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대한건설협회 서울특별시회

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문서번호 : 건협서울 제3012-604호

시행일자 : 2005. 1. 25.

공개여부 : 공    개

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무부장

제    목  : 「임대주택법시행령․시행규칙」개정안 입법예고 안내

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건설교통부는 임대주택건설 활성화 및 부도임대사업장 조기정상화를 위하여 중형(85㎡초과) 임대주택 및 부도임대주택의 우선분양전환 자격요건 완화 등을 주요내용으로 하는 임대주택법시행령․시행규칙 개정안을 마련하여 입법예고(‘05.1.21～2.11)하였기에 첨부와 같이 안내하오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

첨 부 : 임대주택법시행령 및 시행규칙 개정안 주요내용 1부. 끝.

대 한 건 설 협 회  서 울 특 별 시 회 장

<첨 부>

시행령 및 시행규칙 개정안 주요내용

1. 시행령 개정사항

① 매입임대주택의 임대의무기간 연장

□ 현 행

ㅇ 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택의 임대의무기간은 3년

* 임대의무기간이 1/2 경과된 후 임차인과 임대사업자가 합의한 경우 분양전환 가능

□ 개정안(영 제9조제1항제5호 개정)

ㅇ 매입임대주택의 임대의무기간을 5년으로 연장

□ 개정사유

ㅇ 매입임대주택의 경우 분양전환가격, 임대조건 등에 대한 규제가 없고 임대의무기간도 짧아 투기목적으로 악용될 우려가 있다는 이유로 세제지원 대상에서 제외

* 종부세․양도세 등의 세제지원시 임대의무기간과 달리 매입임대의 임대기간 요건을 건설임대보다 오히려 강화하는 추세

ㅇ 매입임대주택의 공적 규제를 강화하여 민간 전세주택과 차별화하고 세제지원과 임대주택법간 일관성 도모

② 부도임대주택의 우선분양전환 자격요건 완화

□ 현 행

ㅇ 공공건설임대주택의 우선분양전환 자격은 입주일이후부터 분양전환당시까지 무주택자에 한하여 인정

* 임대사업자의 동의를 얻지 않고 임대주택을 전대받은 불법전매자는 우선분양전환 자격자에서 제외

□ 개정안(영 제13조제2항제6호 신설)

ㅇ 임대사업자의 부도 또는 파산으로 임대보증금의 반환이 곤란한 경우에는 분양전환당시 거주자로 요건 완화

- 다만, 불법전대의 남용 또는 임대사업자의 도덕적 해이가 야기될 우려가 있으므로 기존 부도임대사업장으로 한정

* 주택소유자 또는 원 입주자와 합의하에 임대보증금 전액 또는 일부를 지불하고 거주하는 자는 우선분양 허용

□ 개정사유

ㅇ 임대사업자의 부도발생시 임차권을 전대하는 경우가 빈번 하나, 이들이 제외되어 분양전환 합의도출에 애로

* 국민은행의 14개단지 실태조사결과 불법전대가 30%이상 차지

ㅇ 분양전환 촉진을 위하여 기존 부도임대사업장에 한하여 우선분양전환자격 완화

③ 중형(85㎡초과) 임대주택의 우선분양전환 자격요건 완화

□ 현 행

ㅇ 공공건설임대주택의 우선분양전환 자격은 입주일이후부터 분양전환당시까지 무주택자에 한하여 인정

□ 개정안(영 제13조제2항제7호 신설)

ㅇ 전용 85㎡를 초과하는 중형임대주택의 경우 분양전환당시 거주자이면 유주택자에게도 우선분양전환 자격 허용

□ 개정사유

ㅇ 소형임대주택과 달리 85㎡초과 중형임대주택의 경우 유주택자도 청약 가능

* 주택공급규칙상 청약요건

- 소형임대주택 : 국민주택등에 해당되어 무주택자만 청약가능

- 중형임대주택 : 민영주택에 해당되어 유주택자도 청약가능

ㅇ 입주자격과의 통일성을 기하고 중형임대주택의 수요저변확대를 위하여 분양전환당시 거주자이면 유주택자인 경우에도 우선분양전환자격 인정

④ 건설임대주택의 특별수선충당금 요율 인하

□ 현 행

ㅇ 300세대이상인 공동주택 등을 건설한 임대사업자에게 시설교체 및 보수를 위한 특별수선충당금 적립 의무화

- 5년 또는 10년임대주택은 매월 건축비의 1만분의 1.5 적립

□ 개정안(영 제15조의3제3항제3호 개정)

