1. 개정이유

자재 가격 및 인건비 상승 등으로 건설공사비가 증가하면서 정비사업 조합과 시공자 간의 공사비 관련 갈등 사례가 증가하고 있음.

이에, 공사비 증액 및 검증 절차를 구체적으로 규정하는 등 공사계약과 관련한 제도를 보완함으로써 원활한 정비사업 추진을 지원할 필요가 있음

2. 주요내용

가. 입찰참가자를 제한함에 있어 제한 사유가 발생한 날로부터 2년이 경과한 경우에는 제한할 수 없도록 제한 시기를 명확화하고, 법률개정에 따라 금품, 향응 또는 재산상 이익을 제공한 경우에 시·도지사의 입찰제한이 의무화됨에 따라 동 고시 제12조의 임의적 입찰제한 사유에서 금품, 향응 등의 사유를 제외하고자 함.(안 제12조)

나. 사업시행자의 합동설명회 개최 시기를 입찰마감일 이후로 조기화하여 시공자에게 충분한 홍보 기회를 부여하고자 함.(안 제34조)

다. 계약업무 주체를 사업방식에 맞게 조합등, 사업시행자등으로 구분하여, 조합ㆍ신탁 등 사업방식별 특성에 맞게 계약업무 절차를 명확히 규정하고자 함.(안 제2조, 제7조, 제14조, 제15조, 제17조, 제26조, 제33조부터 제35조까지)

라. 사업시행자등이 공사계약 체결 전 정비사업지원기구에 계약내용을 검토받을 수 있도록 함으로써 공사계약 내실화 및 공사비 갈등 가능성을 완화하고자 함.(안 제36조제2항)

마. 시공자가 사업시행자등에게 공사비의 증액을 요청하고자 하는 경우 공사비 세부 내역서 등 증빙자료를 포함하여 요청하도록 규정함으로써 공사비 갈등 가능성을 완화하고자 함.(안 제36조제4항)

3. 참고사항

가. 관계법령 : 「도시 및 주거환경정비법」

나. 예산조치 : 별도조치 필요 없음

다. 합    의 : 해당기관 없음

라. 기    타 : 신․구조문대비표, 별첨

국토교통부고시  제        호

정비사업 계약업무 처리기준 일부개정고시안

정비사업 계약업무 처리기준 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제1호 중 ““사업시행자등”이란”을 ““조합등”이란 조합(청산인을 포함한다)”으로, “사업시행자(청산인을 포함한다)”를 “사업시행자인 토지등소유자”로 하고, 같은 조에 제1호의2 및 제4호를 각각 다음과 같이 신설한다.

1의2. “사업시행자등”이란 조합등, 토지주택공사등 또는 신탁업자를 말한다.

4. “시장ㆍ군수등”이란 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장을 말한다.

제3조제2항 중 “대의원회, 법 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의”를 “대의원회”로, “같다)가”를 “같다) 또는 법 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의가”로 한다.

제7조제2항 중 “사업시행자등”을 “조합등”으로 한다.

제12조 각 호 외의 부분 중 “의결”을 “의결(조합등인 경우만 해당한다)”로 하고, 같은 조 각 호 외의 부분에 단서를 다음과 같이 신설한다.

다만, 입찰참가자격 제한 사유가 발생한 날로부터 2년이 경과한 경우에는 제한할 수 없다.

제12조제1호를 다음과 같이 한다.

1. 제16조제1항에 해당하여 입찰 또는 선정이 무효가 되거나, 입찰 지침서 등에 제시된 규정에 따라 입찰이  취소된 자(소속 임직원을 포함한다)

제14조제1항 중 “사업시행자등은”을 “조합등”으로 하고, 같은 조 제2항 중 “사업시행자등”을 “조합등”으로, “합동홍보설명회”를 “합동설명회”로 하며, 같은 조 제3항 중 “사업시행자등”을 “조합등”으로, “합동홍보설명회”를 “합동설명회”로 한다.

제15조제1항 중 “사업시행자등”을 “조합등”으로, “법 제45조”를 “법 제44조”로, “총회, 법 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의”를 “총회”로 하고, 같은 조 제2항 본문 중 “사업시행자등”을 “조합등”으로 한다.

제17조 중 “사업시행자등”을 “조합등”으로 한다.

제25조 중 “재개발사업ㆍ재건축사업”을 “재개발사업, 재건축사업 또는 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업-”으로 하고, 같은 조에 후단을 다음과 같이 신설한다.

이 경우 시공자 선정에 관하여 이 장에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 제2장을 따른다.

