1. 개정이유

도심 공공주택 복합사업을 신설하는 내용으로 「공공주택특별법」이 개정(법률 제18311호, 2021. 7. 20. 공포, 2021. 9. 21. 시행)됨에 따라 복합지구의 유형별 입지요건 및 도심복합사업 추진에 필요한 구체적인 절차 등을 정함

2. 주요내용

가. 시ㆍ도별 특성을 고려하여 용도지역, 호수밀도, 건축물 노후도 등을 기준으로 입지요건을 구체화(안 제20조의2)

나. 공공주택사업자, 토지등소유자, 지자체 등의 복합사업 제안의 구체적인 절차를 마련(안 제20조의3, 제20조의4)

다. 복합사업 계획 수립 시 방향, 관계 법령의 완화 적용을 위한 세부 지침 규정(안 제20조의7)

3. 참고사항

가. 관계법령 : 해당사항 없음 또는 직접 작성 또는 별첨

나. 예산조치 : 별도조치 필요 없음

다. 합    의 : 해당기관 없음 또는 0부, 0실과 합의되었음

라. 기    타 : 신․구조문대비표, 별첨

국토교통부훈령  제        호

공공주택 업무처리지침 일부개정훈령안

공공주택 업무처리지침 일부를 다음과 같이 개정한다.

제3장의2(제20조의2부터 제20조의9까지)를 다음과 같이 신설한다.

제3장의2 도심공공주택 복합사업

제20조의2(입지요건) 시행령 제35조의2 및 시행령 별표4의2에 따른 도심 공공주택 복합지구(이하 “복합지구”이라 한다)의 유형별 세부 지정기준은 별표 1의10과 같다.

제20조의3(복합지구 지정제안의 검토) ① 공공주택사업자가 법 제40조의7 제2항에 따라 도심 공공주택 복합지구 제안을 하기 위해 지구를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 사항에 유의하여야 한다

1. 해당 지역의 인구와 가구현황, 주택보급률, 도시개발방향과 발전추세, 공공 및 민간의 개발동향 등 관련된 사회ㆍ경제지표를 종합적으로 조사 분석한 후 지구 규모나 위치 등을 합리적으로 선정하여 해당지역이 지속가능한 도시체계관리가 유지될 수 있도록 하여야 한다.

2. 문화재 및 공공청사 등 법 제27조의2에 따라 건축물의 존치가 필요로 하는 지역등은 복합지구에 포함하지 않는 것을 원칙으로 한다.

3. 복합지구의 경계선은 도로, 하천, 철도, 용도지역 등 객관적으로 경계가 명확히 구분될 수 있는 기준에 따라 설정하여야 한다.

② 제2항에도 불구하고 공공주택사업자는 다음 각 호에 해당하는 지역은 도심공공주택 복합지구의 지정제안을 할 수 없다.

1. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따른 도시지역외의 지역

2. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따른 개발제한구역

3. “도시 및 주거환경정비법” 또는 “도시개발법” 등으로 구역지정되어 사업중인 구역

제20조의4(복합지구의 제안) ① 토지등소유자, 주택건설사업자, 지자체 등이 공공주택사업자에게 복합지구의 지정을 제안하려는 경우에는  지구경계가 포함된 규칙 별지 제3호의2에 따라 작성된 지정제안서 등을 첨부하여 제안하여야 한다.

② 사전 검토결과 사업추진이 타당하다고 검토되는 경우 공공주택사업자는 시행령 제35조의2에 따라 복합지구 지정을 제안하여야 한다

③ 복합지구의 지정을 제안하려는 경우에는 복합지구 제안서에 별지 제1호서식의 복합지구 조사서를 첨부해야 한다.(별지 제1호서식에서 주택지구는 복합지구로 본다)

제20조의5(복합사업계획의 계획방향) ① 공공주택사업자는 복합사업계획을 수립하는 경우 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.

1. 환경보전, 자원순환, 에너지자립, 탄소저감 등 환경친화적이고 에너지 절약적인 기법을 최대한 고려하여야 한다.

