도시개발업무지침 일부개정훈령안

1. 개정이유

민·관 공동 도시개발사업 추진 시 민간참여자 선정 방법 등 민·관 공동사업의 절차와 방법을 정하고, 지정권자가 임대주택계획 의무비율을 조정할 수 있는 범위를 축소하며, 학교용지 등 기반시설용지의 용도변경 시 검토사항을 명확히 하는 한편, 사업비(조성원가) 표준항목 및 산정기준을 구체적으로 규정하는 등 도시개발사업의 공공성을 강화하기 위하여 필요한 제도를 개선하고 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

2. 주요내용

가. 민·관 공동 도시개발사업 추진 시 민간사업자 공모 절차 및 방법, 사업참여계획서 평가, 협상대상자 선정, 협약 체결 절차, 협약 내용, 법인 설립에 관한 사항 등을 명확히 규정(안 제1편 제7장 신설)

나. 지정권자의 재량으로 임대주택계획이 크게 축소되는 문제가 없도록 지정권자의 임대주택 의무비율 조정 범위를 축소함(의무비율의 ±10%p→±5%p)(안 2-8-5-3. ⑧)

다. 사업비(조성원가)의 표준항목을 명확히 하고, 산정기준을 구체적으로 규정함(안 2-8-15-2. 등)

라. 학교용지를 매입하여야 하는 기관이 학교수요 감소 등을 사유로 준공 전 매입을 포기하여 용도변경이 필요한 경우 지정권자는 기반시설 현황 등을 검토하여야 함(안 5-10-3. 등)

3. 참고사항

가. 관계법령 : 도시개발법

나. 예산조치 : 별도조치 필요 없음

다. 합    의 : 해당사항 없음

라. 기    타 : 신ㆍ구조문대비표, 별첨

훈령  제      호

도시개발업무지침 일부개정훈령안

도시개발업무지침 일부를 다음과 같이 개정한다.

제7장을 다음과 같이 신설한다.

제7장 공공‧민간 공동 도시개발사업의 시행

1-7-1. 법 제11호의2제1항에 따른 법인을 설립하여 도시개발사업을 시행하고자 하는 경우 법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자(이하 이 장에서 “공공시행자”라 한다)는 공공시행자 외의 출자자(이하 이 장에서 “민간참여자”라 한다)를 공모의 방식으로 선정하여야 한다. 다만, 도시개발사업의 시행에 참여하려는 자가 법 제11조의2제2항에 따라 공공시행자에게 공동사업을 제안하는 경우 공공시행자는 그 제안자를 해당 공동사업의 민간참여자로 선정할 수 있다.

1-7-2. 공공시행자가 민간참여자를 공모의 방식으로 선정하려는 경우 그 방법은 다음에서 정하는 바에 따른다.

(1) 공공시행자는 민간참여 가능성, 사업여건 등을 고려하여 공동사업을 시행하려는 사업 대상지를 정한다.

(2) (1)의 사업 대상지에서 도시개발사업을 시행하기 위하여 민간참여자를 공모하려는 경우 공공시행자는 해당 사업의 특성, 공공시행자의 역할, 민간참여자의 기여정도 등을 종합적으로 고려하여 다음의 사항을 모두 포함하는 사업계획(공모 및 평가계획을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)을 마련하여야 한다. 이 경우 지정권자가 아닌 공공시행자는 마련한 사업계획을 공모 전 지정권자에게 통보하여야 한다.

