서 울 특 별 시 회

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문서번호 : 건협서울 제 3012-27호

시행일자 : 2003.  5.  28

공개여부 : 공개

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무(영업)부장

제    목  :  정부의 주택가격안정대책 주요내용 및 질의 응답 안내

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1. 정부는 최근(5. 23)재정경제부 장관 주재로 부동산 관계장관회의를 열고 저금리와 시중 부동자금의 유입으로 과열양상을 보이고 있는 주택시장의 안정화 방안을 논의하고 관계 부처 합동으로 시장 안정대책을 발표하였습니다

2. 주택가격 안정대책의 주요내용을 살펴보면 분양권 전매제한을 대폭 강화하는 동시에 집값 상승을 주도하고 있는 수도권 재건축 시장의 안정대책등의 내용이 포함되어 있는 바, 동 대책의 주요내용 및 관련사항의 질의·응답내용을 안내하오니 주택관련 업무에 참고하시기 바랍니다.

첨   부 : 주택가격안정대책 주요내용 및 질의 응답.  끝.

대 한 건 설 협 회  서 울 특 별 시 회 장

주택가격 안정대책 주요내용

1. 투기수요 차단을 위한 주택행정 강화

□ 투기과열지구 및 투기지역의 확대 지정

ㅇ 분양시장 과열확산을 조기에 차단하기 위해 분양권 전매가 금지되는 투기과열지구를 확대 지정

- 수도권 전역(접경지역, 도서지역, 자연보전권역중 일부제외)과 충청

지역 일부를 투기과열지구로 확대 지정(6월)

* 수도권 투기과열지구 지정현황 : 서울시 전지역, 화성·고양·남양주시 일부, 용인동백지구, 인천시 일부

ㅇ 부동산 가격이 급등하는 지역은 실거래 가격으로 과세되는 투기지역으로 확대 지정

- 현재 월 1회 개최되는 부동산가격안정심의위원회를 월 2회 개최하여

적기에 지정

* 투기지역 지정현황 : 서울 강남구, 대전시 서구·유성구, 천안시, 광명시

□ 재건축 아파트 선분양 요건 강화

ㅇ 재건축 아파트의 경우, 주택가격상승을 주도하고 있고 별도의 대지확보에 소요되는 자금부담이 없는 점을 감안하여 투기과열지구내에서는 80% 시공 후 분양허용

* 주택공급규칙 개정(8월)

□ 주상복합아파트 분양권 전매 금지

ㅇ 정부에서 투기과열 지구내 아파트의 분양권 전매제한을 강화함에 따라 상대적으로 규제가 약한 주상복합 아파트에 대한 과열현상이 발생할 우려

* 주상복합 아파트의 경우 높은 청약 경쟁률에도 불구하고, 계약율이

상대적으로 저조했으나, 최근에는 계약도 활발히 이루어지는 상황

ㅇ 일정규모 이상(300세대)의 주상복합 아파트도 일반 아파트와 같이 청약

자격 및 분양권 전매를 제한

* 300세대 이상의 주상복합아파트는 주택건설촉진법상의 사업승인

대상으로 규정(주택건설촉진법시행령 개정, 8월)

□ 조합(지역·직장)아파트 분양권 전매 금지

ㅇ 현재 조합주택의 조합원 지위 전매는 원칙적으로 금지되어 있으나, 사업승인 이후에는 전매가 가능(□99.4월 완화)하여 투기수요 유입

가능성 상존

ㅇ 투기과열지구내에서는 사업승인이후에도 지역·직장조합주택의 조합원 지위에 대해서 전매를 금지

* 주택건설촉진법시행령 개정(8월)

□ 재건축 안전진단 기준 강화

ㅇ 안전진단 실시여부를 결정하는 예비 안전진단의 평가항목을 객관화하고 의결방식도 전원합의제를 의무화

ㅇ 시·도지사가 안전진단실시 여부를 사전 평가할 수 있는 제도적

장치를 마련하고 그 평가결과는 구청장을 구속

ㅇ 안전진단 평가항목을 도시미관, 설비평가 등으로 다양화하고 평가

결과를 계량화(안전진단기준 고시, 6월)

2. 부동산투기 방지를 위한 대대적인 세무조사 실시

□ 국세청 및 일선관서의 동원가능한 모든 행정력을 투입하여 투기조짐이 있는 지역에 대하여는 초동단계부터 집중 단속

ㅇ 매일 중개업소·모델하우스·분양현장 등을 정기적(오전·오후)으로

순회하면서 예찰활동 및 정보수집

ㅇ 상습투기혐의자 파악 및 거래자료 수집

ㅇ 부동산단속반에 대하여는 사진기를 상시 휴대케 하여 불법·탈법 현장 및 행위자 등을 촬영(추후 탈세범등 형사고발 등의 증빙자료로 활용)

