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서 울 특 별 시 회

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문서번호 : 건협서울 제3012-96호

시행일자 : 2004.  4. 7.

공개여부 : 공  개

수    신 : 대표이사

참    조 : 업무부장

제    목 : 국민주택채권 발행제도 변경 안내

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건설교통부에서는 그동안 실물종이 증서로 발행하던 국민주택채권을 □04. 4. 1부터 전산등록발행 방식으로 변경하였는바, 동 내용을 첨부와 같이 안내하오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

첨   부 : 국민주택채권 발행 변경내용 1부. 끝.

대 한 건 설 협 회  서 울 특 별 시 회 장

<첨부 1>

국민주택채권 4.1부터 등록발행으로 전환

국민주택채권 등록발행 전환

□ 그동안 실물 종이증서로 발행·유통되어 오던 국민주택채권이 앞으로는 매입자의 성명, 주민등록번호, 매입금액 등을 전산등록하여 발행하는 방식으로 바뀐다.

ㅇ 또한 아파트 소유권 이전 등기시, 등기소에 국민주택채권 매입필증을 별도로 제출할 필요성도 없어진다.

ㅇ 건교부가 지난해부터 추진하던 국민주택채권 등록발행제도가 □04. 4. 1부터 시행되기 때문이다.

등록발행이란 ?

□ 등록발행제도란 채권의 발행 및 매매가 증권예탁원의 등록부 및 예탁자 계좌부라는 장부를 통해 이루어지는 것을 의미한다.

ㅇ 이를 채권매입자의 입장에서 보면 지금까지는 채권매입시 실물 종이증서를 교부받았으나,

ㅇ 앞으로는 본인 명의 증권사 계좌를 통해 매입한 채권을 보유하거나

매입즉시 은행창구에서 시장가격으로 매도하게 됨을 말한다.

ㅇ 물론 계좌보유나 매도는 은행창구에서 매입자의 보유 또는 매도 의사표시만으로 간단하게 처리된다.

기대효과는 ?

□ 건교부의 이번 조치로

ㅇ 국민주택채권 및 매입필증의 위·변조로 인한 국민주택기금 재원탈루가 원천 차단되고, 연간 30억원에 달하는 실물증서 조제비용이 절감될 것으로 보인다.

ㅇ 또한 국민주택채권의 매매내역이 증권예탁원 및 증권사 계좌에 기록되기 때문에

- 국민주택채권이 자금세탁, 탈세 수단으로 악용되는 것을 방지하는 효과도 있을 것으로 예상된다.

ㅇ 뿐만 아니라 그동안 채권수집상을 통한 복잡한 유통구조가 은행창구를 통한 거래위주로 개선될 것으로 보이기 때문에, 거래의 투명성이 제고되고 즉시 매도시 적용되는 할인율도 낮아져 국민부담이 줄어들 것으로 기대된다.

- 건교부 관계자에 따르면 서울 소재 시가 3억원(시가표준액 1.2억원 가정) 아파트 소유권 이전등기시

- 매입한 주택채권을 은행창구에서 시장공정할인율로 매도할 경우 과거 법무사 등을 통해 할인하는 경우보다 주택채권매입관련 부담이 약 50만원 가량 줄어들 것으로 보인다.

- 따라서 주택채권 매입을 법무사 등에게 위임하는 것보다는 구청 세무과나 소유권 이전등기를 의뢰한 법무사에게 문의하여

- 취·등록세 고지서에 나와있는 구입주택의 시가표준액을 파악한 후 국민은행에 와서 주택채권을 직접 매입하는 것이 채권매입의무자에게 유리할 것으로 보인다.

※ 시가 3억원 상당 주택구입시 국민부담 : 약 50만원 감소

- 채권매입액 : 840만원(시가표준액 1.2억*7%)

- 채권수집상(법무사)을 통한 매각가격 : 706만원(할인율 16%)

- 은행창구를 통한 매각가격           : 756만원(할인율 10%)

50만원 증가

□ 건교부는 주택채권 등록발행 전환과 함께 첨가소화채권 사상 최초로 매입필증도 전산화하였다.

ㅇ 이에 따라 매입내역이 등기소 등 징구기관으로 자동통보되므로 주택을 구입한 국민이 소유권 이전등기시 매입필증을 별도로 제출할 필요가 없어졌으며,

ㅇ 징구기관 또한 매입필증을 별도로 접수하거나 편철하여 보관할 필요없이 전자적으로 확인·관리하면 되므로 업무가 대폭 간소화될 것으로 보인다.

