부동산 대책 파급 효과 및

건설업 대응 방안

2007. 3.

<목차>

1. 정부의 최근 부동산 대책 ------------------------------------------- 1

2. 정책 부문별 예상 파급 효과 -------------------------------------- 4

3. 시장 파급 효과 종합 ------------------------------------------------- 8

4. 건설업체 대응 방안 ------------------------------------------------- 10

1. 정부의 최근 부동산 대책

- 2006년 가을 서울․수도권 부동산 가격 폭등으로 정부에서는 연속적으로 부동산 가격 안정 대책을 수립함

․우선 공공택지 고분양가를 방지하기 위하여 2006년 11․15일 공공택지 공급 확대 및 가격 안정을 위한 부동산 대책을 발표

․2007년 1․11일에 민간 택지 원가연동제 및 원가 공개 방안을 발표하였고, 1․31일에 임대주택을 2017년까지 획기적으로 확대하는 방안을 내놓았음

- 2006년 11월 15일 부동산 대책에서는 공공 택지 공급 확대, 택지 분양가 인하, 수요관리 강화, 서민 주거 안정 등의 정책을 발표하였음

․수도권에 대규모 택지를 확보하고, 공공택지 용적률을 상향 조정하고, 주상복합건축의 주거 비율을 상향 조정했음

․용적률 상향 조정과 기간시설의 국가 부담 확대 등으로 통하여 공공 택지비를 25% 정도 인하

․주택 담보 부문은 은행 및 보험 투기지역 주택담보대출(LTV) 예외적용대상 폐지, 비은행 금융기관 LTV 규제 강화 (60~70% -> 50%), 총부채상환비율(DTI) 규제 수도권 투기과열지구로 확대했음

2월 27일 주택담보대출 추가 규제안을 통하여 주택 담보대출 대출금액이 1억원을 초과하면 DTI 40%를, 5000만원 초과 1억원 이하면 50%를 적용하기로 함. 거치기간 없는 원리금 균등분할 상환이나 고정금리를 선택할 경우 5%P씩 한도가 늘어나지만 최대 60%를 넘지는 못하도록 했음

․서민주거 안정을 위해서 주택신용보증기금 임차보증금 한도를 기존  8,000만 원에서 1억 원으로  확대하고,  주택금융공사 장기 모기지론 금리 0.15% 포인트 인하, 전세자금 지원 규모 2.7조 원으로 확대함

<표 1> 2006년 11․15 부동산 대책

구분	주요 내용
공급 확대	- 수도권 400만평·분당급 신도시 택지 추가 확보 및 택지개발기간 단축
	- 국민임대단지 용적률 150%에서 180%로 상향 조정
	- 주상복합건축물 주택 연면적 비율 70%에서 90%로 상향 조정
분양가 인하	- 택지공급가격 10%내외, 용적률 8%내외 인하 등으로 분양가 25% 인하
수요관리 강화	- 은행 및 보험 투기지역 주택담보대출(LTV) 예외적용대상 폐지 (10년 초과, 6억원 이하는 60% 예외 유지)
	- 비은행 금융기관 LTV 규제 강화 (60~70% -> 50%)
	- 총부채상환비율(DTI) 규제 수도권 투기과열지구로 확대
서민 주거안정	- 주택신용보증기금 임차보증금 한도 8천만 원에서 1억원으로 확대
	- 주택금융공사 장기 모기지론 금리 0.15%포인트 인하
	- 전세자금 지원 규모 2.7조원으로 확대

- 2006년 공공 부문 분양가 인하 대책에 이어 2007년 1월 11일에 민간택지 분양가 상한제 및 원가 공개, 청약 가점제, 주택 담보대출 규제 강화 대책을 발표함

․분양원가 공개는 국회 심의 과정에서 당초 정부안인 수도권 전역과 지방 투기과열 지구에서 수도권 및 대통령령이 정하는 지역으로 축소되었고, 분양 원가 공개도 분양 내역 공시로 명칭이 변경됨

2월 28일 건설교통위원회 법안 심사 소위

․분양가 상한제(분양가 원가연동제)는 기존 정부의 대책 내용과 동일하게 전국을 대상으로 시행

․택지가는 감정 가격을 기준으로 하되 구체적인 사항은 대통령령으로 위임되었음

․그동안 공공 부문에 적용하기로 했던 청약제도 개편 내용을 2007년 9월부터 공공·민간아파트, 중소·중대형 아파트에 모두 도입하고, 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구 이외의 지역으로 확대

