주택 건설시에는 주택공사 등도 가능)

◦ 주민동의

- 시행자지정시 세입자 1/2이상, 토지등소유자 2/3이상의 동의 필요

◦ 공동주택 건설시의 평형과 분양대상

- 평형 : 분양․장기임대주택 전용 25.7평이하, 국민임대주택 18평이하

- 분양대상 : 지구내 토지․건축물 소유자, 구역지정을 위한 공람공고일 현재 3월 이전부터 주거환경개선구역에 거주하는 무주택 세입자(장기임대주택), 타 주거환경개선지구 거주자

※ 주택 여유분은 일반분양 가능

◦ 구역내 국․공유지의 처리

- 구역지정시 국․공유지 소관청과 협의한 후 사업시행시 당해 사업 시행자에게 국․공유지를 무상으로 양여

- 국․공유지는 당해 지역 주민에게 저렴하게 매각(평가금액의 80%)한 후 그 매각대금으로 구역내 공공시설 정비에 사용

◦ 자금지원

- 국민주택기금(재정융자금 포함)

∙ 단독․다세대 : 호당 2,000～4,000만원(연 3%, 1년거치 19년 분할상환)

∙ 아파트․연립 : 호당 4,500～6,000만원(최저 3%,      〃        )

- 기타 국․공유지 매각대금, 주택분양금, 지방비 등으로 공공시설 정비

- 도시내 노후․불량주택지내 기반시설 설치를 위하여 총 485개 지구에 ‘01년부터 5년간 1조6천억원을 투입

＜연차별 투자계획＞

(억원)

사업계획		연차별 투자계획(전년도 추진포함)
		’01년도		’02년도		’03년도		’04년도		’05년도
지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비
485	16,000	278(-)	4,000	118(302)	3,280	55(277)	3,370	19(240)	2,800	15(184)	2,550

※ 재원분담 : MatchingFund(국고 50%, 지방비 40%, 교부세 10%)

임대주택 및 택지분야

1. 임대주택제도 / 167

2. 근로자주택제도 / 176

3. 국민임대주택 / 177

4. 택지개발사업 / 180

5. 택지개발사업 추진현황 / 197

6. 택지수급 계획 / 198

7. 신도시 현황 / 200

1. 임대주택제도

1-1. 임대주택의 종류

◦ 건설임대주택：임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분

- 공공건설 임대주택：

․국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 건설․임대하는 주택

․국민주택기금의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택

․공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설․임대하는 주택

- 민간건설 임대주택：공공사업에 의하여 조성된 택지 외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택

◦ 매입임대주택：임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(임대의무기간 3년)

◦ 임대주택법상 임대주택의 차이점

구 분	건설임대주택		매입임대주택
	공공건설임대주택	민간건설임대주택
임 대 보 증 금 및 임 대 료	- “표준임대보증금 및 임대료”, 지역(수도권 및 비수도권)에 따른 임대보증금 상한가 규제 등 ※민간건설중형공공임대주택(전용면적60㎡ 초과)은 임대료 제한없음	- 제한없음	- 제한없음
임대 의무 기간	- 5․10․30․50년	- 5년	- 3년
임 차 인 자 격 및 선 정	- 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
우 선 매 각 의 무	- 입주시부터 매각시까지 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
매 각 가 격 산 정 기 준	- 임대주택법령의 산정 기준 ※ 민간건설중형공공임대주택은 임대사업자가 결정	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
국 민 주 택 기 금 지 원 여 부	- 지원(세대당 55～75백만원, 중도금 8백만원) *국민임대 : 1,816-2,594백만원	- 지원없음	- 구입자금으로 호당 60백만원 지원
주 택 관 리	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무관리
특 별 수 선 충 당 금	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무적립

※ 임대주택의 종류

구분	사업주체	비 용 부 담	임대 기간	대상(임차인)	규모
공공 건설	- 국가, - 자자체, - 주택공사 ※ 영구 및 50년임대	- 국가․지자체 재정 (85%이상) ※ 입주자부담 15%	영구	- 국민기초생활보장법에 의한 수급자(생보자) - 모자가정, 국가유공자 등 - 기타 청약저축가입자 ※ 주택공급에관한규칙 제31조	전용면적 40㎡이하
		- ’92～’93 사업분 ∙재정 50% ∙기금 20%, ∙입주자 30% - ’94년 이후 ∙규모별로 기금지원	50년	- 청약저축가입자 - 기타 특별공급대상자 ∙ 국가유공자, 철거민, 장애인 등 ※ 주택공급에관한규칙 제19조	60㎡이하
	- 주택공사 - 지자체 ※ 국민임대	- 재정 10-40% - 주택기금 40%-50% - 사업자 10% - 임차인 10%-30%	30년	- 50㎡미만 : ․ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%이하인 무주택세대주 - 50㎡～60이하 : ․ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 청약저축가입자(무주택세대주) - 60㎡초과 : ․ 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%이하인 청약저축가입자(무주택세대주) ※ 주택공급에관한규칙 제32조	85㎡ 이하
	- 주택공사 - 지방공사 - 민간업체 ※5년․10년임대	- 규모별로 기금지원(85㎡이하) ․소형 : 호당최고5,500만원 ․중형 : 7,500만원 -택지는 149㎡까지 공급	5년, 10년	- 주택공급에관한규칙 청약저축 1-2순위 해당자 (무주택세대주)	149㎡
	- 주택공사 - 지방공사 - 민간업체 - 고용자 ※ 사원임대	- 위와 같음	5년	- 5인이상 고용사업체의무 주택 세대주인 피고용자 ※ 근로자주택공급및관리 규정	85㎡이하
민간 건설	- 민간업체	- 자체자금 및 임대보증금	5년	- 사업자 자율선정	제한없음
매입 임대	- 개인, 법인	- 자체자금 및 임대보증금 ․호당 6,000만원까지 융자	3년	- 사업자 자율선정	제한없음

＊ 국민임대주택 비용부담은 지원유형별로 차이가 있음.

1-2. 임대사업자 등록

◦ 등록기준：단독주택은 2호, 공동주택은 2세대이상

- 2호(세대)이상을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위하여 계약(분양계약 포함)을 체결

- 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록

※ 재외국민인 경우에는 재외국민등록증 사본 및 여권 사본

※ 외국인인 경우에는 출입국관리법 제88조의 규정에 의한 외국인 등록사실증명서 또는 법인 아닌 사단․재단 및 외국인의 부동산 등기용등록번호부여절차에관한규정 제15조의 규정에의한 등록증   명서 또는 국내의 등기소가 발급한 법인등기부등본(법인인 경우)

◦ 등록관청

- 사업자 주소지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 등록

◦ 등록사항 변경신고

- 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 주소지관할 관청에 신고

◦ 등록말소

- 사위․기타 부정한 방법으로 등록한 때

- 등록기준에 미달한 때

- 매각제한․임대조건을 위반한 때

- 임대주택법 또는 동법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때

1-3. 임차인의 자격과 선정방법

◦ 임차인의 자격

- 공공건설 임대주택 : 무주택 세대주

- 민간건설 임대주택 : 임차인 자격․선정방법 등은 임대사업자가 자율적으로 결정

◦ 임차인 선정방법

- 공공건설 임대주택 : 주택공급에관한규칙을 적용

- 민간건설 임대주택 : 임대사업자가 자율적으로 선정

◦ 임차권의 양도 및 전대

- 해당요건 충족시 임대사업자의 동의를 얻어 임차권의 양도 및 전대가능 (영구, 50년공공임대 및 국민임대 제외)

- 임차권의 양도 및 전대가 가능한 경우

∙ 근무․생업 또는 질병치료를 사유로 임대주택이 소재하는 시․군․구(자치구에 한함)와는 다른 시․군․구로 퇴거하고자 하는 경우

∙ 상속 및 혼인에 의하여 취득한 주택으로 이전하고자 하는 경우

∙ 국외로 이주하거나 1년이상 국외에 머물고자 하는 경우

1-4. 임대조건 신고

◦ 신고대상주택

- 공공건설임대주택

※ 민간건설임대주택 및 매입임대주택은 신고의무 없음

◦ 신고사항

- 임대차계약기간, 임대보증금, 임대료

- 임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 매각시기 및 가격의 산정기준

◦ 신고기한 및 절차

- 입주예정일 10일전, 변경신고의 경우에는 변경일 10일전

- 임대조건 신고서에 표준임대차 계약서를 첨부하여 주택소재지 시장․군수․구청장에게 제출

- 시장․군수․구청장은 임대조건 신고대장에 기재하고 신고필증을 교부

◦ 신고내용의 조정․권고

- 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우

- 신고내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우

1-5. 임대주택의 분양전환(매각)

◦ 임대 의무기간 이내 매각이 가능한 경우

- 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

- 임대사업자가 파산 또는 경제적 사유로 임대를 계속할 수 없어 임차인에게 우선 매각하고자 허가를 얻은 경우에는 임대 의무기간 중에도 매각이 가능

- 임대의무기간인 5년인 건설임대주택과 매입임대주택은 임대의무기간 1/2이 경과 후 임대사업자와 임차인(공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 임차인)이 합의하는 경우 당해 세대에 대하여 시장 등에게 신고후 매각 가능

◦ 우선 분양전환(매각) 대상자

- 공공건설임대주택

∙ 입주일 이후부터 매각당시까지 무주택 자격을 유지하는 임차인

∙ 임대기간중 상속․판결 또는 혼인으로 인해 다른 주택을 소유하게 된 경우 매각당시까지 당해주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인

∙ 임차권 양수자로 양도일 이후부터 매각시까지 무주택자인 임차인

∙ 주택공급에관한규칙제10조제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각당시까지 무주택자인 임차인

∙ 분양전환 당시 당해 임대주택의 임차인인 국가 또는 법인

∙부도 등으로 인한 경우 해당 임대주택에 거주자하는 임차인

*중형(85㎡) 이상 임대주택은 임대주택 거주 임차인으로 변경 추진중

- 민간건설임대주택 : 임대사업자가 자율적으로 결정

◦ 분양전환(매각) 절차(공공건설임대주택)

- 임대사업자는 시장․군수․구청장에게 서류를 첨부하여 매각계획서 제출

- 임대사업자는 분양대상 임차인에 대한 주택소유여부 전산검색 의뢰

- 시장 등은 임대사업자가 제출한 매각계획서에 대하여 필요한 경우 10일이내에 보완 또는 보정 요구

- 잔여주택 수가 20호 이상인 경우에는 주택공급에관한규칙에서 정하는 바에 따라 일반공급

◦ 분양전환 가격(공공건설임대주택)

- 임대주택법시행규칙 제3조의3 별표[1] “공공건설임대주택 매각가격의 산정기준”에 따라 산정 → (건설원가 ＋ 감정평가금액)/2

단, ’02.9.11이후 최초로 입주자를 모집한 민간건설중형공공임대주택은 임대사업자가 결정

1-6. 임대주택에 대한 각종 지원현황

◦ 택지공급 지원

- 공공개발 택지중 공동주택 건설용지의 20% 이상(수도권은 30%)을 85㎡이하 임대 주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조 및 택지개발업무처리지침  제17조)

- 임대주택용지 공급가격 기준

구 분	수도권․부산권	광역시	기타지역
전용60㎡(18평)이하	60%	60%	60%
60㎡초과 85㎡이하 (18 ～ 25.7평)	80～85%	70%	60%
85㎡초과 149㎡이하 (25.7 ～ 45평)		감정가격

* 조성원가대비

◦ 임대주택에 대한 국민주택기금 지원

- 소형(전용60㎡이하) 공공임대 : 호당 최고 5,500만원(연 3%)

- 중형(60～85㎡) 공공임대 : 호당 최고7,500만원(연 4.5%)

※ ‘05.1.20-’06.12.31까지 4.5%→4.0%로 인하

- 매입임대주택 구입자금 지원 : 호당 6,000만원, 연 5.5%

◦ 국민임대주택 건설을 위한 재정 및 기금지원

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
현 행	Ⅰ형(14～15) Ⅱ형(16～18) Ⅲ형(19～20)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 40% 40%	10% 10% 10%	10% 30% 40%
	사업비	56.1조원	11.3조원	22.4조원	5.6조원	16.7조원
변 경	Ⅰ형(11～15) Ⅱ형(16～18) Ⅲ형(19～24)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%
	사업비	66.8조원	13조원	31조원	6.7조원	16.1조원

※ ‘05.4.27일 「임대주택정책 개편방안」을 국정과제회의에 보고

◦ 세제지원

구분		40㎡이하	40-60㎡	60-85㎡	85-149㎡	요건
취․등록세	건설	면제	면제	25%감면	25%감면	※신축공동주택 ․60㎡이하 : 2호이상 5년이상 임대 ․60-149㎡ : 20호이상 10년이상임대
	매입	면제	면제	25%감면	25%감면	※최초로 분양받는 공동주택 ․60㎡이하 : 2호이상 3년이상 임대 ․60-149㎡ : 20호이상 10년이상임대
재산세	건설	면제	50%감면	25%감면	25%감면	※공동주택 ․2호이상 임대의무기관
	매입	면제	50%감면	25%감면	-	※공동주택 ․2호이상 임대의무기관
종합부동산세	건설	합산배제	합산배제	합산배제	합산배제	․시가표준액 6억원이하, 2호이상 5년임대
	매입	합산배제	합산배제	합산배제		․시가표준액 3억원이하, 5호이상 10년임대
양도소득세	건설	중과배제	중과배제	중과배제	중과배제	․5호이상 5년임대
	매입	중과배제	중과배제	중과배제	-	※국세청기준시가 3억원이하 ․10.29이전등록자 : 2호이상 5년임대 ․10.29이후등록자 : 5호이상 10년임대
법인세	건설	면제	면제	면제	*면제	․5호이상 10년임대
	매입	면제	면제	면제	-	․5호이상 10년임대

“*”표시는 현재 추진중(‘04.11.12, 경제장관간담회의시 확정)

◦ 규제완화 및 세제혜택 부여

- 임대사업자 등록기준을 5호 → 2호로 완화(임대주택법시행령개정, ‘99.11)하고,  등록권한을 시․도로 이양(임대주택법 개정,’00.1)

- 취․등록세(지방세감면조례) 및 양도세(한시적, 조특법) 감면혜택 부여

《양도세(85㎡이하) 》: 현행 감면사항은 없음

- 5호이상 임대시 양도세(법인은 특별부가세) 감면

∙ 매입임대주택

대 상 주 택	조 건	감면내용
- ’86. 1. 1 ～ ’00. 12. 31 신축된 주택	- 5년 임대후 양도 - 10년 임대후 양도	- 50% 감면 - 100% 면제
- ’85. 12. 31 이전 신축되어 ’86. 1. 1 현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도 - 10년 임대후 양도	- 50% 감면 - 100% 면제
- ’95. 1. 1 이후 취득한 주택으로 취득시 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

∙ 건설임대주택 : 5년이상 임대후 분양전환시 100% 면제

- 2호이상 임대시 양도세(법인은 특별부가세) 감면

∙ 매입임대주택

대 상 주 택	조 건	감면내용
- ’99. 8. 20 이후 신축주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제
- ’99. 8. 19 이전 신축되어 ’99. 8. 20현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

※ 단, ’99. 8. 20 ～ 2001. 12. 31 기간중 취득해야 함

∙ 건설임대주택

대 상 주 택	조 건	감면내용
- ’99. 8. 20 ～ 2001. 12. 31 기간중 신축된 주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제
- ’99. 8. 19 이전 신축되어 ’99. 8. 20 현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

◦ 제도적 지원시책 지속추진

- 5년 임대주택의 경우 임대의무기간 1/2이상 경과시 임차인에게 매각을 허용하여 투자자금을 조기 회수할 수 있도록 함(임대주택법시행령 제9조 개정, ’99. 11월)

- 사원임대주택의 임대의무기간을 10년 → 5년으로 단축(임대주택법 시행령 제9조 개정, ’99. 11월)

- 외국인에게도 임대사업자 등록허용(임대주택법시행규칙 제2조 개정, ’99. 1월)

- 공동주택 건설 용지의 20%이상을 임대주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조, 택지개발업무처리지침 제17조)

- 임대주택 용지는 분양주택 용지보다 10% 인하하여 공급(택지개발업무처리지침 제18조)

- 분양되지 않은 주택을 임대사업자에게 우선 공급(임대주택법 제9조)

- 민간건설업체가 건설하는 중형공공건설임대주택의 분양전환가격 및 임대료를 임대사업자가 자율적으로 결정하도록 함(임대주택법시행령제9조 및 제12조, ’02.9.11개정)

- 자금력 있는 사람들이 주택임대사업을 목적으로 하는 조합을 결성하여 민간부문에서의 임대주택 건설을 촉진함(임대주택법제6조의2 신설, ‘02.12.26)

- 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설․임대하는 주택을 공공건설임대주택으로 분류하고, 국가․지방자치단체 등이 공급할 임대주택용 택지의 공급계획에 임대의무기간이 5년인 임대주택용 택지의 공급을 제한하였으며, 60제곱미터 이하의 공공건설임대주택중 공공택지외의 지역에서 민간이 건설하여 10년이상 임대하는 주택에 대하여는 분양전환가격을 제한하지 아니함(임대주택법시행령제2조제1호 다목신설, 영제3조제1항 단서신설, 영 제13조제3항 개정, ‘04.3.17)

2. 근로자주택 제도

2-1. 도입경위

◦ ’89. 12. 28	: 대통령 지시

◦ ’93. 3	: 대통령 선거공약 추진사업 확정

◦ ’94. 4. 20	: 대통령 지시

- 매년 10만호 건설, 금융․세제지원 확대, 입주대상 확대('94년부터 5만호로 하향조정)

2-2. 개요

◦ 목적 : 근로자의 주거안정을 통한 근로의욕 고취로 산업평화 정착 및 기업의 생산성향상 도모

◦ 법적근거 : 근로자주택공급및관리규정(훈령)

◦ 주택유형

- 근로복지주택 : 사업주체 또는 고용자가 건설하여 근로자에게 분양하는 주택

- 사원임대주택 : 고용자가 다른 사업주체로 부터 분양을 받거나 직접 건설하여 근로자에게 임대하는 주택

◦ 사업주체 : 지방자치단체, 대한주택공사, 주택건설사업자, 고용자

◦ 공급 대상자

- 5인이상의 상시 종업원을 가진 사업체에 종사하는 근로자

2-3. 근로자주택에 대한 국민주택기금 지원

◦ 근로복지 주택 : 호당 4,500～6,000만원, 연 5.0～6.0%, 1년거치 19년상환(거치기간 종료후 분양주택자금 이율로 전환)

◦ 사원임대 주택 : 호당 4,500～6,000만원, 연 3.0%～4.5%, 5년거치 20년상환(시장․군수의 허가를 받아 분양전환시 잔여기간에 한해 근로복지 주택자금으로 전환)

3. 국민임대주택

3-1. 국민임대주택의 정의

ㅇ 저소득층의 주거안정을 위해 정부 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금 지원으로 주택공사와 지자체가 건설․공급하여 30년이상 임대하는 주택

3-2. 국민임대주택 건설 및 입주자격

ㅇ 연차별건설계획(100만호)

계	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08 ～‘12
100만호	8	10	10	11	11	50

ㅇ 유형별 재원분담

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
현 행	Ⅰ형(14～15) Ⅱ형(16～18) Ⅲ형(19～20)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 40% 40%	10% 10% 10%	10% 30% 40%
	사업비	56.1조원	11.3조원	22.4조원	5.6조원	16.7조원
변 경	Ⅰ형(11～15) Ⅱ형(16～18) Ⅲ형(19～24)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%
	사업비	66.8조원	13조원	31조원	6.7조원	16.1조원

ㅇ 입주자격

구 분	입 주 자 격
전용50㎡ 미만	무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50%(‘04년 1,556천원) 이하인 자
전용50㎡ 이상 ～ 60㎡ 이하	청약주택에 가입한 무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 70%(‘04년 2,179천원) 이하인 자
전용 60㎡ 초과	청약저축에 가입한 무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%(‘04년 3,113천원) 이하인 자

※ 2004년 도시근로자 월평균소득 : 311만 3천원

ㅇ 국민임대주택 입주 자격․순위 및 가점제도

주택규모 (전용면적)	60㎡초과	50㎡이상 60㎡이하	50㎡미만
입주 자격	청약저축 가입 무주택 세대주	청약저축 가입 무주택 세대주	무주택 세대주
	전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%이하 (’04년기준 3,113천원)	전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%이하 (’04년기준 2,179천원)	전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50% 이하 (‘04년기준 1,556천원)
입 주 자 선정순위	-1순위: 청약저축 24회 이상 납입 -2순위: 청약저축 6회 이상 납입 -3순위: 1, 2순위 이외 ⇒ 당해 시․군․자치구 거주자에게 우선공급 가능		-1순위: 당해 시․군․자치구 거주자 -2순위: 사업주체가 정하는 인접 시․군․자치구 거주자 -3순위: 1, 2순위 이외
동일순위 경 쟁 시 각점수를 합산하여 입 주 자 선 정 (합산점수동일시 추첨)	-세대주 나이 ① 50세이상: 3점 ② 40-50세: 2점 ③ 30-40세: 1점 -부양가족수 ① 3인이상: 3점 ② 2인: 2점 ③ 1인: 1점 -65세이상 직계존속 1년이상 부양시 : 3점 -당해 주택건설지역 거주기간 ① 5년이상: 3점 ② 3-5년: 2점 ③ 1-3년: 1점 -세대원중 장애인이 있는 경우 : 3점 -중소기업체(제조업중 상시근로자 300인미만 또는 자본금 80억이하) 근로자 : 3점 -청약저축 납입횟수 ① 각 순위별 최저 납입횟수보다 12회이상 추가 납부 : 2점 ② 각 순위별 최저 납입횟수보다 6회이상 추가 납부 : 1점 -영구임대주택 거주자중 청약저축 가입자 : 3점		-세대주 나이 ① 50세이상: 3점 ② 40-50세: 2점 ③ 30-40세: 1점 -부양가족수 ① 3인이상: 3점 ② 2인: 2점 ③ 1인: 1점 -65세이상 직계존속 1년이상 부양시 : 3점 -당해 주택건설지역 거주기간 ① 5년이상: 3점 ② 3-5년: 2점 ③ 1-3년: 1점 -세대원중 장애인이 있는 경우 : 3점 -중소기업체(제조업중 상시근로자 300인미만 또는 자본금 80억이하) 근로자 : 3점 -생활보호대상자,국가유공자,일군위안부,보호대상모자가정,북한이탈주민등 : 3점 (40㎡미만주택만 해당) -국민기초생활보장법의 수급자가 아닌자로서 실소득이 최저생계비의 120/100 미만 인자(수급자의 차상위계층) : 3점 (40㎡이상 50㎡미만 주택만 해당)

※ 참고 : 영구임대주택과 차이점

ㅇ 영구임대주택은 ‘89년부터 ’92년까지 도시영세민(현행 : 국민기초생활수급대상자)들의 주거안정을 위해 정부에서 사업비의 85%를 재정에서 지원하여 건설한 임대주택으로

- 전용면적 7~13평의 소형평 위주의 총 19만 호를 건설

ㅇ 국민임대주택은 ‘98년부터 저소득층(당초 도시근로자 월평균소득의 50～70% 이하)의 주거안정을 위해 정부에서 재정 및 국민임대주택기금을 지원하여 건설하는 임대주택으로

- 건설평형도 분양 16~24평(전용 18평 이하)으로 다양화하여 입주민의 소득수준․가족수 등에 따라 선택이 가능하도록 함

구 분	공 급 대 상	건설규모	건설호수	재원구성
국민임대	․50㎡미만：도시근로자 월평균소득의 50% 이하인 무주택세대주 ․50㎡이상：도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 청약저축 가입 무주택세대주	․전용 18평이하	281,996호 (‘98~’04) - 주 공: 265,396 - 지자체 :16,600	재 정: 10-40% 기 금: 40-50% 입주자:10-30% 자기자금: 10%
영구임대	․생활보호대상자등 법정영세민 (현행:국민기초생활 수급대상자)	․전 용 7～13평	190,077호 - 주 공： 140,078 - 지자체： 49,999	재 정: 85% 입주자: 15%

4. 택지개발사업

4-1. 택지개발 제도 변천 및 그 동안 성과

◦ ’70대이전 변천과정

- 택지개발이 도시계획에 의해 시행된 것은 일제시대인 ’34년 조선시가지계획령이 제정․공포

- ’62년 도시계획법이 제정되면서 일단의 주택지 조성사업, 시가지 조성 사업, 일단의 불량지구 개발에 관한 사업 등을 통하여 택지공급 시작

- ’66년 도시계획법에서 토지구획 정리사업이 분리되어 별도의 토지 구획정리사업법이 제정되면서 이 방식은 ’70년대 말까지 우리나라 거의 모든 택지개발방식의 전형으로 인식

◦ ’70년대 말부터는 토지구획 정리사업에 의한 택지개발이 주택 부족현상을 크게 개선시키지 못할 뿐만 아니라 일부 대도시 지역에서는 급속한 도시화에 대응한 대규모 공동주택지의 공급이 어렵고, 또한 개발이익의 사유화 등의 문제점이 발생함에 따라 보다 강력한 토지개발제도의 필요성이 대두

◦ 이러한 문제점을 해결하기 위하여 ’80. 12. 31 택지개발촉진법을 제정하여 공공부문이 택지의 취득․개발․공급 및 관리의 전과정에 주도적으로 참여하여 종합적으로 토지개발을 다루게 되었으며, ’99. 12월말 까지 총 548개지구 1억 1,542만평을 택지개발 예정지구로 지정하여, 이중 365개지구 7,117만평을 개발․완료 하였음

4-2. 택지개발사업 유형

◦ 택지개발 방식은 개발주체, 토지의 취득방식, 개발토지의 처분방식에 따라 다양한 형태로 구분

- 사업주체 측면에서 공공과 민간으로 구분할 수 있고 중간형태로서  제3섹타와 같은 혼합방식 그리고 공공이 시행주체이면서 실제 사업은 민간에게 위탁하여 시행하는 위탁개발 방식이 있음

◦ 공영개발사업 : 택지개발촉진법

- 국가․지방자치단체․한국토지공사․대한주택공사․지방공기업에 의한 지방공사 및 민관합동 법인만이 시행 가능

◦ 도시개발사업 : 도시개발법

- 공공부문과 민간부문 모두 시행가능

∙ 민간부문 : 토지소유자․토지소유자 조합 등

∙ 공공부문 : 국가․지방자치단체․한국토지공사․대한주택공사 등

◦ 토지취득방식에 따라 택지개발 방식

- 전면매수방식 : 사업지구의 토지를 모두 매수하여 택지로 개발하는 방식

※ 예 : 택지개발촉진법에 의한 택지개발방식 등

- 환지방식 : 사업후 개발토지중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 소유자에게 되돌려 주는 방식

※ 예 : 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 등

- 혼합방식 : 사업지구 안에서 전면매수방식과 환지방식을 혼합 적용

4-3. 택지개발사업 시행방법

◦ 택지개발촉진법에 의한 택지개발 사업은 도시지역의 시급한 택지난을 해소하고자 특별히 제정한 특례법으로서 택지개발사업 실시계획이 승인되면 주택건설과 관련된 많은 법률의 인․허가 사항이 의제되고 있어 공공부문에서는 80년대 이후부터 동 법에 의한 택지개발사업이 주를 이루고 있음

◦ 택지개발사업의 시행자는 국가․지방자치단체․한국토지공사․대한주택공사․지방공기업법에 의한 지방공사 및 민관합동법인중 건설교통부장관이 지정하고, 택지개발사업을 시행하는 지역을 “택지개발예정지구”라 하며 사업시행자의 지구지정 제안이 있으면 건설교통부장관은 관계 중앙행정기관의 장과 협의 및 주민공람을 실시하고 당해 지방자치단체장의 의견을 들은 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지구지정

◦ 지구지정된 후에는 개발계획․실시계획 수립, 보상, 택지공급 등 사업준공에 이르기까지 제반 절차를 거치게 되는데 현재는 규제완화 및 지방자치단체로의 권한위임 정책에 따라

- 200,000㎡이상의 지구지정과 3,300,000㎡이상의 개발계획승인 권한만 건설교통부장관에게 있고, 실시계획승인․택지공급승인 등 대부분의 승인권한을 시․도지사에게 위임

4-4. 택지개발사업 시행절차

가. 택지개발사업 추진절차

지구지정		택지수급계획수립
		예정지구조사
						주민등의 의견청취 및 공람공고(시․군․구)
		예정지구제안
			(시행자)
		예정지구 및 시행자지정				관계중앙행정기관의 장과 협의, 지자체 의견청취
계획 단계
			(건설교통부장관)
						주택정책심의위원회 심의
		택지개발계획수립				집단에너지공급 협의 환경영향평가 초안협의
			(시행자)
		택지개발계획승인				관련기관 협의
			(건설교통부장관, 시․도지사)
		택지개발사업실시계획수립 (지구단위계획수립)				환경영향평가 협의 인구및 교통영향평가심의, 에너지사용계획협의, 재해영향평가협의, 지하매설물협의
			(시행자)
		택지개발사업실시계획승인 (지구단위계획구역지정및 결정)
시행 단계
			(시․도지사)			택지공급계획수립
		공 사 시 행					(시행자)
			(시행자)			택지공급승인
							(시․도지사)
		공사준공 및 준공검사
			(시행자)
						택지공급
		사업준공 및 보고 (법 제16조, 시행령 제18조)					(시행자)
			(시행자 →
			건설교통부장관)			택지의 사용
							(실수요자)
		준공지구관리 (지구단위계획)

나. 택지개발예정지구 지정절차

	사전조사				- 토지이용, 지장물, 지형․지세․토질, 간선시설, 교통, 생활 및 자연환경 - 주변지역과 근린성 및 연계성, 지가수준, 거래동향 - 관계법규에 의한 제한 사항
		(시장․군수) (시행자) (건설교통부장관)
	위치선정
		(시장․군수 (시행자) (건설교통부장관)
					- 도시계획상 용도지역, 지구, 구역, 시설 - 지형, 지세 등 자연적 환경 - 기개발지와 미개발지와의 경계 - 특수시설, 밀집취락, 양호한 건축물 등 경계 - 관계법규에 의한 제한
	지구계 결정
		(시장․군수) (시행자) (건설교통부장관)
					- 예정지구조사서 및 지구계 결정사유 - 택지개발설명자료 - 광역교통체계 검토자료(100만㎡ 이상) - 사전환경성 검토자료 - 편입농지 및 임야현황
	택지개발예정지구 지 정 제 안
		(시행자)
	주민 등의 의견청취 및 공 람 공고
		(시장․군수․구청장)			국방부, 환경부, 농림부, 산림청, 철도청 (행정자치부, 국세청은 통보)
	관계기관 협의				건설교통부내(수송정책실,국토정책국, 토지국, 육상교통국,도로국, 수자원국, 대도시권광역교통정책실, 도시국, 주택국)
		(건설교통	부장관)
					관할 시장․군수(도지사 경유)
					주공․토공
	주택정책심의위원회 심 의				- 건설교통부장관(위원장) - 재정경제부 차관 등 19명, 총 20명 - 당해 택지개발에정지구를 관할 하는 시․도지사
		(건설교통부장관)
	택지개발예정지구지정
		(건설교통부장관)

다. 택지개발계획승인절차

	택지개발예정지구 지정				- 사전환경성 검토(환경부)
		(건설교통부장관)
	조사설계				- 현황측량, 토질조사, 기본계획 - 토지․물건조서 작성
		(시행자)
	개발계획(안)작성
		(시행자)			- 환경영향평가서 초안협의(환경부) - 공공시설 설치 사전협의(지자체 및 관계기관) - 집단에너지공급협의(산업자원부) - 지하매설물설치협의(한전, 통신공사, 지역난방공사) - 군사시설관련협의(군부대) - 도시기반시설 설치협의(교육청 등)
	관계기관협의
		(시행자)
	개발계획 최종(안) 수립 및 승인신청
		(시행자)			- 관련부처 : 농림부, 국방부, 산림청 등 중앙행정기관의 해당사항이 있을 경우 - 건설교통부내 : 수송정책실, 국토정책국, 도로국 * 330만제곱미터 미만지구의 경우 관할 시․도 해당 실․국과 협의
	개발계획검토 및 관계기관협의
		(건설교통부장관)
		(시․도지사)
	개발계획(안)조정
		(건설교통부장관)
		(시․도지사)
	개발계획승인
		(건설교통부장관)
		(시․도지사)			토지수용(협의매수) 및 재결
	실시계획수립					(시행자)

※ 330만제곱미터 미만인 예정지구에 대한 개발계획승인권한은 시․도지사에게 위임

라. 실시계획승인절차

	실시계획수립 (지구단위계획수립)
		(시행자)			교통영향평가심의 - 중앙교통심의위(300만㎡이상) - 지방교통심의위(10만 ～ 300만㎡)
	관계기관 협의
					인구영향평가심의(수도권 100만㎡이상)
		(시행자)
					재해영향평가 협의(30만㎡이상)
					에너지사용계획협의(60만㎡이상)
					환경영향평가 협의(30만㎡이상)
	실시계획승인신청
		(시행자→시․	도지사)
	실시계획내용검토
		(시․도지사)			택촉법 제11조제2항의 규정에 의한 협의
	관계기관 협의				공공시설 및 토지 등의 귀속협의 (택촉법 제25조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제99조)
		(시․도지사)
					도시내지하매설물설치에관한규정 제4조의 규정에 의한 협의
	관계기관협의내용 검 토 및 조 정
		(시․도지사)
	실시계획승인 (지구단위계획구역지정 및 지구단위계획결정)				택촉법 제11조제1항각호에 열거된 각종 승인 등의 의제 - 도시계획결정(용도지역, 사업) - 수도사업인가 - 농지전용허가 등
		(시․도지사)

마. 택지공급승인절차

					※ 택지공급승인신청서 - 공급대상토지의 위치 및 면적 - 공급의 대상자 - 공급의 시기․방법 및 조건 - 공급가격 결정방법
	택지공급승인신청서작성				※실시계획 승인신청과 동시에 택지공급 승인신청가능
		(시행자)			※ 첨부서류 - 택지의 용도 및 공급대상자별 분할 도면
	택지공급의 승인
		(시․도지사)
	공 고				※ 공고내용 - 시행자의 명칭 및 주소와 대표자의 성명 - 택지의 위치․면적 및 용도 - 공급의 시기․방법 및 조건 - 공급가격 - 공급신청의 기간 및 장소 - 공급신청자격 - 공급신청시 구비서류
		(시행자)
	공 급
		(시행자)

4-5. 택지개발촉진법령 주요내용

◦ 택지개발예정지구 조사

- 건설교통부장관이 조사하거나 시장․군수 또는 택지개발사업 시행자에게 조사를 명할 수 있음(택촉법 제4조)

- 조사를 명받은 시장․군수 또는 택지개발사업 시행자는 조사를 마친후 택지개발대상 조사서를 건설교통부장관에게 제출(택촉법시행규칙제4조)

◦ 택지개발예정지구 지정 및 해제

- 지구지정(변경)

∙ 건설교통부장관은 주택법 제7조제1항의 규정에 의한 주택종합계획이 정하는 바에 따라 필요지역을 예정지구로 지정(택촉법 제3조제1항)

∙ 관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하고 주민공람을 거쳐 당해 지방자치단체장의 의견을 들은 후 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 예정지구 지정(변경) 단, 해제 및 대통령령이 정한 경미한 변경은 제외(택촉법 제3조제2항)

※ 경미한 사항의 변경에 해당하는 사항(시행령 제3조)

1. 예정지구의 축소

2. 예정지구 면적의 100분의 10의 범위 안에서의 확대(단, 개간 대상지역, 군사시설보호구역, 군용항공기지구역, 해군기지구역, 농지 포함시에는 관계기관과 협의 필요)

- 지정해제

∙ 지정일로부터 2년이내 택지개발계획의 승인을 신청하지 아니한 때 및 개발계획이 승인된 날로부터 3년이내에 실시계획의 승인 신청을 하지 아니한 때(택촉법 제3조제3항)

- 예정지구 지정의 제안

∙ 택지개발사업 시행자는 건설교통부장관에게 예정지구의 지정제안 가능(택촉법 제3조의2). 다음 시행자중 제3,4호 해당자는 시․도지사를 경유하여 제안가능(택촉법시행령 제4조의 2)

※ 택지개발사업시행자(택촉법 제7조)

1. 국가, 지방자치단체

2. 한국토지공사, 대한주택공사

3. 지방공기업법에 의한 지방공사

4. 제1․2호 해당자와 주촉법 제6조에 의한 등록업자가 택지개발사업을 목적으로 설립한 법인

- 지구지정 또는 해제효과

∙ 도시계획법 제42조의 규정에 의한 지구단위 계획구역의 지정 또는 해제가 있은 것으로 간주(택촉법 제3조제5항)

∙ 예정지구안에서 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 토석, 사력의 채취 등 일정한 행위를 하고자 하는 자는 관할 시장․군수의 허가를 받아야 하며, 관할 시장․군수는 허가를 함에 있어 택지개발사업시행자의 의견을 들어야 함(택촉법 제6조 및 동법 시행령 제6조)

∙ 예정지구지정 당시 이미 관계법령에 의하여 허가를 받아 공사 또는 사업을 착수한 자는 진행사항과 시행계획을 지정고시가 있은 날로부터 1개월 이내에 관할 시장․군수에게 신고하여야 하며, 시장․군수는 신고를 받은 경우 그 공사 또는 사업의 시행자가 그 공사 또는 사업을 완료하지 못한 때 또는 완료하지 못할 특별한 사유가 있다고 인정될 때에는 공사 또는 사업의 추진상항을 고려하여 이를 조정․변경 가능(택촉법시행령 제6조)

◦ 예정지구 지정 제안시 유의사항(택지개발업무지침 제4조 및 제5조)

- 조사 및 협의 관계서류 작성 등 입안과정에서 관련정보가 누설돼  부동산 투기 등 사회․경제적 부작용이 없도록 보안대책 강구

- 해당지역 및 인근 배후도시의 인구 및 가구현황, 주택보급율, 도시 개발 방향과 발전추세, 공공 및 민간택지개발 동향 등 관련 사회․경제지표를 분석하여 지구규모나 위치를 합리적으로 선정

- 지구선정시 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 도시기본계획상 우선개발이 가능한 주거지역을 대상으로 하여야 하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법령․문화재보호법령․수도법령․농지법령 또는 군시시설보호법령 등에서 제한하고 있는 지역은 가능한 제외

- 지구 경계는 도로․하천․개발제한구역 등 가능한한 경계가 명확히 구분될 수 있는 기준에 따라 설정

◦ 예정지구지정 추진지역 관리

- 시․도지사 및 시장․군수는 택지개발 예정지구의 지정을 추진하고 있는 지역에 대하여 토지의 이용상황을 변경시킬 수 있는 도시계획의 수립이나 변경 등이 최대한 억제될 수 있도록 하여야 하며,

- 부동산 투기가 우려되는 등 특별한 사유가 있는 경우 이의 방지를 위해 필요한 대책을 강구하여야 함(택지개발업무지침 제4조 및 제7조)

◦ 택지개발계획의 수립 및 승인

- 택지개발계획의 의의 : 사업시행자가 지정된 예정지구를 택지로 개발하기 위하여 사업을 구체화하는 단계이며, 공사시행을 위한 택지개발사업  실시계획이 승인되기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 사전 업무단계

- 택지개발계획 승인의 의의 : 당해 예정지구의 기본적 개발방향 및 공간골격(수용인구 및 주택에 관한 계획, 토지이용계획 등)을 형성하는 작업 이며, 실시계획승인이 공사착수를 인정하는 효력이 있다면 개발계획의 승인은 용지보상 착수와 토지수용을 할 수 있는 법률적 효력이 있음

- 승인절차 : 계획수립(사업시행자 : 시장․군수와 협의) → 승인(330만㎡이상 : 건교부장관, 330만㎡미만 : 시․도지사) →고시(시․도지사) → 일반공람(시장․군수)(택촉법 제8조및 동법 시행령 제7조)

- 택지개발계획의 수립기준 및 내용

∙ 사업시행자가 개발계획을 수립할 때에는 개발계획의 개요, 개발기간, 위치와 면적, 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획, 기타 필요한 사항으로 구분하여 구체적으로 작성

(택촉법시행령 제7조 및 동법 시행규칙 제7조)

∙ 택지개발계획은 택지개발 예정지구를 일단으로 하여 수립. 다만, 사업시행은 당해 지역의 주택수급상황이나 일시에 사업추진이 곤란한 대규모 지역의 경우 단계별로 시행이 가능하며, 이 경우 택지개발 계획에   단계별 조성계획에 관한 사항이 포함되어야 하고, 승인된 택지개발  계획을 변경하고자 할 경우에는 사업준공 예정일을 기준으로 최소한 3개월전에 변경승인을 신청하여야 함(택지개발업무지침 제16조)

◦ 토지이용계획

- 주택건설 용지계획과 공공시설 용지계획이 포함되어야 함

(택촉법시행령 제7조)

- 용지분류는 택지개발업무처리지침 별표2의 용지분류에 따르나, 사업시행자가 당해 택지개발 사업에 특별히 필요하다고 인정하는 경우 별도의 용지분류가 가능(택지개발업무지침 제11조)

- 용지는 도시계획상의 지역․지구 지정목적과 취지 등을 감안하여 계획하고, 공공시설 및 주거편익시설용지는 도시계획법령 등 관련법령의 설치기준에 따라 적정규모가 되도록 확보하고, 필요한 경우 설치기준이외의 시설의 설치가 가능(택지개발업무지침 제15조)

◦ 수용인구 및 주택에 관한 계획

- 택지개발 예정지구가 건전한 도시로 발전할 수 있도록 도시기본계획 등에 의한 도시지표와 당해 생활권의 인구배분계획 그리고 주변지역의 개발현황 및 장래 개발계획 등을 고려하여 작성(택지개발업무지침 제12조)

- 단독주택 건설용지는 필지단위로 계획하고, 필지당 165㎡이상 660㎡ 미만의 규모로 하되 용지여건상 필요한 경우 달리 계획 가능

(택지개발업무지침 제13조 및 14조)

- 공동주택 건설용지는 가구(블럭)별로 호수, 평형, 층수, 용적율을 정하여 계획을 수립하고, 이에 의거 가구(블럭)별로 규모별 배분계획을 수립

(택지개발업지침 제14조)

※ 평형구분 : 60㎡이하, 60㎡초과 85㎡이하, 85㎡초과로 구분

층수구분 : 연립주택, 저층아파트(5층), 고층아파트(6층이상)

- 주택건설용지의 배분비율(택지개발업무지침 제13조)

지 역 별	공동주택 건설용지		단독주택 건설용지
	아 파 트	연립 및 다세대
1. 수도권 및 부산권	60%이상	20%이하	20%이하
2. 광역시(부산․인천제외)	40%이상	20%이하	40%이하
3. 시 지 역	50%이상		50%이하
4. 기타지역	택지개발계획 승인권자가 지역여건을 고려하여 자율적으로 조정

※ 단, 1․2․3호의 경우 택지개발계획 승인권자가 여건을 고려 필요하다고 인정하는 경우 20%포인트 범위내에서 배분비율 조정가능

- 공동주택 건설용지 규모별 배분비율(택지개발업무지침 제13조)

규 모 별	배 분 비 율
60제곱미터 이하	- 수도권 및 광역시 : 30%이상 - 기타지역 : 20%이상
85제곱미터 이하	- 60%이상(60제곱미터이하 포함)
85제곱미터 초과	- 40%미만

※ 다만, 60㎡이하 용지의 경우 택지개발계획승인권자가 당해 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 10퍼센트포인트 범위 내에서 배분비율을 조정할 수 있다.

◦ 보상 및 이주대책

- 개발계획 승인․고시로 토지수용법상 사업인정 및 사업인정고시가 의제되며, 재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 신청 가능 (택촉법 제12조)

- 택지개발사업에 따른 토지 및 건물 등의 취득 또는 사용과 보상에 대하여는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 등 관련 법령이 정하는 바에 따르며, 이주대책 기준일은 택지개발예정지구 지정 공람․ 공고일로 함(택지개발업무지침 제21조)

- 이주대책의 내용과 방법은 공특법 등 관련 법령이 정하는 정하는 범위내에서 사업시행자가 별도의 기준을 정할 수 있음

◦ 택지개발사업 실시계획의 수립 및 승인

- 택지개발사업 실시계획의 의의

∙ 사업시행의 범위가 구체적으로 확정되어 공사착수가 가능해지며, 타법령에 의한 인․허가 의제 및 각종 수수료․사용료 등의 면제와 수용재결 신청기간의 특례가 인정되고

∙ 국․공유재산의 귀속과 대체에 관한 사항이 확정되며, 공사의 준공이 실시계획 승인내용과 동일하게 이루어져야 할 의무를 부여하는 등의 법률적 효력이 있음

- 수립 및 승인절차

∙ 계획수립․제출(사업시행자) → 의견청취(시장․군수의 의견) → 승인(시․도지사에게 위임) → 고시(관보) 및 통지(시․도지사가 시행자 및 시장․군수에게 통지)(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조)

- 도시계획법 제4조의 규정에 의한 허가, 동법 제12조의 규정에 의한 도시계획의 결정, 동법 제23조의 규정에 의한 도시계획사업 시행자의 지정 및 동법 제25조의 규정에 의한 실시계획의 인가 등 20개 법률의 의한 인․허가 등이 의제처리(택촉법 제11조)

- 예정지구 지정당시 이미 토지구획 정리사업 지구로 결정․고시된 지역으로서 당해 지역의 지가가 인근의 다른 예정지구의 지가에 비하여 현저히 높아 다른 방법으로서는 택지개발이 심히 곤란한 때

(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조)

- 간선시설의 설치에 관하여는 주택법 제23조의 규정을 준용

(택촉법 제14조)

- 공공시설의 귀속(주차장, 운동장, 공동묘지 및 화장장은 제외)에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법 제99조를 준용. 이 경우 사업시행자는 국토의 계획 및 이용에 관한 법 제86조상 행정청인 시행자로 간주(택촉법 제25조)

- 토지 등의 수용재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 하여야하고 재결관할은 중앙토지수용위원회로 함(택촉법 제12조)

◦ 지구단위 계획의 수립

- 시․도지사는 택지개발사업 실시계획의 승인시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 지구단위 계획이 포함되어 수립되도록 하여야 하며, 택지개발사업 실시계획을 고시하는 때에는 지구단위 계획에 관한 사항을 함께 고시하여야 함(택촉법 제9조 및 택지개발업무지침 제29조)

- 준공된 택지개발 사업지구는 계속하여 도시의 기능을 극대화하고 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 지구단위 계획으로 관리하여야 함.

(택촉법 제16조)

◦ 대행개발

- 공공시행자(국가․지자체․토공․주공)는 필요한 경우 설계, 분양등 택지개발사업의 일부를 주택건설 등 사업자로 하여금 대행계약을 체결하여 대행

- 대행범위 : 실시설계․부지조성공사․기반시설공사 및 조성된 택지의 분양(택촉법 제7조 및 동법시행령 제6조의3)

◦ 택지의 공급승인 및 공급

- 사업시행자는 택지공급시 사전에 공급하는 택지의 용도, 위치 및 면적, 공급 대상자 또는 대상자 선정방법, 공급의 시기․방법 및 조건, 공급가격 결정방법 및 공급 대상자별 분할도면 등을 첨부하여 시․도지사의 택지공급 승인을 받아야 함(택촉법 제18조 및 동법 시행령 제13조)

- 주택건설 용지를 공급할 경우에는 택지개발계획에서 정한 가구(블럭) 별로 호수, 용적율과 임대주택지 또는 분양주택지 등 용도를 명시하여 공급하여야 함(택지개발업무지침 제17조)

- 공동주택 건설용지의 경우 동 용지의 40%이상을 85제곱미터 이하의 임대의무기간 10년 이상의 장기임대주택 건설용지로 우선 확보․공급.