2. 지하철, 버스 등의 대중교통 노선을 우선적으로 고려하고, 복합지구의 기능과 밀도를 연계시킴으로써 직주근접, 교통유발 최소화 등을 위해 압축도시(Compact City)개념을 도입한 도시공간구조를 형성하여야 하며, 지구 전체에 보행자 중심의 설계가 이루어지도록 하여 「교통약자의 이동편의 증진법」에 따른 교통약자의 이용 편의를 증진할 것

3. 폐쇄적인 단지설계를 지양하고 가로공간을 중심으로 개방형 블록을 형성하도록 하며, 주요 가로변을 형성하는 경우 보행 이외에 다양한 활동이 이루어지도록 보행공간과 가로변 건축물 등을 통합하는 가로환경을 조성하여야 한다.

4. 기존시가지와 연접하여 개발하게 되는 복합사업의 입지적 특성을 감안하여 복합지구의 기반시설 및 토지이용 등을 최대한 기존시가지와 연계되도록 하고, 기존시가지의 도시기능을 보완 또는 분담하여 조화로운 개발이 될 수 있도록 계획하여야 한다.

5. 건축설계 및 도시계획에 범죄행위 저감을 위한 범죄예방 디자인(CPTED)을 고려하여야 한다.

② 공공주택사업자가 복합사업계획을 수립할 때 지구의 유형별 세부 계획방향은 다음 각 호와 같다.

1. 주거상업고밀지구

가. 고밀의 토지이용 및 대중교통과 녹색기술이 접목된 에너지 소비 저감 공간으로 구조개편하여야 한다.

나. 업무ㆍ상업시설 등 다양한 기능을 결합하는 복합 고밀개발을 통해 도시 활동 간 거리를 단축시키는 등 공간 효율성을 제고하여야 한다.

다. 전철역 연결동선, 버스정류장과 인접배치 확보를 통해 대중교통과의 연결성을 확보하기 위해 노력하여야 한다.

2. 주거산업융합지구

가. 산업시설은 사업지 인근의 산업구조 변화 추이를 고려하여 저밀 개발된 준공업지역을 4차 산업육성 및 연구개발용도로 계획하는 것을 원칙으로 한다.

나. 충분한 주거공간을 확보하여 산업시설 종사자들에게도 공급함으로써 직주 근접성을 확보하여야 한다.

3. 주택공급활성화지구

가. 기반시설이 부족한 저층주거지를 양질의 생활 SOC를 갖춘 안전한 주거공간으로 조성하여야 한다.

나. 쾌적한 주택을 공급하는 것을 원칙으로 하며, 대규모 정비가 가능한 지역은 창의적 디자인의 주거단지를 조성하여야 한다.

제20조의6(복합사업계획의 수립) ① 복합사업계획은 복합지구 전체를 대상으로 수립하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 해당 지역의 주택수급상황 상 불가피한경우, 순환이주방식의 개발이 필요한 경우 및 일시에 사업추진이 곤란한 대규모 지역인 경우에는 단계별로 할 수 있다. 이 경우 지구계획에 단계별 조성계획에 관한 사항을 포함하여야 한다.

③ 별도의 획지를 구분하여 민간에게 공급하는 용지에 대해서는 복합사업계획 내용에 건축계획 또는 주택건설계획을 제외한다.

④ 공공주택사업자는 지구계획의 변경이 필요한 경우에는 사업준공예정일 3개월 이전까지 지구계획 승인권자에게 변경에 필요한 자료를 제출하여야 한다.

⑤ 공공주택사업자는 지구계획 수립 또는 변경 수립 시 입주민에게 끼칠 수 있는 영향을 고려하고, 이에 대한 대책을 강구하여야 한다.

제20조의7(복합사업계획의 수립기준 등) ① 복합사업 유형별 용도지역 계획 기준은 다음 각 호와 같다.

1. 주거상업고밀지구 : 복합사업 목적 달성을 위하여 준주거지역 또는 상업지역으로 상향하는 것을 원칙으로 한다.

2. 주거산업융합지구 : 준공업지역으로 유지하는 것을 원칙으로 한다.

3. 주택공급활성화지구 : 복합사업 목적 달성을 위하여 용도지역을 상향하여 계획할 수 있다.

② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조에 따라 조례로 정한 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에도 불구하고 복합지구 내 계획기준을 다음 각 호와 같이 적용할 수 있다. 다만, 창의적인 복합사업계획 수립을 위해 필요한 경우 다음 각 호에 따라 계산된 비주거시설 총 연면적을 유지하는 범위에서 다른 용도지역에 비주거시설을 계획할 수 있다.

