직 인 생 략

서 울 특 별 시 회

우:135-701  주소: 서울 강남구 논현동 71-2 건설회관6층  전화: 547-7301   전송: 545-1761

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문서번호 : 건협서울3013-63

시행일자 : 2002. 11. 12

공개여부 : 공개

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무부장

제   목 : 「건설경영자료집」 배포 수령 안내

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1. 귀 사의 무궁한 발전을 기원합니다.

2. 우리 시회에서는 최근 건설업계가 처해있는 환경 및 건설수요와  구조변화등의 급격한 변화에 대한 전반적인 이해를 도모하고 이에 대처할 수  있는 가이드라인을 제시하고자 「건설경영 자료집」을 발간하여 회원사에 무료배포하고 있습니다.

3. 이에 동 자료집이 필요한 회원사께서는 2002. 11. 30까지 우리   시회에 방문하여 수령하시기 바라며, 동 기간 이후에는 자료집을 배부하지 않음을 유의하시어 반드시 기한내에 수령하시기 바랍니다.

4. 아울러 동 교재의 내용은 우리 시회 홈페이지(www.scak.co.kr □ 자료실□도서자료)에 게재되어 있사오니 참고하시기 바랍니다.  끝.

대 한 건 설 협 회   서 울 특 별 시 회 장

근로시간 단축에 따른 건설기업의 대응전략

2002. 10.

권오현·이종수

한국건설산업연구원

<차 례>

Ⅰ. 근로시간 단축 논의 동향	1

1. 논의 배경 및 경과	1

2. 정부 입법안의 주요 내용 및 처리 전망	4

3. 노사정 합의 결렬 배경	6

4. 근로시간 단축의 영향	7

II. 건설업체의 근로시간 단축에 대한 인식 조사	9

1. 근로실태	10

1) 근로시간	10

2) 휴일휴무 실태	11

3) 탄력적 근로시간제 활용 여부	11

4) 현장 근로자에 대한 초과근로 보상	12

2. 공사비용 상승 전망	13

1) 건설현장 근로자에 대한 초과근로 보상 계획	13

2) 노동비용 상승요인의 반영	14

3. 주5일 근로제의 현장 적용	15

1) 건설현장 적용 계획	15

2) 바람직한 근로시간 단축 방안	16

4. 근로시간 단축 파급효과	16

1) 근로시간의 변화	16

2) 근로자 수의 변화	17

3) 노동 생산성 변화	18

4) 노동비용의 변화	19

5. 향후 대응 방향	19

1) 기업의 근로관련 제도 선택	19

2) 건설현장의 대응 방안	21

3) 발주기관의 협조 사항	22

4) 생산성 향상 방안	22

5) 애로 사항	23

6) 근로시간 단축에 따른 긍정적인 기대 효과	24

III. 근로시간 단축에 따른 건설 공사비용 변화 분석	24

1. 건설공사 비용구조	24

1) 개 관	24

2) 사례조사 건설공사의 비용구성	26

2. 근로시간 단축에 따른 건설공사 비용변화 분석	28

1) 사례 조사 분석	28

(1) 분석의 전제	28

(2) 공사비용 변화 분석	29

(3) 초과 근로수당 할증률 구분 적용	34

(4) 근로일수 단축에 따른 공사비 증가	35

2) 매크로 통계 분석	36

(1) 공사비용의 증가	36

(2) 신규 고용	37

(3) 근로시간 단축과 공사기간 연장	38

IV. 건설업체의 대응방안	41

1. 단기적 대응 방안	42

1) 공사종류별 대응	42

2) 유연한 근로시간제의 도입	43

3) 체계적 공정관리	43

2. 중장기적 대응방안	44

1) 공사수행계획서 작성 충실	44

2) 건설공사 계약관리 철저	44

3. 건설현장의 노동절약적 생산방식의 강구	45

1) 건설인력의 부족 및 임금 상승	45

2) 노동절약적 건설생산 방식의 강구	46

Ⅴ. 근로시간 단축을 위한 제도 개선 방안	50

1. 단기적 개선방안	50

1) 정부의 행정지도	50

2) 탄력적 근로시간제의 단위 기간 확대	50

3) 예정공기에 대한 이의 신청 허용	51

4) 근로시간 규정의 명확화	51

2. 중장기적 개선방안	52

1) 견적입찰제의 도입검토	52

2) 건설인력의 체계적 관리 및 양성	52

<표 차 례>

<표Ⅰ-1>  주요 사항별 대안 비교	3

<표 Ⅱ-1>  조사대상 건설업체의 주당 평균 근로시간	10

<표 Ⅱ-2>  휴일휴무 실태	11

<표 Ⅱ-3>  바람직한 근로시간 단축 도입방안	16

<표 Ⅱ-4>   실근로시간의 변화 전망	17

<표 Ⅱ-5>  정규 근로자 변화전망	17

<표 Ⅱ-6>  계약직 근로자 변화전망	18

<표 Ⅱ-7>  노동생산성 변화전망	18

<표 Ⅱ-8>  인건비 변화전망	19

<표 Ⅱ-9>  근로제도 관련 전략적 선택 방향	20

<표 Ⅱ-10>  건설현장의 단기 대응방향	21

<표 Ⅱ-11>  중장기 대응전략	21

<표 Ⅱ-12>  생산성 향상 방안	23

<표 Ⅲ-1>  연도별 완성공사 원가구성 비율	25

<표 Ⅲ-2>  공사 종류별 원가구성비(2000년도)	25

<표 Ⅲ-3>  건설공사 비용구성	26

<표 Ⅲ-4>  사례 분석 대상 공사 현황	27

<표 Ⅲ-5>  근로시간 단축에 따른 공사비 증가 전망	33

<표 Ⅲ-6>  초과 근로수당 할증률 구분 적용에 따른 공사비 증가 전망	35

<표 Ⅲ-7>  근로일 수 단축에 따른 공사비 증가 전망	36

<표 Ⅲ-8>  근로시간 단축에 따른 인건비 상승효과	37

<표 Ⅲ-9>  각 상황별 공사비용 증가율 비교	41

<표 Ⅳ-1>  건설투자, 고용 및 노임단가 변동	46

<표 Ⅳ-2>  다기능인력의 인력절감 및 고용기간 증가 효과	49

<그 림 차 례>

<그림Ⅰ-1>  근로시간 단축에 의한 건설 공사비 영향 경로	8

<그림 Ⅱ-1> 초과근로 원인	11

<그림 Ⅱ-2> 탄력적 근로시간제 활용 여부	12

<그림 Ⅱ-3>  건설현장 정규직 근로자에 대한 초과근로 보상 계획	13

<그림 Ⅱ-4>  인건비 상승 입찰가격 반영 여부	14

<그림 Ⅱ-5>  인건비 상승분의 입찰가격 반영 곤란 이유	14

<그림 Ⅱ-6>  주5일 근로제의 건설현장 적용 계획	15

<그림 Ⅱ-7>  건설현장의 주5일 근로제의 적용 곤란 사유	15

<그림 Ⅱ-8>  일용근로자 휴일근로 할증 적용	20

<그림 Ⅱ-9>  발주기관 협조 사항	22

<그림 Ⅱ-10>  건설업체 경영상의 애로 사항	23

<그림 Ⅱ-11>  건설현장의 애로 사항	24

<그림 Ⅲ-1>  건설공사 총 공사비 구성	28

<그림 Ⅲ-2>  근로시간 변화에 의한 작업환경의 변화	39

Ⅰ. 근로시간 단축 논의 동향

1. 논의 배경 및 경과

1. 근로시간 단축 논의 동향·

□ 1997년 말 국제통화기금(IMF)은 570억 달러의 구제금융 제공 조건으로 정리해고 및 근로자파견 제도의 도입 등 노동시장의 유연성을 제고할 것을 요구.

- 1997년 12월 김대중 대통령 당선자는 IMF가 요구하는 노동시장의 유연성 제고 및 경제위기 극복을 위해 노·사·정 협력체계가 필요하다는 인식에 따라 □IMF 극복을 위한 노사정협의회□를 구성할 것을 제안.

□ 1998년 1월에 노사정위원회가 구성되어, 2월에 □경제위기 극복을 위한 노사정 공동 선언문□이 채택되었는데, 그중 □고용안정 및 실업대책□의 일환으로 근로시간 단축 방안을 검토할 것에 합의.

- 정부는 IMF 경제위기에서 대량실업 사태가 발생할 것을 우려해 기업으로 하여금 근로시간을 단축하여 해고를 자제토록 하는 □근로시간 조정제□를 도입할 것을 권고.

- 노동계도 IMF 구조조정 과정에서 노사간 고통분담 및 대량실업의 발생을 막기 위해 근로시간 단축을 통한 일자리 나누기(job sharing)의 필요성을 강조.

- 경영계는 근로시간 단축이 시기상조라는 입장이었으나, 정부가 근로시간 단축에 대해 적극적인 태도를 보이자, 휴일·휴가제도 등 7개 사항이 개선된다면 논의할 수 있다는 입장으로 선회.

□ 2000년 5월에 노사정위원회는 근로시간 단축 및 관련 임금제도, 휴일·휴가제도의 개선 방안을 논의하기 위해 내부에 근로시간단축특별위원회를 구성.

- 노사정위원회는 2000년 10월까지의 근로시간 단축에 관한 논의를 토대로, 연간 근로시간을 2,000시간 이내로 조정한다는 내용의 □근로시간 단축에 관한 기본원칙□에 포괄적 합의.

- 하지만 당시의 국내 경제상황이 어렵다는 인식에 따라 실시시기에 대해서는 결정을 보류하기로 함.

- 노사정위원회에서 채택된 □근로시간 단축에 관한 기본원칙□의 주요 내용은 다음과 같음.

·근로시간 단축에 따른 건설기업의 대응전략

□법정근로시간을 주당 40시간으로 단축하여 주5일 근무제를 정착

□휴일·휴가제도를 국제기준에 맞게 조정하고 실제 사용일 수를 확대

□근로자의 종전 임금수준이 저하되지 않도록 함

□ 2001년 7월 김대중 대통령이 국무회의에서 주5일 근로제의 필요성을 강조하였고, 이에 정부는 소비 진작, 산업 활성화, 근로생활의 질 향상을 위해 근로시간 단축을 조기에 시행한다는 방침을 밝힘.

□ 2001년 10월 노사정 본위원회는 □근로시간단축특위 공익위원안(2001.9)□을 토대로 □전체 공익위원안□을 마련하여, 노·사 합의를 촉구하였으나 노·사는 공익위원안에 반대함으로써 별다른 진전을 보지 못함.

□ 2001년 12월 노사정 고위급 협상을 통해 도출한 □근로시간 단축 관련 합의대안□을 노·사에 제시하였으나 결국에는 최종 합의에 이르지 못함.

□ 이에 정부는 정부입법안을 국회에 상정하는 방안을 검토하였지만 실행에 옮기지는 않고, 2002년 봄까지 노사정위의 합의를 유도하기로 함.

□ 2002년 3월부터 노사정위 협상이 재개되어 노사정위의 □합의를 위한 대안□을 중심으로 협상을 진행하여 2002년 5월 임시국회에 상정하려 했으나 4월말에 합의 최종적으로 결렬을 선언함.

- 행정기관은 2002년 4월부터 월1회 주5일 근무제를 시범실시하고, 은행권은 2002년 7월부터 실시함.

□ 2002년 5월 이후 수차례 고위급회의를 가졌으나, 임금보전 내용의 명시방법과 연차휴가일수 가산기준 등에 대해 이견을 좁히지 못하고 노사 양측이 합의를 거부.

□ 정부는 10월 근로기준법 개정안을 국무회의 의결을 거쳐 정부입법안을 국회에 상정하려 함.

<표Ⅰ-1>  주요 사항별 대안 비교

구 분	현 행	공익위원안	노사정위 최종대안	정부입법안
시행시기	□해당없음 ※ 48→44시간 단축시 - □89.3 : 전사업장 48→46시간 - 90.10 : 300인이상 및 금융·보험업 46→44시간 단축 - 91.10 : 전사업장 44시간제 시행	□2002.7 : 공공부문, 금융·보험업 및 1,000인 이상 사업장 □2003.7 : 300인 이상 사업장 □2005.1 : 교육부문, 50인 이상 사업장 □2007.1 : 50인 이만 전사업장(영세서비스업 적용유예)	□공공부문, 금융·보험업 : 시행후 3월 □1,000인이상: 시행후 1년 □300인이상: 시행후 2년 □50인이상 : 시행후 3년 □20인이상 : 시행후 4년 □20인미만 : 대통령령에 위임	□금융·보험업, 공공부문,1,000인이상: 2003.7.1 □300인이상: 2004.7.1 □100인이상: 2005.7.1 □50인이상 : 2006.7.1 □20인이상 : 2007.7.1 □20인미만 : 대통령령에 위임
탄력적근로 시간제	□2주단위 - 취업규칙으로 도입 - 한도 : 1주 48시간 □1월단위 - 노사서면합의로 도입 - 한도 : 1일 12시간, 1주 56시간	□단위기간을 1년이내로 확대(일 12시간, 주52시간 한도)	□단위기간을 3개월이내로 확대(일 12시간, 주52시간 한도)	□단위기간을 3개월이내로 확대(일 12시간, 주52시간 한도)
연차휴가 일수 및 사용촉진	□월차휴가 : 월1일 □연차휴가 - 부여기준 : 1년 근속시 10일, 이후 1년당 1일 - 20일 초과시 금전지급 가능 - 1년 미만 근속자는 미부여	□18∼22일 - 1년 근속시 18일, 이후 3년당 1일 추가 - 1년미만은 1월당 1.5일 □사용자의 적극적인 사용권유에도 불구하고 근로자가 사용하지 않는 경우 금전보상 의무없음	□15∼25일 - 1년 근속시 15일, · (노)2년당 1일 가산 · (사)3년당 1일 가산 - 1년미만은 1월당 1.5일, 15일 한도 □휴가사용 촉진방안 신설	□15∼25일 - 1년 근속시 15일, 이후 2년당 1일 추가 - 1년미만은 1월당 1일 □휴가사용 촉진방안 신설
선택적 보상휴가제	□해당없음	□노사합의로 도입하는 근거마련	□노사합의로 도입하는 근거마련	□노사합의로 도입하는 근거마련
생리휴가	□생리휴가 : 월1일, 유급	□무급화	□생리휴가 무급화	□생리휴가 무급화
초과근로 상한선	□1주 12시간 한도	□현행 주12시간 유지	□3년간 한시적으로 16시간 적용	□3년간 한시적으로 16시간 적용
초과근로 수당할증률	□50% 가산임금 지급	□현행 50% 유지	□현행 50% 유지	□3년간 한시적으로 최초 4시간에 대해 25%적용
임금보전	□해당없음 ※89년 48→44시간단축시 기존의 임금수준(월소득)이 유지되도록 지도	□주휴일 무급화에 따른 임금보전을 법 부칙에 명시 ※생리휴가 무급화로 인해 기존 임금수준이 저하되지 않도록 함	□기존의 임금수준과 시간급 통상임금이 저하되지 않도록 한다는 포괄적인 임금보전을 법 부칙에 명시 - (노)구체적인 내용명시 - (사)원칙만 규정	□기존의 임금수준과 시간급 통상임금이 저하되지 않도록 한다는 포괄적인 임금보전을 법 부칙에 명시

2. 정부 입법안의 주요 내용 및 처리 전망

1) 주요 내용

□ 업종·규모에 따라 2003년 7월부터 2006년 7월까지 주40시간제를 단계적으로 실시

- 2003년 7월 : 공공, 금융·보험 및 1,000인 이상 사업장

- 2004년 7월 : 300인 이상

- 2005년 7월 : 100인 이상

- 2006년 7월 : 50인 이상

- 2007년 7월 : 20인 이상

- 20인 미만은  2010년을 기한으로 대통령령으로 정함

* 학교의 주5일 수업은 중소기업 시행시기를 고려하여 결정

□ 휴일·휴가 제도의 조정

- 월차휴가 폐지 및 생리휴가의 무급화

- 연차휴가는 1년 근속시 15일을 부여하고 2년당 1일씩 가산해 25일을 상한으로 함

□1년 미만 근속자도 1월당 1일의 휴가를 부여

- 식목일 및 어린이날 등 공휴일을 2∼3일 축소

□ 실제 사용하는 휴가일수의 확대를 통한 실 근로시간의 단축 유도

- 사용자의 적극적인 권유에도 불구하고 휴가를 사용하지 않을 경우 사용자의 금전보상 의무를 면제

- 노사합의로 연장근로에 대해 임금 대신 휴가를 부여할 수 있는 선택적 보상휴가제도 도입

□ 탄력적 근로시간제 단위기간 확대

- 노사가 서면합의할 경우 탄력적 근로시간제의 단위기간을 현행 1개월에서 3개월로 연장할 수 있도록 함.

- 지나친 장시간 근로를 예방하기 위해 특정 일의 근로시간은 12시간으로, 특정 주의 근로시간은 52시간으로 제한

□ 연장근로 상한선 및 할증률 조정

- 40시간 근로제 도입초기의 기업의 비용부담 증가와 인력난을 고려, 3년간 한시적으로 연장근로 한도를 16시간으로 확대하고, 최초 4시간의 연장근로에 대한 할증률을 25%로 조정

□ 임금수준의 보전

- 법 개정으로 인해 근로자의 소득이 삭감되는 것을 방지하기 위해 법 부칙에 임금보전의 원칙을 법 부칙 제4조 제1항에서 □사용자는 이 법 시행으로 인하여 기존의 임금수준과 시간당 통상임금이 저하되지 않도록 하여야 한다□고 명시

□기존의 임금수준이 저하되지 않도록 한다는 것은 기본급, 각종수당, 상여금 등 임금항목별 임금수준이 아니라 종전에 지급되던 임금총액의 수준이 법 시행 이후에도 저하되지 않도록 해야 한다는 의미

□시간급 통상임금이 저하되지 않도록 한다는 것은 기존의 임금수준을 보전하기 위해 임금항목이나 임금을 조정함에 있어 시간급 통상임금을 저하시켜서는 아니 된다는 의미

- 법개정으로 인해 폐지되는 월차휴가수당, 무급화되는 생리휴가수당 등을 별도로 명시하여 보전하는 것을 의미하는 것은 아님

- 근로시간이 단축되는 시행초년도 1회에 한하여 임금수준을 보전하도록 함

2) 추진 일정

□10. 15. 국무회의 근로기준법 개정안 의결

□10. 29. 국회 환경노동위원회 심의

□11. 초순. 국회 법안심사 소위 회부

국회 상임위원회 의결

법사위 심의

□11. 7∼8. 국회 본회의 상정

3) 향후 추진 전망

□ 노·사 양측은 시행시기, 임금보전, 연장근로 할증률, 탄력근로제 등에 대해 이견을 보임.

- 주5일 근로제의 시행시기에 대해 노동계는 즉각 실시하거나 늦어도 2∼3년 안에 도입 완료돼야 한다고 주장하는 데 반해, 경영계는 연장근로 비중이 높은 중소기업의 여건을 고려하여  2005∼2012년에 걸쳐 단계적으로 실시해야 한다고 주장.

- 임금보전에 대해 노동계는 임금보전의 세부 항목을 명시, 임금보전 시기 확대 등을 주장하며, 경영계는 변동급여는 보전대상이 될 수 없으며, 주휴일은 무급화되어야 한다고 주장.

- 그밖에 연장근로 할증률에 대해 노동계는 현행 50%를 유지하거나 체증제도를 도입해야한다는 데 비해, 경영계는 일률적으로 25%를 적용해야 한다고 주장하며, 탄력근로제 단위기간의 경우 노동계는 현재의 1개월의 유지를, 경영계는 1년으로 연장을 요구함.

□ 노동계는 자신들의 요구가 받아들이지 않을 경우 총파업을 전개할 계획임을 밝히고 있으며, 경영계는 국회를 상대로 설득과 투쟁을 병행하기로 함.

□ 이번 정기국회가 대통령 선거를 앞두고 예년보다 한달 정도 단축돼 신속한 처리가 요구되나, 정부의 개정법안에 대해 노·사 양측이 모두 강력히 반발하고 있고 정당간에도 견해 차이가 있어 원만한 국회 통과를 기대하기는 곤란한 실정임.

3. 노사정 합의 결렬 배경

□ 세부 쟁점사항에 대한 절충 실패

- 당초 주5일 근무제 시행에 따른 임금보전 문제가 가장 큰 이슈로 제기되었으나, 이에 대해 어느 정도 의견수렴이 이루어지자, 연차휴가 가산 연수, 시행 시기, 초과근로시간 할증률, 생리휴가 무급 여부 등 세부적인 사항이 제기되면서 협상이 결렬됨.

□ 노동계와 경영계의 대표가 관련 단체의 반발에 부딪히면서 책임 있는 자세로 협상에 임할 수 없었음.

- 전경련은 주5일 근무제 재검토를 요구해 경영계 협상 대표인 경총을 압박했고, 중소기업들은 역시 영세 사업장에 주5일 근무제가 도입되면 임금부담이 커지고 인력난이 심화된다는 이유로 반발.

- 노동계에서는 협상에 참여하지 않던 민주노총이 노사정 위원장실을 점거 농성하면서 근로조건의 후퇴 없는 주5일제 도입을 주장하였고, 노총 산하의 제조연대까지 강경한 입장으로 선회하면서 협상이 결렬됨.

□ 노사정위가 당초 지나치게 세세한 부분까지 노사 합의를 이루려고 무리하게 노력

- 2000년 10월에 주5일 근무제 도입 원칙에  합의한 뒤에도 세부 쟁점 사항까지 모두 합의하려고 시도한 결과, 2년 동안 협상하였으나 정부입법 추진도 어렵게 하였고 합의에 의한 의원입법도 어렵게 하였다는 비판이 있음.

4. 근로시간 단축의 영향

□ 이번의 근로기준법 개정을 통한 근로시간 단축은 법정 근로시간을 4시간 줄인다는 의미보다는 근로일 수를 주6일에서 주5일로 단축한다는 의미가 큼.

- 이에 따른 사회·경제적 영향은 지난 1989년에 주48시간에서 주44시간으로 단축시킨 것과는 비교하기 어려울 정도로 클 것임.

□ 긍정적 기대효과

- 생산성 향상을 위한 공정관리 및 노무관리 측면에서의 노력이 강화되고, 신기술·신공법이 적극 도입되어 기술수준이 향상되고, 산재사고 등도 감소할 것으로 기대됨.

- 근로자의 자기계발 기회가 늘어나 생산성을 향상시킬 수도 있을 것이며, 주말에는 충분히 휴식할 수 있어 근로의욕은 높아지고, 가족과 즐거운 시간을 공유함으로써 삶의 질이 높아질 것임.

- 우리나라의 근로시간은 다른 나라에 비해 월등히 높다는 사실을 감안하면, 긍정적인 효과가 기대만큼 크지 않더라도 근로시간을 단축해야 한다는 주장은 설득력이 있음.

□ 부정적 효과

- 노동비용이 상승하여 건설업체의 경영악화가 가장 큰 문제로 대두됨.

- 발주자가 주5일제 시행으로 인한 비용인상 및 공사기간 연장에 대한 고려를 하지 않고 기업에게 모든 부담을 전가시킬 때, 업체의 경영난에 의한 도산업체의 증가, 건설근로자의 이직 증가 및 청·장년 계층의 유입 감소 등이 예상됨.

- 근로시간 단축 논의가 제기됐던 IMF 직후와는 정반대로 일손 부족이 문제이지 실업증가가 문제가 아닌 상황에서, 근로시간 단축으로 노동공급을 더욱 감소시킨다면 산업생산에 상당한 차질이 발생할 것임.

□ 그러나 이제까지의 논의과정을 볼 때 근로시간 단축은 피할 수 없는 대세로 판단됨. 정부는 이미 공무원의 주5일 근무제를 시범 실시하고 있으며, 금융기관 역시 7월부터 도입하고 있음.

- 각 기업은 제도변화가 가져올 파급효과를 미리 검토해 보고 그에 따라 공사 관리방법의 개선, 노무제도의 효율화, 새로운 공법의 채택 등의 대응방안을 강구해야 할 것임.

□ 기업의 입장에서는 근로시간 단축으로 인한 건설 공사비 상승이 중요 관심사항일 것인데 공사비는 크게 여섯 가지 경로를 통해 영향을 받게 됨.

□첫째, 단위 시간당 임금률의 상승

□둘째, 초과 근로 수당 증가

□셋째, 공사기간 연장

□넷째, 신규인력 채용 비용

□다섯째, 노동 절약적 생산방식으로 전환에 따른 자본비용의 증가

□여섯째, 노동생산성의 변화

<그림Ⅰ-1>  근로시간 단축에 의한 건설 공사비 영향 경로

□ 이상과 같이 여러 경로를 통해 근로시간 단축이 공사비에 영향을 미칠 수 있는데, 모든 상황이 항상 동시에 발생하는 것은 아니고, 기업의 경영전략에 따라 선택적으로 발생하는 것이 일반적일 것임.

- 즉 신규 채용에 의해 부족한 노동력을 충분히 해결한다면, 기존 인력의 초과근로시간을 증가하거나 공사기간을 연장하지 않아도 될 것이며, 또한 초과 근로시간을 연장하여 현재의 공사기간을 유지한다면 공기 연장에 따른 금융비용 및 관리비용의 증가 문제는 발생하지 않을 것임.

□ 본고에서는 자본장비에 의한 노동의 대체가 이루어지는 장기적 상황을 제외한 나머지 다섯 가지의 경로를 통해 건설공사비가 어떻게 영향을 받을 것인지를 분석 대상으로 함.

