임대형 민자사업(BTL) 제도   운용 현황

2009. 11.

대한건설협회 서울특별시회

	목 차
Ⅰ. 임대형 민자사업(BTL) 개요 1 Ⅱ. 사업추진 절차 2 Ⅲ. 시설사업 기본계획 수립․고시 3 Ⅳ. SPC구성 및 자격 3 Ⅴ. 사업 신청서류의 평가 5 Ⅵ. 협상 및 실시협약 체결 8 Ⅶ. 투자비 회수 8 Ⅷ. 기타 참고사항 : 관련제도 체계 9

Ⅰ. 임대형 민자사업(BTL) 개요

개 념

ㅇ 사회기반시설 건설을 위해 민간 사업자가 자금을 투자하여 시설물을 건설(Build)한 후, 시설물의 소유권은 국가‧지자체에 이전(Transfer)하되, 민간사업자가 일정기간(10～30년) 관리운영권을 획득, 국가‧지자체에 임대(Lease)하여 투자비를 회수하는 사업방식

- 대상 : 학교, 복지시설 등 자체 운영수입 창출이 어려운 시설

<참고 :  BTO(Build-Transfer-Operate)>

- 해당 시설에 대한 사용료를 최종사용자에게 부과하여 투자비를 회수하는 사업방식(대상 : 도로, 항만 등 자체 운영수입 창출이 가능한 시설)

추 진 방 식	BTO	BTL
① 대 상 시 설	․최종사용자에게 사용료 부과로 투자비 회수가 가능한 시설(독립채산형)	․최종사용자에게 사용료 부과로 투자비 회수가 어려운 시설 (서비스구입형)
② 투자비 회 수	․최종사용자의 사용료 ※ 수익자부담	․정부지급금(시설임대료, 운영비) ※ 정부재정부담
③ 사 업 리스크	․수요(투자비회수)위험 있음	․수요(투자비회수)위험 적음

기본구조

		전문운영사 (시설보수, 운영)
		출자 운영권 부여
건설사 (설계+시공)	출자 시공	SPC (건설사+운영전문사+금융기관)			배당수익/ 대출원리금 출자/대출	금융기관
		시설기부채납		관리운영권부여
		주무관청

Ⅱ. 사업추진 절차

사업시행자 (신청자)		정부, 주무관청		주요내용
		사업 기본계획 고시 前 사업계획 수립, 타당성 조사 및 적격성 조사 → 사업계획 신청, 국회제출․승인 등 → 대상사업 지정, 기본계획 수립 등
		▽
		시설사업 기본계획 고시		기본계획 고시 : ‘입찰공고’에 해당 (3Page-Ⅲ 참조)
SPC구성 및 PQ서류제출	▶	▽
		PQ심사 후 적격(Pass)자 선정통보		SPC구성(3Page-Ⅳ참조) PQ심사(5Page-Ⅴ참조)
사업계획서 작성‧제출	▶	▽
		PQ적격자가 제출한 사업계획서 평가 후 협상대상자 지정 및 협상		사업계획서 평가(5Page-Ⅴ참조) 협상 진행(8Page-Ⅵ참조) ※ PQ, 사업계획평가를 동시에 진행할 수 있음
		▽
실시협약체결	▶ ◀	실시협약체결(사업시행자 지정)		‘계약(契約)’에 해당(8Page-Ⅵ참조)
실시계획 승인신청	▶	▽		사업시행자 지정 받은 날로부터 90일 이내신청 (미신청시 지정효력 상실)
		실시계획 승인		실시계획 고시
착공 및 준공	▶	▽
		준공확인		시설물 소유권 이전 및 임대
운영․유지관리	▶	▽
		운영상황 모니터링		서비스의 요구수준 충족 여부 점검 투자비회수(8Page-Ⅶ참조)
		▽
		사업종료

Ⅲ. 시설사업 기본계획 수립․고시

ㅇ 주무관청은 BTL 대상사업으로 지정(국회의결)된 후 1년 이내에 시설사업기본계획을 수립하여야 함

- 기본계획에는 추정 투자금액, 건설기간, 예정지역 및 규모 등에 관한 사항, 사업추진 방식, 재정지원, 운영에 관한 사항, 사업시행자의 자격요건 등 포함

