「소득세법 시행령」,「법인세법 시행령」,「종합부동산세법 시행령」,「조세특례제한법 시행령」개정안 주요내용

경   위

ㅇ 재정경제부는 인구감소(관심)지역 주택(세컨드홈) 취득 지원, 준공후 미분양주택 해소 지원 등을 내용으로 하는「소득세법 시행령」,「법인세법 시행령」,「종합부동산세법 시행령」,「조세특례제한법 시행령」개정안을 입법예고*(1.19)

* 「2026년 경제성장전략｣(1.9.) 후속조치, 「2025년 세제개편 후속 시행령 개정안｣ 발표

주요내용

➊ 인구감소지역ㆍ인구감소관심지역 주택 취득 지원(조특령ㆍ소득령ㆍ종부령)

※ 「2026년 경제성장전략｣(‘26.1.9.) 발표내용

	< 법률(조특법§71의2) 개정내용 >
◇ 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세ㆍ종합부동산세 특례 대상 지역에 “비수도권 인구감소관심지역” 추가 ㅇ 특례 대상주택의 소재지, 주택가액 등은 시행령에 위임

ㅇ 1세대 1주택자 세컨드홈 특례*가 적용되는 비수도권 인구감소 관심지역 주택의 가액기준을 기준시가 4억원 이하로 규정

* 1주택자가 인구감소지역 주택 등 취득시 기존 보유주택에 1세대 1주택 특례 적용
↳ (양도세) 12억원 이하 주택 비과세, 12억원 초과시 장특공제 우대
(종부세) 기본공제 우대(9→12억원), 고령자ㆍ장기보유 세액공제 적용

ㅇ 다주택자가 인구감소지역(비수도권 인구감소관심지역 포함) 주택*을 취득(’26.1.1.~)할 경우, 양도세ㆍ종부세 부과 시 주택 수에서 제외

* 비수도권 인구감소지역 소재 주택은 9억원 이하, 그 외 지역 소재 주택은 4억원 이하

➋ 비수도권 준공후 미분양 주택 해소 지원(소득령ㆍ법인령ㆍ종부령)

ㅇ 비수도권 준공후 미분양 주택을 취득하는 1주택자에 양도세ㆍ종부세 특례*가 적용되는 미분양 주택의 가액기준 상향(6→7억원)

* 1주택자가 준공후미분양 주택 추가 취득시 기존 주택에 1세대 1주택 특례 적용
↳ (양도세) 12억원 이하 주택 비과세, 12억원 초과시 장특공제 우대
(종부세) 기본공제 우대(9→12억원), 고령자ㆍ장기보유 세액공제 적용

ㅇ CR리츠가 매입하는 비수도권 준공후 미분양 주택에 대해 법인 양도소득 추가과세* 배제 및 종부세 합산배제(5년간) 지원기간 연장**

* 법인이 비사업용토지, 주택 등 양도소득의 10~20%의 세율로 법인세 추가 과세

** (현행) ’25.12.31까지 취득 분 → (개정안) ‘26.12.31까지 취득 분

➌ 프로젝트 리츠에 대한 현물출자 과세특례 구체화 (조특령)

※ 「2025년 세제개편안｣(‘25.7.31.)에서 발표

	< 법률(조특법§97의9) 개정내용 >
◇ 내국인이 프로젝트 리츠에 토지ㆍ건물 현물출자시 양도소득세 납부이연 및 법인세 과세이연 신설 ㅇ 이연세액 납부방법, 사후관리 요건 위반 시 이자상당 가산액 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 시행령에 위임

ㅇ (과세이연 종료) 현물출자로 취득한 주식을 50% 이상 처분하거나 리츠 해산 시 등에는 이연된 세액 전부 납부(법인은 익금산입)

• 주식처분비율이 50% 미만인 경우 주식처분비율만큼 세액 납부

ㅇ (이자상당가산액) 과세이연금액 × 납부·과세이연 일수 × 0.022%

세부 내용 (신구조문대비표)