1. 주거상업고밀지구 : 준주거지역내 비주거시설 용적률 비율은 5퍼센트 이상, 상업지역내 비주거시설 용적률 비율은 10퍼센트 이상으로 계획할 수 있다..

2. 주거산업융합지구 : 주거지화가 진행된 지역으로 기존 산업시설 비율이 10퍼센트 미만인 경우 산업시설 비율을 확보하지 않을 수 있다.

3. 주택공급활성화지구 : 준주거지역내 비주거시설의 용적률 비율은 5퍼센트 이상으로 계획한다.

③ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제77조에 따라 조례로 정한 건폐율에도 불구하고 같은 법 시행령 제84조제1항 각 호에서 정한 건폐율의 상한을 적용할 수 있다.

④ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 복합지구 내 용적률 계획기준을 다음 각 호와 같이 적용할 수 있다.

1. 주거상업고밀지구

가. 준주거지역(제1항제1호가목에 따라 준주거지역으로 변경하는 경우를 포함한다)은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조제11항에 따라 법적상한 용적률 500퍼센트의 140퍼센트인 700퍼센트까지 적용할 수 있다.

나. 상업지역은 법적상한 용적률까지 적용할 수 있다.

2. 주거산업융합지구 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조에 따른 법적상한용적률까지 계획할 수 있다.

3. 주택공급활성화지구

가. 기존 용도지역을 유지한 일반주거지역의 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조에 따른 법적상한용적률의 120퍼센트까지 계획할 수 있다.

나. 용도지역이 상향된 일반주거지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조 및 동법 시행령 제85조에 따른 법적상한용적률까지 계획할 수 있다.

다. 준주거지역의 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조 및 동법 시행령 제85조에 따른 법적상한용적률까지 계획할 수 있다.

⑤ 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제14조에 따른 도시공원 또는 녹지 확보 기준에도 불구하고 복합지구 내 공원 및 녹지면적은 세대당 2제곱미터 또는 사업지구 면적의 5퍼센트 이상 중 큰 면적으로 한다. 다만, 5만제곱미터 미만의 지구는 공원 및 녹지 확보의무를 면제한다.

⑥ 복합지구 내 주차장 설치기준은 다음과 같다.

1. 주거상업고밀지구 : 「주택건설기준 등에 관한 규정」제27조제6항에 따라 관련 법령에 따른 주차장 설치기준의 2분의 1의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다.

2. 주거산업융합지구, 주택공급활성화 지구 : 대중교통 연계대책을 수립하고 법 제40조의9제2항에 따른 교통영향평가심위위원회의 심의를 받은 경우 관련 법령에 따른 주차장 설치기준을 완화하여 적용할 수 있다.

⑦ 복합지구에 대한 계획인구수는 해당 지방자치단체의 상위계획 또는 통계청 장래인구 추계 및 장기공공임대주택의 입주자 특성을 종합적으로 고려하여 목표연도에 맞는 인구지표를 설정한다.

⑧ 법 제29조에 따라 공공주택사업자가 관리청에 무상으로 귀속하는 공공시설 면적(복합지구 내 계획하는 공공시설 면적의 합계를 말한다)은 복합지구면적의 15퍼센트 이내로 계획하는 것을 원칙으로 한다.

⑨ 제1항부터 제7항까지에 대하여 승인권자는 대상지구의 현황 및 계획내용, 지구인근의 개발상황, 주택수급여건 등을 감안하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관과 협의하여 계획기준을 탄력적으로 적용할 수 있다.

제20조의8(현물보상의 절차 및 기준 등) ① 공공주택사업자는 영 제35조의6에 따라 복합사업계획의 승인을 위하여 현물보상 대상인 건축물의 건설계획, 공급계획서 및 분양가격을 정하여 복합사업계획 승인권자에게 제출해야 한다.

② 법 제40조의10제3항에 따라 현물보상 대상자 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 복합사업계획 승인권자와 사전에 협의한 이후 공공주택사업자가 정하여 현물보상에 대한 공고를 해야 한다.

③ 토지등소유자는 현물보상으로 받는 건축물의 동ㆍ층 및 호가 결정된 이후 현물보상으로 받는 건축물의 분양가격(이익공유형 분양주택으로 현물보상 하는 경우 영 제52조의2제3항제1호에 따른 공급가격으로 한다. 이하 같다)과 현물선납액 차액의 정산에 대하여 현물보상 약정을 변경하여야 한다.