․주택 담보 대출도 2건 이상의 아파트 담보대출을 받고 있는 경우 1건을 초과하는   대출에 대해서 만기연장 제한, 유예기간 내에 대출건수를 1건으로 축소하지 않으면 기한이익  상실로 연체금리 부과

<표 2> 2007년 1․11 부동산 대책

구분	주요 내용
공급 제도 개편	- 수도권 전역과 지방 투기과열지구의 민간주택 분양원가 공개
	- 분양원가의 땅값과 분양가 상한제의 땅값은 감정평가액을 기준
	- 전매 제한 기간 확대 ․공공 25.7평 이하 10년, 25.7평 초과 7년 ․민간 25.7평 이하 7년, 25.7평 초과 5년
	- 알박기때 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정 - 잔여토지에 토지수용권 실행, 잔여토지 주공이 시행
청약가점제 시행	- 2007년 9월부터 공공·민간아파트, 중소·중대형 아파트에 모두 도입
	- 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제를 투기과열지구 이외의 지역으로 확대
주택담보대출 규제 강화	- 2건 이상의 아파트 담보대출을 받고 있는 경우 1건을 초과하는 대출에 대해서 만기연장 제한
	- 유예기간 내에 대출건수를 1건으로 축소하지 않으면 기한이익 상실로 연체금리 부과

- 1월 31일 비축용 중형 임대주택 공급 및 국민임대주택 공급기간 연장 등 임대주택을 확대 공급하는 대책을 발표

․정부는 부동산 가격 안정의 기반위에 향후 부동산 정책의 중점을 서민의 주거

복지 안정으로 전환한다는 목표 아래 2017년까지 공공 임대 주택 비율을 재

고 주택의 20%까지 확대하기로 함

․이를 위하여 민간재원을 활용하여 비축용 장기임대주택을 연간 5만 호, 2007년부터 2017년까지 총 50만 호 건설하기로 함

․기존에 2012년까지 매년 10만 호씩 건설하던 국민임대주택도 2013년 이후에도 매년 10만 호씩 2017년까지 지속적으로 공급하기로 함

․국민주택기금 지원을 받는 민간임대주택 건설도 활성화시키고, 민간주택 공급애로에 대비하여 주공 등 공공부문 분양 주택은 현재 3만 5,000 호 수준에서 5만 호 수준으로 확대하기로 함

<표 3> 2007년 1․31 임대주택 확대 정책

종류	규모 및 특징	2017년까지 공급 물량	공급 대상
국민임대	- 분양면적 11-24평 소형 - 30년 이상 임대	159만 8000가구	청약저축, 영세민
비축용 장기임대	- 분양면적 평균 30평대 - 10년 임대후 매각	50만 가구	무주택 서민, 중산층
전월세임대	- 다세대, 다가구 매입해 임대	101만 7000가구	청약저축, 영세민
10년 장기임대	- 공공, 민간에서 10년 임대 - 임차인에게 우선 매각		청약저축, 예부금
영구임대 □ 50년 임대청약저축 □ 예부금	- 영구적으로 또는 50년 이상 임대 하는 주택 - 현재사업 끝나 신규 공급은 없음	28만 6000가구	생활보호 대상 등

2. 정책 부문별 예상 파급 효과

1) 공공택지 분양가 인하

- 공공택지 분양가 인하 방안으로 인해 직․간접적으로 주변 지역의 민간 분양에도 영향을 미칠 것임

․신규로 공급되는 신도시 및 대규모 택지 개발 지역, 국민임대주택단지내의 분양 주택 등의 분양가 하락으로 인해 간접적으로는 주변 지역 민간 택지 신규 분양 가격 인하 효과가 있을 것으로 보임

․공공택지의 공공 및 민간 신규 분양가와 주변 시세의 가격 차이로 인해서 청약률은 높아질 것으로 보임

․다만, 주택보급률과 미분양이 많은 지방보다는 주택 공급이 부족한 수도권 지역에서 공공택지 분양 물량이 지방보다는 청약 경쟁이 더 높을 것으로 보임