제26조제2항 중 “총회”를 “총회, 토지등소유자 전체회의 또는 법 제47조에 따른 주민대표회가 자치적으로 정한 규약(법 제53조에 따른 시행규정을 포함한다)에 따른 총회 조직(이하 이 장에서 “총회등”이라 한다)”으로 한다.

제27조제2항 중 “제1항”을 “조합은 제1항”으로 한다.

제33조에 제4항을 다음과 같이 신설한다.

④ 조합은 제1항 및 제2항에 따라 총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 토지등소유자에게 이를 통지하여야 한다.

제34조제1항 전단을 다음과 같이 한다.

사업시행자등은 입찰공고에 따른 입찰마감일 다음날부터 시공자 선정을 위한 총회 개최일까지의 기간 동안 건설업자등의 합동설명회를 2회 이상 개최하여야 한다.

제34조제2항 중 “합동홍보설명회”를 “합동설명회”로 하고, 같은 조 제4항 전단 중 “합동홍보설명회(최초 합동홍보설명회”를 “합동설명회(최초 합동설명회”로 한다.

제35조의 제목 “(건설업자등의 선정을 위한 총회의 의결 등)”을 “(건설업자등의 선정을 위한 총회등의 의결 등)”으로 하고, 같은 조 제1항 전단 중 “총회는 토지등소유자”를 “총회등은 조합원 또는 토지등소유자(이하 이 항에서 “조합원등”이라 한다)”로 하며, 같은 조 제2항 중 “조합원”을 “조합원등”으로, “총회 직접”을 “총회등의 직접”으로, “총회에”를 “총회등에”로 하고, 같은 조 제3항 중 “조합”을 “사업시행자등”으로 하며, 같은 조 제4항 중 “조합은”을 “사업시행자등은”으로, “조합원의”를 “조합원등의”로, “조합원 수”를 “조합원등의 수”로, “총회”를 “총회등의”로 하고, 같은 조 제5항 중 “조합은 총회”를 “사업시행자등은 총회등”으로, “조합원들”을 “조합원등들”로 한다.

제36조제1항 중 “계약의 목적, 이행기간, 지체상금, 실비정산방법,”을 “공사비, 공사기간, 공사비 조정방법 및”으로, “사유 등”을 “사항”으로 하고, 같은 조 제3항을 삭제하며, 같은 조 제2항을 제3항으로 하고, 같은 조에 제2항을 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제4항 및 제5항을 각각 다음과 같이 하고, 같은 조 제6항을 삭제하며, 같은 조 제7항을 제6항으로 하고, 같은 항(종전의 제7항) 중 “증액을 의결받아야”를 “증액범위 등을 의결하여야”로 한다.

② 사업시행자등은 제1항에 따라 기명날인하기 전에 계약서 중 다음 각 호의 사항에 대하여 법 제114조에 따른 정비사업지원기구(이하 “정비사업지원기구”라 한다)에 검토 요청을 할 수 있다.

1. 계약서에 포함된 도서의 종류

2. 제1호에 따른 도서간 우선순위에 관한 사항

3. 공사비 산출 근거에 관한 사항

4. 공사비 및 공사기간 변경 등에 관한 사항

5. 공사비 검증을 포함한 분쟁 해결에 관한 사항

④  시공자가 사업시행자등에게 공사비의 증액을 요청하는 경우에는 「정비사업 공사비 검증 기준」제5조제1항제4호에 따른 자료를 포함하여 서면으로 요청하여야 한다.

⑤ 공사비 검증의 절차, 수수료 등 공사비 검증에 관한 사항은 「정비사업 공사비 검증 기준」에서 정하는 바에 따른다.

제39조 중 “2021년 1월 1일”을 “2025년 1월 1일”로 한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 고시는 발령한 날부터 시행한다. 다만, 제33조 및 제34조의 개정 규정은 2024년 6월 27일부터 시행한다.

제2조(적용례) ① 제12조의 개정규정은 이 고시 시행 후 입찰참가자격을 제한하는 경우부터 적용한다.

② 제33조 및 제34조의 개정규정은 2024년 6월 27일 이후 입찰공고하는 경우부터 적용한다.

③ 제36조제1항 및 제2항의 개정규정은 이 고시 시행 후 공사계약을 최초로 체결하는 경우부터 적용한다.