II. 건설업체의 근로시간 단축에 대한 인식 조사

II. 건설업체의 근로시간 단축에 대한 인식 조사·

1. 근로시간 단축 논의 동향·

□ 근로시간 단축 영향과 관련한 건설산업의 특수성

- 자연조건에 민감하게 영향을 받는 옥외작업

- 일용·임시근로자의 고용비중이 약 65%로 매우 높음

- 생산현장에 다수의 기업이 협업 참여

- 콘크리트 타설, 터파기 등 기술적인 문제로 연속작업이 요구되는 경우가 많음

□ 근로시간 단축이 건설산업에 미치는 파급효과를 예측하기 위하여 현재 건설업체의 근무상황, 근로시간 단축에 대한 건설업체의 인식 및 향후 대처방안 등을 설문조사를 통해 파악하였음.

□ 본 설문조사는 대한건설협회의 협조를 통해 2002년 4월 하순부터 5월 초순 사이에 이루어졌고, 조사에 응한 업체는 총 111개 업체였음.

1. 근로실태

1) 근로시간

□ 본사 규정 근로시간은 주당 평균 44.5시간, 실근로시간은 주당 평균 48.4시간이며, 건설현장의 경우에는 규정 근로시간이 평균 46.6시간, 실근로시간은 평균 54.3 시간으로 조사됨.

□노동부의 매월노동통계조사에 따르면 건설업의 근로시간은 2002년 상반기에 월평균 188.6시간으로서 주당 근로시간으로 환산하면 43.4시간에 이르는 것으로 조사됨.

□그러나 매월노동통계조사는 상용근로자 5인 이상의 사업체에 취업해 있는 상용근로자의 근로실태에 대해 자계식 표본조사로 이루어지기 때문에, 일용근로자의 비중이 전체 근로자의 64.5%에 달하는 건설 산업의 근로 실태를 정확히 파악하지 못한다는 한계가 있음.

<표 Ⅱ-1>  조사대상 건설업체의 주당 평균 근로시간

	규정 근로시간	실근로시간
본 사	44.5	48.4
현 장	46.6	54.3

□ 노동연구원의 조사에 의하면 건설 일용근로자는 1일 평균 10시간 18분 근로함으로써 주 72.1시간 근로하는 것으로 조사되기도 하였음.

) 방하남·정연택·심규범, □건설일용근로자의 고용구조 및 근로복지에 관한 연구□, 노동연구원, 1998. 5. p. 51.

- 동절기 공사 중지 기간, 하절기 장마, 태풍 등 작업이 불가능한 일수와 일용근로자의 육체적 한계, 작업의 연속성 등을 고려할 때, 주당 평균 근로시간이 약 72.1시간에 이른다는 조사 결과는 건설현장에 아무런 장애가 없이 정상 근로가 가능한 상황에서의 근로시간을 의미하는 것으로 판단됨.

□ 건설현장에서 장시간 근로가 이루어지는 이유는 건설업계의 오랜 관행이라고 응답한 업체가 46%를 차지.

- 그밖에 건설 기능인력의 부족(20%), 하도급업체의 공사관리(17%) 및 공기단축(15%)을 위해 초과근무 및 휴일근무가 빈번히 이루어지고 있는 것으로 나타남.

<그림 Ⅱ-1> 초과근로 원인

2) 휴일휴무 실태

□ 본사에서는 1주1휴제를 실시하고 있다는 응답이 89%를 차지하였고 2주3휴 및 주5일제 근무제를 실시하고 있는 업체도 15.8%를 나타냄.

- 현장의 경우에는 2주1휴가 65%를 나타냄으로써 현장 근로자들의 휴일근무가 관행적으로 이루어지고 있는 것으로 조사됨.

- 근로시간이 단축될 경우, 현장근무 직원들의 휴일근로 및 초과근로에 따른 수당지급의 방법 등이 향후 중요한 이슈로 대두될 가능성이 있을 것으로 예상됨.

<표 Ⅱ-2>  휴일휴무 실태

	1주 1휴	2주 1휴	2주 3휴	기 타
본 사	89.2%	2.7%	5.4%	1.8%
현 장	21.2%	65%	4.8%	9%

3) 탄력적 근로시간제 활용 여부

□ 설문응답 업체의 94%가 탄력적 근로시간제를 활용하지 않는 것으로 조사됨.

- 이는 규정 근로시간을 초과하는 근로에 대해서 수당을 지급할 수 있는 기준이 마련되지 않았거나, 정액 급여에 초과근로 수당이 포함되어 있는 포괄임금 형태를 채택하고 있어 탄력적 근로시간제를 활용할 필요가 적은 것으로 해석할 수도 있음.

<그림 Ⅱ-2> 탄력적 근로시간제 활용 여부

□ 1997년에 도입된 탄력적 근로시간제가 아직 널리 활용되는 제도는 아니지만, 제조업체의 경우 탄력적 근로시간제를 활용하지 않는 업체의 비중이 77%임에 비추어 볼 때, 건설업체들이 상대적으로 이 제도에 관심을 기울이지 않는 것으로 보임.

□ 향후 근로시간 단축이 실시될 경우 규정 근로시간의 준수 및 근로시간의 효율적 관리를 위해서는 탄력적 근로시간제 확대·도입이 필요할 것으로 판단됨.

4) 현장 근로자에 대한 초과근로 보상

□ 응답업체의 51%는 지역별 직급별로 현장수당을 지급하고 있다고 응답.

- 현장수당에 초과근로에 대한 수당 포함 여부는 명확하지 않음.

- 초과 근로수당을 별도로 산정하지 않고 매월 일정액을 수당으로 지급하는 포괄 임금제를 명시적으로 채택하고 있지 않는 경우에는 근로시간이 단축될 경우, 연장근로에 대해 별도의 초과 근로수당이 지급되어야 할 것으로 판단됨.

□ 현장에서 직접 채용하는 계약직 근로자들에게는 현장수당이나 초과수당, 휴일근로 수당의 지급 없이 월급여만 지급한다고 응답한 업체가 46%였고, 월급여 외에 초과근로수당과 휴일수당을 지급하고 있다는 건설업체는 약 32%로 조사됨.

2. 공사비용 상승 전망

1) 건설현장 근로자에 대한 초과근로 보상 계획

□ 응답업체의 약 72%는 근로시간이 단축될 경우, 현장에서 근무하는 정규직 근로자들의 초과 근로시간 증가에 대해 수당을 어떠한 형태로든 보상하는 방안을 강구하겠다고 응답.

- 보상방법으로는 기존의 현장수당을 인상 지급하겠다고 응답한 업체가 37%, 초과근로 수당을 별도로 지급하겠다고 응답한 업체는 28%로 그 다음을 차지.

- 반면, 연봉제를 도입하고 있어서 초과근로 수당 지급이 어렵다는 입장이거나 현재로서는 보상 계획이 없다고 응답한 업체의 비중도 28%를 차지.

<그림 Ⅱ-3>  건설현장 정규직 근로자에 대한 초과근로 보상 계획

□ 현장에서 채용한 계약직 근로자에 대해서는 근로시간 단축이 시행될 경우 초과근로수당을 별도로 지급하겠다고 응답한 업체가 42%, 정액 월급여를 인상해 지급할 계획이라고 응답한 업체가 22%.

- 초과 근로시간의 산정과 수당결정의 방법 등에 대해서 아직까지 검토한 것이 없다고 응답한 업체의 비중도 30%.

2) 노동비용 상승요인의 반영

□ 공사입찰 시 근로시간 단축에 따른 노동비용 증가분을 입찰가격에 반영시키기가 곤란할 것이라고 응답한 업체가 49%를 차지한 것에 비해, 반영하겠다고 응답한 업체는 42%로 오히려 적었음.

- 근로시간 단축에 따른 노동비용 상승분을 입찰가에 반영하기 어렵다고 응답을 한 이유로서 현행 경쟁입찰 체제하에서 자신의 기업만 입찰가격에 반영할 경우 공사수주가 어렵게 되기 때문이라는 답변이 53%, 발주기관에서 예정가격을 작성할 때 추가비용과 공기를 감안하지 않을 것이기 때문에 반영이 어렵다는 응답도 32%를 차지.

<그림 Ⅱ-4>  인건비 상승 입찰가격 반영 여부

<그림 Ⅱ-5>  인건비 상승분의 입찰가격 반영 곤란 이유

3. 주5일 근로제의 현장 적용

1) 건설현장 적용 계획

□ 건설현장에 주5일 근로제를 즉시 적용하겠다고 응답한 업체는 한 곳도 없었으며, 공사현장에의 적용 자체가 불가능하다는 회의적인 대답 비율이 66%로 나타남.

- 다만, 주5일 근로제를 시행한다고 하여도 건설산업의 고유한 특성을 감안하여 타산업과 달리 다소의 시차를 두고 현장에 확산 적용해야 한다는 응답이 34%를 차지.

<그림 Ⅱ-6>  주5일 근로제의 건설현장 적용 계획

□ 현장에 주5일 근로제 적용이 곤란한 이유로서 발주자가 근로시간 단축으로 인한 인건비 상승과 공사기간 연장을 제대로 인정하지 않을 것이기 때문이라고 응답이 29%.

- 건설업체의 규모에 상관없이 현장과 관련된 모든 업체가 동시에 주5일 근로제를 실시하지 않는다면 현장운용이 힘들어지기 때문이라는 응답이 28%.

- 건설산업의 특성상 연속작업 등으로 인해 적용이 불가능하다는 대답이 25%.

- 일용근로자가 많은 현장의 특성상 주2휴를 하게 되면 인력수급의 어려움 및 일용근로자의 수입저하 등으로 이직이 예상되므로 현장적용은 어렵다는 대답이 14%.

<그림 Ⅱ-7>  건설현장의 주5일 근로제의 적용 곤란 사유

2) 바람직한 근로시간 단축 방안

□ 바람직한 근로시간의 단축 방안으로서 업종과 규모에 따라 단계적으로 확대 시행할 필요가 있다는 대답이 27%, 건설산업의 특성상 타 산업처럼 곧바로 시행하기가 불가능하므로 3년 이상 유예기간을 두어야 한다는 대답도 21%를 차지.

□ 그밖에 현장근무의 특성상 근로시간 상한제 확대 등 예외조항을 두어야 한다는 의견이 15%, 건설업체의 규모와 업종에 상관없이 모든 관련업체가 동시에 일률적으로 근로일수 및 근로시간을 단축하여야 한다는 의견이 15%, 현장의 조건을 반영하여 탄력적으로 적용하여야 한다는 대답이 12%, 성수기와 비수기를 통합하여 연간 근로시간으로 규정근로시간을 준수할 수 있도록 하는 탄력적 근로시간제를 확대 도입하자는 의견이 9%를 나타냄.

<표 Ⅱ-3>  바람직한 근로시간 단축 도입방안

항 목	응답비중
규모 및 업종에 따라 단계적 확대 실시	27%
건설업 특성 반영 3년 이상 유예기간 적용	21%
건설업 전체 일률적 근로일수 단축	15%
근로시간 상한선 확대 등 건설업 예외조항 적용	15%
현장조건에 따라 탄력적으로 적용	12%
탄력적 근로시간제 확대 도입	9%
기 타	1%

4. 근로시간 단축 파급효과

1) 근로시간의 변화

□ 주5일 40시간 근로제가 실시되면 실 근로시간도 감소할 것이라고 응답한 업체가 81%로 조사됨.

□소수의 업체는 실 근로시간을 줄이고 신규 채용을 늘려 인건비 부담을 증가시키는 것보다는 기존 근로자에게 초과수당을 지급하는 편이 경제적 측면에서 유리하기 때문에 기존 직원의 초과 근로시간이 증가할 것이라는 의견도 있음.

<표 Ⅱ-4>   실근로시간의 변화 전망

변화 범위	응답 비중
5% 이상 감소	81%
5 ∼ 0% 미만 감소	3%
0 ∼ 5% 미만 증가	3%
5 ∼ 10% 미만 증가	0%
10% 이상 증가	13%

2) 근로자 수의 변화

□ 근로시간 단축에 의해 부족해진 정규직 근로자를 보충할 계획이 없거나 혹은, 줄여 나갈 계획이라는 응답이 52%로 절반 이상을 차지.

- 이것은 정규직의 초과 근로시간을 늘려 이들에게 초과 근로수당을 지급하는 것이 신규 인력을 고용하는 것보다 유리하다고 판단하기 때문으로 해석됨.

<표 Ⅱ-5>  정규 근로자 변화전망

변화 범위	응답 비중
5% 이상 감소	28%
5 ∼ 0% 미만 감소	24%
0 ∼ 5% 미만 증가	45%
5 ∼ 10% 미만 증가	0%
10% 이상 증가	3%

□ 정규직 근로자는 감소하는 반면, 계약직 근로자의 수는 증가할 것이라는 응답이 전체의 83%를 차지.

- 이는 정규직 근로자들의 근로시간 단축으로 인한 일손부족을 상대적으로 인건비가 저렴한 계약직 근로자로 충원하는 것이 바람직하다는 것으로 판단된다.

<표 Ⅱ-6>  계약직 근로자 변화전망

변화 범위	응답 비중
5% 이상 감소	3%
5 ∼ 0% 미만 감소	14%
0 ∼ 5% 미만 증가	38%
5 ∼ 10% 미만 증가	14%
10% 이상 증가	31%

3) 노동 생산성 변화

□ 노동생산성은 근로시간 단축으로 인해 5%이상 감소될 것이라는 응답이 전체의 59%를 차지.

- 충분한 휴식과 재충전에 의해 노동생산성이 증가할 것이라고 응답한 건설업체는 불과 24%에 지나지 않음.

□ 이러한 응답은 주5일 40시간 근로제가 시행되면 직원들의 초과근로 또는 휴일근로 기피와 자재산업 등 관련 산업의 근로형태와도 관련되어 있어 적시에 자재 및 인력 등을 공급받지 못하는 상황이 발생할 수도 있다고 판단하기 때문인 것으로 해석됨.

<표 Ⅱ-7>  노동생산성 변화전망

변화 범위	응답 비중
5% 이상 감소	59%
5 ∼ 0% 미만 감소	17%
0 ∼ 5% 미만 증가	0%
5 ∼ 10% 미만 증가	14%
10% 이상 증가	10%

4) 노동비용의 변화

□ 근로시간 단축에 따른 1인당 인건비는 10%이상 증가한다는 응답이 43%를 차지하였고 17%의 업체는 5∼10% 증가, 27%의 업체는 5% 미만으로 증가할 것이라고 예상.

- 따라서 전체 응답 기업의 87%에 이르는 많은 업체들은 인건비가 상승할 것이라고 전망하였다.

□ 이는 건설산업의 특성상 현행의 업무량이 근로시간 단축과 비례하여 감소되기가 힘들기 때문에 시행 초기의 경우 40시간을 초과하는 근로시간에 대해서 초과수당이 지급되면 1인당 인건비는 상승될 것으로 판단하고 있기 때문으로 해석됨.

<표 Ⅱ-8>  인건비 변화전망

변화 범위	응답 비중
5% 이상 감소	13%
5 ∼ 0% 미만 감소	0%
0 ∼ 5% 미만 증가	27%
5 ∼ 10% 미만 증가	17%
10% 이상 증가	43%

5. 향후 대응 방향

1) 기업의 근로관련 제도 선택

□ 근로시간이 단축되면 현재의 실근로시간을 유지하고 초과근로에 대한 수당을 지급하겠다는 응답이 24%, 탄력적 근로시간제를 도입하여 업무량이 많은 기간과 적은 기간 사이에 유연하게 대응하겠다는 응답이 19%로 나타남.

□ 그밖에 격주 휴무제와 같은 휴일 교대근무제를 실시하겠다는 건설업체가 17%, 근로일수는 주6일을 유지하되 1일 근로시간을 단축하는 방법으로 법정 근로시간을 준수하겠다는 응답도 16%를 차지.

□ 본사의 경우 몇몇 건설업체는 이미 주 5일제 근무를 실시하고 있다는 응답과 주5일 40시간 근무제를 전면 도입하겠다는 응답도 10%를 차지하였다.

<표 Ⅱ-9>  근로제도 관련 전략적 선택 방향

항 목	응답 비중
현재 실근로시간 유지, 초과근로에 대해 수당 지급	24%
탄력적 근로시간제 도입	19%
휴일 교대 근무제의 실시	17%
1일 근로시간 단축으로 근로일수 현재 수준 유지	16%
주 5일 근무제도 전면 도입	10%
기 타	14%

□ 한편 일용근로자의 인건비는 공사비의 직접노무비에 해당하므로 발주기관이 예정가격을 작성할 때 상승된 추가비용을 반영하여야만 초과근로에 대한 수당을 지급할 수 있다고 응답한 건설업체가 44%를 차지.

- 그러나 실질적으로 건설 일용근로자는 임금 형태가 시급이 아닌 일급 형태로 지급되기 때문에 근로시간제 변화와는 무관하다는 응답이 50%를 차지하였고, 일용근로자의 임금 지급은 하도급업체의 소관이라는 소수의 의견도 있었음.

<그림 Ⅱ-8>  일용근로자 휴일근로 할증 적용

2) 건설현장의 대응 방안

□ 건설업체의 단기 대응으로서 시범현장을 운영하여 문제점을 도출하고 이를 보완한 후에 점진적으로 확대하는 방안을 강구하겠다는 업체가 32%, 당장 주 40시간 근로제를 적용하기가 불가능하므로 현재의 실근로시간을 유지하되 초과근로에 대해 수당을 지급하겠다는 것이 26%를 차지.

□기타 의견으로 휴일 교대근무제 실시(18%), 탄력시간제 채택(10%), 1일 근로시간 단축으로 근로일수는 유지(3%) 등임.

<표 Ⅱ-10>  건설현장의 단기 대응방향

항 목	응답 비중
시범현장을 통한 문제점 보완으로 점진적 확대	32%
현재 실근로시간 유지, 초과근로에 대해 수당 지급	26%
휴일 교대 근무제의 실시	18%
탄력적 근로시간제 도입	10%
1일 근로시간 단축으로 근로일수 현재 수준 유지	3%
주 5일 근로제 전면 도입	2%
기 타	9%

□ 중장기적 방안으로 작업준비의 개선 및 공정관리를 철저히 할 계획이라고 응답한 업체가 48%, 현장직원 및 작업반장에 대한 교육·훈련을 충실히 하여 작업의 연계성과 효율성을 향상시키겠다는 의견도 21%를 차지.

□그밖에 기계화·표준화 등에 의한 노동투입 절감(16%), 직접고용 근로자의 임금 인상(7%), 기능공에 대한 교육·훈련 충실(5%) 순임.

<표 Ⅱ-11>  중장기 대응전략

항 목	응답 비중
작업준비의 개선 및 공정관리 개선의 철저	48%
현장직원 및 작업반장에 대한 교육, 훈련 충실	21%
기계화 등에 의한 노동투입 절감	16%
직접고용 근로자의 노무수당 인상	7%
기능공에 대한 교육, 훈련 충실	5%
기 타	3%

3) 발주기관의 협조 사항

□ 주 40시간 근로제가 실시된다면 현장작업 등의 근로조건에 대해 계약조건 및 시방서 등에 반드시 명시하도록 해야 한다는 의견이 49%를 차지하였고, 발주기관의 예정가격 작성시 근로시간 단축에 따른 인건비 상승 등 비용상승 요인을 반영하여야 한다는 의견이 37%로 나타남.

<그림 Ⅱ-9>  발주기관 협조 사항

4) 생산성 향상 방안

□ 생산성을 향상시키기 위해서는 착공전에 설계도서와 계약조건의 면밀한 검토를 통해 실질적인 공사수행계획서를 수립하고 수립된 계획을 준수하기 위한 공정관리를 철저히 시행해야 한다는 응답이 39%, 그 다음으로는 현장작업에 투입되는 근로자의 노동밀도 강화가 필요하며 원활한 인력수급을 위한 노무관리가 철저히 이루어져야 한다는 응답이 18%를 나타냄.

□ 또한, 공사비와 공사기간을 최대한 감소시킬 수 있는 신기술·신공법의 적극적 도입이 필요하다고 한 응답이 15%, 현재 과도한 행정문서의 작성에 따른 업무 및 인력부담을 해소하기 위해서 행정문서의 간소화 및 전자문서화 등이 필요하다는 응답이 13%를 차지.

<표 Ⅱ-12>  생산성 향상 방안

항 목	응답 비중
착공 전 공사수행계획의 철저 수립 및 공정관리 철저	39%
노동밀도 및 노무관리 강화	18%
신기술, 신공법의 적극 도입	15%
행정문서의 간소화 및 전자문서화	13%
현장작업 기계화로 노동투입 절감	9%
설계시공병행방식 도입 등	3%
관련업무의 아웃소싱	2%
기 타	1%

5) 애로 사항

□ 인건비  및 자재 가격의 인상, 건설근로자들의 이직과 유입감소로 등 다양한 요인으로 경영상태가 악화될 것이라는 응답이 45%를 차지.

□ 그밖에 공사비 상승 및 공사기간 증가를 발주기관이 공사비에 반영하지 않을 것이라고 우려한 응답이 27%, 또한 본사와 현장간의 업무연락이나 지원이 어려워질 것이라는 응답도 25%로 조사됨.

<그림 Ⅱ-10>  건설업체 경영상의 애로 사항

□ 근로시간 단축이 확대될 경우 건설현장의 애로사항으로는 관련 업체와의 업무연락, 자재 공급, 인력 수급, 계약당사자와 공사감독관간의 연락 등이 불편해져 현장관리가 어려워질 것이라고 응답한 업체가 66%, 건설근로자 확보에 애로를 겪을 수 있을 것이라는 응답이 16%, 소수 의견으로서 근로의식 해이(10%)라는 답변도 있음.

<그림 Ⅱ-11>  건설현장의 애로 사항

6) 근로시간 단축에 따른 긍정적인 기대 효과

□ 여가시간을 재충전과 휴식으로 근로의욕을 고취시킬 수 있고 이로 인해 노동생산성도 향상시킬 수 있으리란 대답이 52%, 건설산업의 대외적 이미지 개선의 효과가 있으리라고 대답한 응답도 전체의 18%를 차지

□ 또한, 신기술·신공법 등의 적극적 도입으로 건설산업 전체가 선진화 될 수 있을 것이라고 기대하는 것이 16%, 기타 의견으로 충분한 휴식을 통해서 산업 재해율이 감소할 것이라는 응답도 있음.

III. 근로시간 단축에 따른 건설 공사비용 변화 분석

III. 근로시간 단축에 따른 건설 공사비용 변화 분석·

1. 건설공사 비용구조

1) 개 관

□ 2001년도 □완성공사 원가구성 분석□에 따르면, 재료비는 공사원가의 24.5%를 차지하고, 노무비는 9.2%, 현장경비 13.6%, 외주비는 52.7%를 차지하는 것으로 나타남.

- 노무비 비중은 1990년대 초에는 약 20%에 육박했으나, 급격히 떨어져 1999년 이후에는 10% 이하의 수준에 이름.

- 외주비의 비중은 1990년대 초에는 40%를 하회하던 것이 1997년에 50%를 넘어선 이후 최근에는 53% 내외의 수준을 기록.

- 재료비 비중 역시 30%를 상회하였으나, 지속적으로 감소하여 현재는 25% 수준에서 안정된 상태.

<표 Ⅲ-1>  연도별 완성공사 원가구성 비율

(단위: %)

비용 항목	91	92	93	94	95	96	97	98	99	2000
재 료 비 노 무 비 외 주 비 경 비	31.6 18.9 37.7 11.6	30.1 17.9 41.0 11.1	29.7 16.7 42.7 10.9	30.3 14.6 44.5 10.7	28.5 13.6 46.7 11.2	28.6 12.9 47.5 11.1	25.4 11.9 51.4 11.4	24.6 11.1 51.8 12.5	24.7 9.5 52.8 13.0	24.5 9.2 52.7 13.6

자료 : 대한건설협회, □완성공사 원가구성 분석□, 2001

□ 토목공사는 재료비의 비중이 낮게 나타나는 반면, 노무비와 현장경비의 비중은 높고, 건축공사는 노무비의 비중이 상대적으로 낮고 재료비의 비중이 높음.

□ 그러나 □완성공사 원가구성 분석□은 전체 공사비의 50% 이상을 차지하는 외주비가 하도급 단계에서 구체적으로 어떻게 배분되는지를 제시하지 않고 있어 건설공사에 대한 최종적인 요소투입 구조를 알 수 없다는 한계가 있음.

<표 Ⅲ-2>  공사 종류별 원가구성비(2000년도)

(단위: %)

비용 항목	평 균	토 목	건 축
재 료 비	24.5	19.4	27.0
노 무 비	9.2	12.0	7.6
외 주 비	52.7	52.5	52.9
경 비	13.6	16.1	12.5

자료 : 대한건설협회, □완성공사 원가구성 분석□, 2001

□ 통계청의 □2001년도 건설업 통계조사보고서□에 의하면 재료비가 44%, 인건비 29.3%, 잡비가 18.5%를 차지.

- 재료비의 경우에 □완성공사 원가구성 분석□에서는 24.5%이던 것이 통계청의 □건설업 통계조사보고서□에서는 44.0%로 약 20% 가량이나 높게 나타나며, 노동 관련 비용 역시  □완성공사 원가구성 분석□에서는 9.2%이던 것이 통계청의 □건설업 통계조사 보고서□에서는 29.3%로 약 20% 정도 차이가 남.

- 두 통계 사이의 이러한 차이는 기본적으로 □완성공사 원가구성 분석□ 에서 전체 공사비용의 52.7%에 달하는 외주비가 최종적으로 각 기초 비용항목별로 어떻게 배분되는지가 밝혀지지 않았기 때문인 것으로 이해.

<표 Ⅲ-3>  건설공사 비용구성

비용 항목	금 액(억원)	구성비(%)
재료비 인건비 감가상각비 임차료 조세공과 수선비 전력·용수 잡비	394,662 262,982 10,279 48,154 8,691 2,250 3,752 165,585	44.0 29.3 1.1 5.4 1.0 0.3 0.4 18.5
총 계	896,356	100.0

자료 : 통계청, □건설업 통계조사 보고서□, 2001

□ □건설업 통계조사보고서□의 비용항목 구성은 □원가계산에 의한 예정가격 작성준칙□과 차이가 있어, 재정경제부 회계예규에 의거하여 근로시간 단축에 따른 공사비변화를 직접 분석하는 데는 한계가 있음.