2) 민간 분양가 상한제

- 민간 분양가 상한제도입은 아파트 분양 사업의 수익성은 감소시킬 것이나, 미분양 리스크는 크게 줄여 사업의 안정성은 높여줄 것임

분양가 상한제보다는 분양가 원가연동제가 보다 정확한 표현임

․9월 이후 민간택지 분양가 상한제가 이루어져 주변 시세와 차이가 커지면 청약률은 높아질 것임

․최근의 부동산 가격 하락세가 지속되면 청약률이 크게 높아지지 않을 것이나, 계절적인 변동을 하면서 보합세 정도가 유지되면 청약률은 높아질 것임

․분양가 상한제로 인하여 공급 단지별 수익률은 감소할 것으로 보이나, 미분양 리스크는 크게 감소해 공급 물량은 크게 줄어들지는 않을 것으로 보임

․다만, 공공택지 및 민간 택지의 분양가 상한제 도입으로 향후 소비자들에게 분양가가 낮아진다는 시그널로 받아드려져 9월 이전 단기적으로는 주택 청약 수요가 위축될 요인으로 작용할 것임

3) 택지비 감정가 인정

- 택지가를 감정가 수준에서 인정을 하게 되면, 대도시내의 택지 개발 사업은 크게 위축될 것이나, 수도권 주변이나 지방 사업은 지속될 수 있을 것임

․분양가 내역 공개가 수도권의 일부 및 대통령령으로 정하는 지역으로 한정됨으로 해서 수도권보다는 지방 사업 여건이 상대적으로 더 나아져 지방 분양 물량은 증가하고, 서울․수도권 사업 물량은 감소될 것임

․분양가 상한제가 재건축과 재개발, 주상복합 같은 사업에 그대로 적용된다고 하면, 이들 사업은 위축될 수밖에 없을 것으로 보임

․특히 재개발 사업이나 재건축 사업은 현금청산을 원하는 조합원들이 늘어날 것으로 예상되어 사업 추진이 어려워 질 것으로 예상됨

4) 분양권 전매 기간 연장

-  분양권 전매 제한 기간이 크게 증가해 청약 수요를 축소시키는 요인으로 작용하고, 가격이 하락할 가능성이 없는 지역이나 가격과 상관없이 장기적으로 거주할 지역에 대한 실수요로 재편될 것임

․부동산 가격 하락이 뚜렷해지면 분양가 인하에도 불구하고 청약 수요가 늘지 않을 것으로 보이나, 장기적으로 보합세를 유지한다면 시세와 신규 분양가의 차이로 인해서 분양 물량은 증가하고 미분양은 줄어들 것으로 보임

․전매 제한이 없는 지역의 분양 물량이 증가할 것으로 보이고, 하반기 이후 투기과열지역이 해제되는 경우 전매 제한 및 대출 규제까지 풀리면 청약 수요가 증가할 것임

5) 청약 가점제 시행

- 청약 제도 개편에 따라서 주택 소유, 무주택 기간, 자녀수, 소득 등에 따라서 가산점이 주어지면 무주택 40대에는 유리해지는 반면 20～30대는 청약 경쟁에서 불리해짐

․민간 택지 분양가 상한제가 시행되면 3～9월 사이에 청약이 줄어들 것으로 보이나, 청약 경쟁에서 불리한 20～30대의 청약은 다소 증가할 것임

․올해 분양 예정 물량도 분양가 인하 기대가 형성되면서 9월 이전에 미분양이 발생할 가능성이 높고, 고분양 가격 신규 분양은 더욱 어려워질 것으로 보임

․이에 비하여 건설업체들은 분양가 상한제가 적용되는 9월 이전에 분양을 서두를 것으로 보여 3～9월 사이에 미분양은 크게 늘어날 것임

6) LTV 및 DTI 확대

-  총부채 상환비율(DTI) 강화로 기존 6억 원 이상 주택 담보 대출에만 적용되었던 것이 6억 원 이하의 주택 담보대출에도 적용되어 중소형 아파트의 주택 수요가 감소할 것임

․다만, 투기지역 및 수도권 투기 과열 지구에서 6억 원 이하의 분양 아파트의 중도금 대출에 대해서 오는 7월부터 총부채 상환비율(DTI)을 적용하기로 했으나, 이 부문은 유보되었음