□ 투기·탈법행위를 중점관리

ㅇ 정부에서 아무리 분양권 전매제한을 하더라도 공증 등의 방법으로 피해갈 수 있다고 하면서 분양권 전매를 부추기거나 알선·중개하는 행위

ㅇ 실거래가 과세를 기피하기 위하여 이중계약서를 작성하거나 이를 부추기는 행위(탈세 교사·방조범)

ㅇ 매매계약을 중개하였음에도 불구하고 당사자간 직거래한 것처럼 계약서를 작성하는 행위

ㅇ 세무조사 등이 착수되면 일시적으로 사무실을 폐쇄하거나 휴업하고 종적을 감추는 행위

ㅇ 세무조사 사전예고 통지 등을 받고 상당한 사유없이 이에 불응하는

행위

ㅇ 주택청약통장 불법적인 대량 매집과 매매알선 행위

ㅇ 선착순 분양현장에서 인력공급업체 직원 동원 행위

ㅇ 부동산컨설팅, 부동산가이드, 공인중개사로 표시한 명함 배포, 허위계약서 작성, 미등기 전매조장 행위

ㅇ 거래중간에서 소정수수료 또는 실비를 초과하는 웃돈을 챙기는 행위

□ 불성실 부동산중개업소 및 투기혐의자에 대해 신속하고 엄정한 세무조사 실시

ㅇ 각종 불법·변칙행위 관련 업소 및 투기혐의자에 대하여는 즉시 세무

조사 대상으로 선정

ㅇ 장부·서류 등을 예치하고 탈루세금을 추징하는 외에 세무조사과정에서 적발된 주택건설촉진법, 부동산중개업법, 부동산실명거래법 위반행위를 관계기관에 통보

* 세무조사 동원인력 : 총 3,000명

3.  부동산 보유과세 강화

□ 현재 주택 보유시에는 재산세(건물)와 종합토지세(대지)가 부과

되고 있으나,

ㅇ 과표 현실화율이 낮고, 토지는 인별로 종합과세하여 지방자치단체별로 나누어 징수하는 등 복잡한 과세체계로 인하여 조세 형평성을 상실하고, 부동산 투기억제 기능이 미흡

ㅇ 조세 형평성을 제고하고, 부동산을 자산 증식의 수단이 될 수 없도록 개편 추진

□ 주요골자

ㅇ 과세 체계를 이원화

- 기초자치단체 : 물건별, 필지별 단일세율에 의해 과세

- 광역자치단체(또는 국가) : 부동산을 과다하게 보유하고 있는 5~10만명에 대해서 합산과세

·전국의 보유토지를 인별로 합산하여 누진세율로 과세

·주소지소재 광역자치단체(또는 국가)에서 징수하여 각 지방자치단체에 배분

ㅇ 추진방안 : 6월말까지 시안작성, 7월중 공청회 개최 등 각계의견을 수렴하여 법안 국회제출(금년중)

질의·응답자료(Q&A)

1. 투기과열지구로 확대지정되는 지역은 ?

□ 수도권지역은 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역과 성장

관리권역을 대상으로 하나, 주택분양 물량이 없거나 적은 접경

지역·도서지역 및 자연보전권역 중 일부지역은 제외할 예정이며

ㅇ 충청지역은 분양시장이 과열양상을 보이고 있는 토지거래허가구역 중 주택공급물량이 다수 계획된 지역을 중심으로 일괄하여

지정할 계획임

□ 분양권 전매를 소유권이전등기시까지 금지하는 내용의 주택공급규칙이 개정·시행되는 6월초에 구체적인 투기과열지구를 확정할 예정임

※ 투기과열지구 지정현황

지정지역		지정일
서울시	전지역	□02.9.6
경기도	고양시 대화동, 탄현동, 풍동지구, 일산2지구 남양주시 호평동, 평내동, 와부읍 화성시 태안읍, 봉담지구, 동탄지구	□02.9.6
	용인시 동백지구	□02.11.18
인천시	삼산1지구	□02.9.6
	송도신도시 (2공구)	□02.12.6
대전시	노은2지구	□03.2.5
	서구, 유성구	□03.4.29
충청남도	천안시 불당동, 백석동, 쌍용동	□03.4.29

