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대한건설협회 서울특별시회

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문서번호 : 건협서울 제3012-114호

시행일자 : 2005. 4. 27.

공개여부 : 공    개

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무부장

제    목  :  부동산투자회사법 개정 안내

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건설교통부는 부동산시장을 선진화하고 부동산에 대한 건전한 간접투자를 활성화하기 위하여 지난해 부동산투자회사법을 개정(‘04.10.23)하였고, 이번에 시행령․시행규칙을 개정(4월23일부터 시행) 하였는 바, 개정법령의 주요내용을 첨부와 같이 안내하오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

첨  부 : 1. 부동산투자회사법령 주요 개정내용 1부.

2. 부동산투자회사제도 개요 1부. 끝.

대 한 건 설 협 회  서 울 특 별 시 회 장

<첨 부 1>

주요 개정내용

□ 개정법률의 주요내용

ㅇ 일반적인 부동산을 대상으로 투자하는 부동산투자회사(일반 REITs)의 설립을 활성화하기 위하여 명목회사형으로「위탁관리REITs」를 도입(법제2조)

※ 일반REITs : 투자대상 부동산이 특정하게 한정(예 : CR REITs는 기업구조조정용 부동산에만 한정)되지 않고 모든 부동산에 투자 가능

※ 명목회사 : 상근인 임직원과 지점이 없어 자산의 투자․운용 및 일반적인 사무 등을 제3자에 위탁하는 paper company

- 이에 따라 시장의 오랜 숙원이었던 “일반REITs”의   법인세 감면 문제가 해결되어, 향후 일반 부동산이「위탁관리REITs」를 매개로 REITs시장에 활발히   편입될 것으로 예상됨

※ 현재는 명목회사형인 일반REITs는 설립할 수 없으며, 상근 임․직원과 지점을 갖춘 “실체회사형”만 허용됨

※ 기존 “실체회사형” 일반REITs는 위탁관리REITs와 구분을 위해 「자기관리REITs」로 명명하고「CR REITs」는 계속 존치함

ㅇ REITs 설립과 운영에 대한 과도한 규제를 대폭 완화하여, 민간의 창의를 통한 적극적인 수익창출이 가능토록 함

- REITs의 최저자본금을 현행 500억원에서 250억원으로 인하하고(법제6조), 1인당 주식소유한도도 현행 10%에서 30%로 확대하여 REITs의 설립을 용이하도록 하였으며(제5조제1항),

- 설립시 또는 설립후 현물출자를 총자본금의 50%까지(제11조제2항), 기존에 금지되었던 차입 및 사채발행도 자기자본의 2배까지 허용하여 회사운용의 자율성 제고(제29조제2항)

※ 기존 현물출자는 설립시는 금지되었고, 설립후 현물출자는 개발사업 인가를 받은 후 자본금의 30%범위내에서 허용

ㅇ 부동산개발사업에 대한 인가를 폐지하고, 임대주택사업ㆍ도시개발사업 등에 대해서는 총 자산의 100%까지 투자가 가능토록 함(제26조제2항)

ㅇ 투자자 보호를 위해 모든 REITs에 대해 건교부와 금감위가 공동으로 감독하도록 하고, 건교부의 검사권 신설(제39조제1항, 제39조의2)

※ 건교부 검사 : 관계 법령의 위반 및 건전한 거래질서의 저해에 대해 관련규정의 절차에 따라 REITs 및 관련기관의 업무․재산에 대해 검사

□ 시행령 주요 개정내용

ㅇ 부동산투자회사의 건전성 제고와 부동산에 간접투자하는 투자자를 보호하기 위하여, 부동산투자회사의 설립인가에 앞서 실시하는 「예비인가제도」의 운영에 필요한 사항을 규정하였는 바,(영제3조)

- 부동산투자회사의 예비인가를 받고자 하는 자는 예비인가신청서를 작성하여 건설교통부장관에게 제출하도록 하고,

- 예비인가 여부 결정시 부동산투자회사의 주주에게 불리한 계약조건이 포함되었는지의 여부와 자산의 투자운용과 관련한 투자자 보호 방안 등을 확인하도록 함

ㅇ 현물출자로 부동산투자회사를 설립하는 경우 현물출자하는 부동산의 가액을 객관적으로 평가할 수 있는 기준을 마련할 필요가 있어,

- 현물출자하는 부동산의 가액을 수익환원법 등에 의하여 평가토록 함(영제9조)

※ 수익환원법 : 당해 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순이익을 적정율로 환원, 평가시점에 있어서 현재가격을 산정

ㅇ 부동산투자회사의 주주 보호에 지장이 없는 범위내에서 위탁관리부동산투자회사와 그 자산의 투자운용을 위탁받은 자산관리회사간의 거래를 인정할 필요가 있으므로

- 일반분양ㆍ경쟁입찰에 의한 거래, 회사의 합병ㆍ해산에 의한 불가피한 거래 등을 허용(영제20조)

ㅇ 자산관리회사의 경영의 효율성을 제고하기 위하여  부동산투자회사로부터 위탁받은 자산의 투자ㆍ운용과 투자자 보호에 지장이 없는 경우

- 신탁업법에 의한 부동산신탁업, 부동산의 취득ㆍ관리ㆍ처분 및 개발에 대한 자문업무 등을 겸영할 수 있도록 함(영제22조)

※ 부동산신탁업 : 동산, 토지와 그 정착물, 지상권ㆍ전세권 및 토지의 임차권 등 재산의 신탁업무와 그 부수업무(채무의 보증, 부동산매매의 중개 등)

ㅇ 제한없이 투자할 수 있는 부동산개발사업의 범위를 구체적으로 정함(영제29조)