ㅇ 5년 또는 10년임대주택의 특별수선충당금 적립요율을 매월 건축비의 1만분의 1.5에서 1만분의 1로 인하

* 30년이상 임대하는 영구․국민임대주택의 특별수선충당금 적립요율은 현행(영구임대 1만분의 4, 국민임대 1만분의 3) 유지

□ 개정사유

ㅇ 분양주택에 비하여 과도한 건설임대주택의 적립요율인하로 분양주택과의 형평성 및 임대주택 활성화 도모

< 특별수선충당금 적립기준(268개단지 사례조사결과, 주택건설협회) >

항 목	분양주택	임대주택
적립기준	장기수선계획으로 부과 또는 승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 월합계액의 3/100～20/100	매월 건축비의 1.5/10,000 (분양전환목적 임대주택)
㎡당 월적립액	45원/㎡(1만분의 0.57)	117원/㎡(1만분의 1.5)

⑤ 기 타

1) 공공건설 중형(85㎡초과) 임대주택의 분양전환가격 및 임대료 규제 폐지

□ 현 행

ㅇ 국가․지자체․주공․지방공사가 건설하는 임대주택은 평형과 관계없이 분양전환가격 및 임대료 규제

* 민간건설임대주택의 경우 60㎡를 초과하는 임대주택은 분양전환가격 및 임대료 설정 자율화

□ 개정안(영 제9조제5항제3호 및 제12조제1항) 및 개정사유

ㅇ 85㎡초과 임대주택의 경우 적정 수익성 확보를 위해 분양전환가격 및 임대료 설정 자율화

2) 공공건설임대주택의 임차권 양도요건 강화

□ 현 행

ㅇ 근무․생업․질병 등이나 국외이주 등으로 필요한 경우 특별한 제한없이 임차권 양도 허용

□ 개정안(영 제10조제1항제1호가목) 및 개정사유

ㅇ 투기목적의 임차권양도 차단을 위하여 근무․생업․질병 등의 사유로 투기과열지구내에서 퇴거하는 경우 6개월이상 거주한 임차인에 한하여 임차권 양도 허용

2. 시행규칙 개정사항

① 부도임대주택의 분양전환가격 산정기준 특례 인정

□ 현 행

ㅇ 우선분양전환권을 갖고 있는 임차인의 보호를 위하여 분양전환가격 상한을 규제

* 60㎡이하 공공임대주택 : 건설원가와 감정평가액의 산술평균

□ 개정안(규칙 별표1 공공건설임대주택 매각가격 개정)

ㅇ 기존 부도임대주택의 분양전환시 임차인의 동의가 있는 경우 분양전환가격 상한의 5% 한도내에서 증액 허용

□ 개정사유

ㅇ 부도임대주택의 경우 분양전환가격 상한이 제3채권자(기금이외 채권자)와의 합의도출에 장애로 작용하는 경우 발생

* 분양전환금액에서 기금대출금 및 보증금 공제후 제3채권자에게 배분하므로 분양전환금액이 낮은 경우 제3채권자 채권회수 곤란

* 현재 압류해제를 위하여 별도 합의금을 주는 경우가 있으나, 일부 임차인 또는 제3채권자 반발로 분양전환 장기 지연

ㅇ 부도임대주택의 분양전환 촉진을 위하여 특례를 인정하되, 임차인의 피해 또는 협상력 약화를 우려하여 5%한도 설정

② 기 타

1) 임대보증금 보증가입 공고내용 명시(규칙 제2조의3제6호)

ㅇ 현재 임대사업자는 임대보증금 보증에 대한 가입여부를 건교부령이 정하는 바에 따라 공고토록 하고 있으나, 이에 대한 절차규정 부재

⇨ 입주자모집공고시 임대보증금 보증에 가입한 경우 보증기관, 보증금액, 보증범위, 보증료 등을 공고토록 규정

2) 건축비 가산항목 추가(규칙 별표 1)

ㅇ 법령․조례․지침 등의 개정으로 주택건설에 추가로 소요되는 비용을 건축비 가산항목에 추가

- 건설근로자퇴직공제부금, 가스보일러 공동연도 설치비, 음식물쓰레기 공동처리시설비, 하도금대금지급보증수수료

* 주택기금운용및관리규정(국민주택 분양가산정)과 통일성 유지

3) 소모성 자재의 종류 및 보수주기 명확화(규칙 별지10)

ㅇ 보수주기내 소모성 자재는 임차인이 보수수선을 부담하나, 「소모성 자재의 종류 및 보수주기」가 명시되지 않아 임대사업자와 임차인간 분쟁요인으로 작용

⇨ 소모성 자재의 종류 및 보수주기를 표준임대차계약서에 명시

- 벽지, 장판 : 6년(단, 임차인이 적치물 제거에 협조)

- 전등기구, 콘센트 : 6년

- 단순소모품 : 임차인이 책임