□ 국민주택채권은 서민주택건설 등에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행되는 국채(5년 만기, 3%)로서,

ㅇ 부동산 등기·저당권 설정 등의 경우에 의무적으로 매입하여야 하며, 연간 약 7조원이 발행된다.

※ 別添 : 1. 국민주택채권 개요

2. 등록발행제도 개요

3. 등록발행에 따른 채권유통경로 변화

4. 질의·응답

<별첨 1-1>

국민주택채권 개요

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□ 국민주택기금 재원조성을 위하여 건교부장관의 요청에 의해 재경부장관이 발행하는 국채(5년 만기, 3%, □82년부터 발행)

ㅇ 국가 또는 지자체로부터 면허, 인가, 허가를 받거나 등기, 등록을 신청하는 자에게 매출

* 전체 발행물량의 90%가 부동산 보존 또는 이전등기시 첨가소화

* 주거용건축물 등기시 시간표준액에 따라 시가표준액의 2∼7% 매입

ㅇ □03년 발행액은 7.1조원이며, 누적발행잔액은 26.9조원

ㅇ 시장유통수익율(5.15%내외)과 발행금리(3%)의 차이로 공정할인율은 10∼11% 수준

*  주택채권 1만원권 매도가격은 약 8,900∼9,000원

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등록발행제도 개요

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□ 등록발행의 개념

ㅇ 채권발행시 채권실물을 발행하지 않고 등록기관(증권예탁원)에 채권의 내용을 등록함으로써 실물발행과 마찬가지로 채권에 대한 제반권리(소유, 권리행사, 이전 등)를 확보할 수 있는 제도

- 국민주택채권의 발행·상환 등은 국민은행이 현행과 동일하게 처리하되, 채권증서와 매입필증의 실물발행은 배제

- 증권예탁원을 국민주택채권의 등록기관으로 지정하여 등록발행 및 일괄예탁 청구

- 질권(담보), 매매등 권리의 이전 처리는 증권예탁원의 국민주택채권 등록부 및 예탁자계좌부상에서 처리

□ 국민주택 채권의 등록발행 흐름

<별첨 1-3>

등록발행 전환에 따른 채권 유통경로 변화

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현행		할인율 변화		등록발행후
은행창구에서 할인 (채권발행액의 4%, 0.3조원)	(약 10%)			은행창구에서 할인 (90%, 6.4조원)
채권수집상을 통한 할인 (80%, 5.7조원)	(약 16→10%)
중도매각 또는 만기까지 보유 (16%, 1.1조원)				중도매각 또는 만기까지 보유 (10%, 0.7조원)

* 기명화 효과로 인해 채권보유 유인이 감소한다고 가정 (16→10%)

* 유통경로별 유통금액은 03년 발행액(7.1조원) 기준임

<별첨 1-4>

질의·응답자료(Q&A)

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1. 등록발행과 실물발행은 어떤 차이가 있는지 ?

구분	실물발행(현행)	등록발행(개선)
발행방법	채권매입의무자로부터 현금을 받고 채권실물증서 교부	실물증서를 교부하는 대신 권리내역을 등록기관(증권예탁원)에 등록하여 전자적으로 관리
매입필증	매입내역이 기재된 매입필증 실물 교부	매입필증을 교부하는 대신 등기소등 징구기관이 매입내역을 전자적으로 확인할 수 있는 시스템 구축·운용

2. 등록발행이 되면 매입의무자가 직접 은행에 가서 주택채권을 매입해야하는 불편은 없는지?

□ 본인이 직접 구입할 필요는 없으며, 현재와 같이 법무사 등을 통한 대리구매 가능

ㅇ 이 경우 대리인은 위임장을 가지고 가서 신청서에 매입의무자와 대리인의 실명을 모두 기재하고 실명확인 후 매입

3. 채권 실물증서가 없어지면 채권매매는 어떻게 하나 ?

□ 팔려고 하는 경우는 국민은행 창구에서 매도의사를 표시하면 매도대행 증권사를 통하여 시장공정할인율로 즉시 매도하여 줌

※ 현재 공정할인율은 10∼11% 수준으로 국민주택채권 1만원을 매도하면 8,900∼9,000원을 돌려 받을 수 있음

□ 보유하고 싶은 경우는

ㅇ 본인명의 증권사 계좌가 있으면 국민은행 창구에서 동 계좌로 입고하여 주고,

ㅇ 증권사 계좌가 없으면 계좌를 신규 개설하여 입고하여 줌

4. 주택채권을 팔 경우 가격은 어떻게 결정되나 ?