- 다만, 임대주택 건설용지로 우선 확보된 택지가 최초 택지공급 공고일로부터 6월이내에 공급되지 않을 경우 사업시행자는 국민주택 규모의 분양주택 건설용지로 전환하여 공급 가능(택지개발업무지침 제17조)

- 택지의 공급가격 및 공급방법은 지침 [별표 3] ｢택지공급가격기준｣과 [별표 4] ｢택지공급방법 및 공급가격｣을 따르며, 위 규정외의 택지의   공급방법 및 공급가격은 사업시행자가 별도로 정할 수 있으며, 이경우 조성원가가 감정가격을 초과하는 경우에는 감정가격으로 공급할 수 있음

(택지개발업무지침 제18조)

택지공급가격 기준(별표 3)

(단위 : 퍼센트)

구 분	용 도 별	공 급 지 역
		수도권․부산권	광역시	기타지역
조성원가 이 하	- 60㎡이하 임대주택 건설용지	60	60	60
	- 60㎡ ～ 85㎡이하 임대주택 건설용지	수도권 : 85 부산권 : 80	70	60
	- 60㎡이하 국민주택 건설용지	수도권 : 95 부산권 : 90	90	80
조성원가 수 준	- 공공용지	100	100	100
	- 협의양도인 택지	․수도권 : 감정가격 ․부산권 : 110	110	110
조성원가 이 상	- 단독주택 건설용지	감정가격	감정가격	감정가격
	- 국민주택규모의 용지 (60㎡초과 85㎡이하 주택용지)	감정가격	감정가격	감정가격
	- 국민주택규모 초과용지 (85㎡초과주택용지)	감정가격	감정가격	감정가격
	- 기타 공공용지(학교용지 포함)	감정가격	감정가격	감정가격
	- 상업용지 등(택지개발촉진법시행령 제13조의2 제2항 단서)	경쟁입찰에 의한 낙찰가격

주 : 1. 공급가격은 상한가격 기준이며, 지역여건에 따라 기준가격 이하로 공급 가능

2. 조상원가는 용지비 및 조성공사비와 이에 대한 일정비율의 일반관리비 및 영업외 수익비용 상계손익을 포함한 가격임

(택지개발촉진법시행규칙 별표 참조)

3. 학교 등 공공시설용지와 기타 공공시설용지는 당해 공공시설의 관리주체 및 영리성에 의하여 구분하여 결정

택지공급방법 및 공급가격(별표 4)

용 도	공급 대상자	공급방법	공급가격
상가부지	- 생활대책 - 기타 실수요자	수의계약 경쟁입찰	감정가격 낙찰가격
시 장	- 국가․지자체(농수산물도매시장) - 농수산물유통공사 등(농수산물공판장) - 생활대책 - 기타 실수요자	수의계약 수의계약 수의계약 경쟁입찰	조성원가 감정가격 감정가격 낙찰가격
종교용지	- 협의양도자(종교법인 소유토지) - 기타 실수요자	수의계약 추 첨	기존면적 : 조성원가의 110% 추가면적 : 감정가격
유치원	- 국가․지자체 - 협의양도자(유치원시설 및 부지) - 기타 실수요자	수의계약 수의계약 경쟁입찰	조성원가 기존면적 : 조성원가의 110% 추가면적 : 감정가격 낙찰가격
공용의 청사	- 국가․지자체	수의계약	조성원가
주차장	- 국가․지자체 - 기타 실수요자	수의계약 경쟁입찰	조성원가 낙찰가격
자동차 정류장	- 국가․지자체 - 대체시설용 - 기타 실수요자	수의계약 수의계약 추 첨	조성원가 감정가격 감정가격
종합의료 시 설	- 국가․지자체 - 기타 실수요자	수의계약 추 첨	조성원가 감정가격
통신시설	- 한국전기통신공사	수의계약	감정가격
집단에너지 시 설	-집단에너지사업법에 의한 실수요자	수의계약	감정가격
전기공급시설	-전기사업법에 의한 실수요자	수의계약	감정가격

용 도	공급 대상자	공급방법	공급가격
중소기업용 도시형공장 벤처기업집적시설 소프트웨어사업용시설	- 국가․지자체 - 중소기업진흥공단 - 기타 실수요자 (관할 지자체장의 추천)	수의계약 수의계약 수의계약	조성원가 조성원가(단, 상업용지 및 근린생활시설용지는 감정가격) 감정가격
농업관련시설	-국가, 지자체 -기타 실수요자	수의계약 추첨	감정가격 감정가격
사회복지 시 설	- 국가․지자체 - 사회복지법인(다만, 사회복지사업법에 의한 사회복지시설중 수용보호시설〈유료시설 제외〉을 설치하고자 하는 사회복지법인으로 관할 지방자치단체자의 추천을 받은 경우에 한함) - 기타 실수요자 (관할 지자체장의 추천)	수의계약 수의계약 수의계약	조성원가 조성원가 감정가격

주 : 1.다음의 경우는 상기 기준의 일부를 변경적용 가능

∙ 330만제곱미터 이상의 대규모 택지개발사업지구로서 신도시 건설차원에서 개발되는 경우

∙ 당해 사업지구의 시행상 특수성으로 인하여 본 단일기준에 의할 수 없는 특별한 사정이    있는 경우

2.전력․통신․가스의 공급대상자가 정부투자기관관리기본법의 적용대상인 경우에는   조성원가로 공급

5. 택지개발사업 추진현황

5-1. 지구지정 실적

◦ 전국 592개지구 450,007천㎡ 지정 (‘03말 현재)

- 지 역 별 : 수도권 51%,  광역시 21%,  기  타 28%

- 시행자별 : 토  공 52%,  주  공 22%,  지자체 26%

구 분	계	토지공사	주택공사	지자체
전 국(천㎡)	450,007	235,143	100,049	114,815
수도권(천㎡)	230,754	126,668	63,431	40,655

※ 연평균 지정규모 : 전국 19,566천㎡, 수도권 10,033천㎡

5-2. 사업추진 현황(2003년말 현재)

◦ 전국 592개 지구 중,

- 사 업 준 공 : 452개지구, 283,150천㎡

- 사업추진 중 : 140개지구, 166,855천㎡

구 분	전 국		수 도 권		기 타 지 역
	지구수	면적(천㎡)	지구수	면적(천㎡)	지구수	면적(천㎡)
계	140	166,855	65	85,093	75	81,762
지구지정	19	18,254(11%)	7	10,019	12	8,235
개발계획수립	37	58,942(35%)	12	30,985	25	27,957
실시계획수립 및 공사시행	84	89,659(54%)	46	44,089	38	45,570

6. 택지수급 계획

6-1. 2003년도 택지공급 및 지정실적

◦ 택지공급계획 및 실적

- 전국 50만호 주택건설에 소요되는 택지 44,630천㎡중 공공부문에서 34,710천㎡ 공급을 계획하여 24,366천㎡을 공급

∙ 전  국 : 계획 34,710천㎡, 실적 24,366천㎡(70.2%)

⇒ 수도권 : 계획 18,843천㎡, 실적 11,820천㎡(62.7%)

⇒ 기  타 : 계획 15,867천㎡, 실적 12,546천㎡(79.1%)

(단위 : 천㎡)

구 분	전 국	지자체	토 공	주 공	수 공
전 국	24,366	5,415	10,674	8,268	9
수도권	11,820	850	6,167	4,803	-
지 방	12,546	4,565	4,507	3,465	9

◦ 택지개발 예정지구 지정계획 및 실적

- 2003년에는 공공부문에서 전국적으로 23,140(수도권:13,884)천㎡의 택지개발 예정지구를 지정토록 계획하였으나, 15개지구 15,292천㎡을 지정

∙ 수도권 : 7개 지구  10,020천㎡

∙ 지  방 : 8개 지구  5,272천㎡

6-2. 2004년도 예정지구 지정계획

◦ ’03말 현재 확보된 공공택지는 105,480천㎡(수도권 55,824/지방 49,656) 으로서 ‘06상반기에 소진 예상

◦ 이를 위해 매년 소요되는 공공택지의 80% 수준인 33,000천㎡[수도권19,800천㎡(60%)]을 택지개발예정지구로 추가 지정 필요

◦ 지구지정 계획

전체 33,000천㎡(수도권 19,800 지방 13,200)

6-3. 2004년 사용택지 공급계획

◦ 2004년도 주택건설 목표 50만호 중 30만호 건설에 필요한 택지 43,077천㎡를 공공에서 공급하고 나머지는 민간에서 자체조달

(수도권 23,672천㎡ / 지방 19,405천㎡)

◦ 2004년 분기별 사용택지 공급계획

- 분기별

구분	지구수	공 급 계 획(천㎡)
		계	1/4	2/4	3/4	4/4
계	184	43,077	5,381	4,622	11,315	21,759
수도권	67	23,672	974	2,430	5,895	14,373
지방	117	19,405	4,407	2,192	5,420	7,386

- 시행자별

구 분	지구수	공 급 계 획(천㎡)
		계	1/4	2/4	3/4	4/4
합 계	184	43,077	5,381	4,622	11,315	21,759
지자체	76	9,017	878	733	5,969	1,437
주 공	89	17,122	351	2,658	2,593	11,520
토 공	18	16,862	4,152	1,155	2,753	8,802
수 공	1	76	-	76	-	-

7. 신도시 현황

7-1. 신도시 개요

◦ 현 황

구 분	전 체	분당	일산	평촌	산본	중동
위 치		성남시	고양시	안양시	군포시	부천시
면적(천㎡) (천평)	50,136 (15,167)	19,639 (5,941)	15,736 (4,760)	5,106 (1,544)	4,203 (1,272)	5,452 (1,650)
수용인구 (만명)	116.8	39	27.6	16.8	16.8	16.6
인구밀도(인/ha) (총인구/총면적)	231	197	174	327	396	301
개발밀도(인.ha) (총인구/주거+ 상업용지)	672	610	520	864	920	876
주택건설(천호)	292 (281)	97.6 (94.6)	69.0 (63.1)	42.0 (41.4)	42.0 (41.4)	41.4 (40.5)
용적율(%)	-	184	169	204	205	225
도로건설(㎞) (노선수)	232.2 (37)	82.8 (11)	51.4 (7)	69.6 (3)	- (6)	28.4 (10)
전철(㎞)	61.9	25.1	21.1	15.7	-	-
사업기간	-	’89. 8 ～ ’96. 12	’90. 3 ～ ’95. 12	’89. 8 ～ ’95. 12	’89. 8 ～ ’95. 1	’90. 2 ～ ’96. 1
총사업비 (천억원)	106.6	41.6	27.3	12.3	9.0	16.4
사업시행자	-	토지공사	토지공사	토지공사	주택공사	부천시 주택공사 토지공사

◦ 토지이용계획

(단위 : 천평)

구 분	계	%	분당	일산	평촌	산본	중동
총 계	15,167	100	5,941	4,760	1,544	1,272	1,650
주 택 용 지	5,212	34.4	1,921	1,591	584	548	568
상 업․업 무 용 지	1,170	7.7	496	373	75	54	172
공 공 시 설 용 지	8,785	57.9	3,524	2,796	885	670	910
․도 로	3,141	20.7	1,167	995	359	193	427
․공 원․녹 지	2,842	18.7	1,153	1,121	196	196	176
․공 용 의 청 사	204	1.4	50	28	45	30	51
․학 교	727	4.8	221	177	104	99	126
․기 타	1,871	12.3	933	475	181	152	130

7-2. 도시별 기능 및 성격

도 시 별	기 능
분 당	․ 40만명 수용에 필요한 상업․서비스 기능 ․ 미래지향적인 정보산업기능 부여 및 생활시설 첨단화
일 산	․ 평화와 통일을 상징하는 평화시 배후도시로 개발 ․ 평화통일, 국제업무, 문화․예술기능
평 촌 산 본 중 동	․ 대단위 택지조성으로 수도권의 주택난 해소 ․ 쾌적하고 계획적인 신시가지 조성 ․ 기존시가와 균형있는 도시공간 구조의 개편(중동)

7-3. 신도시사업 추진현황

도시별	사 업 시행자	면적 (천평)	사업기간	예정지구 지 정 일	추진상황
- 분당	토지공사	5,941	’89. 8 ～ ’96. 12	’89. 5. 4	준공 (’96. 12. 31)
- 일산	토지공사	4,760	’90. 3 ～ ’95. 12	’89. 6. 20	준공 (’95. 12. 31)
- 평촌	토지공사	1,544	’89. 8 ～ ’95. 12	’89. 2. 27	준공 (’95. 12. 31)
- 산본	주택공사	1,272	’89. 8 ～ ’95. 1	’89. 2. 27	준공 (’95. 1. 31)
- 중동		1,650	’90. 2 ～ ’96. 1	’89. 4. 22	준공 (’96. 1. 31)
∙ 1단계	부 천 시	555	’90. 2 ～ ’94. 12		준공 (’94. 12. 31)
∙ 2단계	주택공사	728	’90. 2 ～ ’96. 1		준공 (’96. 1. 31)
∙ 3단계	토지공사	367	’90. 2 ～ ’94. 12		준공 (’94. 12. 31)

주거복지

1. 최저주거기준 도입 및 활용방안

1-1. 최저주거기준의 정의

◦ 주택법 제5조의2 및 동법시행령 제7조에 의거 건설교통부장관이 설정․공고(2004. 6.15.)하였으며, “쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최소한의 주거수준”을 의미

※ 해외사례

- 일본 : 최저거주수준

- 구미 선진국 : 주택기준(housing standard, housing code)

1-2. 최저주거기준 도입 배경

◦ 주택보급율외 새로운 주택정책 지표의 개발 필요

- 주택보급율이 크게 제고(’99년말 현재 93.3%, ’02년 100%목표)됨에 따라 주택보급율의 정책적 의미가 퇴색

- 주택보급율 100%를 달성하더라도 일정 수준 이하의 주택에 거주하는 저소득 계층의 주거문제는 상존

◦ 저소득 계층을 위한 주택정책의 효율화 도모

- 최저주거기준 미달가구의 수 및 지역적 분포 등이 파악하여 효율적이고 실효성있는 주택정책의 수행 가능

◦ 주거권보장의 전단계

- 최저주거기준 미달가구 해소를 목표로 주택정책을 수행함으로써 간접적으로 주거권을 보장하는 효과 거양

새로운 21세기에 부응하는 복지국가형 주택정책 체제로의 전환계기 마련

1-3. 최저주거기준 공고문

제1조(목적) 이 기준은 주택법 제5조의2 및 동법시행령 제7조의 규정에 의하여 국민이 쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최저주거기준을 설정함을 목적으로 한다.

제2조(최소 주거면적 등) 가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수는 <별표>와 같다.

제3조(필수적인 설비의 기준) 주택은 상수도 또는 수질이 양호한 지하수 이용시설이 완비된 전용입식부엌, 전용수세식화장실 및 목욕시설(전용수세식화장실에 목욕시설을 갖춘 경우도 포함한다)을 갖추어야 한다.

제4조(구조․성능 및 환경기준) 주택은 안전성․쾌적성 등을 확보하기 위하여 다음 각호의 기준을 모두 충족하여야 한다.

1. 영구건물로서 구조강도가 확보되고, 주요 구조부의 재질은 내열․내화․방열 및 방습에 양호한 재질이어야 한다.

2. 적절한 방음․환기․채광 및 난방설비를 갖추어야 한다.

3. 소음․진동․악취 및 대기오염 등 환경요소가 법정기준에 적합하여야 한다.

4. 해일․홍수․산사태 및 절벽의 붕괴 등 자연재해로 인한 위험이 현저한 지역에 위치하여서는 아니된다.

부   칙

이 기준은 공고한 날부터 시행한다.

<별표> 가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수

가구원 수(인)	표준 가구구성1)	실(방) 구성2)	총주거면적(㎡)
1	1인 가구	1 K	12(3.6평)
2	부부	1 DK	20(6.1평)
3	부부+자녀1	2 DK	29(8.8평)
4	부부+자녀2	3 DK	37(11.2평)
5	부부+자녀3	3 DK	41(12.4평)
6	노부모+부부+자녀2	4 DK	49(14.8평)
1) 3인 가구의 자녀 1인은 6세 이상 기준 4인 가구의 자녀 2인은 8세 이상 자녀(남1. 여1) 기준 5인 가구의 자녀 3인은 8세 이상 자녀(남2, 여1 또는 남1, 여2) 기준 6인 가구의 자녀 2인은 8세 이상 자녀(남1, 여1) 기준 2) K는 부엌, DK는 식사실 겸 부엌을 의미하며, 숫자는 침실(거실겸용 포함) 또는 침실로 활용이 가능한 방의 수를 말함 비고 : 방의 개수 설정을 위한 침실분리원칙은 다음 각호의 기준을 따름 1. 부부는 동일한 침실 사용 2. 만6세 이상 자녀는 부모와 분리 3. 만8세 이상의 이성자녀는 상호 분리 4. 노부모는 별도 침실 사용

1-4. 최저주거기준 활용 방안

◇ 최저주거기준은 국민주거실태 파악 및 주거복지증진을 위한

정책수립의 지표로 활용

◇ 기준미달가구 해소를 위한 장․단기 종합대책 수립․추진

□ 주거의 질적 수준에 관한 정책지표로 활용

ㅇ 국민주거실태의 평가지표로 활용

- 기준미달가구수, 기준미달가구유형(주거면적, 시설 등), 지역별 미달가구현황 등 저소득층의 주거실태를 체계적으로 파악

※ 인구주택총조사(5년 주기), 주거실태조사 등을 토대로 파악

ㅇ 정책수립 및 정책평가의 지표로 활용

- 기준미달가구수(비율) 감축계획, 미달요인별 감축방안 등을 정책 목표로 설정

- 추진성과를 주기적으로 평가하여 정책개선 등에 활용

․자치단체별 성과를 비교 평가하고 우수 지자체에 대해서는 인센티브를 제공하여 자발적 경쟁 유도

※ 최저주거기준활용은 직접적 규제방식(미달가구철거․퇴거 등 강제조치)과 간접적 활용방식(유도적 지표로 점진적으로 감축)이 있으나

- 현재 미달가구의 비율이 20%이상으로 추정되고, 재정여건 등도

감안하여, 현시점에서는 간접적 방식을 활용하는 것이 바람직

* 일본의 경우 주택건설 5개년계획에 포함하여 유도적 지표로 활용

□ 주거복지 관련정책 수립․추진의 기본자료로 활용

ㅇ 공공임대주택 건설계획 수립․추진

- 건설물량, 주택규모, 지역별 공급 계획 수립 등

ㅇ 주거환경정비사업 등 불량주택개량사업에 활용

- 기준미달가구 밀집지역을 우선 지정, 개보수 비용지원 등

ㅇ 국민주택기금 지원 대상 설정 등 지원계획 수립 등

□ 최저주거기준 미달가구 해소를 위한 종합계획 수립

ㅇ 소득수준, 기준미달의 정도․유형, 가구의 특성 등을 종합적으로 검토하여 지원대상을 구분

※ 예시

- 지원필요성 : 지원핵심지원대상, 직접지원대상, 간접지원대상 구분

- 주거형태   : 자가, 차가구분

- 가구원수별 : 1인가구, 2인이상 가구구분 등

- 가구특성별 : 장애인, 노인, 편부모 가구 등

ㅇ 지원대상 계층별로 구체적인 지원방안 마련

- 현행 지원프로그램(주거급여, 공공임대주택공급, 주거환경정비사업, 기금지원 등)의 적정성과 효율성을 검토하여 지원체계 재정비

- 임대료보조제도, 노인․편부모가구 등 특정소외계층에 대한 지원방안 등 신규 제도 도입 검토

⇒ 정책수단간 연계(policy mix)를 강화하여 지원의 효율성과 형평성 제고

＜최저주거기준 면적 산정근거＞

ㅇ 가구원수 및 가구의 구성별(부부, 자녀성별․나이 등)로 필요한 소요침실의 유형과, 부엌, 기타면적을 산정하고 이를 합산하여 주거면적 산출

- 침실은 1인 침실, 2인 침실, 주침실로 구분

- 부엌은 식사실을 포함(1인 가구는 식사실 제외)

- 기타면적은 화장실, 수납공간, 현관면적(발코니 제외)

(단위: ㎡)

구분	소요침실유형	주요 내부공간 면적			총주거 면적 기준	공고 면적
		침실1)	부엌2)	기타면적3)
1인가구	1인침실	5.76	2.40	4.12	12.28	12
2인가구	주침실	10.80	3.00	6.49	20.29	20
3인가구	주침실 주침실＋1인침실	10.80 16.56	3.00 3.00	6.49 9.20	20.29 28.76	29
4인가구	주침실＋1인침실 주침실＋2인침실 주침실＋(1인침실×2)	16.56 18.90 22.32	3.00 3.00 3.00	9.20 10.31 11.92	28.76 32.21 37.24	37
5인가구	주침실＋2인침실 주침실＋(1인침실×2) 주침실＋2인침실＋1인침실	18.90 22.32 24.66	3.48 3.48 3.48	10.53 12.14 13.24	32.91 37.94 41.38	41
6인가구	주침실＋2인침실＋1인침실 주침실＋(2인침실×2) 주침실＋2인침실＋(1인침실×2)	24.66 27.00 30.42	3.48 3.48 3.48	13.24 14.28 15.10	41.38 44.76 49.00	49
7인이상	주침실＋(2인침실×2) 주침실＋2인침실＋(1인침실×2) 주침실＋(2인침실×2)＋1인침실	27.00 30.42 32.76	3.48 3.48 3.48	14.28 15.10 15.63	44.76 49.00 51.87	52

※ 기타면적은 화장실, 수납공간, 현관 등을 포함하며, 침실+부엌면적에 따라 산정

ㅇ 침실, 부엌 등의 면적은 인체공학 기준과 현 주거현황*을 감안하여 산정

* 현 주거현황은 수도권 소재 전용 60㎡이하 3,000개 아파트의 방 규모를 조사하여 하위누적 5%에 해당하는 면적을 고려

구 분	인체공학	현 주거현황	면적산정
1. 침실 ․ 1인 침실 ․ 2인 침실 ․ 주침실*	4.8～7.0㎡ 7.2～9.7㎡ 8.4～9.72㎡	하위누적 5% : 5.76㎡ 하위누적 5% : 8.10㎡ 하위누적 4.1% : 10.80㎡	5.76㎡ 8.10㎡ 10.80㎡
2. 부엌	2.84～7.5㎡	부엌면적 3.0㎡이하인 가구가 11.5%	1인가구 2.4㎡ 2～4인가구 3.0㎡ 5～6인가구 3.48㎡
3. 기타면적	-	60㎡이하 아파트 중 침실과 부엌면적을 합한 면적이 전체 주거면적에서 차지하는 비율을 조사하여 계산 ․ 30㎡이하 68% ․ 30～40㎡ 71～75% ․ 40㎡이상 75%	1인가구 4.12㎡ 2인가구 6.49㎡ 3인가구 6.49～9.2㎡ 4인가구 9.2～11.92㎡ 5인가구 10.53～13.24 6인가구 13.24～15.1

* 주침실은 부부와 유아1인까지 같은 침실을 이용한다고 전제. 유아가 없는 경우에도 주침실에 옷장, 장롱 등을 배치하고 손님접대 등을 위한 공간으로 활용하는 현실을 감안

＜신․구 최저주거기준 비교＞

□ 가구구성별 최소주거면적 및 용도별 방의 개수

ㅇ '00년 기준을 계속 사용하되, 신 기준에서는 면적산정근거를 명확히 하기 위해 가구원수별 표준가구유형을 표시

ㅇ 7인가구 이상은 구성비율이 미미(0.9%)하므로 삭제

가구원 수(인)	표준 가구구성(추가)	실(방) 구성*	총주거면적(㎡)
1	1인 가구	1 K	12 (3.6평)
2	부부	1 DK	20 (6.1평)
3	부부+자녀1	2 DK	29 (8.8평)
4	부부+자녀2	3 DK	37 (11.2평)
5	부부+자녀3	3 DK	41 (12.4평)
6	노부모+부부+자녀2	4 DK	49 (14.8평)
7 (삭제)		4 DK	52 (15.8평)
* K: 부엌, DK: 식사실 겸 부엌. 숫자는 침실(거실겸용 포함) 또는 침실로 활용이 가능한 방의 수

□ 필수적인 설비의 기준

ㅇ '00년 기준을 사용하되, 부엌 및 화장실의 시설개념을 명확히 하고 목욕시설 추가

기존	신규
- 상수도 또는 수질이 양호한 지하수 이용시설이 완비된 전용 부엌 및 전용 화장실 확보	- 상수도 또는 수질이 양호한 지하수 이용시설이 완비된 전용 입식 부엌 및 전용 수세식 화장실 확보 - 목욕시설

□ 주택의 구조․성능 및 환경기준

기존	신규
- 영구건물로서 구조 강도가 확보되고, 주요 구조부의 재질은 내열․내화․방열․방습에 양호한 재질일 것 - 적절한 방음․환기․채광․냉방․난방 설비를 갖출 것 - 소음․진동․악취․대기오염 등 환경요소가 법정기준에 적합	(좌동) (냉방 삭제, 나머지는 동일) (좌동) - (추가) 주택은 해일, 홍수, 산사태, 절벽의 붕괴 등 자연재해로 인한 위험이 현저한 지역에 위치해서는 안됨

＜일본의 최저주거기준＞

(’96～2002)

가구원수	실구성 주1)	거주실면적(㎡)	총주호면적(㎡)주2)
1인	1K	7.5	16
1인(중고령 독신)	1DK	15.0	25
2인	1DK	17.5	29
3인	2DK	25.0	39
4인	3DK	32.5	50
5인	3DK	37.5	56
6인	4DK	45.0	66

주1) K는 부엌, DK는 식사실 겸용 부엌이며 기호앞의 숫자는 침실의 수를 의미

주2) 주호전용면적에는 침실, 식사실, 부엌, 거실, 여유실, 화장실, 욕실, 수납 공간이 포함되며, 발코니는 불포함

2. 다가구 매입임대 사업

2-1. 제도개요

□ 사업계획

구 분	계	'04	'05	'06이후
매입임대	5만호	500호	4,500호	매년 4,500호('06～'15)
철거신축	2개소	-	2개소	'05시범사업후 결정
단신자용	300호	-	300호	'05시범사업후 결정

* 단신자용 임대(300호)는 매입임대사업량에 포함

□ ‘05년 지역별 매입임대 공급계획

(단위:호)

계	서울	인천	경기	부산	대구	광주	대전	울산	전북
4,500	1,100	975	1,100	500	200	200	200	100	125

* 지방공사 150호 매입(부산도개공 50, 대구도개공 100)

* 주택공사에서 3.25 및 6.9 매입공고를 거쳐 매입추진 중

□ 재원분담비율

구 분	호당 사업비 (15평 기준)	재정	기금	시행자	입주자	기금이자율
매입임대	7,000만원	45%	40%	10%	5%	1%

* 지방공사는 매입임대 사업자부담없이 기금 50% 지원

□ 사업시행자 : 주택공사, 지방공사

□ 대상주택 : 다가구주택, 다중주택, 공동주택(85㎡이하)

* '05년도는 예산여건 등을 고려하여, 다가구․다중만 매입(공고매입이 원칙)

□ 주택임대 유형

- 일반가구용임대, 공동생활가정용임대, 단신계층용임대로 구분

□ 입주자 선정순위

- 시장등이 관할 사업대상지역에 거주하는 무주택세대주인 수급자․

차상위계층(1순위), 모부자가정․장애인(2순위) 순으로 선정

* 영구임대주택 거주자 제외

- 동일순위내 경쟁시 : 자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점), 청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점)

- 부도임대퇴거자, 가족 5인 이상가구, 기존세입자, 전세임대 입주퇴거자는 우선선정 특례 인정

□ 임대료 : 시중임대료 감정가의 50%이내

* 영구임대주택 수준(임대보증금 350만원, 월임대료 8～10만원)

□ 임대기간 : 2년, 2회 연장(입주자와 주공이 계약체결)

□ 공동생활가정(그룹홈) 운영

- 입주자 : 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자

- 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

- 운영기관 : 광역단체가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

․국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

․입주자관련 개별법에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적이 있고, 최근 3년간 국가․지자체로부터 운영비 지원을 받는 법인

- 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

□ 단신계층용 임대주택(시범사업 300호)

- 입주자 : 노숙인, 쪽방거주자, 비닐하우스거주자 등 주거가 일정하지 않은 취약계층(가족 포함)

- 운영기관

․노숙인쉼터 또는 상담보호센터 운영단체

․노숙인 등 주거가 일정하지 않은 취약계층 보호업무를 3년이상   수행한 단체로서 비영리민간단체지원법에 의해 등록한 단체

- 1棟 전체 공급가능, 기타 운영기관 선정 등 그룹홈과 동일

□ 철거신축임대(시범사업 2개소 17가구)

- 입주자선정 및 관리 등은 매입임대지침을 적용

* 임대료는 사업비를 감안 상향조정 허용

- 시범지역 : 서울 구로구, 관악구

2-2. 유형별 매입임대 제도현황

가. 일반가구용 매입임대

□ 사업목적

ㅇ 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택을 매입하여, 저렴하게 임대

* 임대주택의 분산공급으로 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화 방지

ㅇ 근거

- 국민임대주택건설등에관한특별조치법 제28조 및 동법시행령 제22조․제23조

- 임대주택정책 개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 사업계획

ㅇ 연차별 사업량

구 분	계	‘04	‘05	‘06이후
매입임대	5만호	500호	4,500호	매년 4,500호(‘06～’15)

ㅇ ‘05 지역별 사업량

계	서울	인천	경기	부산	대구	광주	대전	울산	전북
4,500호	1,100	975	1,100	500	200	200	200	100	125

* 기초생활수급자수, 지자체 희망물량을 감안하여 배정하되, 수도권에 집중배정(70%)

* 경기도(수원․성남․용인․안양․부천․고양․안산시), 전북(전주시)

□ 입주대상자

ㅇ 당해 시․군․구에 거주(1년 범위내)하는 수급자, 차상위계층(1순위),  모부자가정․장애인(2순위) 순으로 선정

- 동일순위내 경쟁시 다음 항목 합산한 순위에 따라 입주자 선정

(동일점수인 경우 전입일이 빠른 순서대로 선정)

․ 자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점), 청약 저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점)

□ 임대료 : 시중임대료 감정가의 50%이하(지역․면적별 차등)

ㅇ 보증금 350만원, 월임대료 8～10만원 수준(15평기준)

* 실제 적용은 영구임대 수준

□ 임대기간 : 2년, 2회 연장(입주자와 주공이 계약체결)

□ 입주자 선정절차

입주자모집공고	⇨	입주자 신청접수	⇨	입주자선정	⇨
(주공, 지방공사)		(입주희망자→시․군․구청)		(시․군․구청)
입주자선정 통보	⇨	임대차게약체결	⇨	입주
(시․군․구청→주공)		(주공→입주예정자)		(입주자)

나. 공동생활가정 매입임대

□ 사업목적

ㅇ 도심내 저소득층인 장애인, 보호아동, 성폭력피해자 등 사회취약계층의  주거안정과 자립도모

* ‘04년 시범사업(503호)시 장애인 그룹홈 26호 운영

ㅇ 근거

- 국민임대주택건설등에관한특별조치법 제28조 및 동법시행령 제22조․제23조

- 임대주택정책 개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 사업계획

ㅇ 지역별 매입물량중에서 주인이 살던 가구 등 규모가 큰 가구를 입주자유형별 수요를 감안하여 적정한 물량 배분

※ 한국갱생보호공단(가족이 있는 갱생보호자)에 임대하는 주택은 공급물량의 3%이내 배분가능

□ 입주대상자

ㅇ 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자

ㅇ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

ㅇ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수

□ 공동생활가정 운영기관

ㅇ 광역단체(시․도)가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

- 국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

- 입주자관련 개별법에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적 및 국가․지자체의 운영비 지원을 받는 법인

※ 운영기관으로 선정받고자 할 경우 다음 서류를 제출

- 기관의 현황

- 사업계획(입주대상자, 희망주택, 운영계획, 입주자임대료,자활프로그램 등)

- 운영실적, 국가․지방자치단체로부터의 운영비지원실적, 자체운영규정 등

ㅇ 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

ㅇ 임대료 : 시중임대료의 50%이하(일반가구용임대와 동일)

※ 공동생활가정 운영기관이 임대료 납부

□ 입주자 선정절차

공급물량 통보	⇨	공급방식(유형)별 물량배분	⇨	공동생활가정 운영기관 모집공고	⇨
(주공 등→지자체)		(도지사등) * 협의		(주공, 지방공사,지자체)
운영기관선정 희망기관 신청	⇨	운영기관 선정	⇨	계약체결 및 입주
(희망기관→도지사등)		(광역시,도 생활보장위원회)		(주공,지방공사↔운영기관)

다. 단신계층용 매입임대

□ 사업목적

ㅇ 1인 거주용 다중주택 및 원룸식 다가구주택등을 매입하여 임대함으로써 자활능력을 갖춘 단신자들의 주거지원

ㅇ 근거

- 국민임대주택건설등에관한특별조치법 제28조 및 동법시행령 제22조․제23조

- 임대주택정책 개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 사업계획

구 분	계	‘04	‘05	‘06이후
단신자용	300호	-	300호	‘05시범사업후 결정

* 단신자용 임대(300호)는 매입임대사업량에 포함

□ 입주대상자

ㅇ 노숙인, 쪽방거주자, 비닐하우스거주자 등 주거가 일정하지 않은 취약계층(가족 포함)

ㅇ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

ㅇ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수

□ 단신계층용주택 운영기관

ㅇ 광역단체(시․도)가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

- 노숙인쉼터 또는 상담보호센터 운영단체

- 노숙인 등 주거가 일정하지 않은 취약계층 보호업무를 3년이상 수행한 단체로서 비영리민간단체지원법에 의해 등록한 단체

※ 운영기관으로 선정받고자 할 경우 다음 서류를 제출

- 기관의 현황

- 사업계획(입주대상자, 희망주택, 운영계획, 입주자임대료,자활프로그램 등)

- 운영실적, 구가․지방자치단체로부터의 운영비지원실적, 자체운영규정 등

ㅇ 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

ㅇ 임대료 : 시중임대료의 50%이하(일반가구용임대와 동일)

※ 단신계층용주택 운영기관이 임대료 납부

□ 입주자 선정절차

공급물량 통보	⇨	단신계층용주택 운영기관 모집공고	⇨	운영기관선정 희망기관 신청	⇨
(주공 등→지자체)		(주공, 지방공사,지자체)		(희망기관→도지사등)
운영기관 선정	⇨	계약체결 및 입주
(광역시,도 생활보장위원회)		(주공,지방공사↔운영기관)

3. 기존주택 전세임대 사업

3-1. 제도개요

□ 사업계획

구분	계	‘04	‘05	‘06이후
전세임대	1만500호	-	500호	매년 1,000호(‘06～’15)

* 보증거절자전세임대 ‘05년 시범사업은 주공임대아파트 신규입주자에 한함

□ 사업시행자 : 주택공사, 지방공사

□ 대상주택 : 국민주택규모이하 주택(단독․아파트 포함)

□ 공급방식 :『先 입주자 선정 - 後 주택마련』원칙

- 영세민 전세임대(수급자‧차상위), 부도임대퇴거자 전세임대, 신용

보증거절자 전세임대, 공동생활가정 전세임대로 구분

□ 입주자 선정(업무담당 : 지방자치단체)

ㅇ 영세민 전세임대

- 수급자․차상위계층(1순위), 모부자가정․장애인(2순위)순으로 선정

- 동일순위내 경쟁시 : 자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점), 청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점) 항목등을 합산한 점수로 선정

ㅇ 공동생활가정(그룹홈) 전세임대

- 입주자 : 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자

- 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

- 운영기관 선정 : 광역단체가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

․국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

․관련법령에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적이 있고, 국가․지자체의 운영비 지원을 받는 법인

ㅇ 부도임대아파트 퇴거자 전세임대

- 부도공공임대아파트의 거주자로 제3자 경락으로 인해 부도임대공공 아파트에서 퇴거한 자 또는 퇴거예정인 자중 무주택세대주에 대하여 지원

ㅇ 신용보증거절자

- 영세민 전세자금 융자를 위한 주택신용보증기금의 보증서 발급이 거절된 자로서 소득이 전년도 가구당 월평균  소득의 50%이하인 자

* 시행자와 전세계약이 체결가능한 전세주택 거주자에 한함

□ 주택전세

ㅇ 지원대상 주택 : 임차전용면적이 국민주택규모 이하인 주택

ㅇ 부동산중개사무소를 통해 전세(필요시 신문, 인터넷 등 공고 활용)

ㅇ 전세가격은 시중가격을 기초로 집주인과 시행자가 협의 결정

ㅇ 전세기간은 2년이상 원칙(시행자는 장기간 전세구입 노력)

ㅇ 입주대상자가 거주하는 주택 우선 계약체결

ㅇ 전세권 설정 등기 또는 대한주택보증(주)의 보증 가입의무화

※ 입주대상자의 협조 : 입주대상자는 신속하게 전세주택을 마련하기 위하여 사업시행자에게 협조

□ 임대료

ㅇ 시중임대료의 50%범위내에서 매입임대와 동일하되, 임대주택 임대 등 부득이 한 경우 임대료 차등 허용

□ 임대기간

ㅇ 임대기간은 2년으로 하되, 2회에 걸쳐 재계약 가능

* 입주후 전세계약 해지시 다른 주택으로 대체 임대

□ 공급물량제한

ㅇ 영세민 전세임대 : '05년은 수도권 500호

* 그룹홈은 영세민 임대주택 가구수의 10%로 제한

ㅇ 부도임대퇴거자임대 : 제한없음(부도발생지역, 경매시)

ㅇ 보증거절자전세임대 : ’05년은 주공 임대아파트에 한함

* 영세민 전세자금 지원대상이 아닌 영구임대․국민임대는 제외

* ‘06년이후 물량은 건교부장관이 따로 결정

ㅇ 시행자는 공급계획 수립하고 건교부장관이 승인

3-2. 유형별 전세임대 제도현황

가. 영세민 전세임대

□ 사업목적

ㅇ 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수  있도록 기존주택을 전세하여, 저렴하게 임대

* 임대주택의 분산공급으로 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화 방지

□ 사업계획

ㅇ 연차별 공급계획

구 분	계	‘04	‘05	‘06이후
전세임대	1만500호	-	500호	매년 1,000호(‘06～’15)

ㅇ '05 지역별 공급계획

- 지자체 희망을 받아 시범사업지역(수도권) 선정

※ 서울(금천구), 인천(중구‧남구‧부평구‧계양구‧서구‧강화군), 경기(수원‧성남‧안산‧용인‧안양시) 등 12개 기초단체

□ 입주대상자

ㅇ 당해 시․군․구에 거주하는 수급자, 차상위계층(1순위), 모부자가정․장애인(2순위) 순으로 선정

※ 동일순위내 경쟁시 다음 항목 합산한 순위에 따라 입주자 선정

(동일점수인 경우 전입일이 빠른 순서대로 선정)

- 자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점),

- 청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점)

□ 임대료 : 시중임대료 감정가의 50%이하(지역․면적별 차등)

□ 임대조건

ㅇ 지원한도 : 수도권․광역시 5000만원, 기타 4,000만원

ㅇ 임대기간 : 2년, 2회 연장(입주자와 주공이 계약체결)

□ 입주자 선정절차

지역별 공급물량통보	⇨	입주자 모집공고	⇨	입주자신청접수	⇨
(주공, 지방공사→지자체)		(주공,지방공사,지자체)		(시․군․구청)
입주자선정 통보	⇨	전세계약 체결	⇨	임대차계약 체결
(시․군․구청→주공)		(주공등↔집주인)		(주공↔입주자)

나. 공동생활가정 전세임대

□ 사업계획

ㅇ 당해 시․도의 행정구역내에서 공급하는 영세민전세임대사업물량의 10% 이내

※ 한국갱생보호공단(가족이 있는 갱생보호자)에 임대하는 주택은   공급물량의 3%이내 배분가능

□ 입주대상자

ㅇ 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자

ㅇ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

ㅇ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수

□ 공동생활가정 운영기관

ㅇ 광역단체(시․도)가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

- 국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

- 입주자관련 개별법에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영 실적 및 국가․지자체의 운영비 지원을 받는 법인

※ 운영기관으로 선정받고자 할 경우 다음 서류를 제출

- 기관의 현황

- 사업계획(입주대상자, 희망주택, 운영계획, 입주자임대료, 자활프로그램 등)

- 운영실적, 국가․지방자치단체로부터의 운영비지원실적, 자체 운영규정 등

ㅇ 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

ㅇ 지원한도 : 수도권․광역시 1억원, 기타지역 7,000만원

ㅇ 임대료 : 시중임대료의 50%이하(일반가구용임대와 동일)

※ 공동생활가정 운영기관이 임대료 납부

□ 입주자 선정절차

공급물량 통보	⇨	공급방식(유형)별 물량배분	⇨	공동생활가정 운영기관 모집공고	⇨
(주공 등→지자체)		(도지사등) * 협의		(주공, 지방공사,지자체)
운영기관선정 희망기관 신청	⇨	운영기관 선정	⇨	계약체결 및 입주
(희망기관→도지사등)		(광역시,도 생활보장위원회)		(주공,지방공사↔운영기관)

다. 부도임대아파트 퇴거자 전세임대

□ 사업목적

ㅇ 부도임대주택 인근의 기존주택 전세임대를 통해 주거지원

ㅇ 근거 : 부도 공공임대아파트 조치방안('05.6.7, 국무회의보고)

□ 사업계획

구 분	계	‘04	‘05	‘06이후
부도퇴거자전세	소요량	-	소요량	경매대상 부도임대 10～20%추정

※ 지역제한 없음(부도발생지역의 퇴거자 발생시)

□ 입주대상자

ㅇ 부도공공임대아파트의 거주자로 제3자 경락으로 인해 부도임대공공아파트에서 퇴거한 자 또는 퇴거예정인 자중  무주택세대주에 대하여 지원

□ 임대조건

ㅇ 지원한도 : 수도권․광역시 5000만원, 기타 4,000만원

ㅇ 임대료 : 시중임대료의 50% 범위내

※ 임대중인 건설임대주택을 임대하는 경우 50% 초과가능

ㅇ 임대기간 : 2년, 2회 연장(입주자와 주공이 계약체결)

□ 입주자 선정절차

지원대상자 소요파악	⇨	주거지원 사전협의	⇨	대상자 확인․추천	⇨
(시․군․구청)		(시․군․구청↔주공)		(시․군․구청→주공)
전세계약 체결	⇨	임대차계약 및 입주
(집주인↔주공)		(주공↔입주자)

라. 보증거절자 전세임대

□ 사업목적

ㅇ 국민주택기금을 대출받기 어려운 저소득층에 대한 주거지원

ㅇ 근거 : 선진한국을 위한 사회안전망 개혁방안('05.5.21, 국무조정실대책)

□ 사업계획

구 분	계	‘04	‘05	‘06이후
보증거절자전세	미확정	-	소요량	‘06이후 결정

* ‘05년 시범사업은 임대중인 주공임대(5년,50년)아파트 중 신규입주자에 한함

* ‘06년이후 물량은 건교부장관이 따로 결정

□ 입주대상자

ㅇ 영세민 전세자금 융자를 위한 주택신용보증기금의 보증서 발급이 거절된 자로서 소득이 전년도 가구당 월평균  소득의 50%이하인 자(단독  세대주 제외)

- 입주예정자가 체결한 임대차계약서상 입주일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월이내에 융자신청한 자

- 사업시행자와 주택소유자가 전세계약에 적합한 주택에 대해 임대차 계약을 체결한자

※ 보증거절자임을 증명하는 서류 및 월평균소득을 증명 서류 제출

□ 임대조건

ㅇ 지원한도 : 수도권․광역시 5,000만원, 기타 4,000만원

ㅇ 임 대 료 : 시중임대료의 50%이하

※ 임대중인 건설임대주택을 임대하는 경우 50% 초과가능

ㅇ 임대기간 : 2년(2회 연장)

□ 입주자 선정절차

주공아파트 계약체결	⇨	영세민전세자금 융자신청	⇨	보증거절자 보증금 지원신청
(주공↔입주자)		(국민주택기금취급기관)		(보증거절자→주공)
대상자선정 (소득,무주택등 확인)	⇨	보증금지원
(주공)		(주공→보증거절입주자)

4. 소년소녀가정 등 전세주택 지원사업

4-1. 추진배경

ㅇ 소년소녀가정 및 교통사고 유자녀 가정의 경우 아동이  실질적으로 가정을 이끌어 가는 가장의 역할을 담당하고 있어 기본생활권 보장 차원의  주거안정 지원 필요성 제기

- 교통사고로 고아나 편모․편부 가정에 남겨진 유자녀들에 대한 사회 안전망 확충 필요성이 사회 이슈화

ㅇ 정부에서는 빈곤 아동에 대한 사회안전망 확충을 위한 방안으로 소년소녀가정 및 교통사고유자녀가정에 대한 주거안정 지원으로 전세자금을  무이자로 지원하기로 결정 (‘04.7 국정과제 회의)

4-2. 소년소녀가정 등 전세주택 지원사업 개요

ㅇ 지원대상 : ① 소년소녀가정, ② 소년소녀가정의 자격요건을 갖춘「가정위탁아동」을 수탁한 대리양육가정 및 친인척위탁가정 ③ 교통사고유자녀가정으로 무주택이며가구당 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득이하인 가정

※ 당초 기초생활수급자 가정에 대해서 지원하던 것을 ‘05.7.1부터 도시근로자 가구당 월평균소득이하 가정으로 완화 하여 지원대상을 확대

ㅇ 지원금액 : 일반주택의 경우 지역에 따라 가구당 최대 3천내지 4천만원 수준, 공공임대주택은 임대보증금과 임대료를 임대보증금으로 전환한 금액을 융자 지원

≪주택유형별‧지역별 가구당 지원한도≫

구 분		가구당 대출한도	비 고
일반주택	수도권‧광역시	4,000만원	․전세보증금이 대출한도 이하인 경우 전세보증금
	그 밖의 지역	3,000만원
공공임대주택 (영구임대, 국민임대 등)		임대보증금 및 임대기간중 월 임대료 전환금액

ㅇ 지원대상 주택규모 : 임차전용면적이 국민주택규모(85㎡)  이하인 주택

ㅇ 지원기한 및 조건 : 만 20세까지 무이자 지원,

- 단) 만 20세가 지난 경우 기한 연장시부터 영세민 전세자금 이율(현재 연 3%)을 적용하여 이자 납부

ㅇ 지원방법 : 시장․군수․구청장이 지원대상가정의 자격,  주거실태 등을 조사하여 대한주택공사 등에 추천하고, 대한주택 공사 등이 주택을 물색하여 직접 전세계약을 체결

*  지원대상 가정은 해당주택에 입주만 하면 됨

4-3. 그 간의 추진현황

□ 무이자 전세자금 지원제도 도입

ㅇ 소년소녀가정 등 사회취약 계층 아동․청소년의 주거안정을 위해 주택기금에서 전세자금 무이자 지원제도(’04. 9.22) 마련

ㅇ 소년소녀가정, 교통사고 유자녀가정, 대리양육가정 및 친인척 위탁  가정을 대상으로 지원 추진

□ 지원체계 개선을 위한 1차 제도 개선(‘05.1.22 업무지침 개선)

ㅇ 주택공사를 활용한 지원체계로 개선하고, 대상가구에 대한 홍보강화 등 제도 보완

- 지자체는 자격확인․추천만 하고 주택공사가 전세계약 체결 및 융자  업무를 일괄수행하여 신청에서 지원까지 전과정을 밀착 지원하고   지원대상 가정은 최종 입주만하도록 지원

