공익주택 공급 촉진 및 지원을 위한 특별법안

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(천준호의원 대표발의)

의 안 번 호	16670		발의연월일 : 2022. 7. 26. 발 의 자 : 천준호ㆍ강은미ㆍ고민정 김성환ㆍ김영호ㆍ김의겸 김정호ㆍ류호정ㆍ민병덕 박상혁ㆍ배진교ㆍ신영대 심상정ㆍ우원식ㆍ이수진(비) 이은주ㆍ하태경ㆍ한준호 허 영ㆍ홍기원 의원 (20인)

제안이유

「사회적기업 육성법」에 따른 사회적기업, 「협동조합 기본법」에 따른 사회적 협동조합 또는 「민법」에 따른 비영리법인 등 사회적경제주체를 통해 사회적 가치를 추구하며 저렴한 임대료 및 안정적인 거주기간 등을 보장하는 임대주택의 공급 필요성이 꾸준히 제기되고 있음.

현재 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 사회적기업 등 비영리단체의 민간임대주택 공급 참여 유도를 위한 사항을 규정하고 있고, 서울시는 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례를 제정하여 사회주택 사업을 시행하고 있음. 그럼에도 불구하고 사회주택의 공공성과 지속성을 추구하고 사회주택 사업을 보다 활성화하기 위해서는 구체적인 법적 근거의 정립이 필요함.

이에 이 법을 제정하여 사회적기업, 사회적협동조합 등 비영리단체에 의하여 공급되는 민간임대주택을 공익주택으로 정의하고, 공익주택의 건설·공급 및 지원에 필요한 사항을 정함으로써 공익주택의 공급을 촉진하여 서민의 주거비 부담을 완화하고 주거생활을 안정시키려는 것임.

주요내용

가. 공익주택의 건설·공급 및 지원 등에 필요한 사항을 규정함으로써 공익주택의 공급을 촉진하여 서민의 주거비 부담 완화 및 주거생활 안정에 이바지함을 목적으로 함(안 제1조).

나. 공익주택 임대사업자가 20년 이상 임대할 목적으로 공공지원을 받아 주택을 건설·매입하여 이 법 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 공익주택으로 정의함(안 제2조).

다. 주거종합계획 및 시·도 주거종합계획 수립 시 공익주택에 관한 사항을 포함할 수 있도록 하고, 국가 및 지방자치단체는 공익주택의 건설·공급을 위하여 필요한 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 우선적으로 지원할 수 있으며, 필요한 경우 조세를 감면할 수 있도록 규정함(안 제4조 및 제5조).

라. 공익주택을 건설하려는 경우 토지 등의 우선 공급, 국유·공유 재산의 사용허가·매각·대부 등의 특례, 건축기준 등에 대한 특례 등을 규정함(안 제7조부터 제10조까지).

마. 공익주택의 임대의무기간을 20년으로 하고, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없도록 하되 부도·파산 등 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우는 예외로 함(안 제12조).

바. 공익주택 임대사업자는 공익주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하되, 공공주택사업자로부터 토지를 임차하여 건설하는 경우 등에는 예외로 함(안 제16조).

사. 공익주택 관련 업무의 전문화와 공익주택산업의 건전한 발전을 도모하기 위하여 공익주택 협회를 설립할 수 있도록 하고, 협회의 업무와 협회에 대한 감독 사항을 규정함(안 제17조 및 제18조).

법률  제        호

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공익주택 공급 촉진 및 지원을 위한 특별법안

제1조(목적) 이 법은 공익주택의 건설·공급 및 지원에 필요한 사항을 정함으로써 공익주택의 공급을 촉진하여 서민의 주거비 부담 완화 및 주거생활 안정에 기여하는 것을 목적으로 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “공익주택”이란 제6조에 따른 공익주택 임대사업자가 20년 이상 임대할 목적으로 공공지원을 받아 건설·매입한 주택(「주택법」 제2조에 따른 준주택 및 대통령령으로 정하는 주택을 포함한다)으로서 이 법 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대료 및 임차인 자격 등의 제한을 받아 임대하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제1호에 따른 민간임대주택을 말한다.

2. “공익주택 임대사업자”란 「사회적기업 육성법」 제2조제1호에 따른 사회적기업, 「협동조합 기본법」 제2조제3호에 따른 사회적 협동조합 또는 「민법」 제32조에 따른 비영리법인, 그 밖에 대통령령으로 정하는 법인 중 공익주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제6조에 따라 임대사업자로 등록한 자를 말한다.

제3조(다른 법률과의 관계) ① 이 법은 공익주택에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용하되, 공익주택의 건설·공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 규정된 것을 제외하고는 「민간임대주택에 관한 특별법」을 적용한다.

② 이 법에서 정하지 아니한 사항은 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.

제4조(주거종합계획) ① 국토교통부장관은 「주거기본법」 제5조에 따른 주거종합계획을 수립하는 경우 공익주택에 관한 사항을 포함하여야 한다.

② 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사는 「주거기본법」 제6조에 따른 시·도 주거종합계획을 수립하는 경우 공익주택에 관한 사항을 포함할 수 있다.

