민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안

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(민병덕의원 대표발의)

의 안 번 호	13289		발의연월일 : 2021. 11. 12. 발 의 자 : 민병덕ㆍ김두관ㆍ김병욱 박성준ㆍ송옥주ㆍ윤재갑 이동주ㆍ이성만ㆍ이용빈 이용선ㆍ최종윤 의원 (11인)

제안이유 및 주요내용

과거 정부에서 임대주택 수요의 증가에 따른 임대주택 공급 확대정책의 일환으로 서민·중산층의 월세 등 주거비 부담을 완화하고 장기간 거주 가능하며 임대료도 안정적으로 관리되는 기업형임대주택(뉴스테이)을 육성하고 추진하였음.

현재는 종전 기업형임대주택 제도에 대하여 용적률 완화에 따른 기부채납 또는 임대주택 공급 등 공공기여 제도를 보완하고 공적 규제를 개선한 공공지원민간임대주택으로 제도가 변경되어 운영되고 있음.

최근 주택가격의 급격한 상승과 민·관 공동으로 도시개발사업을 추진하는 과정에서 나타난 민간의 과도한 개발이익 등이 사회적 문제로 대두되고 있는 가운데, 과거 정부에서 추진해 온 뉴스테이 사업의 문제점도 지적되고 있음. 특히 뉴스테이 또는 공공지원민간임대주택의 임대의무기간이 끝나는 경우 임대사업자가 이를 매각하여 최근 주택가격 상승으로 인한 과도한 매각 차익을 얻을 우려가 있다는 점이 지적되고 있음.

뿐만 아니라 뉴스테이 또는 공공지원민간임대주택의 사업시행 방식으로 리츠(부동산투자회사)라는 부동산간접투자기구를 활용하여 사업추진에 필요한 자금조달을 하고 있지만 투자자 간에 수익배분에 관한 약정 기준 또는 초과수익 제한의 공적 기준이 없어 향후 공공지원민간임대주택을 건설하는 과정에서 유사한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 개선이 필요함.

이에 공공택지를 대상으로 공모하거나 민간이 사업을 제안하고, 주택도시기금이 출자에 참여하는 부동산투자회사를 설립하는 등 대통령령으로 정하는 절차 또는 방법에 의하여 건설·공급하는 공공지원민간임대주택에 대해서는 국토교통부장관이 임대 및 임대주택 매각으로부터 발생하는 수익의 배분에 관한 약정 기준을 정하여 고시하되, 주택가격 상승률의 변동에 따른 초과이익 발생 시 민간의 수익률을 제한하거나 주택도시기금 수익률을 조정하는 등 합리적인 배분방안을 포함하도록 함으로써 공공지원민간임대주택 건설·공급 과정에서 발생하는 이익이 과도하게 민간으로 귀속되지 않도록 하고 민간의 이익과 공공의 이익이 조화될 수 있도록 하려는 것임(안 제21조의4 신설).

법률  제        호

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민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안

민간임대주택에 관한 특별법 일부를 다음과 같이 개정한다.

제3장에 제21조의4를 다음과 같이 신설한다.

제21조의4(공공지원민간임대주택의 수익약정 기준 마련 등) ① 국토교통부장관은 공공택지를 대상으로 공모하거나 민간이 사업을 제안하고, 주택도시기금이 출자에 참여하는 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사를 설립하는 등 대통령령으로 정하는 절차 또는 방법에 따라 건설·공급하는 공공지원민간임대주택에 대해서는 해당 임대주택의 임대 및 매각(임대의무기간이 지난 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 발생하는 수익의 배분에 관한 약정 기준(이하 이 조에서 “수익약정 기준”이라 한다)을 정하여 고시하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 준수하도록 하여야 한다.

② 국토교통부장관은 주택가격 상승률의 변동에 따라 공공지원민간임대주택의 매각에 따른 기대수익(평균주택가격상승률을 고려한 예상매각가격에 따른 수익을 말한다)과 실현수익 간의 차익(이하 이 조에서 “초과이익”이라 한다)이 임대사업자 또는 민간투자자 등에게 과도하게 귀속되지 아니하도록 임대사업자 또는 민간투자자의 약정 수익률을 제한하거나 주택도시기금 수익률을 조정하는 등 초과이익에 대한 합리적인 배분방안을 수익약정 기준에 포함하여야 한다.

③ 초과이익의 산정방식 및 그 밖에 수익약정 기준에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(수익약정 기준에 관한 적용례) 제21조의4의 개정규정은 이 법 시행 이후 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하는 경우부터 적용한다.

신·구조문대비표

현 행	개 정 안
<신 설>	제21조의4(공공지원민간임대주택의 수익약정 기준 마련 등) ① 국토교통부장관은 공공택지를 대상으로 공모하거나 민간이 사업을 제안하고, 주택도시기금이 출자에 참여하는 「부동산투자회사법」에 따른 부동산투자회사를 설립하는 등 대통령령으로 정하는 절차 또는 방법에 따라 건설·공급하는 공공지원민간임대주택에 대해서는 해당 임대주택의 임대 및 매각(임대의무기간이 지난 경우로 한정한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 발생하는 수익의 배분에 관한 약정 기준(이하 이 조에서 “수익약정 기준”이라 한다)을 정하여 고시하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 준수하도록 하여야 한다. ② 국토교통부장관은 주택가격 상승률의 변동에 따라 공공지원민간임대주택의 매각에 따른 기대수익(평균주택가격상승률 을 고려한 예상매각가격에 따른 수익을 말한다)과 실현수익 간의 차익(이하 이 조에서 “초과이익”이라 한다)이 임대사업자 또는 민간투자자 등에게 과도하게 귀속되지 아니하도록 임대사업자 또는 민간투자자의 약정 수익률을 제한하거나 주택도시기금 수익률을 조정하는 등 초과이익에 대한 합리적인 배분방안을 수익약정 기준에 포함하여야 한다. ③ 초과이익의 산정방식 및 그 밖에 수익약정 기준에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
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