- 아동․청소년 눈높이에 맞춘 안내전단을 전 대상가정에 배포하고, 유관기관 인터넷 홈페이지 등을 통한 홍보강화

※ ‘04년 제도 도입 초기 지자체에서 지원토록 하였으나 지자체의 참여부족, 지원대상 가정에 대한 홍보부족 등으로 지원실적이 저조(’04년 9건에 불과)

□ 지원대상 확대를 위한 2차 제도 개선(‘05.7.1 업무지침 개선)

ㅇ 지원대상을 확대하기 위하여 지원대상 가정의 자격기준을 완화하는 제도개선 추진

- 당초 기초생활수급자 가정에 대해서 지원하던 것을 도시근로자 가구당 월평균소득이하 가정으로 완화하여 확대

※ 기초수급자 소득조건과 도시근로자 가구당 월평균소득 비교

구 분	기초수급자 가정 소득기준	도시근로자월평균소득
소득비교	1,055천원 (4인 가구)	3,113천원 (3.46인 가구)

- 제도개선으로 당초 기초수급자인 지원대상가정 보다 약 3,300가구가 추가로 지원을 받게 될 것으로 기대

※ 지원대상 가정 확대 현황(추정)

구 분	계	소녀소녀	교통사고 유자녀	친인척위탁	대리양육
당 초	5,943	2,694	1,934	665	650
확 대	3,303	-	1,854	820	629
합계	9,246	2,694	3,788	1,485	1,279

ㅇ 또한, 사업의 원활한 추진을 지원하기 위하여 ‘05년 기금운영계획을 변경(’05.7.29)하여 사업계획을 확대

※ 사업계획 획대 : 당초 200억 → 변경 500억

4-4. 추진성과

ㅇ ‘05. 8월 현재 추천된 1,338가구 중 807가구(229억원)를 지원하였으며, 나머지 531가구에 대하여는 대한주택공사에서 주택 물색 중

구 분	지원현황
	추천가구수	지원가구수	지원액(백만원)
합 계	1,338	807	22,919
- 소년소녀가정	446	267	6,986
- 대리양육가정	175	123	3,945
- 친인척위탁가정	244	130	3,898
- 교통사고유자녀가정	473	287	8,090

ㅇ 대한주택공사에서 실시한 만족도 조사결과 수혜가구의 생활이 크게 향상되고 주거여건이 대폭 개선된 것으로 나타남

- 지원가구는 대부분 월세 생활자들로 전세로 전환함에 따른 임대료(월 20～30만원) 부담이 없어 생활에 큰 도움

- 학교․도심권으로의 이주, 주거공간 확대(월세가구는 대부분 단칸방 → 방 2～3개 주택으로 이주) 등 주거여건이 크게 개선

4-5. 향후 추진방안

ㅇ 사회복지단체, 지자체, 대한주택공사 등 관련기관간 긴밀한 협조체계 강화

ㅇ 정기적인 모니터링을 실시하여 수혜가정의 불편사항을 파악하고 제도개선 사항을 적극 발굴

≪참고자료 ≫

전세자금 지원 실적

(’05. 8 현재)

지역별	지원현황			비고
	추천가구	지원가구	지원액 (백만원)
합계	1,338	807	22,919
서울	216	107	3,676
경기	126	109	3,764
부산	139	92	2,468
인천	131	94	3,240
강원	31	22	526
충북	68	31	794
대전	15	6	165
충남	46	16	370
전북	99	54	1,020
광주	53	40	1,381
전남	51	35	793
대구	99	68	1,451
경북	114	68	1,475
울산	20	14	458
경남	84	35	892
제주	46	16	446

국민주택기금

1. 국민주택기금

1-1. 개 요

◦ 무주택 서민의 내집마련 지원을 위한 자금의 원활한 조달과 공급을 위하여 ’81.7 설치(근거 : 주택건설촉진법 제10조)

◦ 연혁

- 1973. 1 : 한국주택은행에 ⌈국민주택자금계정⌋ 설치

- 1981. 7 : 국민주택기금 설치 및 한국주택은행에 기금업무 위탁

- 1997. 8 : 한국주택은행 민영화

-2000. 1：기금운용․관리업무 위탁을 한국주택은행에서 건설교통부장관이 지정하는 금융기관으로 변경(기금 수탁자 신규 지정시까지 한국주택은행 계속 담당)

- 2002.11：기금업무 취급기관 확대를 위해 농협 및 우리은행을 재위탁기관으로 지정

- 2003. 2 : 재위탁 은행 기금 대출 및 청약저축 업무개시

◦ 운용․관리

- 건설교통부장관이 운용․관리(국민은행장에게 위탁)

- 건설교통부장관은 국민주택기금의 부담으로 기금 수탁자에게 위탁수수료를 지급하고, 기금 수탁자는 선량한 관리자의 주의로 수탁사무 처리(주택법 제62조)

- 기금수탁자는 기금의 조성 및 운용현황을 건설교통부장관에게 보고

- 기금의 회계년도는 정부의 회계년도를 따르며, 운용계획․결산 등에 관하여는 기금관리기본법 및 주택법 적용

◦ 기금운용계획 수립절차(기금관리기본법 제5조)

- 기금운용계획(안) 수립→기획예산처, 재정경제부장관과 협의→국무회의 심의→대통령 승인→국회 심의․확정

※ 주요항목 지출금액을 변경하여 집행하고자 하는 경우에는 국회에 제출. 단, 주요  항목 지출금액의 10분의 3의 범위 이내에서 변경하고자 할 경우 기획예산처 협의 후 변경 가능

1-2. 국민주택기금 조성재원(주택법 제60조)

(2004년말 기준)

재원별	이 율	기 간	내 용	법적근거
제1종 국민 주택채권	연 3.0% *’01.7.31이전 : 연 5.0%	5년	인․허가, 등기, 등록시 첨가발행	주택법 제67조
제2종 국민 주택채권	연 3.0%	20년	투기과열지구 내 민영 아파트 공급시 신청자에게 발행(채권입찰방식) *’99.7. 15 폐지	〃
청약저축	연 6.0% (2년미만 5.0%, 1년미만 2.5%)	당첨시 까지	국민주택 등의 입주자 저축(입주자 선정자격 부여)	동법 제75조
기타예수금	1년만기 정기예금 이율 또는 실세금리	3년이내	각종 기금의 예탁자금	동법 제61조
차관자금	IBRD변동금리 (연 4.11%수준)	15년	4차 : 1억불 * ’00년이후 도입실적 없음	동법 제60조
정 부 출연금	-	-	정부에서 출연하는 자금	〃
주택저당 증 권	시장 실세금리	6개월 ～15년	주택자금대출 채권을 담보로 MBS발행	동법 제60조
공공자금관리기금예수금	국채금리＋0.01%p (5.9%～11.10%)	3～10년	공공자금관리기금으로부터 차입	〃
재특회계 차 입 금	연 3.09%	2～20년	재정융자특별회계 융자계정에서 차입	〃
농특회계 차 입 금	연 3.0%	5년거치 15년상환	농어촌특별세관리특별회계에서 차입	〃

1-3. 국민주택기금 운용(주택법 제63조)

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
◦임대주택
-국민임대 ・전용면적 60㎡이하	1,893 ～ 4,004	3.0	10년거치 20년상환	-지자체・주택공사에서 재정지원 으로 건설하는 주택(임대기간 : 10년 또는 20년) -호당융자 한도액은 주택규모별로 차등적용
-공공임대 ・전용면적 60㎡이하 ・전용면적 60～85㎡이하	5,500 7,500	3.0 [5.2] 4.5 [5.2]	10년이내에서 임대기간동안 거치후 20년상환	-민간사업자 등이 건설하는 주택(임대기간 5년이상), 지자체 또는 주택공사 등이 건설하는 재개발사업지구내 세입자용 임대주택(임대기간 50년) -전용면적 60㎡이하로서 지자체 또는 주택공사가 건설하는 주택은 총사업비의 70%까지 융자 (임대기간 5년이상) -의무임대기간내에 부도가 발생한 임대주택을 분양전환받는 경우 대환일로부터 10년간 연3.0% 적용 -사원임대자금은 고용주는3.0～ 4.5% 사업주는 공공분양자금 금리 적용 -[ ]는 분양전환 및 입주자 대환시 금리 -전용면적 60～85㎡이하의 사업주체앞 대출은 2005.1.20.부터2006.12.31.까지 신규대출분에 한해 한시적 금리인하(4.5%→4.0%) -주택공사 경락자금은 경락가격 범위내에서 지원하고 금리 3.0~4.0% 적용
- 임대중도금	800	4.0	입주후 3月이내 일시상환	-표준임대보증금의 40%를 초과할 수 없음

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
◦분양주택
-공공분양 ・전용면적 60㎡이하 ・전용면적 60～75㎡이하	5,500 7,500	5.0 [5.2] 6.0 [5.2]	・사업자 : 3년이내 일시상환 ・입주자 : 1년거치 19년상환	-근로복지주택・조합주택・재개발주택・유입물건 포함 -건축허가 대상사업의 경우 호당한도 : 2,000만원 -[ ]는 입주자앞 직접대출 및 대환시 금리 단, 전용면적 60㎡이하 주택을 공급받는 국가유공자 또는 그 유가족에게 대환시 연3.0% 적용 -사업주체앞 대출은 2005.1.20.부터 2006.12.31.까지 신규대출분에 한해 한시적 금리인하(5.0~6.0%→4.5~5.5%)
-다세대주택	1,500	5.0 [5.2]	・사업자 : 2년이내 일시상환 ・입주자 : 1년거치 19년상환	-사업자의 경우 당초 상환기일로부터 1년의 범위내에서 대출기간 연장가능 -[ ]는 입주자 대환시 금리
-다가구주택	12,000 (가구당 1,500만원)	5.0	1년이내 일시상환	-대출금의 20%이상 상환시 당초 상환기일로부터 2년의 범위내에서 1년단위로 연장가능
-후분양주택 ・전용면적 60㎡이하 ・전용면적 60～85㎡ 이하	6,000 8,000	4.5 [5.2] 5.5 [5.2]	・사업자 : 3년이내 일시상환 ・입주자 : 1년거치 19년상환	-[ ]는 입주자 대환시 금리 -사업주체앞 대출은 2005.1.20.부터 2006.12.31까지 신규대출분에 한해 한시적 금리인하(4.5~5.5%→4.0~5.0%)
-재해주택복구 및 구입자금		3.0	5년거치 15년상환	-재해복구및복구비용부담기준에관한규정에 의하되 특별재해지역은 2,000만원 추가지원 가능 -재해주택복구시 수도권을 제외한 읍・면지역(도시지역 제외)은 전용면적 100㎡까지 융자

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
◦수요자 융자지원
-저소득 영세민 전세자금	지역별 전세보증금의 70%	3.0	2년이내 일시상환	-재계약시 2회에 한하여 기한연장 가능 -융자대상자 선정기준은 지방자치단체의 장이 정함 -소년․소녀가장 및 교통사고 유자녀 전세자금 지원 ▪호당한도 : 4천만원 이하 ▪금리 : 무이자(단, 20세이후 부터 3% 적용) ▪융자기간 : 2년만기 일시상환 (단, 만20세까지 1년단위 연장 가능) -기존주택전세임대의 경우 호당최고 융자한도액은 5,000만원
-근로자・서민 주택 전세자금	6,000 (전세가격의 70%)	5.5	2년이내 일시상환	-2회에 한하여 기한연장 가능 -주택 재개발 조합원의 이주 전세금(3,000만원) 포함 -만 65세이상 노인을 부양하는 세대에 대해서는 0.5%p인하 적용 -부도임대아파트 퇴거자전세자금은 호당 5,000만원, 금리 3%(단, 기초생활수급자, 독거노인의 경우 1%) 적용
-개발이주자 전세자금	2,000	3.0	개발사업 종료 후 6月이내 일시상환
-근로자・서민 주택 구입자금	10,000 (주택가격의 70%)	6.0	1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-건설자금과 중도금자금을 포함 하여 주택가격의 70%범위내에서 운용 -부도임대아파트 분양전환 및 경락주택구입자금은 주택가격의 80% 범위내에서 금리 3% 적용
- 전세금반환자금	2,000 (전세가격의 30%)	5.2	2년이내 일시상환	-1회에 한하여 기한연장 가능

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
-매입임대 주택자금	6,000	5.5	3년이내 일시상환	-공공기관은 연 3.0% 적용 -임대기간 동안 1년 단위로 연장가능 -신규주택은 주택가격의 1/2내에서 지원 -기존주택은 공공기관에 한하여 다음의 주택 종류별 지원한도 범위내에서 지원 ・다세대 : 세대당 2,000만원 ・다가구 : 가구당 1,500만원 (동당 12,000만원) ・단 독 : 4,000만원
◦주택개량자금
-주거환경개선
				-분양주택의 다가구단독주택 기준에 따름 -개・보수시는 융자한도액의 1/2 적용 -65세이상 노인주택(부양자 포함)은 1%인하 적용
・다가구단독주택	12,000 (가구당 1,500만원)	3.0	1년이내 일시상환
・다세대・단독주택	4,000 (다세대 2,000만원)	3.0	1년거치 19년상환	-주민이 20세대미만의 아파트・ 연립주택을 직접 건설하는 경우 포함 -개・보수시는 융자한도액의 1/2 적용 -65세이상 노인주택(부양자 포함)은 1%인하 적용
・아파트・연립주택	공공분양, 공공임대와 동일			-공공분양 및 공공임대 기준적용(단, 원주민입주자분은 3% 적용) -65세이상 노인주택(부양자 포함)은 1%인하 적용
-농어촌주택개량자금		3.0	5년거치 15년상환	행정자치부 계획에 의함
-리모델링사업자금	3,000	4.5	5년거치 5년상환

2. 한국주택금융공사 주택금융신용보증기금

2-1. 설치목적

◦ 주택수요자 및 주택사업자에게 주택자금을 원활하게 공급하여 근로자․서민 등 국민의 주거안정을 도모

◦ 주택금융기관 자금운용의 건전성을 제고하여 주택금융의 원활한 융통을 도모

주택금융신용보증기금

	신용보증

(대출금 회수보장)

주택건설 자금지원	대출	주택금융기관	대출	주택취득, 임차자금

공급자금융	수요자금융

주택사업자 (사업자보증)	주택공급 대금지급	주택수요자 (개인보증)

주택공급 촉진		내집마련

국민의 주거안정에 기여

2-2. 주요연혁

◦ 1987.  5월 근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률제정

(관리기관 : 한국주택은행)

◦ 1988.  1월 주택금융신용보증기금(개인보증) 업무개시

◦ 1989.  1월 사업자보증(건설자금) 업무 개시

◦ 1996.  4월 사업자보증(운전자금) 업무 개시

◦ 1999.  1월 관리기관 변경(한국주택은행 ⇒ 신용보증기금)

◦ 2001.  5월 매입임대사업자보증 시행

◦ 2001. 10월 개인보증 CSS(신용평가시스템) 실시

◦ 2001. 11월 금융기관 출연요율 차등화(0.1% → 0.125% ± 0.025%)

◦ 2002.  6월 부분보증제도 시행(전액보증 → 90%)

◦ 2003.  4월 보증거절등급 도입(9~10등급, 은행대출)

◦ 2003. 10월 보증거절등급 확대(7~10등급, 모든 대출)

◦ 2004.  3월 관리기관 변경(신용보증기금 ⇒ 한국주택금융공사)

◦ 2005.  2월 금융기관 출연요율 차등화 확대

(0.125% ± 0.025% → 0.125% ± 0.04%)

※ 한국주택금융공사법

제55조 (주택금융신용보증기금의 설치) 신용보증을 통한 주택금융의 활성화  를 위하여 공사 안에 주택금융신용보증기금을 설치한다.

제58조 (기금의 관리․운용) ① 기금은 공사가 관리□운용한다.

② 기금은 다음 각호의 방법으로 운용한다.

1. 제2조제11호 나목 내지 바목□차목 및 카목의 규정에 의한 금융기관에의 예치

2. 그 밖에 기금의 설치목적을 달성하기 위하여 필요한 방법으로서 대통령  령이 정하는 방법

※ 위탁기관(15개 은행) : 개인보증업무 대행

- 18개 주택금융기관(국민주택기금, 국민, 우리, 한미, 하나, 신한, 외환, 기업, 조흥, 제일, 농협, 광주, 부산, 전북, 대구, 경남, 수협, 제주은행)

- 2개 기관(씨티, 홍콩상하이은행)은 관리기관에 보증서발급 의뢰하여 취급

2-3. 업무내용

◦사업자 보증

- 주택사업자가 분양 또는 임대의 목적으로 주택을 취득(신축)하기 위하여 주택금융기관에서 주택자금 융자를 받을 경우의 신용보증

∙주택사업자 : 주택건설사업계획승인을 받아 주택을 집단으로 건설하는 주택건설사업 등록업자

∙주택금융기관 : 한국주택금융공사와 “주택금융신용보증계약”을 체결한 은행 및 국민주택기금

* 제외기관 : 한국은행, 한국산업은행, 한국수출입은행

∙주택자금 : 주택건설사업계획 승인서상 주택건축비 범위 내에서 대출하는 주택건설자금

보증료

납  부

보증서

보증서

대    출

보증수요자

주택사업자

(주택건설공급)

보증(2차)수요자

주택금융기관(20개)

(주택자금대출)

주택금융신용보증기금

◦개인보증

- 개인이 주택을 취득(중도금 포함), 임차 또는 개량하기 위하여  주택금융기관으로부터 주택자금 융자를 받을 경우의 신용보증

- 취득시

∙신축자금 : 자기명의의 대지를 소유하고 그 대지위에 주택을 신축하는 자가 건축자금을 융자받는 경우

∙구입자금 : 기존 중고주택을 구입하는 자가 구입자금을 융자받는 경우

- 중도금 : 사업주체로부터 공동주택을 분양받아 분양계약을 체결한 자가 분양중도금 융자를 받는 경우(일반조합주택, 주택  재개발조합 주택 포함)

- 임차시 : 주택을 임차하는 자가 임차보증금을 융자를 받는 경우

- 개량시 : 기존 중고주택을 개량하기 위하여 건축자금을 융자를 받는               경우

2-4. 보증요율

◦ 적용대상 : 시행일(2004.9.6) 이후 신규보증(보증서 발급기준) 및 기한 연장분 보증료 납부기일 도래시

◦ 개인 보증요율

- 자금별 보증요율

∙신축자금(신축, 구입) 및 개량자금 : 연1.1%

∙중도금자금 : 연0.8%(단, 중도금연계모기지론보증 연0.3% 또는 연0.4%, 후취담보모기지론보증 연0.8%)

∙임차자금 : 연1.0%(단, 국민주택기금 근로자/서민전세자금 연0.7%,

영세민전세자금 연 0.5%)

- 연체보증료율 : 연10%

- 추가보증료율 : 최종 적용 보증료율에 0.5% 가산

- 계산기간 : 주채무실행일로부터 보증기한(보증기한이 공휴일인 경우는 익영업일)까지

◦ 사업자 보증요율

구분	적용기준	차등보증료율
기준보증료율		연 1.0%
	±
약식심사 신용평가표 (심사항목 저촉수)	0개	0.2% 차감
	1개	0.1% 차감
	2 ～ 3개	0.0%
	4 ～ 5개	0.2% 가산
	6개	0.3% 가산
	or
표준심사 신용평가표 (심사항목 저촉수)	0 ～ 1개	0.2% 차감
	2 ～ 3개	0.1% 차감
	4 ～ 5개	0.0%
	6 ～ 7개	0.2% 가산
	8 ～ 9개	0.3% 가산
	or
심층심사 신용평가표 (심사평점 기준)	70점 초과	0.2% 차감
	60점 초과 70점 이하	0.1% 차감
	50점 초과 60점 이하	0.0%
	40점 초과 50점 이하	0.2% 가산
	40점 이하	0.3% 가산
	±
보증금액별	10억원 이하	0.2% 차감
	10억원 초과 30억원 이하	0.1% 차감
	30억원 초과 100억원 이하	0.0%
	100억원 초과 300억원 이하	0.2% 가산
	300억원 초과	0.3% 가산
	±
보증기간별	보증기간 2년초과 기간부터 0.3%이내에서 매년 0.1%씩 가산

주) 약식심사, 표준심사, 심층심사시 선급 및 대지 미설정 보증취급 분은

신용도별 차등 보증료율에 0.1% 가산

2-5. 주택보증 공급추이

(단위 : 억원)

구 분	’88～’97	’98년	’99년	’00년	’01년	’02년	‘03년	‘04년	‘05.6월	누계
개 인	99,987	48,611	63,935	79,471	75,856	100,083	71,738	31,321	19,852	590,854
사업자	110,015	28,741	18,607	26,810	21,790	15,094	10,978	7,195	3,407	242,637
합 계	210,002	77,352	82,542	106,281	97,646	115,177	82,716	38,516	23,259	833,491

◦ 설립이후 2004년까지 총 81조 232억원 공급

- 개인 57조 1,002억원(70%), 사업자 23조 9,230억원(30%)

◦ ’98년부터 개인보증이 큰 폭으로 증가세를 보이다 보증발급규모 축소로   ’03년도 이후에 하락

2-6. 한국주택금융공사에의 출연

◦ 근거 : 한국주택금융공사법 제56조, 동법 시행규칙 제4조

※ 한국주택금융공사법률 제13조

제56조 (기금의 조성) ① 기금은 다음 각호의 재원으로 조성한다.

1. 정부의 출연금          2. 금융기관의 출연금         3. ~ 7 생략

② 정부는 매 회계연도마다 예산의 범위안에서 일정한 금액을 기금에 출연  할 수 있다.

③ 제2조제11호 가목□나목□라목□차목 내지 파목의 규정에 의한 금융     기관은 그 대출금에 대하여 연율 1천분의 3을 초과하지 아니하는 금액  의 범위 안에서 기금에 출연하여야 한다.

④ 제3항의 규정에 의한 대출금의 범위, 출연의 방법과 시기 및 그 밖의    출연에 관하여 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다.

※ 한국주택금융공사법 시행규칙 제4조

제4조(출연의방법 및 시기) 금융기관은 매월 출연기준대출금의 월중평균    잔액에 별표의 출연요율을 곱하여 산출된 금액을 한국주택금융공사의       사장이 정하는 증빙서류와 출연계산서를 첨부하여 다음달 말일까지 주택    금융신용보증기금에 출연하여야 한다.

◦ 출연요율(’05.2.1부터 적용)

(단위 : %)

구 분		요 율
기준요율		0.125
차등 요율 (A+B)	(직전연도 총대위변제 금액/직전연도 총출연 금액)×100 (A)	200% 초과	+0.03
		150% 초과～200% 이하	+0.02
		100% 초과～150% 이하	+0.01
		100%	0
		50% 초과～100% 미만	-0.01
		0% 초과～ 50% 이하	-0.02
		0%	-0.03
	(직전연도 주택보증부 대출금의 매월말 잔액의 평균/직전연도 출연기준대출금의 매월중 평균잔액의 평균)×100 (B)	30% 초과	+0.01
		20% 초과～30% 이하	+0.005
		10% 초과～20% 이하	0
		0% 초과～10% 이하	-0.005
		0%	-0.01
출연요율		기준요율+차등요율

※ ’05년 중 국민주택기금 출연요율 : 0.155%(=0.125%+0.030%)

Ⅵ. 2003년도 이후 주요 주택정책(’03~’05.7)

Ⅵ. 2003년도 이후 주요 주택정책

1. 대전지역 부동산시장 안정을 위한 대책(2.3) / 237

2. 수도권 및 충청권 지역 주택시장 안정대책(4.18) / 240

3. 투기과열지구내 분양권 전매제한 강화(5.9) / 242

4. 주택가격 안정대책(5.23) / 244

5. 저소득층을 위한 주거복지 지원방안(제6회 국정과제보고회 5.28) / 252

6. 서민․중산층 주거안정 지원대책(9.3) / 261

7. 재건축시장 안정대책(9.5) / 267

8. 주택시장안정 종합대책(10.29) / 272

9. 부동산시장 대책반 점검회의 / 297

10. 서민 주거복지 확대방안(‘04.6.8) / 328

11. 건설경기 연착륙 방안('04.7.2) / 338

12. 주택에 대한 가격공시제도 도입(‘04.11.11) / 355

13. 임대주택 활성화 방안('04.11.12) / 359

14. 지방도시 투기과열지구 탄력운용('04.11.19) / 369

15. 수도권 주택시장 안정대책('05.2.17) / 371

16. 새로운 「주택․택지공급제도」시행('05.3.9) / 376

17. 향후 부동산정책 추진과제('05.5.4) / 383

18. 채권․분양가 병행입찰 및 택지청약자격 강화('05.5.23) / 387

19. 부도 공공임대아파트 조치방안('05.6.7) / 390

1. 대전지역 부동산시장 안정을 위한 대책(2.3)

□ 최근 부동산시장 동향

◦ 행정수도 이전계획에 따라 유발되기 시작한 가격상승 기대심리가 언론의 후보지 보도에 따라 과열되면서 외지인의 투기수요가 집중되는 등 부동산시장이 불안정한 상태

◦ 집값은 노은․둔산지구 등 대단위 택지지구가 밀집된 대전 서구․유성구를 중심으로 최근 1～2주 사이에 급등

＜대전지역 집값 동향＞

(단위 : %, 만원)

구 분	’02.12.15～’03.1.6		1.13		1.27
	가 격	증감률	가 격	증감률	가 격	증감률
23평(녹 원)	10,500	10.5	10,500	0.0	12,000	12.5
32평(현 대)	18,500	8.8	18,500	0.0	19,500	2.7
47평(크로바)	32,000	6.7	32,500	1.5	36,000	10.7

* 부동산뱅크 조사결과 1주 사이에 2천만원～5천만원 정도 상승

- 신규 아파트 청약경쟁률 또한 노은 2지구를 중심으로 상승하고 분양권의 최대 61%가 전매될 정도로 과열 심화

※청약경쟁률 동향：3:1～4:1(’02.7월 양지마을 1단지) ⇒ 23:1～41:1(’02.10월 양지마을 5단지) ⇒ 향후 분양될 물량은 더욱 과열될 전망

◦ 땅값 또한 대전시중 투기수요가 집중된 서구와 유성구의 상승률이 3/4분기 이후 확대되고 있는 상황

＜대전지역 땅값 상승률＞

(단위 : %, 전분기 대비)

구 분	’02.1/4	2/4	3/4	4/4	연 간
대전시전체	0.83	0.25	0.68	1.45	3.24
서 구	1.80	0.31	1.36	1.25	4.79
유성구	0.67	0.17	0.34	3.33	4.66

□ 부동산시장 안정대책

◦ 최근 급등세를 보이고 있는 대전지역의 아파트가격 및 거래동향에 대해서는 주간단위로 점검하고, 충청권 지역의  땅값에 대해서는 격주단위로 점검

※ 충청지역 6시․5군을 토지거래동향감시구역 기 지정(’03.1.16) : 대전․천안․아산․공주․청주․논산시․연기․금산․청원․옥천․보은군 등 6,301㎢

- 아파트가격에 대해서는 국민은행의 주간․월간 조사와 함께 대전광역시 및 주공 등과 합동으로 매주 동향을 점검

◦ 청약경쟁률이 심화되고 있는 대전시 유성구 노은 2지구는 투기과열지구로 지정(2.5)

- 이를 통해 분양권 전매 제한(계약후 1년․중도금 2회 납부), 청약1순위 자격 제한, 무주택 세대주 우선공급 등의 투기억제책을 시행하여 주택시장의 과열현상을 완화

※ 노은 2지구 개요 : 46만평 규모로 4,600세대 공급을 완료하고 금년 3월 이후 3,900세대 공급예정

＜기존 투기과열지구 현황＞

지 정 지 역		지정일
서울시	전지역	’02.9.6
경기도	고양시 대화동, 탄현동, 풍동지구, 일산2지구	’02.9.6
	남양주시 호평동, 평내동, 와부읍
	화성시 태안읍, 봉담지구, 동탄지구
	용인시 동백지구	’02.11.8
인천시	삼산1지구	’02.9.6
	송도신도시 (2공구)	’02.12.6

◦ 최근 집값이 급등하고 있는 대전지역에 대해서는 국민은행의 ’03.1월 동향이 발표 되는대로 투기지역 해당 여부를 검토한 후 2월중 부동산가격안정심의위원회에 상정

＜최근 대전지역 집값 증감률 동향＞

(’02.10월～‘02.12월, 단위 %)

구 분	’02.10월	11월	12월
전도시	0.5	0.1	0.2
서 울	0.4	-0.2	0.1
대 전	0.3	-0.2	0.4

* 최근 -추세 감안시 ’03.1월 상승률은 ’02.12월보다 매우 높을 전망

※ ’03.2월의 투기지역 지정요건(주택의 경우)

․’03.1월 집값 상승률이 전국 소비자물가 상승률 보다 30%이상 높은 지역으로서

․최근 2개월간(’02.12～’03.1)의 월평균 상승률이 전국 평균 보다 30%이상 높거나, 1년간(’02.2～’03.1)의 연평균 상승률이 3년(’00.2～’03.1)간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역

◦ 3/4분기 이후 땅값이 급등하고 있는 대전시 서구․유성구 지역에 대해서는 ’02.4/4분기 땅값 동향 조사결과를 바탕으로 투기지역 해당여부를 검토한 후 2월중 심의위원회에 상정

※ ’03.2월의 투기지역 지정요건(토지의 경우)

․’02.4/4분기 지가상승률이 전국 소비자물가 상승률 보다 30%이상 높은 지역으로서

․’02.4/4분기의 지가상승률이 전국 평균상승률보다 30% 이상 높거나, 1년간(’02년)의 연평균 상승률이 3년(’00～’02)간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역

◦ 토지거래동향감시구역에 대한 동향점검 결과 과열현상이 심화되거나 확산될 소지가 있을 경우 토지거래허가구역으로 지정

2. 수도권 및 충청권 지역 주택시장 안정대책(4.18)

□ 건교부는 최근 수도권 일부 재건축 추진 아파트와 충청권 지역을 중심으로 가격 불안이 가중되고 있다고 보고

이들 지역의 집값 상승이 작년 10월중순이후 안정세를 유지하고 있는 주택시장 전체에 악영향을 미치는 것을 사전에 차단하기 위해 투기수요 억제 등 주택시장 안정대책을 추진하기로 하였음

□ 이를 위해 우선, 재경부, 건교부, 지자체 등 관계기관 합동으로 4.21～22 양일간 서울 강남지역 재건축 단지를 중심으로 수도권 남부지역과 충청권 지역의 집값 및 분양권 시장에 대한 현지 동향 점검*에 착수  하기로 하였음

* 강남․서초․송파․강동구, 수원, 광명, 화성, 대전, 천안, 청주(10개반)

□ 또한, 3월 집값 조사결과 상승폭이 커서 양도세가 실가과세되는 투기지역 지정요건에 해당되는 것으로 나타난 지역에 대해서는 현지 동향점검 결과를 토대로 투기지역으로 추가 지정토록 재경부(부동산가격안정 심의회)에 요청키로 하였으며

□ 대전시 서구와 유성구, 천안 전지역을 금년 2.27일에 투기지역으로 지정한데 이어, 이들 지역이 최근 청약경쟁률이 급상승하는 등 신규 분양시장이 과열되고 있어

투기수요 차단을 위해 동 지역을 투기과열지구로 추가 지정하여 분양권 전매 등의 제한조치를 하기로 하였음

* 시․도지사와 협의후 건교부장관이 지정 추진

□ 재건축의 경우 안전진단과 추진절차가 강화되는 ｢도시및주거환경정비법｣ 시행(’03.7)을 앞두고 일부 지자체에서 주민민원 등의 이유로 재건축 허용요건 완화를 추진하는 등 재건축 기대심리를 자극하고 있다고 보고

서울시로 하여금 해당 자치구에 안전진단평가를 법과 시지침에 따라 엄격히 운영토록 행정지도 하였음(4.18, 공문시달)

* 강남구는 주택건설촉진법과 시지침에서 건설안전전문가로 안전진단평가단을 구성하기로 되어 있음에도 불구하고 경제적 효용가치를 포괄하는 자문위원회로 대체하고, 의결방식도 만장일치에서 다수결로 전환하는 방안을 추진중(4.16, 강남구 보도자료 배포)이나

서울시는 추후 지구단위계획 승인시 안전진단 평가과정을 충분히 검토하여 처리할 계획임

□ 또한, 최근 투기수요가 몰리고 있는 고덕, 개포, 가락지구와 강남지역 고밀도 아파트지구는 서울시의 지구단위계획 변경결정 또는 기본계획수립이 선행되어야 가능하므로

실제 재건축 사업승인까지는 현 제도하에서도 장기간이  소요되므로 선의의 투자자의 피해가 없도록 건교부 인터넷 홈페이지 등을 통해 적극 알려 나갈 계획임

※ 저밀도 아파트지구 기본계획수립 실제 소요기간 (청원-고시)

․반포지구 : ’93～’02(10년), 잠실 등 4개지구 : ’93～’00(8년)

* 절차：주민청원 → 시의회 청원채택 → 용적률 등 주민협의 → 기본계획 수립을 위한 용역 → 환경․인구․교통영향 평가 → 주민공람․공고 → 조정 → 고시

□ 아울러, 동향점검 결과에 따라 투기과열지구 확대 지정 등 대응방안을 지속 마련해 나가는 동시에

재경부, 국세청, 서울시 등 관계기관과 공조체제를 유지하고  현장 동향 점검을 강화하여 국지적인 집값 불안요인을 해소해 나갈 계획임

3. 투기과열지구내 분양권 전매제한 강화(5.9)

□ 최근 주택가격은 작년 10월이후 전반적으로 안정세를 유지하고 있으나 수도권과 충청권 일부지역의 경우 재건축 추진 아파트와 행정수도 후보지를 중심으로 가격이 상승하는 등 국지적인 시장불안요인은 지속되고 있음

□ 특히, 저금리와 주식시장 침체 등으로 투자처를 찾지 못한 시중 부동자금이 주택시장으로 유입되고 여기에 떳다방 등 투기조장세력이 가세하면서 서울 강남을 비롯한 신규 분양시장이 이상 과열현상을 보이고 있음

□ 이에 따라, 건교부는 신도시 건설 등을 통해 주택공급을 지속적으로 확충 하여 수급 불균형에 따른 시장불안요인을 해소하는 동시에 실수요자는 보호하되 투기수요는 억제하는 수요관리대책도 강화해 나가기로 하였음

□ 이를 위해 재경부․건교부․국세청․검찰 등으로 정부합동단속반을 편성 하여 주요 인기지역 분양아파트에 대해서는 지속적으로 떳다방 등의 투기조장행위를 집중적으로 단속하는 동시에

◦ 투기과열지구내에서 분양권 전매를 현재는 분양계약체결후 1년이 경과 하고 중도금을 2회이상 납부한 경우에 허용하고 있으나,

앞으로는 주택의 소유권 이전 등기가 완료된 이후에 전매가 가능하도록 전매요건을 대폭 강화하기로 하였음

□ 이와 같이 전매제한이 강화되면 시행일 이후에 신규로 분양권을 취득한 자(주택을 공급받은 자)는 등기시까지 전매가 제한되게 되며,

시행일 이전에 분양권을 취득한 자는 1회에 한하여 분양권 전매가 가능*하나, 이를 취득한 자는 시행일이후에 주택을 공급받은 자와 동일하게 등기시까지 분양권 전매를 할 수 없게 됨

* 다만, 시행일 이전에 1년이 경과하지 않은 분양권은 현행규정에 따라 1년의 전매제한 기간이 경과후 1회 전매가 가능

□ 이에 따라, 신규 분양시장과 분양권 전매시장에서 단기차익을 노린 투기수요가 원천적으로 차단되고 청약경쟁이 완화돼 간접적으로 아파트 분양가의 안정을 유도할 수 있을 것으로 보이며

◦ 특히, 최초 분양을 받은 사람은 등기후에야 전매가 가능하여 공증 등을 통한 분양권 불법거래 유인도 상당부문 차단될 수 있을 것으로 봄

□ 정부의 이번 조치는 신규 분양시장에서 단기차익을 노린 투기수요를 철저히 억제하여 실수요자를 보호하려고 하는데 있으며

◦ 앞으로 정부는 장기․저리의 주택자금 지원 확대 등을 통해 무주택 서민․근로자의 내집 마련을 적극 지원해 나갈 계획임

□ 이번 전매제한 강화조치는 주택공급에관한규칙 개정을 통해 늦어도 7월중에는 시행이 가능할 것으로 봄

4. 주택가격 안정대책(5.23)

4-1. 최근 주택가격 동향

□ 주택 가격은 작년 10월이후로 안정세를 보였으나 금년 들어 수도권 재건축 단지와 신행정수도 관련 충청지역 등을 중심으로 가격 재상승

◦ 반면, 전세 가격은 하락하거나 보합세를 유지하는 등 상대적으로 안정세 유지

＜주택 매매, 전세가격 동향＞

(前年, 前月, 前週대비상승율, %)

		’01년	’02年	2003年
				1월	2월	3월	4월	1～4월	4.29	5.6	5.13
매매	전 국	9.9	16.4	△0.1	0.5	0.7	0.9	2.1	0.3	0.3	0.4
	서 울	12.9	22.5	△0.7	0.4	0.7	1.2	1.6	0.1	0.2	0.6
	(강남)	17.5	27.4	△1.1	0.7	0.7	1.8	2.1	0.1	0.4	0.8
	수도권	13.9	21.8	△0.5	0.3	0.8	1.1	1.7	0.3	0.4	0.5
	대 전	7.1	9.9	4.8	2.6	1.8	0.8	10.3	-	-	-
	천 안	10.3	15.6	3.5	4.0	5.1	1.0	14.2	-	-	-
전세	전 국	16.4	10.1	△0.1	0.8	0.7	0.1	1.5	△0.2	0.0	0.0
	서 울	18.7	10.8	△0.6	0.7	0.7	△0.1	0.7	△0.2	0.0	△0.1

□ 최근 경기활성화, 신도시 개발 등 주택시장 내외의 요인들이 복합적으로 얽히면서 가격상승세가 확산

◦ 투기지역 또는 투기과열지구 확대(4.30), 전매제한강화(5.9) 등 정부의 안정노력에도 불구하고 5월들어 2주만에 서울지역이 0.8%(강남 1.2%) 상승

◦ 신도시 후보지인 김포․파주지역에 매수세가 집중되는 가운데, 일반인들도 주택 매입에 나서는 등 매수세가 급속히 증가

4-2. 과열원인

□ 수도권의 주택공급이 부족한 상황에서, 재건축 아파트에 대한 투자수익 기대로 수요 촉발

* 주택보급률(’02년말, %) : 전국(100.6), 수도권(91.6), 서울(82.4)

◦ 구조안전에 문제가 없음에도 자산가치 증식을 목적으로 재건축을 추진

□ 경기회복이 지연되면서 투자기회를 찾지 못한 부동자금의 일부가 주택시장에 유입되는 등 투기수요 가세

◦ 주택가격 상승과 밀접한 관계가 있는 가계대출 및 주택담보 대출 규모도 금년 들어 소폭 증가하는 추세

* 은행가계대출 월증감액(조원) :

․(02평균) 5.1 → (03.1월) △0.3 → (2월) 2.7 → (3월) 2.4 → (4월) 3.1

* 주택 담보대출 월증감액(조원) :

․(02평균) 2.7 → (03.1월) 0.1  → (2월) 0.2 → (3월) 0.4 → (4월) 0.5

□ 최근 행정수도 건설, 신도시 개발 등에 대한 개발이익 기대감 고조도 주택가격 상승의 원인이나

◦ 실수요인 전세값이 안정세를 유지하고 있는 점을 감안할 때 투기수요 유입의 측면이 큼

＜아파트 전세 / 매매가격＞

<참고> 금년도 안정대책 추진 현황

□ 시행중인 안정대책

◦ 투기과열지구(분양권 전매 제한) 지정

- 대전 노은 2지구(2.5), 대전 서구․유성구 및 천안시(4.29)

◦ 매월 주택가격 동향을 조사하여 급등지역을 중심으로 투기지역(양도세 실거래가 과세) 지정

- 대전 서구․유성구(2.27), 서울 강남구 및 광명시(4.30)

◦ 강남지역 재건축 아파트의 기준시가를 34.3% 올리는 등 공동주택의 기준 시가를 평균 15.1% 상향 조정(4.30)

◦ 공증을 악용한 분양권 불법 전매 행위 근절을 위한 정부합동 단속반 상시 운영(5.7)

□ 시행 예정인 안정대책

◦ 재건축 아파트에 대한 안전진단 강화 등 재건축 절차를 강화(7월, 도시및주거환경정비법 시행)

(종전) ․구청장이 안전진단 실시 후 재건축 허용

(개정) ․구청장이 안전진단을 하되, 필요한 경우에는 시도지사가 사전에 안전 진단을 실시하여 그 결정에 따름

․300세대 이상은 시․도지사의 재건축 구역 지정필요

◦ 투기과열지구내 분양권 전매 제한 요건을 강화(6월)

- 분양계약 체결후 1년이 경과한 후에 허용하고 있으나,  소유권 이전 등기가 완료될 때까지 전매를 금지

◦ 충청지역 부동산 투기혐의자(600명)에 대한 자금출처 여부 등 정밀 세무조사 착수(5.21)

4-3. 주택 시장 안정 대책

세무행정 강화로 투기조장행위에 강력히 대응하고 주택행정강화, 보유세 중과 및 자금흐름체계 개선 등을 통해 투기 유인을 억제

가. 부동산투기 방지를 위한 대대적인 세무조사 실시

□ 국세청 및 일선관서의 동원가능한 모든 행정력을 투입하여 투기조짐이 있는 지역에 대하여는 초동단계부터 집중 단속

◦ 매일 중개업소․모델하우스․분양현장 등을 정기적(오전․오후)으로 순회하면서 예찰활동 및 정보수집

◦ 상습투기혐의자 파악 및 거래자료 수집

◦ 부동산단속반에 대하여는 사진기를 상시 휴대케 하여 불법․탈법 현장 및 행위자 등을 촬영(추후 탈세범등 형사고발 등의 증빙자료로 활용)

□ 특히, 다음과 같은 투기․탈법행위를 중점관리

◦ 정부에서 아무리 분양권 전매제한을 하더라도 공증 등의 방법으로 피해갈 수 있다고 하면서 분양권 전매를 부추기거나 알선․중개하는 행위

◦ 실거래가 과세를 기피하기 위하여 이중계약서를 작성하거나 이를 부추기는 행위(탈세 교사․방조범)

◦ 매매계약을 중개하였음에도 불구하고 당사자간 직거래한 것처럼 계약서를 작성하는 행위

◦ 세무조사 등이 착수되면 일시적으로 사무실을 폐쇄하거나 휴업하고 종적을 감추는 행위

◦ 세무조사 사전예고 통지 등을 받고 상당한 사유없이 이에 불응하는 행위

◦ 주택청약통장 불법적인 대량 매집과 매매알선 행위

◦ 선착순 분양현장에서 인력공급업체 직원 동원 행위

◦ 부동산컨설팅, 부동산가이드, 공인중개사로 표시한 명함 배포, 허위계약서 작성, 미등기 전매조장 행위

◦ 거래중간에서 소정수수료 또는 실비를 초과하는 웃돈을 챙기는 행위

□ 불성실 부동산중개업소 및 투기혐의자에 대해 신속하고 엄정한 세무조사 실시

◦ 각종 불법․변칙행위 관련 업소 및 투기혐의자에 대하여는 즉시 세무조사 대상으로 선정

◦ 장부․서류 등을 예치하고 탈루세금을 추징하는 외에 세무조사과정에서 적발된 주택건설촉진법, 부동산중개업법, 부동산실명거래법 위반행위를 관계기관에 통보

* 세무조사 동원인력 : 총 3,000명

나. 투기수요 차단을 위한 주택행정 강화

□ 투기과열지구 및 투기지역의 확대 지정

◦ 분양시장 과열확산을 조기에 차단하기 위해 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구를 확대 지정

- 수도권 전역(접경지역, 도서지역, 자연보전권역중 일부제외)과 충청지역 일부를 투기과열지구로 확대 지정(6월)

* 수도권 투기과열지구 지정현황 : 서울시 전지역, 화성․고양․남양주시 일부, 용인동백지구, 인천시 일부

◦ 부동산 가격이 급등하는 지역은 실거래 가격으로 과세되는 투기지역으로 확대 지정

- 현재 월 1회 개최되는 부동산가격안정심의위원회를 월 2회 개최하여 적기에 지정

* 투기지역 지정현황 : 서울 강남구, 대전시 서구․유성구, 천안시, 광명시

□ 재건축 아파트 선분양 요건 강화

◦ 재건축 아파트의 경우, 주택가격상승을 주도하고 있고 별도의 대지확보에 소요되는 자금부담이 없는 점을 감안하여 투기과열지구내에서는 80% 시공 후 분양허용(주택공급규칙 개정, 8월)

□ 주상복합아파트 분양권 전매 금지

◦ 정부에서 투기과열 지구내 아파트의 분양권 전매제한을 강화함에 따라 상대적으로 규제가 약한 주상복합 아파트에 대한 과열현상이 발생할 우려

* 주상복합 아파트의 경우 높은 청약 경쟁률에도 불구하고, 계약율이 상대적으로 저조했으나, 최근에는 계약도 활발히 이루어지는 상황

◦ 일정규모 이상(300세대)의 주상복합 아파트도 일반 아파트와 같이 청약자격 및 분양권 전매를 제한

* 300세대 이상의 주상복합아파트는 주택건설촉진법상의 사업승인 대상으로 규정(주택건설촉진법시행령 개정, 8월)

□ 조합(지역․직장)아파트 분양권 전매 금지

◦ 현재 조합주택의 조합원 지위 전매는 원칙적으로 금지되어 있으나, 사업승인 이후에는 전매가 가능(’99.4월 완화)하여 투기수요 유입 가능성 상존

◦ 투기과열지구내에서는 사업승인이후에도 지역․직장조합주택의 조합원 지위에 대해서 전매를 금지

* 주택건설촉진법시행령 개정(8월)

□ 재건축 안전진단 기준 강화

◦ 안전진단 실시여부를 결정하는 예비 안전진단의 평가항목을 객관화하고 의결방식도 전원합의제를 의무화

◦ 시․도지사가 안전진단실시 여부를 사전 평가할 수 있는 제도적 장치를 마련하고 그 평가결과는 구청장을 구속

◦ 안전진단 평가항목을 도시미관, 설비평가 등으로 다양화하고 평가결과를 계량화(안전진단기준 고시, 6월)

다.  부동산 보유과세 강화

□ 현재 주택 보유시에는 재산세(건물)와 종합토지세(대지)가 부과되고 있으나,

◦ 과표 현실화율이 낮고, 토지는 인별로 종합과세하여 지방자치단체별로 나누어 징수하는 등 복잡한 과세체계로 인하여 조세 형평성을 상실하고, 부동산 투기억제 기능이 미흡

◦ 조세 형평성을 제고하고, 부동산을 자산 증식의 수단이 될 수 없도록 개편 추진

□ 주요골자

◦ 과세 체계를 이원화

- 기초자치단체 : 물건별, 필지별 단일세율에 의해 과세

- 광역자치단체(또는 국가)：부동산을 과다하게 보유하고 있는 5～10만명에 대해서 합산과세

∙ 전국의 보유토지를 인별로 합산하여 누진세율로 과세

∙ 주소지소재 광역자치단체(또는 국가)에서 징수하여 각 지방자치단체에 배분

◦ 추진방안 : 6월말까지 시안작성, 7월중 공청회 개최 등 각계의견을 수렴하여 법안 국회제출

라. 자금흐름 체계의 개선

□ 주택담보대출 비율 인하

◦ 작년 9.4대책 이후 주택담보대출 담보인정비율을 70% → 60%로 하향 조정하였으나

- 최근 가계대출자금의 부동산시장 유입가능성과 투기과열지구내 주택가격의 비정상적인 상승을 감안하여 재조정 필요

◦ 주택담보 인정비율을 투기과열지구내에서는 3년 이하의 신규 대출에 대하여 현행 60% → 50%로 하향 조정

* 금융감독원의 행정 지도(6월)