① 사업의 개요 (사업명, 사업의 목적, 위치, 면적, 기간 등 포함)

② 공모신청자격

③ 사업참여계획서의 제출기간 및 방법 등 공모신청 요령

④ 사업참여계획서에 관한 평가항목 및 기준

⑤ 사업참여계획서 작성 지침

⑥ 공공시행자의 출자 및 공공시행자와 민간참여자의 역할 분담에 관한 사항

⑦ 협약 및 법인설립에 관한 사항

⑧ 총사업비 및 예상 수익률 등에 관한 사항

⑨ 민간참여자의 이윤율 상한에 관한 사항

⑩ 기반시설의 설치 및 비용부담에 관한 사항

⑪ 법 제53조의2제1항에 따른 개발이익 재투자에 관한 사항(이하 “개발이익 재투자에 관한 사항”이라 한다)

⑫ 조성토지등 공급·처분‧직접사용에 관한 사항

⑬ 그 밖에 공모 참가에 필요한 사항

(3) 공공시행자는 공모와 관련한 설명회를 개최할 수 있으며, 이 경우 설명회에 참가한 자에 한하여 공모에 참가하게 할 수 있다.

(4) (2)에 따른 사업계획은 전국에 보급되는 일간신문과 공공시행자 인터넷 홈페이지에 각각 1회 이상 공고하여야 한다.

(5) 공모에 참가하고자 하는 자는 다음의 사항을 포함한 사업참여계획서를 공공시행자에게 제출하여야 한다.

① 사업명, 위치, 면적, 기간 등 사업의 범위와 규모에 관한 사항

② 공공시행자와 민간참여자의 역할배분 및 책임과 의무에 관한 사항

③ 총사업비 및 자금조달계획에 관한 사항(자기자본비율과 타인자본비용율 포함)

④ 출자자 간 비용분담 및 손익배분에 관한 사항

⑤ 민간참여자의 이윤율에 관한 사항

⑥ 공동출자법인의 설립 및 해산에 관한 사항

⑦ 조성공사 시공권에 관한 사항(조성공사의 설계금액 대비 시공금액의 비율 포함)

⑧ 조성토지등의 공급·처분·직접사용에 관한 사항

⑨ 개발이익 재투자에 관한 사항

⑩ 사업완료 후 사후처리방안에 관한 사항(미분양 토지 처분방안 포함)

⑪ 시설물 등의 이관 및 사후관리에 관한 사항

⑫ 민간참여자의 창의적인 아이디어를 반영한 토지이용계획 또는 토지이용계획 변경제안에 관한 사항

⑬ 조성비 등 총사업비 절감 방안

⑭ 그 밖에 사업시행과 구역 여건에 따라 별도 협약이 필요한 사항

(6) 공공시행자는 공모신청자가 제출한 사업수행능력 및 재무건전성, 자격요건 등을 증명하는 서류에 대하여 평가하기 전에 그 사실여부를 확인하여야 하며, 주요 서류가 허위이거나 누락된 경우 해당 공모신청자를 실격 처리하여야 한다.

(7) 사업참여계획서의 제출기간은 공모를 위한 공고일로부터 60일 이상으로 하여야 한다. 다만, 공모결과 응모자가 1인(또는 1개 컨소시엄)인 경우 30일 이내 다시 공모하여야 하며, 다시 공모하여도 당초 응모자 외에 응모자가 없을 경우 그 응모자를 우선협상대상자로 선정할 수 있다.

1-7-3. 사업참여계획서의 검토‧평가는 다음에서 정하는 바에 따라 수행한다.

(1) 공공시행자는 제출된 사업참여계획서를 검토·평가하는 경우에 다음의 항목을 포함하여 평가하여야 한다.

① 민간참여자 구성의 적절성

② 총사업비, 사업기간, 사업내용 등의 타당성

③ 자체자금 조달능력, 차입금 조달능력 등 자금조달계획의 현실성

④ 민간참여자 이윤율 및 수익배분의 적절성

⑤ 조성토지 공급·처분‧직접사용 계획의 적절성

⑥ 기반시설 설치 및 비용부담, 개발이익 재투자 등 공공기여에 관한 사항의 적절성

⑦ 신공법의 적용, 시공금액의 인하 등 총사업비 절감 노력

⑧ 그 밖에 사업 특성, 지역 여건 등에 따라 평가가 필요한 사항

(2) 공공시행자는 (1)의 규정에 따른 평가항목과 배점기준 등을 사업목적 달성에 적합하도록 정하여야 한다.