④ 공공주택사업자는 제3항에 따라 현물보상 약정을 변경한 자와의 분양계약은 일반분양으로 공급하는 건축물의 공급공고 이전에 체결하여야 한다.

⑤ 주택으로 현물보상하는 경우 동일규모의 공급에 경합이 있는 경우 보상금 총액이 많은 순으로 분양하고, 보상금 총액이 동일한 경우에는 현물선납액이 많은 순에 의하며, 주택의 동ㆍ층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨으로 한다.

⑥ 영 별표4의3제1호가목2)의 위임에 따라 정하는 토지의 총 소유면적의 시ㆍ도별 기준은 다음과 같다.

1. 서울특별시, 인천광역시, 울산광역시 : 90제곱미터 이상

2. 광주광역시 : 60제곱미터 이상

3. 부산광역시, 대구광역시, 대전광역시 : 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 광역시의 건축조례에 따른 대지분할 제한면적 이상

4. 경기도 : 「건축법」 제57조제1항에 따라 경기도 내 해당 시ㆍ군 조례로 정하고 있는 대지분할 제한면적 이상

⑦ 서울특별시 및 대전광역시에 위치하는 복합지구 내에 설계 및 건축 단계부터 가구별로 주방, 화장실, 침실 등의 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 가지고 있는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 기준일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받은 사실상의 다가구 주택을 포함한다)은 다가구주택으로 건축허가 받은 가구수로 한정하여 가구별 각각1명을 현물보상을 받을 수 있는 자로 본다.

1. 서울특별시: 1997년 1월 15일

2. 대전광역시: 2004년 10월 1일

제20조의9(복합사업에서의 준용) 복합사업의 시행에 있어 본장에서 규정하지 않은 사항에 대하여는 제12조의2, 제12조의4, 제23조, 제24조, 제28조부터 제37조까지, 제38조제2항 및 제3항을 준용한다.

별표 1의10을 별지와 같이 신설한다.

부      칙

이 훈령은 발령한 날부터 시행한다.

∎ 공공주택 업무처리지침 [별표 1의10]

도심공공주택 복합사업 세부 입지요건

1. 목적 : 이 표는 시행령 별표4의2에서 위임을 받아 용도지역·호수밀도 등 복합지구의 시·도별 세부 유형 및 지정기준을 정하는 것을 목적으로 한다.

2. 공통사항

가. 정비구역 및 도시개발구역 등으로 지정되었거나, 도시재생사업 관련 사업의 인허가를 받은 경우는 제외한다.

나. 지정권자는 지구지정 시 주민동의율 등을 포함한 사업추진 가능성 및 용이성, 사업추진으로 인한 파급효과 등을 고려하여야 한다.