□ 주택신보 출연자금 대상 확대

◦ 현행 주택신보 출연금은 21개 은행으로부터 주택자금대출중 일정비율*을 징수하고 있으나,

* 각 은행이 대차대조표상 주택자금대출금으로 분류한 금액 월평잔의 0.1～0.15%를 매월 징수

- 주택담보대출중 상당부분이 주택구입 용도*임에도 일반자금대출로 분류되고 있는 실정

* 가계대출의 56.1%가 주택구입용도(한은 표본조사결과, 신규대출 35만건)

◦ 일반자금 대출 중 주택담보 대출의 일정부분(50%)을 출연금 기준에 포함하도록 개선

* 근로자의 주거안정과 목돈마련지원에 관한 법률시행규칙 개정(7월)

□ 자본시장 중심의 자금흐름 체계 구축

◦ 안정적인 투자를 원하는 투자자의 수요에 부응하여 다양한 원금보전형 상품(ELS : Equity Linked Securities)을 개발․판매

* 작년말 이후 7.3조원 판매(은행 4.5, 증권 1.4, 투신 1.4)

◦ 기관투자자를 대상으로 하는 이익공유․손실분담형 상품(K-ELS)은 앞으로 참여기관을 보다 확대

* ’03.4말부터 판매를 시작하여 6,300억원 판매

◦ 주식에 60%이상, 1년이상 투자할 경우 이자․배당소득을 비과세하는 간접주식투자상품을 5월중에 판매를 시작

* ’03.5.10 조세특례제한법 개정안 공포․시행

◦ 증권업협회 등 증권유관기관 중심으로 ｢한국 주식시장을 Up-grade하기 위한 대대적인 IR｣을 전국적으로 실시(5월말부터)

- 전문적인 IR업체를 선정하여 언론사와 공동으로 실시

◦ 배당실적이 좋고 지배구조가 우량한 기업을 대상으로 하는 가칭 ‘배당지수’를 개발․발표(’03하반기)하여 유용한 투자판단기준을 제시

◦ 기업연금제도 도입1), 연기금 주식투자 확대유도2), 자산운용업법 제정3) 등 기관투자자 육성을 위한 제도개선 추진

1) 노동부주관으로 금년중 기업연금(퇴직연금)제도도입을 위한 법안제출예정

2) 소규모연기금 공동투자풀에 주식형 투자상품 도입 추진등

3) 자산운용업법안을 ’03.2.20 국회제출(6월 임시국회 심사예정)

5. 저소득층을 위한 주거복지 지원방안(제6회 국정과제보고회, 5.28)

1. 低所得層의 住居實態

□ 그동안 주택공급 확대로 양적인 부족문제는 거의 해소되었으나 주거의 질적문제나 수도권 집값문제 등은 상존

ㅇ 수도권은 주택보급률이 90%(서울 83%)수준으로 집값은 여전히 불안한 실정

* 지난해 서울 집값은 22.5% 상승하였고, 금년에도 수도권 재건축 아파트 등 개발예정지를 중심으로 가격이 상승 (서울 1.6%, 광명 5.5%)

ㅇ ‘00년 센서스 자료를 통해 최저주거기준* 미달가구를 추정한 결과 330만가구(전체의 23%)에 이르는 것으로 조사

구분	전체가구 (천가구)	미달가구	침실수 미달	전용부엌 및 화장실 미달	중복미달
가구수(비중)	14,312(100%)	3,306(23.1%)	2,090(14.6%)	744(5.2%)	472(3.3%)
월소득(만원)	평균 278.8	110.7	154.0	71.2	135.3
평균 전세 보증금(만원)	-	1,154	1,690	814	1,113

․지역별 현황 : 수도권 152만가구(45.4%), 서울 73만가구(23.5%)

부산(26.7%)․대구(26.3%)․울산(29.2%)이 평균 초과

․미달가구 거주 주택 평균연령 : 22.2년 (일반가구 주택 13.3년)

ㅇ 아울러, 1인당 주거면적*도 선진국에 비해 협소

* 한국 6평, 미국 17평, 영국 12평, 일본 9평

□ 최근 집값이 상승하면서 지하셋방 거주자 등 소외계층의 상대적 박탈감이 커지는 등 ｢계층간 양극화｣ 현상이 심화

ㅇ ’01년 이후 집값상승으로 연소득대비 임대료 수준이 상승하여 저소득층의 주거비 부담이 가중

* RIR(연간 임대료/연소득) : 20.9(‘95)→20.7(’00)→18.3(‘01)→21.3%(’02)

(가구설문조사 자료, 국토연구원)

ㅇ 우리나라의 RIR은 선진국 평균(세계은행)인 16%보다 높은 수준

ㅇ 주택공급 확대로 1인당 주거면적 격차는 개선되고 있으나  주택소유여부에 따른 계층간 주택자산 격차는 심화

구 분	1인당주거면적 지니계수	주택자산 지니계수
1993년	0.350	0.489
2002년	0.235	0.510

* 자료 : 2002 가구설문 조사 (국토연구원)

ㅇ 소득의 지니계수가 0.351(‘02)임을 감안할 때 주택자산의 불평등 정도는 소득 불평등보다 더욱 심각한 상태

□ 이로 인한 빈부격차 확대로 사회통합과 경제발전에 장애 요인으로 작용

◇ 우선, 집값이 안정세를 회복할 수 있도록 투기수요를 강력히  억제하고 주택공급을 확충해 나가는 동시에 (5.23 안정대책 발표)

◇ 시장에서 스스로 주거문제를 해결하기 어려운 계층의 주거복지 지원을 강화할 필요

2. 住居福祉 支援方案

2-1. 기본방향

	≪ 정책 방향 ≫
◇ 소득계층별로 주거급여 지원, 국민임대주택 우선 공급, 주거환경 개선, 주택자금 융자 등 차등화된 지원체계 구축 ◇ 최저주거기준을 정책지표로 제도화하고 기준 미달가구에대한 체계적인 조사․관리 시스템 구축

□ 소득계층별 지원방향

≪ 계 층 ≫		≪ 특징 ≫		≪ 지원 방향 ≫
ꋬ최저소득층 (소득 1분위) * 월소득 83만원 이하		․임대료 지불 능력이 어려운 계층		․주거급여의 단계적 조정 ․저리 전월세자금 지원 ․소형평형 국민임대주택 공급
ꋬ저소득층 (소득 2～4분위) *월소득 190만원 이하		․자가주택 구입능력이 없는 계층		․달동네 주거환경 정비 ․국민임대주택 50만호 공급 ․전월세자금 지원
ꋬ중산화 가능계층 (5～6분위) *월소득 255만원 이하		․정부 지원시 주택구입 가능 계층		․소형분양주택 공급 ․주택금융 확대
ꋬ중산층이상 (7～10분위) * 월소득 255만원이상		․자기능력으로 주택구입 가능 계층		․시장에서 해결

2-2. 계층별 세부지원방안

가. 최저소득층 지원 (소득 1분위)

□ 지원 현황

ㅇ 재정에서 기초생활수급자(70만가구)에 대해 가구원수에 따라 월 3.2～5.4만원(평균 4만원) 주거급여를 차등․지급

* 주거급여 지원현황 (보건복지부)

가구형태	주거급여 (원)	가구수 (만 가구)	비 고
1～2인 가구	32,000	51.5	서울 : 국고50%, 지방비50% 지방 : 국고80%, 지방비20%
3～4인 가구	41,000	15.4
5～6인 가구	53,000	2.8

․ 최저생계비(4인기준 102만원) 미달부분은 생계급여로 별도 지급

ㅇ ‘89～’94년간에 건설된 영구임대주택 19만호와 50년 공공임대주택 8.5만호를 활용하여 거처마련을 지원

․ 영구임대      : 주택공사 14만호, 지자체 5만호

․ 50년 공공임대 : 주택공사 2.5만호, 자자체 6만호

ㅇ 기초생활수급자, 모자가정 등 사회취약계층에 대해 국민임대 입주자 선정시 가점을 부여하여 입주기회를 확대 (‘03.3)

* 입주대상자 및 부담수준

구 분	전용면적 15평미만	전용면적 15평이상
입주대상자	월평균소득 139만원 이하의 무주택 세대주	월평균소득 195만원이하의 청약저축 가입자
부담 수준	보증금 1,100만원․임대료 5.7만원 (수도권, 전용 11평기준)	보증금 1,400만원․임대료 14만원 (수도권, 전용 16평기준)

□ 추진 방안

ㅇ 저소득 가구의 주거실태․최저주거비 조사를 실시하고, 주거비 부담이 과다한 가구의 주거급여를 단계적으로 상향 조정

* 주거급여를 받는 가구비율(%) : 덴마크 21.0, 독일 6.3, 프랑스 14.0, 영국 18.0

ㅇ 국민임대 소형평형(전용 11평이하)에 대한 재정지원을 확대하여 최저소득층의 실질적인 입주기회를 부여

* 국민임대주택 건설유형별 입주계층

구 분	재정지원비율	입주자부담	입주계충
Ⅰ형(14평형)	건설비의 30%	건설비의 20%	소득1분위
Ⅱ형(17평형)	건설비의 20%	건설비의 30%	소득2분위
Ⅲ형(20평형)	건설비의 10%	건설비의 40%	소득3․4분위

ㅇ 지하셋방, 쪽방, 비닐하우스 거주자 등의 실태를 지자체와 합동으로 조사하고, 전월세자금 융자금리 인하 등을 통해 주거여건을 지속적으로 개선

* 현행 영세민전세자금 지원개요

․융자대상 : 전세보증금 5천만원이하 (광역시 4천, 지방 3천만원이하)

․융자금액 : 전세보증금의 70%까지 (한도액 3,500만원)

․융자조건 : 연리 3% (최장 6년간)

․지원총액 : 5천억원(‘03)

나. 저소득층 지원 (소득 2～4분위)

1) ‘07년까지 50만호의 국민임대주택을 차질없이 건설

□ 추진 현황

ㅇ ‘98년부터 지난해까지 사업비의 30%를 재정에서 지원하여 12만호의 국민임대주택을 건설, 시중 월임대료의 50～70% 수준으로 공급 (입주 물량 : 10,828세대)

ㅇ 저소득층의 대다수가 주거대책으로 장기임대주택 공급을 희망하고 있으나, 전체 재고량은 3.4%(39만호)에 불과

* 선진국 임대주택 재고 : 네델란드 40, 영국 22, 프랑스 17, 일본 7%

ㅇ 금년부터 5년간 총 50만호를 건설하여 장기임대주택 재고를 6.4%로 제고할 계획으로 우선, 금년에 8만호를 건설하되 주택이 부족한 수도권에 5.5만호를 건설(전체물량의 69.7%)

* 연차별 건설계획 (공약사항 반영: 5년간 50만호 건설)

계	‘03년	‘04년	‘05년	‘06년	‘07년
50만호	8만	10만	10만	11만	11만

ㅇ 연평균 10만호의 물량을 건설하여야 하므로 중소규모와 대규모 개발을 병행 추진할 필요 (10만호는 과천 아파트의 7.7배)

ㅇ 소요택지 확보가 최대의 관건으로 개발제한구역 해제지역 활용이 불가피하나, 환경․교통문제․지자체 및 지역주민의 반발 등의 요인으로 인해 택지개발 여건이 악화

□ 추진 방안

ㅇ 장기임대주택 재고가 절대 부족하여 최소한의 사회 안전망 구축을 위해서는 임대주택 확충이 불가피

ㅇ 계획달성의 관건인 택지를 신속하게 확보하고 건설기간이 단축(4년→2년6월)될 수 있도록 ｢국민임대주택건설특별법｣을 제정

․ 택지확보단계를 축소하여 사업기간을 단축하고, 국토계획 관련 절차 등을 간소화하여 원활한 택지확보를 도모

․ 입주후 부도임대주택 또는 다가구․다세대 매입 등 다양한 국민임대 주택 확보방안 강구

․ 수도권과 광역시에서 건설되는 국민임대주택에 대한 사업계획 승인권한을 건교부장관이 3년간 한시적으로 행사

․ 건교부내에 별도의 기획단을 설치하여 추진력을 확보

ㅇ 공공택지 공급시 공동주택용지중 국민임대주택용 택지를 일정비율 이상 배정토록 개선

* 국민임대주택 용지를 20%이상 의무적으로 배정

※ 임대주택의 재고가 적정수준(10%이상)에 도달하면 선진국과 같이 주거비 보조(Voucher)를 확대함이 바람직

2) 노후불량주택밀집지역에 대한 주거환경 개선

□ 지원 현황

ㅇ 저소득층의 주거생활 수준 향상을 위해 달동네 등 노후불량주거지에 대한 기반시설 정비를 89년이후 지속 추진

* ‘89～’00년까지 706개 지구 정비

ㅇ 2001년부터 정비중인 486개 지구*에 대해서는 ‘04년까지 1.6조원(국고 50%, 지방비 40, 교부금 10)을 지원하여 도로․상하수도 등 기반시설 정비와 불량주택 개선을 완료

사업 계획		‘01년도		‘02년도		‘03년도		‘04년도
지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비
486	16,000	278	3,998	118	3,681	54	3,046	36	5,275

* 추진현황 : 사업완료 49, 사업추진중 390, 지구지정 추진중 47개

□ 추진 방안

ㅇ 금년중 사업대상 지구를 추가 발굴하고 재원확보방안을 마련하는 등 노후불량지를 지속 정비

* ‘04년까지 한시사업이었으나, 도시주거환경정비법 시행(’03.7)으로 상시사업으로 전환

ㅇ 사업지구내 노후불량주택 개량사업에 대한 지원금리 인하 등을 통해 사업추진을 활성화

ㅇ 지자체의 추진실적을 점검, 집행실적에 따라 국고를 차등지원하여 지자체에 인센티브 부여

다. 중산화 가능계층 지원 (소득 5～6분위)

□ 지원 현황

ㅇ 매년 국민주택기금에서 전용 18평이하 소형 공공주택을 15만호이상 건설․지원

ㅇ 3천만원이하 무주택 근로자(6.5%)와 생애최초로 주택을 구입하는 세대주(6.0%)에게는 주택구입 자금을 장기․저리로 지원

ㅇ 국민주택기금 지원을 받아 건설되는 전용 18평이하 소형주택에 대해서는 분양가를 규제 (229만원/평당 건축비)

ㅇ 공공택지 개발시 공동주택 용지의 20%이상(수도권 30%)을 전용 18평이하 소형주택에 조성원가이하로 우선 공급

ㅇ 수도권 과밀억제권역내에서 민간개발 택지나 재건축 사업시 전용 18평이하 소형주택을 20% 이상 의무적으로 공급

(주택규모별공급비율에관한지침 개정, ‘01.12)

□ 추진 방안

ㅇ 기금지원, 택지공급 및 소형주택 건설의무화, 청약기회 확대 등 정책수단을 차질없이 추진하여 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대하고 소요기간을 단축

* 내집마련 소요기간 : 평균 6.8년(‘00) → 7.4(’01) → 7.0(‘02)

(주택금융수요실태조사, 국민은행)

라. 공동체 형성 지원

□ 임대주택 입주자의 ｢사회적 고립｣을 방지 (Social Mix)

ㅇ 다양한 소득계층이 더불어 거주할 수 있도록 도심지내에서 직주근접형 공공임대주택을 확보하고 한 동에 여러 평형의 분양 및 임대주택을 혼합배치 (표준 설계기준 개발)

ㅇ 지방자치단체․시민단체 등과 공동으로 임대주택 입주자지원프로그램을 개발하여 입주자들의 자활의욕 고취

예시) 취업알선․알콜중독치유․노인간호 프로그램 등을 운용하고 일반인․학생의 자원봉사자와 공익근무요원을 활용

□ 비영리사단법인의 저소득층 주거지원 활성화

ㅇ 사랑의 집짓기 운동연합회(비영리사단법인, 95.9 설립)에서 무주택 영세민 주거마련 자활프로그램을 시행중

․ 주택건축지역 1년이상 거주 무주택 서민

․ 주택 건축에 500시간이상 자원봉사에 참여 가능자

․ 입주후 15～18년에 건축비 원금상환 가능자

* ‘01.8월 “지미카터 워크 프로젝트” 사업 추진

* 건설실적 : ‘02.12말까지 292가구 건설

ㅇ 주거복지관련 시민단체들로 하여금 비영리사단법인 설립 등을 통해 사회 취약계층에 대한 주거마련 지원 프로그램을 개발토록 유도

3.. 推進體系 構築

□ 최저주거기준 설정의 법적 근거를 마련하여 주택정책 지표로 활용 (6월 임시국회에서 주택법 개정)

ㅇ ‘00.10월 건교부 자체적으로 마련된 최저주거기준*을 시설, 면적, 설비 등을 감안하여 일부 보완하여 재설정

* 3인가구의 경우 : 면적(8.8평이상), 침실(방2개), 시설(전용부엌․화장실)

□ 최저주거기준 미달 가구에 대한 구체적인 실태 조사

ㅇ 현재 최저주거기준 미달 가구수는 ‘00 센서스 자료중 10% 표본을 통해 추정한 것으로 구체적인 실태파악이 필요

ㅇ 기준 미달가구의 현황 조사를 통해 지원 프로그램을 개발하고 단계적인 감축계획 수립

* 금년중에 세부 조사체계 및 방식을 확정하여 내년부터 착수

ㅇ 우선적으로 금년중 불량주택밀집지역을 대상으로 주거실태 조사작업 추진

□ 장기 주택정책방향을 제시하는 주택종합계획(‘03-12) 수립시최저주거기준 설정, 미달가구 실태파악, 지원 프로그램, 연차별 감축계획 등 세부 추진 방안을 제시

□ 건교부내에 주거복지업무 전담부서를 신설하여 주택종합계획에 반영된 내용들을 체계적으로 실현

6. 서민․중산층 주거안정 지원대책(9.3)

1		추진 배경

□ 주택의 양적 부족문제는 상당부분 해소되었으나 주거의 질적 수준은 낙후되어 있어 기본적인 주택수요는 미해결된 상태

ㅇ 전체 가구의 43%(615만가구)가 전월세 형태로 남의 집에 거주하여 주기적인 전․월세가격 상승으로 주거불안 지속

ㅇ 전체가구(1,431만)의 23%(330만 가구)*가 최저주거기준 이하 주택에 거주하고 있으며, 112만 가구(8%)는 단칸방에 거주하는 등 주거환경도 아직 취약한 상태

* 미달가구의 46%(152만 가구)가 수도권에 집중 (서울 73만 가구)

ㅇ 소득대비 주거비 부담이 선진국에 비하여 높은 수준으로 서민 생활을 압박 (선진국 평균 16.0%)

* 연간 임대료/연소득(RIR) : 한국 21.3%, 선진국 평균 16.0%

□ 아울러, 중산․서민층이 저렴하고 안정적으로 거주할 수 있는 장기 공공임대주택 비율이 전체주택의 3.4%(40만호)에 불과

ㅇ 선진국에 비하여 대단히 취약한 수준이며, 이는 그간의 주택정책이 주택공급 확대에 일차적으로 초첨을 맞춘데 기인

* 임대주택 비율(%) : 네델란드 40, 영국 22, 독일 20, 일본 7

◇ 중산․서민층이 저렴한 비용으로 안정적으로 거주할 수 있는 장기 공공임대주택을 대폭 확대하여 기본적 주택수요를 해소

◇ 이를 통해 서민․중산층의 주거안정은 물론 임금상승 압박요인을 줄여 우리경제의 성장 잠재력 배양기반을 강화하고

건전한 임대위주의 주거문화를 형성하여 주택이 거주수단으로 인식될 수 있도록 계기를 마련

2		장기 공공임대주택 공급 확대 및 지원 강화

□ 향후 10년동안 장기임대주택 150만호를 확보

ㅇ 100만호는 주공․지자체가 재정과 주택기금의 지원을 받아 시중 임대료의 절반 수준으로 최장 30년까지 임대되는 국민 임대주택을 건설

ㅇ 50만호는 민간부문에서 주택기금의 장기․저리 자금지원을 받아 임대기간이 10년 이상인 공공임대주택(전용 25.7평이하)으로 건설

* 현행 5년 공공임대주택은 사실상 분양주택에 가까워 임대주택으로 활용하기에는 한계

ㅇ 국민임대주택은 월소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 50%(19평형미만) 또는 70%(19평형이상)이하인 무주택 세대주에게 공급되고, 장기임대주택은 무주택 세대주에게 공급

※ 연차별 건설계획

(단위:만호)

구 분	‘03	‘04	‘05	‘06	‘07	‘08	‘09	‘10	‘11	‘12
국민임대 100만호	8	10	10	11	11	10	10	10	10	10
장기임대 50만호	-	3	5	6	6	6	6	6	6	6

□ 국민임대주택 소형평형에 재정지원을 확대

ㅇ 소형평형(14평형)에 최저소득층이 실질적으로 입주할 수 있도록 재정지원 비율을 40%로 확대하여 입주자 부담을 경감

구 분	14평형	17평	20평형
재정 비율(%)	30 → 40	20	10

ㅇ 40%로 확대시 14평형의 경우 입주자 보증금이 900만원에서 454만원으로 인하되는 효과 발생 (월임대료 : 117천원)

□ 인센티브 확대를 통해 민간의 장기 공공임대주택 참여 유도

ㅇ 민간의 건설비용 절감을 위해 장기 공공임대주택에 대한 택지공급 가격을 10%p 인하

구 분	현 행	조 정
공급가격 (10% ↓)	∘60㎡이하 : 조성원가의 70% ∘85㎡이하 : 조성원가의 70～95% -수도권 95% -부 산 90% -광역시 80% -지 방 70%	∘60㎡이하 : 조성원가의 60% ∘85㎡이하 : 조성원가의 60～85% -수도권 85% -부 산 80% -광역시 70% -지 방 60%

ㅇ 아울러, 주택기금 융자금리를 인하(3.0～5.5%→3.0～4.5%)하고 상환기간을 연장(10년→20년)하는 등 자금지원을 강화

※ 5년 공공임대와 10년 장기공공임대 비교

구 분	5년 공공임대	10년 장기임대
․주택기금 융자금리	3(18평)～5.5%(25.7평)	3(18평)～4.5%(25.7평)
․상환 조건 (18평초과)	8년이내 거치후 10년상환	10년거치후 20년상환
․택지공급가격	조성원가의 70～95%	조성원가의 60～85%

□ 추가 신도시 개발 등을 통해 택지확보 문제 해소

ㅇ 공공택지에서 공공임대용지 공급비율을 현행 20(지방)～30%(수도권․광역시)에서 40% 수준으로 상향 조정

* 토지수용을 통해 개발되는 공공택지는 국민임대주택 건설 등 공공용도로 우선 활용원칙 확립

ㅇ 수도권에서 향후 필요 소요택지(약 3,400만평)를 차질없이 공급하기 위해 3～4개의 신도시 개발을 통해 추가 확보하되, 환경 친화적으로 개발

* 중소규모(33만평) 개발시 103개 신규 택지개발이 필요

ㅇ 지방도 필요시 대도시 주변지역에 신도시 개발을 추진

ㅇ 용적률 상향 조정 등을 통해 개발밀도는 높이면서 녹지공간 등을 충분히 확보하여 쾌적한 도시환경 조성

ㅇ 부도 임대주택(11만세대), 다세대 등 기존 주택을 일부 매입하여 민원을 조기에 해소하고 임대주택 유형을 다양화

※ 신속한 택지확보를 위해 추진되었으나, 환경논란 등으로 미제정된 “국민임대주택특별법” 제정을 정기국회에서 재추진

□ 재정, 주택기금, 국채발행 등 재원 확보대책 수립

ㅇ 향후 10년간 장기임대주택 150만호 확보를 위해 재정(11.4조원)과 국민주택기금(48.7조원)에서 약 60.1조원을 확보․지원

ㅇ 재정에서는 향후 5년간 연평균 1.1조원을 여타 사업에 우선적으로 지원

ㅇ 주택기금 소요재원중 부족분은 우선, 국채발행을 통해 조달하되, 주택기금 MBS 발행 등을 통해 충당하는 방안도 강구

ㅇ 국채 발행 등으로 발생하는 주택기금 이차문제(예탁금리-장기임대 대출금리)는 우선적으로 로또 수익금으로 충당하고 필요시 재정에서 보전

※ 로또 수익금 연도별 추정치

(단위 : 억원)

구 분	‘03.실적치(8.10까지)	‘03(추정치)	‘04 (추정치)
판매액	24,485	37,326억원	33,593억원
수익금	7,962	12,211억원	11,110억원

․ 현 주택기금 수익 배분비율 : 수익금의 28%

□ 계획달성을 위한 건설․공급 추진체계를 구축

ㅇ 대통령주재 추진실적 점검회의를 주기적으로 개최하여 사업추진을 독려

ㅇ 사업 주관부서인 건교부내 ｢국민임대주택 지원단｣*을 설치하고 하반기중 주택공사 등 사업시행자의 조직․인력을 보강

* “국민임대주택특별법” 제정시 설치 근거 마련

ㅇ 지자체의 장기 공공임대주택 건설․관리에 참여를 적극 유도하기 위하여 임대주택 건설 실적 등을 바탕으로 각 지자체별 주거복지 평가지수를 금년 하반기중 개발하여 공포

□ 더불어 함께 사는 사회 구현을 위해 Social Mix를 적극 시행

ㅇ 장기임대주택이 공공택지내 40%이상 집중 공급됨에 따라 다양한 계층이 더불어 살 수 있는 주거혼합 모형 개발

ㅇ 이를 위해 금년말까지 표준설계기법을 개발하여 한 단지 또는 한 동에 여러 평형의 분양 및 임대주택을 혼합 배치하고 평형도 다양화

* 서울시 장지․발산지구(75개중 5개동 혼합동)에서 시범사업 추진중

ㅇ 다양한 임대수요 충족을 위해 도심지내에서 직주근접형 공공임대주택을 확보

ㅇ 취업알선, 알콜중독 치유, 노인간호프로그램 등 입주자 지원프로그램을 개발하여 입주자 자활의욕을 고취

ㅇ 보육시설, 사회복지관, 경로당 등을 단지규모에 따라 의무적으로 설치토록 하여 필수 생활기반 시설을 강화

3		노후불량주택 밀집지역 주거환경 지속 개선

□ ‘89년부터 ‘04년까지 한시사업이었던 주거환경개선사업*을 상시사업으로 전환하여 지속적으로 추진

쪽방, 지하셋방 등 노후불량주택 밀집지역의 도로, 상하수도를 정비하고 불량주택을 개량하여 주거여건을 획기적으로 개선하는 사업

□ 이를 위해 ‘01년부터 시행중인 486개 지구(25만세대)에 대해서는 ’05년까지 차질없이 완료하고

ㅇ 금년 하반기중 현지실사를 통해 400여개 대상지구를 추가 발굴하고 ‘04년 지구지정 등을 거쳐 ’05년부터 본격 추진

* 16개 시․도로부터 430여개(11만세대) 추가 대상지가 접수된 상태이며, 총 2조여원의 사업비가 단계적으로 투입될 예정

□ 사업 활성화를 위해 노후불량주택 개량에 대한 주택기금 지원금리를 인하(5.5%→ 3.0%) 하고

ㅇ 사업지구내 국공유지에 소형 국민임대주택 건설을 확대하여 세입자(원주민)를 입주토록 하여 재정착을 유도

※ 주거환경개선사업 시행효과

구 분	공동주택방식		현지개량방식
	시행전	시행후	시행전	시행후
․무허가건축물	50.0%	0.0%	48.8%	12.9%
․붕괴우려건축물	61.0%	0.0%	38.7%	10.3%
․도로율	8.0%	11.0%	8.0%	20.0%
․기반시설 면적	7.8%	27.0%	0.0%	3.3%

4		기대 효과

□ 장기임대주택 150만호 건설로 2012년 장기임대주택 재고율을 선진국 수준으로 제고 (3.4% → 15.0%)

□ 중형규모의 장기 공공임대주택 건설 확대로 중산층이 중형평형 임대주택에 거주할 수 있도록 유도하여 임대주택에 대한 인식전환의 계기를 마련하는 동시에 새로운 임대 주거문화를 창출

□ 400여개 노후주택밀집지역 정비사업 추진으로 ‘09년까지 11만 가구의 노후 불량주택을 추가 개량하여 도시영세민의 주거여건을 개선

□ 이를 통해 ‘07년까지 장기 공공임대주택 70만 가구 공급, 불량주택 11만 가구 정비 등을 통해 최저주거기준에 미달하는 가구 100만 가구를 감축 (미달가구비율 : 23% → 16%)

□ 아울러, 소득계층별로 차별화된 주택 공급체계를 구축하여 국민주거 수요를 안정적으로 충족

ꋬ소득 1～2분위 *월소득 130만원 이하		․임대료 지불 능력 취약계층		․영구임대주택 입주 ․소형 국민임대주택 공급
ꋬ소득 3～4분위 *월소득 190만원 이하		․자가주택 구입 능력 취약계층		․불량주택 정비 활성화 ․국민임대주택 집중 공급
ꋬ소득 5～6분위 *월소득 255만원 이하		․정부지원시 자가가능 계층		․중형 장기임대주택 공급 ․소형 분양주택 공급

7. 재건축시장 안정대책(9.5)

1		소형주택 의무비율 확대시행방안

1-1. 시행배경 : 재건축의 주택공급기능 제고

□ 재건축추진 아파트의 집값상승을 근본적으로 해결하기 위해서는 주택수요에 대응한 주택의 공급확대가 필요

- 후분양제 도입 등 재건축 시행절차 개선, 세무조사 강화 등과 병행하여 공급확대를 통한 실수요를 충족

□ 서울과 같은 기존시가지는 신규택지의 공급이 불가하므로 재건축을 통한 주택공급량 확보가 불가피

- 다세대․다가구 주택은 지난 2년간 대폭 증가하였으나,  주민이 선호하는 아파트가 차지하는 비중은 감소추세

- 재건축으로 건설되는 아파트는 전체 아파트 건설물량의 36% 수준

< 서울시 주택 건설 유형별 비율 >

	계	‘99	‘00	‘01	‘02	(‘03상반기)
전체(A)	521,150	61,460	96,936	116,590	159,767	(86,397)
아파트(B)	277,929	54,146	72,149	39,420	51,815	(60,399)
B/A(%)	50%	88	74	34	32	70
재건축(C)	77,493	20,393	32,999	12,692	11,409	(36,533)
C/B(%)	36	37	46	32	22	(60%)

* ‘03년 상반기 재건축물량은 전년도 재건축 사업승인량의 3.2배

- 특히, 집값상승을 주도하고 있는 강남지역의 아파트는 80% 이상 재건축을 통해 공급되어 재건축의 비중이 높음

< '00～’02년 강남지역 연평균 주택공급 현황 >

	전체 주택(A)	아파트(B)	재건축(C)	C/B
강남구	10,119	2,558	2,026	79%
강동구	5,494	1,617	1,617	100%
송파구	10,960	3,294	2,821	85%
평 균	8,857	2,489	2,154	88%

□ 그러나 강남지역은『주로 대형평형으로 건설되어 용적률 증가에도 불구하고 가구수 증가는 20%이하에 불과』하고

- 서울 전체의 경우도 대형평형 위주로 재건축되어 재건축을 통한 가구수 증가가 타시도에 비해 부진

< 재건축사업시 가구수 증가 비율(조합설립인가분)>

지역	서울	(강남구)	(서초구)	경기	부산	평균(서울제외)
비율(신규/기존)	1.50	1.17	1.26	1.61	2.17	1.69

※ 강남 5개 저밀도지역의 경우도 용적률이 100% 이하에서 280%로 약 3배 증가했으나, 대형평형 위주의 건설로 가구수는 16% 증가에 불과

< 5개 저밀도지구의 재건축사업 현황 >

지 역	계	잠 실	청담ㆍ도곡	화 곡	암사ㆍ명일
기 존(세대)	37,346	21,250	9,342	1,843	4,920
신 규(세대)	43,397	24,479	11,207	2,198	5,513
비 율(%)	116	115	120	119	112

※ 조합설립인가를 받은 단지의 세대수 및 건설예정세대수

(반포등 조합설립인가를 받지 않은 단지는 제외)

□ 한편, 서울의 경우 최근 5년간 건설된 전체주택중 국민주택규모 비율이 73%(전체 521천세대중 381천세대)에 이르고 있고,

- 재건축사업에서는 국민주택규모의 비율이 79.6%를 차지하는 등 중소형 주택이 대다수이나,

- 강남지역 국민주택규모 이하의 건설비중은 20%선에 불과하여 기존 소형주택이 모두 대형화됨에 따라 고소득층만 사는 부촌이 형성되어 사회계층간의 유리현상이 가속되는 문제가 있음

< 강남구내 재건축단지 건설계획 >

(단위 : 세대)

면적(전용)	60㎡(18평)이하	85㎡(25.7평)이하	85㎡초과	계
기존	14,296(64%)	4,764(21%)	3,186(14%)	22,246
재건축계획	1,951(7%)	3,700(13%)	22,708(80%)	28,409

※ 강남구내에서 재건축 추진중인 14개 단지 표본조사 결과

* ｢주택조합등에대한주택규모별공급비율에관한지침｣에서 60㎡이하의 주택을 20%이상 건설의무를 규정하고 있으나, 기존세대수와 신축세대수가 동일하게 1 : 1로 재건축하는 경우에는 적용되지 않고 있음

⇓

	재건축시장의 안정 도모
중소평형의 의무건설비율 확대로 수급불균형 해소 및 대형평형 재건축에 따른 기대이익 축소

1-2. ｢국민주택규모 건설비율기준｣ 시행내용

□ 시행근거 : 도시및주거환경정비법시행령 제52조제2항제3호

※ 도시및주거환경정비법시행령 제52조(관리처분의 기준 등) 제2항

3. 건설교통부장관이 주택수급의 적정을 기하기 위하여 국민주택규모의 주택의 건설비율을 75퍼센트 이하의 범위안에서 정하는 경우에는 그에 적합하게 할 것

□ 대상 : 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우

□ 적용의 제외

- 2003년 9월5일 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업. 다만, 사업시행인가신청이 반려되는 경우에는 적용대상임

□ 기준

사업규모	세대규모
	60㎡ 이하	60～85㎡ 이하	85㎡ 초과
300세대 이상	20%	40%	40%
20～300세대	60%		40%

※ 다만, 조합분양분을 기존평수 이하로 건축하는 경우로서 일반분양 주택을 모두 국민주택 규모 이하로 재건축하는 경우에는 위의 기준을 적용하지 아니함

□ 시행일 : 2003. 9. 5(금)

1-3. 제도시행 영향 및 효과

□ 강남지역을 제외한 대부분의 지역에서 재건축시 국민주택  규모를 평균 80%정도 건설하고 있어 전반적으로 큰 영향 없음

< 서울시 재건축사업 국민주택규모 건설비율 >

* ‘03. 1～’03. 7, 사업승인 기준

60㎡이하	60~85㎡이하	소계(a)	85㎡초과	계(b)	비율(a/b)
6,426	22,645	29,071	7,462	36,533	79.6%

※ 자치구별 국민주택규모비율은 강남구(33%)와 서초구(30%)를 제외하고 모든 구가 70%이상임(경기도 83%, 인천 84%)

□ 강남지역의 경우 재건축에 의한 가구수 증가가 현 20% 증가에서 60% 증가

『현재 재건축 추진단지중인 단지(5만세대)에 이번 기준을 적용하면 1만증가에서 3만세대로 증가』

< 강남구내 안전진단 추진중인 14개 단지에 적용한 결과 >

	기존	재건축계획 (기존대비)		새기준적용 (기존대비)
세대수	19,563	22,786	(116%) (3,223세대증가)	30,714	(157%) (11,151세대 증가)
평균면적/세대(㎡)	94	134	(142%)	100	(106%)

※ 강남지역의 대형평형은 지금까지 사업승인되거나 신청된 재건축 물량으로 충분(상반기에만 예년의 2배 이상이 사업승인됨)하고, 이번 기준을 적용하더라도 종전 가구수의 40%는 대형으로 공급되므로 대형평형의 공급물량은 충분

2		재건축 조합원 명의변경 금지

□ 시행방안 ⇒ 도시및주거환경정비법 년말까지 개정, 내년초 시행

ㅇ 투기과열지구로 지정된 지역안에서 설립된 재건축 조합의 조합원은 조합인가일로부터 조합원 지위 양도를 금지

- 다만, 수도권 밖으로 근무지 변경․상속․해외이주 등의 경우는 예외적으로 허용

ㅇ 법 시행전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되,

- 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원지위 양도 금지

□ 기대 효과

ㅇ ‘03.8.25 현재 수도권에서 재건축절차가 진행중인 26만 세대중 조합인가신청단계까지 있는 91천세대가 직접 적용대상. 그 나머지도 1회만 전매가 허용되므로 사실상 모두 적용됨

	사업승인	사업승인신청	조합인가	조합인가신청	안전진단 통과	안전진단이전
서울시	28,699	7,377	49,048	8,852	16,623	33,035
경기	13,122	11,404	40,815	1,553	16,631	14,224
인천	15,745		6,647	340		510
계	57,566(22%)	18,781(7%)	96,510(36%)	10,745(4%)	33,254(13%)	47,769(18%)
적용	1회 전매가능(172,857세대)			조합인가후 전매금지(91,768세대)

ㅇ 금번 조치로 인해 단기차익을 노리는 투기수요를 차단

8. 주택시장안정 종합대책(10.29)

Ⅰ. 주택시장 동향과 진단

□ ’70년대 이후 3차례에 걸쳐 부동산가격이 급등

ㅇ ’70년대 말 :『주택공급 부족 + 중동특수』

∘ ’75～’79년간 연평균 토지가격 30.6% 상승

∘ 비업무용토지 중과세, 양도세 중과 등으로 대처

ㅇ ’80년대 말 :『주택공급 부족 + 국제수지 흑자』

∘ ’88～’90년간 연평균 주택가격 16.3%, 토지가격 26.7% 상승

∘ 토지공개념 도입, 분당 신도시 등 200만호 주택 건설로 대처

ㅇ ’01년이후 :『국지적 주택공급 부족 + 부동자금』

∘ ’01.7～’03.9월간 연평균 주택가격 11.2% 상승

∘ 신도시 추가건설, 재건축 억제, 양도세 강화 등으로 대처

□ ’01년 하반기 이후 주택시장은 서울 강남을 중심으로 하는 수도권, 신도시, 신행정수도 지역 위주로 가격 상승

ㅇ 전국적으로는 ’02년 주택보급률이 100%를 넘어섰으나 서울․수도권 지역은 주택공급이 수요에 비해 부족

* 전국 주택보급률 추이 : 71.2%(’80) → 72.4%(’90) → 96.2%(’00)

* ’02년말 주택보급률 : 전국 100.6%, 서울 82.4%, 수도권 91.6%

ㅇ 재건축 과열, 수도권 고교평준화 조치(’01)에 따른 강남이주수요 증가 등으로 강남지역 주택가격 상승 촉발

* 소득증가 등에 따라 주거의 질이 중시되면서 강남지역 주택수요가 크게 증가

ㅇ 저금리 상황에서 풍부한 유동성이 신도시․신행정수도 등 개발이익이 기대되는 지역으로 유입

□ 이에 대응하여 정부는 주택공급을 확충하고 투기수요를 억제하는 주택시장 안정대책을 추진

ㅇ ’02년 67만호 건설(’01～’02 평균60만호), 신도시 2～3개 건설 추진

ㅇ 분양권 전매제한, 재건축 규제강화, 양도세 강화, 주택담보대출 억제 등 투기억제 시책 추진

□ 그러나 정부의 대책(’03. 5.23일, 9.5일 등)에도 불구, 주택가격이 일시적으로 안정세를 보였다가 다시 상승하는 모습 반복

ㅇ 특히, 9.5일 대책발표 이후 주춤하던 주택가격이 9월말  부터 강남을 중심으로 급등, 분당 등 수도권으로 확산

(前年末, 前月, 前週대비 아파트가격상승률, %)

구 분	’02년	’03.1~9월	7월	8월	9월	9.23	9.30	10.7	10.14
전 국	22.8 (16.4)	8.6 (5.9)	0.4 (0.2)	0.6 (0.3)	1.4 (0.8)	0.3	0.5	0.5	0.2
서 울	30.8 (22.5)	9.2 (6.8)	0.6 (0.5)	1.2 (0.7)	2.5 (1.5)	0.5	0.9	0.8	0.4
강 남	35.2 (27.4)	13.3 (10.2)	1.1 (0.9)	1.8 (1.3)	3.6 (2.3)	0.6	1.4	1.2	0.4

* ‘( )’안은 단독․연립주택․아파트를 모두 포함한 상승률임

□ 이는 주택공급을 늘려 해결하기에는 시간이 소요되고,

보유세 강화 등도 중장기 과제로 추진되면서 정책효과를 피부로 체감하기는 미흡한데 기인

ㅇ 이와함께 경기회복 지연 등의 요인으로 부동자금이 주택부문으로 유입되면서 투기수요가 잠재

ㅇ 또한 주택가격 상승에 대한 기대심리가 만연하여 주택을 미리 확보해 두려는 가수요도 병존

Ⅱ. 주택시장 안정의 중요성

□ 중산․서민층의 생활안정과 경제의 선순환 구조 정착을 위해서는 주택가격 안정이 필수적

ㅇ 경기회복이 지연되는 상황에서 주거비 부담 가중과 내집마련에 대한 불안감․위화감 조성은 국민통합에 장애요인

ㅇ 주택가격 상승은 임금인상 요구로 이어져 경제의 경쟁력 저하 요인이 되고, 근로의욕 저하․물가불안심리 등으로 이어지는 부작용 초래

ㅇ 부동자금이 생산적인 부문으로 흘러가지 못하고 주택부문으로 계속 유입될 경우 자금흐름과 경제구조를 왜곡

□ 현재 주택가격은 강남지역을 중심으로 거품일 가능성

ㅇ 거품이 없어질 경우 금융기관 부실, 가계파산, 소비침체 등으로 경제에 부담으로 작용

※ 국토연구원은 서울 강남권 주택가격에 40% 이상 거품이 끼어 있다고 지적 (「주택시장 진단과 전망」, ‘03.10.22)

※ 일본의 경우 ’80년대 후반 토지․주택가격 급등으로 부동산 거품이 형성되었다가 붕괴되면서 ’90년대 이후 불황이 지속

□ 따라서 신속하고 적절한 정책대응을 통해 부동산 가격의 안정을 유도할 필요

ㅇ 안정대책은 주택가격 상승에 대한 기대심리를 불식시킬 수 있도록 종합적이고 지속적으로 추진

Ⅲ. 주택시장안정 종합대책

	< 기본방향 >
□ 근본적으로 주택공급을 지속적으로 확충함으로써 주택시장 안정기반을 구축 ㅇ 신도시, 강북 뉴타운 등 주거여건이 양호한 양질의 주택을 공급하여 강남에 집중된 주택수요를 분산 □ 아울러, 부동산 투기 수요가 확산되지 않도록 강력히 차단 ㅇ 이를 위해 주택제도․세제․자금흐름 등 주택시장의 내․외부 여건을 실수요자 중심으로 개선 □ 안정대책은 주택시장 불안요인에 대해 적기에 사전 대응할 수 있도록 포괄적․종합적으로 마련․미리 발표하여 주택시장 안정에 대한 강력한 정책의지를 표명 ㅇ 미리 발표된 대책은 경기회복에 과도한 부담이 가지 않도록 정책 수위를 조절하여 단계적으로 추진하되 ㅇ 시장동향에 따라 지속적으로 강도를 높여가며 투기적 수요를 철저히 억제 □ 부동산시장이 안정될 때까지 관계부처, 서울시․경기도, 민간전문가 등으로 「부동산시장 안정대책․점검반」을 구성․운영

1. 주택공급의 지속적 확충과 수요분산

	정 책 목 표
◇ 양적 측면에서는 주택공급의 지속적 확충을 통해 수급불안에 따른 주택시장 불안요인을 근원적으로 해소 ㅇ ‘03～’12년간 총 500만호를 건설하여 ’12년에는 전국 주택보급률 115% 이상을 달성 ㅇ 특히, 주택이 부족한 서울 및 수도권에 집중 건설 ∘ ‘03～’12년간 수도권에 총 300만호를 건설하여 수도권 주택보급률을 ‘06년 100%, ’12년 112% 달성
◇ 질적 측면에서는 소득증가․삶의질 향상 등으로 고급화된 주택수요를 충족시킬 수 있도록 양질의 주택을 공급 ㅇ 강북 뉴타운 건설, 판교등 신도시의 계획적 개발을 통해 주거격차를 해소하고 강남 주택수요를 분산 ㅇ ‘03～’12년간 공공임대주택 150만호(국민임대 100만호 포함)를 건설하여 무주택 서민층의 임대주택 수요를 충족

그 동안 추진한 대책

□ 길음․은평․왕십리를 강북 뉴타운 시범지구로 지정(’02.10월)

ㅇ 3개 지구에서 총 33,000호의 주택을 공급

지  구        위      치           면 적      건 립 예 정

- 길음지구   : 성북구 길음․정릉동   359만㎡      14천가구

- 은평지구   : 은평구 진관내․외동    95만㎡      14천가구

- 왕십리지구 : 성동구 하왕십리동     32.4만㎡        5천가구

□ 수도권 4개 신도시 건설 추진

ㅇ 화성․판교에 이어 김포․파주를 신도시 개발지로 발표(’03.5월)

<수도권 신도시 주택공급 계획(단위: 호)>

	’04	’05	’06	’07	’08	’09	합계
화 성	25,000	15,000	-	-	-	-	40,000
판 교	-	5,000	12,000	10,000	2,700	-	29,700
김 포	-	-	5,000	25,000	25,000	15,000	70,000
파 주	-	7,000	13,500	16,500	10,000	-	47,000
합 계	25,000	27,000	30,500	51,500	37,700	15,000	186,700

□ ‘03～’12년간 장기공공임대 150만호 건설계획 발표(’03.9월)

□ 서울 5개 저밀도지구를 개발하여 60천호의 주택을 공급

이번 대책

① 강북 뉴타운 추가 건설

ㅇ 기존 3개 지역 이외에 12～13개 단지를 추가 선정(’03.11월)

∘ 서구형 고급주택․편의시설․녹지공간․문화공간 등이 어우러지는 자족형 타운으로 개발

∘ 단지당 2,200호～18,000호의 주택을 공급할 계획

ㅇ 주요 지원시책으로는

∘ 국민주택기금에서 대지조성과 기반시설 건설자금을 지원

∘ 재개발방식보다 주민 동의를 받기가 쉬워 사업기간을 단축할 수 있는 도시개발 방식도 활용

∘ 국유지 분할상환조건을 연리 5%, 15년 분할상환에서 연리 4%, 20년 분할상환으로 개선(’04.상반기)

∘ 특목고 설립 검토

② 판교 신도시를 질 높은 주거단지로 조성

ㅇ 특목고, IT고교를 포함, 도서관․학습정보센터․체육시설 등이 구비된 「교육인프라 집적단지(Edu-park)」를 조성

ㅇ 공립 또는 사립 특목고를 설립하되, 신도시 입주시기에 맞추어 적기에 개교토록 추진

ㅇ 영덕～양재간 고속화도로, 신분당선 전철을 건설하여 교통여건을 개선하고, 충분한 녹지확보로 살기 좋은 도시 조성

③ 광명, 아산 등 고속철도 역세권 주택단지를 개발

ㅇ 광명은 ’05년부터 9천호, 아산은 ’06년부터 13천호의 주택을 건설

④ 공공임대주택 건설 촉진을 위한 제도 개선

ㅇ 원활한 택지확보와 국민임대주택 건설기간 단축을 위해  「국민임대주택특별법」의 재입법을 조속 추진(’03.12월)