(3) 공공시행자는 사업참여계획서 등을 투명하고 공정하며 객관적으로 심의·평가하기 위하여 민간참여자 선정 심의위원회(이하 이 장에서 "선정위원회"라 한다)를 구성·운영하여야 한다.

(4) 선정위원회 위원은 토지이용·도시·교통·환경·금융·주택·건설 등 분야별 전문가와 공공시행자 소속 공무원 또는 임직원으로 20인 내외로 구성하되, 위원장은 민간전문가 중에서 호선하며, 위원회 구성 시 공공시행자 소속 공무원 또는 임직원의 수는 전체 위원 수의 3분의 1 이하가 되도록 한다.

(5) 선정위원회 위원은 사업참여계획서 등을 심의·평가하는 과정에서 알게 된 주요 정보를 누설할 수 없으며, 위원장은 심의·평가 전에 보안각서를 징구하여야 한다.

(6) 공공시행자는 선정위원회의 구성·운영에 필요한 세부지침을 정할 수 있다.

1-7-4. 협상대상자 선정 방법 및 절차는 다음과 같다.

(1) 공공시행자는 선정위원회의 심의·평가에서 최고 득점을 받은 공모신청자를 우선협상대상자로 선정하고, 평가결과의 점수에 따라 순위별로 후순위 협상대상자를 선정한다. 다만, 선정위원회의 심의·평가 결과, 1-7-2.(4)의 규정에 따른 공고 시 명시한 협상대상자 선정을 위한 최소 점수 이하를 받은 자는 협상대상자로 선정하지 아니한다.

(2) 공공시행자는 우선협상대상자가 사업참여계획서의 주요 조건을 성실히 이행하지 못할 사정이 생기거나 우선협상대상자의 귀책사유로 인하여 1-7-6.(1)의 규정에서 정한 기간 내에 협상이 성립되지 않을 경우 차순위자를 우선협상대상자로 선정할 수 있으며, 차순위자가 없는 경우는 협상대상자를 선정하지 아니할 수 있다.

(3) 공공시행자는 (1) 및 (2)의 규정에 따라 협상대상자를 선정한 경우 이를 지체없이 각 협상대상자에게 통보하여야 한다.

1-7-5. 1-7-1.의 후단에 따라 도시개발사업의 시행에 참여하려는 자가 공공시행자에게 공동사업을 제안하는 경우에는 다음의 절차에 따른다.

(1) 1-7-1.의 후단에 따라 공동사업을 제안하는 자는 다음의 사항이 포함된 사업참여계획서를 공공시행자에게 제출하여야 한다.

① 사업의 개요(사업의 목적, 필요성 등 포함)

② 개발방향 및 추진일정

③ 구역경계 설정에 관한 사항(공법상 개발제한, 토지이용 현황 포함)

④ 대상지 내 토지소유 현황

⑤ 토지이용계획 제안에 관한 사항

⑥ 총사업비 등 사업성 분석을 위한 사항

⑦ 공동출자법인의 설립에 관한 사항

⑧ 출자자 간 업무범위, 비용분담, 손익배분 등

⑨ 공동사업 제안자의 재무현황 등 사업체 현황

⑩ 민간참여자의 이윤율에 관한 사항

⑪ 개발이익 재투자에 관한 사항

⑫ 조성토지 공급·처분‧직접사용에 관한 사항

⑬ 자체보안대책 및 보안각서

⑭ 기타 사업시행을 위한 검토에 필요한 사항

(2) (1)에 따라 사업참여계획서를 제출받은 경우 공공시행자는 공익성, 대상지의 적정성, 사업성, 사업수행능력, 공공시행자의 재무여건 등을 고려하여 공동사업 제안의 수용 여부를 사업참여계획서 등 접수일로부터 60일 이내(1회에 한하여 30일 범위에서 연장 가능)에 공동사업 제안자에게 통보하여야 한다.