제5조(재정지원 등) ① 국가 및 지방자치단체는 공익주택의 건설·공급을 위하여 필요한 재정 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금을 우선적으로 지원할 수 있다.

② 국가 및 지방자치단체는 공익주택의 건설·공급 사업을 원활히 시행하기 위하여 필요한 경우에는 「조세특례제한법」, 「지방세특례제한법」 및 조례로 정하는 바에 따라 조세를 감면할 수 있다.

제6조(공익주택 임대사업자의 등록) 공익주택을 임대하려는 자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장·군수·구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 이 경우 시장·군수·구청장은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 공익주택을 구분하여 등록할 수 있다.

제7조(공익주택의 건설) 공익주택의 건설은 「주택법」 또는 「건축법」에 따른다. 이 경우 관계 법률에서 「주택법」 제15조에 따른 사업계획의 승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 등을 준용하는 경우 그 법률을 포함한다.

제8조(토지 등의 우선공급) ① 국가·지방자치단체·공공기관 또는 지방공사가 그가 소유하거나 조성한 토지를 임대주택건설용지로 공급(매각 또는 임대를 말한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「주택법」 제30조제1항에도 불구하고 공익주택을 건설하려는 공익주택 임대사업자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 우선적으로 공급할 수 있다.

② 「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 주택을 공급하는 경우에는 같은 조 제1항에도 불구하고 그 주택을 공익주택 임대사업자에게 주택(같은 법 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택은 제외한다) 전부를 우선적으로 공급할 수 있다.

제9조(「국유재산법」 등에 관한 특례) ① 국가와 지방자치단체는 「국유재산법」, 「공유재산 및 물품 관리법」, 그 밖의 관계 법률에도 불구하고 공익주택 임대사업자에게 수의계약의 방법으로 국유재산 또는 공유재산을 사용허가하거나 매각·대부할 수 있다. 이 경우 국가와 지방자치단체는 사용허가 및 대부의 기간을 50년 이내로 하거나 대통령령으로 정하는 바에 따라 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액보다 낮은 금액으로 매각할 수 있다.

② 제1항의 국유재산은 국토교통부장관이 관리하는 행정재산 중 본래의 기능을 유지하는 범위에서 사용하려는 철도, 유수지 및 주차장으로서 기획재정부장관과 협의를 거친 것에 한정한다.

③ 국가와 지방자치단체는 「국유재산법」 및 「공유재산 및 물품 관리법」에도 불구하고 공익주택 임대사업자에게 제1항에 따라 사용허가나 대부를 받은 국유재산 또는 공유재산에 영구시설물을 축조하게 할 수 있다. 이 경우 해당 영구시설물의 소유권은 국가, 지방자치단체 또는 그 밖의 관계 기관과 시행자 간에 별도의 합의가 없으면 그 국유재산 또는 공유재산을 반환할 때까지 공익주택 임대사업자에게 귀속된다.

제10조(건축기준 등에 대한 특례) 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인권자 또는 「건축법」 제11조에 따른 허가권자는 공익주택 임대사업자가 공익주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하거나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 신청하는 경우에 관계 법령에도 불구하고 다음 각 호에 따라 완화된 기준을 적용할 수 있다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따라 조례로 정한 건폐율에도 불구하고 같은 조 및 관계 법령에 따른 건폐율의 상한까지 완화

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조에 따라 지구단위계획에서 정한 용적률 또는 같은 법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한까지 완화

3. 「건축법」 제2조제2항에 따른 건축물의 층수 제한을 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화

4. 「주차장법」 제12조의3, 제19조 및 「주택법」 제35조에 따른 주차장의 설치기준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 완화

제11조(공익주택의 공급) ① 공익주택 임대사업자는 임대기간 중 공익주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공급하여야 한다.

② 공익주택의 임차인은 국토교통부령으로 정하는 임차인의 자격을 갖추어야 하며, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 공익주택을 공급받아서는 아니 된다.

③ 공익주택의 공급에 관한 사항에 대해서는 「주택법」 제20조, 제54조, 제57조부터 제63조까지, 제64조 및 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 임차인 자격 확인 등 임차인의 원활한 모집과 관리가 필요한 경우에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 일부 적용할 수 있다.

④ 동일한 주택단지에서 30호 이상의 공익주택을 건설 또는 매입한 공익주택 임대사업자가 최초로 공익주택을 공급하는 경우에는 시장·군수·구청장에게 대통령령으로 정하는 방법에 따라 신고하여야 한다.

⑤ 시장·군수·구청장은 제4항에 따라 공익주택의 공급신고를 받은 경우 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.

⑥ 시장·군수·구청장은 제4항에 따라 공익주택의 공급신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

⑦ 시장·군수·구청장이 제6항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

제12조(공익주택 임대의무기간 및 양도 등) ① 공익주택 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 20년(이하 “공익주택 임대의무기간”이라 한다)동안 공익주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 공익주택 임대사업자는 공익주택 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 공익주택을 다른 공익주택 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 공익주택 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

③ 공익주택 임대사업자가 공익주택 임대의무기간이 지난 후 공익주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 공익주택 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.