ㅇ 민간공공임대에 대한 택지공급가 인하 등 인센티브를 제공

⑤ 신행정수도 건설과 수도권 공공기관의 지방 이전

ㅇ 연내 신행정수도의 입지선정 기준을 마련하고, ’04년 하반기에 입지를 최종 확정

ㅇ 신행정수도와 연계, 수도권 소재 공공기관의 지방이전 추진

∘총 244개 기관, 약 64천명을 이전

∘금년 12월중 제1차 이전계획을 확정․발표

2. 자금흐름의 선순환 구조 정착

	정 책 목 표
◇ 강남 등 투기유발지역에 대한 주택금융의 과도한 유입을 막고, 소득 등 상환능력을 고려한 신중한 가계대출을 유도 ㅇ 주택가격 급락시 예견되는 부실채권 발생을 미연에 방지하는 등 금융기관의 건전성을 확보 ◇ 이와 함께 시중여유자금이 기업이나 증시 등 생산적인 부문으로 흘러갈수 있도록 자금선순환 체제를 확고히 구축 ㅇ 주식상품에 대한 투자위험은 줄이고 수익성을 제고하는 상품개발을 지원하는 등 적극적이고 다양한 유인을 부여 ㅇ 기업의 재무제표를 신뢰하고 기업금융을 원활하게 제공할 수 있는 여건을 조성

그 동안 추진한 대책

□ 투기지역․투기과열지구내 주택담보 인정비율 축소

ㅇ 70～80% → 60%(’02.10월) → 50%(‘03.6월)

□ 부동자금의 주식시장 유입 유도

ㅇ 비과세 간접주식투자상품, 주식투자연계증권(ELS) 판매(’03.5월)

* 판매실적 : 비과세상품(6,900억원 : ’03.9월), ELS․ELF(5.5조원 : ’03.9월)

* 주식투자연계증권 : 주가지수가 하락하더라도 원금은 반드시 돌려주며, 주가지수가 상승한 경우에는 원금에 더하여 주가지수상승분의  일정부분(예 : 80%)을 원금과 함께 돌려주는 상품

ㅇ 배당실적이 우수한 기업을 중심으로 하는 「배당지수」개발(’03.7월)

이번 대책

① 투기지역․투기과열지구에 대한 주택담보대출실태 종합점검(’03.11월)

ㅇ 주택담보인정비율 위반 행위 등에 대해서는 엄정 제재

* 점검대상 : 주택담보대출 취급 17개 은행본점 및 영업점

* 집중 점검사항

: 차주의 개인신용평가 실태, 주택담보인정비율 준수 여부,

주택담보대출 대손충당금적립 적정성 여부 등

② 주택담보인정비율 하향조정․적용대상 확대(’03.11월)

ㅇ 투기지역내 아파트(주상복합아파트 포함)를 담보로 하는 신규대출시 담보인정비율을 현행 50%→ 40%로 하향조정

* 투기지역주택담보대출/전체주택담보대출 (’03.9말) : 59.3%

투기지역․투기과열지구주택담보대출/전체주택담보대출(’03.9말): 81.3%

ㅇ 적용대상을 3년이하 → 10년이하 주택담보대출*로 확대

* 주택담보대출 만기구조 : (3년이하) 74.2%, (3～10년이하) 15.6%

ㅇ 담보가치 산정시 공신력있는 기관의 평가자료(예:국민은행)를 활용토록 유도

* 호가위주로 산정되는 일부 인터넷 부동산업체 자료 사용 제한

ㅇ 제2금융권 담보인정비율도 단계적 하향 조정 유도

* 현재는 보험 50%, 저축은행․상호금융은 70% 수준

③ 개인신용평가결과를 적극 반영하는 주택담보대출 유도(’03.11월)

ㅇ 차주의 채무상환능력을 직장․소득․금융권 총대출액 등을 종합적으로 평가하여 대출하고 있는지 여부를 집중 점검 후 개선

ㅇ 제2금융권도 개인신용평가에 근거한 주택담보대출을 유도

⇒ 동일인(동일가구)이 복수의 신규주택담보대출을 받거나  소득이 없는 미성년자가 신규대출을 받기 어렵도록 함

④ 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제(’03.11월)

ㅇ 근저당 설정한도를 “담보인정비율×1.2” 이내로 제한 유도

⇒ 담보인정비율보다 훨씬 높게 근저당을 설정한 후 신용대출을 증가시키는 등의 대출 행태를 차단

⑤ 주식 투자 활성화

ㅇ 주식연계증권(ELS) 개발 및 판매 활성화를 위한 제도 개선

∘ 주식담보대출과 같이 ELS를 담보로 증권사가 투자자에게 대출해 줄 수 있도록 허용(’03.12월)

∘ 증권사의 ELS에 대해서도 유가증권 발행 및 감독분담금을 면제(’04.1월)

∘ 일괄신고서 제도*를 활용하여 ELS 발행절차를 간소화(’04.1/4)

* 증권발행시마다 정식 유가증권신고서를 제출하지 않고 기간과 발행예정물량을 사전에 정하여 일괄신고하면 그 기간중에는 약식서류 제출만으로 즉시 유가증권 발행․판매 가능

ㅇ ELS 등과 같은 주식연계 투자상품은 원금이 일정부분 확실히 보장되는 만큼 은행등이 동 상품에 투자할 경우 그 비율에 상응하게 BIS 위험  가중치를 조정

* 예시 : 원금보전율이 50%인 ELS는 50%에 대해서는 위험가중치를 20%로 하고, 나머지 50%는 위험가중치를 100%로 산정

ㅇ 다양한 주식투자상품 개발을 유도하고 배당제도를 개선

∘ IT지수 ETF(상장지수펀드)를 거래소에 상장(’03.12월)

∘ 재무안정성․경영투명성이 높은 코스닥기업을 대상으로 하는 지수 도입(가칭 STAR 지수, 04.2월) 및 투자상품 개발 유도

∘ 분기배당제도를 도입하고 분기별배당 투신상품 개발을 유도

⑥ 장기 주식투자 수요기반 확충을 위한 세제유인 확대

ㅇ 소액주주*에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대(’03.12월)

* 발행주식총수의 1% 또는 액면 3억원중 적은 경우

⑦ 기업금융 활성화를 위한 제도개선

ㅇ 기업투자의 관건이 되는 회계투명성등 신뢰 확보에 필수적인 증권관련 집단소송법안, 회계선진화 법률을 조기 입법(’03.12월)

ㅇ SOC 등 수익성을 갖춘 사업에 민간자금이 원활히 지원될 수 있도록 「프로젝트금융투자회사법」의 입법 추진(’03.12월)

향후 시장동향에 따른 추가 대책

① 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화

ㅇ 투기․투기과열지구의 주택담보대출 만기연장분에 대해서도 개인신용평가 기준을 강화

∘ 개별금융기관이 금융차입금, 소득 등 차주의 상환능력에 따른 보다 강화된 주택담보대출 취급기준을 마련토록 유도

ㅇ 이지역에서 복수의 주택담보대출과 소득이 없는 미성년자의 주택담보대출은 만기가 도래하면 상환되도록 유도

② 투기지역․투기과열지구의 아파트에 대한 주택담보대출시 담보인정비율을 신규대출 이외에 만기연장분에도 하향 조정하는 방안 검토

* 그동안 사업자금․학자금 용도로 사용되는 주택담보대출자금의 예상치 못한 상환요구에 직면하는 선의의 차입자 양산 등 경제․사회적 부작용을 우려하여 신규대출분에 대해서만 적용

③ 주택담보대출 총량제 실시 방안 강구

ㅇ 주택담보대출 증가를 가계대출 증가율 이내로 억제하는 등의 방안을 검토

3. 투기행위 근절을 위한 단속강화

	정 책 목 표
◇ 주택가격 급등기에는 실수요자보다는 전문투기세력의 불법․탈법적인 방법에 의한 가수요가 주택가격 상승을 주도 ◇ 세제․금융․주택행정 등 정부 정책의 효과성을 확보하기 위해서는 투기행위에 대한 집중적인 단속의 병행이 필수적 ◇ 주택시장이 안정될 때까지 국세청․지자체 등 관련 행정력을 총동원하여 전문투기세력 등에 의한 투기행위를 근절

그 동안 추진한 대책

□ 투기혐의자 2,666명에 대한 탈법행위 조사결과 발표(’03. 8월)

ㅇ 1,115억원 추징, 9개업체 검찰고발

□ ’03.1～7월 강남지역 재건축 아파트 등에 대한 거래자료 25,902건을 수집․분석 후

ㅇ 투기혐의자 448명에 대한 자금출처 정밀조사중(9.18～11.13)

ㅇ 곧 중간조사결과 발표 후 11월 중순에 최종결과를 발표하고, 조세포탈범 등을 검찰에 고발

이번 대책

① 투기가 진정될 때까지 자금출처등 강도 높은 세무조사 계속

ㅇ 2,000명을 투입, 과열분양현장․투기조짐지역․투기조장 중개업소 등에 대한 현장단속 및 정보수집(10.29부터)

ㅇ 검인계약서등 거래자료를 전산입력하여 국세청의 인별 소득․재산 D/B등과 연계․분석하여 조사대상자 신속 선별

ㅇ ’02.2～’03.6월 기간중 서울 강남등 투기지역의 분양권전매자,투기혐의자에 대한 세무조사 실시(’03.11월)

ㅇ 중점조사대상

∘ 전문투기꾼이 중개업소를 경영하면서 자금주를 끌어들여 아파트 매점․매석후 물량을 조정하는 행위

∘ 가족․친인척 명의로 아파트 분양권을 매집하는 행위

∘ 중개업자가 고객에게 자금융자를 알선하고, 차익실현 후 매각도 보장한다는 식으로 투기를 부추기는 행위

∘ 세금은 걱정없다며 탈법적인 거래․이중계약서 작성등의 방법으로 세금을 탈루하거나 이를 부추기는 행위

∘ 아파트 분양권 전매행위

∘ 금융기관이 규정을 위반해 부동산 취득자금등을 대출하는 행위

ㅇ 조치방향

∘투기꾼 : 탈루세금을 추징하고 포탈범은 검찰고발,

「부동산실명법」위반자는 과징금 부과, 매매취소 등

∘중개업소 : 「부동산중개업법」에 의한 자격정지․취소, 벌금 등

∘금융기관 : 대출규정 위반점포와 위반자를 금감원에 통보

∘명의대여자 :「부동산실명법」위반자 검찰고발, 분양권 취소등

∘분양권 불법전매 : 분양권 취소, 주택건설촉진법 위반 고발

② 투기혐의자에 대해 금융재산 일괄조회(계좌추적) 허용

ㅇ 현재 상속․증여세 탈루혐의자에 대해 허용되는 금융재산 일괄조회를 앞으로는 부동산 거래 투기혐의자에게도 허용

ㅇ 금년 정기국회에서 「소득세법」 개정안 심의시 「금융실명거래법」에 대한 특례규정 신설 추진

③ 최근 가격이 급등한 아파트의 기준시가 재고시(’03.11월)

ㅇ 투기지역 등 아파트가격 급등지역은 기준시가 수시 조정

④ 분양가 과다 책정 건설업체 조사대상자로 우선 선정

ㅇ 지자체에서 분양가격 분석 후 국세청에 통보

ㅇ 국세청은 관련업체 세무신고자료 분석 후 정밀 세무 조사

⑤ 국세청․금감원․지자체 등으로 정부합동단속반을 구성․운영하여 불법투기행위를 지속적으로 단속(’03.11월)

ㅇ 위반자 적발시 현장에서 신속 조치하여 단속의 실효성 제고

4. 부동산관련 세제 개선

	정 책 목 표
◇ 부동산 과다보유와 투기행위에 대한 과세를 강화하여 부동산의 公共性을 높이고 부동산을 통한 투기적 이익을 철저히 차단 ㅇ 과다보유에 대한 실효세율을 최대한 제고하여 부동산 과다보유가 부담이 되도록 함 ㅇ 투기적 거래에 대한 이익은 세금으로 최대한 흡수 ◇ 이러한 세제 개선이 효율적으로 진행될 수 있도록 DB, 전산망 등 전자 시스템을 완벽하게 구축

그 동안 추진한 대책

□ 양도세 강화

ㅇ 실거래가로 과세하는「투기지역」지정(53개 지역)

ㅇ 단기양도차익등에 대한 양도세율 인상(’03.9월 개정안 국회제출)

∘ 미등기 양도 : 60% → 70%, 1년미만 양도 : 36% → 50%

∘ 1～2년 양도 : 9～36%→40%, 2년이상 : 종전대로 9～36%

□ 보유과세 강화 계획 발표(’03.9월)

ㅇ 재산세는 시가를 반영하고, 종토세는 공시지가의 50% 수준까지 단계적으로 과표를 현실화(‘04.～’06.)

ㅇ 종토세 제도를 이원화하여 시․군․구에서는 관할구역내 토지를 대상으로 과세하고, 국가에서는 전국의 토지를 합산하여 누진 과세하는 「종합부동산세」를 도입(’06.1월)

이번 대책

① 종합부동산세 조기 시행 추진

ㅇ 시행시기를 ’06년에서 ’05년으로 단축

ㅇ 토지․주택 등 보유 부동산 가액이 일정액 이상인 경우에 대한 보유세 중과 방안도 함께 추진

* 중산층 이하의 1세대 1주택에 대하여는 보유세 부담이 지나치게 늘어나지 않도록 함

② 보유과세 과표현실화 계획을 구체화

ㅇ ’04년부터 아파트 등에 적용되는 시가를 반영한 건물과표 조정방안을 조기확정하고 세부담 증가사례를 발표(’03.11월)

ㅇ 최근 부동산 가격이 급등하여, 토지과표현실화율(전국평균 36.1%)이 더욱 낮아진 서울 강남․경기 일부지역에 대해 우선적으로 과표 현실화 추진

③ 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과

ㅇ 현재 1세대 1주택은 비과세, 1세대 2주택은 기준시가 기준 9～36%, 1세대 3주택 이상은 실거래가기준 9～36%로 과세 중

ㅇ 향후 부동산 시장동향을 종합 분석․판단하여 필요한 경우 소득세법 시행령을 개정하여 15%p 범위내에서 양도세 탄력세율을 적용하되,

∘ 투기지역내 2주택 이상자에 대해서는 우선 적용토록 함

ㅇ 특히, 1세대 3주택 이상 보유자에 대해서는

∘ 양도차익 대부분을 세금으로 흡수토록 양도세율을 60% 수준으로 인상

* 투기지역에 대해서는 탄력세율을 우선 적용하여 최고 75%(주민세포함 82.5%)까지 과세

∘ 법 개정 후 시행하되, 기존주택은 1년의 유예기간을 부여

∘ 1세대 3주택 보유 판정시 장기 임대사업용 주택(5호이상, 10년이상 임대), 농어촌주택, 종업원 기숙사용 주택등은 예외인정

∘ 장기임대사업용 주택(5호이상, 5년이상 임대)에 대한 양도세 50%감면은 현재 임대중인 것에 대하여만 현행 규정대로적용

* 예시 : 2004년 탄력세율 시행시 최고세율

․ 2년이상      :  9～36% →  14～51%(주민세 포함 56.1%)

․ 1～2년 양도  :  40%    →  55%(60.5%)

․ 1년이내 양도 :  50%    →  65%(71.5%)

․ 3주택 양도   :  60%    →  75%(82.5%)

․ 미등기 양도  :  70%    →  85%(93.5%)

④ 세대별 주택 보유현황 DB 구축(’03.하반기)

ㅇ 행자부의 주민․지적전산망, 건교부의 주택․토지전산망, 국세청의 양도세전산망을 연결, 인별․세대별 주택보유 현황을 정기적으로 파악

ㅇ 다주택 보유에 대한 과세강화, 투기거래자 조기 색출에 활용

⑤ 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템 구축(’04.하반기)

ㅇ 중개업소는 계약시 시․군․구에 검인계약서를 전자신고하고 시․군․구는 국세청․등기소에 거래정보를 제공

∘ 이중계약서 작성금지, 계약서 전산신고 등을 담은 「부동산중개업법」개정(안)을 금년 정기국회에 제출

∘ 프로그램 개발과 시범운영을 거쳐 ’04년 하반기부터 전자신고 제도를 시행

ㅇ 실거래가액에 의한 과세기반이 구축되는 시기에는

∘ 취․등록세 등의 세율 인하를 위해 관련 세법을 개정(’04.하반기)

향후 시장동향에 따른 추가 대책

① 투기지역내 고가(실거래가 6억초과) 주택의 취득세․등록세 중과

ㅇ 개인간 부동산 거래시 현재는 신고가액 또는 시가표준액을 기준으로 부과하는 취득․등록세를

ㅇ 앞으로 투기지역내에서는 실거래가가 6억을 초과하는 고가주택을 취득할 경우에는 실제 취득가액을 기준으로 과세

② 실거래가 과세기반 구축에 맞추어 양도세제의 전면 개편 추진

ㅇ 기준시가 기준에서 실거래가 기준으로 과세하고

ㅇ 1세대 1주택 비과세 제도는 소득공제 제도로 전환하여 중산층 이하가 주택을 바꾸는 과정에서 발생하는 통상수준의 양도차익에 대하여는 비과세 하되,

ㅇ 고가주택의 초과 양도 차익은 양도세로 흡수토록 함

5. 주택공급 제도 보완

	정 책 목 표
◇ 주택의 공급․거래 제도를 실수요자 중심으로 개선하여 중산․서민층의 내집마련 기회를 확대 ㅇ 신규주택 분양, 재건축 등 주택제도를 보완하여 단기 차익을 노린 투기적 수요를 차단

그 동안 추진한 대책

□ 「투기과열지구」제도 신설(’02.3월)

ㅇ 전용 25.7평이하 분양물량의 50%를 무주택 세대주에게 우선 공급(’02.4월)

ㅇ 분양권 전매 금지(’03.6월)

□ 재건축 과열 억제

ㅇ 재건축 안전진단 강화 등 재건축 절차․기준 강화(’03.7월)

ㅇ 과밀억제권역내 재건축시 소형주택 의무건설비율을 18평이하 20%이상 건설 → 25.7평이하 60%이상 건설로 확대(’03.9월)

이번 대책

① 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구를 확대

ㅇ 현재는 수도권․대전시 전역, 부산시 해운대구․수영구, 대구시 수성구, 충청 일부지역만 지정되어 있음

ㅇ 대구․울산․광주․부산 등 6대 광역시와 도청소재지 전역을 조사하여 투기과열지구로 확대 지정(’03.11월)

② 토지거래허가구역 확대(’03.11월)

ㅇ 강북 뉴타운 추가 건설 지역, 고속철도 중간역 등을 신규 지정

ㅇ 개발제한구역․판교에 대한 허가구역 지정기간을 연장(’03.11월말까지→ ’05.11월말까지)

③ 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금 제도를 연장하고, 비수도권 지역으로 확대(’03.12월)

④ 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대

ㅇ 투기과열지구내 전용 25.7평 이하의 민영주택에 대한 무주택 세대주 우선공급 비율을 현행 50%→75%로 확대(’03.12월)

ㅇ 20년 이상 장기저리의 주택자금대출로 조기에 내집을 마련하고, 대출금을 조금씩 갚아나가는 모기지(Mortgage) 제도를 도입(’04.1월)

⑤ 20세대 이상 주상복합 아파트에 대한 분양권 전매 금지

ㅇ 주상복합 아파트 분양시장이 과열되는 것을 방지하기 위해 분양권 전매 금지 대상을 현재 300세대 이상에서 20세대 이상으로 기준을 강화(’04.상반기)

향후 시장동향에 따른 추가 대책

① 분양권 전매 금지제도를 전국적으로 확대 실시

ㅇ 분양시장 과열 현상이 전국으로 확산될 경우, 분양권 전매 금지를 전국으로 확대

② 허가가 필요한 거래면적 기준을 강화, 소규모 토지거래도 허가대상으로 포함

* 예시 : 주거지역(180㎡ → 90㎡), 상업지역(200㎡ →100㎡)

③ 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수 방안 검토

④ 투기지역에 국한하여 일정규모 이상의 아파트에 대해서만 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입 방안 검토

ㅇ 위헌 소지가 없고, 실수요자의 불편이 최소화되도록 하는 방안을 강구

6.「부동산시장 안정대책․점검반」 구성․운영

◇ 주택시장 동향의 상시적 점검과 적시 대응을 위해 민․관 합동의 대책반을 설치

□ 대책 발표 후 추진상황․시장동향을 점검하고, 과열조짐이 있는 경우 旣 발표된 추가대책의 추진 여부 등을 결정

□ 재경부 차관(건교부 차관)을 반장으로 하고

반원은 행자부․예산처 차관, 금감위 부위원장, 국세청 차장, 서울시 부시장, 경기도 부지사, KDI원장, 국토개발연구원장으로 구성

□ 「대책반」 산하에 분야별 「실무대책반」을 설치

ㅇ 총괄반 : 재경부 기획관리실장(반장)․국민생활국장, 각 실무반 간사, 청와대행정관․국조실 재정금융심의관, 한은․KDI 관계관 등

ㅇ 제도반 : 건교부 기획관리실장(반장)․주택국장․도시국장, 교육부 교육자치지원국장, 국토연구원․주택도시연구원 박사 등

ㅇ 세제반 : 재경부 세제실장(반장)․재산소비세심의관, 행자부 지방세제관, 조세연구원 담당박사 등

ㅇ 투기감시반 : 국세청 차장(반장)․조사국장, 서울시 도시계획국장, 소비자단체 등

ㅇ 자금흐름개선반 : 재경부 차관보(반장)․금융정책국장, 금감위감독정책1국장, 금감원 부원장보, 금융연구원 박사 등

□ KDI․국토연구원 등 전문연구기관의 부동산정책 전담연구위원을 위촉, 정책협력을 강화하고 정책의 실효성을 제고

주택시장안정 종합대책 부처별 조치계획

대 책 내 용	소관부처	조치사항
< 주택공급의 지속적 확충 >
① 강북 뉴타운 추가 건설 ㅇ 국민주택기금에서 건설자금지원	서울시 건교부	- 12～13곳 선정(’03.11) - 국민주택기금 운용계획 반영(’05)
ㅇ 국유지 분할상환조건 개선	재경부	- 국유재산법 개정(’04 상반기)
② 판교를 질 높은 주거단지로 조성	건교부	- 지속 추진
③ 고속철도 역세권 주택단지 개발	건교부	- 광명(‘05부터), 아산(’06부터)
④ 공공임대주택 건설촉진을 위한 제도개선 ㅇ 국민임대주택특별법 재입법 ㅇ 택지공급가 인하 등 인센티브 제공	건교부	- 금년내 재입법 조속 추진 - 택지개발 업무처리지침 개정(’03.11)
⑤ 신행정수도 건설 및 수도권 공공 기관의 지방 이전 ㅇ 신행정수도 입지 확정 ㅇ 수도권소재 공공기관 지방이전 추진	건교부	- 연내 입지선정기준 마련 ‘04하반기 최종 확정 - 1차 이전계획 확정(’03.12)
< 자금흐름의 선순환 구조정착 >
① 투기지역 중심, 주택담보실태 종합 점검	금감위	- 금감원 점검반 편성․운영(’03.11)
② 주택담보 인정비율 하향조정․적용대상 확대 ㅇ 투기지역․투기과열지구 신규 대출 담보인정 비율 50% → 40% ㅇ 적용대상을 3년미만 → 10년이하 주택담보대출로 확대 ㅇ 제2금융권 담보인정비율 하향 조정	금감위	- 금감원에서 금융권에 시행방안 통보(’03.11)
③ 주택담보 대출에 개인신용 평가 결과를 적극 반영	금감위	- 금감원에서 금융권에 시행방안 통보(’03.11)

대 책 내 용	소관부처	조치사항
④ 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제 ㅇ 근저당 설정한도를 “담보인정비율×1.2” 이내로 제한 유도	금감위	- 금감원에서 금융권에 시행방안 통보(’03.11)
⑤ 주식투자 활성화 ㅇ 원금보전형 주식투자 상품의 위험가중치 차별화	금감위	- 은행업감독업무시행세칙 개정(‘03.12)
ㅇ ELS 담보의 증권회사 투자자대출 허용	금감위	- 증권업감독규정 개정 (’03.12)
ㅇ ELS에 대한 발행 및 감독분담금 면제	금감위	- 금융기관 분담금징수규정 개정(’03.12)
ㅇ 일괄신고서 활용, ELS발행절차 간소화	재경부	- 증권거래법시행령 개정 (’04.1/4)
ㅇ 주식 투자 상품개발을 유도하고 배당제도 개선	재경부	- IT지수 ETF상장(’03.12) - 분기배당제도 도입 (증권거래법 개정’03.12)
⑥ 장기주식투자 수요기반 확충을 위한 세제 유인 확대 ㅇ 소액주주에게만 인정되는 배당소득 비과세 혜택 확대	재경부	- 조특법 개정(’03.12)
⑦ 기업금융 활성화를 위한 제도개선 ㅇ 재무제표의 신뢰성 제고를 위한 제도 정비 추진 ㅇ 프로젝트 파이낸싱 활성화 추진	재경부	- 증권관련집단소송법 등 입법(’03.12) - 프로젝트 금융투자회사법 입법(’03.12)
<향후 시장동향에 따른 추가대책>
① 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화 ② 투기지역․투기과열지구의 주택담보인정비율 하향조정을 만기연장분에도 적용 ③ 주택담보 대출 총량제 실시방안 강구	금감위 금감위 금감위

대 책 내 용	소관부처	조치사항
< 투기행위 근절을 위한 단속강화 >
① 투기가 진정될 때까지 자금출처 등 강도 높은 세무조사 계속	국세청	- 즉시 추진
② 투기혐의자에 대한 금융재산 일괄조회 허용	재경부	- 소득세법 개정(’03.12)
③ 가격급등지역의 아파트기준시가 재고시	국세청	- 국세청 고시(‘03.11)
④ 분양가가 과다하게 높은 건설업체는 우선 세무조사	국세청
⑤ 국세청․금감원․지차제 등 합동으로 불법투기행위 단속	국세청 금감원 지자체	- 합동단속반 편성 (‘03.11)
< 부동산관련 세제 개선 >
① 종합부동산세 조기 시행 추진 ㅇ 당초 ’06년에서 ’05년으로 조기시행 ㅇ 부동산 과다보유자에 대한 보유세중과 방안 추진	재경부	- 관련세법 개정(’04)
② 보유과세 과표현실화 계획 구체화 ㅇ ’04년 적용 건물과표 조정방안 조기 확정	행자부	- 지자체에 시행방안통보(’03.11)
ㅇ 서울․경기 등 지가급등지역 토지과표를 전국 평균보다 높은 수준으로 인상	지자체
③ 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과 ㅇ 필요시 양도세 탄력세율 적용하되, 투기지역내 1세대 2주택자 우선 적용 ㅇ 1세대 3주택이상 보유자 60%수준 인상	재경부	- 소득세법 개정(’03.12)
④ 세대별 주택보유 현황 DB 구축	행자부	- 전산화 완료(’04.상반기)
⑤ 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템 구축	재경부 건교부	- 부동산중개업법 개정(‘03.12) - 전자신고제도 시행(‘04하반기)
<향후 시장동향에 따른 추가대책>
① 투기지역내 실거래가 6억초과 주택 취득시 취등록세를 실거래가기준으로 부과	행자부
② 실거래가 과세기반 구축에 따른 양도세제 전면 개편 추진	재경부

대 책 내 용	소관부처	조치사항
< 주택공급 제도 보완 >
① 분양권 전매가 제한되는 투기과열지구 확대 ㅇ 6대광역시와 도청소재지 대상	건교부	- 건교부 고시(’03.11)
② 토지거래 허가구역 확대 ㅇ 강북 뉴타운 추가지역, 고속철 중간역 등	건교부	- 건교부 고시(’03.11)
③ 내년부터 부과중지 예정인 개발부담금 부과 제도를 연장	예산처	- 부담금관리기본법 개정(’03.12)
④ 무주택서민의 내집마련 기회확대 ㅇ 무주택세대주 우선공급비율 확대	건교부	- 주택공급규칙 개정(’03.12)
ㅇ 20년이상 장기저리 대출의 모기지 제도 도입	재경부	- 주택금융공사법제정(’03.12)
⑤ 20세대 이상 주상복합아파트 분양권 전매금지	건교부	- 주택건설촉진법개정 (’04.상반기)
<향후 시장동향에 따른 추가대책>
① 분양권 전매금지 전국 실시	건교부
② 소규모 토지도 허가대상으로 포함될 수 있도록 토지거래허가기준 강화 검토	건교부
③ 재건축아파트 개발이익 환수방안 검토	건교부
④ 투기지역 내 일정규모 이상아파트에 대해 한시적으로 시행하는 주택거래허가제 도입 검토	건교부
< 부동산시장 안정대책․점검반 구성 운영 >
ㅇ 주택시장 동향의 상시적 점검과 종합적인 대책의 수립․추진을 위해 민관합동의 대책반 설치	재경부 건교부	-대책반 설립․가동 (’03.11월)

9. 부동산시장대책반 점검회의

9-1. 주택시장안정 종합대책 실적점검과 향후 추진계획(‘04.1.13)

9-1-1. 주택시장 동향과 전망

【주택시장 동향】

□ 정부의 10.29 주택시장 안정 종합대책 발표이후 아파트 매매가격은 하향 안정세로 진입

ㅇ 국민은행 조사결과에 따르면 작년 11월 이후 지난 1.5일까지 전국1.1%, 서울 1.9%, 강남 2.7% 하락

- 지난해 9.5대책 직전 수준까지 하락한 것으로 분석

《아파트 매매가격 상승율(%)≫

	`01년	`02년	`03.1～10월	`03.11～`04.1.5
․전 국	14.5	22.8	10.4	△1.1
․서 울	19.3	30.8	11.9	△1.9
․강 남	22.0	35.2	17.1	△2.7

ㅇ 가격 급등을 주도했던 강남 재건축아파트를 중심으로 하락폭이 컸던 것으로 나타남

아파트명	`03.10.29(대책 직전)	⇒	`04.1.8	증감율
․강남 대치 A (31평)	6.8억원		5.6억원	△17.7%
․서초 서초 B (33평)	5.7억원		5.0억원	△12.3%
․송파 잠실 C (15평)	6.8억원		6.0억원	△11.8%
․분당 양지 D (50평)	7.0억원		6.4억원	△ 8.6%

□ 전세가격도 지난해부터 안정세를 지속

《전세가격 상승율(%)≫

	`01년	`02년	`03.1～10월	`03.11～`04.1.5
․전 국	20.0	12.2	1.0	△1.6
․서 울	23.4	11.4	△1.5	△2.2
․강 남	23.6	11.2	△0.7	△2.0

□ 주택매매․전세가격 하락으로 신규 분양가격도 하락세 시현

ㅇ 서울시 동시분양 아파트의 평당 분양가격이 인하

․평당 분양가(만원) : (`03.10)1,082 → (`03.11)1,317 → (`04.1)1,087

ㅇ 청약 경쟁률도 10.29대책 이후 크게 하락

․청약 1순위      : (`03.3)178.3대1 → (`03.9)16.8대1 → (`04.1)4.4대1

․무주택 우선순위 : (`03.3) 27.9대1 → (`03.9) 4.9대1 → (`04.1)1.1대1

□ 10.29 대책이후 미분양 아파트는 소폭 증가

ㅇ 미분양 아파트 증가는 분양가 인하 압력으로 작용할 가능성

《미분양 아파트(천호)》

`95년	`98년	`99년	`00년	`01년	`02년	`03.10	`03.11
152	102	70	58	31	24	24	28

【금년도 전망】

□ 향후 주택 시장은 주택의 투기적 수요가 상당부분 제거되면서 실수요자 위주로 안정될 것으로 기대

ㅇ 공급 측면에서는

- `01～`02년 동안의 120만호와 `03년 50여만호 등의 주택 건설(사업승인기준)로 금년도 입주물량이 확대

- 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과조치가 기존 주택보유자에게 금년말까지 유예기간이 주어짐에 따라 매도물량 증가 예상

ㅇ 수요 측면에서는

- 10.29 대책 추진으로 인한 투기적 수요 급감

- 경기회복, 시중 유동자금 등 상승 요인이 일부 있음

□ 관련 연구기관과 부동산 중개업체들도 올해 주택 시장이 하향 안정세(△1～△5%)를 보일 것으로 전망

※주요 연구기관․부동산중개업체의 금년도 주택가격 상승률 전망

․국토연구원        : 전국 △3.0%,  서울 △5.0%

․주택산업연구원     :      △2.1%,       △1.8%

․LG경제연구원     :      △3～△5%

․건설산업전략연구소 :      △3.0%,       △4.0%

․내집마련정보사*     :      △5.0%,       △7.0%

주/ * 내집마련정보사의 경우는 `04년 상반기 전망임

9-1-2. 10.29 후속조치 추진 개요

1단계 대책 : 40개 세부추진과제 (30개 시책)

□ `04.1.13일 현재 25개 과제 조치 완료, 15개 과제 추진중

	완 료 (25개 과제)	추진중 (15개 과제)
ㅇ 주택 공급 확대	- 강북 뉴타운 추가지정(11.18) - 국민임대주택특별법 제정(12.9) - 택지공급가 인하(12.10)	- 강북 뉴타운 건설지원을 위한 국유재산법 개정(`04.하반기) - 판교 신도시 건설(지속추진) - 광명․아산 등 고속철도 역세권 주택단지 개발(지속추진) - 신행정수도 입지확정(`04하반기) - 수도권소재 공공기관 이전(`04하반기)
ㅇ 자금 흐름 개선	- 담보대출 규제강화(10.30) - 주택담보 인정비율 하향조정(10.31) - 투기지역 주택담보대출실태 점검(11.11) - 소액주주 배당소득 비과세 확대(12.9) - ELS 위험가중치 조정(10.29) - ELS 담보대출 허용(12.26) - ELS 발행분담금 면제(12.26) - 분기배당제도 도입(12.22) - 증권관련집단소송법 제정(12.22) - 회계제도선진화3법 개정(12.22) - 프로젝트 파이낸싱 활성화(12.30)	- ELS 발행절차 간소화(`04.1/4) - 주식투자상품 개발 유도(`04.1/4)
ㅇ 투기 단속 강화	- 아파트 기준시가 재고시(12.1) - 투기혐의자 금융자산 일괄조회를 위한 금융실명법 개정(`04.1.8)	- 중개업소, 분양권전매자 등에 대한 강도높은 세무조사(지속추진) - 분양가 과다 책정업체 세무조사 - 관계기관 합동 투기행위 단속
ㅇ 세제 개선	- 투기지역 2주택자 탄력세율(12.15) - 3주택 이상 양도세 중과(12.15) - 재산세 과표 현실화(`04.1.1)	- 종합부동산세 조기시행(`05) - 세대별 주택보유 DB구축(`04상반기) - 실거래가 과세시스템 구축(`04하반기)
ㅇ 주택 제도 개선 등	- 무주택자 우선공급비율 확대(`04.1.14) - 투기과열지구 확대 지정(11.18) - 토지거래허가구역 확대(11.20) - 장기저리 주택대출제도 도입(12.29) - 주택거래신고제 도입(12.29) - 분양권 전매제한(12.29)	- 개발부담금 제도 재도입 - 민관 합동 부동산시장 안정대책반 구성․운영(지속 추진)

□ 1단계 대책과 관련된 12개 법률 제․개정 완료

ㅇ 개발부담금 연장부과를 위한 부담금관리기본법 개정안은 국회 심의 과정에서 관련 조항이 삭제

ㅇ `04년중 종합부동산세관련법, 부동산중개업법, 국유재산법 등 3개 법률 개정 추진

2단계 대책 : 9개 시책

	시책 내용
․자금흐름의 선순환 구조정착	․주택담보대출등에 대한 개인신용평가 강화 ․주택담보인정 비율 하향 조정을 만기연장분에도 적용 ․주택담보대출 총량제 실시
․부동산세제 개선	․투기지역내 고가주택 취득시 취․등록세 실거래가 기준으로 부과 ․실거래가 기반 구축시, 양도세제 전면 개편
․주택 제도 보완	․분양권 전매금지 전국 실시 ․토지거래허가 기준 강화 ․재건축아파트 개발이익 환수 방안 ․주택거래허가제 도입

□  2단계 대책을 차질없이 준비하기 위해 분야별 전담 연구

위원을 지정

ㅇ 금융 3개 과제에 대해서는 KDI 부동산 전담연구원인 박창균 박사가 세부추진 방안을 연구․검토

ㅇ 주택 4개 과제에 대해서는「부동산공개념검토위원회」(위원장: 김정호 교수)에서 주택거래허가제, 개발이익환수제 등을 중심으로  연구 초안을 마련중

ㅇ 기타 과제는 국토연구원 부동산전담연구원인 김근용박사가 검토

9-1-3. 금년도 과제별 추진계획

(1) 주택공급 확대

□ 강북 뉴타운 건설

ㅇ 3개 시범지구(은평․길음․왕십리, 총 3.3만호)는 3월부터 착공

- 추가지정(`03.11.18) 12개지구는 주민 의견수렴(상반기) 등을 거쳐 9월중 개발계획을 확정

ㅇ 뉴타운 건설 지원을 위해 상반기중「국유재산법시행령」을 개정

․15년 분할상환 조건의 이자율 인하 : 5% → 4%

- 하반기에는「국유재산법」개정을 추진

․분할상환조건 추가 개선 : 연 4%, 15년 → 연 3%, 20년

※ 국유지 매각대금은 일시 납부가 원칙이나 공공목적 등을 위한  경우에는 5～20년 분할납부를 허용

□ 판교 신도시 건설

ㅇ 금년 9월중 도시개발 세부실시계획을 확정한 후 착공 개시

ㅇ `05년 상반기중 주택분양을 시작하여 `07년말부터 입주 예정

* `03.12.26 판교 신도시 개발계획 확정

․주택 29,700호 평형별 공급계획과 벤처단지․교육시설구역(education park) 등 기능별 부지배분 계획 등

□ 광명, 아산 등 고속철도 역세권 주택단지 개발

ㅇ 광명 : 개발제한구역 해제(4월), 보상 및 실시계획 승인(12월) 등의 절차를 거쳐 `05년말부터 분양 (9천호)

․`03.12.6 택지개발예정지구(60만평) 지정

ㅇ 아산 : 1단계 7.8천호 주택건설에 대해 12월까지 실시계획을 확정하여 `05년 9월부터 분양

․`04.1.5 아산역 배후 신도시 1단계 개발계획 확정

※ 도시 개발절차 : 택지개발예정지구지정 → 개발계획수립

→ 실시계획수립 → 택지공급 및 착공→ 분양

□ 신행정수도 입지 확정

ㅇ「신행정수도건설법」제정 (`03.12.29)

* 주요내용 : 관계장관․민간인 등 30명 이내의 대통령 소속 추진위원회 및 특별회계 설치 근거 마련 등

ㅇ `04년 상반기중 후보지별 비교평가 작업을 실시하여 하반기에는 최종입지를 확정할 계획

* `07년 개발계획 확정 및 공사 착공하여 `11년까지 도시 건설과 청사신축을 완료하고, `12년부터 단계적으로 중앙행정기관을 이전

□ 수도권 소재 공공기관 지방 이전

ㅇ 상반기중 부처별 이전 대상기관 및 지자체별 유치계획을 확정하여 하반기부터 이전 작업 착수

(2) 자금흐름 선순환 구조 정착

□ ELS 발행절차 간소화

ㅇ 일괄신고서 제도*를 활용하여 ELS 발행절차를 간소화하도록「증권거래법시행규칙」개정 추진 (`04.1/4분기)

- 1월중 동법 시행규칙개정안 입법예고 예정

* 기간과 발행예정물량을 사전에 정하여 일괄신고하면 그 기간 중에는 약식서류 제출만으로 즉시 유가증권 발행․판매 가능

□ 주식투자 상품개발 유도

ㅇ IT 지수 ETF(상장지수펀드)를 거래소에 상장 (`04.1/4분기)

ㅇ 재무안정성과 경영투명성이 높은 코스닥 기업을 대상으로 하는 지수(가칭 STAR 지수) 도입 추진 (`04.2월)

※ 자금흐름 개선 관련 과제 주요 추진실적

․주택담보대출 실태 종합 점검(`03.10.29～11.11)

․주택담보 인정비율 하향조정과 적용대상 확대 (`03.10.31)

․증권사가 ELS를 담보로 투자자에게 대출할 수 있도록 금감위「증권업무감독규정」개정 (`03.12.26)

․증권사의 ELS에 대한 유가증권 발행분담금을 면제하도록 금감위「금융기관분담금징수규정」개정 (`03.12.26)

․분기배당제를 도입하는「증권거래법」개정 (`03.12.22) 등

(3) 투기행위 근절을 위한 단속 강화

□ 중개업소, 분양권 전매자 등에 대한 세무조사 지속

ㅇ 현재 진행중인 조사*를 차질 없이 마무리하고 조사결과 검토후 세액추징, 법규위반자 관계기관 통보 등 엄정조치

* 강남지역 분양권 전매자 695명 (`03.11.27～`04.1.9)

수도권 지역 전문 투기혐의자 60명 (`03.11.27～진행중)

부동산 중개업소 등 231개 업체 (`03.11.13～진행중)

강남 고소득 입시․보습학원 84개 (`03.12.10～`04.1.8) 등

ㅇ 등기자료 등 국세청 내부자료를 활용하여 전산에 의해 투기 조짐을 파악할 수 있는 조기경보 시스템 구축

ㅇ 신행정수도 이전 후보지, 신도시 개발예정지에서의 주택 및 토지 등에 대한 거래자료를 조기수집․분석하여 항시 조사 착수체계 구축

□ 고가 분양업체 등에 대한 우선 세무조사 추진

ㅇ 고가분양으로 주택가격 상승을 주도하면서 세금탈루 혐의가 있는 건설업체 등에 대한 법인세 조사 추진

□ 관계기관 합동 투기행위 단속 지속 추진

ㅇ 과열이 우려되는 분양현장을 중심으로 투기대책반을 지속적으로 투입하고 부동산 투기세력에 대한 정보수집 강화

※ 이상 상세 내용 국세청 별도 보고

□ 부동산 투기혐의자 금융자산 일괄조회

ㅇ 금융거래 일괄조회 대상이 되는 부동산거래의 범위를 규정하는「금융실명법 시행령」개정 추진 (7월 시행)

․「금융실명거래및비밀보장에관한법률」(금융실명법) 개정(`04.1.8)

※ 일괄조회 대상 주요 부동산거래 사례

<부동산 거래 관련법령 위반>

- 타인명의로 부동산 등기를 한 자(명의신탁자), 명의대여자, 장기미등기자 등「부동산실권리자명의등기에관한법률」위반거래

- 부동산 미등기 전매(부동산등기특별조치법)

- 분양권을 전매하는 경우(주택법)

- 중개업자가 부동산을 직접 거래하거나 알선․중개한 경우

(부동산중개업법)

<세금탈루 혐의가 높은 거래>

- 타인 명의로 부동산을 취득하여 양도한 경우

- 총 가액(기준시가)이 5억원 이상인 경우로서

․다량의 토지를 매입하여 이를 분할 매각하는 거래

(4) 부동산관련 세제 개선

□ 종합부동산세 조기 시행

ㅇ `05년부터 현행 보유세제를 이원화하여 1차적으로 시․군․구에서 관할구역내 토지․건물을 대상으로 과세하고

- 2차적으로는 전국 부동산을 인별 합산하여 누진과세하는 국세인 종합 부동산세로 개편

※ 건물․토지 과표 현실화

․건물 : 시가 반영체계로 개편한 공동주택 과표 고시(`04.1.1)

`05년에는 기준가액(㎡당)을 국세청 기준시가로 변경(17→46만원)

․토지 : `04～`05년에 공시지가 대비 과표적용율(`03 : 36.1%)을 매년 3% 인상하고 `06년부터는 과표적용율을 공시지가의 50%로 법정화

□ 세대별 주택보유현황 DB 구축

ㅇ 상반기중 행자부에「부동산정보관리센터」를 설치

․ 행자부 주민․지적전산망, 건교부 주택․토지전산망, 국세청 양도세 전산망을 연결하는  프로그램을 개발하여 인별․세대별 주택보유 현황을 파악

- 행자부․지자체 실무자 6명으로「부동산정보관리구축팀」구성(`04.1.14 동 센터 현판식 개최)

- 전산망별 연계방안 등에 대한 연구용역(1～2월)후, 동 연구용역 결과를 토대로 6월말까지 전산시스템을 구축

․연구용역 예산 132백만원 정보화촉진기금(정통부)에서 지원

□ 실거래가 과세를 위한 전자신고 시스템 구축

ㅇ 프로그램 개발과 시범운영을 거쳐 금년 하반기부터 실거래가 전자신고 제도를 시행할 수 있도록 준비

- 1～6월 : 실거래가 전자신고 시스템 개발

- 6월부터 시범 실시

- `05.1월 : 전국 확대 실시

ㅇ 중개업소가 거래계약시 시․군․구에 검인계약서를 전자 신고하도록「부동산중개업법」을 개정

ㅇ 실거래가 과세기반 구축에 맞추어 양도세제 개편(실거래가 과세, 세율 인하 등), 취․등록세 세율 인하 검토

(5) 주택공급제도 보완

□ 주택거래 신고제 도입

ㅇ「주택법」개정안 국회 통과(`03.12.29) → 금년 3월 시행

* 주요내용

․투기지역중 건교부장관이 주택정책심의회를 거쳐 지정하는 지역을 대상

․거래 당사자는 계약체결일부터 15일 이내에 인적사항․주택규모․거래가액 등을 시장․군수․구청장에 신고

․미신고․허위신고시 취득세액(거래가액의 2%)의 5배까지 과태료 부과

ㅇ 신고지역 지정 요건, 신고대상 주택의 범위, 구체적인 신고내용 등을 규정하는 시행령․시행규칙을 개정하여 3월 시행을 차질없이 준비

- 1월말 개정안 입법예고

- 2월중 법제처 심의, 국무회의 의결 등을 거쳐 3월중 공포․시행

□ 개발부담금제 도입 검토

ㅇ 개발부담금 부과 연장 등을 위한 부담금관리기본법 개정안에 대해 국회 상임위는 부과 중지 의결(`03.12.9)

ㅇ 금년중 부동산 시장동향, 전문가 의견수렴 등의 절차를 거쳐 개발부담금 재부과 여부 검토

(6) 2단계 대책 추진 현황

① 금융 부문 3개 과제

(주택담보대출 개인신용평가 강화, 담보인정비율 규제강화, 대출총량제)

ㅇ 주택담보대출 총량제 시행방안을 중심으로 한 전담연구원(KDI)의 연구 작업 진행중

- 연구검토 결과를 추후 부동산 시장 안정대책반 점검회의시 보고할 예정

② 세제 부문 2개 과제

(투기지역 고가주택 취․등록세 실거래가 기준 부과, 양도세제 개편)

ㅇ 실거래가 과세를 위한 전자신고시스템 구축 사업을 차질없이 추진(`04년 하반기 완료 예정) 하여

- 실거래가로 과세할 수 있는 기반을 마련

③ 주택 부문 4개 과제

(분양권 전매금지 강화, 토지거래허가 확대, 개발이익환수, 주택거래허가제)

ㅇ 주택거래 허가제, 재건축 개발이익 환수제 등을 중심으로 구체적인 시행방안에 대한 논의 진행중

(부동산 공개념검토위원회 및 동 위원회 실무검토반)

- 그 동안 2차례 회의 개최(`03.11.5, 12.24)

ㅇ 3월중 제3차 부동산 공개념검토위원회를 개최하여 실무검토반의 검토 결과를 논의할 계획

9-2. 최근 부동산시장 동향 및 안정대책 (‘04.2.4)

9-2-1. 최근 부동산시장 동향과 전망

□ 부동산 시장은『10.29 종합대책』이 차질없이 추진되면서 전반적인 안정기조를 유지

◦ 주택가격은 11월 이후 두 달 연속하여 하락한 후 2주간 보합세를 유지하는 등 하향안정세가 뚜렷

※ 강남지역 아파트 매매․전세가격은 10.28일 대비 각각 2.8%와 2.0% 하락

◦ 토지가격은 ‘03년에 소비자물가(3.6%) 보다 낮은 3.43% 상승하였으나, 작년 하반기부터 신행정수도 예상지역․신도시지역 등에서 지역적인 상승세가 지속

※ ‘03 4/4분기상승률(%) : 성남(7.04), 연기(5.13), 아산(5.03), 천안(3.67), 청원(3.66)

□ 금년에는 주택가격은 하향안정세를 지속하고, 토지가격도

물가상승률 이내에서 안정될 것으로 전망

※ ‘04년 부동산가격 전망

구분	국토연구원	주택도시연구원	건설산업연구원
주택가격	3% 하락	2～3% 하락	1.2% 하락
토지가격	0%	1～2% 상승	2～3% 상승

◦ 다만, 주택가격은 방학철 이사수요․모지기론 도입 등에 따라 교육여건이 우수한 강남과 입지여건이 좋은 수도권 신도시를 중심으로 소폭 반등 가능성

◦ 토지가격은 수도권 · 충청권의 개발예정지역을 중심으로 지가가 계속 강세를 보이고, 주택가격 하락에 따라 부동자금의 유입도 우려되고 있음.