(1) 인구감소ㆍ인구감소관심지역 주택에 대한 양도소득세 중과 배제 및 주택 수 산정시 제외 등(소득령 §167의3)

현  행

개  정  안

□ 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도세 중과 제외 대상

□ 준공후 미분양 가액요건 완화 및 인구감소지역주택 등 추가

ㅇ  지방저가주택*

* 주택수에서도 제외

	ㅇ (좌 동)

ㅇ 동거봉양, 혼인 등 사유로
인한 일시적 2주택 등

ㅇ 비수도권 소재
준공 후 미분양주택

- (취득가액) 6억원 이하

- 7억원 이하

<추 가>

ㅇ ‘26.1.1. 이후 취득하는 주택으로서 다음 요건을 모두 충족하는 주택*

* 주택수에서도 제외

- (소재지*) 인구감소지역,
비수도권 인구감소관심지역

* 단, 수도권(접경지역 제외), 광역시
구지역, 기존 주택과 동일 시·군·구 제외

- (기준시가) 4억원 (비수도권
인구감소지역의 경우는 9억원)

<개정이유> 지역균형발전 및 지방 부동산 활성화 지원

<적용시기> (준공후 미분양 주택) 영 시행일 이후 취득하는 분부터 적용
(인구감소·감소관심지역 주택) 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

(2) CR리츠가 취득한 미분양주택에 대한 법인세 추가과세 배제 적용 기간 연장 및 적용대상 합리화(법인령 §92의2②)

현 행	개 정 안
□ CR리츠*가 취득한 주택에 대한 토지 등 양도소득 추가과세 배제 * 채무상환ㆍ재무구조 개선 등을 위해 매각하는 부동산을 투자 대상으로 하는 기업구조조정 부동산투자회사	□ 적용기간 연장 및 대상 주택범위 조정
ㅇ (적용대상) 비수도권 미분양주택	ㅇ 비수도권 준공 후 미분양주택
ㅇ (적용기간) ’25.1.1. ~ ’25.12.31. 취득분	ㅇ ~ ’26.12.31. 취득분

<개정이유> 미분양주택 지원 및 제도 합리화

<적용시기> 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

<경과조치> 영 시행일 이전 취득한 미분양주택은 종전 규정 적용

(3) CR리츠가 취득한 미분양주택에 대한 종합부동산세 합산배제 적용대상 합리화 및 적용기한 연장(종부령 §4①(26))

현 행	개 정 안
□ CR리츠*가 취득한 주택에 대해 5년간 종합부동산세 합산배제 * 채무상환ㆍ재무구조 개선 등을 위해 매각하는 부동산을 투자 대상으로 하는 기업구조조정 부동산투자회사	□ 적용기간 연장 및 대상 주택범위 조정
ㅇ (적용대상) 비수도권 미분양주택	ㅇ 비수도권 준공 후 미분양주택
ㅇ (적용기한) ’24.3.28. ~ ’25.12.31. 취득분	ㅇ ~ ’26.12.31. 취득분

<개정이유> 미분양주택 지원 및 제도 합리화

<적용시기> 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

<경과조치> 영 시행일 이전 취득한 미분양주택은 종전 규정 적용

(4) 주택분 종부세 주택수 산정시 주택수에 포함되지 않는 주택 추가 등(종부령 §4의3③)

현  행

개  정  안

□ 종부세 주택 수 산정시
주택 수에 포함하지 않는 주택

□ 준공후 미분양 가액요건 완화 및 인구감소지역주택 등 추가

ㅇ 임대주택, 사원용 주택, 대체주택, 상속주택, 지방저가주택

	ㅇ (좌 동)

ㅇ 소형신축주택

ㅇ 비수도권 소재
준공 후 미분양주택

- (취득가액) 6억원 이하

- 7억원 이하

<추 가>

ㅇ ‘26.1.1. 이후 취득하는 주택으로서
다음 요건을 모두 충족하는 주택

- (소재지) 인구감소지역,
비수도권 인구감소관심지역

* 단, 수도권(접경지역 제외), 광역시
구지역, 기존 주택과 동일 시·군·구 제외

- (기준시가) 4억원 (비수도권
인구감소지역의 경우는 9억원)