ㅇ 수립된 기본계획에 따라 사업 시행자를 선정하기 위하여  시설사업기본계획을 고시    ※ 입찰공고에 해당

- 고시에는 사업개요, 건설기간, 추정사업비, 기본계획의 주요내용, 사업추진일정, 연락처 등이 포함되며,

- 관보, 3개 이상의 일간지, 주무관청 및 공동투자관리센터 홈페이지에 게재

Ⅳ. SPC 구성 및 자격

ㅇ 사업참여자는 고시 기준에 따라 SPC 구성

- SPC는 건설법인(설계사, 시공사), 시설운영법인(운영사), 재무적투자자(출자자)가 출자하여 설립

※ 일반적으로 설계사 또는 주간 시공사가 컨소시움 구성을 주도하여 나머지 시공사(우대 혜택을 위해 보통 지역업체 3～4개사 참여) 및 운영사(유지관리업체), 재무적투자자를 모집하고 각각의 지분을 정함

‧ 총민간투자비 중 자기자본(총민간투자비의 5～15%)은 재무적투자자가 일정비율 이상을 출자하고 나머지는 시공지분에 따라 정해지며,

‧ 타인자본(총민간투자비의95～85%)은 금융기관의 펀드조성 또는 대출 등으로 구성

- 건설업체는 SPC에 출자자 및 시공사(SPC와 도급계약)로서 참여하며,

․ 출자자자로서 출자금에 대한 수익은 정부지급금(9Page)의 배당을 통하여 회수하고

․ 시공자로서 공사비는 먼저 SPC의 자기자본(5～15%)에서 지급받고, 이후 타인자본(95～85%)을 통하여 공사진행 단계에 따라 주기적으로 수령

※ 일반적으로 배당은 매몰비용에 해당되어 현실적으로 시공사가 얻을 수 있는 수익은 시공마진임

ㅇ 사업신청 요건 및 자격

- 사업신청은 법인 또는 설립예정법인의 대표자 명의로 신청하여야 하며,

- 사업시행자로 지정받은 자는 총민간투자비의 5% ～15% 이상 자기자본금을 확보하여 협약상 정한 일정에 따라 자기자본을 투입하여야 함

※ 다만, 총사업비가 1,000억 미만인 경우 최소 자기자본비율은 5%를 원칙으로 함

- 사업참여자(시공, 설계, 출자, 운영사)의 자격은 주무관청에서 사업 유형, 규모 등 사업별 특성을 고려하여 설정

ㅇ 제한 사항

- 사업신청자가 5인 이상의 출자자로 구성되는 경우 최상위 출자자의 지분율은 원칙적으로 25% 이상이어야 하며,

- 주무관청별로 최소 자기자본비율 기준을 정하여 시행하고,

- 사업참여자는 복수의 법인(SPC)에 참여할 수 없음

※ 다만, 금융기관과 산업기반신용보증기금 등은 대출의향서, 보증의향서를 복수로 발급 가능(주무관청이 허용한 경우)

Ⅴ. 사업 신청서류의 평가

ㅇ 사업 신청자에 대한 평가는 두 단계로 나누어 하되

- 1단계 평가를 통과한 사업신청자를 대상으로 2단계 평가서류(사업계획서)를 제출받는 것을 원칙으로 함.

- 다만, 사업의 시급성이 있는 경우에는 1단계와 2단계 사업신청서류를 일괄 제출받아 평가할 수 있음

․ 1단계(PQ심사) : PQ서류 제출 ➙ PQ심사 ➙ 제안자격자 선정

․ 2단계(사업계획서 평가 ) : 사업계획서 제출 ➙ 기술평가, 가격평가 ➙ 종합점수 합산 ➙ 협상대상자 선정

- 기타 평가조건(예시)

․ 단독제안일 경우, 1단계 심사를 통과하고 2단계평가 점수가 만점의 90%(가격평가 점수는 만점의 75%)이상 등 특수 조건을 정할 수 있음

․ 지역경제 활성화, 중소기업 참여지원 등을 위해 지역중소업체에 일정비율의 출자 및 시공참여를 유도하여 우대 가능

<1,2단계 심사 개황>

단계	평가 방식	평가목적	평가 내용	평 가 적용제	평 가 대상자	평 가 주요항목	평가방법	적용사유
1단계	PQ	제안자격자 선정	출자자 능력	PQ 결격제	PQ입찰자	사업시행자의 자격 및 능력	Pass or Fail	사업추진능력 사전평가
2단계	기술	협상대상자 순위선정	사업 내용	기술 실격제	PQ통과자	기술계획	Pass or Fail	최소품질 확보 품질저하 방지 민간의 효율성, 창의성 유도
				기술 배점제			평가항목 배점
	가격			가격 실격제		제안가격	Pass or Fail	과다비용 방지 최소비용 유도 가격경쟁 유도
				가격 배점제			평가항목 배점

