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서 울 특 별 시 회

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문서번호 : 건협서울 제 3012 - 81호

시행일자 : 2002.  10. 16

공개여부 : 공개

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무(영업)부장

제    목  : 부실건축주를 상대로한 공사대금 확보방안 안내

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소규모 민간건축공사 수주시 공사를 완공하고도 건축주의 부도나   배신행위로 인하여 공사대금을 받지못하는 경우가 허다한 실정으로서 계약이나 법률의 규정에 의하여 부실건축주를 상대로 공사대금을 확보할 수 있는 방안을 첨부와 같이 안내하오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

첨  부 :  부실건축주를 상대로한 공사대금 확보방안 1부. 끝.

대 한 건 설 협 회  서 울 특 별 시 회 장

부실건축주를 상대로 한 공사대금 확보방안

1. 신축건물의 소유권한 확보

ㅇ 건설업자(수급인)가 재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 공사도급 계약시      공사대금을 지급받을 때까지 건축물의 소유권을 건설업자에게 귀속하도록 약정     하는 방법

- □신축건물의 소유권은 공사비정산 때까지 수급인에게 귀속시킨다□는 특약설정

- 대금지급기일에 정상적으로 공사대금을 지급하지 않을 경우 특약에 의거        소유권보존등기 조치

- 대금수령 후 건축주에게 소유권 이전등기 조치

※ 건설업자(수급인)가 재료의 전부 또는 주요부분을 제공한 건축도급 계약에서       신축건물의 소유권은 특별한 사정이 없는 한 수급인에게 귀속된다는 것이       확정된 판례임

2. 분양·임대권의 확보

ㅇ 건축주가 분양·임대금으로 공사대금을 지급코자 하는 경우 공사도급 계약시          분양·임대권을 건설업자에게 귀속되도록 약정

- 건축주가 분양·임대할 경우 분양가격 등으로 쉽게 분양이나 임대가 되지 않을     뿐더러, 분양금 유용 우려

- 일정한 범위(평당300∼400만원)에서 수급인이 자율적으로 분양할 수 있도록      분양권 등을 갖게될 경우 공사대금 보장

3. 저당권 설정청구 및 약정

ㅇ 수급인이 공사도급계약시 건축주의 공사비지급을 위한 저당권 설정을 약정하는     방법

- 건축공사의 수급인은 공사대금채권을 담보하기 위하여 그 목적부동산위에      저당권의 설정을 청구할 수 있음 (민법제666조)

※ 건축주가 저당권설정을 피하려고 보존등기를 해태할 경우에는 수급인이 가등기       가처분제도를 이용하여 등기신청권을 대위하여 보존등기 후 조치

- 저당권설정 청구권은 단순한 채권으로 청구권의 행사로서 저당권이 설정되는      것은 아니고 도급인의 승낙이 있어야 한다고 해석하고 있어 저당권설정 약정에     의거 목적부동산에 관한 처분금지가처분, 저당권설정등기의 절차이행

- 만약 공사도급계약시 저당권설정을 약정하지 않았다면 저당권설정청구,

목적부동산에 관한 처분금지가처분, 도급인을 상대로 승낙에  갈음하는 판결,     저당권 설정등기의 절차를 거쳐야 함

4. 목적물의 유치권 활용

ㅇ 공사대금을 받을때까지 목적물을 계속 점유하는 방법

- 건축공사의 수급인은 공사대금채권의 전부를 변제 받을때까지 그 목적부동산     을 점유할 수 있음 (민법제320조)

- 따라서 수급인이 공사의 목적물을 점유하고 있을 때에는 공사대금 채권이        변제될 때까지 그 목적물의 인도를 거절할 수 있으므로 사실상 공사대금 확보방      법이 됨. 다만, 수급인이 목적물의 점유를 상실하면 권리는 소멸

5. 일반적인 공사대금 채권확보방법

ㅇ 위와같은 방법으로 공사비채권을 보장받지 못하게 된 경우에는 일반채권회수     방법 이용

- 채무자의 모든 재산은 그 채무자의 채무에 대한 책임재산이므로 재산 조사하여     가압류조치

- 채무명의(판결, 이행공정증서, 화해조서)를 얻어 강제집행

※ 채무자가 채무를 이행치 않기 위해 재산을 처분하고 무자력이 된 경우에는       그 재산 처분행위는 사해행위로 되어 사해행위 취소에 의하여 처분재산을         채무자의 책임재산으로 환원케하고 그에 대하여 강제 집행할 수 있음

[참고] 미완성건물에 대한 대가지급

(1) 계약 해제에 따른 법률 관계

수급인의 채무 불이행을 이유로 계약이 해제되더라도 도급인은 기성고 비율에 따른 공사비를 지급하도록 규정하고 있다. 즉, 국내에서는 계약이 중도 해제되더라도 공사가 상당정도 진척되어 이를 원상 회복하는 것이 중대한 사회 경제적 손실을 초래하는 경우 공사비 지급을 의무화하고 있다.

대법원 판례 96다21393 (1996.10.25)

□정액 도급 계약이 수급인의 채무불이행을 이유로 중도 해제되었으나, 해제 당시 공사가        상당정도 진척되어 이를 원상 회복하는 것이 중대한 사회, 경제적 손실을 초래하게 되고 완     성된 부분이 도급인에게 이익이 되어 도급인이 기성고 비율에 따른 공사비를 지급하여야      하는 사안에서□,

이와같이 계약이 중도해제된 경우 도급인은 인도받은 건물에 대한 보수를 지급해야 할 의무가 있으며, 기성고 비율에 따른 공사비를 지급해야 한다.

(2) 기성 부분의 대가 산정 밥법

기성 부분의 대가는 미리 합의하지 않은 경우에는 약정된 총 공사비에 기성고 비율을 적용한 금액이며, 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 전체 공사비에서 차지하는 비율을 적용하고 있다.

즉, 미완성 건물에 대한 대가는 실제로 지출한 비용이 아니라 약정된 총공사비에 공사가 중단될 당시의 기성고 비율을 적용한 금액이 된다. 또한, 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에 미시공 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 합친 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 비율로 정의하고 있다.

대법원 판례 96다21393 (1996.10.25)

□수급인이 공사를 완성하지 못한 채 공사도급계약이 해제되어 기성고에 따른 공사비를 정산     하여야 할 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 공사비는 약정 총 공사비에서 미시공 부분의 완     성에 소요될 공사비를 공제하여 산정할 것이 아니라 기성부분과 미시공 부분에 실제로        소요되거나 소요될 공사비를 기초로 산출한 기성고 비율을 약정공사비에 적용하여 산정 하     여야한다. 기성고 비율은 이미 완성된 부분에 소요된 공사비에 미시공 부분을 완성하는 데     소요될 공사비를 합친 전체공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는        비율이다.□

이와 같이 국내에서는 기성부분에 대한 대가는 수급인이 실제로 지출한 비용이 아니라 전체공사비에 기성고 비율을 적용한 금액으로 산정된다.