□ 소액채권전담증권사가 제시하는 신고시장수익율을 기초로   산정된 공정할인율에 의해 결정

ㅇ 증권사가 제시하는 신고시장수익율이 낮을수록 공정할인율이 낮아져 채권가격은 상승

□ 건교부는 신고시장수익율 인하를 위해 국민은행과 주택채권 매도대행 계약을 체결한 증권사들(5개사)을 체계적으로 관리해 나갈 방침

ㅇ 신고시장수익율을 가장 낮게 제시하는 2개 증권사에만 매도대행 물량을 배분하여 신고시장수익율 하락 유도

※ 소액채권전담회원제도 및 신고시장수익율(증권거래소 업무규정 제37조)

- 첨가소화채권의 공정한 시장가격 형성 및 거래 활성화를 유도함으로써채권매입의무자의 편의를 제고하기 위해 운용되는 제도로서

- 매년 증권거래소가 20개사 범위내에서 전담사를 지정(04년 19개 증권사)하고, 지정된 회원사는 매일 시장금리 등을 감안하여 국민주택채권의 수익률을 제시

- 제시된 수익률 중 매입의무자에게 유리한 하위 80% 수익률의 평균을 신고시장수익율이라고 함

※ □04.3.30 현재 주택채권 1만원권 매도시 매도가격은 9,015원이며, 이는 채권매입자 입장에서 액면가(1만원) 보다 싼 9,015원에 주택채권을 사야 신고시장수익율인 5.15%의 수익률을 달성할 수 있음을 의미

매도가액 = 9,015원	10,000[1+0.03(액면이자율)]5
	[1+0.0515(신고시장수익율)]5

* 9.85%(공정할인율) = (10,000 - 9,015) / 10,000 * 100

5. 어떻게 하면 매입한 주택채권을 제값을 받고 팔 수 있는가?

□ 부동산등기부 등본을 가지고 가서 주택소재 구청 세무과에 문의하거나 소유권 이전등기를 의뢰한 법무사에게 문의하여

ㅇ 취·등록세 고지서에 나와있는 시가표준액을 파악하여 국민은행 지점에 오면

ㅇ 주택채권을 얼마나 사야하는지 알려주며, 원할 경우 시장공정가격으로 매입한 채권을 팔아줌

※ 시가표준액 1.2억원의 주택을 구입한 국민이 주택채권을 매입한 후 은행창구에서 공정할인율료 매각하면 종전보다 50만원 정도 높은 가격으로 매각 가능

ㅇ 개인적 사정으로 채권 매입을 법무사 등에게 위임하는 경우에도 국민은행이 발행하는 고객별 영수증을 확인함으로써 법무사 등의 과다한 수수료 수취를 막을 수 있음

6. 매입필증이 사라지면 주택채권을 샀는지 어떻게 알 수 있는가 ?

□ 현재는 집을 사고 소유권 이전등기를 할때 매입자 본인 또는 법무사가 주택채권 매입필증을 첨부하여야 했으나

ㅇ 앞으로는 국민은행이 매입내역을 전자적으로 등기소 등 징구기관에 통보하므로 매입필증 없이도 매입여부 확인 가능

7. 질권 설정·해지시 불편한 점은 없는지?

ㅇ 질권자 및 질권설정자가 예탁원 계좌 참가자인 경우는 예탁원의 참가자통신시스템(SAFE)을 통하여 예탁자 계좌부상 질권 설정·해지 가능

ㅇ 질권 설정자 또는 질권자가 예탁원 계좌 참가자가 아닌 경우는  증권회사 창구나 증권예탁원에서 질권 설정·해지 가능

8. 국민주택채권을 입찰보증금으로 사용할 수 없게 되지 않은지?

ㅇ 국민주택채권이 등록발행되는 경우에도 증권회사 창구에서 증권예탁원이 증권거래법에 근거하여 발행하는 예탁증명서발급을 신청하면 정부기관 등의 입찰보증금으로 사용가능

9. 기 발행된 국민주택채권도 등록해야 하나 ?

□ 등록발행은 □04.4.1부터 신규발행되는 채권부터 적용되므로, 기발행된 국민주택채권은 등록할 필요가 없으며 종전과 같이 실물 유통됨