※ 기술실격제 : 제시한 성과요구수준서에 미달한 경우 실격

가격실격제 : 주무관청이 고시한 금액 이상으로 총사업비를 제안한 경우 실격

ㅇ 세부 평가 요소

<1단계 : PQ심사(예시)>

평가항목	평가요소	비고(통과기준)
사업신청	◦컨소시엄(SPC) 구성	◦ 서약서, 출자자의 투자확약서, 금융기관 등의 대출 의향서, 조건부 확약서, 산업기반신용보증기금의 보증의향서 제출
①설계사	◦설계(D)능력	◦ 건축사법에 의거 건축사 사무소 등록을 필한 업체 - 최근 5년간 설계실적 중 유사규모 이상이 1건 이상
②시공사	◦시공(B)능력	◦ 건설산업기본법, 소방법 등에 의한 등록 업체로 - 최근 5년간 당해공사 해당 업종 시공실적 중 동일규모 이상 1건 이상업체 - 복수의 기업이 참여하는 경우 상기 기준에 해당하는 자가 적어도 1개이상어야 함.
③출자자	◦재무(F)능력	◦ 5년간 연평균 영업활동으로 인한 순 현금흐름의 200%에 해당하는 금액이 출자자별 자본금 투입예정금액 이상
④운영사	◦운영(O)능력	◦ 건산법에 의한 시설물유지관리업, 경비업 등 등록 업체로 - 최근 3년내 일정평수 이상 건물종합관리 용역을 1건이상 수행한 실적

※ 주무관청별로 별도의 기준을 정할 수 있음

<2단계 : 사업계획서 평가(예시)>

항목	평가요소
건설계획 <350> ※기술평가	사업관리계획 <20>
	설계 <300>	배치계획 <40>
		평입단면계획 <110>
		기계전기계획 <40>
		친환경계획 <110>
	시공계획 <30>
운영계획 <150> ※기술평가	운영관리능력 <60>
	운영관리수준 <90>
공익성 <50> ※기술평가	출자자 구성 <50>	전문운영사 <10>
		재무적투자자 <10>
		지역중소업체 <30>
정부지급금 <450> ※가격평가	정부지급금수준 <450>	시설료 임대료 수준<250>
		가산율 수준 <50>
		운영비 수준 <150>
종합평가 점수 합계		<1,000>

※ 기술․가격 요소 평가배점 기준은  원칙적으로 5:5로 하되 건설․운영의 난이도 등을 감안하여 조정가능

※ 세부기준 예시 : 첨부 참조

ㅇ 평가 탈락자 사업제안 비용의 부담

- 탈락자가 1인일 경우 : 기본설계비 상당액의 25%

- 탈락자가 2인 이상인 경우 : 상위 점수 순서대로 2인의 범위 내에서 기본설계비 상당액의 각각 30%, 20%

Ⅵ. 협상 및 실시협약 체결

ㅇ 협상대상자는 위와 같은 방법에 따라 사업신청자 자격 및 사업시행 조건 등을 충족하는 자를 지정하되,

- 일반적으로 2 이상의 사업신청자를 순위로 지정하여 그 중 최우선자(우선협상대상자)와 먼저 사업조건에 관하여 협상

ㅇ 주무관청은 지정된 협상 대상자와 협상을 통하여 사업의 범위, 무상 사용기간, 권리와 의무, 불가항력 등에 의한 위험의 처리방법, 총사업비, 사업수익률 등을 포함한 해당 시설의 건설 및 운영과 관련한 의무․부담을 명확하게 확정한 후,

ㅇ 실시협약을 통하여 주무관청과 지정된 협상대상자간 총사업비, 사업기간 등 사업시행 조건 등에 대하여 권리와 의무를 정하여 사업시행자를 지정하는 계약(契約)을 체결하고 사업시행 착수

Ⅶ. 투자비 회수(정부 지급금)

ㅇ 정부지급금은 시설임대료, 운영비로 구성,

- 시설임대료는 민간사업자가 투입한 총민간투자비에 수익률이 반영[총민간투자비×수익률]된 투자원리금을 임대기간 중 매년 균등 분할 [1-(1+수익률)-(임대기간)]하여 지급

※ 총민간투자비 : 총민간사업비(총사업비-건설보조금)+건설이자+물가변동분

※ 수익률 : 5년만기 국고채 금리 + 가산율(운영위험, 장기위험 등을 감안한 것으로 민간사업자간 경쟁을 통해 확정)

․ 건설이자(민간자금조달금리)가 급격 상승하여 국고채(수익률)와 금리차가 0.5%이상 차이 발생시  상회분의 60～80%를 재정에서 부담하는 위험 분담가능