□ 따라서 근로시간 변화가 건설 공사비에 미치는 영향을 파악하기 위해서는 산업통계 분석외에도, 예정가격 작성준칙 등에 따라 공공발주 기관에서 실제 발주한 건설공사에 대한 공사비 내역을 기초로 근로시간 단축에 따른 영향을 분석하여 보완할 필요가 있음.

2) 사례조사 건설공사의 비용구성

□ 본고에서 분석한 공사비용 사례는 최근에 공공 발주기관에 의해 발주된 총 23건의 공사에 관한 것으로, 토목공사 15건 및 건축공사 8건으로 구성됨.

□토목공사는 도로 6건, 철도 2건, 지하철 2건, 하천개수 3건, 항만 관련공사 2건 등이며, 건축공사는 청사신축 3건, 학교 2건, 기타 공사 3건으로 이루어짐.

<표 Ⅲ-4>  사례 분석 대상 공사 현황

공종		공사 내용	총 공사비(억원)	공사기간
토목공사	도로	도로 확포장공사	1,431	60개월
	도로	국도 대체 우회도로 공사	1,350	1,800일
	도로	국도 오르막차로 공사	79	1,080일
	도로	국도 대체 우회도로 공사	1,693	60개월
	도로	진입도로 개설공사	142	990일
	도로	보도블럭 교체공사	1	30일
	철도	철도 전철화 공사	1,168
	철도	철도 전철화 공사	736	1,825일
	지하철	지하철 건설공사	1,706	2,190일
	지하철	지하철 토목공사	649
	하천	하천 개수공사	39	1,440일
	하천	하천 개수공사	72	900일
	하천	하천 개수공사	74	1,080일
	항만	부두 축조공사	124	720일
	항만	방파제 축조공사	1,684	72개월
건축공사	청사	청사 신축공사	316	40개월
	청사	청사 신축공사	319	31개월
	청사	청사 신축공사	133	870일
	학교	학교 개축공사	110	1,020일
	학교	교사 신축 공사	15	460일
	기타	기숙사 신축공사	79	1,095일
	기타	미술관 신축공사	103	18개월
	기타	경기장 부대시설 공사	222	15개월

□ 23개 건설공사의 평균 공사금액은 532억 4,400만원이고, 이중 재료비가 30.6%로 가장 큰 비중을 차지하였으며, 직접노무비는 28.5%로 그 다음 큰 비중을 차지하였음.

- 그밖에 총 공사금액 중에서 차지하는 구성비중은 경비 14.5%, 각종 조세 및 보험관련 지출이 11.6%, 이윤 7.6%, 간접노무비 3.9%, 일반관리비는 3.3%를 차지.

- 노동관련 비용에는 직·간접노무비 이외도, 일반 관리비중에 본사에서 근무하는 사무직 근로자의 급여 등이 포함되어 있어 이를 고려하면 전체 공사비중에서 차지하는 비중은 33.7%에 이를 것으로 분석.

<그림 Ⅲ-1>  건설공사 총 공사비 구성

2. 근로시간 단축에 따른 건설공사 비용변화 분석

1) 사례 조사 분석

(1) 분석의 전제

□근로시간은 설문조사 결과에 의거하여 본사는 주 48.4시간, 건설 현장은 주54.3시간 근로하는 것으로 가정

□현재 초과근로 수당이 명목적으로는 지불되지 않는 경우라도, 포괄임금 형태로 임금총액에 이것이 포함되어 있다고 가정

□근로시간이 단축되더라도 종전의 실질임금이 보전되는 것으로 가정

□일반관리비중에서 본사 사무직 등의 인건비가 차지하는 비중은 43.2%로 가정

) 원가계산에 의한 예정가격작성준칙에서 일반관리비의 비중은 재료비, 노무비, 경비 합계에 대해 5.0%의 비율이 적용되며, 건설업경영분석에 의하면 일반관리비중 인건비에 해당하는 임직원의 급여, 퇴직적립금, 복리후생비가 차지하는 비중은 각각 순공사비의 1.66%, 0.23%, 0.27%를 차지. 따라서 일반관리비중에서 인건비와 관련된 비용의 비중은 2.16/5.0 =0.432

□각 공사비 항목별 공사비 배분에 있어 직접노무비, 간접노무비, 일반관리비 등 인건비 관련 항목을 제외하고는 원가계산 작성준칙 등의 기준을 따름

(2) 공사비용 변화 분석

□ 법정 근로시간이 주 44시간에서 40시간으로 단축됨에 따라 다음과 같이 세가지 유형의 노동관련 비용이 증가될 것임.

□첫째, 본사 관리인력의 인건비 상승에 의한 일반 관리비의 증가

□둘째, 현장 관리인력의 인건비 상승에 의한 간접노무비 증가

□셋째, 현장에서 투입되는 기능인력의 인건비 상승에 의한 직접노무비의 증가

① 일반관리비

□ 23개 조사대상 공사들에 대한 전체 공사비 1조 2,246억원 중에서 일반 관리비는 403억원으로 총 공사비에 대한 비중은 최고 3.9%에서 최저 1.9%를 차지하였으며, 평균 비중은 3.3%인 것으로 나타남.

□예정가격 작성준칙에 의하면 일반관리비는 공사규모에 따라 재료비, 노무비, 경비 합계액의 5∼6% 범위 이내에서 정하도록 하고 있음.

) 2002년에는 4.02%로 모든 공사에 단일 비율을 적용토록 바뀜

□ 일반관리비중에서 인건비 관련 비용이 차지하는 비중이 43.2%라고 할 경우, 법정 근로시간 단축에 따른 노동비용의 상승효과는 다음과 같이 추정할 수 있음.

□ 근로시간 단축 후 일반관리비

= 현재 일반 관리비 x〔(1-0.43) + 0.43 x 실질임금 보전률 x 초과 근로시간 증가에 의한 임금 변화율〕

- 실질임금 보전률은 근로시간이 단축될 경우, 법정 근로시간에 대한 시간당 임금이 증가하는 비율로서 44h/40h = 1.1로 하였음.

- 초과 근로시간 증가에 따른 임금 변화율은 본사 근로자의 주48.4시간의 근로시간 중에서 4.4시간이 초과 근로시간이던 것이, 법정 근로시간이 단축되면 초과 근로시간은 8.4시간으로 증가함에 따른 임금 상승률로서 다음과 같이 나타낼 수 있음.

[eqn: □ &초과~ 근로시간~ 증가에~ 따른~ 임금~ 변화율 ##& ={LEFT (40~+~근로시간~단축후~초과~근로시간` TIMES 1.5` RIGHT)} over {LEFT (44~+~현재의~ 초과~ 근로시간` TIMES 1.5` RIGHT )} ##&={LEFT (`40~+~8.4 TIMES 1.5` RIGHT)} over {LEFT (`44~+~4.4 TIMES 1.5` RIGHT )} ##&=`1.04]

- 따라서 근로시간 단축으로 인한 일반 관리비 증가율은 다음과 같이 추정할 수 있음.

□ 일반 관리비의 증가율 = (1-0.43) + 0.43 x 1.1 x 1.04 = 1.062

□ 따라서 법정 근로시간이 단축됨에 따라 본사 관리인력의 초과 근로시간은 현재 주당 4.4시간에서 주당 8.4시간으로 증가하며, 초과 근로수당 할증률은 현재와 같이 50%라고 하면 총 일반 관리비는 6.2% 증가할 것으로 예상됨.

- 일반 관리비가 증가함에 따라 총 공사비는 평균 0.3% 증가할 것으로 분석됨.

- 공사종류별 평균 비용상승률을 보면 토목공사의 경우에 0.3%, 건축공사는 0.2%로 거의 차이가 나타나지 않는 것으로 추정됨.

② 간접노무비

□ 조사대상 공사들에 있어 현장에서 근로하는 공사관리 인력들에게 지급하는 총 간접노무비는 477억원으로, 일반 관리비가 차지하는 비중 3.3%보다 다소 높은 3.9%에 달하였음.

□공사비에 대한 간접노무비 비중은 토목공사는 4.0%, 건축공사는 3.3%를 차지.

□예정가격 작성준칙에서는 간접노무비를 직접노무비의 14∼16% 범위 이내에서 정하도록 함.

□ 근로시간 단축에 따른 간접노무비 증가는 다음과 같은 산식에 의해 추정할 수 있음.

□ 근로시간 단축 후 간접노무비

= 현 간접노무비 x 실질임금 보전률 x 초과 근로시간 증가에 의한 임금 변화율

- 실질임금 보전률은 앞에서 일반 관리비가 얼마나 증가할 것인가를 추정할 때 논한 바와 마찬가지로 44h/40h = 1.1 이 될 것임.

- 초과 근로시간 증가에 의한 임금 변화율은 건설현장의 실근로시간을 54.3시간이라고 할 때 다소 달라질 것임.

[eqn: □ &초과~ 근로시간~ 증가에~ 따른~ 임금~ 변화율 ##& ={LEFT (40~+~근로시간~단축후~초과~근로시간` TIMES 1.5` RIGHT)} over {LEFT (44~+~현재의~ 초과~ 근로시간` TIMES 1.5` RIGHT )} ##&={LEFT (`40~+~14.3 TIMES 1.5` RIGHT)} over {LEFT (`44~+~10.3 TIMES 1.5` RIGHT )} ##&=`1.03]

- 그러므로 간접노무비 증가율은 다음과 같이 추정할 수 있을 것임.

□ 간접노무비 증가율 = 1.1 x 1.03 = 1.137

□ 따라서 건설 현장의 주당 평균 근로시간이 54.3시간이라고 할 때, 종전의 주당 초과 근로시간 10.3시간에서 근로시간이 단축으로 초과 근로시간이 14.3시간으로 증가하면 간접노무비는 13.7% 증가할 것으로 예상.

□간접 노무비가 증가하면 경비, 조세 공과, 이윤 등도 연동하여 증가하는데, 이들 각각의 증가율은 0.3%, 1.0%, 1.5%가 될 것으로 분석.

□ 간접 노무비가 증가할 경우 최종적으로 총 공사비는 0.8% 증가하게 되고, 여기에 일반 관리비 증가분까지 포함시키면 공사비 증가율은 1.0%에 이르게 됨.

- 일반관리비 증가분까지 포함시킬 경우 공사비 증가율은 토목공사의 경우 1.0%인데 반해, 건축공사의 경우에는 이보다 다소 낮은 0.8%에 이를 것으로 분석됨.

③ 직접노무비

□ 직접 노무비가 전체 조사대상 공사의 총 공사비에서 차지하는 비중은 28.5%로 재료비(30.6%) 다음으로 높은 비중임.

□토목공사는 직접 노무비가 29.0%로 재료비(28.7%)보다 큰 비중을 차지하고 있으며, 건축공사는 재료비의 비중 46.8%의 절반 수준인 24.0%로 상대적으로 낮은 수준.

□ 근로시간이 단축되어도 하도급 업체의 피고용자 또는 일용근로자의 근로시간 및 임금수준은 단기적으로 바로 영향을 받지는 않을 것임.

□ 하지만 산업 전반에 걸쳐 근로조건 및 임금수준이 변화함에 따라 다소의 시차를 두고 동조 변화할 것임.

- 따라서 직접노무비 지급 대상인 근로자의 근로시간 등 근로조건은 장기적으로는 법정 근로시간 단축의 적용을 받는 본사 관리 인력들의 근로조건과 변화의 방향은 유사하게 나타날 것임.

- 이에 따라 현장에서 일하는 관리활동을 하는 인력과 시공활동에 직접 참여하는 인력의 근로시간은 절대적으로는 차이는 있을 수 있지만 근로시간이 단축되는 경향은 같을 것임.

- 그 결과 근로시간 단축에 따른 직접노무비의 증가율은 간접 노무비의 증가율과 같이 변할 것임.

□ 따라서 직접노무비 증가율의 추정식은 간접노무비 추정산식과 같게 되어, 직접노무비의 증가율은 간접노무비 증가율과 같은 13.7%가 될 것이라고 추정할 수 있음.

④ 총 공사비

□ 현장에서 투입되는 노동력에 대한 노무비는 평균 13.7% 상승되고, 본사 근로자들의 노동비용이 포함되어 있는 일반 관리비는 평균 6.2%가 상승할 것으로 예상됨.

□ 또한 기타 경비 및 조세 및 보험관련 비용 등은 예정가격 작성준칙에서 정한 각 비용항목별 적용비율에 따라 정해질 것임.

- 본 분석에서 조세 및 보험 관련 비용은 전체 건설공사 평균 7.8% 증가하고, 기타 경비는 2.3% 증가할 것으로 분석되었음.

□ 근로시간 단축이 업체 규모 등에 따라 단계적으로 추진될 경우, 먼저 원도급업체의 본사 및 현장 근로자들에 대해서만 근로시간 단축이 적용될 수도 있을 것임.

- 그러나 현실적인 여건상 건설현장까지 주5일 근로제가 적용하기에는 어려운 점이 상당히 있음. 만약 근로시간 단축 초기에는 본사 관리인력에만 주5일제가 적용되어 이들에 대한 인건비만 일반 관리비 상승으로 나타날 경우, 총 공사비는 0.3% 증가할 것으로 분석됨.

- 건설현장의 관리인력까지 단축된 근로시간이 확대 적용될 경우에는 일반관리비와 간접노무비의 증가요인이 발생해 총 공사비는 평균 1.0% 상승할 것으로 추정됨.

□ 하지만 장기적으로 모든 건설 근로자들에게 주40시간 근로제가 적용되고 또한 실질임금의 보전, 동일한 초과 할증률이 적용되어 직접노무비까지 상승하면, 전체 건설공사비는 평균 6.6%까지 증가할 것으로 분석됨.

- 이 경우 토목공사의 공사비 상승률은 6.8%, 건축공사비의 증가율은 5.3%로 예상됨.

<표 Ⅲ-5>  근로시간 단축에 따른 공사비 증가 전망

(단위: %)

	토목공사	건축공사	평 균
노무비	13.7	13.7	13.7
일반 관리비	6.2	6.2	6.2
조세 및 보험	7.9	6.6	7.8
기타 경비	2.2	2.8	2.3
총 공 사 비	6.8	5.3	6.6

□ 이상의 공사비 증가는 건설시공 과정에 투입되는 노동비용의 상승에 기인한 직접적인 공사비 증가 부분임. 따라서 건설자재나 장비 생산과정에 투입되는 노동비용 상승에 의한 간접적인 비용상승 요인은 포함되어 있지 않음.

□ 총 건설공사비 중에서 재료비의 비중이 30.6%이고, 자재생산 업체를 포함한 제조업의 경우 평균 노동분배율이 9.66%이며, 이들 업체에서 근로시간 단축으로 인한 임금 상승효과가 14.4%라 하면, 근로시간 단축에 따른 재료비 상승으로 인한 간접적인 건설 공사비의 증가율 0.42%에 이를 것임.

) 한국은행.□국민계정□, 2001.

) 대한·서울상공회의소, □법정근로시간 단축의 파급효과 분석□, 2000.9.

□ 현실적으로는 근로시간 단축 및 실질임금 인상이 단계적으로 이루어지는 과정에서 건설 공사비도 단계적으로 상승할 것으로 예상됨.

- 원도급업체 근로자들에게 우선 주40시간 근로제가 적용되고, 그 외의 전문 하도급업체 근로자 및 일용근로자들에 대해서는 시차를 두고 적용될 가능성이 큼.

- 따라서 건설 공사비는 단기적으로는 약 1% 상승에 머물지만, 최종적으로는 6.6% 정도 상승할 것이 예상됨.

- 마지막으로 재료비 상승에 의한 간접적인 효과까지 포함하면 7% 수준에 이를 것으로 예상됨.

(3) 초과 근로수당 할증률 구분 적용

□ 노사정위가 마련한 합의대안 및 정부의 입법안은 초과 근로수당에 대한 할증률을 최초 4시간분에 대해서는 25%, 4시간 초과분에 대해서는 50%를 적용하는 방안을 제시.

□초과 근로수당에 대한 할증률의 구분 적용은 주40시간 근로제 도입시점부터 3년간 한시적으로 시행하고, 그 이후부터는 현행과 같이 초과 근로수당의 할증률은 50%로 환원하는 것을 전제.

□ 최초 4시간의 초과근로에 대한 할증률을 25%로 하향 조정할 경우, 총 공사비는 평균 5.7% 증가하여, 일률적으로 50%의 할증률을 적용할 경우보다 총 공사비 증가율은 0.9%p 낮아짐.

□공사종류별 공사비 증가율을 보면 토목 공사비는 5.9%, 건축 공사비는 4.6% 증가할 것으로 예상.

- 공사비 증가는 일반관리비중 인건비 부분과 간접노무비만 증가한다고 가정하면 0.9% 증가에 그치지만, 직접노무비 증가까지 포함시키면 비용상승은 5.7%에 이름.

- 전체 건설공사에 대한 비용항목별 변화를 보면 노무비는 11.9% 증가하여 할증률이 50%일 경우보다 1.8%p 낮고, 일반관리비는 5.3%, 각종 조세 및 보험 관련 비용은 6.7%, 기타 경비의 증가율은 1.9% 증가할 것으로 추정.

<표 Ⅲ-6>  초과 근로수당 할증률 구분 적용에 따른 공사비 증가 전망

(단위: %)

	토목공사	건축공사	평 균
노무비	11.9	11.9	11.9
일반 관리비	5.3	5.3	5.3
조세 및 보험	6.9	5.7	6.7
기타 경비	1.9	2.4	1.9
총 공 사 비	5.9	4.6	5.7

(4) 근로일수 단축에 따른 공사비 증가

□ 금번 근로시간 단축은 법정 근로시간을 주44시간에서 주40시간으로 4시간 줄어드는 효과보다는 근로일 수가 1주일에 하루 단축됨으로써 파급되는 효과가 더욱 클 것임. 따라서 근로일 수 단축에 의한 효과를 분석해 볼 필요가 있음.

□ 본사 근로자의 주간 근로일 수는 5.5일에서 5일로 단축되고, 현장에서 시공과정에 참여한 근로자의 근로일 수는 현재의 6.5일에서 5일로 단축된다고 가정하여 공사비에 미치는 영향을 분석함.

- 근로일 수 단축에 따른 노동비용의 변화는 기본적으로 다음과 같이 근로일 수 변화에 따른 실질임금 보전율과 근로일 수 변화에 의한 지불임금의 변화율의 곱으로 표현할 수 있음.

□ 근로일 수 단축 후 노동비용

= 현재의 노동비용 x 실질임금 보전률 x 근로일수 변화에 의한 노동비용 변화율

□분석에서 본사 근로자는 현재 일주일에 5.5일 근로하며, 현장 관리직 근로자는 2주1휴로 가정하여 주당 6.5일 근로하는 것으로 가정.

- 따라서 본사 인력에 대해서는 □근로일수 단축에 따른 실질임금 보전률□은 5.5d/5d = 1.1이 되고, □근로일수 변화에 의한 노동비용 변화율□은 (5+0.5x1.5)/5.5 = 1.045가 될 것임.

- 현장의 노동비용에 대해서는 □근로일수 단축에 따른 실질임금 보전률□은 위에서와 같이 1.1이지만,  □휴일근로에 의한 노동비용 변화율□은 (5+1.5x1.5)/(5.5+1.5) = 1.036이 됨.

- 따라서 현장에서 이루지는 근로에 대한 직·간접 노무비의 변화율은 □근로일수 단축에 따른 실질임금 보전률(1.1)□ x □휴일근로에 의한 노동비용 변화율(1.036)□ = 13.9%에 이를 것으로 추정.

- 그리고 본사 인력에 대한 노동비용을 포함하고 있는 일반관리비 변화는 다음과 같은 산식에 의해 6.5% 증가할 것으로 추정할 수 있을 것이다.

□  근로일 수 단축에 의한 일반 관리비의 증가율

= (1-0.43) + 0.43 x 1.1 x 1.045  = 1.065

□ 이상과 같이 근로일 수 단축에 따른 건설공사 평균 비용 증가율을 정리해 보면, 건설현장의 생산근로자에게 지불되는 노무비는 평균 13.9% 증가하고, 일반관리비는 6.5% 증가할 것으로 예상됨.

□조세 및 보험관련 비용은 7.9% 증가, 기타 경비는 2.3% 증가할 것으로 추정됨.

□ 따라서 근로일 수 단축에 따른 공사비의 증가는 평균 6.7% 상승하며, 토목 공사비는 6.9%, 건축 공사비는 5.4% 상승할 것으로 분석됨.

<표 Ⅲ-7>  근로일 수 단축에 따른 공사비 증가 전망

(단위: %)

	토목공사	건축공사	전 체
노무비	13.9	13.9	13.9
일반 관리비	6.5	6.5	6.5
조세 및 보험	8.1	6.8	7.9
기타 경비	2.3	2.9	2.3
총 공 사 비	6.9	5.4	6.7

2) 매크로 통계 분석

(1) 공사비용의 증가

□ 통계청의 □건설업 통계조사보고서□의 급여수준 및 고용 통계를 토대로 분석하면, 사무직 근로자의 급여수준은 14.3% 인상되고, 생산직 근로자의 급여는 13.7% 인상되어, 전체적으로는 평균 13.8% 증가할 것으로 분석됨.

□최초 4시간의 초과근로에 대해서는 25%의 할증률이 적용된다면 사무직 근로자의 급여수준은 12.2%, 생산직 근로자는 11.9% 증가하고, 건설업 전체적으로는 평균 11.9%에 증가할 것으로 분석됨.

□ □건설업 통계조사보고서□에 따르면 전체 건설 공사비용 중에서 노동관련 비용이 차지하는 비중이 29.3%로 나타나고 있어, 이를 기준으로 하면 근로시간 단축으로 인한 노동비용의 증가는 건설 공사비용을 평균 4.0% 증가시킬 것으로 예상됨.

□ 앞의 사례분석에서는 공사비용의 증가율이 5.7∼6.6%로 나타났는데 그 차이는 사례분석에서는 예정가격 작성준칙에 의거 각종 경비 및 조세· 보험 등이 일정비율로 연계되어 있는 조건하에서 분석했기 때문임.

<표 Ⅲ-8>  근로시간 단축에 따른 인건비 상승효과

	합계	사무직 등	생산 상용직			생산 임시직
			계	기술자	기능공	임시종사자
종사자수(천명)	1,322.5	152.1	316.8	201.5	115.3	853.7
주당 근로시간(시간)	53.6	48.4	48.4	48.4	48.4	48.4
총 급여액(십억원)	23,689.5	2,757.8	5,910.3	4,013.0	1,897.3	15,021.4
주당 급여(원)	343,521	347,676	357,837	382,007	315,604	337,469
시간당 급여(원)	5,879	6,871	6,019	6,426	5,309	5,667
근로시간 단축후 시간당 급여(원)	6,467	7,558	6,621	7,068	5,840	6,244
근로시간 단축후 주당 급여(원)	390,807	397,560	406,863	434,344	358,843	383,705
임금 상승률(%)	13.8	14.3	13.7	13.7	13.7	13.7

(2) 신규 고용

□ 2000년도에 건설활동에 투입된 노동량은 37억 인시(man·hour)였는데, 실 근로시간이 주4시간 단축되면 노동투입량은 34억 인시로 7.5% 감소.

□ 노동투입 감소분을 신규 노동력으로 충원하기 위해서는 기존 근로자 수의 8.1%에 해당하는 약 10만 7천명의 추가 고용이 필요.

□ 신규 고용 인력에 대해 지급해야 할 총 급여액은 1조 9,595억원으로 예상되며, 모집비용, 교육훈련비등 준고정적 노동비용이 1,797억원 추가 소요됨으로써, 신규 고용과 관련된 총 노동비용은 2조 1,392억원에 이를 전망임.

□ 또한 기존 근로자들의 근로시간이 주 4시간 단축되더라도, 임금보전 원칙이 적용되면 시간당 기본 임금률이 상승하여 이들에 대한 총급여은 5,799억원 증가할 것으로 추정됨.

□ 따라서 기존 근로자의 실 근로시간을 줄이고 부족한 노동력을 신규 고용으로 충원할 경우에, 추가적으로 소요되는 노동비용은 2조 7,191억원으로 추정됨.

□ 신규 고용과 관련된 노동비용은 종전의 노동비용에 비해 11.5% 증가한 것으로 총 공사비를 3.4% 증가시킬 수 있는 규모임.

□ 이러한 대안은 신규 소요인력에 대한 수요구조와 노동시장에서 실업자로 존재하는 공급구조가 상호 일치하여야 하지만, 만성적인 건설인력 공급부족 상태를 감안할 때, 이러한 접근방법은 현실성이 매우 적다고 판단됨.

(3) 근로시간 단축과 공사기간 연장

① 근로시간 단축과 노동생산성

□ 건설현장의 실근로시간이 주 54.3시간에서 법정 근로시간이 단축된 만큼 주당 4시간 줄어 50.3시간으로 된다면 공사기간은 8.0% 연장될 것임.

□ 2주1휴제가 현재 건설현장의 일반적 근로형태이지만, 주5일 근로제가 건설현장에도 정착된다면 산술적인 단순 공사기간 연장율은 30%에 이를 것임.

- LG경제연구원은 근로시간이 1% 감소하면 노동생산성은 0.65% 상승한다고 발표.

□ 건설현장의 실근로시간이 주54.3시간에서 50.3시간으로 7.4%단축된다면, 노동생산성은 4.6% 향상되고, 공사기간은 3.3% 연장될 것임.

□ CII가 미국 건설현장에서 초과 근로시간이 노동생산성에 미치는 영향에 대해 문헌조사를 실시한 결과, 대체로 근로시간이 1시간 단축되면 노동생산성은 0.64% 증가하는 것으로 나타남.

- 실 근로시간이 주4시간 줄어들 경우, 노동생산성은 2.6% 향상됨으로써 공사기간은 5.3% 연장될 것이며, 주5일 근로제가 건설현장에 정착된다면 공사기간은 현재보다 20.4% 연장될 것임.