9-2-2. 주택시장 안정대책

□ 집값 안정기조의 정착을 위해『10.29 종합대책』의 후속 조치를 차질없이 추진하는 등 주택수요를 적극 관리

◦ 상반기중 주상복합아파트 분양권 전매제한을 시행하고, 주택거래신고제를 도입하는 등 투기수요에 대처

□ ‘03년 585천호를 건설한데 이어 금년에도 50만호(수도권 30만호)이상의 주택을 건설하는 등 주택공급을 지속 확대

◦ 국민임대 10만호, 10년 임대 3만호 등 공공임대주택 15만호를 건설하고, 분양주택은 35만호를 건설

※ 상반기중『국민임대주택특별법』하위법령을 제정하고 전담조직을 설치하는 등 추진체계를 완비

◦ 이를 위해 ‘03년 공급물량 700만평보다 600만평 증가한 1,300만평(수도권 700만평)의 공공택지를 공급

※ 수도권은 파주 운정 59만평, 양주 고읍 47만평, 판교 시범단지 37만평 등 69개지구에서 총 700만평을 신규로 공급

지방은 광주 수완 142만평, 부산 정관 75만평, 아산 배방 44만평 등 108개지구에서 총 600만평을 공급

ㅇ 아울러, 공공부문에서 15만호 이상의 주택이 건설될 수 있도록 국민주택기금 5조 3,200억원을 지원

□ 화성․판교 등 입지여건이 좋은 수도권 5개 신도시에서 ‘04～’09년 사이에 총 21만여호를 분양

◦ 금년에는 화성 동탄에서 2.5만호를 분양하고, 내년에는 판교와 파주에서 각각 5천호와 7천호를 분양할 계획

◦ 자족기능․녹지율 등 대규모 신도시개발에 적절하게 적용할 수 있는 신도시개발 가이드라인을 제정

※ 계획초기단계부터 택지조성과 건축행위를 일체로 개발하기 위한 신도시경관계획 수립기준도 마련

9-2-3. 토지시장 안정대책

□ 토지시장 사전 감시체계 구축

◦ 토지시장에 대한 사전 동향감시를 강화하여 불안조짐 발생시 조기대응이 가능하도록 2월중 사전감시 및 경보체계 구축

◦ 지자체 · 토지공사와 합동으로 수도권 · 충청권 등의 우려지역에 대해 격주단위로 불안요인별 조사 · 분석

- 월별 거래실적위주 조사에서 벗어나 격주별 지가변동 · 거래실적 · 개발사업 현황 · 토지이용계획 등을 종합파악

※ 충청권 신행정수도 예상지역은 매주단위 지가조사 실시

□ 토지거래허가제 운영 강화

◦ 허가구역이 확대됨에 따라 위장전입 · 미이용전매 등 탈법 · 편법적인 허가제 회피사례 증가

◦ 2월중 ｢토지거래업무처리규정｣을 개정하여 거래허가요건을 대폭 강화하고 허가제의 실효성을 제고

< 탈법 · 편법사례 >		< 개 선 안 >
① 허가후 즉시 타인에게 전매	→	① 일정기간(예 : 농지 6월, 임야 1년 등) 토지전매 제한
② 허가목적과 다르게 토지이용	→	② 일정기간 이용목적 변경제한
③ 위장 전입후 농지·임야 취득	→	③ 주택매매․전세계약서로 실거주 확인
④ 토지매매를 증여로 위장	→	④ 증여사유를 사전 검증하고, 증여도 단계적으로 허가대상에 포함

□ 투기지역 지정

◦ 분기별 지가변동률 조사결과에 따라 지가급등 지역은 투기지역으로 지정하여 과세부담을 대폭 강화

※ 현재 4개지역을 토지투기지역 지정(천안, 김포, 대전 서구 · 유성구)

◦ 4/4분기 지가조사결과에 따라 신행정수도 예상지역 · 신도시지역 등 지가가 급등하였고 앞으로도 지가상승  우려가 있는 지역은

- 재경부와 긴밀히 협의하여 2월중 ｢부동산가격안정심의위원회｣(위원장 재경부차관)를 거쳐 투기지역 지정추진

□ 투기혐의자 조사

◦ 토지거래전산망을 통해 투기우려지역의 빈번거래자 등 이상거래자에 대한 상세거래내역 정보를 국세청에 수시제공

예)2회이상 거래자, 2천평이상 거래자, 미성년 거래자, 증여받은 자 등

※ 현재 수도권 · 충청권의 異常거래자 전산색출중(다음주 제공)

◦ 부동산 투기혐의자에 대한 금융거래 일괄조회(7월시행) 등 자금출처 조사가 실효성을 거둘 수 있도록 국세청과   협조체제를 강화

□ 투기단속반 운영 및 불법중개업소 단속

◦ 관계부처 합동 투기단속반을 구성하여 신도시지역 · 신행정수도 예상지역 등에 대한 현지점검 강화

- 허가제위반, 위장증여, 위장전입, 미등기전매, 명의신탁 등 탈법행위를 집중 적발

◦ 대규모 토지매입후 다수인에게 분할판매하는 ｢텔레마케팅｣ 형태의 기획부동산 등 불법 중개행위를 집중 단속

- 시·군·구에 설치된 ｢부동산중개불법신고센터｣를 통해 불법사례를 신고 · 관리하고

※ 불법중개행위시 3년이하 징역 또는 2천만원이하의 벌금형

- 지자체 발행신문, 반상회 등을 통해 텔레마케팅 사례 및 신고방법 등도 적극 홍보

※ ｢불법부동산중개단속지침｣을 개정(2월중)하여 통신거래 등 신종불법행위 단속방안 마련

9-2-4. 향후 조치계획

□ 주택시장 안정대책

추진 과제	조치 계획
① 주택거래신고제 도입․시행	․주택법시행령 개정 (3월)
② 주상복합아파트 분양권 전매제한	․주택공급규칙 개정 (3월)
③ 부동산공개념 방안 마련	․시행방안 확정 (상반기)
④ 주택공급의 지속적 확충
④-1. 국민임대주택 추진체제 정비 ④-2. 공공택지공급 및 기금지원	․특별법 하위법령 제정 및 전담추진조직 구축 (상반기) ․지속 추진 (연중)
⑤ 수도권 신도시 주택분양	․화성신도시 2.5만호 분양 (3월부터)

□ 토지시장 안정대책

추진 과제	조치 계획
① 사전감시체계 구축	· 지자체협의 및 시행(2월중)
② 토지거래허가요건 강화	· 토지거래업무처리규정 개정 (2월중)
③ 지가급등지역에 대한 투기지역 지정	․부동산가격안정심의회 심의 (2월중)
④ 투기혐의자 조사	․토지거래전산망 활용 (수시) · 수도권 · 충청권 異常거래자 조사결과 통보(2월 둘째주)
⑤ 텔레마케팅 등 신종 불법중개 단속	․｢불법부동산중개단속지침｣ 개정(2월중)
⑥ 관계부처 합동투기단속	․투기단속반 구성 · 운영(수시)
⑦ 토지시장안정대책 시행방안 수립	․관계부처 협의 · 공개념검토 위원회 심의후 수립(2월말)

9-3. 부동산시장 동향과 대응방향 (‘04.3.10)

Ⅰ. 부동산 시장 동향

1. 주택 시장

□ 10.29 대책 이후 아파트 매매가격은  하락세를 보이다가 금년 1월말부터 다시 상승세로 전환

ㅇ 대책 후 금년 1월까지 전국 1.2%, 서울 1.9%, 강남 2.8% 하락하여 작년 8～9월 수준으로 하락

ㅇ 1월말 이후 신학기 이사철 수요 등 계절적 요인과 주택거래신고제 시행 (3월말)전의 선취매 등으로 5주째 상승세 지속

《아파트 매매가격 상승률, %≫

	`01년	`02년	`03.1～10	`03.11～`04.1	`04.1.27～3.1
․전 국	14.5	22.8	10.4	△1.2	0.6
․서 울	19.3	30.8	11.9	△1.9	0.8
․강 남	22.0	35.2	17.1	△2.8	0.9

□ 전세가격도 유사한 양상으로 지난해부터 금년 1월까지  하향세를 보이다가 2월들어 상승세로 반전

《아파트 전세가격 상승률, %≫

	`01년	`02년	`03.1～10	`03.11～`04.1	`04.1.27～3.1
․전 국	20.0	12.2	1.4	△1.5	0.8
․서 울	23.4	11.4	△1.5	△2.1	0.6
․강 남	23.6	11.2	△0.7	△1.9	0.5

□ 신규 분양시장은 10.29대책 이후 투기수요가 감소하고 집값 추가 하락 기대에 따른 실수요자의 관망으로 진정

ㅇ 서울 지역 동시분양 아파트의 청약율은 계속 떨어지는 추세

․청약 1순위      : (`03.10)19.9대1 → (`04.1)4.4대1 → (`04.2)0.8대1*

․무주택 우선순위 : (`03.10) 3.9대1 → (`04.1)1.1대1 → (`04.2)0.3대1

* 강남권의 청약 경쟁률은 1.8～3.3대1이었으나 강북권은 미달

ㅇ 그러나, 청약통장 가입자 수는 증가세가 지속되고 있어 실수요는 일정 수준으로 유지되고 있는 상황

․저축계좌수(만좌) : (`02말)547 → (`03.3/4)618 → (`03말)634 →(`04.2)638

□ 최근 주택시장은 계절적 요인 등으로 일시적인 상승세를 보이고 있다는 전망이 우세하나,

ㅇ 풍부한 부동자금, 최근 5주 연속 상승세 지속 등 불안 요인이 있어 향후 시장 동향을 예의 주시할 필요

2. 토지 시장

□ 지난해 전국 지가는 3.4% 상승하여 ‘02년에 비해 상승폭이 둔화되었으나, 분기별로는 상승률이 점차 높아지는 추세

(전년, 전분기대비, %)

	`00	`01	`02	`03
				연간	1/4	2/4	3/4	4/4
지가 상승률	0.7	1.3	9.0	3.4	0.4	0.5	1.1	1.5

ㅇ 특히, 신도시 개발지역․행정수도 이전후보지 등 개발 호재가 있는 지역이 지가 상승을 주도

(전년, 전분기대비, %)

	`02	`03
		연간	1/4	2/4	3/4	4/4
․ 성남 분당구 ․ 충남 연기군 ․ 충남 아산시 ․ 충북 청원군	12.1 2.4 4.8 9.1	16.3 11.6 8.7 6.5	1.9 1.7 0.7 1.3	1.4 1.3 0.5 1.5	4.0 3.0 2.2 0.8	8.3 5.1 5.0 3.7

□ 연구기관* 등은 금년도 전국 평균지가가 물가상승율 수준에서 안정될 것으로 전망하고 있으나

ㅇ 시중의 부동자금이 풍부한 가운데 각종 개발사업 및 토지규제 완화 등이 추진되고 있어 지가 불안 요인이 상존

* 토지공사 2.9%, 건설산업연구원 2～3%, 국토연구원 0%

□ 지난해 연말까지의 높은 수주 영향으로 `04년 상반기 중에는 건설  투자가 크게 위축되지 않을 전망

ㅇ 그러나, 금년 1/4분기 중 수주 감소가 현실화 될 경우 3/4분기 이후 건설경기가 위축될 가능성

□ 건설 전문연구기관들은 금년도 건설투자 증가율이 지난해 7.4%에서 3%대로 낮아질 것으로 전망

《 주요 기관 전망, %》

	KDI(12.18)	한은(12.11)	국토연(12.8)	산업연(11.24)	건산연(11.5)
․'03년	6.7	6.8	6.1	7.0	6.0
․’04년	2.1	3.3	2.1	3.1	3.3

※ 건설투자의 GDP 비중

․ 건설투자의 GDP 비중은 15% 수준(설비투자는 10%)

․ 건설투자 중 건축:토목 비중은 55:45(`03년 금액 기준)

․ 건축 중 주거용:비주거용의 비중은 56:44

․ 주거용 중 아파트의 비중은 약 75% 수준

․ 따라서 아파트 건축의 GDP 비중은 약 3.4%임

II. 금년도 부동산 정책 기조

1. 현 상황 인식

□ 주택․토지 등 부동산 시장의 불안 요인이 완전히 가시지 않아 지속적인 안정대책 추진이 불가피

ㅇ 강남 재건축 단지와 수도권 아파트 시장이 불안한 가운데, 투기 수요가 토지 시장으로 확산될 가능성

ㅇ 봄․가을 이사철 시기를 중심으로 집 값이 다시 불안해질 가능성

□ 한편, 최근의 건설경기 동향과 경제 활성화 등을 감안하여 부동산 정책의 강도를 완화할 필요성이 제기되고 있으나

ㅇ 대응 강도를 완화할 경우 정부의 안정 의지가 후퇴한 것으로 시장에 잘못 전달될 가능성

ㅇ 부동산 시장의 안정기반이 정착되지 않은 상황에서 정책의 일관성을 잃을 경우 작년과 같은 과열 국면 재발 우려

2. 정책 기조

□ “주택시장”에 대해서는 공급을 확대하면서『10.29 주택시장 안정 종합대책』상의 투기억제 시책을 일관성 있게 추진

ㅇ 주택공급 확대 노력을 가속화하여 수급 안정을 통한 주택 가격 안정을 도모하면서, 건설 경기 위축에도 적극 대응

ㅇ「부동산시장안정대책반」회의를 수시로 개최하여 주택시장 동향을 점검하고, 필요시 2단계시책의 발동 여부 등을 논의

□ “토지시장”에 대해서는 가용 토지공급을 지속적으로 확대하면서, 투기적 수요를 엄격히 규제

ㅇ 만성적인 초과수요가 있는 상황에서 단편적인(piecemeal) 토지 공급은 투기 심리만 부추기므로, 동시 다발적이고 일괄적인 토지 공급 확대가 필요

ㅇ 토지 거래 단계별로 투기수요 억제를 위한 세부 대책을 마련함  으로써 실수요자 위주의 토지 활용을 유도

- 매입단계 : 투기 수요자의 시장 진입을 차단

- 개발단계 : 개발이익 환수장치 마련

- 보유단계 : 과도한 토지 보유가 부담이 되도록 과표를 현실화하고 보유세 체계를 개편

- 매도단계 : 투기지역의 양도 차익에 대해서는 중과

Ⅲ. 주택 시장 안정을 위한 중점 추진과제

1. 주택거래 신고제 도입․시행

□ 투기지역 중 집 값이 상승하는 지역에 적용되는『주택거래 신고제』의 요건을 강화하여 예정대로 3월말 시행

ㅇ `04.1.30 입법예고한 주택법시행령 개정안을 수정․보강

당초 입법예고(안)	수정(안)
․월 평균 집값 상승률이 1.5%이상 또는 3개월간 3%이상 상승한 지역	․아파트 가격 또는 연립주택 가격 상승률이 월 1.5% 이상 또는 3개월간 3% 이상 상승한 지역 (요건 추가) ․연평균 집값 상승률이 전국 평균 상승률을 2배 초과하는 지역

ㅇ 신고 대상이 되는 공동주택은 60㎡(18평)를 넘는 아파트, 150㎡(45평)을 넘는 연립주택으로 하되,

- 소형․고가 주택이 신고 대상에서 누락되지 않도록

재건축․재개발 구역은 모든 아파트와 연립주택을 포함

ㅇ 거래 당사자(매도인과 매수인)는 계약 체결후 15일 이내에 거래내역을 시장․군수․구청장에게 신고토록 하고

- 신고 해태 또는 허위 신고시 취득세(주택가격의 2%)의 최고 5배까지 과태료 부과

2. 주상복합아파트 공급제도 개선

□ 주상복합아파트에 대한 청약과열 현상 및 투기수요 억제를 위하여 주상복합아파트에 대한 공급제도를 개선하여 3.30 시행

ㅇ 일반 아파트와 300세대 이상 주상복합아파트에 적용되는 주택공급규칙을 20세대 이상 주상복합아파트에도 적용

- 투기과열지구내에서 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나, 2주택 이상을 소유한 세대는 청약 1순위 자격을 제한하고, 주상복합아 파트의 분양권 전매도 금지

- 투기과열지구내에서 민간 주택사업자가 건설하는 전용 면적 25.7평 이하의 주상복합아파트는 공급량의 75%를 무주택 세대주에게 우선 공급

3. 분양가 과다책정 건설업체에 대한 세무관리 강화

□ 최근 분양원가 공개 여론이 비등해 지고 있는 점을 감안, 고가 분양 건설업체에 대해 엄정히 세무관리

ㅇ 국세청이 통보 받은 건설업체 중 신고 누락․원가 과다 계상 등을 통한 세금 탈루 혐의를 철저히 검증

ㅇ 분식회계, 세금탈루 혐의, 탈법 분양 등이 있는 경우에는 우선적으로 세무조사 착수

- 법인세 신고 완료한 사업년도분(`02년 이전) 중 세금 탈루 혐의가 있는 시공 건설사에 대해서는 세무조사 진행 중

- 법인세 신고기한 미도래분*은 신고를 받은 후 법인세 신고내용을 정밀 분석하여 세금탈루 혐의가 있는 경우 조사 실시

* `03 사업년도분은 3월말까지 제출 예정

ㅇ 서울시가 통보한 업체 이외에도 각종 정보자료를 수집하여 건설 시공사 및 재건축 조합 등의 세금탈루 여부를 계속 관리

4. 주택공급의 지속적인 확대

□ ‘03년 58.5만호를 건설한데 이어 금년에도 50만호(수도권 30만호) 이상의 주택을 건설하는 등 주택공급을 지속 확대

ㅇ 이를 위해 ’04년 중 공공택지를 ‘03년 공급물량 700만평 보다 600만평 증가한 1,300만평(수도권 700만평) 공급

ㅇ 아울러, 공공부문에서 15만호 이상의 주택이 건설될 수 있도록 국민주택기금 5조 3,200억원을 지원

□ 주택금융공사를 통한 장기저리 주택자금 대출(모기지론)을 활성화하여 주택 실수요를 적극 뒷받침

ㅇ 2억원 범위내에서 주택 구입 자금의 70%까지 장기(10년이상, 고정금리)대출해줌으로써 중산․서민층의 내집 마련을 지원

* 모기지론 업무는 금융기관과의 준비 작업을 거쳐 3월 중순이후 개시 예정(3.2일 한국주택금융공사 출범)

5. 2단계 시책 시행 준비

□ 주택거래허가제를 포함한 2단계 시책들을 차질 없이 준비하여 주택가격 앙등 현상이 재발할 경우에 언제든 시행

ㅇ 부동산공개념검토위(위원장 : 김정호 KDI교수)는 제3차 회의(2.25)를 개최하여 주택거래허가제, 토지거래허가 면적기준 강화, 재건축 개발이익 환수방안을 제시

ㅇ『주택거래허가제』에 대해서는 지정요건, 지정절차, 지정기간, 허가 대상주택, 허가기준, 허가구역 해제 등 세부 내용을 정부(안)으로 조기에 확정

ㅇ『토지거래허가 면적기준 강화』방안에 대해서는 상반기 중 「국토계획법 시행령」을 개정하여 하반기에 시행

IV. 토지 시장 안정을 위한 중점 추진과제

1. 토지 공급의 확대

□ 2.20 경제장관간담회에서 논의한「토지규제개혁」에 대한 로드맵을 작성하여 중장기적인 토지 공급 확대 기반 마련

ㅇ 토지규제 개혁과 개발계획 발표가 지가 앙등을 초래하지  않도록 추진

ㅇ 3월초 구성된 민․관 합동 작업반에서 과제별 추진방안을 검토한 후, 6월말 토지규제개혁 방안을 발표

□「도시용지공급체계개편(안)」을 3/4분기 중 마련하여 택지, 공장용지 등으로 활용되는 도시용지를 확대․공급

ㅇ 관리지역(준농림․준도시 지역, 국토의 26.3%)의 세분화 작업*시  개발 가능지인「계획관리지역」으로 최대한 편입

* `05-`07년까지 토지적성평가를 통해 계획․생산․보전관리지역으로 구분할 계획인 바, 동 평가시 개발수요를 최대한 반영하도록 상반기 중 건교부의「토지적성평가지침」을 개정

□「수산자원 보호구역」의 재조정시 단편적(piecemeal)․국지적  해제 보다는  전국적으로 해제하여 투기적 수요를 분산

ㅇ 구역 지정 후 20여년이 경과한 전국 10개 대상 구역을 2차례에 걸쳐 일괄 재조정

* 1단계 : 한산만․완도 등 5개 지역 2,579㎢(`04 하반기 해제)

2단계 : 남해․영광 등 5개 지역 1,252㎢(`05 상반기 해제)

□ 시중 부동자금이 부동산에 대한 건전한 투자로 유도될 수 있도록 부동산 간접투자를 활성화

ㅇ 투자신탁형 부동산간접투자기구가 조기에 출범될 수 있도록 3월중「간접투자자산운용업법」시행령을 제정

- 현금 또는 현물납입(사모에 한함)에 의한 부동산 신탁 인정

- 차입을 허용(순자산의 2배내)하고, 부동산개발회사 또는 부동산관련 유가증권에 자산의 100%까지 투자가능

ㅇ 부동산투자회사(REITs) 활성화를 위한 제도 정비

- 설립자본금 인하(500→250억원), 차입규제 완화(자기자본 2배내) 등설립․운영상의 규제를 완화

- 건교부․금감위에 의한 감독․검사 등 투자자 보호장치 마련

ㅇ 다양한 형태의 부동산 간접투자기구와 부동산 투자회사(REITs)가 도입될 수 있도록 관련법 개정을 추진

- 부동산 간접투자기구(간접투자자산운용업법) : 현행 신탁형에 추가하여 회사형 부동산 간접투자기구를 도입

-   REITs(부동산투자회사법) : 명목회사형 부동산투자회사(위탁관리 REITs)를 도입

⇒ 회사형 및 신탁형 부동산 간접투자를 상호 보완적으로 발전시켜 부동산 간접투자 시장을 확대

2. 투기수요 억제 - 토지 매입 단계

□「토지거래 허가제도」를 강화하여 투기 목적의 토지 취득을 방지

ㅇ 기획형 부동산에서 대규모 토지 매입후에 소규모로 분할하여 텔레마케팅 등을 통해 외지인에게 매도하는 사례 증가

ㅇ「국토계획법 시행령」을 상반기 중 개정하여 토지거래 허가 면적 기준을 하향 조정(하반기 시행)

	도시 지역					비도시 지역
	주거	상업	공업	녹지	미지정	농지	임야	기타
현 행	180㎡	200㎡	660㎡	200㎡	180㎡	1,000㎡	2,000㎡	500㎡
조정안	120㎡	130㎡	440㎡	100㎡	90㎡	500㎡	1,000㎡	250㎡

ㅇ 허가구역내 토지에 대하여 허가시의 이용목적 준수 등에 대한 실태 조사를 정기적으로 실시(3월중 건교부 훈령 개정)

□ 공공택지내의 상업용지 전매 제한

ㅇ 경쟁입찰로 일반인에게 분양되는 공공택지내 상업용지는 시세차익을 노린 전매가 거듭될수록 지가 상승 요인으로 작용

ㅇ 투기과열지구에서 조성된 상업용지를 분양 받은 후 이를 전매하고자 하는 경우에는

- 사업시행자(토공․주공)가 환매권을 행사할 수 있도록 하여 투기수요를 제거

* 일반택지에 대해서는 이미 등기시까지 전매를 제한하고 있음

※ 토공 및 주공의 ｢용지규정｣ 등 내부 규정 개정(4월)

□「토지투기지역」조기지정 체계 구축

ㅇ 현재는 분기별로 토지투기지역을 지정함에 따라 지가 상승과 투기지역 지정 간에 4～5개월 시차 발생

ㅇ 지가 급등이 우려되는 지역(예 : 대규모 개발사업)에 대해서는 사전에 투기지역으로 지정하는 방안 도입

- 4월중 소득세법 시행령을 개정하여 법적 근거 마련

ㅇ 토지투기지역을 월별 심사․지정함으로써 투기세력의 움직임에 신속히 대처

- 3월 중 지가조사 체계 개선을 위한 조사․연구에 착수

․ 표본지 변경, 통계의 연속성, 예산․인력 소요 등을 파악

․ 토지공사 및 한국감정평가사 협회에 용역 의뢰

- 년내 관계부처 협의, 법령 개정(소득세법시행령)을 마무리하여 `05년부터 시행

□ 토지시장에 대한 사전 모니터링 및 감시체계를 구축

ㅇ 국토연구원 등과 협의하여 3월 중 토지투기 예고지표를 개발하여 지가 불안지역의 시장상황 점검 등에 우선 활용

* 지가 변동, 거래 동향, 개발사업 발표 및 토지이용계획 변경, 중개업소 증감, 거래 허가건수 등을 지표화

ㅇ 3월 중 국토연구원․KDI 등에 연구용역을 의뢰하여 하반기 중 부동산 시장(주택․토지) 조기 경보 시스템을 구축

□ 토지 투기혐의자 554명을 선정하여 세무조사 착수

ㅇ 대상지역 : 신도시개발 예정지(판교․김포 등), 행정수도 이전 거론지(청원․연기 등), 고속철도 주변(광명․천안 등)

ㅇ `03.2～12월까지의 토지․상가 취득자 4.3만명중 자금 원천이 불확실 하거나 수증 혐의가 큰 554명을 조사 대상으로 선정

* 외지인으로서 투기혐의자(186명), 소득원이 없는 5억 이상 수증자(84명), 30세 미만으로 자금 수증혐의자(46명), 취득․양도가 빈번한 투기혐의자(42명), 기타 자금능력이 불분명한 자(115명) 등

ㅇ 4.30일까지 조사를 마무리하여 그 결과를 발표

□ 텔레마켓팅 등 신종 불법 중개업체 단속 강화로 투기거래 차단

ㅇ 불특정 다수인에게의 무작위 전화, 컴퓨터 통신 등 텔레마케팅 수법을 활용하여 투기를 조장하면서 소득을 탈루한 기획 부동산업체를 색출

- `03년 부동산 거래자료를 수집하여 단기 집중매입, 대량 분할양도 등 투기성 거래를 정밀 분석

* 전국 253개 시․군․구에 기 설치된 부동산 불법중개 신고센터 및 사이버 신고센터, 국세청 홈페이지의 투기혐의자 제보센터에서의 제보 내용도 적극 활용

- 분석 결과 투기 혐의가 있는 업체에 대해서는 양도 가액 축소, 소득 탈루 여부 등 신고 내용을 검증

3. 투기수요 억제 - 토지 개발 단계

□ 개발사업 지역 및 그 주변지역에 대해 기반시설 부담비용을 적극 부과하여 기반시설(공원, 학교, 하수처리 등) 비용을 확보하고 개발이익을 환수

ㅇ 국토계획법에 근거한 기반시설부담구역제도의 실효성 있는 운영을 위해 부담기준․지정요건 등을 명확화

* 국토의계획및이용에관한법률 개정(`03.1)으로 동 제도의 근거는  있으나, 부담비용 징수 실적 없음

ㅇ 3월중 연구용역을 추진하고, 하반기 중 동 제도 운영 지침(건교부 훈령)을 제정․시행

□ 농지규제 완화에 따른 농지전용부담금 제도 도입

ㅇ 도시민의 농지 취득 제한 완화 등 농지규제 완화가 추진됨에 따라 도시 근교의 땅 투기 방지책이 필요

ㅇ 농지 전용시 부과하는 현행 농지조성비*를 공시지가 기준의 농지전용  부담금으로 개편

- 농지법 개정안 연내 국회 제출

* 농지 전용시 대체 농지조성에 소요되는 비용 조달을 위해 地價에 관계없이 1㎡당 10,300~21,900원의 농지조성비를 징수

□ 토지거래허가제 운영 강화

ㅇ 현행 법령상의 토지거래허가구역 지정요건을 보다 구체화하고, 투기  예고지표(3월중 개발)에 따라 허가구역 지정 추진

- 일정 범위내 지표 변동시는「감시구역(가칭)」으로 지정하여 시장 감시를 강화

- 일정 범위 이상 지표 변동시는 즉시 허가구역으로 지정

ㅇ 일정한 개발행위에 대해서는 지자체의 사전 허가구역 지정 검토를 의무화하여 지가 상승에 선제적으로 대응

<예시>

- 대규모(예 : 30만㎡ 이상) 택지․아파트 또는 도시개발

- 용도지역 조정(예 : 농지→도시지역)을 위한 도시관리계획 변경 등

□ 신행정수도 건설 후보지역에 대해서는 사업 추진단계별 대책을 마련하여 부동산 투기 수요에 적극 대처

ㅇ 후보지 선정전(`04년 상반기) : 비도시지역의 토지거래 허가대상 면적  기준을 대폭 강화

- 농지 1,000㎡, 임야 2,000㎡, 기타 500㎡ → 전지역 200㎡

ㅇ 후보지 공개후(`04년 하반기) : 후보지역 내에서는 입지 결정전까지 신규 개발행위 금지

ㅇ 입지 확정후(`05년 이후) : 입지 주변지역에 대해서는 최장 10년간(2년 연장 가능)  건축물의 신축 등을 제한

4. 투기수요 억제 - 토지 보유 단계

□ 과표 현실화를 위한 공시지가 적정화

ㅇ `03년 기준 67%인 공시지가 현실화율을 단계적으로 제고하여 `05년에는 85%수준까지 제고(`04년 : 76%)

- `04년 표준지(45,000필지) 공시지가 2.28일 공시(평균 19.6% 상승)

- 이에 기초하여 6월말 전국(2,700만 필지)의 개별 공시지가 공시 예정

ㅇ 아울러 토지 과표 현실화 계획도 차질 없이 추진

- `03년 36.1% 수준인 공시지가 대비 과표 적용율을 ’04~‘05년간 매년 3%p씩 인상하고, `06년부터는 50%로 법정화

□ 종합부동산세 도입

ㅇ 금년중 부동산 과다 보유자에 대해 누진 과세하는 종합부동산세 관련 법령을 입법하여 ‘05년부터 계획대로 시행

5. 투기수요 억제 - 토지 매도 단계

□ 지나친 양도 차익을 환수하여 지가 차익 목적의 토지거래 및 보유를 방지

ㅇ 투기지역 지정후에도 지가가 급등하는 경우에는 양도세 탄력세율(15%p 범위내)을 적용

☞ 글로벌 스탠더드에 맞추어 보유세는 강화하고, 거래세는 인하하여 부동산 거래가 활성화되도록 지속적으로 제도 개선

10. 서민 주거복지 확대방안('04.6.8, 국무회의보고)

Ⅰ		그 동안의 추진시책 및 평가

□ 참여정부 출범 이후 저소득층의 주거복지 향상을 위한 다각적인 지원시책을 추진중

․ 국민임대주택 100만호 건설 추진(‘03～’12)

․ 노후․불량주택 밀집지역에 대한 주거환경개선사업 확대(‘89～‘10)

․ 영세민전세자금 등 주거비지원 확대(‘01.8, ’02.3)

․  ｢최저주거기준｣ 법제화(‘03.11시행), 장기 ｢주택종합계획｣ 수립(‘04.1) 등 복지위주로 주택정책을 전환하기 위한 제도정비

□ 그러나, 대도시의 도심에는 아직도 저소득 빈곤층이 상당수 거주하며, 주거여건도 열악

* 쪽방생활자(전국 9천여명), 무허가 판자촌(수도권에만 1만여 가구) 등

□ 공공임대주택도 부족하며, 특히 가장 저렴한 영구임대주택의 재고는 19만호에 불과(입주 대기자 6만명)

* 임대주택 비율(%) : 한국 3.4, 네덜란드 40, 영국 22, 일본 7

□ 또한, 이동능력의 제한, 장시간 노동, 주거비부담 등으로, 도시빈곤층은 대부분 도시외곽에 대규모로 건설중인 국민임대주택에 입주하기도 용이하지 않음

* 국민임대 : 보증금 1,000～1,200만, 임대료 월13만, 관리비 월3만

사회통합을 위해서는 정부지원의 사각지대에 놓여있는 도시 빈곤층의 주거여건개선을 위한 효과적인 대책마련이 필요

Ⅱ		주거복지 지원체계 개선방향

◈ 저소득층의 소득수준, 생계형태 등 가구특성에 따라 다양한 주거수요에 부응할 수 있도록 ｢주거복지 지원체계｣ 구축

▶ 최저주거기준을 새로 설정

▶ 국민임대주택 대규모 건설계획을 차질 없이 추진

▶ 도심내 소규모 국민임대주택 신규 공급

▶ 주거환경개선사업의 원활한 추진 및 주민 재정착 유도

<공급대상 >         <특징>          <지원방안>      <공급계획>

◎ 주택공급 및 개량

이동이 곤란한 도심 최저소득계층 (가족중심)		15평내외 〔도시내 분산〕		․다가구주택 등 매입임대		시범사업 500호 (연 2,000호)
저소득영세민		9～15평, 〔도심내 집중〕		․영구임대주택		재고 19만호
이동성있는 계층 (빈곤차상위계층)		14～20평 〔도시외곽집중〕		․국민임대주택		10년간 100만호건설
주거환경정비 지구 내 저소득 가구		노후불량 주택 밀집지구 기반 시설 정비		․주거환경개선		485개 지구 추진중, ‘05 부터 430추가
저소득 집주인 철거세입자 등		11～20평 〔원주민재정착유도]		(임대주택 공급)		연 1,800호
◎ 주거비지원
기초생활수급자		가구규모별 지원 (월 3～6만원)		․주거급여		연 2,400억원
저소득세입자		전세금저리융자 (보증금의 70%)		․영세민전세자금		연 5,000억원

Ⅲ		서민 주거복지향상을 위한 세부 추진방안

1. 최저주거기준 설정

□ 추진경위

ㅇ  건교부는 ‘00.10월 최저주거기준을 고시한 바 있으나, 이는 법적 근거가 없는 임의기준으로 정책에 활용되지 못함

ㅇ 주택법 개정('03.11.30 시행)으로 최저주거기준 법제화

- 건교부장관이 쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위해 필요한 최저주거기준을 설정․공고하도록 함

※ 최저주거기준에 포함할 사항

․ 가구구성별 최소주거면적 및 용도별 방의 개수

․ 전용부엌, 화장실 등 필수적인 설비의 기준

․ 안전성․쾌적성 등을 고려한 주택의 구조․성능․환경기준

- 국가․지자체는 최저주거기준 미달가구를 줄이기 위하여 노력하도록 규정

* 임대주택 공급시 가점 부여, 주거환경개선사업의 우선 시행 등

ㅇ 그 동안 관련법 절차에 따라 최저주거기준(안) 마련

- 관계전문가, 시민단체, 지자체 협의 등을 통해 여론 수렴

- 관계부처 협의 및 주택정책심의위원회의 심의완료(‘04.3)

□ 최저주거기준 설정(안)

	< 기본방향 >
◇ 인체공학 측면, 주거생활의 필수성, 외국사례 등을 토대로 보편적 주거기준을 도출하되 ◇ 우리의 주거수준과 정부재정여건 등 현실적인 요인을 종합적으로 고려하여 합리적인 기준을 설정 ※ ‘00년 건교부에서 자체 고시한 최저주거기준을 재검토․보완

① 가구구성별 최소주거면적 및 용도별 방의 개수

ㅇ 가구원수 및 가구구성별(부부, 자녀성별, 나이 등)로 필요한 침실면적과, 부엌․화장실 등 기타면적을 합산하여 산정

가구원수(인)	표준 가구구성	실(방) 구성	총주거면적(㎡)
1	1인 가구	1 K	12 (3.6평)
2	부부	1 DK	20 (6.1평)
3	부부+자녀1	2 DK	29 (8.8평)
4	부부+자녀2	3 DK	37 (11.2평)
5	부부+자녀3	3 DK	41 (12.4평)
6	노부모+부부+자녀2	4 DK	49 (14.8평)
주) K: 부엌, DK: 식사실 겸 부엌. 숫자는 침실 또는 침실로 활용이 가능한 방의 수

- 침실분리기준

․ 부부침실 확보, 만6세 이상 자녀는 부모와 침실분리, 만 8세 이상 이성자녀는 상호분리, 노부모는 별도 침실 사용

* '05년 인구주택총조사 이후 주거상황 개선추이를 반영하여 최저주거면적 재조정 검토

② 필수적인 설비의 기준

ㅇ 상수도 또는 수질이 양호한 지하수 이용시설이 완비된 전용입식부엌, 전용수세식화장실, 목욕시설 확보

※ ‘00년 인구주택총조사 결과 입식부엌 및 수세식화장실, 목욕시설의 구비율은 90% 수준

③ 주택의 구조․성능 및 환경기준

ㅇ 영구건물로서 내열․내화․방열․방습에 양호한 재질확보

ㅇ 적절한 방음․환기․채광․난방 설비 구비

ㅇ 소음․진동․악취․대기오염 등 환경요소가 법정기준에 적합

ㅇ 홍수, 산사태, 해일 등 자연재해의 위험이 현저하지 않을 것

※ 주택의 구조․성능․환경에 관한 구체적 기준은 건축법, 환경관련법령 등 개별법에서 규정

□ 최저주거기준 활용방안

ㅇ 주거복지정책의 주요지표로 활용

- 기준미달가구 비율, 감축계획 등을 정책목표로 설정하고 추진성과를 평가하여 정책개선 등에 활용

※ 지자체의 주거복지증진 노력을 유도하기 위해, 지자체별 추진성과를 평가하여 인센티브를 주는 주거복지평가지표 도입(‘04 하반기)

ㅇ 공공주택정책 지원대상 선정기준 등으로 활용

- 국민임대주택 건설물량, 지역별 배분계획 등 수립

- 주거환경개선사업 지정, 불량주택 개․보수 자금지원

- 국민주택기금 등 공공자금 지원 대상선정 등

□ 기준미달가구 파악을 위한 주거실태조사 실시

ㅇ 금년 중 저소득층 밀집지역을 중심으로 시범조사 실시

- 주택공사, 국토연구원 및 시민단체 등과 협조

ㅇ ‘05년 인구주택총조사시 구체적인 주거실태파악이 가능하도록 조사항목을 보완하여 실시(통계청 협의)

□ 최저주거기준 미달가구 해소대책 수립․추진

ㅇ 소득수준, 기준미달가구의 유형 등을 종합적으로 검토하여 지원대상별로 체계적인 지원방안 마련․추진

- 현행 지원사업의 효율성을 재검토하여 지원체계 재정비

- 임대료보조제도 확대도입, 민간 비영리 주택사업 활성화 방안 등 소외계층에 대한 지원강화방안도 강구(현재 용역 실시 중)

◈ ‘00년 센서스 자료로 최저주거기준 미달가구를 추정한 결과 330만 가구(전체의 23%)에 이르는 것으로 조사 (단위:천가구)
	구분	전체가구	미달가구	침실 수 미달	전용부엌 및 화장실 미달	중복 미달
	가구수	14,312 (100%)	3,306 (23.1%)	2,090 (14.6%)	744 (5.2%)	472 (3.3%)
* 지역별 : 수도권 152만가구(23.4%), 서울 73만(23.5%), 부산 30만(26.7%) 대구 20만(26.3%), 울산 9만(29.2%) 등

ꀶ

◈ ‘07년까지 최저주거기준 미달가구 100만호 감축 추진

(미달가구비율 23% → 16%)

2. 국민임대주택 대량공급의 지속적 추진

□ 추진현황

ㅇ  서민 주거안정을 위하여 10년간(’03～’12) 국민임대주택 100만호를 건설하여 선진국 수준의 장기 공공임대주택 확충

- 계획 첫해인 ’03년에 7.2만호(목표대비 90%)를 건설하고, ‘04년부터 매년 평균 10만호 건설추진

ㅇ  택지확보지원을 위하여 국민임대주택특별법을 제정(’03.12)하고 공공택지 임대용지비율을 확대(20～30% → 40%)

□ 추진계획

ㅇ 건설목표 달성을 위한 자금지원 및 택지확보 지속 추진

- 재정 11.3조원, 기금 22.4조원 등 국고 33.7조원을 지원

- 공공택지공급 확대, 개발제한구역 해제예정지 활용 및 신도시 건설 등을 통하여 소요택지를 차질없이 확보

ㅇ 국민임대주택 건설촉진을 위하여 국민임대주택특별법 하위법령 제정을 완료하고, 국민임대주택건설기획단을 설치

- 이를 통해 건교부장관이 직접 사업승인을 추진

ㅇ 부도임대주택, 재개발임대주택 등을 매입하여 국민임대주택으로 공급하는 등 공급방식을 다양화

- 부도임대주택은 하반기중 시범사업을 실시하고 ‘05년 이후 본격적으로 사업추진

- 금년중 서울시 재개발임대주택을 매입하여 공급

3. 다가구주택 등 매입 임대

□ 기본방향

ㅇ도심내 최저소득계층이 현생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택을 매입, 저렴하게 임대

※ 공공임대주택의 소규모 분산공급으로 대규모 집단화에 따른 사회적 격리현상과 슬럼화 방지

ㅇ주거와 사회복지서비스를 연계시켜 서민주거안정을 모색함으로써 저소득층의 자활을 유도

ㅇ‘04～’08기간 중 총 1만호 공급을 목표로, 주택공사에서 우선 500호를 시범적으로 매입․임대

‘04	‘05	‘06	‘07	‘08	계
500호	2,000호	2,500호	2,500호	2,500호	1만호

ㅇ 입주가구를 2개의 유형으로 구분하여 지원

구 분	유형Ⅰ	유형Ⅱ
입주대상	∙국민임대 입주곤란 2인 이상 가족(영구임대 입주대상*포함)	∙자력생활이 곤란한 단독가구 (장애인, 독거노인 등)
주택공급	∙다가구 1세대 공급 - 입주자 자체관리	∙다가구 방1칸 공급 - 부엌․화장실 공동 사용
관리주체	∙시설관리 : 사업시행자 ∙사회복지서비스연계관리 : 당해 지역내 비영리법인	∙사회복지서비스와 연계**
'04년 공급계획	450호('08년까지 9천호)	50호('08년까지 1천호)

*  무주택세대주로서 기초생활수급자, 모자가정, 장애인, 65세 이상 직계부양가족 중 최저생계비 이하 소득자 등(주택공급에관한규칙)

** 인건비 등 추가비용발생시 별도의 재원마련 필요

□ 세부추진계획

< 주택매입 >

ㅇ 빈곤층 밀집지역, 대중교통이 편리한 지역 등의 주택위주로 매입

- 금년에 서울시내 기초생활수급자가 다수 거주하는 지역을 대상으로 시범사업*을 실시하고 ‘05년부터 수도권 및 지방대도시로 확대

* 매입지역(예시) : 영등포, 관악, 노원구 등

ㅇ 매입절차 및 관리가 용이한 다가구주택 위주로 매입

- 고시원, 여관 등 다중주택을 매입하거나 단독주택 등을 매입하여 여러 가구가 공동생활이 가능한 구조로 리모델링한 후 활용하는 방안도 검토

【 다가구․다세대 주택재고 】

	다가구	다세대
전국	888,000동(3273,000호)	453,000호
수도권	434,000동(1911,000호)	346,000호
서울	263,000동(1184,000호)	177,000호

* 자료 : 통계청, 인구주택총조사(‘00)

ㅇ 저소득층 주거실태 및 주택현황을 조사하고 6월부터 매입에 착수하여 9월중 임대개시

※ 주택공사에 매입임대전담팀을 구성․운영

【 매입절차 】

매입공고	→	매입접수 및 주택선정	→	감정평가	→	매매계약체결

* 공고를 통한 매입 외에 주택시장에서의 적극적 매입도 병행 추진

< 임대료수준 및 재원조달방안 >

ㅇ영구임대 입주대기자가 6만명에 이르고 있는 점을 감안, 영구임대주택 수준의 임대료를 책정하여 공급

【 임대주택 유형별 임대료 비교(15평 기준 환산), (단위 : 만원) 】

구 분	매입임대		영구임대	국민임대
	건교부*	서울시
보 증 금	250～350	1,200	250～310	1,000～1,200
월임대료	8～9	13～15	5～6	13～14
관 리 비	-	-	3	3
월평균부담액	10	18	10	20

* 실제 임대료는 지역별 임대료시세, 평형 등을 고려하여 합리적으로 차등 설정

ㅇ 영구임대주택 수준의 임대료 책정을 위해 추가로 소요되는 재정부담 해소를 위해 다각적인 대책 강구

- 재정․주택기금 지원비율 확대 및 기금 융자이율 인하(3→1%)

구 분	재정(市費)	주택기금	지자체	사업자	입주자	기금이자
서울시 매입임대	28%	24%	-	28%	20%	3%
주공 매입임대	45%	40%	10%	-	5%	1%
국민임대	40%	40%	10%		10%	3%
영구임대	85%	-	-	-	15%	-

- 임대료 장기체불자에 대해서는 주거급여를 사업시행자에게 직접 지급하여 임대료로 사용하는 방안 검토(복지부 관련법령 개정)

ㅇ 금년에 추진될 500호(100동 내외) 매입 시범사업의 경우 예산(350억원 : 15평 기준 호당 7,000만원)이 확보되지 않은 상태이므로, 우선 주공이 45%, 기금에서 50% 지원(입주자 부담 5%)

< 입주자 선정․관리 및 사회복지서비스 제공 >

ㅇ 당해 지역 내 매입주택의 위탁관리가 가능한 비영리법인(공모를 통해 선정)에 정부가 설정한 지원대상 범위 내에서 입주자를 추천하도록 하고 지자체가 최종 선정