④ 제36조제4항의 개정규정은 이 고시 시행 후 공사비의 증액을 요청하는 경우부터 적용한다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제2조(용어의 정의) 이 기준에서 정하는 용어의 정의는 다음과 같다.	제2조(용어의 정의) -------------------------------------.
1. “사업시행자등”이란 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함한다)를 말한다.	1. “조합등”이란 조합(청산인을 포함한다) ---------------------- 사업시행자인 토지등소유자----------.
<신 설>	1의2. “사업시행자등”이란 조합등, 토지주택공사등 또는 신탁업자를 말한다.
2.ㆍ3. (생 략)	2.ㆍ3. (현행과 같음)
<신 설>	4. “시장ㆍ군수등”이란 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장을 말한다.
제3조(다른 법률과의 관계) ① (생 략)	제3조(다른 법률과의 관계) ① (현행과 같음)
② 관계 법령 등과 이 기준에서 정하지 않은 사항은 정관등(추진위원회의 운영규정을 포함한다. 이하 같다)이 정하는 바에 따르며, 정관등으로 정하지 않은 구체적인 방법 및 절차는 대의원회(법 제46조에 따른 대의원회, 법 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의, 「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」 제2조제2항에 따른 추진위원회 및 사업시행자인 토지등소유자가 자치적으로 정한 규약에 따른 대의원회 등의 조직을 말한다. 이하 같다)가 정하는 바에 따른다.	② ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 대의원회---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 같다) 또는 법 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의가 ---.
제7조(지명경쟁에 의한 입찰) ① (생 략)	제7조(지명경쟁에 의한 입찰) ① (현행과 같음)
② 사업시행자등은 제1항에 따라 입찰대상자를 지명하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.	② 조합등-------------------------------------------------------------------------.
제12조(부정당업자의 입찰 참가자격 제한) 사업시행자등은 입찰시 대의원회의 의결을 거쳐 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대하여 입찰참가자격을 제한할 수 있다. <단서 신설>	제12조(부정당업자의 입찰 참가자격 제한) --------------------------- 의결(조합등인 경우만 해당한다)------------------------------------------------. 다만, 입찰참가자격 제한 사유가 발생한 날로부터 2년이 경과한 경우에는 제한할 수 없다.
1. 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하여 처벌을 받았거나, 입찰 또는 선정이 무효 또는 취소된 자(소속 임직원을 포함한다)	1. 제16조제1항에 해당하여 입찰 또는 선정이 무효가 되거나, 입찰 지침서 등에 제시된 규정에 따라 입찰이 취소된 자(소속 임직원을 포함한다)
2. (생 략)	2. (현행과 같음)
제14조(입찰참여자의 홍보 등) ① 사업시행자등은 입찰에 참여한 설계업자, 정비사업전문관리업자 등을 선정하고자 할 때에는 이를 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다. 이하 같다)가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소의 게시판에 7일 이상 공고하고 인터넷 등에 병행하여 공개하여야 한다.	제14조(입찰참여자의 홍보 등) ① 조합등 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
② 사업시행자등은 필요한 경우 설계업자, 정비사업전문관리업자 등의 합동홍보설명회를 개최할 수 있다.	② 조합등---------------------------------------------- 합동설명회------------------.
③ 사업시행자등은 제2항에 따라 합동홍보설명회를 개최하는 경우에는 개최 7일 전까지 일시 및 장소를 정하여 토지등소유자에게 이를 통지하여야 한다.	③ 조합등------------------- 합동설명회----------------------------------------------------------------------------------.
④ (생 략)	④ (현행과 같음)
제15조(계약 체결 대상의 선정) ① 사업시행자등은 법 제45조제1항제4호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 계약은 총회(법 제45조에 따른 총회, 법 제48조에 따른 토지등소유자 전체회의, 「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」에 따른 주민총회 및 사업시행자인 토지등소유자가 자치적으로 정한 규약에 따른 총회 조직을 말한다. 이하 같다)의 의결을 거쳐야 하며, 그 외의 계약은 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.	제15조(계약 체결 대상의 선정) ① 조합등---------------------------------------------------------------법 제44조----- 총회------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