□ 한편, CII의 조사에 따르면 근로시간뿐만 아니라 근로일 수도 노동생산성에 영향을 미치는 것으로 밝혀짐.

- 근로시간은 주60시간으로 같지만, 근로일 수를 주 7일에서 6일로 단축하면 노동생산성은 약 7% 향상되지만, 근로시간이 주55시간 이하에서는 주5일 근로가 주6일보다 노동생산성이 2∼7% 정도 떨어지는 것으로 조사됨.

<그림 Ⅲ-2>  근로시간 변화에 의한 작업환경의 변화

자료 : Thomas, H.R., Karl A. Rayner, Effects of Scheduled Overtime on Labor Productivity : A Quantitative Analysis, Construction Industry Institute, University of Texas at Austin, August 1994.

□ 주6일에서 주5일로 근로일 수가 단축될 때 노동생산성 저하율이 CII가 조사한 2∼7%의 중간인 4.5%라고 가정하면, 토요격주 휴무제로 이행할 때 노동생산성은 평균 1.3% 증가하고, 주5일 근로제로 이행하면 노동생산성은 오히려 평균 1.2% 저하될 것임.

- 따라서 토요격주 휴무제 도입 단계에서는 공사기간이 현재보다 16.7% 연장되고. 주5일 근무제가 실시되면 공사기간은 31.5%까지 연장될 수 있을 것임.

② 공사기간 연장에 따른 공사비용 증가

□ 근로시간 단축으로 공사기간이 연장되면 공사비는 몇 가지 요인에 의해서 증가하게 됨.

□ 임금수준의 보전에 따른 시간당 임금률 상승

□ 임차료 및 감가상각비의 증가

□ 투입된 공사비용에 대한 금융비용 증가

□ 종전 기본 임금수준이 보전되어 주당 급여수준은 2.5% 인상되고, 공사기간이 노동생산성 변화에 따라 4.7∼5.3% 연장된다면 총 급여액은 7.3∼7.9% 인상.

□ 인건비 비중이 전체 공사비의 29.3%를 차지한다면, 공사기간 연장으로 인한 인건비 증가는 공사비를 2.1∼2.3% 증가시킬 것임.

□ 건설공사비에서 임차료가 차지하는 비중은 5.4%, 감가상각비 비중은 1.1%이므로, 공사기간 연장으로 총 공사비의 0.3% 비용상승이 유발될 것임.

□ 투입 공사비에 대한 금융비용은 공사비가 공사기간중 일정비율로 투입되고, 시장 이자율은 6%라고 가정하면, 공사비를 0.1∼0.2% 상승시킬 것으로 추산됨.

□ 이상과 같이 공사기간 연장으로 인해 발생하는 3가지의 공사비 상승요인을 고려하면 건설 공사비의 증가는 2.5∼2.8% 수준에 이를 것임.

□ 한편 근로일수가 단계적으로 단축될 경우, 공사기간 연장과 공사비 증가를 추정하면 총공사비는 1주1휴제에서는 3.0%, 2주3휴에서는 3.8%, 주5일 근로제에서는 4.7% 상승할 것으로 추정됨.

□ 이상의 분석결과를 정리하면 아래의 <표 Ⅲ-9>와 같음.

- 표에서 실근로시간을 그대로 유지하여 초과 근로시간이 늘어날 경우 공사비 증가율은 가장 크고, 실근로시간을 줄이는 대신 부족한 노동투입량을 신규 고용을 통해 보완할 방안이 그 다음으로 크며, 마지막으로 실근로시간을 줄이고 공사기간을 연장하는 것이 공사비 증가율은 가장 작은 것으로 나타남.

<표 Ⅲ-9>  각 상황별 공사비용 증가율 비교

	전제 상황	공사비 증가율(%)	노동비용 증가율(%)	공사기간 연장률(%)
사 례 분 석	초과 근로시간 증가, 실근로시간 불변	6.6	13.7	-
	최초 4시간 초과근로수당 할증률 25% 적용	5.7	11.9	-
	근로일수 축소(본사 5.5일, 현장 6.5일에서 5일로)	6.7	13.9	-
매크로 분 석	초과 근로시간 증가, 실근로시간 불변	4.0	13.8	-
	신규 고용 충원, 실근로시간 단축	3.4	11.5	-
	공사기간 연장, 실근로시간 단축, 현장 6일근로	2.5∼2.8	7.3∼7.9	4.7∼5.3
	공사기간 연장, 실근로시간·근로일수 축소	3.0∼4.7	5.7∼8.6	4.7∼31.5

- 그런데 건설노동시장이 만성적인 구인난을 겪고 상태에서 신규 고용을 하는 것은 기대하기는 어려울 것으로 보임.

- 공사기간을 연장하는 것은 공사계약 관계에서 다루져야 할 사항이나 공사기간 연장에 따른 발주자 측의 경제적 손실을 감안한다면 단순히 연장에 따른 추가적인 공사비 증가만으로 판단될 사항은 아닐 것으로 판단됨.

- 또한 건설산업에서의 노동관행을 고려할 때, 현재의 근로시간이 단기간 내에 급격히 단축되는 상황을 상정하기 어려울 것임.

- 따라서 현실적으로는 법정 근로시간 단축은 단기적으로는 초과 근로시간을 연장하는 방식으로 나타나다가 경제 전반에 걸쳐 주5일제 근로관행이 정착되면서 점진적으로 공사기간을 연장하는 방향으로 진행될 것으로 보임.

IV. 건설업체의 대응방안

IV. 건설업체의 대응방안·

□ 설문조사에서도 나타났듯이 건설산업은 타산업과 달리 주5일, 40시간 근로제가 실시될 경우 실제적으로 현장에까지 적용하기에는 상당한 어려움이 뒤따를 것으로 판단됨.

- 특히, 기존의 관행에 의존하는 업무 형태로는 추가 공사비 상승과 관련한 계약관리, 공정관리, 노무관리 등에서 많은 문제점을 야기할 수 있음.

□ 따라서 건설업체들은 다음과 같은 문제점 및 대응방안에 대해서 자체적으로 분석하고 향후 나아가야 할 방향을 정립하여야 할 필요가 있음.

1. 단기적 대응 방안

1) 공사종류별 대응

(1) 시행중인 공사

① 공공공사

□ 국가계약법령이 적용되는 공공공사는 주 5일, 40시간 근로제도가 시행되어도 회계예규 공사계약일반조건 제22조(물가변동으로 인한 계약금액의 조정) 조항에 의거하여 어느 정도 보상이 가능할 것으로 보임.

□ 그리고 제23조(기타 계약내용의 변경으로 인한 계약금액의 조정) 조항에 의거하여 중재판정에서도 제시되었듯이 계약상대자의 귀책사유가 아닌 관련법령의 변경 등으로 인한 공사기간의 연장 및 추가 간접비의 청구로 보상이 가능한 것으로 판단됨.

) 중재 제99111-0020호 참조

② 민간공사

□ 민간공사의 경우 절반정도가 계약조건에 물가변동이나 관련법령의 변경에 따른 계약금액의 조정 조항을 포함하지 않는 경우가 많음.

□ 현실적으로 추가될 공사비나 공사기간 연장이 불가능한 경우를 고려한다면 근로시간 단축 유예기간을 설정해야 건설업체의 손실을 최소화할 수 있는 것으로 판단됨.

(2) 신규공사

① 공공공사

□ 공공공사의 경우 정부의 예산제약 내에서 공사목적물을 완공하여야 하는 점을 감안할 때 공사금액 인상보다는 예정 공사기간을 현재보다 연장할 가능성이 클 것으로 전망됨.

- 따라서 건설업체들은 발주기관에서 제시한 예정공기의 적절성을 면밀히 검토하지 않으면 추가비용을 부담해야 하는 경우가 자주 발생할 것임.

□ 공기의 적절성 여부를 검토하기 위해서는 CPM 등 과학적인 공정관리 기법의 활용이 필수적이며 현장에서 활용이 가능하도록 본사 차원에서 전문가를 현장에 파견하는 형태도 고려할 필요가 있음.

② 민간공사

□ 민간공사에 대한 수주 경쟁이 저가 입찰로 나타나는 경향을 보이고 있지만, 적정 공사비 확보에 대한 건설업체의 인식 공유가 필요.

- 지나친 가격 경쟁은 건설업체 전체의 생존을 위협할 수 있어 업계 차원의 홍보·교육이 필요할 것임.

2) 유연한 근로시간제의 도입

□ 건설산업은 경제적, 자연적, 기술적 요인에 의해 영향을 받기 때문에 생산활동의 불안정성이 큼.

□ 이러한 문제를 최소화하기 위해서는 탄력적 근로시간제, 재량근로제 등 유연한 근로제도의 도입이 적극 검토되어야 할 것이며, 특히 탄력 근로시간제의 경우 단위기간을 1년으로 확대하는 것이 필요함.

□탄력적 근로시간제는 많은 국가에서 주40시간 근로제 도입시점에서 단위기간을 1년으로 하는 사례가 많으나, 이번 정부 입법안에서는 단위기간을 현재 1개월에서 3개월로 확대하는 정도의 소극적 입장임.

3) 체계적 공정관리

□ 국가계약법령 및 회계예규 등에는 공사기간 산정에 관한 명시가 없으며, 발주기관별로 공사기간을 산정하고 있으나 체계적인 공사기간 산정 방법을 개발하지 못하고 있음.

□건설업체들은 발주기관이 제시한 예정 공사기간의 적정여부를 검토하지 않은 채 제시된 공기를 수정 없이 입찰서에 반영하여 제출하는 것이 관행화됨.

□ 근로시간 단축으로 공기연장 및 공사비 상승요인이 발생했을 때 이를 분석하고 입증할 수 있는 구체적인 자료제시가 필요.

- 이를 위해 공사별 WBS의 구축, 주공정의 파악, 작업의 선·후행 관계, 해당 작업의 여유시간 등을 일목요연하게 판단할 수 있는 CPM 기법 등을 이용한 공정표를 작성이 필요.

2. 중장기적 대응방안

1) 공사수행계획서 작성 충실

□ 공사계약 일반조건(회계예규 2200.04-104-9)에는 계약상대자의 공사수행계획서의 작성 및 제출에 대한 사항이 규정되어 있지 않고, 공사수행계획서가 발주기관의 요구사항인 경우에는 형식적인 내용을 작성하여 제출하는 실정임.

□ 공사수행계획서를 충실히 작성하지 않은 상태에서 주 5일, 40시간 근로제가 실시되면 필요한 작업에 대한 순서 및 일자를 사전에 파악할 수 없어, 불필요한 초과수당 및 휴일수당을 지급하는 문제도 발생할 수 있고, 추가 공사비 청구 클레임 제기가 불가능.

□ 따라서 공사수행계획서는 전체 공사수행일정을 바탕으로 실제적으로 이행할 공사수행 순서 및 방법을 명시하여야 함. 여기에는 공법뿐만 아니라 가설구조물 설치 및 해체의 방법, 안전관리 방법, 투입자재 및 인원 등에 대해 구체적으로 작성하여야 함.

2) 건설공사 계약관리 철저

□ 공사수주 과정에서 계약조건상의 공사기간 및 예정가격의 타당성에 대해 면밀히 검토하지 않고, 계약체결 후에 현장인원을 구성함으로써 법률적 검토사항과 기술적·경제적 검토사항이 유기적으로 연계되지 못할 뿐만 아니라, 주요 계약조건 등을 현장에서 새로이 파악해야 하는 등 계약관리가 소홀히 이루어지고 있음.

□ 주5일, 40시간 근로제 실시에 따른 현장업무의 처리 및 동절기 공사, 휴일 및 야간작업 등에 대해 어떠한 조건들이 명시되어 있는지 사전파악이 필요.

□ 특히, 입찰시부터 건설업체들은 계약관리 전문가를 활용하여야 함. 입찰 시 및 공사착공 초기에 투입된 계약관리 전문가는 계약분쟁과 관련된 손실을 최소화할 수 있으므로 건설업체에서는 계약관리 전문가를 육성할 필요가 있음.

3. 건설현장의 노동절약적 생산방식의 강구

1) 건설인력의 부족 및 임금 상승

□ 국내 건설경기의 회복에 따라 2001년 말부터 건설 근로자 수가 10% 이상의 빠른 속도로 증가하고 있으나 건설인력 수급의 양적, 질적 불균형 양상이 나타나고 있음.

) 김태황, □건설인력의 취업구조 추이 분석과 시사점□, 한국건설산업연구원, 2002. 10. 12.

- IMF 외환위기 이후 건설 생산방식과 인력 활용 방식이 과도기적 변화 양상을 나타냄.

- 특히 금년 들어 건설 취업자수는 크게 증가하였지만, 기능인력에 대한 공급부족 현상은 심화되고 있음.

- 기능인력에 대한 수요증가와 구조적인 공급부족은 임금을 연간 13.1% 상승시켰으며, 생산성과 공기 조절을 비롯한 건설 생산활동 전반에 지대한 파급효과를 미침.

□ 인력수요가 증가함에 따라 기능인력의 노임단가는 2002년 5월을 기준으로 1년만에 13.1%가 상승한 것으로 조사됨.

- 이러한 임금 상승율은 건설투자나 취업자수 상승세를 능가한 수준이며, 1999년 9월을 전환점으로 임금 하락세가 반전된 이후 가장 큰 폭으로 증가함.

<표 Ⅳ-1>  건설투자, 고용 및 노임단가 변동

(단위: %)

구 분	2001				2002
	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4
건설투자	1.5	1.1	8.2	10.7	10.1	4.1
취업자수	-0.1	-1.7	-0.9	0.8	12.3	10.8
노임단가	2.6		5.7		13.1

주 : 전년 동기 대비 증감률.  노임단가는 상반기는 5월, 하반기는 9월 기준 일반 직종의 공표 노임 기준.

자료 : 한국은행, 통계청, 대한건설협회

□ 근로시간이 단축될 경우 임금상승, 신규 노동력의 소요 등의 문제가 예상됨.

- 앞의 분석결과에 따르면 노무비는 13.7%, 일반 관리비는 6.2% 상승하며 이에 따른 기타 경비 및 조세 등의 증가로 총 공사비는 6.6% 증가.

- 또한 근로시간 단축에 따른 노동투입량 감소를 신규 노동력으로 충원하기 위해서는 10만 7천명의 추가 고용이 필요하고, 노동비용은 11.5% 증가하여 총 공사비를 3.4% 증가시키게 됨.

□ 따라서 건설업체는 근로시간 단축이 시행될 것에 대비하여, 노동절약적 생산방식을 강구할 필요가 있음.

- 건설업은 3D업종이라는 부정적 이미지로 인한 청장년층의 유입 감소, 고용 불안 등 의 문제로 인해 건설산업은 만성적인 노동부족 상황에 처해 있음

- 2010년도에는 건설 기능인력이 약 42만명(비숙련공 13만명, 숙련공 29만명) 부족할 것으로 전망되고 있음.

) 이복남·우성권, □생산성 향상을 통한 건설현장 기능인력 수요 절감 방안□, 한국건설산업연구원, 2002. 8. 30

- 이러한 상황에서 주5일 근로제가 실시될 경우 건설인력 공급부족 현상은 더욱 심화될 것임.

2) 노동절약적 건설생산 방식의 강구

□ 건설현장 기능인력의 절감이란 동일한 성능과 규모를 가진 시설물을 단위 시간 안에 생산해 내는 과정에 투입되는 기능인력의 수를 줄이는 것을 의미함.

□ 노동절약적인 건설생산 방식을 강구하기 위해서는 다음과 같이 건설현장에서 수행되는 작업 프로세스의 효율성을 향상시킬 수 있는 대안들을 모색할 수 있음.

) 이복남·우성권, 전게논문, pp. 8-14.

(1) 기계·장비의 이용 확대

□ 기능인력에 의하여 수행되던 작업 프로세스를 기계·장비로 대체할 경우, 작업수행에 소요 인력을 대폭 감소할 수 있으며, 노동생산성 향상과 비용절감을 실현할 수 있음.

- 콘크리트 타설 공정에서 다짐기에 진동 기능을 추가시킨 새로운 장비를 도입함으로써 일일 생산량은 크게 증가되었고 단위 생산에 소요되는 인건비는 약 75% 절감된 사례가 있음.

) Allmon, E., Haas, C. T, Borcherding J. D., and Goodrum, P. M. (2000년) Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, 126(2), pp.97-104.

(2) 고성능 자재 개발 및 활용

□ 고성능 자재를 개발하여 전통적인 자재를 대체하여 사용하게 되면 성능이 향상되는 만큼 자재 소요량을 줄일 수 있음.

- 물론, 자재의 성능이 향상되면 비용도 증가하겠지만, 작업 물량이 감소하는 만큼 투입되는 노동량도 줄어들어 인건비는 감소하게 됨.

□예를 들어 콘크리트의 강도가 210kg/□인 콘크리트와 300kg/□의 콘크리트를 사용하는 경우를 비교해보면, 재료비는 약 16% 정도 증가하지만, 콘크리트 소요량은 30%가 감소됨으로써 노무비가 절약됨. 이 경우, 고성능 콘크리트의 사용으로 인해 자재비용의 증가보다 노무비의 감소가 커 전체 비용은 약 25% 정도 감소하게 됨.

- 자재 성능을 향상시킴으로써 얻을 수 있는 노동력 절감효과는 자재의 종류와 작업 수행에 필요한 기능인력에 따라 큰 차이가 있을 수 있으나, 일반적으로 자재 성능을 향상시킬 경우 경제성이 확보되는 것으로 알려지고 있음.

□미국 콘크리트학회(ACI)는 고성능 콘크리트를 개발 사용함으로써 2030년까지 콘크리트 타설 인건비를 현재보다 50% 이상 절감할 수 있다고 보고하고 있음.

) The US Concrete Industry Technology Road Map, ACI, 2001년 7월

(3) 최신 정보통신 기술의 활용

□ 준비작업의 부족이나 선행 공정의 지연, 품질 검사의 지연, 도면이나 자재의 미도착 등 근로자의 책임이 아닌 사유로 근로시간에 손실이 발생하게 되는 경우가 많음.

□국내 발전소 건설공사에서 배관기능공의 실작업 시간을 측정한 결과, 24.2%의 작업시간 손실이 준비와 대기시간에서 발생하였다는 측정 결과가 보고된 바 있음.

) '97 원전건설 국제경쟁력 향상 Workshop, 한국전력공사, 1997년

□ 근로자의 작업시간 손실은 작업 프로세스를 개선하고 IT 기술을 도입하면 상당 부분 줄일 수 있음.

□실제 국내 발전소 건설공사의 경우 배관작업 프로세스에 정보기술을 접목시킴으로써 작업 대기 및 준비 시간이 대폭 줄었다는 중간 평가가 나오고 있음.

- 따라서 IT 기술 활용으로 작업손실 시간을 상당 부분 줄일 수 있을 것이며, 작업 밀도가 높아져 결과적으로는 인력 수요를 줄이는 효과를 기대할 수 있음.

(4) 모듈화, 선조립, 공장제작 등 새로운 공법의 개발

□ 건설공사에서 모듈화(Modularization), 선조립(Pre-assembly)과 공장제작(Prefabrication) 등으로 인한 공법의 변화는 기능인력의 수급에 커다란 영향을 미침.

□경부고속철도 교량건설공사 중 철근 가공 및 조립을 현지 공장제작으로 전환하여 시행 한 결과 30% 이상의 공기를 절감했다는 사례가 있음.

) 경부고속철도 노반공사 4-2공구 공법사례, 현대산업개발 발표, 1997년 11월 11일

□국내 원자력발전소 건설에서 모듈화공법을 전면적으로 도입할 경우, 현재 표준건설공기인 54개월을 36개월 이내로 단축 가능하다는 보고가 있음.

) 원자력발전소 구조물과 계통설비의 모듈화 공법에 대한 타당성 연구 중간발표자료, 한국수력원자력㏇/한국전력기술㏇, 2002년 7월

□해외의 경우, 시공성 향상을 위해 선조립 공법을 도입할 경우 총 공사비를 39%까지 줄일 수 있는 것으로 분석됨.

) Jergeas, G., John Van der Put, "Constructability - Realizing the benefits", PMI 1999 annual symposium

□ 따라서 현장에서 노동력에 의해 이루어지던 건설공정을 모듈화 및 선조립 또는 공장제작 방식 등으로 전환함으로써 기계화·표준화에 의한 생산성 향상, 불량률 감소뿐만 아니라 현장의 소요인력을 줄여 노무비를 감소시킬 수 있음.

(5) 다기능 인력의 양성

□ 기존의 건설생산 방식에서는 공사의 종류 또는 공정별 전문성 차이로 인해 건설현장에서 별도의 작업반이 가동되고 있음.

□철근 콘크리트 작업의 예를 들면, 작업 물량과 관계없이 철근, 거푸집, 콘크리트 등 3종류의 작업반이 구분된 상태로 시공활동에 참여하고 있음.

- 이러한 기능별 세분화에 의한 공사진행은 작업의 연속성을 떨어뜨리고, 이로 인해 기능인력의 작업시간 손실, 공기지연으로 인한 직·간접비 증가, 필요 기능인력의 증가 문제가 발생하게 됨.

□ 단일기능을 가진 현장인력의 다기능화(multi-skilled labor)에 대한 논의는 프랑스, 미국 등지에서 이루어지고 있으며, 기능인력 수요 감소, 수익 증가, 생산성 향상, 직업 만족도 향상, 그리고 신기술 도입 적용성의 향상 등의 효과가 있을 것으로 기대됨.

□ 다음의 <표 Ⅳ-2>에서와 같이, 초기 단계의 연구결과이기는 하지만, 이 연구에서 발표한 결과에 따르면, 다양한 형태의 다기능 인력화에 따른 인력 수요의 절감효과와 고용기간의 증가 효과는 상당한 것으로 나타났음.

<표 Ⅳ-2> 다기능인력의 인력절감 및 고용기간 증가 효과

) Burleson, R. C., Haas, C. T., and Tucker, R. L, and Stanley, A. (1998) "Multiskilled labor utilization strategies in construction", Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, 124(6), pp.480-489.

		인력수요 감소	평균 고용기간 증가
단일기능 인력 (기존)		0 %	0 %
다기능 인력	2기능 인력	17.8 %	18.3 %
	4기능 인력	35.4 %	47.3 %
	최다기능 인력 (이론적 한계)	45.8 %	77.4 %

□ 현재 173개 직종으로 구성된 국내 건설 기능인력 분류를 90개 미만으로 단순화시킬 수 있을 것으로 판단됨.

- 현장 기능인력을 다기능화시킬 경우, 근로자 개인에게는 작업 시간의 증가와 함께 당연히 임금 상승 효과가 기대되며, 기업에게는 절감된 인력 및 인건비의 일부를 보상하기에 충분한 이윤을 얻을 수 있을 것이라 예상됨.

Ⅴ. 근로시간 단축을 위한 제도 개선 방안

IV. 건설업체의 대응방안·

1. 단기적 개선방안

1) 정부의 행정지도

□ 건설업은 수주를 통해 이루어지는 산업이기 때문에 바람직한 근로시간 단축을 위해서는 발주자의 이해와 협조가 필요.

□ 특히 공공 발주자는 전체 건설시장의 관행을 선도하는 역할이 있기 때문에 관련 정부 부처뿐만 아니라 정부투자기관은 새로 도입되는 근로시간제에 부응하여 공사비를 산정하고 예정공기를 설정하는 노력을 기울여야 함.

□1997년부터 주40시간 근로제가 전면 시행되고 있는 일본의 경우 건설성은 1997년에「건설산업의 노동시간 단축 추진요강」을 마련하여, 건설산업에서 근로시간 단축이 이루어지기 위해서는 공공 발주기관이 솔선하여 주40시간 근로제에 대응하여 공사기간과 적산을 실시하도록 행정지도.

2) 탄력적 근로시간제의 단위 기간 확대

□ 탄력적 근로시간에 대한 정부 입법안은 단위 기간을 현재의 1개월에서 3개월로 확대하는 것으로 되어 있으나, 건설산업의 특성의 하나로서 기후에 민감하게 영향을 받는 점을 감안하면 탄력적 근로시간제의 단위 기간은 1년으로 확대되어야 할 것임.

□ 동절기 기간 동안에는 물사용 금지로 인한 공사진행 불가와 하절기의 장마, 태풍 등으로 작업이 불가능한 일수가 약 3개월에 이름. 따라서 공사진행이 가능한 시점에 많은 인원과 시간, 장비를 투입할 수밖에 없는 특성을 감안할 때 초과근로가 일정한 시점에 집중될 가능성이 큼.

□ 주5일, 40시간 근로제를 채택하고 있는 외국의 경우에는 대부분 1년 단위의 탄력적 근로시간제를 실시하고 있음.

□ 따라서 우리나라도 탄력적 근로시간제의 단위기간을 1년으로 확대하여 노동공급의 유연성을 제고할 필요가 있음.

3) 예정공기에 대한 이의 신청 허용

□ 공사발주 시스템에는 낙찰 후부터 계약체결 단계까지 공사기간과 관련된 이의 신청의 가능성이 배제되어 있음.

□ 따라서, 국가계약법에 기초하여 발주되는 공공공사의 경우, 발주기관이 제시한 예정공기에 대해 입찰참여자들이 발주기관의 예정공기를 검토 후 계약상대자가 이의를 제기할 수 있는 제도적 장치를 마련하여야 함.

4) 근로시간 규정의 명확화

□ 회계예규 공사계약일반조건 제18조(휴일 및 야간작업)에서는 휴일 및 야간작업에 대한 정의가 규정되어 있지 않음.

□ 따라서 주 5일 40시간 근로제가 실시된다면 공사계약일반조건에서 명시하고 있는 휴일에 토요일이 포함되는지 여부 및 동절기와 하절기의 일일 근로시간 등을 규정하여야 공사기간 산정 및 근로시간 초과에 대한 수당 지급 등을 결정할 수 있으리라 판단됨.