- 동일 유형내 경합 시 자활프로그램 참여자에게 우선 입주권 부여

ㅇ 종합사회복지관 등에서 입주자에게 각종 지원프로그램*이 제공되도록 연계시스템 구축․운영

* 상담, 직업․부업 기능훈련, 보건․의료서비스, 불우노인결연, 노인식사 및 목욕서비스, 재가장애인 서비스, 자원봉사자 및 후원자 개발 등

- 중앙정부(건교, 복지부 등), 주공, 지자체, 시민단체 등이 참여하는 ｢다가구주택 사회복지지원협의회｣ 구성

※ 사회복지전담공무원 확충 및 필요시 공익근무요원 배치

< 사후관리 >

ㅇ 매입기관과 복지단체의 협력체계 구축으로 관리의 효율화 추진

- 입주․퇴거시 전반적인 보수는 매입기관에서 담당하되, 일상 관리는 상주 또는 근접관리가 가능한 민간 비영리법인에 위탁

* 신뢰성 검증을 위해 복지부(또는 지자체)의 추천을 받아 위탁기관 선정

- 매입기관은 기동보수반을 운영하며 정기적으로 이용상태 점검

ㅇ 기초생활수급자의 자활근로프로그램인 집수리 사업 등과 연계

4. 주거환경개선지구 주민재정착 지원

□ 현황 및 문제점

ㅇ 주거환경개선사업의 원 거주민의 재정착률이 저조(30%수준)하여, 철거이주민들이 또 다른 슬럼을 형성하는 악순환 초래

- 소액보상자, 세입자들이 임대주택 임대료가 비싸 입주곤란

□ 개선방안

ㅇ 사업지구내 소형 국민임대주택 건설 확대

- 현행 14․17․20평형의 국민임대주택 외에 11평형 임대주택을 임대주택 건설물량의 30%수준으로 공급

․ 11평 주택에는 철거세입자 및 인근의 쪽방생활자, 독거노인 등이 입주토록 하여 도심내 임대주택 공급기능 수행

※ ‘05～’10년중 11천호 공급

‘05	‘06	‘07	‘08	‘09	‘10	계
1,000	1,000	1,500	2,000	2,500	3,000	11,000호

- 11평형은 재정지원비율을 40 → 45%로 확대하고 기금융자이율을 3 → 1%로 인하하여 임대료 인하

구 분	재정	기금	주공	입주자	비고
11평형	45%	40%	10%	5%	주거환경개선지구내
14평형	40%	40%	10%	10%

ㅇ 저소득세입자, 소액보상자 등 이주가 어려운 계층에 대한 이주자전세자금 금년부터 공급(금리 3%, 총 500억원)

11. 건설경기 연착륙 방안

('04.7.1, 경제장관간담회, 7.2 당정협의)

Ⅰ. 건설경기 동향 및 전망

□ `01년 이후 회복되기 시작한 건설경기는 지난해에는 `96년이후 가장 높은 증가세를 기록

(실질기준, %)

	96	97	98	99	00	01	02	03
GDP성장률	7.0	4.7	△6.9	9.5	8.5	3.8	7.0	3.1
건설투자	7.5	2.3	△12.4	△3.7	△0.7	6.0	5.3	7.6

* 건설투자/GDP 비중(`03) : 18.6%(명목 기준), 17.5%(실질기준)

ㅇ 지난해 건설투자는 수출호조와 함께 소비․설비투자 부진을 보완하고 일자리를 늘려주는 역할

* 03년도 성장기여도(%p)

- 민간소비 △0.8, 설비투자 △0.2, 건설투자 1.3, 순수출 2.8

□ 그러나, 건설수주․건축허가 등 선행지표들이 작년 하반기를 정점으로 급격히 위축, 금년들어 건설경기가 점차 둔화

ㅇ 건설기성은 기존 수주물량으로 증가세를 유지하고 있으나 크게 둔화되고 있고, 건설수주가 금년 들어 감소세로 전환

* 건설기성 증감율(%) : (03.4/4)18.6 → (04.1/4) 9.8 → (4) 14.7 → (5) 9.4

* 건설수주 증감율(%) : (03.4/4)2.1 → (04.1/4)△14.2 → (4)△14.6 → (5)△24.0

* 건축허가 증감율(%) : (03.4/4)△13.6 → (04.1/4)△27.7 → (4)△19.2 → (5) 6.6

: '04.5 주차장법 시행령 개정 (다가구주택 주차장 설치기준 강화) 에 따른 다가구주택 허가물량의 일시적 증가에 따른 반등

⇒ 금년도 건설투자는 '03년 7.6%에서 1%대로 증가율이 대폭 둔화되고, 특히 내년에는 감소세로 전환될 가능성

* 연구기관들은 금년 건설투자 증가율을 3% 대에서 1.5%내외로 하향 조정

․KDI (2.1%→1.1%), LG연 (3.2% → 1.5%), 한경연 (3.2% →1.5%) 등

□ 분기별로는 건설투자 비중이 1/4분기가 가장 낮고 2/4～4/4분기에 높아지는 패턴(4/4분기가 가장 높음) 으로,

ㅇ 앞으로 건설경기가 둔화되고, 재정 조기집행 영향 (SOC예산 04.上 9.2 → 下 7.5조원) 까지 고려하면 하반기로 갈수록 건설경기 위축 심화 예상

< 국토연구원의 건설투자 증가율 전망, '04.6 >

□ 공종별로는 비중이 높은 건축 부문의 둔화세가 두드러질 전망

* 건축:토목 비중(04.1/4) = 70:30 수준(주거용 33%, 비주거용 37%)

ㅇ 건축부문은 상반기에는 기존 수주물량으로 일정수준 증가세가 유지될 것이나, 하반기 이후에는 주택 및 상업용 건물을 중심으로 둔화폭 확대 예상

* 주택수주 증감률(%): (03.4/4)18.2 → (04.1/4)△37.2

* 상업용 건물 수주 증감률(%): (03.4/4)38.5 → (04.1/4)△48.2

ㅇ 토목부문은 수주물량이 작년 4/4분기에 일시 감소세였으나, 금년에는 증가세를 보이고 있어 거의 보합 수준을 보일 전망

⇒ 비중이 큰 건축분야의 감소세가 두드러질 것으로 예상됨에 따라 성장 기여도 둔화폭이 확대될 것으로 보임

【사례】건설경기 둔화가 성장에 미치는 효과 추정

ㅇ 건설경기가 지난해 7.6% 성장에서 금년 1.5% 내외의 증가로

둔화될 경우 성장률 1.2%p 둔화 효과(약 7.6조원)

ㅇ 내수부문에서 이를 보전하기 위해서는 설비투자 7.5～9.0%

또는 민간소비 1.5～1.9% 추가 성장이 필요

* GDP 대비 비중(`03,실질기준)

: 민간소비 52.6%, 건설투자 17.5%, 설비투자 10.7%

□ 고용에 미치는 효과가 큰 건설경기의 급격한 위축은 일자리 창출에도 애로요인으로 작용

ㅇ 건설업 취업유발계수는 제조업 취업유발계수를 상회하나

* 취업유발계수(명/10억원): 건설업 20.8 제조업 14.4

․직․간접적으로 유발되는 취업자수/ 최종수요액(10억원, 2000년기준)

ㅇ 금년 1/4분기 건설투자 증가율이 크게 둔화되면서 건설업 취업자 증가율이 전체 취업자 증가율을 하회

* 전  체 취업자 증감율(%) : (03연간)△0.1, (03.4/4) 0.0 → (04.1/4) 2.2

* 건설업 취업자 증감율(%) : (03연간)  4.0, (03.4/4) 2.3 → (04.1/4) 1.6

ㅇ 특히, 건축부문이 토목부문보다 고용효과가 크지만, 건축부문 위축이 더 두드러질 전망이므로

⇒ 하반기로 갈수록 건설업에서의 고용증대 감소폭 확대 우려

* 공종별 취업유발계수(명/10억원): 건축 24.5, 토목 18.6

건설투자를 보충할 만한 소비 및 설비투자 회복이 지연되고  있어, 건설경기의 급격한 하락을 막을 대책이 긴요

Ⅱ. 기본 방향

◦ 건설경기의 급격한 위축이 하반기 이후 성장, 고용 등 경기회복에 걸림돌로 작용하지 않도록 연착륙을 유도

⇒ 공공․민간 투자확대 방안을 강구하고, 지역 균형개발사업 등 새로운 유형의 건설사업을 추진

< 문제점 >                      < 대 책 >

	⇒	● SOC 투자확대 - SOC 예산 조기집행 - 추경편성 등 공공부문 재원 확충 - 민자유치 활성화
공공 건설수주 감소
	⇒	● 주택건설 촉진 - 택지, 재건축아파트 공급확대 - 리모델링 활성화 - 주거환경개선사업 확대 ● 주택수요 지원 - 주택수요자의 구매력 보강 - 새로운 임대주택 수요 창출
부동산 경기 위축
	⇒	● 새로운 유형의 건설사업 추진 - 미래형 혁신도시, 기업도시 건설 - 복합레저단지 개발 - 지역특화발전특구 사업시행
대형 국책사업 종료

Ⅲ. 세부 추진계획

1		SOC 투자 확대

(1) SOC 예산 조기집행

□ 건설경기의 급격한 하락을 방지하기 위해, 건설교통부 및 산하공기업 예산의 조기 집행을 추진중

ㅇ '04.5말 현재 건교부 연간 예산액 (15조 2,613억원) 의 50.2%인 7조 6,640억원 집행(상반기중 57.6%인 8조 7,965억원 집행 전망)

ㅇ 산하 공기업도  연간 예산액 (13조 1,329억원) 의 49.3%인 6조 4,705억원 집행(상반기중 55.0%인 7조 9,965억원 집행 전망)

(2) 추경편성 등 정부․공공부문 투자재원 추가 확충

□ 예산 조기집행으로 3/4분기 이후 사업비 소진이 우려되므로, 추경편성 등으로 SOC 분야에 2조원 지원

ㅇ 국민임대주택․치수사업․철도안전 등에 추경을 편성 (2,548억원)

- 국민임대주택 건설 촉진을 위한 택지 조기매수비, 공사 선급금 등 1,098억원

- 재해예방을 위해 낙동강 치수사업 등 700억원

- 파주 LCD 산업단지 진입도로 250억원

- 철도안전시설 보강을 위한 건널목 입체화 사업 200억원 등

ㅇ 국민주택기금 여유자금 활용 및 산하기관 투자재원 확대

* 서민 분양주택 건설 확대 (국민주택기금 운용계획 수정 4,700억원)

수도권 택지개발사업 조기추진 (토지공사 자체자금 추가확보 4,961억원)

주택신용보증기금 지원금 확대 (추경 1,000억원)

지방교부금 정산을 통한 지역개발사업 활성화 (추경 3,909억원) 등

□ 예산 조기집행, 여유자금 추가활용 후에도 3/4분기 이후 재원고갈이 예상되는 공기업 (도공․토공 등) 은 ABS (자산유동화증권) 발행으로 소요투자 재원을 확보

주요 공기업의 예산집행 현황 및 전망 (단위 : 억원)

	`04예산	상반기 집행(율)	하반기 집행예산	여유자금활용	비 고
․토공	31,500	21,040(67%)	10,460	4,961	하반기 5,619억원 감소
․도공	25,875	13,603(53%)	12,272	-	하반기 1,331억원 감소

ㅇ 도로공사는 영동선 또는 경인선 고속도로 통행료를 담보로, 3,000～5,000억원 규모의 ABS 발행 추진 ('04. 4/4)

ㅇ 토지공사는 토지할부매출채권을 담보로 2,000～3,000억원 규모의 ABS 발행 추진 ('04. 4/4)

* 장기 저리자금의 안정적 조달을 위한 외화채권발행도 추진

□ 경제자유구역내 SOC에 대한 예산을 조기집행하고, 외국인투자사업도 앞당겨 추진

ㅇ 예비타당성조사를 최대한 단축하여 경제자유구역내 SOC 사업에 대한 조기지원을 검토

ㅇ AMEC社가 추진중인 제2연육교 건설사업을 앞당겨 착공(11月이후→10月중)하고, Gale社의 인천 송도국제업무단지 본격 추진

(3) 민자유치 활성화

□ SOC 사업의 원활한 추진을 위해 연기금 투자 참여를 유도

ㅇ SOC펀드 조성 또는 직접투자 방식 등을 통해 연기금의 SOC 투자비중을 확대

* 국민연금의 SOC 투․융자 등 대체투자 규모를 `04년 1조원에서 `05년 1조 6천억원으로 확대 추진(「`05년 기금운용계획(안)」)

ㅇ '04년 하반기중 우선순위․수익성 등을 고려하여 연기금 투자 가능 SOC 사업을 2～3개 선정 추진

- 신속한 투자가 이루어질 수 있도록 적합한 민자사업 추진 틀을 마련*하고, SOC 사업에 대한 실효성 있는 세제지원방안 마련

* 연기금 투자에 적합한 수익률, 운영수입보장 체계 마련 및 절차간소화 등

- 민자사업 활성화를 위해 민자사업과 도공사업간 통행료 격차를 완화할 수 있도록 고속도로 통행료 단계적 현실화 추진

□ 민간제안 15개 민자도로사업에 대해, 금년 하반기중 우선 추진사업을 선정, 조속히 추진

ㅇ「수도권 고속도로망계획」과의 부합여부 및 경제성․사업성 등을 종합 검토후, 단계적으로 추진

※ 민자사업의 효율적 추진을 위해 경쟁을 통해 사업자를 선정토록 제도개선 조치 ('04.5)

- 단독 민간제안사업에 대한 유찰제도 도입

- 경쟁입찰시 총사업비 검증절차 면제, 인허가 협의 신속진행 등

(4) 최저가 낙찰제 보완

□ '03.12 최저가 낙찰제를 500억원 이상 공사로 확대하고 저가심의제를 도입하였으나, 지나친 저가낙찰이 지속

* 평균낙찰률 : 65.8%('01) → 63.0%('02) → 60.1%('03) → 58.9%('04)

성남-장호원 국도공사 44.8% 낙찰 ('04.5)

□ 덤핑입찰 방지를 위해 저가심의제 및 보증제도 개선

◦ 부적정한 입찰금액 판정기준을, 입찰자 공종평균 입찰금액 대비 20%이상 낮은 경우를 10%이상 낮은 경우로 강화

◦ 보증기관을 은행 등으로 확대하고, 역무보증 제도를 금전보증 제도로 개선하여, 보증기관의 책임을 확대

* 역무보증 : 건설사 부도시, 보증기관이 타 업체를 통해 대리시공

◦ 담보보증을 폐지하고 건설업체의 신용도와 공사특성을 평가하여 보증서를 발급하도록 유도

⇒ 하반기중 국가계약법시행령 및 회계예규 개정

(5) 골재의 안정적 공급체계 구축

□ 부존량 조사를 확대하고, 골재의 안정적 공급을 위해 불가피한 경우 공공기관 (국가, 지자체, 정부투자기관) 이 골재채취단지를 관리

□ 점․사용료를 인상 (10%→30%) , 주민지원과 환경복구에  활용

⇒ 하반기중 골재채취법 개정

2		주택건설 지원 강화

(1) 신규택지 공급확대

□ 주택이 부족한 수도권 및 지방 대도시에서는 가용토지 자원의 고갈로 택지확보에 어려움

◦ 공공택지는 광역교통대책 등 관계기관 협의지연 등으로 적기공급이 곤란

◦ 민간택지도 택지개발절차가 강화되어 공급이 거의 중단된 상태

⇒ 택지공급 애로와 주택 수요위축이 맞물려 금년 건설물량(목표 52만호)이 40만호 이하로 감소될 우려

* 1~4월 주택건설 실적은 82천호로 전년 동기(136천호)대비 40% 감소

□ 수도권․지방 대도시에 대규모 공공택지를 추가 확보하고, 민간택지 활성화 방안도 마련

≪ 공공 택지공급 확대 ≫

□ 금년중 공공택지 1,300만평(수도권 700만평)을 차질없이 공급

ㅇ 이와 함께 2～3년후의 수요에 대비하여 신규 지정물량을 500만평 확대 (당초 계획 1,300만평 → 1,800만평)

□ 계획적인 공공택지 개발을 통하여 난개발 및 환경훼손도 최소화

≪ 민간 택지개발 활성화 ≫

□ 아파트 개발허용 기준 완화

ㅇ 나홀로 아파트 건설로 인한 난개발 방지를 위해 관리지역 (종전 준농림, 준도시지역) 의 아파트 개발 허용기준을 대폭 강화 (`03.1, 국토계획법 시행)

- 아파트 단지 건설을 위한 최소면적 기준을 10만㎡ →  30만㎡로 상향조정하고, 기반시설 부담구역으로 지정

- 그러나, 동 법 시행후 관리지역에서의 민간택지 개발 실적이 거의 없어 택지개발에 애로

ㅇ 관리지역에서의 택지개발 활성화를 위하여, 아파트 개발 최소면적의 예외를 인정

- 기존시설의 정비 또는 확충을 통해 학교 등의 수용 여건을 갖춘 경우에는 10만㎡ 이상도 허용

⇒ 하반기중 국토계획법시행령 개정

□ 고가보상을 노린 “알박기”에 대응하기 위하여 민사소송으로 매매계약을 강제체결케 하는 “매도청구권”을 부여

ㅇ 다만, 행사요건을 90% 이상의 토지를 확보하고 대상자와 충분한 사전협의를 거친 경우 등으로 엄격히 제한 운용

⇒ 하반기중 주택법 개정 추진

(2) 표준건축비 현실화

□ 국민주택기금을 지원 받는 18평 이하 소형분양 및 임대주택은 표준건축비*로 분양가와 임대보증금을 규제

* 면적 및 층수에 따라 평당 199만원～257만원 (평균 230만원)

ㅇ 표준건축비가 실제 자재비․노무비를 반영하지 못함에 따라 소형주택 건설실적이 부진

* 기금 지원 소형분양주택 건설은 98년 28천호 → 03년 6천호로 축소

□ 실제건축비가 반영되도록 3/4분기중 관계부처 협의를 통해 표준건축비 현실화를 추진하되

ㅇ 표준건축비를 신축적으로 설정․운용하여 시장에서의 경쟁유발 요인이 저해되지 않도록 관련 제도를 개선

- 원가연동제 도입에 따른 부작용을 최소화

* 지역별․공급주체(주공 또는 민간회사)․브랜드 가치․기술력 등에 따라 표준건축비의 인정범위를 다양하게 설정하는 방안 강구

(3) 강북재개발 사업 조기추진

□ 1차 3개 지구(은평․길음․왕십리, 3.3만호) 는 가급적 조기 추진하고, 2차 12개 지구 (12~15만호) 도 9월중 기본 개발계획을 확정한 후 “우선추진지구”(3개 내외)를 선정, 금년중 착공 추진

* 3월 은평․길음지구 착공에 이어 8월중 왕십리 지구도 착공

□ 3차 뉴타운 지구(10여개 내외) 연내 추가지정 추진

* 8월말까지 각 자치구로부터 신청을 받은후 타당성검토 등을 거쳐 지정

(4) 공동주택 리모델링 활성화

□ 건축허가를 받아 건축한 20세대 이하 공동주택의 경우, 현행 소유자 100% 동의를 80%로 완화하고, 20%는 매수청구권 부여

⇒ '04 하반기 건축법 개정 추진

□ 공동주택의 1층을 주차장 등으로 활용할 수 있도록 리모델링 하는 경우, 1층 세대분 만큼 증축 허용

⇒ 건축법시행령 개정 ('04. 3/4)

(5) 재건축아파트 공급 확대

□ 재건축 추진에 따른 개발이익을 환수하면서 공급확대도 도모

◦ 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 건설하도록 하되, 임대주택 건설분만큼 용적률 인센티브를 부여

* 수도권 지역에서 22만호의 재건축 아파트가 적용대상으로 총 4～5만호의 임대주택 건설가능 추정

⇒ 하반기중 도시및주거환경정비법 개정

(6) 주거환경개선사업 확대

□ 노후․불량주택 밀집지역을 대상으로 주택을 개량․건설하고 공공시설을 정비하는 주거환경 개선사업을 확대

ㅇ 주거환경 개선 2단계 사업 (430개 지구) 에 예비후보지 64개지구를 추가하고, 사업기간도 단축하는 방안을 추진

* 1단계 사업 ('01～'05) : 485개지구 1조6천억 투입 (국고, 지방비 각 8천억)

3		주택수요 창출 지원

(1) 주택수요자의 주택구매능력 보강

□ 주택금융공사의 모기지론 활성화

ㅇ 주택금융공사는 모기지론 출시이후 총 1조1,587억원의 모기지론 판매 (3.25～6.15일)

- 그 동안 취급한 모기지론을 대상으로 5,520억원의 MBS를 발행 (6.15, 평균발행금리 5.0%)

ㅇ 모기지론 도입 초기임에도 불구, 월평균 4,200억원 수준의 양호한 판매실적

- 민간 금융기관도 공사의 모기지론과 유사한 장기주택담보대출상품을 자율적으로 개발․판매중

* 주요은행 자체 모기지론 취급실적(잔액, 6.18일 기준)

․신한은행 17,384억원, 조흥은행 5,953억원, 하나은행 5,358억원

ㅇ 모기지론 활성화를 위해 취급 대상 금융기관을 대폭 확대

- (현행) 9개 금융기관에서 취급(시중은행 7, 생보 2)

- (개선) 취급 금융기관을 모든 시중은행 및 지방은행 등으로 대폭 확대하여 서민주택 구입수요 촉진

․13개 금융기관을 추가하여 총 22개 금융기관*으로 확대

* 시중은행(11), 지방은행(6), 생보(2), 손보(2), 여전(1)

- 금융기관의 전산개발이 완료되는 대로 7월말～8월초부터 모기지론 취급 예정

□ 주택신용보증기금 출연 확대

ㅇ 주택구입 및 전세자금 대출시 보증을 제공하는 주택신보의 건전성은 개인 보증사고의 증가 등으로 악화되는 추세

- 현재 운용배수(04.4월 25.5배)가 이미 적정수준을 넘어섰으며, 현추세가 지속되면 추가보증 공급이 어려운 상황

* `04.4월말 현재 보증잔액 : 146,965억원, 보증재원 : 5,762억원

ㅇ 추경을 통하여 주택신보에 1,000억원을 추가 출연함으로써 서민․중산층의 전세․구입자금 등에 대한 보증여력 확충

□ 국민주택기금의 전세자금 신용대출 시행

ㅇ 신용등급이 낮거나 보증인을 구하기 어려운 저소득층은 국민주택기금의 전세자금 이용이 어려운 실정

- 금년중 총 1조 4,500억원 지원 예정(`04 기금운용계획)이나 5월말 현재 지원실적은 3,200억원에 불과(집행률 22%)

* 대상 : 연소득 3천만원 이하 근로자 또는 지자체 추천자

조건 : 금리 3~5.5%, 상환기간 최장 6년, 대출한도 3,500~6,000만원

ㅇ 담보력이 없는 서민층에 대한 임차자금 공급 확대를 위해 신용대출 제도를 도입․시행

⇒ 기금 내부규정 개정후 7월중 시행

(2) 다양한 주거수요에 부응하는 임대주택 건설

□ 차가주택 거주자가 46%에 이르나 10년이상 장기임대주택 재고는 3.4%에 불과하여, 대부분이 전․월세 형태로 거주

ㅇ `12년까지 민간 장기임대주택 50만호를 건설할 계획이나, 임대주택 기피심리, 수익성 미흡 등으로 건설실적 저조

민간 장기임대주택 건설계획(`03~`12 주택종합계획:건교부)

구 분	'03	'04	'05	'06	'07	'08～'12
10년임대1/ 50만호	-	3	5	6	6	30
투자비(조원)		2.7	4.5	5.4	5.4	27

1) 투자비는 호당 9천만원 (30평 * 300만원/평) 을 적용

□ 다양한 주거수요 충족을 위하여 중산층을 대상으로 하는 고품질의 중형 (85～149㎡) 임대아파트 공급 (연 1～2만호*)

* 민간 장기임대주택 건설계획물량(연 3~6만호)중 일부를 전환

⇒ 활성화를 위해 택지․세제․금융지원 강화

(택지) 공공택지내 공동주택용지 중 5%를 중형임대용지로 공급

《 현 행 》			≪ 개 선 ≫
85㎡이하 임대주택 40% 이상	85㎡이하 분양주택 20% 이상	⇒	85㎡이하 임대주택 40% 이상	85㎡이하 분양주택 20% 이상
85㎡초과 분양주택 40% 미만			85～149㎡ 임대주택 5% 이상	85㎡초과 분양주택 35% 미만

ㅇ 제도개선 효과가 현실화되기 전까지 한시적(’05말까지)으로 장기임대주택을 건설하고자 하는 자에게 택지청약 우선권 부여

- 우선공급규모 : 85㎡초과 분양주택용지의 30%

⇒ 택지개발지침 및 주공․토공의 용지규정 개정

(세제) 장기임대사업자 세제지원을 중형 임대주택까지 확대

ㅇ 현행 세제지원은 85㎡이하 소형 임대주택에 한정되어 있음

규모별 세제별		40㎡이하	60㎡이하	85㎡이하
취득시	취득세	면 제	면 제	과 세
	등록세	면 제	면 제	과 세
보유시	종토세	면 제	분리과세 (3/1,000)	분리과세 (3/1,000)
	재산세	면 제	50% 감면	과 세
양도시	양도세	5호이상 건설5년․매입10년 임대 중과(60%)배제 (단, 10․29이전 등록사업자는 2호․5년 중과배제)
	법인세 특별부가세	5호 이상 10년 임대 면제(세율 : 30%)

ㅇ 장기임대사업자의 세부담 완화를 위해 현행 세제지원을 중형(149㎡이하) 임대주택까지 확대

- 종합토지세 분리과세(3/1000), 양도소득세 중과배제 및 법인세특별부가세 면제

⇒ 지자체 조례, 소득세법시행령 및 법인세법시행령 개정

(금융) 국민주택기금 지원 확대 및 부동산간접투자 활성화

ㅇ 장기임대주택에 대하여는 사업성, 업체 재무상태 등을 감안하여 국민주택기금 지원조건 개선(이자율 인하) 검토

ㅇ 다양한 형태의 부동산 간접투자펀드와 부동산투자회사(REITs)가 도입될 수 있도록 관련법 개정 추진

- 신탁형 간접투자펀드외에 회사형 펀드도 추가적으로 도입하여 다양한 투자기회 부여

* 간접투자자산운용업법 개정안 6월 국회 제출

- 명목회사형 부동산투자회사(위탁관리 REITs)의 도입을 추진

* 부동산투자회사법 개정안 현재 법제처 심사중

□ 기업형 임대사업자의 임대주택시장 참여 유도

◦ 장기임대주택 건설용지에 대한 청약자격을 주택건설업자 외에 연기금, REITs 등까지 확대 ⇒ 주공․토공 규정 개정

◦ 개발사업에 대한 REITs 투자규모 제한 (자본금의 30%) 을 완화하고, 국민주택기금의 출자 추진

⇒ 주택법 개정 추진(부동산투자회사법은 개정중)

* CR REITs는 성격상 임대주택 사업 활성화가 곤란하고, 실체형 REITs도 수익성이 없어 임대사업 투자가 전무한 실정

※ 이와 함께, 10.29 대책 등 부동산 가격 안정대책은 흔들림 없이 추진하면서

시장안정기조가 확고해 지는 하반기 이후 지방도시를 중심으로 투기억제제도를 탄력적으로 운영하는 방안 검토

* 투기과열지구, 투기지역 및 주택거래신고지역 지정․관리제도

* ‘04.1～5월 주택가격(%) : 서울(1.3), 부산(-1.1), 대구(-0.3), 광주(-0.4)

* ‘04. 5월 거래량 : 전국 (-37.6%), 서울(-39.4%), 강남 3개구(-67.2%)

4		중장기 추진과제

□ 화성․판교․파주․아산 등 신도시 개발사업을 최대한 조기 착수하고, 시화간석지 개발사업도 본격 추진

ㅇ 하반기중 화성 동탄지역 주택건설 착공, 시화 북측간석지 복합 산업단지 (Multi-Techno Valley) 착공 추진

□ 수도권 소재 공공기관을 산업 특성별로 묶어 집단이전하여『미래형 혁신도시』를 조성

ㅇ 수도권을 제외한 광역시․도별로 1～2개씩의 혁신도시를 조성하여 산․학․연․관 네트워크의 중핵으로 육성

□ 기업의 자율성․창의성을 바탕으로 한 기업도시 건설을 통해  지역균형개발과 고용창출 효과 기대

ㅇ 전경련 건의 내용을 토대로 제도개선 방안을 7월중 마련

□ 주 40시간 근무제 시행 등 급증하는 여가수요를 흡수하고 지역특화발전을 위해 복합레저단지 활성화 추진

ㅇ 금년중 제주국제자유도시 개발사업 등 주요 시범사업을 선정하고, 시행상 문제점에 대해서는 적극적으로 제도개선

□ 지역특성에 맞는 규제완화를 통해 특화사업을 지원하는 지역특화발전특구제도 하반기중 1차 특구지정 추진

Ⅳ. 과제별 추진일정

세 부 과 제	추진일정	소관부처
1. SOC 투자확대 (1) SOC 예산 조기집행 (2) 공공부문 투자재원 추가 확충 (3) 민자유치 활성화 (4) 최저가 낙찰제 보완 (5) 골재 공영관리	지속추진 '04. 3/4 '04. 4/4 '04. 3/4 '04. 4/4	건교부(산하기관) 건교부(산하기관) 재경․건교․기예처 재경부 건교․해수․환경부
2. 주택건설 지원 강화 (1) 신규택지 공급확대 (2) 표준건축비 현실화 (3) 강북재개발 사업 조기추진 (4) 공동주택 리모델링 활성화 (5) 재건축아파트 공급 확대 (6) 주거환경 개선사업 확대	'04. 4/4 '04. 3/4 지속추진 '04. 3/4 '04. 4/4 지속추진	건교부 재경․건교부 건교부․지자체 건교부․지자체 건교부 건교부․지자체
3. 주택수요 창출 지원 (1) 주택구매능력 보강 (2) 다양한 주거수요에 부응 (3) 지방 투기억제제도 탄력적 운영	'04. 3/4 '04. 3/4 '04. 4/4	재경․건교부 재경․건교․행자부 재경․건교부
4. 중장기 추진과제	지속추진	건교부

12. 주택에 대한 가격공시제도 도입('04.11.11)

□ 토지와 마찬가지로 주택에 대해서도 정부가 건물과 부속토지를 일체로 평가하여 그 가격을 공시하는 “주택가격공시제도”가 내년부터 도입․시행될 계획

ㅇ 개별주택가격에 대해 정부가 매년 그 적정가격을 고시하게 되면 토지에 대한 공시지가와 마찬가지로 조세, 보상 및 실거래가 확인 등 각종 공공목적에 우선적으로 활용되고, 사인간의 거래에도 참고가 될 수 있을 것으로 전망

ㅇ 이와 관련, 건설교통부는 주택공시가격을 내년부터 시행되는 주택분 재산세 및 종합부동산세의 과세자료로 활용하기로 관계부처간에 합의가 되었다고 밝힘

ㅇ 새로 도입되는 제도에 의하면 단독주택(다가구 포함)은 기존 공시지가와 동일한 평가방식으로 전문가들이 13만5천개의 표준주택을 선정․평가한 후, 지방자치단체 공무원들이 비준표를 적용하여 450만호의 개별주택가격을 산정하여 매년 4월30일 공시

- 공동주택의 경우에는 중소형 연립주택(165㎡ 미만) 및 다세대주택 226만호를 한국감정원을 통하여 전수조사 방식으로 가격을 조사․산정하여 매년 4.30일 공시

- 다만, 아파트 및 대형 연립주택(165㎡ 이상) 632만호에 대하여는  ’06년부터 전수조사 방식으로 가격을 조사․산정하여 공시하며, ’05년에는 국세청의 기준시가가 보유세 과세자료로 활용될 예정

ㅇ 아울러, 건설교통부는 가격공시 대상을 확대하여 중장기적으로 상가․오피스텔 등 비주거용 건물에 대하여도 가격을 조사․공시할 계획

ㅇ 한편, 건설교통부는 ’05년부터 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 공시하여 당해연도 공시지가를 나대지와 사업용 토지의 보유세 과표로 적용할 수 있도록 할 예정

ㅇ 건설교통부는 이러한 가격공시제도가 내년부터 차질없이 시행될 수 있도록 지난 10월 7일 전담 T/F를 구성하고, 10월 중순에 업무에 착수하여 평가사 교육, 조사평가업무요령 발간을 거쳐 현재 표준주택 선정 및 지역분석 작업을 진행하고 있음

ㅇ 또한, 건설교통부는 주택가격공시제도의 시행을 골자로 하는『부동산공시및감정평가에관한법률안』(현행「지가공시및감정평가에관한법률」전문개정)이 이번 정기국회에 의원입법(김동철 의원 대표발의)으로 제출될 예정이라고 밝힘

ㅇ 건설교통부는 주택가격공시제도가 도입되면 세부담의 형평성이 획기적으로 개선되고, 내년에 시행되는 실거래가신고제의 실거래가 검증기준으로도 유용하게 사용될 것으로 기대

☞ 부동산 가격평가체계 및 보유세제 개편방향

(현행)	종토세(토지) ㅇ전년도 공시지가(건교부)		재산세(건물) ㅇ 시가표준액(행자부)
		⇓
(개편)
	지방세(재산세)
국 세 (종합부동산세)	ㅇ 주 택(건물․토지 통합평가) - 단독주택: 공시주택가격(건교부;공시지가 방식) - 공동주택: 공시주택가격(건교부;전수조사 방식) * 다만, APT․대형연립은 ’05년에 기준시가(국세청) 사용 ㅇ 나대지․사업용 토지 - 당해연도 공시지가(건교부)
	ㅇ 비주거용 건물: 시가표준액(행자부) * 중장기적으로 건교부에서 조사․공시 ㅇ 기타 토지: 공시지가(건교부)

≪ 별 첨 ≫ ＃1. 단독주택 평가모형 및 절차

표준주택 선정

시군구,

소유자 의견청취

표준주택 가격공시

개별주택 특성조사

비교표준주택 선정

주택특성항목 비교

가격배율 추출

가격배율

개별주택가격

비교표준주택 가격

개별주택가격산정

×

↓

소유자 공람, 시․군․구 심의 및 결정고시

1단계

표준주택가격 조사․평가

3단계

개별주택가격 산정

가격균형협의

표준주택

가격조사․평가

표준주택 특성조사

표준주택 조사․평가

2단계

주택가격비준표 작성

동일가격권별

가격형성요인 분석

상관관계분석,

다중회귀분석

표준주택가격 자료분석

통 계 처 리

주택비준표

지역분석,

동일가격권 분석

≪ 별 첨 ≫ ＃2. 공동주택 평가절차

조사 공동주택 선정 및 기초조사
ꀶ
가격균형 협의
ꀶ
공동주택 특성 및 가격조사
ꀶ
시군구청장 및 소유자 의견청취
ꀶ
건설교통부 장관 심의
ꀶ
시군구 심의 및 결정공시
ꀶ
이의신청 접수
ꀶ
공동주택가격 조정공시

13. 임대주택 활성화 방안(‘04.11.12, 경제장관간담회)

Ⅰ.	임대주택사업 활성화 필요성

□ 집값 안정하에 지속적인 주택공급 및 가격안정기반 마련

ㅇ 가격안정세 하에서 분양주택시장 위축에 대응한 지속적 주택공급을 위하여 임대사업 육성 필요

* ’04.9월말까지 주택건설실적은 252천호로 최근 5년대비 26%, 전년대비 39% 감소 → 건설위축 지속시 주택가격 재상승 우려

* 1인당 주거면적(6평, 일본 10평)의 확대 위해 50만호내외 지속 공급필요

ㅇ 실수요에 바탕을 둔 임대주택 건설을 통해 가격안정을 기하면서 건설경기 연착륙 및 내수진작에 기여

* 연간 임대주택 5만호 건설시 16만명 고용증가 및 15조원 생산유발효과 발생 (30평형, 평당 건설원가 500만원 기준)

□ 서민 주거안정을 기하고 다양한 주거수요에 대응

ㅇ 전체가구의 46%에 달하는 임차가구에 안정적 거주가 보장되는 주거공간 제공

* ’00년기준 임차가구의 86%가 민간 전월세 시장에 거주

ㅇ 주택에 대한 인식을 재산증식수단에서 거주개념으로 전환하는데 기여함으로써 주택투기요인을 감축

ㅇ 분양주택 위주에서 탈피하여 다양한 주거대안 제시

* 미국이나 일본도 임대주택 의존도가 35～40% 차지

◇ 연 5만호의 민간임대주택 건설체제 구축으로 집값안정과 건설시장의 활력을 동시에 달성

Ⅱ.	임대주택사업의 현황 및 문제점

□ 임대주택 사업의 현황

ㅇ 그동안 무주택 저소득층의 주거안정을 위하여 소형평형 100만호(전체 주택재고의 8%)의 임대주택을 공급

* 임대주택 재고비율(%) : 영국 24, 프랑스 17, 덴마크 18

- 주공․지자체 등 공공부문은 영구․50년․국민임대를, 민간부문은 5년 임대주택 위주로 건설․공급

※ 임대주택 재고현황(’03년말, 호)

계	영구임대	50년임대	국민임대	5년임대	사원임대
986,092	190,077	92,730	20,862	640,031	42,392

- 공공부문 위주의 국민임대는 건설이 이루어는 반면, 민간부문의 임대주택 건설실적은 급감하는 상황

* 5년임대 : 91,294(’98) → 85,923(’00) → 35,767(’02) → 12,977(’03)

ㅇ 건설임대 외에 매매 등에 의하여 2호이상의 주택을 취득․임대하는 매입임대주택이 ’03년말기준 15만호 공급

□ 임대주택 사업의 문제점

ㅇ 영세서민 주거안정의 관점에서만 접근하여 『임대주택=소형=열등재』라는 부정적  인식이 만연

* 세제․금융지원이 85㎡이하 소형임대주택에 한정되어 일반인의 수요가 많은 33～40평형대 임대주택의 건설은 전무한 실정

ㅇ 우리나라에 독특한 전세제도와의 경쟁관계로 인하여 민간참여를 유도할만한 수익창출 곤란

- 전세위주 임대시장 구조로 임차인들이 월세지불을 기피하여 적정 수준의 월임대료 부과 곤란

* 85㎡이하 임대주택의 경우 월임대료 15만원 이상 징수 곤란

* 주거이동시 선호(%) : 자가 75.7, 전세 21.5, 보증부월세 1.9, 월세 0.2

- 자본회수기간의 장기화로 분양주택에 비하여 사업위험도 큼

※ 85㎡초과 10년임대주택의 수익률은 4～5% 수준(국토연구원 분석자료)으로 민간 참여유도를 위한 최소수익률 7%에 미달

□ 향후 임대주택시장 전망

ㅇ 주택가격 하향안정화, 독신가구 증가 및 호당 가구원수 감소 등으로 임대주택에 대한 수요 증가 및 다양화

- 주택보급률 제고, 주택가격 하향안정화, 보유세제 강화 등으로 재산증식을 위한 자가보유욕구 완화

* 거주안정성 보장시 임대주택 입주의사 : 51.1%(’96) → 55.5%(’03)

ㅇ 저금리 추세에서 임대주택이 연기금 등 장기자금을 운용하는 재무적투자자의 매력적인 투자처로 부상 전망

Ⅲ.	활성화방안

	< 기본방향 >
◇ 임대주택에 대한 부정적 인식을 불식하고 다양한 주거수요를 충족할 수 있도록 중대형 임대주택 공급 ◇ 과감한 세제지원 등으로 수익성을 제고하여 연기금 등 민간자본의 임대주택시장 참여 유도

1.		사업자 수익성 제고

(1) 임대주택에 대한 세제지원 강화

□ 현 황

ㅇ 85㎡이하에 대하여 취득(취․등록세)․보유(재산세, 종합토지세) ․양도(양도소득세, 법인세특별부가세)단계 세제감면

규모별 세제별		40㎡이하	60㎡이하	85㎡이하
취득시	취 득 세	면 제	면 제	일반과세
	등 록 세	면 제	면 제	일반과세
보유시	종합토지세	면 제	분리과세 (3/1,000)	분리과세 (3/1,000)
	재 산 세	면 제	50% 감면	일반과세
양도시	양도소득세	5호이상 건설5년․매입10년 임대 중과(60%)배제 (단, 10․29이전 등록사업자는 2호․5년 중과배제)
	법인세특별부가세	5호 이상 10년 임대 면제

* 양도단계 세제혜택 및 종토세 분리과세는 중형임대주택(85～149㎡)까지 확대키로 합의 (7.2 건설경기 연착륙방안)

□ 개선방안

① 보유세 감면범위 확대

ㅇ 새로이 도입되는 종합부동산세는 건설임대의 경우 149㎡이하 임대주택을 2호․5년이상 임대시 합산대상에서 배제

* 매입임대주택의 합산배제 범위(호수․규모․기간)는 추후 종부세법시행령 제정시 결정․반영

ㅇ 재산세는 2호․임대의무기간 이상 임대시 감면하되, 건설임대의 경우 149㎡(매입임대는 85㎡)까지 감면범위 확대

☞ 종합부동산세법 및 시행령 제정, 지자체 감면조례 개정

② 양도단계 세제감면 확대

ㅇ 양도소득세 중과배제 및 법인세특별부가세 면제범위를 149㎡이하 임대주택까지 확대 (7.2 기 합의 사항)

- 호수 및 임대기간 등 구체적인 면제 범위는 종합부동산세 합산배제 요건과 동일한 수준으로 감면조치

☞ 법인세법시행령 및 소득세법시행령 개정

③ 취․등록세 감면범위 확대

ㅇ 장기임대 목적으로 20호이상의 주택(149㎡이하)을 취득하거나 20호이상을 보유한 임대사업자가 장기임대 목적으로 주택(149㎡이하)을 추가로 취득하는 경우 취․등록세를 2006년 말(필요시 연장)까지 감면

☞ 지자체 감면조례 개정

(2) 택지지원 강화

① 중형(85～149㎡) 10년임대주택 건설용지 공급

ㅇ 공동주택용지 중 5%(연 23만평, 약 1.3만세대)를 중형(85～149㎡) 10년임대용지로 감정가격에 공급 (기조치)

* 종전에는 공공택지 지원을 85㎡이하 임대주택에 한정

《 종 전 》			≪ 개 선 ≫
85㎡이하 임대주택 40% 이상	85㎡이하 분양주택 20% 이상	⇒	85㎡이하 임대주택 40% 이상	85㎡이하 분양주택 20% 이상
85㎡초과 분양주택 40% 미만			85～149㎡ 임대주택 5% 이상	85㎡초과 분양주택 35% 미만

☞ 택지개발업무처리지침 및 주공․토공 용지규정 개정(’04.8)

② 자체택지내 임대주택 건설 유도

ㅇ 자체확보한 택지에 임대주택을 건설하는 경우 임대주택 건설비율에 따라 용적률 인센티브 제공

* 예) 기존 용적률의 30% 수준 (계획관리지역 : 150% → 200%)

☞ 국토계획및이용에관한법률시행령 개정

③ 5년임대주택에 대한 택지지원 제한적 재개

ㅇ 10년임대용지가 3개월이상 미분양시 5년임대용지로 공급(단, 임대기간내 분양전환 금지)할 수 있는 근거 마련

* 현재는 6개월이상 미분양시 분양주택용지로 전환

☞ 택지개발업무처리지침 개정

(3) 금융지원 강화

□ 국민주택기금에서 60㎡이하 임대주택은 연 3.0% 이자율로 4,500만원까지, 60～85㎡는 연 4.5%로 6,000만원까지 융자

ㅇ 최근 저금리 추세로 기금의 저금리 매력이 감소하는 추세

구 분	1998	2000	2001	2002	2003	2004.9
기금 대출금리	3.0	3.0～5.5	3.0～5.5	3.0～5.5	3.0～4.5	3.0～4.5
국채 (3년)	12.9	8.3	5.7	5.8	4.8	3.53

⇨ 60～85㎡ 대출금리를 0.5%p 인하 (4.5 → 4.0%)하고 표준건축비 인상(평당 229만원 → 288만원, 9.20 고시개정)과 연계하여 호당 대출규모 확대도 검토

☞ 국민주택기금운용계획 변경

(4) 중형(85～149㎡) 임대주택의 우선분양전환 자격 완화

□ 85㎡초과 중형임대주택의 경우 유주택자도 청약 가능하나, 우선분양은 입주시부터 분양시까지 무주택자에게만 허용

* 청약자격 : 85㎡이하는 무주택자, 85㎡초과는 유주택자도 가능

⇨ 중형임대의 경우 입주시 유주택자인 경우에도 분양전환당시 무주택자인 거주자에게는 우선분양권 인정

* 임대주택 공급확대를 위하여는 임대사업자에 대한 혜택 못지 않게 임대주택 수요자의 저변을 확대할 필요

☞ 임대주택법시행령 개정

2.		재무적투자자 등 참여 유인

(1) 재무적투자자의 개발사업 참여 유도

□ 현 황

ㅇ 임대주택 사업은 주로 영세건설회사에 의해 운용되며 기관투자자의 참여는 거의 전무

- 일본, 미국 등 선진국의 경우 임대 REITs가 상품화되고 있으나, 우리나라는 임대주택을 자산으로 한 사례는 전무

* 2004년 5월 현재 총 9개의 CR REITs(1조 4,000억원 규모)가 설립․운영중이나, 대부분 오피스빌딩으로 구성

ㅇ 수익성이 분양전환가격에 좌우되어 안전성을 선호하는 재무적투자자의 참여유도 애로

□ 개선방안

① 주택건설업자 외에 연기금, REITs 등 재무적투자자까지 장기임대주택용지 청약자격을 부여 (기조치)

☞ 주공 및 토공 용지규정 개정(’04.8)

② 명목회사형 부동산투자회사(위탁관리 REITs)를 도입하고 REITs의 임대주택 건설사업 투자규모 제한(자본금의 30%) 폐지 (기조치)

☞ 부동산투자회사법개정안 공포(’04.10)

③ 10년 장기임대주택에 투자한 간접투자기구의 투자자의 배당소득에 대한 소득세 분리과세

* 위탁관리REITs 등의 투자자 모집시 커다란 인센티브로 작용

☞ 조세특례제한법 개정

④ 개발 및 운영단계 사업자간 사업약정에 따라 임대주택을 매각하는 경우 법인세특별부가세 면제

* 투자기간 장기화로 주택건설업자 건설 또는 SPC 개발(건설업자 시공) → 연기금, REITs 운영 등의 다양한 방식이 활성화될 필요

☞ 법인세법 시행령 개정

(2) 임대사업으로 인한 부채비율 상승에 따른 불이익 방지

□ 최근 회계연구원은 국제기준에 맞추어 기금대출금 및 임대보증금을 모두 부채로 인식하도록 회계기준 개정 추진중

* 현재는 입주율이 90%를 넘고 주택가격이 건설원가보다 상회하는 경우에는 부채에서 제외하는 특례제도를 운영중

ㅇ 임대사업자의 부채비율 급증으로 공공공사 입찰참여가 곤란하게 되어 우량건설업체의 임대시장 참여기피 우려

⇨ 현행 특례제도를 당분간 유지하되, 폐지시 임대사업에 따른 부채를 주석 기재하여 부채비율 평가시 이를 참작

* 시공능력평가(건설산업기본법령), 주택기금 대출심사시 등에 차감하여 평가토록 관련제도 정비

☞ 회계기준 변경 유보 및 제도개선 추진

Ⅳ.	과제별 추진일정

정책과제	조치사항	추진일정	추진기관
1. 사업자 수익성 제고
(1) 세제지원 확대
① 보유세 감면범위 확대	종부세법 제정시 반영 지자체감면조례 개정	’04 4/4	재정경제부 행정자치부
② 양도단계 세제감면 확대	법인세법시행령 개정 소득세법시행령 개정	’04 4/4	재정경제부
③ 취․등록세 면제범위 확대	지자체감면조례 개정	’04 4/4	행정자치부
(2) 택지지원 강화
① 중형임대주택용지 공급	택지개발지침 개정	’04.8 (기조치)	재정경제부
② 자체택지내 임대주택 건설유도	국토의계획및이용에관한법률시행령 개정	’05 2/4	건설교통부
③ 5년임대주택에 대한 택지 지원 제한적 재개	택지개발업무처리지침 개정	’04 4/4	건설교통부
(3) 주택기금 대출조건 개선	기금운용계획 변경	’04 4/4	건교․예산처
(4) 중형임대주택 우선분양 전환자격 완화	임대주택법시행령 개정	’04 4/4	건설교통부
2. 재무적투자자 등의 참여 유인
(1) 재무적투자자의 개발사업 참여 유도
① 택지청약자격 부여	택지개발지침 개정	’04.8 기조치)	건설교통부
② REITs의 참여여건 개선	부동산투자회사법 개정	’04.10 (기조치)	건설교통부
③ 배당소득 소득세 감면	조세특례제한법 개정	’05. 1/4	재정경제부
④ 개발․운영단계 매각시 법인세특별부가세 면제	법인세법시행령 개정	’04. 4/4	재정경제부
(2) 부채비율 상승에 따른 불이익 방지	회계기준 변경 유보	’04. 4/4	금융감독위 건설교통부
	부채비율평가시 참작	’05. 1/4

14. 지방도시 투기과열지구 탄력운용('04.11.19)

① 투기과열지구로 지정된 지방도시(부산․대구․광주․울산․창원․양산)에서 분양권 전매금지 기간 완화

② 재건축 후분양 의무는 수도권 과밀역제권역으로 한정 시행

□ 지방도시(부산․대구․광주․울산․창원․양산) 투기과열지구에서는 아파트 분양권 전매금지기간이 분양계약후 “소유권이전등기시까지”에서 “분양계약후 1년 경과시까지”로 완화되고, 재건축 후분양 시행지역은 수도권 과밀억제권역으로 조정하여 금년중 시행할 계획

ㅇ 지방도시 분양권 전매제한기간 완화

- 저금리․시중 부동자금 등 주택시장 불안요인이 상존하고 있는 현실을 감안하여 전국 주요도시에 지정되어 있는 투기과열지구 지정은 해제하지 않고 계속 유지하되,

- 지방 건설경기의 급격한 위축을 방지하고 실수요자 불편 해소 등을 위해 지방도시(부산․대구․광주․울산․창원․양산)에 대하여는 전매제한 기간을 완화

- 이로써 투기과열지구로 지정되어 있는 부산․대구․광주․울산광역시, 경남 창원․양산시에 대해서는 현재 분양계약후 “소유권이전등기시”까지인 분양권 전매금지기간이 “분양계약후 1년 경과시까지”로 변경

- 다만, 분양권 전매자는 거래계약서 사본을 건설사에 제출하여 동의를 얻어야 하며 건설사에게는 분양권 전매계약의 내용을 국세청에 통보토록 하여 분양권 전매차익에 대한 과세기반을 강화하기로 함

ㅇ 재건축 후분양 시행지역 완화

- 현재 모든 투기과열지구에 일률적으로 시행하고 있는 재건축 후분양(80%공정 후 일반분양) 규제도 지방도시에서는 재건축에 따른 집값 상승우려가 크지 않는 상황에서 주택건설을 위축시키는 요인으로 작용하고 있어 수도권 과밀억제권역에 한하여 시행

- 그러나, 투기과열지구 지정은 현행과 같이 유지되는 만큼 전용 85㎡ 이하 민영주택 무주택세대 75% 우선공급, 주택청약 1순위 제한 등의 규제는 계속 시행

ㅇ 시행시기

- 지방도시(부산․대구․광주․울산․창원․양산) 분양권 전매금지기간 완화, 분양권 양도차익 과세기반 강화, 재건축 후분양 시행지역 완화 등의 투기과열지구 탄력운용방안에 대해서는『주택공급에관한규칙』을 개정하여 금년내에 시행할 계획

ㅇ 기대효과

- 이번 주택투기억제책 완화방안의 시행으로 자금사정 등으로 분양권 전매가 부득이한 계약자나 당장 신규주택을 마련하려는 실수요자의 어려움이 해소될 것으로 기대하면서 앞으로도 주택가격 안정기조는 흔들림 없이 유지하여 나갈 계획

15. 수도권 주택시장 안정대책(‘05.2.17, 관계부처 차관회의)

① 판교 택지 및 아파트 공급관리대책

- 내년 말까지 4회 분산 분양을 금년 11월경 2만호 일괄

분양으로 조정

-『채권․분양가 병행 입찰』을 통해 분양가 상승을 억제

② 재건축 안정대책

- 개발이익 환수 시행, 안전진단 절차 강화, 층고 제한 완화

범위 축소, 초고층 재건축 불허 등

③ 수요관리 및 근본적인 시장안정 추진

- 공급 확대, 3개 택지지구(양주옥정, 남양주별내, 고양삼송)

판교수준 신도시로 개발

- 주택거래 신고실태 일제점검 등

□ 회의 참석자들은 주택시장이 수급여건과 부동산 순환주기상 대세안정기에 접어들고 있으나,

- 재건축과 판교 요인에 의해 일시적이고 국지적인 불안이 야기되고 있다는데 인식을 같이함.