② 사업시행자등은 제1항에 따라 총회의 의결을 거쳐야 하는 경우 대의원회에서 총회에 상정할 4인 이상의 입찰대상자를 선정하여야 한다. 다만, 입찰에 참가한 입찰대상자가 4인 미만인 때에는 모두 총회에 상정하여야 한다.	② 조합등---------------------------------------------------------------------------------------------------. ----------------------------------------------------------------.
제17조(계약의 체결) 사업시행자등은 제15조에 따라 선정된 자가 정당한 이유 없이 3개월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 총회 또는 대의원회의 의결을 거쳐 해당 선정을 무효로 할 수 있다.	제17조(계약의 체결) 조합등--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
제25조(적용범위) 이 장은 재개발사업ㆍ재건축사업의 사업시행자등이 법 제29조제4항 및 제7항에 따라 건설업자등을 시공자로 선정하거나 추천하는 경우(법 제25조에 따른 공동시행을 위해 건설업자등을 선정하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. <후단 신설>	제25조(적용범위) ----- 재개발사업, 재건축사업 또는 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업---------------------------------------------------------------------------------------------------------. 이 경우 시공자 선정에 관하여 이 장에서 규정하지 아니한 사항에 대하여는 제2장을 따른다.
제26조(입찰의 방법) ① (생 략)	제26조(입찰의 방법) ① (현행과 같음)
② 제1항에도 불구하고 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다.	② ---------------------------------------------------------------------------- 총회, 토지등소유자 전체회의 또는 법 제47조에 따른 주민대표회가 자치적으로 정한 규약(법 제53조에 따른 시행규정을 포함한다)에 따른 총회 조직(이하 이 장에서 “총회등”이라 한다)---.
제27조(지명경쟁에 의한 입찰) ① (생 략)	제27조(지명경쟁에 의한 입찰) ① (현행과 같음)
② 제1항에 따라 지명경쟁에 의한 입찰을 하고자 하는 경우에는 대의원회의 의결을 거쳐야 한다.	② 조합은 제1항---------------------------------------------------------------.
제33조(대의원회의 의결) ① ∼ ③ (생 략)	제33조(대의원회의 의결) ① ∼ ③ (현행과 같음)
<신 설>	④ 조합은 제1항 및 제2항에 따라 총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 토지등소유자에게 이를 통지하여야 한다.
제34조(건설업자등의 홍보) ① 사업시행자등은 제33조에 따라 총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 토지등소유자에게 이를 통지하여야 하며, 건설업자등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최하여야 한다. 이 경우 사업시행자등은 총회에 상정하는 건설업자등이 제출한 입찰제안서에 대하여 시공능력, 공사비 등이 포함되는 객관적인 비교표를 작성하여 토지등소유자에게 제공하여야 하며, 건설업자등이 제출한 입찰제안서 사본을 토지등소유자가 확인할 수 있도록 전자적 방식(「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법을 말한다)을 통해 게시할 수 있다.	제34조(건설업자등의 홍보) ① 사업시행자등은 입찰공고에 따른 입찰마감일 다음날부터 시공자 선정을 위한 총회 개최일까지의 기간 동안 건설업자등의 합동설명회를 2회 이상 개최하여야 한다. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
② 사업시행자등은 제1항에 따라 합동홍보설명회를 개최할 때에는 개최일 7일 전까지 일시 및 장소를 정하여 토지등소유자에게 이를 통지하여야 한다.	② ------------------------ 합동설명회----------------------------------------------------------------------------------.
③ (생 략)	③ (현행과 같음)
④ 사업시행자등은 제1항에 따른 합동홍보설명회(최초 합동홍보설명회를 말한다) 개최 이후 건설업자등의 신청을 받아 정비구역 내 또는 인근에 개방된 형태의 홍보공간을 1개소 제공하거나, 건설업자등이 공동으로 마련하여 한시적으로 제공하고자 하는 공간 1개소를 홍보공간으로 지정할 수 있다. 이 경우 건설업자등은 제3항에도 불구하고 사업시행자등이 제공하거나 지정하는 홍보공간에서는 토지등소유자 등에게 홍보할 수 있다.	④ ------------------------ 합동설명회(최초 합동설명회---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------.
⑤ (생 략)	⑤ (현행과 같음)
제35조(건설업자등의 선정을 위한 총회의 의결 등) ① 총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다. 이 경우 법 제45조제5항에 따른 대리인이 참석한 때에는 직접 출석한 것으로 본다.	제35조(건설업자등의 선정을 위한 총회등의 의결 등) ① 총회등은 조합원 또는 토지등소유자(이하 이 항에서 “조합원등”이라 한다) ---------. ---------------------------------------.