3. 시·도별 개별 사항

구분	유형
	주거상업고밀지구	주거산업융합지구	주택공급활성화지구
서울특별시	‣범위 : 역승강장 경계 반경 350m 이내 ‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 60% ‣용도지역 : 제2종･제3종 일반주거지역, 준주거지역, 일반･근린 상업지역 ‣기타: 2면 이상 폭 4m 이상 도로와 연접하면서 최소 1면 이상 폭 8m 도로 연접 (사업 시행으로 도로 확보가 가능한 경우 포함)	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 60% ‣｢2030 준공업지역 종합발전계획｣ 상 사업기준 적용 (면적, 산업시설비율 등)	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 60% 이상이며, 다음중 하나에 해당하는 경우 - 과소토지(90㎡) : 30% 이상 - 호수밀도 : 50호/ha 이상 - 주택접도율 : 50% 이하 ‣용도지역 : 제2종·제3종 일반주거지역, 준주거지역 (구역계 정형화 및 인근지역과 도시계획적 연속성 유지 등을 위해 불가피한 경우 1종 포함 가능)
경기도	‣범위 : 역승강장 경계 반경 500m 이내 ‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상이며, 다음중 하나에 해당하는 경우 - 과소･부정형･세장형 필지 30% 이상 - 호수밀도 : 60호/ ha 이상 - 주택접도율 : 30% 이하 - 노후주택 연면적: 60% 이상
인천광역시	‣범위 : 역승강장 경계 반경 500m 이내 ‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 60% 이상 ‣용도지역: 제1종·제2종·제3종일반주거지역, 준주거, 일반·근린·중심 상업지역	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 60% 이상 ‣기타 : 인천시 도시계획조례 제43조 제1항 제1호에 따라 준공업지역에서 건축할 수 있는 공동주택에 한함.	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 60%이상 ‣용도지역 : 제1종·제2종·제3종 일반주거지역, 준주거지역
부산광역시	‣범위 : 역승강장 경계 반경 350m 이내 ‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% ‣용도지역 : 제1종･제2종･제3종 일반주거지역, 준주거지역, 일반･근린 상업지역	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상	‣노후도 : 20년 이상 경과건축물 60% ‣용도지역 : 제2종･제3종 일반주거지역, 준주거지역 * 구역계 정형화 및 인근지역과 도시계획적 연속성 유지 등을 위해 불가피한 경우 1종 포함 가능
대구광역시	‣범위 : 역승강장 경계 반경 500m 이내 ‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상 ‣용도지역 : 제2종· 제3종 일반주거지역, 준주거, 일반·근린 상업지역	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상 ‣기타 : 대구시 도시계획조례 제43조에 따라 준공업지역에서 건축할 수 있는 공동주택에 한함.	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상 ‣용도지역 : 제2종· 제3종 일반주거지역, 준주거 (구역계 정형화 및 인근지역과 도시계획적 연속성 유지 등을 위해 불가피한 경우 제1종일반주거지역, 상업지역 포함 가능)
대전광역시	‣범위 : 역승강장 경계 반경 500m 이내 ‣용도지역 : 제1종･제2종･제3종 일반주거지역, 준주거지역, 일반·근린·중심 상업지역 ‣기타 : 공유지가 80% 이상 포함된 부지에 대해서는 입지요건 적용 제외	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상 ‣용도지역 : 제1종･제2종･제3종 일반주거지역, 준주거지역, 공업지역, 녹지지역
광주광역시	‣범위 : 역승강장 경계 반경 350m 이내 ‣용도지역 : 제1종·제2종·제3종 일반주거지역, 준주거지역, 일반·근린·중심 상업지역	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상이며, 다음중 하나에 해당하는 경우 - 과소토지: 40% 이상 - 주택접도율 40% 이하 - 호수밀도 : 50호/ha 이상 ‣용도지역 : 제2종･제3종 일반주거지역, 준주거지역 (구역계 정형화 및 인근지역과 도시계획적 연속성 유지 등을 위해 불가피한 경우 1종 포함 가능)
울산광역시	‣범위 : 역승강장 경계 반경 500m 이내 ‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상 ‣용도지역 : 제1종･제2종･제3종 일반주거지역, 준주거지역, 일반·근린·중심 상업지역	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상	‣노후도 : 20년 이상 경과 건축물 50% 이상 ‣용도지역 : 제한없음

주1) 서울시, 경기도, 인천광역시, 부산광역시, 대구광역시, 대전광역시, 울산광역시에서 역승강장의 경계를 산정할 때 사업계획 또는 실시계획을 승인받은 개통예정역을 포함한다.