④ 제1항에도 불구하고 공익주택 임대사업자는 공익주택 임대의무기간 중에도 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우 공익주택 임대의무기간 내에도 계속 임대하지 아니하고 말소하거나, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 공익주택 임대사업자가 아닌 자에게 공익주택을 양도할 수 있다.

⑤ 공익주택 임대사업자가 제2항에 따라 공익주택 임대의무기간 동안 다른 공익주택 임대사업자에게 공익주택을 양도하기 위하여 신고하거나 제3항에 따라 공익주택 임대의무기간이 지난 후 공익주택을 양도하기 위하여 신고하는 경우 시장·군수·구청장은 그 내용을 검토하여 이 법에 적합하면 신고를 수리하여야 한다.

⑥ 공익주택 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 공익주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공익주택을 양도할 수 있다.

제13조(공익주택의 관리) ① 공익주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「공동주택관리법」을 적용한다.

② 공익주택 임대사업자는 공익주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 「공동주택관리법」 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.

③ 공익주택 임대사업자가 제2항에 따라 공익주택을 자체관리하려면 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다.

④ 공익주택 임대사업자(둘 이상의 임대사업자를 포함한다)가 동일한 시(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도를 포함한다)·군 지역에서 공익주택을 관리하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다.

⑤ 공익주택 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임차인으로부터 공익주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있다.

제14조(임대료) ① 공익주택 임대사업자가 공익주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 청년·신혼부부 등 주거지원이 필요한 사람의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 공익주택 임대사업자가 정하는 임대료로 한다.

② 공익주택 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

④ 공익주택 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.

⑤ 공익주택 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.

제15조(초과 임대료의 반환 청구) 임차인은 제14조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

제16조(임대보증금에 대한 보증) ① 공익주택 임대사업자는 공익주택을 임대하는 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제49조에 따라 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 보증에 가입하지 아니할 수 있다.

1. 임대보증금이 「주택임대차보호법」 제8조제3항에 따른 금액 이하이고 임차인이 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니하는 것에 동의한 경우

2. 공익주택 임대사업자가 「공공주택 특별법」 제45조의2에 따라 기존주택을 임차하는 공공주택사업자와 임대차계약을 체결하는 경우로서 해당 공공주택사업자가 보증 가입 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 취한 경우

3. 임차인이 보증회사 및 이에 준하는 기관에서 운용하는 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고, 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우

4. 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자로부터 토지를 임차하여 건설하는 공익주택 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

제17조(공익주택 협회의 설립) ① 공익주택 임대사업자는 공익주택 관련 업무의 전문화와 공익주택산업의 건전한 발전을 도모하기 위하여 공익주택 임대사업자단체(이하 “협회”라 한다)를 설립할 수 있다.

② 협회는 법인으로 한다.

③ 협회는 그 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다.

④ 협회를 설립하고자 할 때에는 회원의 자격이 있는 5인 이상을 발기인으로 하여 정관을 작성한 후 창립총회의 의결을 거쳐 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다.

⑤ 협회 회원의 권리·의무는 영업 및 자격의 정지기간 중에는 정지되며, 공익주택 임대사업자 등록이 말소된 때에는 협회의 회원자격을 상실한다.

⑥ 협회의 정관, 설립인가의 취소, 회원의 권리·의무 정지 및 자격상실, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 협회에 관하여 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다.

제18조(협회의 업무 및 감독) ① 협회의 업무는 다음 각 호와 같다.

1. 공익주택사업의 건전한 발전을 위한 조사·연구

2. 협회 회원의 상호 협력증진을 위한 업무

3. 공익주택사업 전문인력 및 종사자의 자질향상을 위한 교육 및 연수

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 업무

② 국토교통부장관은 감독을 위하여 필요한 때에는 협회에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료제출, 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 협회의 업무에 대한 조사·검사와 그 밖에 협회의 감독에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제19조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처한다.

1. 제11조제2항을 위반하여 공익주택을 공급받은 자

2. 제13조를 위반하여 공익주택을 관리한 자

제20조(양벌규정) ① 법인의 대표자, 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인의 업무에 관하여 제19조에 따른 위반행위를 하면 그 행위자를 벌할 뿐만 아니라 그 법인에도 해당 조문의 벌금형을 과(科)한다. 다만, 법인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.

② 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 개인의 업무에 관하여 제19조에 따른 위반행위를 하면 그 행위자를 벌할 뿐만 아니라 그 개인에게도 해당 조문의 벌금형을 과한다. 다만, 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 때에는 그러하지 아니하다.

제21조(과태료) ① 제12조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 공익주택을 임대하지 아니한 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.

② 제11조제4항을 위반하여 신고를 하지 아니한 공익주택 임대사업자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

③ 제12조제2항 또는 제3항을 위반하여 공익주택 양도신고를 하지 아니하고 공익주택을 양도한 자에게는 100만원 이하의 과태료를 부과한다.

④ 제16조를 위반하여 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 아니한 공익주택 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다. 이 경우 그 금액이 3천만원을 초과하는 경우에는 3천만원으로 한다.

⑤ 이 조에 따른 과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이나 시장·군수·구청장이 부과·징수한다.

부      칙

이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.