② 조합원은 제1항에 따른 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 서면결의서를 철회하고 시공자선정 총회에 직접 출석하여 의결하지 않는 한 제1항의 직접 참석자에는 포함되지 않는다.	② 조합원등---------- 총회등의 직접 ---------------------------------------------------------------------- 총회등에 --------------------------------------------------------.
③ 제2항에 따른 서면의결권 행사는 조합에서 지정한 기간ㆍ시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출하여야 한다.	③ ------------------------- 사업시행자등------------------------------------------------------.
④ 조합은 제3항에 따른 조합원의 서면의결권 행사를 위해 조합원 수 등을 고려하여 서면결의서 제출기간ㆍ시간 및 장소를 정하여 운영하여야 하고, 시공자 선정을 위한 총회 개최 안내시 서면결의서 제출요령을 충분히 고지하여야 한다.	④ 사업시행자등은 -- 조합원등의 ----------------- 조합원등의 수 ------------------------------------------------------------------------- 총회등의 --------------------------------------------.
⑤ 조합은 총회에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자등별로 조합원들에게 설명할 수 있는 기회를 부여하여야 한다.	⑤ 사업시행자등은 총회등---------------------------------- 조합원등들-----------------------------------.
제36조(계약의 체결 및 계약사항의 관리) ① 사업시행자등은 제35조에 따라 선정된 시공자와 계약을 체결하는 경우 계약의 목적, 이행기간, 지체상금, 실비정산방법, 기타 필요한 사유 등을 기재한 계약서를 작성하여 기명날인하여야 한다.	제36조(계약의 체결 및 계약사항의 관리) ① -------------------------------------------------------- 공사비, 공사기간, 공사비 조정방법 및 ----------------- 사항------------------------------------------.
<신 설>	② 사업시행자등은 제1항에 따라 기명날인하기 전에 계약서 중 다음 각 호의 사항에 대하여 법 제114조에 따른 정비사업지원기구(이하 “정비사업지원기구”라 한다)에 검토를 요청 할 수 있다. 1. 계약서에 포함된 도서의 종류 2. 제1호에 따른 도서간 우선순위에 관한 사항 3. 공사비 산출 근거에 관한 사항 4. 공사비 및 공사기간 변경 등에 관한 사항 5. 공사비 검증을 포함한 분쟁 해결에 관한 사항
② (생 략)	③ (현행 제2항과 같음)
③ 사업시행자등은 제1항의 계약 체결 후 다음 각 호에 해당하게 될 경우 검증기관(공사비 검증을 수행할 기관으로서 「한국부동산원법」에 의한 한국부동산원을 말한다. 이하 같다)으로부터 공사비 검증을 요청할 수 있다. 1. 사업시행계획인가 전에 시공자를 선정한 경우에는 공사비의 10% 이상, 사업시행계획인가 이후에 시공자를 선정한 경우에는 공사비의 5% 이상이 증액되는 경우 2. 제1호에 따라 공사비 검증이 완료된 이후 공사비가 추가로 증액되는 경우 3. 토지등소유자 10분의 1 이상이 사업시행자등에 공사비 증액 검증을 요청하는 경우 4. 그 밖에 사유로 사업시행자등이 공사비 검증을 요청하는 경우	<삭 제>
④ 공사비 검증을 받고자 하는 사업시행자등은 검증비용을 예치하고, 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출근거, 시공방법, 자재사용서 등 공사비 변동내역 등을 검증기관에 제출하여야 한다.	④ 시공자가 사업시행자등에게 공사비의 증액을 요청하는 경우에는 「정비사업 공사비 검증 기준」제5조제1항제4호에 따른 자료를 포함하여 서면으로 요청하여야 한다.
⑤ 검증기관은 접수일로부터 60일 이내에 그 결과를 신청자에게 통보하여야 한다. 다만, 부득이한 경우 10일의 범위 내에서 1회 연장할 수 있으며, 서류의 보완기간은 검증기간에서 제외한다.	⑤ 공사비 검증의 절차, 수수료 등 공사비 검증에 관한 사항은 「정비사업 공사비 검증 기준」에서 정하는 바에 따른다.
⑥ 검증기관은 공사비 검증의 절차, 수수료 등을 정하기 위한 규정을 마련하여 운영할 수 있다.	<삭 제>
⑦ 사업시행자등은 공사비 검증이 완료된 경우 검증보고서를 총회에서 공개하고 공사비 증액을 의결받아야 한다.	⑥ ------------------------------------------------------------------ 증액범위 등을 의결하여야 ----------------------.
제39조(재검토기한) 국토교통부장관은 이 고시에 대하여 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 2021년 1월 1일 기준으로 매 3년이 되는 시점(매 3년째의 12월 31일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.	제39조(재검토기한) ----------------------------------------------------------------------- 2025년 1월 1일 -------------------------------------------------------------------------------------------------.