- 대도시(특별시, 광역시) 상업지역, 공공기관 지방이전을 추진하는 지역, 50만평이상의 택지개발예정지구 또는 도시개발구역내에서 건축물을 신축하거나 개발된 토지를 취득하는 경우 등

ㅇ 그 밖에 부동산투자회사 및 자산관리회사가 자산운용을 건전하게 하고 주주를 보호하기 위하여 임직원이 따라야 할 절차와 기준(내부통제기준)을 마련함(영제45조)

<첨 부 2>

부동산투자회사제도의 개요

□ 부동산투자회사 (REITs : Real Estate Investment Trusts)

ㅇ 부동산투자를 위해 주식발행으로 투자자를 모집하여   회사를 설립한 후 투자수익을 주주에게 배당하는「부동산투자전문 주식회사」

ㅇ 건전한 부동산 간접투자를 증진하고, 기업의 구조조정을 지원하기 위해서 '01년7월 「부동산투자회사법」 제정․시행

	< REITs의 제도적 장점>
① 90년대말 경제위기시 양산된 민간보유 부동산매물과 현재 급증 하는 시중 부동자금을 REITs를 통해 적절히 흡수 ② 상장 REITs는 회사의 재무상태․영업수익 등 내부정보가 공개되고, 부동산투자활동이 시장에 의해 평가되어 회사가치에 반영 ③ 서민을 포함한 일반국민이 REITs 주식매입으로 우량한 부동산 투자에 참여할 수 있어 부동산 투자이익의 형평한 분배가 가능

□ REITs의 운영

			자산보관기관 ․부동산, 현금, 유가증권
			↑위 탁 수수료	↓자산보관 서 비 스
투자자 ․주주(기관투자자, 개인투자자) ․채권자	← 배당 (90%이상) → 투자		부동산투자회사 ․주주총회 ․이사회 ․임원(자기관리REITs 상근)		← 임료 이자 → 투자		투자자산 ․부동산 ․부동산관련유가증권 ․현 금
			위탁수수료↓ ↑투자․운용
부동산투자자문회사 투자 의사결정 지원			자산관리회사 위탁관리 REITs․ 및 CR REITs의 자산운용				부동산투자자문회사 투자 의사결정 지원

ㅇ 실체회사형 REITs : 자산의 투자․운용을 직접 수행

☞ 자기관리 REITs(개정안)

ㅇ 명목회사형 REITs : 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁

☞ 위탁관리 REITs, CR REITs (개정안)

부동산투자회사 종류별 비교

투자수단	자기관리REITs	위탁관리REITs	기업구조조정 REITs
업 무	일반부동산 투자	일반부동산 투자	기업구조조정부동산 투자
회사성립	건교부 인가	건교부인가	건교부 인가 (금감위 의견청취)
설립주체	발기인	발기인	발기인
감 독	건교부·금감위	건교부·금감위	건교부·금감위
회사형	실체회사(상근 임·직원)	명목회사(상근 없음)	명목회사(상근 없음)
최저자본금	250억원	250억원	250억원
주식분산	1인당 30%이내	1인당 30%이내	제한없음
주식공모	자본금 30%이상	자본금 30%이상	의무사항 아님 (사모(私募)가능)
상 장	설립 후 즉시	설립후 즉시	의무사항 아님
현물출자	자본금의50%내	자본금의50%이내	자본금의 50%내
자산구성	부동산 : 70%이상 부동산관련 유가증권: 10%이상	부동산 : 70%이상 부동산관련 유가증권: 10%이상	부동산:70%이상
전문인력	3인	자산관리회사(5인)	자산관리회사(5인)
배당	90%이상 의무배당	90%이상 의무배당 (초과배당가능)	90% 이상 의무배당 (초과배당 가능)
개발사업	총자산의 30% (임대주택사업 도시개발사업 등에 제한없음)	총자산의30% (임대주택사업 도시개발사업 등에 제한없음)	총자산의 30% (임대주택사업 도시개발사업 등에 제한없음)
처분제한	3년	3년	제한없음
자금차입	자기자본의 2배내	자기자본2배내	자기자본의 2배내
회사존속	영속	선택적	한시적

부동산투자회사 시장 현황

□ 현 황

ㅇ 기업구조조정 REITs

- 인    가 : 10 개사 (7개사 상장)

- 시장규모 : 1조 5천 68억원 (총자산 기준)

ㅇ 자기관리 REITs : 없음

ㅇ 기업구조조정 REITs의 자산관리회사 : 8개사 인가

ㅇ 부동산투자자문회사 : 17개사 등록

<CR REITs 현황>

회 사 명	모집	인가일자	총자산(억)	주요주주
교보메리츠퍼스트	공모	’02. 1. 9	863	교보생명, 동양화재
코크랩제1호	공모	’02. 5.23	2,366	한화석유화학, 산업은행,우리은행
케이원	사모	’02.10.7	1,880	GE 캐피탈(미국)
코크랩제2호	공모	’02.10.30	1,116	산업은행,우리은행 삼성화재LG화재
리얼티코리아제1호	공모	’03. 4.29	1,433	교보생명 LG화재
유레스메리츠제1호	공모	’03. 8.20	1,328	대한생명,동양화재
코크랩제3호	공모	’03. 8.20	1,562	우리은행,산업은행
맥쿼리센트럴오피스	공모	’03.12.24	1,649	맥쿼리(호주), 삼성생명
코크랩제4호	사모	’04. 4. 8	1,810	YTN, 교원공제
코크렙제5호	사모	'04.12.15	1,061	국민연금, 교보생명, 삼성생명, 대한생명