2. 중장기적 개선방안

1) 견적입찰제의 도입검토

□ 원가계산은 재료비, 노무비, 경비, 일반관리비와 이윤으로 구분하여 작성하도록 규정되어 있음. 그러나 이러한 비목들은 주 5일, 40시간 근로제의 실시에 따라 해당 비목별로 제비율 적용기준을 보완하여야 할 것으로 판단됨.

□ 하지만 적정한 재료비 반영을 위해서는 표준품셈의 체계 및 신뢰성 제고가 필요하며 연 2회 조사·공표되고 있는 노무비는 변동되는 인건비를 제대로 반영하지 못하는 한계를 가지고 있음.

□ 따라서 비합리적인 표준품셈과 일위대가에 의한 예정가격 산정과 수주경쟁에 의한 낙찰률 저하에 따른 건설업체의 재정적 부담 가중 등을 방지하고 시장기능에 의한 공정하고 투명한 경쟁을 유도하기 위해서는 현행의 내역입찰이 아닌 견적입찰을 도입할 필요가 있음.

□ 발주기관은 예정가격을 검토용으로만 사용하고 입찰참여자들은 근로시간 단축에 따른 공사비 상승 요인을 자체 검토하고 입찰가격에 반영하는 견적입찰을 실시함으로써 예정가격 작성 및 낙찰률과 관련한 문제점을 해소할 수 있음.

2) 건설인력의 체계적 관리 및 양성

□ 주5일 근로제가 실시되면 기업은 비정규직 근로자 비중을 높일 가능성이 크지만, 비정규직 근로자는 오히려 타산업으로 유출될 가능성이 크므로, 비정규직 근로자의 체계적 관리를 위한 시스템의 구축이 필요하며, 이들의 기술 능력을 제고시키기 위한 교육지원제도를 마련하는 것이 필요할 것임.

- 정부 차원에서 건설업에서 채용 가능한 직종별 유휴 인력에 대한 데이터베이스를 축적하여 해당 인력이 필요할 경우 복잡한 채용 절차와 비용을 들이지 않고 즉시 인력을 채용하여 활용할 수 있는 방안을 건설인력관리센터의 바람직한 역할 모색과 더불어 강구할 필요가 있음.

재건축 시장의 현황과 전망

한국건설산업연구원 책임연구원  김   현   아

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 우리나라 재건축 시장의 현황

1. 재건축 수요와 시장규모

1) 노후 공동주택의 규모와 특징

2) 재건축 시장의 규모

2. 재건축 사업추진 실적

1) 서울시 재건축 사업추진 실적

2) 2001-2002 재건축 사업승인 물량의 특징

3. 재건축 사업의 효과

Ⅲ. 재건축 사업의 문제점

1. 잦은 정책변화와 사업기준

1) 용적률 기준의 변화추이

2) 용적률 변화가 재건축 사업에 미치는 영향

2. 대규모 사업추진에 따른 부작용

1) 노후 아파트 가격 폭등과 조기멸실

2) 이주에 따른 주변지역 전센난

3) 도시환경의 악화

Ⅳ. 향후 재건축 시장의 전망

1. 관련 법 제정에 따른 시장변화

1) 무분별한 재건축 방지와 단독주택 재건축 활성화

2) 리모델링 제도의 도입과 지원확대

2. 재건축 사업의 위상

3. 재건축 시장규모 전망

1) 사업 가능한 시장규모 추정: 서울시

2) 기타 지역 시장전망

Ⅴ. 결론 및 건설업체들의 대응전략

< 차 례 >

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 우리나라 재건축 시장의 현황

1. 재건축 수요와 시장규모

1) 노후 공동주택의 규모와 특징

2) 재건축 시장의 규모

2. 재건축 사업추진 실적

1) 서울시 재건축 사업 추진 실적

2) 2001-2002년 재건축 사업승인물량의 특징

3. 재건축 사업의 효과

Ⅲ. 재건축 사업의 문제점

1. 잦은 정책변화와 사업기준

1) 용적률 기준의 변화추이

2) 용적률 변화가 재건축 사업에 미치는 영향

2. 대규모 사업추진에 따른 부작용

1) 노후 아파트 가격 폭등과 조기멸실

2) 이주에 따른 주변지역의 전세난

3) 도시환경의 악화

Ⅳ. 향후 재건축 시장의 전망

1. 관련 법 제정에 따른 시장변화

1) 무분별한 재건축방지와 단독주택의 재건축 활성화

2) 리모델링 제도의 도입과 지원확대

2. 재건축 사업의 위상

3. 재건축 시장규모 전망

1) 사업 가능한 시장규모 추정: 서울시

(1) 추정방법

(2) 사업 가능한 시장규모의 추정

2) 기타 지역 시장전망: 경기도 지역

Ⅴ. 결론 및 건설업체들의 대응전략

□ 참고자료

<표차례>

<표 1> 서울시 지역별 아파트 분포 및 노후 아파트 비중

<표 2> 지역별 아파트 평당 매매가격의 비교

<표 3> 규모별·유형별 주택건설실적>

<표 4> 서울시 재건축 추진현황(□02. 9 현재)

<표 5> 서울시 주택공급과 재건축사업의 기여정도

<표 6> 서울시 재건축 대상 아파트 단지의 용적률 분포

<표 7> 기존 용적률별 재건축 사업성 평가

<표 8> 지역별 재건축 대상 아파트 평당 매매가격의 비교

<표 9> 지역별 재건축 대상 아파트의 가격변동(2001.1∼2002.10월)

<표 10> 서울시 아파트 단지의 용적률 특성

<표 11> 이주단지 개황 및 인근지역 전세가격 상승률(2001년 1-8월)

<표 12> 주거환경정비사업의 종류와 분류기준

<표 13> 리모델링 관련 주요 제도개선 추진 현황

<표 14> 세대수 및 주호 규모를 변화시킬 경우 사업성이 있는 단지

<표 15> 세대수 증가 없이 주호의 규모만 증가하는 경우

<표 16> 무상지분율 1로 사업 가능한 허용용적률

<표 17> 지역별 기존 용적률별 무상지분율 1로 사업 가능한 용적률

<표 18> 경기도 지역별 재건축 대상 아파트 가격 상승률(2001-2002. 10)

<표 19> 지역별 노후주택 현황

<표 20> 재건축추진 아파트 사업단계별 현황

<표 21> 경기도 연도별 재건축사업 추진실태

<그림차례>

<그림 1> 건설업체들의 아파트(분양)공급 물량 중 재건축 사업비중

<그림 2> 서울시 아파트 건설비중과 재건축 사업비중

<그림 3> 재건축 사업에 의한 세대수 증가 효과

<그림 4> 일반주거지역의 용적률 변화와 주택건설실적(서울시)

<그림 5> 도시 및 주거환경정비법의 기본 구조

<그림 6> □도시 및 주거환경 정비법□ 적용에 따른 재건축 사업 절차

<그림 7> 서울시 재건축 추진단계별 현황

<그림 8> 재건축 사업성 분석을 위한 평가기준

Ⅰ. 서론

□ 노후주택의 증가로 주택의 신규 공급시대에서 노후 주택정비시대로 돌입

□ 2000년 인구주택총조사 결과에 의하면 우리나라 총 주택재고(1,096만호)의 18.7%가 20년이 경과한 노후주택임.

· 당분간 노후 주택은 연간 20-30만호씩 늘어날 것으로 전망되며 연평균 주택건설호수를 50만호로 가정하였을 때 신규 주택의 40%정도의 노후 주택이 매년 늘어나게 되는 것임.

· 특히 노후 주택을 전면 철거하고 재축하는 재건축 방식이 선호되면서 우리나라 주요 도시의 주택들은 준공 후 15년이 경과하면 재건축 사업을 고려하고 있는 것으로 조사됨.

□ 노후 아파트 증가로 재건축 수요는 증가하나 관련규제는 계속 강화

□ 2001년 8월말 현재 서울시내 15년 이상된 아파트의 63.3%가 재건축 사업을 추진하고 있으며, 다세대 및 연립주택들의 재건축 수요도 계속되

본 연구에 사용한 데이터 서울시의 □공동주택 단지현황□을 기초로 하여 본 연구원과 부동산114(주)가 개별 아파트 단지를 조사하여 보완한 □서울시 재건축 대상 아파트 데이터베이스□를 사용하였음(김현아(2001), □아파트 재건축 시장의 현황과 전망□, □2002년 건설 및 부동산 경기전망 세미나 자료집□(2001. 10. 10), 한국건설산업연구원.·부동산114(주) 참조).

본 통계는 조합승인을 기준으로 한 것이 아니며 조합발족위원회를 구성한 것을 기준으로 한 것임. 조합승인은 조합발족위원회에서 주민동의를 구하고 안전진단 등을 실시한 이후 사업추진이 가시화 될 때 받는 경우가 일반적이며 대개 조합발족위원회 구성 이후 2-3년의 기간이 소요됨.

고 있음.

· 지금까지는 저층 저밀의 주택을 고밀화 하면서 얻게 되는 재산증식의 효과에 따라 조기 실시되는 측면도 있었음.

· 70∼80년대 건설된 주택은 자재, 난방방식 등이 노후화 된데다가 그 동안 소득수준의 향상과 생활의 질이 높아지면서 주택의 규모 및 주택내부구조, 부대시설(주차공간의 확대, 인터넷 전용선, 등)에 대한 요구수준이 높아져 노후주택에 대한 정비수단으로 재건축 사업을 희망하고 있음.

□ 입주 후 15년이 경과하면 물리적인 노후화로 인해 생활의 불편, 안전문제, 유지보수비 증대 등의 문제가 나타나며 이러한 문제점을 해결하기 위한 방법으로 재건축이 시도되고 있음.

· 지금까지의 재건축은 주로 연립주택과 저층 아파트를 중심으로 한 재건축 사업이었으며 노후화에 대한 문제해결의 목적도 있지만 결과적으로 얻게 되는 재산증식 효과에 따라 조기 실시되는 측면도 없지 않음.

· 또한 주변 기반시설이나 경관에 상관없이 허용 용적률까지 고층 고밀 개발을 추진하여 인근지역은 물론 도시 전체에 부정적인 외부효과를 발생시켰음.

□ 무분별한 재건축 사업을 방지하기 위하여 민간단위의 재건축 사업을 법적인 도시계획사업에 포함시키는 새로운 법령이 제정되었음.

· 기존의 「주택건설촉진법」에 의해 수행되던 재건축 사업은 「도시 및 주거환경정비법(2002년 11월 국회 건교위 통과, 2003년 6월 시행 예정)」의 제정으로 사업방식이 크게 변화하게 됨.

· 해당 지방자치단체장의 지구지정과 기본계획의 수립을 통해야만 사업추진이 가능하며 시공사와의 공동시행방식이 철폐되고 조합 단독으로 사업을 수행하여야 함.

□ 지방자치단체들도 도시 및 건축규제를 강화하여 무분별한 재건축 사업을 지양하고자 함.

· 서울시 도시계획 및 건축조례에 의하면 재건축 사업의 용적률 상한선이 250%로 하향(기존 300%) 조정되었으며

· 건립세대가 300가구 이상인 재건축 사업에 대해서는 지구단위계획 수립을 의무화하고 있으며 98년에 폐지되었던 소형주택 의무건설비율이 재 적용되고 있음(2001.12월 시행).

□ 그러나 재건축 사업은 민간차원에서 이루어지는 사업이므로 철저히 사업성 위주로 추진 여부가 결정됨.

· 재건축 사업은 민간에 의한 자력사업이므로 사업의 수익성이 중요한 사업추진의 변수가 되며 용적률 기준은 이러한 사업성에 큰 영향을 미침.

· 각종 도시 및 건축규제는 재건축 사업성에 영향을 미치게 되며 규제가 강화될수록 민간차원의 재건축 시장은 축소될 수밖에 없음.

· 따라서 재건축 사업의 추진이 점차 어려워지고 있으며 특히 건설업체들의 참여도 공동시행방식이 불허됨에 따라 단순 도급업체로 전락할 가능성이 큰 상황임.

□ 그러나 재건축 사업은 부정적 효과 이외에도 큰 비용부담 없이 노후 아파트를 개선함은 물론 가용택지가 부족한 도시지역에 추가적인 택지공급 없이 주택을 공급하는 긍정적인 역할도 하였음.

· 따라서 본 연구에서는 추가적인 택지공급여력이 부족한 상황에서 지속적인 주택수요가 있는 서울시를 중심으로 재건축 시장의 규모와 향후 전망을 살펴보고자 함.

□ 본 연구는 재건축 사업의 긍정적·부정적인 효과를 감안하면서, 향후 사업추진이 가능한 서울시내 아파트의 재건축 시장규모를 추정하고 이에 따른 재건축 사업의 가능성 및 타당성 등을 살펴보고자 함.

· 서울시내 아파트 단지를 중심으로 재건축 등의 정비를 필요로 하는 단지를 재건축사업의 잠재시장으로 가정하고 이 중 민간차원에서 자력으로 사업추진이 가능한 시장규모를 추정함으로써 향후 서울시 재건축 사업의 가능성을 살펴보고자 함.

□ 또한 최근의 서울지역에 이어 재건축사업이 활성화되고 있는 경기도 지역의 재건축 시장을 전망해 보고자 함.

· 경기도 지역별 노후주택의 규모와 특성을 살펴보고 재건축 사업의 특징과 실적을 바탕으로 향후 재건축 시장을 전망해 보고자 함.

□  마지막으로 제건축관련 제도 및 여건의 변화에 따른 건설업체들의 대응전략을 살펴보고자 함

· 공동시행방식 불허에 따른 건설업체들의 대응방안과

· 지자체별 관련규제 강화에 따른 시장 광역화 방안 및 차별화 전략을 살펴보고자 함.

Ⅱ. 우리나라 재건축 시장의 현황

1. 재건축 수요와 시장규모

1) 노후 공동주택의 규모와 특징

본 연구에서는 서울시 노후아파트의 현황 및 재건축 추진현황에 대한 분석을 위해 서울시의 □공동주택 단지현황□을 사용하였으며 추가적으로 본 연구원과 부동산114(주)가 개별 아파트 단지를 조사하여 위의 자료를 보완하였음(서울시 공동주택현황 상에 누락되어 있는 용적률, 연면적, 대지면적, 용도지역과 재건축 추진단지의 이주현황 및 진행상황, 조합발족여부, 매매가격 등에 대하여 두 기관이 공동 조사하였음.)

□조사대상은 서울시내에 있는 입주 후 15년이 경과(86년부터 입주한 아파트 단지)한 아파트 단지이며

□조사기간은  2001년 8월 10일∼20일 조사내용은 주소, 아파트 명, 총 세대수, 입주 년도, 용적률, 특별수선충당금 적립, 토지총면적, 연면적, 난방방식, 준공 년도, 평형별 세대수, 안전진단시행일시, 조합설립일자, 사업승인일자, 시공회사 등이며, 해당 단지에 대한 가격데이터는 부동산114(주)의 시세 데이터를 사용하였음.

□ 1980년대 대량으로 공급되었던 서울의 아파트가 20년이 경과하면서 서울시내 노후 아파트 비중이 늘어나고 이에 대한 보수 및 재건축에 대한 수요가 증가하고 있음.

· 2000년 기준 서울시 주택재고의 총 72%가 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대 주택)이며 공동주택의 59%가 아파트임.

· 2001년 현재 서울시 아파트는 총 2,055개 단지 101만 5,787호이며 이중 입주 후 15년이 경과한 아파트는 608개 단지 29만 4,622호(전체 아파트의 29%)에 이름.

· 입주 후 15년이 경과한 아파트 중 63.3%가 재건축 조합을 발족하여 재건축 사업을 추진하고 있음.

□ 지역별로 살펴보면  15년이 경과한 노후아파트는 강남구, 송파구, 서초구, 강동구등 강남지역에 더 많아 노후 아파트의 정비수요가 강남지역에 집중되고 있음.

· 강남지역 총 아파트 재고에서 15년이 경과한 노후 아파트의 비율이 39.7%인데 반해 강북지역의 경우 전체 아파트 재고의 12.6%만이 15년이 경과한 노후 아파트임.

<표 1> 서울시 지역별 아파트 분포 및 노후 아파트 비중

단위: 호, %

구분	총 아파트	평균용적률	15년 경과한 아파트
			아파트수	비중(%)	평균용적률
강남지역	614,397	232	243,881	39.7	149
강북지역	401,390	297	50,741	12.6	192
합계	1,015,787	266	294,622	29.0	171

자료: 서울시(2001), 「공동주택단지현황」; 한국건설산업연구원□부동산114(주), 조사자료

□ 지역별로 평균 용적률을 살펴보면 강남지역의 아파트가 강북지역보다 상대적으로 평균 용적률이 낮은 것으로 나타났으며 15년이 경과한 아파트의 경우에도 강남지역은 서울시 평균 보다 낮은 149%인데 반하여 강북지역은 평균보다 높은 174%의 평균 용적률을 나타내고 있음.

□ 단순히 용적률 상한선을 기준으로 볼 때, 강북지역보다는 강남지역이 재건축에 의한 용적률의 증가여지가 더 많아 사업성이 높을 것으로 예상됨.

· 서울시의 용적률 상한선 250%를 기준으로 지역별 평균 용적률을 비교하여 보면, 강남지역의 경우 용적률 증가 여유분이 100%가 되나 강북지역의 경우 58%정도밖에 되지 않아 상대적으로 강북지역에서의 재건축 사업성이 낮은 것으로 평가됨.

□ 재건축 사업의 수익에 큰 영향을 미치는 요인인 해당 아파트의 자산가치와 향후 증가 정도를 지역별로 비교하여 보아도, 강남지역이 강북지역보다 상대적으로 유리한 조건을 가지고 있음.

· 강남지역 아파트의 평당 매매가격이 1,201만원(2002년 10월)인데 반해 강북지역은 평당 728만원으로 강남지역의 61%정도 수준이며 최근 3년간의 가격상승률도 강북지역이 강남지역보다 낮은 수준임.

<표 2> 지역별 아파트 평당 매매가격의 비교

구분	아파트 평당 매매가격 (만원)(2002년 10월 현재)	가격상승률(%)
		1999	2000	2001	2002년 1-10월
강남지역	1,201	12.1	2.7	17.5	35.3
강북지역	728	8.2	2.3	10.0	21.9
서울시 전체	1,002	10.2	2.4	14.5	31.1

자료: 한국건설산업연구원□부동산114(주)

2) 재건축 시장의 규모

□ 1990년대 들어 우리나라 주택공급은 년 60만호 수준을 유지하여왔으나 98년 외환위기 이후 년 50만호 수준으로 줄어들었음.

□ 총 공급 규모가 줄어듦과 동시에 아파트 공급비중도 크게 줄어들고 있어 건설업체들의 주택건설물량이 크게 감소하고 있음.

· 총 주택건설물량의 70%정도 수준을 유지하던 아파트의 비중인 외환위기 이후 50%수준에 머무르고 있으며 특히 주택수요가 많은 서울과 수도권 지역에서는 아파트의 비중이 30-40%로 더욱 낮은 상황임.

<표 3> 규모별·유형별 주택건설실적>

(단위 : 호, %)

연도	합계	전국				아파트 건설실적(비중)
		단독	연립	다세대	아파트	서울	수도권	지방
1999년	404,715	33,772	7,640	17,958	345,345	54,146	217,588	127,757
	(100)	(8.3)	(1.9)	(4.4)	(85.3)	(88.1)	(91.6)	(76.4)
2000년	433,488	34,777	10,242	56,890	331,579	72,149	181,520	150,059
	(100)	(8.0)	(2.4)	(13.1)	(76.5)	(74.4)	(95.3)	(78.0)
2001년	529,854	49,454	8,592	204,407	267,401	39,420	120,418	146,983
	(100)	(9.3)	(1.6)	(38.6)	(50.5)	(33.8)	(39.6)	(65.2)
2002년 8월	402,332	35,228	5,589	159,948	201,567	28,532	91,966	109,601
	(100)	(8.8)	(1.4)	(39.8)	(50.1)	(26.8)	(40.8)	(62.0)

자료 : 건설교통부

□ 아파트 건설의 내용 또한 신규 공급보다 점차 재개발 재건축에 의한 공급이 대부분을 차지하고 있음.

· 특히 분양아파트 공급물량 대비 재건축 사업 비중은 중소건설업체보다 대형건설업체의 의존도가 높은 것으로 나타나고 있음.

· 97년 48%정도였던 대형 건설업체들의 재건축 사업비중(분양 아파트 사업대비)이 2001년에는 90%에 육박하고 있음.

· 반면 중소건설업체들의 재건축 사업비중은 여전히 총 분양 아파트 사업대비 10% 미만의 수준에 머무르고 있는 실정임.

· 이와 같은 재건축 사업의 대형 건설업체 편중 현상은 외환위기 이후 안정적인 재원조달과 아파트 브랜드를 도입한 대형건설업체들의 수주전략이 재건축 시장에서 크게 호응을 얻고 있기 때문임.

<그림 1> 건설업체들의 아파트(분양)공급 물량 중 재건축 사업비중

□ 관련 규제의 강화에도 불구하고 신규 주택건설비중은 점차 줄고 재건축 등 노후주택정비에 의한 주택건설비중은 계속 증가할 것으로 예상됨.

· 당분간 노후 주택은 연간 20-30만호씩 늘어날 것으로 전망되며 연평균 주택건설호수를 50만호로 가정하였을 때 신규 주택의 40%정도의 노후 주택이 매년 늘어나게 되는 것임.

· 다만 전면 철거 후 재축되는 재건축 방식은 점차 줄어드는 대신 리모델링 등에 대한 수요가 재축 수요를 일부 대체해 나갈 것으로 예상됨.

2. 재건축 사업추진 실적

1) 서울시 재건축 사업 추진 실적

□ 1988년∼2001년까지 전국에서 조합승인을 받은 재건축 조합(1,567개)의 74%가 서울소재의 재건축 조합임(2001년 12월말 기준).

· 2002년(1-9월말)에 서울시에서 신규로 재건축 조합인가를 받은 조합은 총 76개 조합이며 이들 조합의 평균 조합원수는 172세대임.

□ 2002년(1-9월)에 재건축 사업승인을 받은 조합은 총 74개 조합이며 승인 세대수는 1만 4,358세대로 기존 세대수의 1.4배 정도임.

<표 4> 서울시 재건축 추진현황(□02. 9 현재)

단위: 개, 호

연도별	조 합 인 가		사 업 승 인
	조합수	조합원수	조합수	조합원수	승인세대수
계	1209	146,438	781	86,078	180,033
□90이전	25	4,286	11	932	1,494
□91-95	438	49,397	225	23,320	58,226
□96	137	13,832	109	10,937	27,465
□97	120	11,661	79	13,238	26,749
□98	58	8,069	45	4,774	9,676
□99	34	5,446	63	9,594	16,672
□00	236	22,139	196	18,012	31,354
□01	85	18,535	98	8,655	13,774
□02. 9월말	76	13,073	74	10,259	14,358

자료: 건교부(2001), 「주택업무편람」, 서울시 주택기획과 재건축 추진현황(2002. 9)

□ 신규 택지가 고갈된 서울시의 경우 재건축 사업은 신규 아파트 공급의 주요한 수단이 되고 있음.

· 서울시의 주택공급에서 아파트의 비중은 계속 감소하고 있는 추세임. 그나마 아파트 공급의 절반 이상이 재건축 사업에 의한 공급물량임.

· 강남구에서 건설되는 아파트의 75.4%가 재건축 사업으로 건립되는 물량임.

<그림 2> 서울시 아파트 건설비중과 재건축 사업비중

2) 2001-2002년 재건축 사업승인물량의 특징

□ 2001-2002년 9월말까지 서울시에서 이루어진 재건축 사업승인 건수는 총 172건이며 건립예정 세대수는 총 28,132호임.

· 총 사업승인 건수 중 70%이상이 강남구, 서초구, 양천구, 송파구, 강동구, 강서구 등의 강남지역임.

· 철거되는 주택의 2/3가 20평 이하의 소형 평형인데 반해 건립되는 아파트중 20평 이하의 소형 아파트 비중은 10-15%이며 나머지는 모두 중대형의 아파트임.

□ 특히 2001년 부터는 서울시내 5개 저밀도 아파트 단지의 사업승인이 이루어지면서 1,000가구 이상의 대규모 아파트 단지들의 집중적인 멸실과 착공이 이루어지고 있음.

· 대규모 단지의 착공에 따라 주변지역 전세난 등 주택시장의 여건을 고려한 서울시의 재건축 사업승인 조절이 시행되고 있음.

· 현재 서울시는 5개 저밀도 단지를 대상으로 분기별 사업승인 물량을 조절하고 있음(저밀도 아파트지구 재건축 사업승인 시기 조정위원회 설치·운영 중)

3. 재건축 사업의 효과

□ 재건축 사업은 1988년∼2001년 말까지 총 14만 5,500가구의 노후주택을 정비하면서 동시에 14만 6,800가구의 아파트를 공급하는 성과를 거둠.

· 재개발(1973년 시작)보다 사업시행의 역사가 짧음에도 불구하고 재건축 사업은 재개발 사업실적에 버금하는 규모의 신규 주택을 공급하는 높은 성과를 거두었음.

□ □94년 이후 재건축 사업은 서울시 전체 주택건설의 평균 30%를 차지하고 있으며 재건축 사업으로 인한 순증가분은 전체 주택의 10% 이상을 차지함으로써 서울시내 주택공급에 기여하였음.