한국경제신문, “중도금 대출 DTI 적용 유보”, 2007.2.28

․중도금 대출에서는 6억 원 이상의 분양 주택에 대해서는 기존과 마찬가지로 중도금 대출에 담보인정비율(LTV), 총부채 상환비율(DTI)를 동시에 적용받지만, 6억 원 이하의 주택에 대해서는 담보인정비율(LTV) 60%만 적용됨

7) 임대주택 확대 정책

- 정부의 임대주택 중장기 비전을 밝힌 것이기는 하지만, 2007년부터 공공 택지내의 임대 주택 공급 비중이 늘어나 민간 분양용 택지공급량은 감소할 수밖에 없을 것으로 보임

- 공공 임대주택 공급 계획에 따라 민간보다 저렴한 공공 임대 주택 수요가 늘어나면서 사적(私的) 임대 시장인 전세 및 보증부 월세 시장의 수익률이 하락할 것으로 보임

․민간의 전세 및 보증부 월세 시장 위축은 투자용 부동산 수요 감소로 이어질 것이며, 다주택자 대출 규제와 겹쳐서 투자용 주택 수요를 크게 감소시킬 것으로 보임

- 특히, 2003년부터 확대 공급되기 시작한 국민임대 주택이 2008년부터 입주가 본격화하면서 주택 시장에도 상당한 여파를 미칠 것으로 보임

<표 4> 최근 부동산 대책 시장 예상 파급 효과

	분양시장 영향	재고 주택시장 영향	지역 차별적 영향
공공택지 분양가 인하	- 분양가 하락 - 청약 수요 증가	- 주택 매수세 감소	- 주택 부족한 수도권 공공 택지 아파트 인기
민간 분양가 상한제	- 분양가 하락 - 청약 수요 증가 - 장기 민간 공급 감소	- 주택 매수세 감소 - 2～3년후 가격 상승 압력	- 도심 위축, 지방 개발 사업 확대
택지비 감정가 인정	- 분양가 하락 - 장기 민간 택지 공급 감소	- 주택 매수세 위축 - 재건축, 재개발 가격 하락	- 수도권 외곽 및 지방 공급 증가
전매 기간 연장	- 청약 수요 위축 - 청약 시장 양극화	- 주택 유통 물량 감소	- 전매 제한 없는 지역 분양 호조
청약 가점제 시행	- 20-30대 청약 감소 - 40대 대기 수요 증가	- 9월 이후 청약 불리한 젊은층 매수세 증가	- 대도시 젊은층 불리 - 지방 중년층 유리
LTV 및 DTI 확대	- 중도금 대출 축소로 청약 수요 위축	- 주택 매수세 감소	- 수도권 지역 수요 감소
임대주택 확대 공급	- 분양 수요 위축 - 민간 공급 감소	- 사적 임대 및 투자용 분양 수요 감소 - 전세가 하락	- 지방 투자용 주택 공급 위축

3. 시장 파급 효과 종합

- 향후 신규 분양의 경우에는 청약 수요 증가 요인과 위축 요인이 혼재해 있음

․공공택지 및 민간 택지의 분양가 인하는 시세 차익으로 청약 수요를 증가시킬 것이나, 전매 기간 연장, LTV 및 DTI 확대, 임대 주택 확대 공급은 청약 수요를 위축시킬 것으로 보임

․청약 증가 요인과 위축 요인이 혼재해 있으나, 향후 주택 가격 변동과 신규 분양 물량의 주변 시세 차익 정도가 주요 변수가 될 것으로 봄

․즉, 향후 부동산 가격 하락이 지속되고 신규 분양의 시세 차익이 크지 않다면 청약 위축 요인이 더 크게 나타나 분양가 인하에도 불구하고 공급도 위축될 것이나, 가격이 상승하고 신규 분양가의 시세 차익도 크다면 청약 수요가 크게 증가해 미분양이 줄어들 것임

<그림 1> 주택법 통과후 청약률 주요 변수

- 재고 주택 시장은 신규 공급 아파트 분양가 인하와 함께 대출 규제가 강화되어 매수세가 위축되어 단기적으로는 가격 하락 요인이 발생할 것이나, 장기적으로는 민간 공급 위축으로 가격 상승 압력이 나타날 가능성을 배제할 수 없음