(3) 공공시행자는 공동사업 수용 여부를 결정하기 위하여 1-7-3.(3)에 따른 선정위원회를 구성‧운영하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조에 따른 지방도시계획위원회에 자문을 거칠 수 있으며, 지정권자가 아닌 공공시행자가 공동사업 제안을 수용하려는 경우에는 제안자에게 수용을 통보하기 전에 지정권자에게 미리 이를 통보하여야 한다.

(4) 공동사업 제안자와 공공시행자는 조사 단계에서부터 관련정보가 누설되지 않도록 법 제10조의2에 준하여 자체보안대책을 수립·시행하여야 한다.

1-7-6. 공공시행자와 민간참여자 간 협약 체결의 방법 및 절차는 다음과 같다.

(1) 공공시행자는 1-7-4.의 규정에 따라 선정된 우선협상대상자에게 우선협상대상자 선정을 통보하거나 1-7-5.의 규정에 따른 공동사업 제안자에게 공동사업 제안 수용을 통보한 후 90일 이내(1회에 한하여 30일 이내 연장 가능하며 협약 내용의 승인 및 보고에 소요되는 기간은 제외한다) 협약을 체결하여야 한다.

(2) 협약의 내용에는 다음의 사항을 포함하여야 한다.

① 1-7-2.(5)①부터 ⑪의 규정에 해당하는 사항

② 이주대책 및 생활대책에 관한 사항

③ 협약의 변경과 해지에 관한 사항

④ 그 밖에 사업시행과 지구 여건에 따라 별도 협약이 필요한 사항

(3) 협약에는 사업방식, 참여지분율, 지분율 및 출자자 변경, 조성토지등의 직접사용, 사업손익 정산, 협약이행보증, 손해배상, 민간참여자 등의 파산 등으로 사업을 계속할 수 없는 경우에 대한 대책 등 주요 사항에 대하여 구체적으로 작성하여 책임소재를 명확하게 하여야 한다.

(4) 공공시행자는 민간참여자와 업무분담 결정, 개발계획 변경 등을 하는 경우 사업의 공공성 확보와 총사업비 인하 등을 위하여 민간참여자의 창의적이고 효율적인 제안내용이 반영되도록 노력하여야 한다.

(5) (1)의 규정에 따른 협약을 체결하려는 경우 법 제11조의2제4항에 따라 공공시행자는 미리 그 협약의 내용에 대하여 지정권자의 승인을 받아야 한다.

(6) 협약 체결을 승인하려는 지정권자는 총사업비 및 자금조달계획에 관한 사항, 출자자 간 수익배분에 관한 사항(공공시행자와 민간참여자 간 수익배분 포함), 민간참여자의 이윤율에 관한 사항 등 협약 내용의 적정성을 확인하여야 하며, 국토교통부장관에게 지체없이 그 내용을 보고하여야 한다. 다만, 공공시행자가 지정권자인 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.

(7) 국토교통부장관은 보고 내용이 위법하거나 보완이 필요하다고 인정하는 경우에는 법 제74조제3항에 따른 전문기관의 적정성 검토를 거쳐 지정권자에게 협약 내용의 시정을 명할 수 있다.

1-7-7. 공공‧민간 공동 도시개발사업 시행을 위한 공동출자법인 설립, 구역지정 제안 및  시행자 지정 절차 등은 다음과 같다.

(1) 공공시행자와 민간참여자는 1-7-6.의 규정에 따라 협약이 체결된 경우에 법 제11조제1항제11호에 해당하는 공동출자법인을 설립하여야 한다.

(2) (1)의 법인이 법 제11조제5항에 따라 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 도시개발구역의 지정을 제안하거나 영 제19조에 따라 시행자 지정을 신청하려는 경우에는  1-7-6.에 따른 협약에 관한 사항을 함께 제출하여야 한다.