주2) 사업구역의 절반 이상이 역승강장 경계반경 안에 포함될 경우 해당 사업구역은 역승강장 경계 반경이내에 포함된 것으로 본다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
<신 설>	제3장의2 도심공공주택 복합사업
<신 설>	제20조의2(입지요건) 시행령 제35조의2 및 시행령 별표4의2에 따른 도심 공공주택 복합지구(이하 “복합지구”이라 한다)의 유형별 세부 지정기준은 별표 1의10과 같다.
<신 설>	제20조의3(복합지구 지정제안의 검토) ① 공공주택사업자가 법 제40조의7 제2항에 따라 도심 공공주택 복합지구 제안을 하기 위해 지구를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 사항에 유의하여야 한다 1. 해당 지역의 인구와 가구현황, 주택보급률, 도시개발방향과 발전추세, 공공 및 민간의 개발동향 등 관련된 사회ㆍ경제지표를 종합적으로 조사 분석한 후 지구 규모나 위치 등을 합리적으로 선정하여 해당지역이 지속가능한 도시체계관리가 유지될 수 있도록 하여야 한다. 2. 문화재 및 공공청사 등 법 제27조의2에 따라 건축물의 존치가 필요로 하는 지역등은 복합지구에 포함하지 않는 것을 원칙으로 한다. 3. 복합지구의 경계선은 도로, 하천, 철도, 용도지역 등 객관적으로 경계가 명확히 구분될 수 있는 기준에 따라 설정하여야 한다. ② 제2항에도 불구하고 공공주택사업자는 다음 각 호에 해당하는 지역은 도심공공주택 복합지구의 지정제안을 할 수 없다. 1. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따른 도시지역외의 지역 2. “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 따른 개발제한구역 3. “도시 및 주거환경정비법” 또는 “도시개발법” 등으로 구역지정되어 사업중인 구역
<신 설>	제20조의4(복합지구의 제안) ① 토지등소유자, 주택건설사업자, 지자체 등이 공공주택사업자에게 복합지구의 지정을 제안하려는 경우에는 지구경계가 포함된 규칙 별지 제3호의2에 따라 작성된 지정제안서 등을 첨부하여 제안하여야 한다. ② 사전 검토결과 사업추진이 타당하다고 검토되는 경우 공공주택사업자는 시행령 제35조의2에 따라 복합지구 지정을 제안하여야 한다 ③ 복합지구의 지정을 제안하려는 경우에는 복합지구 제안서에 별지 제1호서식의 복합지구 조사서를 첨부해야 한다.(별지 제1호서식에서 주택지구는 복합지구로 본다)
<신 설>	제20조의5(복합사업계획의 계획방향) ① 공공주택사업자는 복합사업계획을 수립하는 경우 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다. 1. 환경보전, 자원순환, 에너지자립, 탄소저감 등 환경친화적이고 에너지 절약적인 기법을 최대한 고려하여야 한다. 2. 지하철, 버스 등의 대중교통 노선을 우선적으로 고려하고, 복합지구의 기능과 밀도를 연계시킴으로써 직주근접, 교통유발 최소화 등을 위해 압축도시(Compact City)개념을 도입한 도시공간구조를 형성하여야 하며, 지구 전체에 보행자 중심의 설계가 이루어지도록 하여 「교통약자의 이동편의 증진법」에 따른 교통약자의 이용 편의를 증진할 것 3. 폐쇄적인 단지설계를 지양하고 가로공간을 중심으로 개방형 블록을 형성하도록 하며, 주요 가로변을 형성하는 경우 보행 이외에 다양한 활동이 이루어지도록 보행공간과 가로변 건축물 등을 통합하는 가로환경을 조성하여야 한다. 4. 기존시가지와 연접하여 개발하게 되는 복합사업의 입지적 특성을 감안하여 복합지구의 기반시설 및 토지이용 등을 최대한 기존시가지와 연계되도록 하고, 기존시가지의 도시기능을 보완 또는 분담하여 조화로운 개발이 될 수 있도록 계획하여야 한다. 5. 건축설계 및 도시계획에 범죄행위 저감을 위한 범죄예방 디자인(CPTED)을 고려하여야 한다. ② 공공주택사업자가 복합사업계획을 수립할 때 지구의 유형별 세부 계획방향은 다음 각 호와 같다. 1. 주거상업고밀지구 가. 고밀의 토지이용 및 대중교통과 녹색기술이 접목된 에너지 소비 저감 공간으로 구조개편하여야 한다. 나. 업무ㆍ상업시설 등 다양한 기능을 결합하는 복합 고밀개발을 통해 도시 활동 간 거리를 단축시키는 등 공간 효율성을 제고하여야 한다. 다. 전철역 연결동선, 버스정류장과 인접배치 확보를 통해 대중교통과의 연결성을 확보하기 위해 노력하여야 한다. 2. 주거산업융합지구 가. 산업시설은 사업지 인근의 산업구조 변화 추이를 고려하여 저밀 개발된 준공업지역을 4차 산업육성 및 연구개발용도로 계획하는 것을 원칙으로 한다. 나. 충분한 주거공간을 확보하여 산업시설 종사자들에게도 공급함으로써 직주 근접성을 확보하여야 한다. 3. 주택공급활성화지구 가. 기반시설이 부족한 저층주거지를 양질의 생활 SOC를 갖춘 안전한 주거공간으로 조성하여야 한다. 나. 쾌적한 주택을 공급하는 것을 원칙으로 하며, 대규모 정비가 가능한 지역은 창의적 디자인의 주거단지를 조성하여야 한다.