<개정이유> 지역균형발전 및 지방 부동산 활성화 지원

<적용시기> (준공후 미분양 주택) 영 시행일 이후 취득하는 분부터 적용

(인구감소·감소관심지역 주택) 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

(5) 비수도권 인구감소관심지역 소재 취득 주택에 대한 특례 적용 요건 마련(조특령 §68의2)

	< 법 개정내용(조특법 §71의2) >
□ 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도세ㆍ종부세 특례 대상지역을 ”비수도권 인구감소관심지역“까지 확대 ㅇ 주택 소재지, 주택 가액 등 구체적 범위는 시행령에 위임

현 행	개 정 안
<신 설>	□ 비수도권 인구감소관심지역 취득 주택에 대한 양도세ㆍ종부세 특례* 적용 요건 * 1주택자가 인구감소관심지역 주택 취득시 기존 보유주택에 1세대 1주택 특례 적용
	➊ (소재지) 다음의 지역을 제외한 비수도권 - 광역시 (광역시 내 군은 제외) - 종전 주택과 동일한 시‧군‧구
	➋ (가액 기준) 기준시가 4억원 이하

<개정이유> 지역균형발전 및 지방 부동산 활성화 지원

<적용시기> ’25.11.28. 이후 취득하는 분부터 적용

(6) 프로젝트 리츠에 대한 현물출자 과세특례 신설(조특령 §97의9 신설)

	< 법 개정내용(조특법 §97의9 신설) >
□ 내국인이 프로젝트 리츠에 토지․건물 현물출자시 양도소득세 납부이연 및 법인세 과세이연 신설 ㅇ 이연세액 납부방법, 사후관리 요건* 위반 시 납부하는 이자상당가산액 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 시행령에 위임 * 리츠가 법정시한 내에 공모하지 않거나, 리츠 공모 전 주식을 처분하는 경우 등

현 행	개 정 안
<신 설>	□ 프로젝트 리츠에 대한 현물출자 과세특례 세부내용
	ㅇ (납부이연 및 과세이연 방법)
	- (개인) 다른 양도소득이 없다고 보아 계산한 양도소득 산출세액 상당액 납부이연
	- (법인) 양도차익 상당액만큼 압축기장충당금 설정
	ㅇ (이연세액 납부방법)
	- (일부 납부) 현물출자로 취득한 주식의 처분비율이 50% 미만인 경우 주식처분비율만큼 납부(익금산입)
	- (전부 납부) 주식 처분비율 합계가 50% 이상 또는 전부 처분, 리츠의 해산인 경우 등 전부 납부
	ㅇ (사후관리 요건 위반시 납부하는 이자상당가산액) 납부이연 또는 과세이연된 세액 × 일수* × 22/100,000 * 과세이연이 적용되지 않았을 경우 법정납부기한 ~ 납부일

<개정이유> 부동산 개발사업 선진화 지원

<적용시기> ’26.1.1. 이후 현물출자하는 분부터 적용

(7) 수도권 밖 준공후미분양 과세특례 가액기준 상향(조특령 §98의8①)

현  행

개  정  안

□ 수도권 밖 준공후미분양 주택 취득자에 대한 양도세ㆍ종부세 특례*

* 1주택자가 준공후미분양 추가 취득시 기존 주택에 대한 1세대 1주택 특례 적용

□ 취득가액 기준 상향

ㅇ (지원대상) 다음 요건을 모두 만족하는 수도권 밖 준공후미분양 주택

	ㅇ (좌 동)

- (면적) 전용면적 85㎡ 이하

- (취득가액) 6억원 이하

- 7억원 이하

<개정이유> 준공후미분양 해소를 통한 지역 건설경기 활성화 지원

<적용시기> 영 시행일 이후 취득하는 분부터 적용