<표 5> 서울시 주택공급과 재건축사업의 기여정도

단위: 호

구분	총주택건설실적(A)	재건축 사업(사업승인실적)		재건축사업의 비중(C/A*100)	재건축으로 인한 순증가분 ((C-B)/A*100)비중
		기존 세대수(B)	건립세대수(C)
1990	120,371	866	2,159	1.8	1.1
1995	103,617	11,357	27,234	26.3	15.3
1996	104,801	10,937	27,465	26.2	15.8
1997	70,446	13,238	26,749	38.0	19.2
1998	28,994	4,774	9,676	33.4	16.9
1999	61,460	9,594	16,672	27.1	11.5
2000	96,936	18,012	31,354	32.3	13.8
2001	116,590	8,655	13,774	11.8	4.4
2002.1-7월	98,835	9,328	11,854	12.0	2.6
합계	802,050	86,761	167,037	20.8	10.0

자료: 서울시, 각년도 재건축 사업승인실적 통계, 내부자료; 건교부(2001), 「주택업무편람」

□ 서울시의 주택공급 물량에서 재건축 사업이 차지하는 비중은 94년 이후 평균 30%를 차지하고 있으며 재건축 사업으로 인해 추가 공급되는 주택이 전체 주택의 10% 이상을 차지하고 있음.

· 따라서 서울시의 재건축 사업은 신규 주택건설을 위한 가용택지가 부족한 상황에서 추가적인 택지 공급 없이 신규주택을 확보하는 주요한 수단이 되어왔음.

· 그러나 이러한 재건축 사업의 신규주택공급효과는 2001년 이후 급격히 줄어들고 있어 재건축 사업으로 인해 증가되는 주택은 총 주택건설실적의 2.6%에 불과한 실정임.

· 이는 재건축 관련 각종 건축 및 도시계획규제가 강화되면서 용적률이 하향 조정되고 이에 따라 세대수 증가율이 1990년 평균 2.5배이던 것이 2002년 1.3배로 크게 줄어들었기 때문임.

<그림 3> 재건축 사업에 의한 세대수 증가 효과

□ 서울시 재건축 사업으로 증가되는 주택규모는 1996년 16,528호로 최고를 기록한 이후 평균 1만세대 이하 수준으로 낮아진 상태임

· 용적률 기준이 강화되면서 조합원들이 여유 용적률을 대부분 조합원 소유의 주택규모 확장에 사용하기 때문임.

Ⅲ. 재건축 사업의 문제점

1. 잦은 정책변화와 사업기준

1) 용적률 기준의 변화추이

□ 200%정도의 수준(77년-85년)을 유지하여 오던 일반주거지역의 용적률 상한선은 85년에 300%로, 90년에 400%로 각각 완화되었음. 그러나 95년 이후 다시 용적률 상한선을 하향조정하려는 움직임이 계속되고 있음.

· 1995년 서울시가 처음으로 일반주거지의 용도 세분작업을 추진하였으나 실제로 적용하지 는 못하고 일률적으로 400%를 적용하였음.

· 그러다가 1998년 다시 서울시는 시조례를 통해 일반주거지역의 최고 허용용적률을 300%로 조정하였으며 2000년 □도시계획법□ 개정을 통해 2003년까지 일반주거지역에 대한 세분(제1-3종 구분)을 확정하여 최고 용적률 상한선이 250%를 넘지 못하도록 추진 중에 있음.

· 현재 일반 주거지역 세분화가 확정되기 이전까지는 300%의 용적률을 적용받게 되어있으나 지구단위계획수립의무가 있는 재건축 사업(건립세대 300가구 이상 택지개발지구 내 아파트 등)에서는 최고 250%를 넘지 못하도록 되어 있음.

주: 1995년 이전에는 일반주거지역에 대한 세분규정이 없이 동일한 용적률 기준이 적용되어 오다가 1995년 이후 서울시에서 처음으로 제1-3종 구분을 시도하였으나 실제 적용하지 못하였음.

<그림 4> 일반주거지역의 용적률 변화와 주택건설실적(서울시)

□ 연도별 용적률 상한선과 주택건설실적을 살펴보면, 용적률이 200%수준에 머무를 당시에는 주택건설실적이 30만호 수준이었으나, 용적률이 400%인 90년 이후에는 년간 50만호 이상의 주택이 건설되어짐.

□ 기존 용적률이 100%내외였던 주택들은 대부분 300-400%의 용적률 기준이 적용될 때 재건축 사업을 추진하였음.

· 이러한 단지의 재건축 사업에서는 기존 조합원들인 평형을 늘리는 것은 물론, 일반분양분의 분양수입금을 통해 추가이익을 얻기도 하였음.

□ 현재 서울시내 재건축 대상(15년 이상 경과) 아파트 단지의 용적률 분포를 살펴보면 151%이상의 아파트가 67.2%로 절반 이상임.

· 151-200%에 해당하는 단지가 46.3%로 가장 많고 101-150%는 18.8%, 100%미만인 경우는 13.9%를 차지함.

· 1990년 이후에 건설된(용적률 상한선 400%적용) 고밀 아파트들의 경과 년수가 20년이 도래하는 2010년 이후에는 재건축 대상의 대부분이 고밀아파트가 될 것으로 예상됨.

<표 6> 서울시 재건축 대상 아파트 단지의 용적률 분포

단위; 호, %

구 분		용적률구분					총 합계
		100%이하	101-150%이하	151-200%이하	201-250%이하	251-300%이하
강남	세대수	76,422	39,265	97,755	16,252	1,846	231,540
	단지수	55	63	185	42	6	351
강북	세대수	3,607	5,350	9,536	12,655	2,621	33,769
	단지수	10	25	31	32	18	116
합계	세대수	80,029	44,615	107,291	28,907	4,467	265,309
	단지수	65	88	216	74	24	467
구성비
강남	세대수	33.0	17.0	42.2	7.0	0.8	100.0
	단지수	15.7	17.9	52.7	12.0	1.7	100.0
강북	세대수	10.7	15.8	28.2	37.5	7.8	100.0
	단지수	8.6	21.6	26.7	27.6	15.5	100.0
합계	세대수	30.2	16.8	40.4	10.9	1.7	100.0
	단지수	13.9	18.8	46.3	15.8	5.1	100.0

주: 준공 후 15년이 경과한 서울시내 아파트 단지를 대상으로 하였음.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(2001) □서울시 재건축 대상 아파트 데이터베이스□

2) 용적률 변화가 재건축 사업에 미치는 영향

□ 재건축 사업성에 대한 선행 연구결과에 의하면 일반적으로 재건축 사업에 영향을 미치는 변수는, 기존의 용적률과 허용용적률의 차이, 사업기간, 비용조달금리, 일반분양분의 평형 등임.

□ 선행 연구결과에 의하면 일반적으로 허용용적률과 기존 용적률의 차이가 100%정도 나야 재건축 사업의 수익성이 있는 것으로 나타나고 있음.

· 따라서 현행 용적률 250% 상한선에서는 기존 용적률이 150%미만인 경우에만 사업성이 있는 것으로 분석됨.

□ 따라서 용적률의 변화는 재건축 사업추진의 여부를 결정짓는 매우 중요한 요인으로 작용하고 있음.

□ 김현아(2001)의 선행연구결과를 활용하여 서울시내 아파트의 기존 용적률 분포에 따른 사업성 평가를 해본 결과

· 현행 250% 용적률 제한 아래에서는 기존 용적률이 151%이상인 단지의 경우 사업수익성이 거의 없는 것으로 나타났으며 용적률 상한선을 300%로 상향조정한다고 하여도 151-200%의 단지들은 사업가능한 단지가 많이 늘어나나 201%이상의 단지의 경우에는 역시 사업성이 거의 없는 것으로 나타남.

· 반면, 기존 용적률이 100%이하인 단지는 허용용적률 250% 적용시에도 수익성이 2.0으로 나타나고 300%를 적용하게되면 2.5로 높게 나타남.

· 따라서 재건축 사업에 대한 획일적인 용적률 적용은 기존용적률이 낮은 지역에 대해서는 과도한 개발이익을 발생시키고

· 기존용적률이 높은 단지는 아예 사업추진 자체를 가로막는 결과를 가져오고 있음.

□ 결국 현행과 같은 획일적인 용적률 기준의 적용은 재건축 사업단지들내 불평등을 야기함은 물론, 기존의 저층 저밀 아파트 단지에게는 여전히 과도한 개발이익을 허용하는 결과를 초래함.

<표 7> 기존 용적률별 재건축 사업성 평가

기존 용적률	재건축 전				재건축 후
	단지	세대수 (호)	평당 가격 (만원)	평균 면적 (평)	입주평수(평)	추가부담금 (백만원)	세대수 (호)	사업가능		수익성
								단지수	세대수 (호)
용적률 250% 적용시
100%이하	65	80,029	1,158.4	21.3	31.9	-20,823	170,255	62	79,689	2.0
101-150%	88	44,615	788.4	26.6	40.0	894	60,891	47	33,948	1.0
151-200%	216	107,291	849.3	33.0	45.0	11,415	107,742	1	535	0.8
201-250%	74	28,907	756.1	33.4	38.2	8,957	28,907	0	0	0.7
251%이상	24	4,467	619.4	25.4	23.3	4,863	4467	0	0	0.6
총 합계	467	265,309	854.3	29.8	40.0	4,219	372,262	110	114,172	1.0
용적률 300% 적용시
100%이하	65	80,029	1,158.4	21.3	31.9	-31,951	204,306	63	79,809	2.5
101-150%	88	44,615	788.4	26.6	40.0	-5,696	73,069	59	37,285	1.3
151-200%	216	107,291	849.3	33.0	52.7	12,542	109,672	29	15,810	0.9
201-250%	74	28,907	756.1	33.4	45.8	10,748	28,907	0	0	0.8
251%이상	24	4,467	619.4	25.4	28.0	5,835	4,467	0	0	0.6
총 합계	467	265,309	854.3	29.8	45.1	2,284	420,422	151	132,904	1.1

□ 또한 민간 자력사업으로 추진되어 오던 재건축 사업이 잦은 용적률 변화로 사업성이 변화되면서 사업비 예측이 어려워지고 이에 따라 사업추진이 지연되기도 함.

· 잦은 용적률 변화는 시공 건설업체와 조합간의 사업비 분담에 분쟁과 마찰을 가져올 수 있으며 이로 인해 재건축 사업이 지연될 가능성이 큼.

□ 서울시내 재건축 대상 아파트 단지 중 수익성이 1이상인 지역만을 대상으로 용적률 변화에 따른 추가부담금의 변화정도를 분석한 결과

· 허용 용적률이 10%p씩 낮아질수록 조합원들의 추가부담금이 호당 2,000만원씩 증가하는 것으로 분석됨.

· 특히 재건축 사업이 빈번한 강남구(30평46평)의 경우 허용용적률이 10%p씩 낮아질수록 추가부담금이 2,800만원씩 증가하는 것으로 나타남.

2. 대규모 사업추진에 따른 부작용

1) 노후 아파트 가격 폭등과 조기멸실

□ 노후 아파트는 신축 아파트에 비하여 가격이 낮아야 함에도 불구하고 오히려 높을 뿐만 아니라 노후 소형 아파트의 평당 가격에는 향후 중대형으로의 전환가치가 이미 반영되어 있음.

· 그러나 이와 같은 개발이익의 반영정도는 지역에 따라 큰 편차를 보이고 있음

□ 강남지역의 20평 이하 아파트 평당 가격은 41평 이상의 1.9배정도 높은 반면, 강북지역은 20평 이하의 아파트 평당 가격이 41평 이상의 평당 가격의 96%수준임.

· 재건축 대상 아파트를 제외한 일반 아파트의 경우 20평 이하의 아파트 가격이 41평 이상 아파트의 가격의 70%수준임.

<표 8> 지역별 재건축 대상 아파트 평당 매매가격의 비교

단위: 만원, 배

	재건축대상20평이하 아파트(A)	일반 20평이하 아파트(B)	일반 41평 이상 아파트(C)	A/B	A/C
강북지역	841.3	562.1	873.2	1.5	0.96
강남지역	2,399.1	908.8	1,263.9	2.6	1.9
강남구	3,042.0	1,205.6	1,737.2	2.5	1.8
강동구	1,829.9	1,057.7	1,023.2	1.7	1.8
송파구	2,571.3	986.5	1,378.0	2.6	1.9
서초구	3,187.4	1,424.5	1,430.7	2.2	2.2

주: 2002년 10월말 기준가격임.

자료: 한국건설산업연구원· 부동산114(주).

□ 재건축 대상 아파트 가격의 높은 상승세는 중대형 아파트로의 전환가능성, 강남권과 같은 선호지역에의 입주희망 등이 맞물려 미래의 기대가치가 반영된 결과라고 할 수 있음.

· 강북지역의 경우 재건축 대상 아파트와 일반아파트의 가격 상승률의 차이는 대략 1.5배 내외임에 반해, 강남지역의 경우 평균 2.6배의 가격상승률의 차이가 나타남.

· 이러한 가격 상승의 격차는 재건축 이후 아파트의 재산가치에 대한 기대가 강북보다 강남지역이 높기 때문임.

□ 이와 같이 재건축 대상 아파트에 대한 미래의 개발이익이 반영되면서 재건축 대상 아파트의 가격은 2001-2002년 10월까지 100%이상 폭등하였음.

· 재건축 대상 아파트도 많고 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 서울 강남지역 재건축 대상 아파트의 가격은 동기간에 120% 상승하였으며 경기도와 광역시의 재건축 대상 아파트 가격도 각각 88.3%, 101.7%의 급상승세를 나타내었음.

· 이는 재건축 대상이 아닌 일반 아파트 가격 상승률의 2배 이상의 높은 수준임.

<표 9> 지역별 재건축 대상 아파트의 가격변동(2001.1∼2002.10월)

자료: 한국건설산업연구원.부동산114(주)

□ 개발이익에 따른 가격 폭등이 이어지면서 준공 후 15년이 경과한 아파트 소유자들은 대부분 재건축을 시도하려고 하면서 주택의 수명이 단축되는 결과를 초래하고 있음.

· 유지보수를 하는 것보다 재건축 하는 것이 경제적인 이득이 훨씬 높아 재건축을 선호하고 있으며 이에 따라 유지보수에 대한 투자가 적어 아파트의 불량 노후화가 빠르게 진전되고 있음.

□ 특히 현재 서울시의 재건축 대상이 되는 아파트와 사업을 추진 중인 아파트는 용적률이 낮아 사업추진에 따른 개발이익이 커 이에 대한 기대감이 고조되어 있음.

· 현재 재건축을 추진하고 있는 아파트의 평균 용적률은 99.6%로 강화 된 용적률 규제(250%)하에서도 사업추진이 가능한 상태임.

일반적으로 재건축 사업성이 있기 위해서는 기존 용적률과 허용용적률의 차이가 적어도 100%정도 되어야 함.

<표 10> 서울시 아파트 단지의 용적률 특성

구분	전체 아파트	15년 이상 된 아파트	재건축 추진 아파트
단지수(개)	1,921(100.0)	576(30.0)	218(11.3)
세대수(호)	924,739(100.)	294,761(31.9)	151,382(16.4)
평균 용적률(%)	266%	171%	99.6%

자료: 2001년 CERIK·부동산114(주) 재건축 아파트 데이터 베이스

2) 이주에 따른 주변지역의 전세난

□ 일반적으로 재건축 사업이 시작되어 본격적인 이주가 시작되면 인근지역의 전세가격이 상승함으로써 인근지역의 전세난을 가중시키는 부작용이 발생함.

· 건설업체에서 지원하는 이주금은 보통 인근지역의 동일규모 아파트 전세가격 수준임. 이주가 시작되면 인근지역의 전세가격은 이미 올라 있는데다가 그나마 중소 평형은 물량이 아예 없어 규모를 조정하거나 외곽에서 전세물량을 구하여야 함

□ 2001년 이주를 시작한 서울의 6개 단지를 대상으로 재건축 사업 착공으로 인한 인근지역의 전세가격의 상승정도를 분석해 본 결과 이주중인 단지의 주변 전세가격이 해당지역의 평균전세가격을 상회하고 있는 것으로 나타남

· 2001년 강남구의 1∼8월 동안 평균 전세가격은 13.5% 상승하였는데 이주단지 주변지역은 이보다 높은 19.7% 상승하였으며 20평 이하의 아파트는 29.4%나 가격이 상승하였음.

<표 11> 이주단지 개황 및 인근지역 전세가격 상승률(2001년 1-8월)

구분	구별	단지명	총세대수	인근지역 전세가격 상승률			비고(사업단계)
				전체	20평 이하	21-30평 이하
강남지역	강남구	양지	120	19.7	29.4	22.1	이주(8/14 이주완료계획)
	강남구	주공고층	552				이주중. 12월완료예정
	강남구	상아1차	176				착공(굴착 들어감)
	강동구	동서울	470	19.1	22.1	15.2	이주, 사업승인 신청중
	서초구	소라	561	11.3	-	13.5	이주
강북지역	노원구	라이프1차	800	13.7	13.5	13.5	2001.8 사업승인신청결과 발표예정

주: 인근지역이라 함은 이주단지를 중심으로 반경 500m내에 있는 아파트 단지를 의미함.

서초구 소라 아파트 인근지역에는 20평 이하의 아파트가 없음.

이주가 끝난 지역은 이주직전 8개월 동안의 인근지역 전세가격 상승률을 적용하였음.

자료: 부동산114(주)

□ 전세가격 상승은 주변지역에 한정되어 나타나지 않고 서울을 벗어나 수도권 지역의 전세가격에도 영향을 미치고 있음

· 2001년 7∼8월 재건축 사업물량이 많았던 강남지역의 이주수요는 수도권 남부지역으로 확산되면서 2001년 8월말 현재 신도시의 전세가격을 전년말 대비 17.3%나 상승시켰음.

3) 도시환경의 악화

□ 기존보다 높은 용적률, 두 배 이상 늘어난 세대수의 공동주택을 신축함으로써 사업 후 대부분의 단지들이 고밀화 됨.

· 사업성에 의존한 민간사업이다 보니, 법정 최고 용적률(300∼400%)까지 개발하여 고밀, 고층의 아파트로 대체되었음.

□ 세대수가 평균 2.1배 증가하고 최고용적률까지의 고밀 개발이 되지만 주변 기반시설은 확충되지 않고 있음.

□ 지금까지 재건축 사업은 평균 2.1배의 세대수가 증가하였으나 이로 인한 주변의 기반시설이나 공공시설의 확충이 동반되지 않아 주변의 교통체증, 시설 과부하 등의 문제를 야기하고 있음.

□ 또한 소형아파트 위주의 재건축 아파트 단지가 중대형 아파트로 대체되면서 거주계층을 교체시키고 있음

· 기존 소형아파트 거주자를 지역 밖으로 퇴출시키는 역할을 하고 있음.

Ⅳ. 향후 재건축 시장의 전망

1. 관련 법 제정에 따른 시장변화

1) 무분별한 재건축방지와 단독주택의 재건축 활성화

□ □주택건설촉진법□, □도시재개발법□, □도시저소득층의 주거환경 개선을 위한 임시조치법□등의 법에 의해 각기 추진되었던 □재건축 사업□, □주택재개발 사업□, □주거환경정비사법□이 □도시 및 주거환경 정비법□으로 통폐합 되어 시행될 예정임.

· 입법 추진 상황(2002년 11월 현재)은 2001년 7월 입법 예고된 이후 2001년 11월 규제개혁위원회 법제 심사를 마쳤으며 2002년 9월 가을 정기 국회 상정되어 2003년 상반기 시행될 예정임.

□ □도시 및 주거환경정비법□의 주요내용으로는

· 주택재개발, 주거환경 및 재건축사업 등 종전 개별법에 각각 규정된 사항을 통합하여 노후 불량주택 정비와 관련된 법체계의 일관성 확보, 사업성격에 따라 1-3종으로 구분

· 시행방식의 변화 : 현행 조합과 시공사의 공동시행방식□조합단독시행, 조합이 사업계획승인 이후 경쟁 입찰로 시공사 선정

· 재건축 기본계획의 수립 이후 3년 이내 사업승인이 이루어지지 않을 경우 구역지정이 취소됨으로써 평균 11-15년 걸리던 재건축사업이 6-7년으로 단축

· 재건축 시공사의 부도로 조합원이 피해를 보지 않도록 시공보증이 의무화됨

· '재정비 사업 전문 관리자' 제도 도입(전문 사업관리자 제도)

· 그 동안 여러 개가 난립하던 재건축 추진위원회 구성의 문제를 개선하기 위해 조합원의 1/2이상 동의를 얻은 재건축 추진위원회는 반드시 해당 구청에 신고하게 함으로써 조합구성 및 운영상의 문제점 개선하였음.

· 상가소유자에 대한 주택분양 가능, 상가부분과의 토지분할 청구 가능, 2채 이상의 소유자에 대한 2채 이상의 주택분양 가능하게 함으로써 조합원의 권익보호 장치 확대

· 단독주택에 대한 재건축 기준 완화(100% 동의 300세대 이상, 10,000평방미터 이상의 제3종 주거환경정비구역 지정지역, 4/5 이상 동의)

· 안전진단 강화하여 무분별한 재건축 사업 추진을 지양

<그림 5> 도시 및 주거환경정비법의 기본 구조

<그림 6> □도시 및 주거환경 정비법□ 적용에 따른 재건축 사업 절차

<표 12> 주거환경정비사업의 종류와 분류기준

	사업의 정의	구역의 지정요건	시행자
제1종 주거환경 정비사업	도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 기반시설이 극히 열악하고 주택 등 건축물이 극히 불량하여 제1종 주거환경 정비구역으로 지정된 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	□주택수가 1만 제곱미터당 100호 이상, 건축물 수의 4/5이상이 노후불량건축물 □GB내 1만 제곱미터당 50호 이상, 건축물의 2/3가 노후 건축물 □해당지역안의 □이상이 노후불량주택, 4미터 미만의 너비를 가진 도로가 전체도로의 □을 초과 □해당 지역 건축물의 □이상이 노후불량주택, 지역거주자의 4/5 이상이 관할지역도시평균소득수준이하	시장 군수가 직접 시행 대한주택공사 또는 도시개발공사 등(건축물 소유자의 2/3 이상의 동의 필요)
제2종 주거환경 정비사업	기반시설이 열악하거나 주택 등 건축물이 불량하여 제2종 주거환경정비구역으로 지정된 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업	□주택수가 1만 제곱미터당 70호(특별시 광역시가 아닌 곳은 50호) 이상인 지역으로서 해당 지역 건축물의 2/3 이상이 노후 불량건축물인 경우 □상습침수지역 등 재해의 우려가 있는 지역	조합 조합+시장, 군수 or 공사 조합은 사업시행인가 후 경쟁 입찰에 의해 건설업자 혹은 주택등록업자를 시공자로 선정 가능
제3종 주거환경 정비사업	노후 불량건축물을 철거하고 그 대지위에 새로운 주택을 건설하기 위하여 제3종 주거환경정비구역으로 지정된 지역 및 구역 외에서 시행하는 사업	□노후 불량 주택의 수가 300호 이상인 지역 □지역 전체 면적이 1만 제곱미터 이상인 지역으로 구역전체 주택의 2/3가 노후 불량주택인 경우 □재해 또는 안전사고의 우려가 있어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있는 지역

□ 새 법의 적용을 위한 경과조치로서는 2002년 8월 9일 이전에 이미 시공사를 선정한 단지는 기존 건설업체의 시공권을 인정해 주되 8월 9일 이후에 시공사를 선정한 단지들의 시공사 선정은 인정치 않기로 함.

· 따라서 2002년 8월 9일 이후에 시공사를 선정한 재건축 조합(혹은 추진위원회)은 재건축 사업승인을 취득한 이후에 공개경쟁 입찰로 시공사를 재선정하여야 함.

□ 2002년 9월 현재 서울시내에서 재건축을 추진하고 있는 단지는 총 200개 단지이며 이들은 모두 시공사를 선정한 단지들임.

· 재건축을 추진 중인 200개 단지 중 시공사도 선정하지 않고 추진위원회만 구성된 단지가 23개 단지 1만 3,337가구이며 시공사 선정까지 진행한 단지가 112개 단지 11만 456가구임.

<그림 7> 서울시 재건축 추진단계별 현황

2) 리모델링 제도의 도입과 지원확대

□ 재건축에 대한 비판이 확산되면서 새로운 노후주택의 정비방식인 리모델링 제도가 제시되고 있음.

□ 이미 「건축법」, 「주택법」, 「공동주택관리령」등의 관련 법률의 제·개정이 진행중이거나 완료된 상태임.

□ 그 동안 건축법상에는 증축, 개축, 대수선의 구분만 있을 뿐 현재 거론되고 있는 리모델링에 대한 영역이 부재하였음. 따라서 최근 리모델링 제도의 도입은 우선 관련 법조항의 신설 및 보완으로 시작되고 있음.

□ 우선 건축법 상 건축물의 용도변경에 관련된 각종 규제가 완화되어 특히 도심지역의 노후화된 상업용건물의 리모델링이 용이하게 되었음.

□ 「주택법」(기존의 「주택건설촉진법」)에서는 주택부문의 리모델링 제도를 명문화하고 있으며 구체적인 시행절차와 내용을 담고 있음.

□ 법의 주요 내용은 주택종합계획의 수립대상으로 리모델링을 포함시키도록 하고 있으며

□ 국민주택기금의 운용대상에 국민주택 리모델링을 포함시키고 있음.

□ 리모델링 시 특별수선충당금의 사용, 리모델링 시공자에 대한 하자보수 책임 부여, 입주자 대표회의를 리모델링 제안권자로 인정함과 동시에 리모델링 조합의 설립 근거 신설, 공동주택 전용면적 변경 시 대지 지분 및 공유면적 배분 방법 특례규정이 신설되었음.

<표 13> 리모델링 관련 주요 제도개선 추진 현황

구 분	추진경과	비고
1. 건축법 및 시행령	□ 1999. 2. 8 건축법 개정(1999. 2. 8) □ 2001. 1. 6 건축법 개정, 7.17부터 시행 □ 2001. 9.15 건축법 시행령 및 시행규칙 개정	개정
2. 공동주택관리령	□ 2001. 10. 12 입법예고 □ 2002. 1. 9 규제개혁위원회 심의 완료 □ 2002. 3. 25 개정	개정
3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령	□ 2002년 하반기 중 시행 예정 - 내부안 확정, 국무회의 상정 예정	신규제정
4. 주택건설촉진법(주택법)	□ 2002년 정기국회 상정 예정 □ 2003년 7월이후 시행 예정	신규제정

<참고사항>

1. 건축법 주요 개정 사항

□ 1999년「건축법」개정(1999. 2. 8)시 건축물의 용도변경과 관련된 규제가 대폭 완화됨. 이에 따라 소규모 주택이나 점포를 리모델링 할 경우 시간과 비용을 절감이 가능하게 됨.