<신 설>	제20조의6(복합사업계획의 수립) ① 복합사업계획은 복합지구 전체를 대상으로 수립하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 해당 지역의 주택수급상황 상 불가피한경우, 순환이주방식의 개발이 필요한 경우 및 일시에 사업추진이 곤란한 대규모 지역인 경우에는 단계별로 할 수 있다. 이 경우 지구계획에 단계별 조성계획에 관한 사항을 포함하여야 한다. ③ 별도의 획지를 구분하여 민간에게 공급하는 용지에 대해서는 복합사업계획 내용에 건축계획 또는 주택건설계획을 제외한다. ④ 공공주택사업자는 지구계획의 변경이 필요한 경우에는 사업준공예정일 3개월 이전까지 지구계획 승인권자에게 변경에 필요한 자료를 제출하여야 한다. ⑤ 공공주택사업자는 지구계획 수립 또는 변경 수립 시 입주민에게 끼칠 수 있는 영향을 고려하고, 이에 대한 대책을 강구하여야 한다.
<신 설>	제20조의7(복합사업계획의 수립기준 등) ① 복합사업 유형별 용도지역 계획 기준은 다음 각 호와 같다. 1. 주거상업고밀지구 : 복합사업 목적 달성을 위하여 준주거지역 또는 상업지역으로 상향하는 것을 원칙으로 한다. 2. 주거산업융합지구 : 준공업지역으로 유지하는 것을 원칙으로 한다. 3. 주택공급활성화지구 : 복합사업 목적 달성을 위하여 용도지역을 상향하여 계획할 수 있다. ② 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제71조에 따라 조례로 정한 건축물의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한에도 불구하고 복합지구 내 계획기준을 다음 각 호와 같이 적용할 수 있다. 다만, 창의적인 복합사업계획 수립을 위해 필요한 경우 다음 각 호에 따라 계산된 비주거시설 총 연면적을 유지하는 범위에서 다른 용도지역에 비주거시설을 계획할 수 있다. 1. 주거상업고밀지구 : 준주거지역내 비주거시설 용적률 비율은 5퍼센트 이상, 상업지역내 비주거시설 용적률 비율은 10퍼센트 이상으로 계획할 수 있다.. 2. 주거산업융합지구 : 주거지화가 진행된 지역으로 기존 산업시설 비율이 10퍼센트 미만인 경우 산업시설 비율을 확보하지 않을 수 있다. 3. 주택공급활성화지구 : 준주거지역내 비주거시설의 용적률 비율은 5퍼센트 이상으로 계획한다. ③ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제77조에 따라 조례로 정한 건폐율에도 불구하고 같은 법 시행령 제84조제1항 각 호에서 정한 건폐율의 상한을 적용할 수 있다. ④ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 복합지구 내 용적률 계획기준을 다음 각 호와 같이 적용할 수 있다. 1. 주거상업고밀지구 가. 준주거지역(제1항제1호가목에 따라 준주거지역으로 변경하는 경우를 포함한다)은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제46조제11항에 따라 법적상한 용적률 500퍼센트의 140퍼센트인 700퍼센트까지 적용할 수 있다. 나. 상업지역은 법적상한 용적률까지 적용할 수 있다. 2. 주거산업융합지구 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조에 따른 법적상한용적률까지 계획할 수 있다. 3. 주택공급활성화지구 가. 기존 용도지역을 유지한 일반주거지역의 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 동법 시행령 제85조에 따른 법적상한용적률의 120퍼센트까지 계획할 수 있다. 나. 용도지역이 상향된 일반주거지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조 및 동법 시행령 제85조에 따른 법적상한용적률까지 계획할 수 있다. 다. 