- 수도권은 공공 택지 분양 물량의 청약률이 가장 높을 것으로 보이나 전매 기간이 길어졌기 때문에 유망 사업지에는 청약이 몰리고 비인기 지역의 경우 청약 수요가 분양가 인하에도 불구하고 청약 수요가 위축될 것임

․민간 부문에서는 수도권 외곽지역에서 대형 건설사들을 중심으로 도시 개발 사업을 확대할 것으로 보임

- 최근 부동산 대책이 수도권에 집중되고 지방은 규제 강도가 상대적으로 약하나, 지방은 대체적으로 공급 과잉 상태에 있기 때문에 공공 택지라 하더라도 개발 수요가 있는 지역에는 청약 수요가 크지 나타날 것임

․하반기 이후 투기과열지구 해제 지역을 중심으로 민간의 공급량이 증가할 것으로 예상됨

<그림 2> 지역별 분양 시장 차별화

4. 건설업체 대응 방안

1) 최근 주택 시장 종합

- 작년 가을 수도권 가격 폭등으로 인하여 경기도 지역의 분양이 크게 늘어나고, 미분양도 크게 감소하였으나, 지방 광역시는 분양 물량이 크게 증가하지 않았음에도 불구하고 미분양 물량이 증가하여 분양 시장 침체가 지속되고 있음

- 2006년 건설 수주 호조로 향후 몇 년간 사업 물량을 확보해 부동산 시장 침체가 단기간 내에 건설업체 기성에 영향을 미치지 않을 것으로 보임

- 다만, 작년말 이후 분양가 상한제 도입 등 주택 공급제도 변경, 청약 제도 가산점 제도 도입, 주택담보대출 강화, 임대 주택 확대 등 주택 시장에 근본적인 변화가 도래함

- 향후 분양가 상한제로 인하여 개별 분양 사업별 수익성은 감소하는 데에 비하여 미분양 가능성은 감소해 분양 사업의 안정성은 높아질 것으로 보임

2) 건설업체 대응 전략

- 국내 주택 시장은 분양가 상한제 재도입으로 인해 건설업체들의 사업포트폴리오에 큰 변화를 초래할 것으로 예상됨

․건설업체 사업 비중이 토목과 건축, 분양 및 장기 투자, 국내 및 해외 부문간 비중 변화가 초래될 것으로 예상됨

․주로 단기 자금 회수형인 분양 사업이 위축되는 대신에 레저 및 도시 개발 사업 등 장기적으로 자금을 회수하는 투자 사업, 해외 진출 사업이 증가할 것으로 보임

- 공공 부문애서 최저가낙찰제 확대 및 주택 시장에서 분양가 상한제 등으로 인해 국내 건설 시장의 전 부문에 걸쳐 모두 극심한 경쟁 영역(red ocean)으로 변화해 새로운 수익 사업을 찾는 노력은 확대될 것임

․대형 건설업체들은 시행 사업 부문에 진출해 아파트 시공 사업에서 개발 사업 부문으로까지 사업 영역이 확대될 것임

․단기적인 아파트 분양 사업보다는 임대 주택 장기 투자 사업이나 실버사업 등 주택 연관 다각화 사업에 진출을 확대할 것으로 예상됨

․주택 공급 유형 확대, 지역 확대 등 수평적인 다각화에서 기획, 시행, 시공,   인테리어, 임대, 유지관리 등 주택 사업 영역의 수직적인 부문으로 사업 다각화 방향이 달라질 것임

․아파트 시공 부문에서는 원가절감 프로그램이 강화되고, 하도급 시장은 더욱 경쟁적으로 변화할 것임

․향후 국내 유동성 축소 정책이 지속될 것이기는 하나 시중 유동성은 여전히 풍부하기 때문에 개발 사업 펀드가 증가할 것으로 예상됨

․이러한 기관 투자 자금 이나 간접 투자 자금을 활용하여 민간과 공공, 금융기관과 건설업체, 민간건설업체간 컨소시엄이 활성화가 예상됨

* 본 자료는 건설산업전략연구소 『건설부동산 격월간 동향 및 대응 방안(2007년 1호)』의  이슈 분석 내용임