1-7-8. 1-7-7.에 따른 공동출자법인이 시행하려는 도시개발사업에 대하여 법 제7조에 따라 주민이나 관계 전문가 등으로부터 의견을 청취할 때에는 공공시행자가 민간참여자 선정을 통해 공공·민간 공동 도시개발사업을 시행할 예정임을 알려야 한다. 공동출자법인이 설립되기 전에 의견을 청취하는 경우에도 또한 같다.

1-7-9. 1-7-7.(1)의 규정에 따라 설립된 공동출자법인이 「조세특례제한법」 제104조의31에 따른 프로젝트금융투자회사인 경우 공공시행자는 공공시행자로서의 역할을 강화할 수 있도록 「조세특례제한법 시행령」제104조의28제4항제2호에 따른 자산관리회사에의 출자 참여 여부를 검토하여야 한다.

1-7-10. 총사업비 등의 구체적인 산정기준 및 적용방법은 다음과 같다.

(1) 총사업비는 2-8-15-2.(2)의 규정에 따라 산정한 사업비를 말한다.

(2) 개발이익 재투자에 관한 사항에 적용하는 개발이익은 도시개발사업의 총수익에서 총사업비를 뺀 금액으로 한다.

(3) 총수익은 개발계획의 내용에 따라 해당 개발사업의 결과로부터 발생하는 분양‧임대‧운영 등의 수익과 시행과정에서 발생하는 예측가능한 모든 수익을 포함하며, 공동출자법인(공동출자법인의 출자자를 포함한다)이 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하려고 계획한 토지도 감정가격을 기준으로 총수익 산정에 포함한다.

(4) 협약에서 정한 수익배분에 관한 사항에 따라 민간참여자에게 배분하여야 하는 개발이익이 총사업비 중 민간참여자가 부담하는  금액에 협약에서 정한 민간참여자의 이윤율을 곱하여 산정한 금액을 초과할 경우 시행자는 그 초과분을 법 제53조의2제1항에서 정한 용도로 사용하여야 한다. 다만, 초과분 산정 시 법인세와 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금은 개발이익에서 제외하여 적용한다.

(5) 사업시행 과정에서 총사업비와 총수익이 변경되거나 사업준공을 하려는 경우 또는 법 제53조의2제2항에 따라 지정권자에게 도시개발사업의 회계에 관한 사항을 보고하는 경우 시행자는 지정권자와 협의를 거쳐 신뢰할 수 있는 객관적인 자료와 근거 등에 의하여 총사업비와 총수익을 재산정하여야 하며, 이 경우 시행자는 재산정한 결과를 협약 내용에 반영하여야 한다.

2-8-5-3. ⑧ 중 “10퍼센트”를 “5퍼센트”로 하고, ㉮ 중 “시행자(제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트 이상 공동출자한 법인만 해당한다. 이하 ‘공공시행자’라 한다)”를 “시행자(같은 항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인만 해당한다)”로, “공공시행자 외의 시행자가”를 “법 제11조제1항제5호부터 제11호에 해당하는 시행자(같은 항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인은 제외한다)가”로 한다.

2-8-5-3. ⑧ ㉰를 다음과 같이 신설한다.

㉮와 ㉯에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대주택 건설용지를 계획하지 아니할 수 있다.

(가) 도시개발구역 면적이 10만제곱미터 미만이거나 수용예정인구가 3천명 이하(도시개발구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 도시개발구역 면적이 30만제곱미터 미만이거나 수용예정인구가 5천명 이하)인 경우

(나) 도시개발사업으로 건설ㆍ공급되는 주거전용면적 60제곱미터 이하 공동주택의 수용예정인구가 도시개발구역 전체 수용예정인구의 100분의 40(수도권과 광역시 지역은 100분의 50) 이상인 경우

(다) 임대주택 호수가 50세대 미만인 경우

2-8-11-4. ④를 다음과 같이 신설한다.