준주거지역의 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조 및 동법 시행령 제85조에 따른 법적상한용적률까지 계획할 수 있다. ⑤ 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제14조에 따른 도시공원 또는 녹지 확보 기준에도 불구하고 복합지구 내 공원 및 녹지면적은 세대당 2제곱미터 또는 사업지구 면적의 5퍼센트 이상 중 큰 면적으로 한다. 다만, 5만제곱미터 미만의 지구는 공원 및 녹지 확보의무를 면제한다. ⑥ 복합지구 내 주차장 설치기준은 다음과 같다. 1. 주거상업고밀지구 : 「주택건설기준 등에 관한 규정」제27조제6항에 따라 관련 법령에 따른 주차장 설치기준의 2분의 1의 범위에서 완화하여 적용할 수 있다. 2. 주거산업융합지구, 주택공급활성화 지구 : 대중교통 연계대책을 수립하고 법 제40조의9제2항에 따른 교통영향평가심위위원회의 심의를 받은 경우 관련 법령에 따른 주차장 설치기준을 완화하여 적용할 수 있다. ⑦ 복합지구에 대한 계획인구수는 해당 지방자치단체의 상위계획 또는 통계청 장래인구 추계 및 장기공공임대주택의 입주자 특성을 종합적으로 고려하여 목표연도에 맞는 인구지표를 설정한다. ⑧ 법 제29조에 따라 공공주택사업자가 관리청에 무상으로 귀속하는 공공시설 면적(복합지구 내 계획하는 공공시설 면적의 합계를 말한다)은 복합지구면적의 15퍼센트 이내로 계획하는 것을 원칙으로 한다. ⑨ 제1항부터 제7항까지에 대하여 승인권자는 대상지구의 현황 및 계획내용, 지구인근의 개발상황, 주택수급여건 등을 감안하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관과 협의하여 계획기준을 탄력적으로 적용할 수 있다.
<신 설>	제20조의8(현물보상의 절차 및 기준 등) ① 공공주택사업자는 영 제35조의6에 따라 복합사업계획의 승인을 위하여 현물보상 대상인 건축물의 건설계획, 공급계획서 및 분양가격을 정하여 복합사업계획 승인권자에게 제출해야 한다. ② 법 제40조의10제3항에 따라 현물보상 대상자 우선순위 및 대상자 결정방법 등은 복합사업계획 승인권자와 사전에 협의한 이후 공공주택사업자가 정하여 현물보상에 대한 공고를 해야 한다. ③ 토지등소유자는 현물보상으로 받는 건축물의 동ㆍ층 및 호가 결정된 이후 현물보상으로 받는 건축물의 분양가격(이익공유형 분양주택으로 현물보상 하는 경우 영 제52조의2제3항제1호에 따른 공급가격으로 한다. 이하 같다)과 현물선납액 차액의 정산에 대하여 현물보상 약정을 변경하여야 한다. ④ 공공주택사업자는 제3항에 따라 현물보상 약정을 변경한 자와의 분양계약은 일반분양으로 공급하는 건축물의 공급공고 이전에 체결하여야 한다. ⑤ 주택으로 현물보상하는 경우 동일규모의 공급에 경합이 있는 경우 보상금 총액이 많은 순으로 분양하고, 보상금 총액이 동일한 경우에는 현물선납액이 많은 순에 의하며, 주택의 동ㆍ층 및 호의 결정은 주택규모별 공개추첨으로 한다. ⑥ 영 별표4의3제1호가목2)의 위임에 따라 정하는 토지의 총 소유면적의 시ㆍ도별 기준은 다음과 같다. 1. 서울특별시, 인천광역시, 울산광역시 : 90제곱미터 이상 2. 광주광역시 : 60제곱미터 이상 3. 부산광역시, 대구광역시, 대전광역시 : 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 광역시의 건축조례에 따른 대지분할 제한면적 이상 4. 경기도 : 「건축법」 제57조제1항에 따라 경기도 내 해당 시ㆍ군 조례로 정하고 있는 대지분할 제한면적 이상 ⑦ 서울특별시 및 대전광역시에 위치하는 복합지구 내에 설계 및 건축 단계부터 가구별로 주방, 화장실, 침실 등의 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조를 가지고 있는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 기준일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받은 사실상의 다가구 주택을 포함한다)은 다가구주택으로 건축허가 받은 가구수로 한정하여 가구별 각각1명을 현물보상을 받을 수 있는 자로 본다. 1. 서울특별시: 1997년 1월 15일 2. 대전광역시: 2004년 10월 1일
<신 설>	제20조의9(복합사업에서의 준용) 복합사업의 시행에 있어 본장에서 규정하지 않은 사항에 대하여는 제12조의2, 제12조의4, 제23조, 제24조, 제28조부터 제37조까지, 제38조제2항 및 제3항을 준용한다.