- 운영비는 시설 준공이후 임대기간 중 민자사업자가 투입하는 시설물의 유지․보수비용, 사업관리비용 등으로 민간의 효율적 운영을 전제로 산정하여 별도로 사전 약정한 내용에 따라 지급

※ 최소운영수입보장제도(MRG)는 BTL에 적용되지 않으며, BTO등 다른 민간투자 사업에서도 ‘09.10.6자 폐지

Ⅷ. 기타 참고사항 : 관련제도 체계

ㅇ 법	: 사회기반시설에 대한 민간투자법	(기획재정부)

ㅇ 시행령	: 사회기반시설에 대한 민간투자법시행령	(기획재정부)

ㅇ 일반지침	: 민간투자사업기본계획	(기획재정부)

ㅇ 개별사업	: 민간투자시설사업기본계획	(주무관청)

ㅇ 관련지침 및 협약서

- 임대형민자사업(BTL) 표준실시협약(안)

- 임대형민자사업(BTL) 타당성 및 민간투자적격성조사 세부요령

<첨부>

사업계획서 세부 평가내용(예시)

항목	평가요소			배 점(5단계 정성평가)
건설 계획 <350>	사업관리계획 <20>		사업 및 리스크관리 총괄 계획 <20>	5단계 정성평가(공통항목)의 배점 = [최저수준점수] + [(제안수준－최저수준) ÷ 최저수준] × 최저수준점수 <예시> ① 토목, 조경, 주차장계획 (배점30점, 최저수준점수 6점)의 최소수준(부여등급 E, 부가점수 부여기준 1) 및 제안수준 (5단계 판단/1~5)이 3단계인 경우 : 6 + [(3－1) ÷ 1] × 6 = 18점
	설계 <300>	배치계획 <40>	① 토지이용계획 <20>
			② 외부공간 및 토목․조경계획 <10>
			③ 접근성 및 동선계획 <10>
		평입단면계획 <110>	① 영역별 조닝 및 동선계획 <30>
			② 단위공간계획 <10>
			③ 실내공간계획 <20>
			④ 안전사고예방/무장애 계획 <20>
			⑤ 입면계획 <20>
			⑥ 단면계획 <10>
		기계전기계획 <40>	① 전기ㆍ정보통신계획 <20>
			② 기계ㆍ소방설비 계획 <20>
		친환경 계획 <110>	① 에너지절약계획 <60>
			② 신재생에너지이용계획 <30>
			③ 생태계획 <20>
	시공계획 <30>		① 품질 관리/부실시공방지 계획 <10>
			② 공정관리/안전관리 계획 <10>
			③ 환경관리/민원방지계획 <10>
운영 계획 <150>	운영관리능력 <60>		① 유지관리조직 및 인력계획 <40>
			② 운영 및 유지관리절감계획 <20>
	운영관리수준 <90>		① 유지보수 및 교체 계획 <40>
			② 사용자 편리성/시설안전관리 계획 <10>
			③ 사용자편리성/서비스계획 <20>
			④ 재난관리계획 <20>