지정권자는 개발사업 및 교육여건 변화에 따른 적정 학교수요를 반영할 수 있도록 인접지역 학교시설 활용 가능 여부, 신설 또는 증축하여야 하는 학교의 수･규모･개교시기 등에 대하여 교육감의 의견을 들어야 한다.

2-8-15-2. (2)를 다음과 같이 한다.

사업비는 도시개발사업 과정에서 직‧간접적으로 관련되어 투입되는 총비용으로 다음의 산정기준에 따라 산정한다.

① 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비‧부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용으로 구분하여 산출한다.

② 구체적 세부항목과 산정기준은 별표 3에 의하되, 산정기준 시점, 물가상승률, 사업기간 및 적용금리 등 사업비 산정의 근거에 대하여 객관적인 자료와 기준을 제시하도록 한다.

4-3-2. 중 “60일 이내의”를 “60일 이상의”로 한다.

5-2-2. ⑧ 단서 중 “공공시행자외의 자가 시행자인”을 “법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인은 제외한다)에 해당하는 자가 시행자인”으로 한다.

5-3-1. 중 “영 제57조제4항제3호”를 “영 제57조제5항제3호”로 한다.

5-7-1.를 다음과 같이 한다.

학교용지 등의 공급가격 기준은 다음과 같다.

(1) 법 제27조 및 영 제58조제3항의 규정에 따라 조성토지에 대한 공급을 감정가격 이하로 공급하고자 할 경우 시행자는 실시계획에서 정한 사업기간 내에 조성원가 수준으로 공급한다. 다만, 해당 조성토지가 법 제21조의3에 따른 임대주택 건설용지에 해당하는 경우는 영 제43조의4에서 정한 인수가격 기준에 따른다.

(2) 법 제27조에 따라 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우에는 사회복지시설, 학교 및 종합의료시설 등을 설치하기 위한 조성토지를 조성원가 이하로 공급할 수 있다.

(3) (1)과 (2)의 경우 조성원가는 별표 3의 기준에 따라 산정한 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비‧부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액을 말한다.

제10장. 중 “사업준공후 공공시설용지”를 “기반시설용지”로 한다.

5-10-1. 중 “공공시설용지”를 “｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제2조제6호에 따른 기반시설의 설치를 위한 용지”로 한다.

5-10-2.를 다음과 같이 신설한다.

｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제2조제6호에 따른 기반시설의 설치를 위한 용지를 매입하여야 할 기관이 준공 전까지 해당 토지에 대한 매입 결정을 하지 않는 경우 시행자는 매입여부, 매입시기 등에 관한 매입계획을 해당 기관에 요청하여야 하며, 이 경우 매입계획을 요청받은 자는 요청일로부터 1개월 이내에 매입계획을 시행자에게 통지하여야 한다.

5-10-3.을 다음과 같이 신설한다.

실시계획에 반영된 학교용지를 매입하여야 할 기관이 학교신설 수요 감소 등을 사유로(인구수용계획 등 개발계획의 변경이 원인인 경우는 제외한다) 준공 전 매입을 포기하여 용도변경이 필요한 경우에는 다음이 정하는 바에 따른다.

(1) 지정권자는 기반시설 현황 및 주변지역에 미치는 영향 등을 검토하여 해당 토지의 용도를 정하여야 하고 용도지역 또는 용도지구는 당초 지구단위계획의 내용을 유지함을 원칙으로 한다.

(2) 학교용지의 용도변경으로 인하여 구역 내 추가적인 기반시설이 필요하다고 인정되는 경우 그 기반시설을 함께 반영하여야 한다.

6-1-2. 중 “공사비ㆍ조사비ㆍ설계비ㆍ보상비 및 기타 비용을 합산한 금액으로 한다”를 “용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비‧부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액을 말한다”로 한다.