※ 투기과열지구 지정효과

- 주택공급계약일로부터 1년이 지나고 중도금 2회이상 납부하기 전에는 분양권 전매가 제한

(전매제한기간을 주택공급계약일로부터 소유권이전등기를 완료한 날까지로 확대하는 내용의 공급규칙개정중이며 6월초 시행예정)

- 5년내 당첨사실이 있거나 2주택이상 소유자는 청약 1순위 자격 제한

- 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 민간건설중형국민주택 및 85제곱미터 이하 민영주택의 50%를 우선공급

- 주상복합건물 중 주택 또는 오피스텔의 입주자 공개모집, 지역조합 조합원의 선착순 모집 금지

2. 건축허가를 신청한 주상복합아파트(300세대 이상)는

이번 조치의 시행으로 사업계획승인을 받아야 하는가

□ 주택건설촉진법시행령 개정·공포일 기준으로 이미 건축허가를 신청(건축심의위원회의 건축심의를 신청한 경우 포함)한  주상복합아파트는 종전 규정(건축법령)에 따르게 되므로 주택건설촉진법상의 사업계획승인을 받을 필요는 없음

3. 투기과열지구내에서 건축허가를 받아 건설중에 있는 주상복합아파트는 이번 조치의 시행으로 분양권 전매제한을 받게 되는가

□ 주택건설촉진법시행령 개정·시행일 기준으로 이미 건축법에 의한 건축

허가를 신청(건축심의위원회의 건축심의를 신청한 경우 포함)한 주상

복합아파트는 종전의 규정을 적용받아 분양권 전매제한을 받지 않음

□ 다만, 시행령 개정 이후 투기과열지구에서 주택건설촉진법에 의한 사업

계획승인을 받아 건설되는 주상복합아파트는 분양권 전매제한의

대상이 됨

4. 주상복합아파트가 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인을 받을 경우 종전과 달라지는 사항은

□ 주상복합아파트가 주택건설촉진법에 의한 사업계획승인을 받아 건설

되면 청약통장 가입자를 대상으로 입주자를 선정하여야 하며

ㅇ 투기과열지구내에서는 분양권 전매제한·무주택자 우선공급 및 1순위 청약제한(5년이내 재당첨 금지·1가구2주택 적용) 등을 받게 됨

ㅇ 또한 시공감리 및 공동주택관리에 대해서도 주택건설촉진법과

공동주택관리령을 적용받게 됨

□ 건설기준에 대해서도 주택건설기준등에관한규정을 적용받아 부대 및 복리시설을 갖추어야 하여야 함

※ 어린이놀이터·노인정·주민공동시설, 보육시설·문고 등의 시설을

설치하여야 하며, 아파트 층간소음기준을 충족하여야 함

5. 지역·직장주택조합의 조합원은 입주할 수 있는 지위를 양도·증여할 수 없게 되나

□ 투기과열지구내에서 사업승인을 받은 직장·지역조합의 조합원 지위는 주택건설촉진법시행령 개정·시행일 이후부터 양도·증여가 금지됨

ㅇ 다만, 투기과열지구 지정 이전에 사업승인을 받은 조합의 조합원은 1회에 한하여 그 지위를 양도할 수 있으나

ㅇ 지구지정 이후에 조합원지위를 양수·증여받은 자는 소유권 이전등기시까지 이를 양도·증여할 수 없음

6. 주택공급규칙 개정·시행일 이전에 조합설립인가를 받은 후 사업계획승인을 신청하였으나 아직 승인을 받지 못한 재건축조합은 전체 공정의 80% 이후에 입주자를 모집하여야 하는가

□ 주택공급규칙이 개정·시행되기 이전에 재건축조합이 사업계획승인을 받은 경우라면 종전의 규정에 따라 입주자를 모집하게 됨

ㅇ 또한 주택공급규칙 개정·시행일이전에 사업계획승인을 신청한 경우에도 신뢰보호 차원에서 종전의 규정을 적용함

□ 그러나 주택공급규칙 개정·시행일 이후에 사업계획승인을 신청한 경우 전체 공정의 80%에 달한 후에 일반분양분에 대한 입주자를 모집하여야 함

7. 아파트건설에서 전체공정의 80%에 해당하는 공정내용은 무엇이며, 입주시까지 소요되는 기간은

□ 아파트건설에서 전체공정의 80%에 해당하는 공정은 전체층수에

대한 골조 완공후 조적·미장·타일·목·단열 및 난방공사까지

완료한 상태를 말함

□ 전체공정의 80%에 달한 후 입주하기까지는 약 3∼6개월 정도가 소요됨