- 증축·개축·대수선을 신고로서 허가에 갈음할 수 있는 공사범위를 확대

- 건축물의 용도변경을 허가제에서 신고제로 전환

- 증축·개축을 할 경우 기존의 50m2에서 85m2로 확대

- 대수선은 규모와 관계없이 모두 신고로 전환

□ 또한 기존의 10개 시설군을 5개 시설군으로 축소하고, 같은 시설군에 해당하는 용도로 변경할 경우 허가를 받도록 하였는데, 이를 신고제로 전환함. 리모델링 시 기존 건축물의 기능을 개선하면서 다른 용도로 전환하는 경우가 많은데, 이를 간소화함으로서 용도변경 허가에 소요되는 시간과 비용을 절감할 수 있게 됨.

□ 이외에도 미관심의제도의 폐지, 건축물 연결복도 허용 등의 규제개선이 이루어졌고, 대지면적의 최소한도, 대지안의 공지, 지하층 설치 등의 규제가 완화되어 리모델링 활동이 다소 용이하게 됨.

□「건축법」은 2001년 1월 6일 개정 공포되어 7월 17일부터 시행됨. 또한「건축법 시행령」및「시행규칙」도 개정되어 2001년 9월 15일부터 시행에 들어감.

□ 본 개정을 통해 그간 리모델링에 대한 명문화된 규정이 전무한 상황에서 관련 규정이 새롭게 생기게 됨.  이들 개정을 통해 도심지역의 노후화된 상업용 건물의 리모델링 활성화를 기대할 수 있게 됨.

-「리모델링」용어정의가 이루어 짐.

- 사용검사를 받은 후 20년 이상된 건축물에 대해서는 건축법령상 대지안의 조경, 건축선의 지정, 건폐율, 용적률, 도로 폭에 의한 높이 제한, 일조권에 의한 높이 제한, 공개공지의 확보 등의 건축기준을 지방 건축위원회의 심의를 거쳐 완화

- 리모델링 시 주요 구조부의 변경을 가져오는 경우 안전 확보를 위해 건축사의 설계·감리를 의무화

- 건축기준의 완화적용을 받을 경우 설계자와 구조기술사가 참여토록 함.

- 이와 같은 개정으로 도심지역의 노후화된 상업용 건물의 리모델링 활성화를 기대할 수 있을 것으로 보임.

2. 공동주택관리령 주요 개정 사항

- 부대복리시설 설치기준의 적용예외 규정의 신설

□ 어린이놀이터, 단지내도로, 조경시설, 주차장, 주민운동시설 등 부대복리시설 상호간에 주택건설기준에관한규정에 의한 기준의 1/2범위안의 변경 시 입주자의 2/3이상의 동의를 득하여 시·도지사의 허가로 가능

- 20년 이상 경과된 공동주택에 한함

□ 현재는 부대 복리시설 상호간의 변경 시 주택건설기준에관한규정에 적합한 범위 안에서 변경 허용

- 동 또는 단지 단위의 리모델링 허용

□ 10년 이상된 공동주택의 경우 전체 소유자의 동의를 득하여 구조안전 등에 지장이 없는 범위 안에서 리모델링 허용(시·도지사 허가)

□ 사용 검사 후 10∼20년 : 대수선 등 허용

□ 사용 검사 후 20년 : 증축허용

□ 제외사항 : 세대증가 등의 증축행위와 벽식구조의 내력벽 철거에 의한 세대통합

- 노약자 및 장애인을 위한 경미한 리모델링(계단높이 제거, 수직·수평동선의 개선 및 지지대 설치 등)시 절차 간소화

□ 입주자대표회의 의결후 시·도지사에게 신고

□ 현재는 입주자의 2/3이상 동의후 시·도지사가 허가

3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(안)의 주요 내용

- 리모델링 관리지구 도입

□ 리모델링 대상 건축물의 집단화 되어있는 지역에서 도시미관 및 건축기준 완화의 정도 등에 관한 통일적 기준을 적용토록 하기 위한 관리지구 지정 근거를 마련

- 용도지구(미관지구, 경관지구, 고도지구)안에서 건축물의 층수 또는 높이제한 완화

□ 완화범위는 건축위원회 심의를 거쳐 건축허가권자가 결정

4. 주택법(안) 주요 내용

- 주택종합계획의 수립대상에 리모델링 포함

- 입주자 대표회의를 리모델링 제안권자로 함

□ 현재의 입주자 대표회의에 리모델링 제안주체의 기능을 부여하여 리모델링을 용이하게 추진 유도

- 리모델링에 특별수선충당금 사용

□ 단지 전체에 한하여 리모델링시도 특별수선충당금 사용 허용

□ 장기수선계획 수립에 리모델링도 포함

- 리모델링 시공자에 대한 하자보수 책임 부여

□ 리모델링 시공자에 대한 하자보수 보증금 예치의무규정 신설

□ 현재 신축의 경우 공사비의 3%

- 공동주택 리모델링 시 허가 및 상용검사 근거 마련

□ 리모델링 행위시 시장, 군수에 의한 허가 및 사용검사 받음

- 공동주택 전용면적 변경 시 대지 지분 및 공유면적 배분 방법 특례규정 신설

□ 리모델링에 따른 소유자간의 분쟁 소지 제거

□ 리모델링으로 인한 전용면적 변경 시 대지지분은 변경하지 않도록 근거규정 신설

□ 현재는 관행상 전용면적 비율에 따라 대지지분을 배분

□ 리모델링으로 인한 전용면적 변경 시 공유면적은 변경하지 않도록 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 배제규정 신설

□ 현재는 전용면적의 비율에 따라 공유면적을 배분

- 리모델링의 조합설립 근거 신설

□ 리모델링을 위한 소유자의 효율적 의사결정을 위하여 조합설립 근거 마련(시도지사 인가)

- 입주자 동의 및 매수청구권 부여

□ 리모델링 시에는 입주자의 4/5이상의 동의를 득하도록 하고, 부동의자에 대한 매수청구권 부여

- 국민주택기금의 운용대상에 국민주택 리모델링 포함:□ 2002년도분 500억원

□ 아직 리모델링 제도가 도입초기에 있어 시행실적이 많지 않으며 공동주택의 경우 민간차원에서 이루어지는 리모델링 사업은 극히 드문 실정임.

□ 최근 건교부와 주택공사 등이 리모델링 시범사업을 선정하여 추진 중에 있으며  적극 후원하고 있음.

□ 그러나 아직 리모델링 방식은 공동주택 전반으로 확산되고 있지는 못한 실정임.

□ 공동주택의 경우 리모델링이 활성화되지 못하는 이유는 리모델링이 재건축 사업에 비해 비용 대비 효과가 적기 때문임.

□ 리모델링에 비해 재건축에 의한 자산가치 증가가 높기 때문에 재건축 사업성이 있는 아파트들은 대부분 재건축 방식을 선택하고 있음.

□ 재건축 사업성이 낮은 지역의 경우도 리모델링을 실시 후 비용대비 실질적인 주택가치의 상승을 기대하기는 어려워 리모델링의 시행여부가 불투명함.

□ 그러나 재건축에 관한 규제강화와 리모델링에 대한 정책지원은 기존의 조기에 시행되던  재건축 사업의 기한을 연장할 것으로 예상됨.

□ 재건축 대상 아파트가 저밀도 아파트에서 고밀도 아파트로 전환되고 있는데다가 서울시의 재건축 안전진단이 강화되면서 재건축 대상 아파트들의 재건축 시한이 무기한 연장된 상태임.

□ 재건축 사업이 장기화 되면서 자가 거주 비율이 높거나 중형 평형이 주류를 이루는 단지들을 중심으로 재건축 사업에서 리모델링 사업으로 전환하는 단지가 생겨날 것으로 예상됨.

2. 재건축 사업의 위상

□ 재건축에 대한 각종 규제강화로 그 동안의 무분별한 재건축 추진은 어느 정도 위축될 것으로 전망됨.

□ 그러나 현재 사업이 본격화 된 저밀 아파트 단지는 사업이 확실시 되기 때문에 재건축 사업을 계속 추진해 나갈 것으로 예상됨.

□ 향후 재건축 시장은 주택의 노후화 등의 진전에 의한 잠재수요가 늘어남에도 불구하고 사업의 수익성에 의존하는 민간자체사업이라는 한계점으로 인해 시장규모는 현재 용적률이 낮고 자산가치가 높은 일부 지역에 한정될 것으로 예상됨.

· 전체 재건축 대상 아파트의 44%만이 사업수익성이 있어 실제 재건축 사업추진은 이러한 단지들을 중심으로 이루어질 것임.

· 사업가능성이 있는 지역은 강남구, 강동구, 강서구, 송파구, 양천구 등의 강남 일부지역에 한정되어 있으며 그 외 지역에서는 사업방식(1:1방식, 일반분양분 포함방식)과 관계없이 사업성이 없는 것으로 나타남.

□ 재건축 관련 각종 건축 및 도시계획의 규제가 강화되고 있는 추세이어서 이러한 기조가 유지될 경우 향후 재건축 사업추진이 가능한 단지의 범위는 다소 줄어들 것으로 판단됨

· 향후 경기회복의 지연 등으로 주택시장이 하향 안정화 추세에 돌입 할 경우 기존의 사업성이 있는 단지 중 일부도 사업성이 낮아질 가능성도 있음.

□ 저밀도 단지를 제외한 중·고밀 아파트 단지들의 경우 용적률 규제가 강화되면서 수익성이 낮아져 추가부담금이 매우 높아질 뿐만 아니라 안전진단이 강화되기 때문에 사업추진이 매우 제한적이 될 것임.

□ 한편 재건축 사업으로 인한 추가 주택 공급 효과도 점차 줄어들고 있음.

· 이는 용적률 강화로 인해 용적률 확대 폭이 점점 작아지면서 대부분의 재건축 사업이 개별 가구의 주호규모를 확대하는데 용적률을 모두 소진하고 있기 때문임.

· 따라서 향후 재건축 사업은 세대수 기준 1:1 재건축으로 전환될 가능성이 큼.

· 2002년 실적만 보더라도 세대수 증가는 1.4배에 그치고 있는 실정이다. 과거 2배에 비하면 매우 낮아진 수준임.

□ 따라서 재건축 사업은 지금까지의 기능과 역할에 변화가 예상됨.

·  즉 지금까지 재건축 사업은 노후 주택을 정비함과 동시에 신규 택지공급 없이 추가로 주택을 공급할 수 있었던 일석이조의 방식이었으나 향후 재건축 사업은 추가주택공급의 역할은 점점 사라지면서 순수 노후주택의 정비수단으로 역할이 한정될 것임

3. 재건축 시장규모 전망

□ 재건축 사업을 추진하기 위해서는 해당 주택의 경과 년수가 20년 이상이 되어야 하므로 향후 5년 동안의 재건축 대상이 되는 주택은 현재 경과 년수가 15년 이상된 주택이 해당됨.

□ 향후 5년 동안 잠재적인 재건축 시장은 현재 경과 년수가 15년 이상된 아파트 단지 608개 29만 4,622세대이며 이들 아파트들이 현행 용적률 250% 기준 하에서 모두 재건축 사업을 추진할 경우 공사규모는 대략 32조 7,000억원에 이를 것으로 추정됨.

본 분석에서 사용된 대상아파트 467개 단지 26만 5,309호에 용적률 250%를 적용하여 나온 연면적에 평당 공사비(250만원)를 적용하여 산출하였음.

· 그렇지만 단지의 사업성 정도, 사업승인에 따른 이주수요의 수용능력에 따라 1년에 사업승인을 받을 수 있는 물량은 년 2∼3만호 정도에 그칠 것으로 예상됨.

□ 재건축 사업성을 기준으로 재건축 대상 아파트를 분석하여 본 결과 현재의 잠재적인 재건축물량 중 사업 가능한 물량은 대략 13∼15조원에 머무를 것으로 예상됨.

□ 지역적으로는 현재 15년 이상 경과된 노후 아파트 단지가 많은 강남지역에서의 재건축 수요가 계속 확대될 것으로 예상되며 사업 가능한 물량 역시 강남지역이 강북지역보다 많을 것으로 예상됨.

1) 사업 가능한 시장규모 추정: 서울시

(1) 추정방법

□ 사업 가능하다는 기준은 수익성이 1이상인 경우로 보았으며, 수익성이란, 투입비용(현재 재건축 대상 아파트의 매입비용+추가부담금+금융비용)보다 재건축 아파트의 자산가치가 높으면(사업성>1) 사업성이 있는 것으로, 투입비용보다 자산가치가 낮으면(사업성<1) 사업성이 없는 것으로 판단하였음(아래 <그림 1> 참조).

□ 투입비용은 현재 재건축 대상 아파트의 매입비용, 추가부담금과 이에 수반된 금융비용 일체를 포함하였음.

□ 입주 후 자산가치는 분양당시의 가격기준으로 년간 3%씩 상승한다고 가정하였음.

□ 분양가격은 현재 아파트 평당가격의 1.1배 적용하였음.

□ 추가부담금은 (입주평형-무상지분평형)□ 평당 분양가 □ 0.9으로 조합원들은 일반분양가격보다 저렴한 비용을 부담하는 것으로 가정하였음.

□ 현재 아파트 매입비용은 부동산114(주)의 시세데이터를 활용하여 평형별 아파트 평균 평당가격을 적용하였음.

□ 금융비용에는 현재의 재건축 대상 아파트를 매입하는데 드는 비용도 포함하였으며 연 6%의 이자율을 적용하였음. 공사시간은 3년으로 하였음.

□ 공사비는 최근 재건축 사업지구에서 적용되었던 공사비(시공이윤 포함)를 적용하였으며 강남지역과 강북지역간의 차이가 있어 이를 각각 따로 나누어 강북지역 평균값(평당 200만원)과 강남지역 평균값(평당 300만원)을 차별적으로 적용하였음.

□ 사업성 추정을 위하여 용적률은 현재 서울시에서 정하고 있는 용적률 상한선인 250%를 준용하여 산정 하였으며, 기존과 같이 I) 세대수, 주호 규모 모두를 증가할 경우, ii) 세대수 증가 없이 주호 규모만 증가하는 경우, iii) 세대수, 주호 규모 모두 현재의 수준을 유지하는 경우로 각각 사업성을 평가하여 사업 추진이 가능한 세대수를 도출하였음.

2003년 서울시 일반주거지역의 세분화 작업이 마무리되면 일부 지역의 경우 200%까지 하향 조정될 가능성이 있으나 대부분의 고층 아파트들은 제3종 주거지역 지정을 받을 확률이 높으므로 이를 모두 3종 일반주거지역으로 간주하였음.

□ 사업성 분석을 위해 사용한 데이터는 앞서 언급한 15년 경과한 아파트 단지정보 중 이미 사업승인을 득한 단지와 세부자료 취득이 불가능한 단지를 제외한 467개 단지 25만 5,309세대만을 사용하였음.

건축대장 및 토지대장상 여러 개의 단지가 합필되어 등재되어 있는 단지의 경우 단지당 정확한 연면적 및 토지면적의 산정이 어려워 분석대상에서 제외하였음.

사업성 평가기준 : [eqn: {입주후 자산가치의 현재가격 } over {추가부담금+현재아파트매입가격+금융비용 } 〉1]

<그림 8> 재건축 사업성 분석을 위한 평가기준

(2) 사업 가능한 시장규모의 추정

□ 먼저 1단계 시장규모 추정에서는 기존의 사업방식과 같이 세대수 및 주호 규모를 증가할 때 사업성이 있는 단지 및 세대수 도출하였음.

· 이러한 사업방식은 추가세대의 일반분양분을 통해 사업비를 모두를 충당할 수 있으나 주택의 규모를 현재보다 1.5배정도 증가한다고 보아 이에 따른 추가부담금은 별도로 추정하여 제시하였음.

현재 재건축 대상 아파트 단지 중에는 주택규모가 매우 협소한데다가 무상지분평형이 10평 이하인 경우도 있어, 주호규모의 증가 없이 건설할 경우 현실적으로 입주가 가능하지 않다고 판단하여 획일적으로 현재의 주택규모에 1.5배정도 증가하는 것으로 가정하였음.

□ 2 단계에서는 세대수는 현재대로 유지하면서 주호 규모만 늘려 재건축 사업을 시행하는 경우로써 용적률 250% 상한선을 적용하여 입주가능 규모 및 추가부담금, 사업 가능한 세대수를 도출하였음.

· 최근 중층 아파트 단지를 중심으로 이러한 방식의 재건축이 시도되고 있어 기존 방식과의 차이점을 비교하는 것이 의미 있을 것으로 예상됨.

□ 1단계 추정: 세대수 및 주호규모 증가

□ 세대수는 평균 1.3배, 주호 규모는 현재의 1.5배 정도 늘어날 경우 사업성이 있는 단지는 대상단지의 25.7%인 120개 단지이며 세대수로는 재건축 대상 아파트의 44.4%가 이에 해당됨.

□ 강남지역은 강동구, 강서구, 송파구 양천구가 대상아파트의 60%이상이 사업성이 있는 것으로 나타난 반면, 관악구, 구로구, 금천구는 사업성이 거의 없는 것으로 나타남.

□ 강북지역은 용산구, 종로구, 노원구를 제외하고는 대부분 지역이 사업성이 전혀 없거나 사업성이 있더라도 가능한 세대수가 1,000가구 미만으로 미미한 수준임.

□ 가구당 추가부담금이 평균 8,127만원으로 지역에 따라 개발 후 마이너스 추가부담금이 발생하는 지역(강동구, 노원구)도 있음.

<표 14> 세대수 및 주호 규모를 변화시킬 경우 사업성이 있는 단지

단위: 호, %, 평, 만원

구분	기존아파트				재건축 후		추가부담금 (호당, 만원)	사업가능한 세대수(호, %)
	세대수	용적률	주택 규모	평당 가격	세대수	주택규모
강남구	58,614	142.0	34.2	1263	81,973	51.2	7,664	27,644 (47.2)
강동구	34,795	104.4	26.1	925	60,775	39.2	-2,263	21,460 (61.7)
강서구	6,857	104.2	21.5	581	11,352	32.3	4,359	5,383 (78.5)
관악구	2,609	168.0	20.8	477	2,510	31.2	7,392	0 (0.0)
광진구	1,878	144.0	38.0	776	1,955	57.0	4,781	576 (30.7)
구로구	3,941	174.0	25.9	429	3,898	38.8	10,406	0 (0.0)
금천구	3,953	145.3	22.6	415	4,604	33.9	8,592	0 (0.0)
노원구	3,144	99.7	25.6	490	5,368	38.3	-1,765	1,864 (59.3)
도봉구	824	179.8	26.3	442	764	39.4	7,830	0 (0.0)
동대문구	2,808	208.6	31.4	483	2,291	47.2	7,856	65 (2.3)
동작구	2,132	135.7	23.6	562	2,631	35.5	7,724	518 (24.3)
마포구	5,203	200.8	20.2	517	4,393	30.3	7,104	370 (7.1)
서대문구	2,409	207.6	28.3	458	2,007	42.5	9,627	0 (0.0)
서초구	36,391	154.9	36.4	1072	41,882	54.7	12,688	9,884 (27.2)
성동구	3,491	191.1	33.4	702	3,039	50.0	10,913	535 (15.3)
성북구	698	143.4	26.5	499	832	39.7	4,100	434 (62.2)
송파구	53,720	132.4	31.5	1024	78,614	47.2	8,032	34,356 (64.0)
양천구	10,832	134.5	30.4	800	13,520	45.7	6,252	8,272 (76.4)
영등포구	17,696	177.9	31.0	725	16,624	46.5	14,134	2,403 (13.6)
용산구	7,187	180.1	31.6	768	6,859	47.4	9,985	1,366 (19.0)
은평구	790	114.9	20.1	436	1,134	30.1	2,189	250 (31.6)
종로구	2,777	110.4	16.2	525	4,386	24.4	2,367	2,120 (76.3)
중구	1,257	233.1	20.6	531	910	31.0	8,633	0 (0.0)
중랑구	1,303	149.5	22.4	463	1,437	33.6	4,859	170 (13.0)
총 합계	265,309	140.6	29.8	854	353,758	44.8	8,127	117,670 (44.4)

주: 재건축 후 주호규모는 현재 소유한 평형의 1.5배를 가정함.

재건축 후 세대수는 주호규모에 의해 증가하거나 감소할 수 있음.

□ 2단계 추정: 세대수는 증가하지 않고 주호규모 증가

□ 추정결과 현재의 29.8평형 주택에서 재건축 후 입주하게 되는 아파트의 평형은 평균 47.8평형이 되고 대상아파트의 25.1%인 117개 단지 11만 5,764호(43.6%)가 사업성이 있는 것으로 분석되었으며 추가부담금은 1단계 방식보다는 다소 상승한 평균 1억 1,993만원임.

<표 15> 세대수 증가 없이 주호의 규모만 증가하는 경우

단위: 호, %, 평, 만원

구 분	기존아파트					재건축후	사업가능한 세대수 (호, %)	추가부담금 (호당, 만원)
	세대수	용적률	평당가격	기존주택규모	무상지분율(평형)	입주평형
강남구	58,614	142.0	1,263	34.2	1.92(42.9)	55.8	27,644 (47.2)	15,057
강동구	34,795	104.4	925	26.1	1.69(35.4)	51.2	21,460 (61.7)	13,834
강서구	6,857	104.2	581	21.5	1.19(21.6)	44.1	5,383 (78.5)	11,917
관악구	2,609	168.0	477	20.8	1.06(15.5)	36.1	0 (0.0)	9,743
광진구	1,878	144.0	776	38.0	1.85(48.0)	60.7	576 (30.7)	10,919
구로구	3,941	174.0	429	25.9	0.87(13.7)	38.5	0 (0.0)	10,391
금천구	3,953	145.3	415	22.6	0.82(12.9)	40.9	0 (0.0)	11,043
노원구	3,144	99.7	490	25.6	1.54(39.9)	63.4	1,864 (59.3)	11,415
도봉구	824	179.8	442	26.3	1.47(21.5)	36.5	0 (0.0)	6,573
동대문구	2,808	208.6	483	31.4	1.54(31.1)	50.5	65 (2.3)	9,090
동작구	2,132	135.7	562	23.6	1.22(20.6)	40.0	400 (18.8)	10,792
마포구	5,203	200.8	517	20.2	1.58(16.3)	25.8	370 (7.1)	4,650
서대문구	2,409	207.6	458	28.3	1.49(22.0)	36.2	0 (0.0)	6,517
서초구	36,391	154.9	1072	36.4	1.85(41.5)	55.9	9,884 (27.2)	15,097
성동구	3,491	191.1	702	33.4	1.81(33.3)	45.0	535 (15.3)	8,103
성북구	698	143.4	499	26.5	1.56(32.0)	50.4	230 (33.0)	9,070
송파구	53,720	132.4	1024	31.5	1.77(34.9)	49.2	34,356 (64.0)	13,274
양천구	10,832	134.5	800	30.4	1.47(34.2)	54.1	8,272 (76.4)	14,609
영등포구	17,696	177.9	725	31.0	1.41(25.6)	43.8	819 (4.6)	11,839
용산구	7,187	180.1	768	31.6	1.80(33.2)	44.8	1,366 (19.0)	8,060
은평구	790	114.9	436	20.1	1.40(23.6)	42.0	250 (31.6)	7,564
종로구	2,777	110.4	525	16.2	1.62(19.4)	31.0	2,120 (76.3)	5,588
중구	1,257	233.1	531	20.6	1.63(14.0)	22.1	0 (0.0)	3,969
중랑구	1,303	149.5	463	22.4	1.51(22.8)	38.0	170 (13.0)	6,836
총 합계	265,309	140.6	854	29.8	1.63(32.2)	47.8	115,764 (43.6)	11,993

주: 입주평형은 현 세대수로 재건축 후(용적률 250%적용)의 연면적을 나눈 평형

□ 관악구, 구로구, 금천구의 경우 현재 주택가격에 버금 하는 1억원에 상응하는 추가부담금이 투입되어도 사업성이 없는 것으로 나타남.

□ 강남지역 중 강동구, 강서구, 송파구, 양천구 지역은 사업가능단지가 60% 이상으로 많은 반면, 강북지역은 노원구, 종로구, 용산구를 제외하고는 사업성의 거의 없거나 사업 가능한 세대수가 1,000세대 미만으로 미미한 수준임.

□ 강북지역은 이와 같은 사업방식보다는 1단계의 사업방식이 경제적인 측면이나, 입주평형의 현실성을 감안할 때 더욱 적절한 사업방식이 될 것으로 판단됨.

□ 기존 아파트의 평당가격, 용적률 무상지분율에 따라 입주평형은 보통 기존 평형의 1.5배∼2.1배 정도 늘어남.

□ 이러한 사업방식은 평당 주택가격이 500만원 이하이거나 기존 용적률이 150%이상인 지역에서는 사업수행이 불가능하며 무상지분율이 높을수록 넓은 평형에 입주할 수 있는 것으로 나타남.

□ 현재 15년이 경과한 아파트의 대부분은 1단계 사업방식 보다는 2단계의 사업방식으로 사업을 수행하는 것이 유리한 것으로 나타남.

□ 최근에 세대수를 증가하지 않는 1:1 재건축이 대두되고는 있으나, 기존 아파트의 용적률과 무상지분율, 용적률 상한선을 감안할 때 아직은 세대수와 주호 규모를 모두 늘리는 방법이 유리한 것으로 분석됨.

□ 1단계 및 2단계 추정의 결과 사업성이 없는 단지들은 사업방식과 관계없이 거의 동일하게 나타나고 있음.