□ 이에 따라 중개업법 개정, 종부세 부과 등 10.29대책을 차질없이 추진하여 제도적 안정장치를 마련하면서

- 판교 채권입찰제 및 청약과열에 대한 근본대책을 마련하고, 재건축 안정대책도 시행하기로 함.

① 판교 택지 및 아파트 공급관리와 관련하여,

□ 금년 6월부터 내년 하반기까지 4회에 걸쳐 매회 5천호씩 총 2만여호의 아파트가 분산 분양될 계획이나,

- 회차별 분양물량이 적어 청약경쟁률이 지나치게 높아지고 청약과열이 장기간 지속될 우려가 크고

- 상반기중 행정도시 건설안, 공공기관 이전, 기업도시 입지 등 수도권 분산시책이 확정되면 하반기에는 수도권 부동산시장이 진정될 수 있다는 상황을 고려하여

- 금년 11월경 2만호(임대4천 포함)를 일괄하여 조기 공급(택지는 6～7월경)함으로써 집값 안정을 유도하고, 청약과열 분위기를 조기에 진정시키기로 함.

□ 작년 각종 토론과 당정협의 등을 통해 25.7평 초과 공공택지는 채권액을 높게 쓰는 업체에 공급하기로 하였으나,

- 택지공급이 3월로 임박하면서 업계에서는 채권을 높게 쓰더라도 택지를 확보하여 고가로 분양하겠다는 경쟁심리가 확산되어 판교 주변지역의 집값 불안을 초래하고 있으므로

- 집값 불안을 조기에 진화하고, 아파트 분양시장을 정상화시키기 위해 단순히 채권액만 높게 쓰는 제도를 보완하여

- 채권액과 아파트 분양예정가를 같이 제출하게 하고, 채권은 높게 쓰고 분양 예정가는 낮게 쓴 업체에게 택지를 공급하도록 함.

※ 구체적인 평가기준은 택지공급시기(금년6～7월경) 이전에 확정하여 별도 공표할 예정

- 또한, 현재 최근 3년간 300세대 이상 시행실적인 택지 응찰자격을 3년간 300세대 이상 시행실적에 시공능력까지 갖추도록 강화하여 시행사 난립을 방지할 계획

□ 분양가 상한제가 적용되는 25.7평 이하 주택은 일괄 분양하는 경우에도 비교적 높은 청약경쟁률이 예상되므로

- 인터넷 청약접수 원칙을 수립하고, 모델하우스를 업체별로 분산 배치하며, 청약기간 연장 및 예약접수제 도입을 검토하는 등 청약방식을 개선하는 한편

- 청약통장 불법거래에 대하여는 청약경쟁률 현황을 알려 통장거래 자체가 무의미하다는 것을 적극 홍보하되, 불법 행위를 부추키는 등의 사례에 대비하여

- 불법거래 당사자와 알선자를 신고하는 경우 포상금을 지급하고, 관계기관 합동으로 투기대책반을 상시 운영하는 등 청약통장 불법거래를 철저히 단속해 나가기로 함

② 재건축시장 안정과 관련하여

□ 재건축 개발이익 환수방안을 담은 “도시및주거환경정비법 개정안”이 2월 임시국회에서 처리되도록 최선을 다하고,

- 국회에서 법률 개정안이 통과될 경우 당초 계획대로 4월에 시행할 계획

□ 2종 주거지역 층고제한 완화는 신규 임대주택 단지에만 한정하는 방안을 검토하되, 일반 단지와 재건축 등 나머지의 경우에는 완화하지 않기로 하였으며

□ 안전진단 구청위임은 우선 서울시에 사실상 정지상태에 있는 시기조정위원회를 재가동하도록 요청하는 한편,

- 권한을 위임받은 구청에서 무리하게 안전진단을 추진할 경우 위임된 권한을 환원하도록 서울시를 독려할 계획

□ 최근 논란이 되고 있는 주거지역내 초고층 재건축추진에 대해서는

- 집값 불안의 우려가 크고, 주변지역 일조권을 침해하는 등 주거 환경을 악화시키고 스카이라인 문제 등 도시경관 훼손과 배타적인 주거커뮤니티가 형성되는 등 부작용이 예상하므로

- 기존 단지에 비해 층고를 크게 높이지 않도록 서울시와 재건축 계획을 조정하기로 함.

- 또한 주거지역내 초고층 재건축 추진을 위해서는 소형주택 의무비율 완화․용적률 증가 등 조치가 필요하나, 이를 위한 제도는 변경하지 않을 계획이고

- 그럼에도 불구하고 무리하게 초고층 재건축을 추진할 경우 법령을 개정하여 제도적으로 봉쇄하기로 함.

③ 보다 근본적으로 시장이 안정될 수 있도록

□ 수요에 비해 공급이 부족하여 집값 불안이 잠재한 수도권 과밀억제권역에서 주택을 지속적으로 공급할 계획임.

- 이를 위해 판교 외에 동탄, 파주 등 주거여건이 양호한 신도시에서 차질없이 아파트를 공급하고, 택지공급을 지속 확대하는 한편,

- 양주옥정(184만평)․남양주별내(154만평)․고양삼송(148만평) 등 최근 지정된 3개 대규모 택지지구는 판교 신도시 수준으로 개발하기로 함.

□ 이와 함께 2～3월중 국세청과 공동으로 강남 등 6개 주택거래 신고지역에서 지난 9개월간의 신고실태를 철저히 재조사하여

- 허위 신고자에게는 최고 취득세의 5배까지 과태료를 부과하고, 이를 알선한 중개업자는 6월간 업무정지에 처하는 등 주택거래신고제 운영을 내실화하기로 하였으며

□ 집값이 안정될 때까지 주택거래신고지역, 주택 투기지역 및 투기과열지구 해제는 신중히 검토하고

- 필요시 주택거래신고지역을 추가로 지정하는 방안을 검토하는 등 당분간 투기억제책을 엄격히 운용하기로 함.

□ 정부는 이번 안정대책의 차질 없는 시행을 위해 택지개발촉진법 시행령 등 법령 보완을 조속히 마무리하고, 택지사업시행자에게도 적기에 업무지시를 시달할 계획

□ 정부는 이번 안정대책의 시행으로

- 판교 청약과열 및 고분양가 논란이 진정되면서 인근 지역 아파트 가격이 안정세를 회복하고

- 가격상승 기대 심리에 편승하여 야기된 강남 재건축시장의 불안도 빠른 속도로 진정될 것으로 전망

16. 새로운 『주택․택지공급제도』 시행('05.3.9)

□ 금년 1.8일 개정․공포된 주택법의 후속조치로 주택법시행령․공급규칙 및 택촉법시행령 등의 개편이 완료됨에 따라,

ㅇ 3.9일자로 분양가상한제, 분양가 주요항목의 공개 및 택지채권입찰제 등의 세부 운영방안을 확정․시행

	주요 시행내용
◈ 이번에 새로이 발표되는 내용 ① 분양가상한제의 기본형 건축비 : 평당 339만원 수준 ② 택지채권입찰을 위한 3종채권 발행조건 : 10년, 0% ◈ 기 발표된 사항으로, 이번에 확정․시행되는 내용 ③ 분양가 주요항목 공개 (택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비, 가산비) ④ 공급제도 보완(40세/10년 우선공급, 5년 전매제한, 10년 재당첨금지) ⑤ 공공택지 채권․분양가 병행심사제 실시 (세부기준 6월경 마련) ⑥ 알박기 행위방지 및 주택감리 확대 (도배 등 13개 공종)

1. 분양가상한제 주택 건축비

□ ’05.1월 주택법 개정으로 공공택지내 25.7평이하 주택은 분양가를 건축비 및 택지비에 연동시켜 분양가상한제를 시행.

ㅇ 주택 품질저하 및 부실시공 등을 방지하기 위해 기존에 공공임대주택에 적용하고 있는 표준건축비 외에 새로운 분양주택 건축비를 제시할 필요성이 대두됨에 따라

ㅇ 이를 위해 건교부는 연구용역(’04.9～’05.2, 건설기술연구원 및 감정원)을 실시하고 그 결과에 대해 전문가 자문회의(’04.12～’05.1, 3회) 및 공청회(’05.2.3)를 개최하여 다양한 의견을 수렴

* 표준건축비는 공공임대주택의 건설원가 및 임대료 산정시 활용

□ 분양가격은 크게 기본형건축비, 가산비용 및 택지비로 구분

① 기본형건축비 : 339만원 수준

ㅇ 기본형건축비는 민간건설업체 모의견적, 견적 전문업체 분석, 주공의 실행가격 현실화 등 다양한 방식으로 분석

* 기본형건축비는 주택건설공사를 시행함에 있어 필수적으로 소요되는 공사비를 말하며, 공사비․설계감리비 및 부대비로 구성

- 공청회에서는 상기 3가지 분석의 평균안(353만원 수준)과 주공 실행가격을 현실화한 방안(339만원 수준)의 2가지를 대안으로 제시

ㅇ 건교부는 관계기관 협의를 거쳐 공신력 있는 기관인 주공의 실행가격을 현실화한 방안으로 기본형건축비를 확정하여 3.9일부터 시행하기로 함.

ㅇ 기본형건축비 구성내역은 다음과 같음.

구 분	세부항목	금액(만원)
직접공사비	․공종별 공사비 합계 (강화된 건축기준 및 고급마감재)	229.0
간접공사비 등	․간접공사비, 일반관리비 및 이윤	65.5
설계감리비	․설계비 ․감리비	7.1 7.6
부대비용	․전기․가스․수도시설 인입비 ․등기비용, 취등록세 등 ․모델하우스 등 분양시설 경비 ․광고홍보 판촉비	4.0 9.6 11.6 4.6

* 기준사업장 : 수도권 750세대, 용적률 147%, 일반벽식조 기준

② 공사비지수 및 가산비용

ㅇ 최근 민간주택건설공사에 활용되는 신구조 및 친환경 설계 등이 반영될 수 있도록 가산비용을 인정

* 가산비용의 항목별 내용

․라멘조는 평당 16～18만원, 철골조는 평당 54～56만원 가산

․지하층의 건축비는 기본형건축비의 70%를 가산

․법정최소면적을 초과하여 설치된 주민 편의시설 설치비용

․친환경 예비인증을 받은 경우 기본형건축비의 3% 가산

․소비자만족도지수 (2년후 반영여부를 결정, 시행)

․시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료

․기타 주택건설 관계법령 개정으로 인해 발생하는 비용

ㅇ 물가변동에 따른 건축비 증감요인을 정기적으로 반영하기 위하여 금년 9월부터 6개월마다 공사비지수를 조사․발표하기로 함.

(기본형건축비에 공사비지수가 자동연동되어 조정)

* 분양가 = [(기본형건축비+지하층건축비)×공사비지수] +

지하층건축비외 가산비용 + 택지비

2. 택지 채권입찰용 3종주택채권 발행

☞ 택지채권입찰을 위한 3종 주택채권 Zero-Coupon 발행

3. 분양가 주요항목 공개

☞ 항목별 구체적 공개내역 확정 (주택공급규칙 개정)

□ 주택법에서는 공공택지에서 건설되는 분양가상한제 주택 등에 대해 소비자 알권리 등을 위해 분양가 주요항목을 공개토록 하였으며

ㅇ 공개대상은 공공택지내에서 공공부문(국가, 지자체 및 주공 등)은 평형에 관계없이 모든 아파트를 공개

ㅇ 민간부문은 25.7평이하 분양가상한제 적용 주택에 대하여 공개

□ 그리고 공개되는 주요항목은 택지비, 공사비, 설계감리비, 부대비 및 가산비용의 5가지이며 항목별 총액만을 공개하되, ’04.7월 당정협의 등을 통해 결정된 바에 따라 세부내역 공개 또는 공개된 항목에 대한 사후검증은 실시하지 않음.

ㅇ 이에 따라 하위법령인 주택공급규칙에서 공개되는 주요항목의 세부내용을 다음과 같이 규정하였음.

* 공개항목의 세부내용 (주택공급규칙 별표 3 및 별표 4)

․택지비 : 택지공급가격에 연약지반공사비 등을 합한 금액

․공사비 : 준공시점까지 발생되는 공사투입비용

․설계감리비 : 설계비와 감리비를 합한 금액

․부대비 : 총공사비에서 공사비․설계감리비 등을 제외한 금액

․가산비용 : 공사에 필수적인 기본형건축비에 가산되는 비용

(예시 : 라멘조 건축시 추가비용, 친환경단지 인증시 3%)

※ 금융비용은 택지비․부대비 등에 감안, 반영됨

4. 주택공급제도의 보완

☞ 전매제한기간 등 세부방안 확정(주택법시행령 및 공급규칙 개정)

□ 분양가상한제가 도입됨에 따라 발생할 것으로 예상되는 청약과열 및 투기수요를 차단하기 위하여

ㅇ 수도권 과밀억제 및 성장관리권역에서 분양되는 상한제주택은 분양 후 5년간(기타지역은 3년) 전매를 금지

ㅇ 분양가상한제 주택의 40%는 40세/10년이상 무주택자에게 최우선 공급하고, 35%는 35세/5년 무주택자에게 우선공급

ㅇ 수도권 과밀억제 및 성장관리권역에서 당첨된 사람은 향후 10년간(기타지역은 5년) 재당첨을 제한하였음.

5. 택지 공급제도 보완․개선

☞ 택지공급 세부시행기준 마련(택촉법시행령․시행규칙 개정)

□ 종래 감정가로 추첨방식에 의해 주택사업자에게 공급하여 왔으나 주택사업자가 사업시행과정에서 개발이익을 독점함에 따라 공공부문에서 환수 필요성 대두되어

ㅇ 85㎡초과 주택용지(임대용지 제외)는 제3종 주택채권을 가장 많이 매입하고자 하는 자를 공급대상자로 결정하되

* 다만, 수의공급시 채권매입은 건교부장관이 별도로 정하도록 함

ㅇ 건교부장관이 투기과열지구에서 필요하다고 인정하는 경우에는 채권의 매입한도 설정 등 별도의 기준을 정할 수 있도록 함

□ 또한 공공택지의 공급을 투명하게 하기 위하여 수의계약 대상 공공기관을 대한주택공사와 지방공기업으로 명확히 하고,

ㅇ 사업시행자가 공급대상자의 자격을 제한하는 특정용지의 종류를 구체적으로 명시

6. 기타 제도개선

☞ 매도청구․감리 관련 제출서류 정비(주택법시행령․시행규칙 개정)

□ 주택사업자를 상대로 부당이득을 취하는 알박기로 인하여 분양가 상승 및 인근지역 땅값 앙등의 문제가 있어

ㅇ 주택건설대지의 90% 이상을 확보하는 등 일정요건을 갖추면 잔여대지에 대한 매도청구권을 인정.

□ 주택건설 부실시공 방지 및 품질 향상을 위해 그간 주택감리대상에서 제외되었던 도배․조경․도장공사 등 13개 공종*을 감리대상에 포함시킴.

* 13개공종 : 도배․조경․도장․부대시설․가구․유리․타일․돌․주방용구․잡공사․위생기구․공통가설․徦시설공사

<참고> 《택지채권입찰을 위한 3종 국민주택채권 Zero-Coupon 발행》

□ 건설교통부는 재경부와 협의, 택지 채권입찰제 시행으로 3월 9일 이후 전용면적 25.7평 초과 공동주택용 공공택지를 분양받고자 하는 주택건설업체가 의무적으로 매입해야 하는 제3종 국민주택채권의 발행조건을 10년만기 무이자로 결정

ㅇ 이 경우 제3종 국민주택채권의 환수율(할인율)은 현 금리(국고채 10년물 4.79%) 기준으로 약 37%에 달할 것으로 추정

□ 이번에 제3종 국민주택채권의 금리를 0%로 결정한 이유는

- 발행금리가 낮을수록 환수율이 높아져 업체의 자금조달 부담이 완화되고, 절세효과로 채권수요기반이 확대되어  금융시장에서 이 조건을 선호할 뿐만 아니라, 주택기금운용면에서도 금리부담이 없어 서민 주거안정 지원을 위한 재원확보에 유리하기 때문

* 발행조건별 효과비교

구 분	0%,10년	3%,10년
환수율	37%	16%
업체의 자금 조달 부담	10억원 입찰을 위해 약 27억원의 3종채권입찰 필요	10억원 입찰을 위해 약 63억원의 3종채권입찰 필요
절세효과	이자소득세 등(세율 15.4%) 절세	이자소득에 대한 소득세 부담
기 타	절세효과를 노린 개인 투자가, 은행 금전신탁 등 채권 수요기반 확대로 채권시장 활성화에 기여	-

- 실제로 우리나라에서 사실상 최초로 Zero-Coupon으로 발행되는 3종 채권발행을 앞두고 절세효과 등으로 인해 금융권의 관심이 높아지고 있는 실정

- 이에 따라 여타 첨가소화 채권과 달리 3종채권은 동일 만기 국고채보다 가격이 높게(유통수익율이 낮게) 형성될 것으로 보임

□ 건설교통부는 주택건설업체들이 매입한 3종 채권을 제값을 받고 팔수 있도록 기금 수탁기관인 국민은행 홈페이지를 통해 3종 채권의 적정시세에 대한 정보를 제공할 계획

17. 향후 부동산 정책 추진과제('05.5.4)

ꊱ 투기수요 억제

ㅇ 기반시설부담금제를 전면 개편

- 현재 택지개발, 재건축 등 개발사업시 발생하는 개발이익을 환수하는 장치가 미흡하여 토지소유자는 개인노력과 관계없는 우발적 이익을 향유

- 이를 해결하기 위해 현행 기반시설부담금제 전면 개편을 추진

* 싱가포르의 Development Charge 등 외국사례를 참고

- 이를 위해 건교부에 토지부담금제개선 T/F를 설치하여 입법을 추진할 계획

ㅇ 시장상황별 대응체계 구축

- 시장상황 감지기능을 강화하기 위하여 조기경보시스템(EWS)에 계량지표외 정성적 지표를 반영하고, 운영단위도 전국에서 지역단위로 확대하는 등 시스템을 보완하기로 함

- 시장 위기상황 발생시 효과적으로 대처하기 위해 EWS가 주의단계(S-3) 이상으로서 집값이 급등할 경우 상황별로 단계적 대응전략을 마련하여 추진하기로 함

ㅇ 현행 투기억제제도의 실효성을 강화

- 주택거래 허위신고 근절을 위해 위반혐의자를 월간단위로 지속 단속하고, 재건축관련 위법행위에 대해서는 건교부가 직권조사를 실시하는 등 제도를 엄격히 운용

- 기업도시, 행정중심복합도시 등 개발사업 주변지역에 대해서는 토지거래허가구역을 조기에 지정하는 등 철저히 관리

ꊲ 부동산제도의 선진화

ㅇ 기존 도시지역의 광역개발을 제도화

- 현재 기존 도시지역 개발(뉴타운 등)은 사업규모가 작고 관련법이 혼합적으로 적용되어 주거환경의 개선에 한계가 있는바, 향후 대도시 및 주변 낙후지역의 광역적 개발을 통해 기반시설과 교육여건 등을 획기적으로 개선할 수 있도록 제도화할 계획

- 광역개발은 공공기관이 주관하되, 프로젝트 파이낸싱 등을 통해 민자를 적극 유치하며, 선계획 후개발 체계로 난개발을 방지하고, 도로․학교․공원을 포함한 종합 커뮤니티를 형성할 수 있도록 할 계획

- 이를 위해 건교부에 팀을 구성하여 관련법 제․개정 추진

ㅇ 재건축과 재개발의 공공성을 강화

- 앞으로 재건축과 재개발은 사업추진에 따른 개발이익 환수를 강화하고, 주택공사․지방공사 등 공공부문의 참여를 확대하는 방향으로 추진

ㅇ 부동산시장의 투명성을 제고

- 내년부터 모든 주택가격을 건교부가 일괄 공시하는 부동산가격 공시제를 차질없이 시행하고, 부동산실거래가 신고제는 금년내 입법 완료를 추진하고 내년부터 시행할 예정

- 합리적인 부동산투자 유도를 위해 부동산 투자정보 공시제도를 내년부터 도입하고, 과학적인 정책수립의 기반을 마련하기 위해 ‘07년부터 건교부 주관으로 매 2년마다 주거실태조사를 실시하는 방안을 추진키로 함

- 재건축 관련 비리 예방과 투명성 강화를 위하여 일정규모 이상의 조합은 반드시 정비사업 전문업체를 활용토록 하고 정비사업 전문업체는 변호사와 업무협약 체결을 의무화하도록 금년중 관련법령 정비를 추진키로 함

- 공공주택 입주자 선정시 무주택기간 외에 소득, 자산, 가구실태 등을 반영하여 형평성을 높이고, 민영주택은 청약예금 제도를 단순화하는 방향으로 제도개선을 추진하기로 하되, 이같은 방안은 내년 상반기중 개선방안을 마련하여 ‘07년이후 시행

- 국민주택기금 관리의 공공성을 강화하기 위해 국민은행이 담당하고 있는 집행총괄 기능을 ‘06년부터 건교부가 직접 수행하고, 기금관리의 효율성을 제고하기 위하여 수탁기관(현재 국민․우리은행, 농협)도 ‘06년부터 확대

ꊳ 주택공급의 지속적 확대

ㅇ 택지의 안정적 공급을 위해 공공택지 지정물량을 연간 1,300만평(20만호)에서 1,500만평(25만호) 규모로 확대하고 대도시 인근은 공공택지의 개발밀도를 상향조정하여 택지의 효율적 사용을 유도

ㅇ 수도권 택지개발은 주거쾌적성이 확보되는 신도시 형태로 가급적 건설하여 양질의 주택수요를 흡수할 수 있도록 함

ㅇ 민간택지 공급활성화를 위해 난개발이 초래되지 않는 범위내에서 민간택지개발과 관련한 규제완화를 지속 추진하고, 규제합리화를 위한 토지이용규제기본법 제정(‘05.6국회상정)을 차질 없이 추진

ꊴ 주택품질 개선

ㅇ 신규주택의 품질개선을 위해 내년부터 소음․구조․외부환경․생활환경 등 주택성능을 전문기관이 평가하고 그 결과를 아파트분양시 공개하는 주택성능등급제를 도입하고, 새집증후군 예방을 위해 환기시설 설치 의무화(‘06상반기)

ㅇ 주거단지 미관개선을 위해 공공시설의 현상설계 의무화, 민간분야의 우수건축물에 대한 용적률 인센티브 제공 등을 검토하고 스카이라인․색채계획 등을 총괄하는 경관법 제정 및 옥외광고물 정비를 위한 건축관련법 개정도 추진

- 이를 위해 건축문화선진화기획단을 기 설치(‘05.4)․운영하고 있으며, 금년중 건축문화선진화 로드맵 확정 예정

18. 채권․분양가 병행입찰 및 택지청약자격 강화(‘05.5.23)

□ 건설교통부는 2.17 수도권 주택시장 안정대책에서 발표한 「채권․분양가 병행입찰제」 및 「택지청약 자격강화」에 대한 구체 시행방안을 마련하여 5.23부터 시행

* 지난 2.17 대책에서 판교택지지구의 25.7평 이상 공동주택 용지는 채권입찰제를 보완하여 채권․분양가 병행입찰제를 시행하고, 시행사의 과당경쟁을 방지하기 위해 택지응찰자격을 강화하기로 발표

1. 채권․분양가 병행입찰제

□ 채권․분양가 병행입찰제는 업체가 제시한 분양가와 채권액을 3 : 7의 비중으로 점수화하여 가장 높은 점수를 얻은 업체에 택지를 공급하기로 함

ㅇ 분양가 평가는 인근시가를 감안하여 산정한 분양가평가기준가격을 기준으로 하여 이보다 낮을 경우 점수를 가산하고 높게 쓸 경우 감점하여 과다한 분양가 상승을 방지토록 함

ㅇ 분양가평가기준가격은 인근 유사지역 아파트평균가격에 1.1(신축주택조정치)을 곱한 값으로 사업시행자가 산정하되 지역여건을 감안 일부 조정도 가능하도록 함.

․ 인근 유사지역 : 당해 택지지구와 인접해 있거나 유사한 생활환경을 지닌 지역(판교의 경우 분당)

․ 아파트평균가격 : 분양면적 30평형이상 단지 평형별 아파트 평균가격

ㅇ 채권평가는 건축면적당 채권 매입액을 기준 단위로 하여 채권 매입액 만큼 점수를 가산토록 하되 채권 매입으로 인한 순손실(채권매입 후 바로 유통시킬 경우 발생하는 손실)을 고려토록 함

□ 이러한 평가 방식에 따를 경우 「분양가 평가 기준」에  근접한 분양가를 제시하면서 채권을 많이 매입하는 업체가 가장 유리할 것으로 예상

* 4.25 기준 판교의 분양평가 기준가격은 1,500만원/평 내외 추정

□ 이번 병행입찰제는 5월에 용인흥덕지구에서 시범시행하고, 시행과정에서 발생하는 문제를 보완하여 6월에 택지가 공급되는 성남판교지구에 우선 적용할 예정

□ 앞으로, 택지지구 인근 주택 가격이 분양가상한제에 의한 가격의 1.3배를 초과하는 곳으로 주택시장 불안을 초래할 우려가 있다고 주택정책심의위원회 심의에서 인정하는 지구에도 적용할 계획

□ 경쟁 입찰을 하지 않는 수의공급 대상 택지 중 병행입찰제 해당택지(85㎡초과 용지)는 계약자가 낙찰평균 채권 매입액 만큼 채권을 매입하고 분양가는 낙찰 평균 분양가를 넘지 못하는 조건으로 공급받을 수 있도록 함

□ 이번 병행입찰 방안 시행으로 과당경쟁으로 인한 분양가 상승 및 주변 집값 불안이 우려되는 택지지구는 적정 분양가를 유지하면서도 최대한의 개발이익 공공 환수가 가능하게 될 것으로 기대

2. 공공택지 청약자격 강화

□ 택지지구에서 응찰 시행사 난립을 방지하기 위해 공공택지 청약자격을 강화

ㅇ 그 동안 일반 택지지구의 택지응찰자격 1순위는 최근 3년간 300세대 이상 주택건설실적이 있거나 일반건설업(토건, 건축) 또는 주택법상 시공능력자에 허용하여 왔으나,

ㅇ 앞으로는 주택건설실적은 물론 시공능력을 모두 갖춘 업체에게만 1순위 택지청약자격을 부여토록 함

ㅇ 이번 청약자격 강화로 택지 응찰자 난립이 억제되어 과당 경쟁 및 이에 따른 분양가 상승 등의 부작용이 줄어들 것으로 기대

* 청약자격 업체수 변동 : 570개 업체(시행전) → 269개 업체(시행후)

3. 공급공고 단위상 1사1필지 원칙조정

□ 택지청약 자격 강화로 공공택지 공급시 응찰대상자가 줄어 사전 담합입찰이 우려됨에 따라 그간 전국 택지지구에서 운영하던 1사1필지 택지청약 기준을 조정

ㅇ 기존에는 택지지구에서 택지공급 입찰시 공급공고 단위 기준으로 1개사가 1필지 이상 청약할 수 없도록 하였으나

ㅇ 적정 경쟁률 유지를 위하여 분양가상한제 적용용지(전용면적 85㎡이하)와 채권․병행입찰제 적용용지, 임대주택용지 별로 각각 1번의 청약자격을 부여키로 함

* 변경안 시행시 경우에 따라 1개회사가 최대 3개필지(채권 또는 병행입찰제 적용용지, 분양가 상한제 적용용지, 임대주택용지)를 공급받을 수 있음

□ 이번 공공택지 청약자격 강화 및 1사 1필지 조정 방안은 5.23이후 최초 택지공급 공고되는 투기과열지구에 속한 택지지구부터 적용됨

19. 부도 공공임대아파트 조치 방안('05.6.7)

Ⅰ. 부도 공공임대아파트 현황

□ 민간이 건설한 공공임대아파트 부도는 외환위기 이후 급증하였으나, 제도개선 등을 통해 작년부터 크게 감소

〈단위 : 세대〉

구 분	‘00	‘01	‘02	‘03	‘04
신규발생	47,436	16,941	7,593	7,164	3,590
정 리	49,764	26,011	36,336	38,623	35,311
부도잔고	220,694	211,624	182,881	151,422	119,701

* ‘04말 현재 부도 임대아파트 12만호중 ’03년 이전 부도발생 11만호, ‘03년 이후 부도발생 1만호

□ 민간임대주택사업 착수(’82) 이래 ’80년대 말부터 부도문제가 발생했으나 대부분 분양전환․임차인 경락 등으로 해결

※ 부도발생원인 : 영세업체가 무리한 대출로 사업추진, 임차입주자 부족, 타사업장부도에 따른 연쇄부도, 은행의 부실한 대출심사 등

ㅇ IMF 이후 법원경매에 대한 관심고조로 부동산브로커 등이 경락을 받아 임차인 강제퇴거․보증금 손실 등 문제발생

《 사례 》

① 임차인이 경락받을 경우 : 대부분 손실이 발생하지 않음

② 임차인이 경락받지 못할 경우 : 경락가가 기금대출금과 임차보증금의 합보다 크면 손실이 거의 발생하지 않으나(19%), 작다면 보증금 일부 또는 전부 손실 발생(81%)

< ‘01～’04 기간중 부도임대주택 정리현황 >

구분	경매	분양전환	제3자인수	법정관리등	계
건수 (비율)	12,610 (9.2%)	93,790 (68.8%)	9,169 (6.7%)	20,712 (15.2%)	136,281 (100%)

□ 5.24～27간 521개(119,701세대) 부도사업장을 대상으로 한 긴급 전수조사와 3,502세대를 대상으로 한 정밀 실태조사 결과

ㅇ 임대아파트의 부도는 수도권과 광역시를 제외한 지방에서 많이 발생(수도권 7.1%, 광역시 6.5%, 기타 86.4%)

ㅇ ‘04년말 현재 준공후 부도는 전국 420개 사업장, 72,543세대임

- 이중 임차인 피해가 우려되는 세대는 경매가 진행중인 254개 사업장, 37,211세대이고, 나머지는 정상화절차 진행중

* 제3자 인수(5개 사업장, 1,503세대), 법정관리․화의(52개 사업장, 5,303세대), 분양전환(109개 사업장, 28,526세대)

【참고】임차인 정밀 실태조사 결과(3,502세대 표본조사)

ㅇ 소액임차보증금으로 보호가능 세대는 73.5%이며, 이에 해당되지

않아 소액보증금 보호를 받지 못하는 세대는 26.5%(927세대)

ㅇ 이중 경매가 진행중인 2,065세대의 희망사항 조사결과 분양

전환 20.6%(426세대), 경매 18.8%(388세대), 보증금 회수

39.2%(810세대), 계속거주 18.8%(388세대)

ㅇ 경매가 진행되어도 임차인이 경락받는 경우 대부분 보증금

손실이 발생하지 않음(경락율 65%, 시세차익 35%)

- 제3자 경락시에는 2%(63세대)는 보증금 전액, 79%(2,758세대)는

일부 손실이 우려되나 19%(681세대)는 보증금 손실이 없음

⇒ 임차인이 분양전환받거나 경락받도록 하는 것이 임차인 보호의 핵심

Ⅱ. 그간 조치사항

1. 부도사업장 정상화를 위한 조치사항

① 분양전환시 대출한도 확대 및 대출금리 인하(‘03～’04)

* 대출한도 10～20% 확대, 금리인하 5.8%→3%

② 부도발생시 현 거주자 우선분양 허용(‘05)

③ 부도아파트단지 시범매입․임대사업 추진(금년중 300호)

2. 부도예방 및 임차인 피해방지를 위한 조치사항

① 영세업체나 사업성이 부족한 사업장에 대한 대출규제

- 재무구조가 취약하거나 미분양주택 과다보유 업체 등에 대해서는 대출제한을 강화하고, 대형업체는 집중관리(‘99)

- 미분양주택이 많은 지역, 주택보급률이 높은 지역, 외딴곳 등에 대해서는 대출제한을 강화(‘00~‘02)

② 건설업체의 여타요인에 의한 연쇄부도 방지대책 강구

- 기금대출 근저당을 당해 사업장에 한정하고, 여타 사업장에 연대 근저당 설정을 금지하는 특정근저당제도 도입(‘02)

- 임대개시후 분양전환시까지 주택기금채권이외의 제3채권 설정을 법률로 제한(‘02, 임대주택법에 반영)

☞ 이러한 조치이후 작년부터는 부도가 크게 줄어들고 있으나

기존 부도사업장 해결 등을 위해 강력한 추가조치 필요

Ⅲ. 향후 조치방향

	< 기본원칙 >
◇ 경매위기에 놓인 254개 단지에 대한 대책 강구 - 최대한 분양전환 또는 본인 경락을 통한 해결유도 - 임차인 주거보장 및 보증금 보호를 위한 제도개선 추진 * 건교부에 정리전담팀, 주공에 법률지원팀 구성․운영 ◇ 향후 사업추진시 부도발생 예방대책 강구

※ 전국 임대아파트연합회 주요 요구사항(‘05.5)

․ 우선매수권 보장없는 경매절차 즉각 중단

․ 이미 내쫓긴 세대에 대한 보증금 반환

․ 민간임대 활성화정책 폐기 및 악의적 기금회수 국민은행 퇴출

1. 경매위기에 놓인 254개 단지(37,211세대)에 대한 대책

1-1. 분양전환이 가능한 단지는 경매중단 및 분양자금 지원

□ 채권자측에서는 경매보다 분양전환이 유리하므로, 법률관계가 복잡하지 않을 경우 입주자 다수가 희망한다면 분양전환 추진이 바람직

□ 임차인 상당수가 분양전환을 희망할 경우 경매절차를 중단 또는 연기하고 분양전환 추진

ㅇ 단, 임차인이 경매를 희망하는 경우 경매추진

□ 임차인의 부족한 분양전환자금을 기금으로 추가지원

ㅇ 대출한도 확대 및 추가 소요자금 금리인하(5.2 → 3%)

1-2. 경락참여 임차인에 대한 지원

□ 임차인에게 우선매수권 부여

ㅇ IMF이전에는 최악의 경우에도 부도발생 후 분양전환 또는 임차인 경락 등을 통해 문제가 해결되었으나,

- IMF이후 법원경매에 대한 관심고조로 부동산브로커 등이 경락을 받아 임차인 강제퇴거․보증금 손실 등 문제발생

ㅇ 따라서 임차인에게 우선매수권을 부여하면 경매브로커나 제3자 경락에 따른 문제해결 가능

- 임차인 우선매수권에 대한 법적 근거 마련시까지 경매 연기

※ 토지공유자에 대해 우선매수권 인정사례 있음(민사집행법 제140조)

⇒ 임대주택법 개정 추진(법무부 협의)

※ 6월 국회에서 열린우리당 이호웅 의원이 발의한 임대주택법 개정(안) 통과노력

․ 민노당 노회찬 의원도 주택임대차보호법 개정(안) 제출

□ 임차인이 경락받을 경우 분양전환 희망자 지원사항과 동일한 주택자금 추가지원 및 연체이자 감면

□ 임차인이 경매에 참여하면 대부분의 피해가 구제되나, 임차인의 무경험 등으로 경매참여를 꺼리는 경우도 있으므로 주택공사에 법률지원팀을 구성하여 법률자문 및 경락지원

☞ 분양전환, 임차인 우선매수권 인정, 경락참여지원 등으로

임차인 피해 없이 대부분 해결 가능

1-3. 경락을 희망하지 않거나, 경락을 받을 수 없어 퇴거해야하는 임차인에 대한 지원

□ 주공이 부도임대주택을 경락받아 공급

ㅇ 매입한 부도임대주택을 국민임대주택으로 활용

※ 금년중 시범적으로 300호 매입

ㅇ 주공이 임의로 경락에 참가하여 확보한 주택을 임차인에게 분양전환 또는 일정기간 임대후 분양전환 추진

□ 인근 공공임대주택에 우선입주 또는 전세자금 저리융자

ㅇ 주공이 부도임대 아파트 인근에 건설된 국민임대주택이나, 다가구 매입․전세임대주택 등을 퇴거자에게 제공

※ 금년도 다가구 매입임대 4,500호, 전세임대 시범사업 500호 시행

ㅇ 입주자 희망에 따라 저리 전세자금 대출(3%, 5천만원 이내)

◇ 이미 경매로 강제퇴거당해서 주거불안상태에 있는

저소득자(사례 : 청원 박ㅇㅇ 할머니)에 대해서도 지자체를

통해 전수파악후 최단시일내 대책강구

- 인근 국민임대아파트, 다가구임대 등 입주조치

- 최저리 주택자금을 융자(1%)

	< 추가쟁점사항 검토 >
1. 주공에게 우선매수권 부여 또는 주공이 임차인의 우선매수권을 위임받아 경락참가 □ 주공에게 우선매수권 부여는 경락자의 재산권 보호와 경매 제도 실효성 확보 문제 등으로 법조계에서 반대의견 다수 □ 주공이 우선매수권을 위임받는 경우 임차인 이름으로 경락에 참여해야 하므로 법률지원을 통해 임차인이 참여하는 것과 동일 2. 타인 경락 등으로 보증금을 떼인 경우 기금에서 보전 □ 현행법상 소액보증금외 보증금에 배당우선권 부여는 불가하며, 배상받은 기금을 일부 떼어줘야하나, 이는 융자목적으로 조성된 기금의 사실상 직접보조이므로 곤란 - 더 열악한 주거환경(반지하 등)에 거주하는 주민은 보증금을 떼일 경우 보장을 받지 못하므로 형평성 시비 발생 ⇒ 국민임대주택․다가구 입주, 저리전세자금 융자 등으로 해결

3. 경락 부도주택의 임대의무기간을 강제화하고 기존 임차인의

추가 임대보증금 감면

□ 경락시 국민주택기금이 회수되므로 의무임대기간을 강제하는 것은

사유재산권을 침해하는 결과를 초래하여 법원리에 맞지 않음

□ 기존 임차인의 추가 임대보증금 감면은 경락재산권에 제약을

가하는 사항으로 법리상 불가능(법조계 의견)

2. 부도예방을 위한 조치사항

2-1. 단지별 독립법인화

□ 현황 및 문제점

ㅇ ‘02.11 특정근저당제도 도입으로 타사업장 부도발생에 따른 연쇄부도 피해최소화 방안을 마련한 바 있으나,

- 이러한 조치로 사업장별 건전성이 100% 담보되지는 않음

□ 개선방안

ㅇ 단지별 SPC(또는 신탁계정) 설립으로 모기업과 법적으로 절연하며 임대보증금․임대료를 위탁관리계좌(escrow)로 수납토록 하여 건전성 유지여부 확인 후 모기업에 배당

- 개별 사업장의 부채(기금대출 + 임대보증금)를 당해 주택가격의 일정수준 이내(80%)로 제한

ㅇ 모기업과 사업장과의 법적 절연을 통한 부채비율 감소로 임대주택업체의 재무건전성 향상 및 신용도 제고

모기업 (시공사)	출자 배당	SPC (시행사)	대출 상환	국민주택기금

* SPC에 대해서는 취․등록세, 법인세 감면 등 지원 필요(세법 개정)

2-2. 임대보증금 보증 가입의무화

□ 현황 및 문제점

ㅇ 임대아파트 공사기간중 임대보증은 의무화되어 있으나, 준공 후 임대기간중 임대보증금 보증은 임의사항(‘02)임

- 이에 따라, 준공 후 임대보증금 보증 가입현황은 2개 사업장(339세대)에 불과

ㅇ 주택임대차보호법상 소액보증금 보장제도 하에서도 임차인 일부(약 27%)가 우선변제대상 보증금 규모를 초과하여 소액보증금 보장 불가

< 소액임차보증금(주택임대차보호법) >

구 분	보증금 한도 (‘01.9 이전 → 이후)		보장 한도 (‘01.9 이전 → 이후)
특별시․ 광역시	3,000만원 →	4,000만원(수도권)	1,200만원 →	1,600만원(수도권)
		3,500만원(광역시)		1,400만원(광역시)
지 방	2,000만원 → 3,000만원		800만원 → 1,200만원

□ 개선방안

ㅇ 임의사항인 준공 후 임대보증 가입을 의무화(SPC는 제외)

- 보증료는 기금, 사업자, 입주자가 분담하는 방안 검토

* 임대보증금 보증의무 확대시 임대사업자, 임차인의 부담에 대한 경감방안 병행 검토(현행 수수료율 : 연 0.26～0.34%)

ㅇ 소액임차보증금 현실화 또는 보증강화(장기 검토과제)

2-3. 국민주택기금 관리강화

□ 현황 및 문제점

ㅇ 임대아파트의 부도가 주로 영세사업자나 사업성이 낮은 곳에서 발생하고 있는 점에 비추어 국민은행의 대출심사가 부실했다는 지적

* 부도임대사업장중 영세 건설업체가 90%, 수도권 및 광역시를 제외한 지방이 86% 차지

ㅇ 민영화되고 외국인 지분율이 높은 국민은행이 집행총괄기능을 수행하는 것이 불합리하다는 주장 제기

- 다른 시중은행과의 형평성 및 독점관리에 따른 부작용 등에 대한 시정 필요

□ 개선방안

ㅇ 부실채권에 대한 자산실사를 통해 대출과정에서의 문제점을 파악하여 제도 개선(대출심사평가표 보완 등)

* 실사결과 대출과정상 수탁은행에 책임이 있을 경우 손해배상 청구 검토

ㅇ 기금운용의 책임성 제고를 위해 총괄기능을 건교부가 직접 수행하고, 기금관리의 효율성을 높이기 위해 기금경쟁체제 확대 추진(현재 3개 → 5개 내외로 확대)

Ⅳ. 조치계획 및 추진일정

구 분	조치사항 및 추진일정	주관부처
1. 경매위기에 놓인 254개 단지(37,211세대)에 대한 대책
1-1. 분양전환자금 지원	①‘05년 기금운용계획 변경(’05.6) ②자금지원(‘05.7～)	건교부․예산처 건교부
1-2. 임차인 경락지원	①임차인 우선매수권 부여를 위한 법령개정(‘05.하반기) ②기금운용계획 변경(‘05.6) ③자금지원(‘05.7～) ④법률자문 및 지원팀 구성(‘05.6～)	건교부 건교부․예산처 건교부 건교부․주택공사
1-3. 퇴거자에 대한 지원	①주공 부도임대주택 매입추진(‘05.6～) ②부도임대아파트 주변 국민임대주택 우선 입주(‘05.하반기) ③주변 다가구주택 및 아파트 매입․임대(‘05.하반기) ④‘05년 기금운용계획 변경(’05.6) ⑤자금지원(‘05.7～) ⑥강제퇴거 저소득자 전수조사(‘05.6)	주택공사 주택공사 주택공사 건교부․예산처 건교부 행자부(지자체)
2. 부도예방을 위한 조치사항
2-1. 단지별 독립 법인화	①주택법 시행령 개정(‘05.하반기) ②지방세법․법인세법 개정(‘05.하반기)	건교부 행자부․재경부
2-2. 임대보증금 보증가입 의무화	①임대주택법 개정(‘05.하반기)	건교부
2-3. 국민주택기금 관리 강화	①국민은행 자산실사(‘05.하반기) ②기금관리체계 개편(‘06.1월)	건교부