항목	평 가 요 소		배점기준(5단계)	설 명(부가점수≤기본점수)
			배 점	배점계산
공익성 <50>	◦ 출자자구성 <50>	① 전문 운영사 <10>	○ 총 출자자 중 전문운영사의 최저지분율은 없으며, 0∼5%까지 출자비율에 따라 점수를 차등 부여함, 5% 이상인 경우 10점 부여	○ 전문운영사의 출자비율에 따른 평점 계산 최저지분율 없음. 0∼5%까지 점수 차등 부여 ▸평점=【[(출자비율-0%)÷5%]×10점】 단, 출자비율≥5%인 경우에도 5%로 계산하여 10점 부여함 ○ (배점계산 예시) ㆍ “가”사 4.3% 출자인 경우 【[(4.3－0) ÷ 5%] × 10점】= 8.6점
		② 재무적 투자자 <10>	○ 총 출자자 중 재무적투자자의 지분율에 대하여 SPC간 상대적으로 평가{최고 지분율과 최저지분율(무조건 10%)의 차이를 5단계 균등분할하여 5등급으로 판단}하여 부가점수 1.25점을 주고 요소별로 배점하고 합산함 즉, (지분율 10%이상 인 경우 : 5점) + (각 SPC 지분율 제안수준 - 1점) × 1.25점	○ 총 출자자의 각 컨소시엄별 해당요소에 대한 총출자자의 지분율 최저수준을 10%로 하여 5점을 배점하고, 해당요소의 총 지분율을 컨소시엄별로 상대적으로 평가하여 각 가점 요소별로 배점하고 합산 ○ (배점계산 예시) ∙ A 제안자 16%, B 제안자 25%, C 제안자 35% 최저지분율 10%이고 최고 제안지분율 35%이므로 35-10 = 25을 5단계로 균등분할 ∙ 10% 이상 ～ 15% 미만은 1등급 ∙ 15% 이상 ～ 20% 미만은 2등급 ∙ 20% 이상 ～ 25% 미만은 3등급 ∙ 25% 이상 ～ 30% 미만은 4등급 ∙ 30% 이상 ～ 35%까지 5등급이므로 - “A" 제안자 : 5 + (2-1) × 1.25 = 6.25 - “B" 제안자 : 5 + (4-1) × 1.25 = 8.75 - “C" 제안자 : 5 + (5-1) × 1.25 = 10
		③ 지역 중소 업체 <30>	○ 지역중소업체의 참여(출자자수, 출자비율, 시공비율)에 따른 평점 계산 평점 =【[(시공비율－39%) ÷ 10%] × 15점】+【출자자수배점 × [(출자비율-20%) ÷ 10%]】 ▸[(시공비율-39%) ÷ 10%] 및 [(출자비율-20%) ÷ 10%] ≥ 1인 경우 1로 간주 ▸출자자수배점 : 출자자수 2개사 이상 → 10점, 1개사 → 5점, 없는 경우 0점 ▸출자비율 : 사업신청자 내 건설출자자 간의 지역중소업체 출자비율로 산정 ▸시공비율 : 지역중소건설업체가 공사비 중 담당하는 비율 ▸지역중소업체 : 고시일 기준으로 경상북도에 법인을 둔 중소기업법 제2조의 규정에 의한 중소기업으로 건설산업기본법 제23조에 의거 2008년도에 시공능력을 평가 받은 업체 ○ 지역중소업체 출자자수의 평가에 있어서 당해 지역의 업체와 그외 지역의 업체간에는 “독점규제 및 공정거래에 관한 법률”에 의한 계열회사가 아니어야 하며, 1인이 수개의 중소업체의 대표자인경우 해당 수개의 중소업체는 1개 업체로 본다.

항목	평가요소	배점기준	설명(부가점수≤기본점수)
		배 점	배점계산
정 부 지급금 <450>	◦ 정부지급금수준 <450> ※ 가격평가	○ 현재가치로 환산한 최저 제안 총 정부지급금 기준
		○ 시설임대료수준 득점(250점) - 주무관청이 제시한 최소시설임대료에 만점 부여 - 주무관청이 판단한 적정 시설임대료에 만점의 90%를 기본점수로 부여 - 주무관청이 판단한 적정 시설임대료를 초과하는 경우 기본점수와 만점의 75% 범위 내에서 직선보간법을 적용하여 감점 - 주무관청이 판단한 적정 시설임대료 이하인 경우 기본점수와 만점 범위 내에서 직선보간법을 적용하여 가점	○ (예시 : 기본점수90%, 최소시설임대료 85%인 경우) 시설임대료 수준 득점계산 : - 주무관청이 판단한 적정 시설임대료의 현재가치가 500억, 최소 시설임대료가 425억, 제안시설임대료의 현재가치가 450억인 경우 (50,000-42,500) : (250-225) = (50,000-45,000) : X ∴X= 16.7 ∴가격점수 = 225 + 16.7 = 241.7
		○ 가산율[α] 수준 득점(50점) - [(최저가산율[α] 수준) ÷(제안 가산율[α]수준)] × 가격배점	○ 가산율[α] 수준 득점 계산: - 최저 가산율[α]이 1.2%이면 - 제안(A제안자) 가산율[α]이 1.5%인 경우: [1.20÷1.50]×50=40.0점
		○ 운영비수준 득점(150점) - 주무관청이 제시한 최소운영비에 만점 부여 - 주무관청이 판단한 운영비에 만점의 90%를 기본점수로 부여 - 주무관청이 판단한 적정 운영비를 초과하는 경우 기본점수와 만점의 75% 범위 내에서 직선보간법을 적용하여 감점 - 주무관청이 판단한 적정 운영비 이하인 경우 기본점수와 만점 범위 내에서 직선보간법을 적용하여 가점	○ (예시 : 기본점수90%, 최소운영비 85%인 경우) 운영비 수준 득점계산 : - 주무관청이 판단한 운영비의 현재가치가 200억, 최소운영비170억, 제안운영비의 현재가치가 180억인 경우 (20,000-17,000) : (150-135) = (20,000-18,000) : X ∴X= 10 ∴가격점수=135+ 10= 145.0
종 합 점 수 <1000>		○ 기술점수, 가격점수 합계