□ 사업성이 없는 지역은 민간 자력에 의한 재건축 사업을 기대하기 어려울 것으로 보이며 공공부문의 지원을 통한 지원 재건축이나 재개발사업만이 가능할 것으로 판단됨.

□ 반면 사업성이 있는 단지들의 경우, 일부 지역에서는 과도한 개발이익이 발생하는 것을 알 수 있으며 이러한 지역의 경우 현행 용적률 상한선을 낮춤으로써 향후 2차 재건축의 가능성을 열어주는 것이 바람직 할 것으로 판단됨.

□ 3단계 추정: 세대수 및 주호규모를 유지하는 1:1 재건축

그러나 현실적으로 60-70년대 건설된 아파트 중 무상지분평형이 10평 이하는 주택이 조사대상에서 7,000호 정도가 있음. 이 경우 주호규모를 증가하지 않는 1:1 재건축은 현실적으로 입주가능하지 않다고 판단하여 무상지분평형이 10평 이하인 경우 현재의 거주규모로 입주하는 것을 전제하였음.

□ 앞의 1, 2단계 사업방식은 모두 조합원들 개개인의 무상지분율과 추가부담금을 통해 재건축 후 사업이익(세대수 증가를 통한 사업비 보전 및 주호규모 증가)이 발생하는 방식임.

무상지분율 = 무상보상면적/대지면적

=□(분양총수익-공사비용(제반비용 포함))/평당 분양가격□/ 대지면적

□ 대부분의 선진국의 경우 재건축은 기존 주택의 규모를 변화하지 않고 신축하는 것을 의미하며, 다만 일본과 우리나라의 경우 이러한 재건축 후 사업이익이 보편화되어 있는 실정임.

□ 3단계 추정에서는 무상지분율이 1.0이 되는 용적률을 추정함으로써 지역별 용적률 상한선의 차등적용에 대한 타당성을 도출하고자 하였음.

□ 현재 획일적으로 적용되고 있는 용적률 250%는 일부 단지들의 사업성을 저하시킬 뿐만 아니라 특정단지에 대해서는 과도한 개발이익을 가져다줌으로써 재건축 사업의 불균형을 초래할 것으로 판단됨

□ 따라서 개발이익이 발생하지 않는 무상지분율이 1.0이 되는 용적률을 추정함으로써 용적률 차등 적용에 대한 정책제안에 활용하고자 함.

□ 3단계 분석에서는 무상지분율이 적어 기존에 거주하는 주택규모로 입주할 경우 발생하게 되는 추가부담금을 허용용적률 속에 포함하였음. 즉 이 경우의 추가부담금 만큼을 확보할 수 있는 용적률을 허용용적률을 제시하였음.

□ 따라서 3단계 추정에서는 추가부담금이 없는 것으로 전제하였음.

□ 분석결과에 의하면 앞의 1, 2단계에서 사업성이 있는 것으로 나타난 단지들은 대부분 현재의 무상지분율 만큼 개발할 경우 허용 용적률이 250% 미만이어도 무방한 것으로 나타남.

□ 이러한 지역들의 특성은 현재의 무상지분평형이 넓고, 용적률이 낮으며, 평당 주택가격의 높은 지역임.

□ 반면 1, 2단계에서 사업성이 없는 지역으로 분류된 지역은 대부분 허용용적률이 250%를 초과하여야 사업추진이 가능한 것으로 나타남.

□ 이들 지역은 무상지분평형이 매우 협소하여 평당 가격이 낮으며 기존 용적률이 높은 지역임.

<표 16> 무상지분율 1로 사업 가능한 허용용적률

구분	기존세대수(호)	기존평형(평)	기존 용적률(%)	신규 용적률(%)	증가분(%)
강남구	58,614	34.2	158.5	213.5	55.0
강동구	34,795	26.1	136.2	203.4	67.2
강서구	6,272	21.0	127.7	229.7	102.0
관악구	2,609	20.8	159.1	320.2	143.1
광진구	1,878	38.0	200.5	265.9	65.4
구로구	2,712	26.4	170.2	309.7	139.5
금천구	3,623	24.0	159.3	358.2	198.9
노원구	3,144	25.6	131.6	212.2	80.6
도봉구	824	26.3	179.8	255.2	75.4
동대문구	2,808	31.4	185.3	273.5	88.2
동작구	2,071	23.5	157.0	277.2	120.2
마포구	5,203	20.2	205.8	288.3	82.5
서대문구	2,409	28.3	199.8	288.6	88.8
서초구	36,391	36.4	173.4	233.1	59.7
성동구	3,491	33.4	189.6	254.6	65.0
성북구	698	26.5	141.7	216.6	74.9
송파구	53,720	31.5	162.1	222.8	60.7
양천구	10,712	31.6	143.6	223.9	80.3
영등포구	17,306	31.2	190.5	303.4	112.9
용산구	7,187	31.6	187.8	257.5	69.7
은평구	790	20.1	129.1	219.6	90.5
종로구	2,777	16.2	146.7	218.0	71.3
중구	1,257	20.6	238.8	326.6	87.8
중랑구	1,303	22.4	155.0	232.3	77.3
총 합계	262,594	30.1	167.7	245.8	78.1

□ 3단계 분석결과를 지역별 기존 용적률별로 정리하면  <표 17>와 같음.

<표 17> 지역별 기존 용적률별 무상지분율 1로 사업 가능한 용적률

구분		기존세대수(호)	기존평형(평)	기존 용적률(%)	신규 용적률(%)	증가분(%)
강남	100%이하	76,342	21.5	82.6	140.2	57.6
	101-150%	38,437	28.1	122.7	195.2	72.5
	151-200%	96,403	34.0	183.2	266.5	83.3
	201-250%	15,953	36.0	217.5	305.8	88.3
	250% 초과	1,690	32.3	271.8	371.9	100.1
	평균	228,825	31.2	162.1	240.2	78.1
강북	100%이하	3,607	20.6	82.1	147.6	65.5
	101-150%	5,350	24.3	121.0	192.7	71.7
	151-200%	9,536	28.9	176.9	247.9	71.0
	201-250%	12,655	30.8	222.1	304.5	82.4
	250% 초과	2,621	23.3	273.0	368.1	95.1
	평균	33,769	26.9	184.0	261.6	77.6
전체		262,594	30.1	167.7	245.8	78.0

□ 허용용적률을 250%로 획일적으로 적용할 것이 아니라 지역에 따라 차등화하여 일부 지역에서는 오히려 용적률 상한선을 낮추어 개발이익이 지나치게 커지는 것을 막을 필요가 있음.

· 이러한 장치는 재건축 대상주택에 대한 투기적 수요를 억제할 수 있을 뿐 아니라 도시기반시설의 체증을 완화시킬 수 있고 지나치게 고층화되어 도시경관을 파괴하거나 주변지역과의 부조화 등의 문제를 완화시킬 수도 있음.

· 또한 향후의 2차 재건축에 대한 가능성을 부여함으로써 지속 가능한 도시개발의 차원에서도 바람직한 대안이 될 것으로 판단됨.

□ 반면 일률적인 용적률의 적용은 특정지역에서의 재건축 사업에 대한 의욕을 잃게 만들 우려가 있고 향후 새로운 용적률 기준에 맞는 일률적인 용적률 달성으로 단편적인 도시경관을 형성시킬 우려가 있음.

· 그러므로 일률적인 규정보다는 기존 단지의 특성에 따라 선택적으로 허용 용적률을 차등 적용하는 것이 필요하다고 판단됨.

□ 위의 분석결과에 의하면 기존 아파트의 용적률에서 50∼100% 정도의 추가용적률을 허용하는 것이 개발이익이 발생하지 않고 사업 가능한 용적률의 범위임.

2) 기타 지역 시장전망: 경기도 지역

□ 인구 및 주택센서스(2000)에 따르면 경기도에서 1979년 이전에 건설된 주택은 총 174,619호로 전체 주택의 8.5%이며, 노후주택의 비율이 가장 높은 지역은 양평군(28.9%)으로서 대부분의 군지역들은 20%가 넘는 노후주택비율을 보이고 있으며 노후주택 비율이 가장 낮은 지역은 안산시(1.7%)임.

□ 시급 도시를 중심으로 살펴보면 과천시는 1980∼1984년에 공급된 노후주택의 비율이 88.5%를 보여 이시기에 집중적인 주택 공급이 이루어졌음을 보여주고 있음.

· 따라서 과천시에 대량으로 공급되었던 주택의 재건축 시기(제도적 수명 20년)가 도래함에 따라 이 지역 재건축 대상 아파트의 가격이 크게 상승하였음.(과천시 재건축 대상 아파트 가격 상승 48.7%(2001), 31%(2002))

<표 18> 경기도 지역별 재건축 대상 아파트 가격 상승률(2001-2002. 10)

도시	2001년	2002년1-10월
고양시	13.5%	56.3%
과천시	48.7%	31.0%
광명시	29.6%	56.7%
군포시	28.2%	51.7%
부천시	12.5%	49.3%
성남시	8.4%	70.7%
수원시	24.9%	64.5%
안산시	22.4%	36.9%
안양시	23.2%	51.4%
용인시	19.5%	30.9%
의왕시	39.4%	41.3%
의정부시	15.5%	22.0%
하남시	12.7%	84.2%

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 안양, 부천, 광명, 의왕시의 경우에도 1980∼1984년대에 공급된 주택의 비율이 79년 이전에 공급된 주택에 비해 3배 이상 높은 상황임.

□ 경기도에서 79년 이전에 공급된 단독주택은 146,753호로서 전체 단독주택의 84.0%를 차지하고 있는 반면, 79년 이전에 공급된 아파트는 10,035호로 전체 노후 아파트의 5.7%에 불과함.

□ 1980∼1984년도에 공급된 주택에서는 전체 187,034호 중 단독주택은 35.2%인 65,828호, 아파트는 38.7%인 72,046호로서 단독주택과 아파트의 노후주택 비율이 비슷한 것으로 나타남

□ 1985∼1989년에 공급된 주택에서는 총 299,380호의 주택 중 아파트가 46.1%인 138,003호로 이전에 비해 비중이 높아졌으며 이는 수도권 신도시 개발로 인해 아파트 공급이 크게 늘었기 때문임

<표 19> 지역별 노후주택 현황

(단위 : 세대, %)

구분	합계	79년이전	1980-1984년	1985-1989년	1990-1994년	1995-2000년
경기도	2,045,173 (100.0)	174,619 (8.5)	187,034 (9.1)	299,380 (14.6)	655,063 (32.0)	729,077 (35.6)
수원시	204,486 (100.0)	17,210 (8.4)	19,994 (9.8)	38,392 (18.8)	42,964 (21.0)	85,926 (42.0)
성남시	179,740 (100.0)	5,764 (3.2)	9,219 (5.1)	21,948 (12.2)	96,782 (53.8)	46,027 (25.6)
의정부시	78,716 (100.0)	5,537 (7.0)	6,249 (7.9)	8,555 (10.9)	23,033 (29.3)	35,342 (44.9)
안양시	128,298 (100.0)	8,895 (6.9)	20,651 (16.1)	25,983 (20.3)	52,924 (41.3)	19,845 (15.5)
부천시	159,289 (100.0)	8,613 (5.4)	28,712 (18.0)	37,940 (23.8)	51,380 (32.3)	32,644 (20.5)
광명시	78,983 (100.0)	4,118 (5.2)	13,937 (17.6)	20,234 (25.6)	30,860 (39.1)	9,834 (12.5)
평택시	90,158 (100.0)	12,945 (14.4)	7,800 (8.7)	12,883 (14.3)	29,902 (33.2)	26,628 (29.5)
동두천시	18,627 (100.0)	3,365 (18.1)	1,813 (9.7)	2,525 (13.6)	4,898 (26.3)	6,026 (32.4)
안산시	96,179 (100.0)	1,624 (1.7)	9,053 (9.4)	25,167 (26.2)	42,829 (44.5)	17,506 (18.2)
고양시	187,811 (100.0)	8,007 (4.3)	4,799 (2.6)	16,534 (8.8)	65,176 (34.7)	93,295 (49.7)
과천시	15,640 (100.0)	357 (2.3)	13,836 (88.5)	465 (3.0)	591 (3.8)	391 (2.5)
구리시	32,695 (100.0)	2,265 (6.9)	2,055 (6.3)	4,461 (13.6)	10,728 (32.8)	13,186 (40.3)
남양주시	87,066 (100.0)	6,728 (7.7)	4,088 (4.7)	12,188 (14.0)	19,480 (22.4)	44,582 (51.2)
오산시	26,373 (100.0)	2,228 (8.4)	1,679 (6.4)	2,969 (11.3)	5,228 (19.8)	14,269 (54.1)
시흥시	76,923 (100.0)	1,980 (2.6)	1,054 (1.4)	8,499 (11.0)	11,303 (14.7)	54,087 (70.3)
군포시	63,306 (100.0)	1,271 (2.0)	1,189 (1.9)	7,793 (12.3)	36,979 (58.4)	16,074 (25.4)
의왕시	27,215 (100.0)	1,114 (4.1)	4,786 (17.6)	6,574 (24.2)	8,175 (30.0)	6,566 (24.1)
하남시	19,756 (100.0)	2,189 (11.1)	2,508 (12.7)	2,061 (10.4)	7,949 (40.2)	5,049 (25.6)
용인시	92,446 (100.0)	6,455 (7.0)	3,791 (4.1)	5,497 (5.9)	22,987 (24.9)	53,716 (58.1)
파주시	45,768 (100.0)	9,671 (21.1)	4,582 (10.0)	5,097 (11.1)	10,357 (22.6)	16,061 (35.1)
이천시	43,936 (100.0)	6,543 (14.9)	3,523 (8.0)	5,723 (13.0)	10,766 (24.5)	17,381 (39.6)
안성시	36,085 (100.0)	7,623 (21.1)	2,697 (7.5)	3,774 (10.5)	9,829 (27.2)	12,162 (33.7)
김포시	38,793 (100.0)	4,878 (12.6)	2,745 (7.1)	3,483 (9.0)	7,165 (18.5)	20,522 (52.9)
화성시	50,533 (100.0)	11,284 (22.3)	3,417 (6.8)	4,055 (8.0)	12,915 (25.6)	18,862 (37.3)
광주시	27,281 (100.0)	3,506 (12.9)	1,393 (5.1)	1,906 (7.0)	4,545 (16.7)	15,931 (58.4)
양주군	26,484 (100.0)	3,912 (14.8)	1,807 (6.8)	3,102 (11.7)	6,786 (25.6)	10,877 (41.1)
여주군	25,888 (100.0)	6,127 (23.7)	2,052 (7.9)	2,919 (11.3)	6,111 (23.6)	8,679 (33.5)
연천군	14,104 (100.0)	3,374 (23.9)	1,828 (13.0)	1,597 (11.3)	3,599 (25.5)	3,706 (26.3)
포천군	35,368 (100.0)	6,823 (19.3)	2,851 (8.1)	3,651 (10.3)	9,261 (26.2)	12,782 (36.1)
가평군	14,907 (100.0)	3,764 (25.2)	1,140 (7.6)	1,485 (10.0)	4,502 (30.2)	4,016 (26.9)
양평군	22,319 (100.0)	6,449 (28.9)	1,786 (8.0)	1,920 (8.6)	5,059 (22.7)	7,105 (31.8)
자료 : 통계청, 인구및주택센서스, 2000

□ 경기도내 지역별 분포를 살펴보면, 고양시, 부천시, 성남시 등 5대 신도시 개발이 이루어진 지역의 경우 1984년 이전 주택들은 단독주택의 비중이 높았으나 1984년 이후의 주택에서는 아파트의 비중이 높게 나타났음

□ 군도시들과 경기북부의 시급도시들의 경우 아직까지 1989년 이전에 공급된 주택에서 단독주택들이 차지하는 비중이 높게 나타나고 있음

□ 따라서 경기도 지역에서의 재건축 사업추진이 서울지역에 비해 아직 크게 활성화되지 못한 상태임.

· 특히 경기도 지역의 노후 주택이 대부분 단독주택이어서 재건축 사업추진이 활발하지 못한 상황임.

· 그러나 80-84년에 경기도 시급도시에서 공급되었던 대규모 아파트 단지들이 경과 년수가 20년이 지나면서 이들 아파트를 중심으로 재건축 사업이 추진되고 있음.

□ 2002년 9월말 현재 경기도에서 재건축 사업을 추진 중인 아파트 단지는 총 58개 단지(49,854세대)이며 안양시와 광명시가 다른 도시들에 비하여 아파트 재건축 사업을 추진하는 단지가 많은 실정이다.

· 58개 단지 중 20개 단지가 이미 시공사 선정을 끝낸 상태이며 21개 단지는 착공을 준비 중에 있음

<표 20> 재건축추진 아파트 사업단계별 현황

(단위 : 개소)

구시군	추진위 구성	조합설립	안전진단	조합설립인가	건축심의완료	시공사 선정	관리처분계획	사업승인	이주/ 철거	일반분양	합계
고양시	3					1			1		5
과천시						1					1
광명시	1	1				4				1	7
군포시						3					3
부천시						3			2		5
성남시										4	4
수원시				3					1		4
안산시				3						1	4
안양시	1				1	3		1	1	7	14
용인시						1					1
의왕시	2					2					4
의정부시				1		2			1	1	5
하남시		1									1
합계	7	2	0	7	1	20	0	1	6	14	58
자료 : 부동산114, 2002년 9월 현재

□ 경기도지역의 재건축 사업에 따른 주택증가율 평균이 177%이나 오산, 용인, 안성, 김포, 광주시는 재건축사업을 통한 주택증가율이 300%를 상회함

· 현재 재건축사업이 완료된 지역들의 평균 주택증가율은 207%로 나타났으나 경기도 지역 역시 재건축 사업에 의한 주택증가율은 점차 둔화되고 있음.

· 재건축을 통한 순증가분에 대한 비중에서 서울시의 경우에는 1995∼2000년간 평균 15.4%를 보였으나 경기도의 경우에는 1.3%에 불과한 수준임

□ 서울시의 경우 과거 5년간(1995∼2000년) 총 주택건설 대비 재건축비중은 30.6%, 재건축으로 인한 순증가분비중은 15.1%로 나타났으나 경기도의 경우에는 재건축비중은 3.1%, 재건축으로 인한 순증가분비중은 1.3%에 불과한 수준을 보이고 있음

□ 그러나 현재 경기도에서 재건축사업이 진행 중인 아파트 단지의 단지별 세대수 규모가 상당히 큰 편임

· 특히 과천시의 경우 재건축추진 아파트 단지의 규모가 3,110세대이며 현재 경기도의 재건축을 통한 평균 세대 증가율이 1.7∼1.8배임을 감안할 때 3단지 재건축을 통해 공급될 총세대수는 5,300여세대로 무려 2천 여세대가 추가로 공급되는 결과를 초래

□ 재건축사업의 경우 꾸준히 사업계획승인실적이 증가하고 있으며, 그에 따라 경기도 전체 주택공급에서 차지하는 비율도 상승하고 있어 향후 경기도 지역의 주택공급에서 재건축 기여도가 증가할 것으로 예상됨.

<표 21> 경기도 연도별 재건축사업 추진실태

(단위 : 호)

년도	경기도 주택공급 (A)	재건축사업 승인실적 (B)	기존주택 (C)	재건축 비중 (B/A□100)	순증가분 (B-C)	평균세대 증가율 (B/C)	재건축을 통한 순증가분 비중 ((C-B)/A□100)
1995	127,811	73	32	0.1%	41	2.3	0.03
1996	139,894	425	241	0.3%	184	1.8	0.13
1997	139,253	2,608	1,523	1.9%	1,085	1.7	0.78
1998	110,633	2,500	1,463	2.3%	1,037	1.7	0.94
1999	166,741	8,572	4,744	5.1%	3,828	1.8	2.30
2000	123,578	10,868	6,339	8.8%	4,529	1.7	3.66
2001	133,259	2,399	1,347	1.8%	1,052	1.8	0.79
자료 : 경기도청 주택과 내부자료, 2002 통계청, 주택건설실적, 2002

□ 앞으로는 경기도 지역의 재건축 사업이 본격화 될 것으로 예상됨. 특히 80-84년에 집중적으로 공급되었던 아파트들의 재건축 사업이 2010년 정도까지 전개될 것으로 예상됨.

· 경기도 지역의 경우 서울에 비해 상대적으로 재건축에 대한 용적률 상한선이 낮아 용적률 증가에 따른 개발이익이 잠재되어 있는 상태임.(일반주거지역 용도 세분화 추진 및 지구단위계획 수립이 초기상태임.)

· 또한 경기도 지역의 재건축 대상 아파트가 대부분 6층 이하의 저층 아파트이어서 사업성이 양호한 상황임.

□ 한편 80년대 후반 건설된 신도시들과 고층고밀의 아파트들이 재건축 대상이 되는 2010년 이후에는 현재의 재건축정책으로 사업을 진행하기에는 어렵게 될 것으로 전망됨.

· 따라서 경기도 지역의 재건축 시장 역시 2010년 정도까지 추진되는 사업에 한정될 것으로 보여짐.

Ⅴ. 결론 및 건설업체들의 대응전략

□ 현재 재건축 시장은 사업의 본격적인 활성화 시대의 도래와 함께 구조적인 전환기를 겪고 있음.

· 총 주택재고에서 노후 주택이 차지하는 비중이 늘어나고 그 증가 속도 또한 매우 빨라 노후 주택에 대한 정비수요가 크게 증가하고 있음.

· 그러나 노후주택에 대한 정비수요가 크게 증가함에도 불구하고 기존 정비방식에 대한 부작용이 크게 부각되면서 재건축 사업의 추진에 많은 어려움이 발생하고 있음.

· □도시 및 주거환경정비법□의 제정과 리모델링 사업에 대한 법적인 근거 마련 지원제도 확대 등을 통해 앞으로 재건축 사업추진은 현재보다 어려워 질 것으로 예상됨.

· 따라서 향후 재건축 시장은 재건축 추진시기가 다소 늦어질 것으로 예상되며 사업방식 역시 기존의 용적률 증가에 따른 개발이익이 크게 감소하면서 재원조달 방식에 새로운 방안이 마련되어야 할 것으로 예상됨.

□ 2010년까지는 서울 및 경기도(기타 광역시 포함) 지역에서 저층 저밀도의 노후 아파트 단지를 중심으로 한 재건축 사업이 추진될 것으로 예상됨.

· 서울지역의 경우 2010년까지 추진가능한 대상 아파트 단지는 대부분 시공사 선정을 끝낸 상황이라 건설업체들의 수주대상에서 제외됨.

· 기타 지역의 경우에도 2002년 8월 9일 이전에 시공사를 선정한 단지는 기존의 시공권을 인정받아 사업추진을 할 것으로 예상되나

· 아직 대부분의 단지들이 추진위원회도 구성하지 않은 상황이어서 이들 지역이 건설업체들의 향후 수주대상이 될 것으로 예상됨.

□ □도시 및 주거환경 정비법□의 시행(2003년 6월)으로 말미암아 기존의 재건축 사업방식이 구조적으로 변화될 것으로 예상되며 이에 따른 건설업체들의 사업초기 참여가 사실상 불가능한 상황임.

· 재건축 조합과 건설회사와의 공동시행 방식이 불허됨에 따라 건설회사들은 도급업체로서의 역할이 축소될 전망.

· 재건축 조합의 사업추진을 지원할 전문사업관리자(전문 컨설팅 업체)가 크게 활성화되지 않는 상황에서 소규모 컨설팅 업체와 재건축 조합, 건설회사간의 사업추진이 어려가지 어려움이 발생할 것으로 예상되며 이로 인한 사업추진의 장기화가 우려됨.

□ 따라서 건설업체들은 재건축 시장 참여방식에 대한 전환이 불가피한 실정이며 기존 시공권을 확보한 단지들에 대한 관리와 리스크 관리가 필요함.

· 시공사 선정이 사업승인 이후로 변화되면서 건설업체들의 재건축 사업 참여방식의 변화가 불가피한 실정임.

· 단순 시공업체로 역할이 한정될 경우 해당 건설업체의 브랜드 사용에 따른 부가가치 창출에 따른 수익이 어려워지면서 재건축 사업이 단순히 시공이윤을 확보하는 차원으로 전락할 가능성이 높음.

· 따라서 전문사업관리회사와의 유기적인 협력체계 구축, 재건축 컨설팅 업무에 대한 새로운 사업영역 검토 등을 통해 변화된 사업방식에 적응할 필요성이 있음.

□ 새로운 재건축 시장의 영역으로써 관련규제가 완화된 단독주택의 재건축 사업이 향후 새로운 틈새시장이 될 것으로 예상됨.

· 단독주택 재건축 조합의 구성과 합의도출 등의 기술적인 문제해결에 대한 건설회사들의 전략이 필요함.

· 더불어 비교적 관련규제가 느슨한 건립가구 300세대 이하의 재건축 사업장에 대한 발굴과 사업추진이 필요함.

□ 참고자료

· 건교부(2000),「21세기 대비 노후 불량주택 정비제도 개선방안 연구」

· 김용희(2001), □무상지분율 산정을 통한 재건축 투자성 분석 연구-수도권13개 지역을 사례로□, 한국부동산학회, 「제1차 학술발표대회 논문집」

· 김현아(2001), □아파트 재건축 시장의 현황과 전망□, 「2002년 건설 및 부동산 경기전망 세미나 자료집」, 한국건설산업연구원

· 대우경제연구소(1999),「2000년 이후 재건축 시장 전망」

. 박환용(2001), □재개발, 재건축의 문제점과 개선방안□, □국토□ 10월호, 국토연구원

· 백인길(1995), □공동주택 재건축의 개발기준 개선방안에 관한 연구-개발이익을 중심으로□, 서울대학교대학원 도시공학과 박사학위논문

· 임창일(1998), □노후 고층 아파트 재건축의 방향에 관한 연구□, 서울대학교 대학원 건축학과 박사학위 논문

· 정의철(1999),「고밀아파트 재건축 비용 조성방안」, 서울시정개발연구원