제8-1(재검토기한) 중 “2016년 7월 1일”을 “2022년 7월 1일”로 한다.

별표3을 별지와 같이 한다.

부      칙

제1조(시행일) 이 훈령은 2022년 6월 22일부터 시행한다.

제2조(공공‧민간 공동 도시개발사업 등에 관한 적용례) 제1편 제7장, 2-8-5-3., 2-8-15-2., 5-7-1. 및 6-1-2.의 개정규정은 이 지침 시행이후 최초로 도시개발구역을 지정하는 경우부터 적용한다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
< 신 설 >	제7장 공공‧민간 공동 도시개발사업의 시행
< 신 설 >	1-7-1. 법 제11호의2제1항에 따른 법인을 설립하여 도시개발사업을 시행하고자 하는 경우 법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자(이하 이 장에서 “공공시행자”라 한다)는 공공시행자 외의 출자자(이하 이 장에서 “민간참여자”라 한다)를 공모의 방식으로 선정하여야 한다. 다만, 도시개발사업의 시행에 참여하려는 자가 법 제11조의2제2항에 따라 공공시행자에게 공동사업을 제안하는 경우 공공시행자는 그 제안자를 해당 공동사업의 민간참여자로 선정할 수 있다.
< 신 설 >	1-7-2. 공공시행자가 민간참여자를 공모의 방식으로 선정하려는 경우 그 방법은 다음에서 정하는 바에 따른다. (1) 공공시행자는 민간참여 가능성, 사업여건 등을 고려하여 공동사업을 시행하려는 사업 대상지를 정한다. (2) (1)의 사업 대상지에서 도시개발사업을 시행하기 위하여 민간참여자를 공모하려는 경우 공공시행자는 해당 사업의 특성, 공공시행자의 역할, 민간참여자의 기여정도 등을 종합적으로 고려하여 다음의 사항을 모두 포함하는 사업계획(공모 및 평가계획을 포함한다. 이하 이 장에서 같다)을 마련하여야 한다. 이 경우 지정권자가 아닌 공공시행자는 마련한 사업계획을 공모 전 지정권자에게 통보하여야 한다. ① 사업의 개요 (사업명, 사업의 목적, 위치, 면적, 기간 등 포함) ② 공모신청자격 ③ 사업참여계획서의 제출기간 및 방법 등 공모신청 요령 ④ 사업참여계획서에 관한 평가항목 및 기준 ⑤ 사업참여계획서 작성 지침 ⑥ 공공시행자의 출자 및 공공시행자와 민간참여자의 역할 분담에 관한 사항 ⑦ 협약 및 법인설립에 관한 사항 ⑧ 총사업비 및 예상 수익률 등에 관한 사항 ⑨ 민간참여자의 이윤율 상한에 관한 사항 ⑩ 기반시설의 설치 및 비용부담에 관한 사항 ⑪ 법 제53조의2제1항에 따른 개발이익 재투자에 관한 사항(이하 “개발이익 재투자에 관한 사항”이라 한다) ⑫ 조성토지등 공급·처분‧직접사용에 관한 사항 ⑬ 그 밖에 공모 참가에 필요한 사항 (3) 공공시행자는 공모와 관련한 설명회를 개최할 수 있으며, 이 경우 설명회에 참가한 자에 한하여 공모에 참가하게 할 수 있다. (4) (2)에 따른 사업계획은 전국에 보급되는 일간신문과 공공시행자 인터넷 홈페이지에 각각 1회 이상 공고하여야 한다. (5) 공모에 참가하고자 하는 자는 다음의 사항을 포함한 사업참여계획서를 공공시행자에게 제출하여야 한다. ① 사업명, 위치, 면적, 기간 등 사업의 범위와 규모에 관한 사항 ② 공공시행자와 민간참여자의 역할배분 및 책임과 의무에 관한 사항 ③ 총사업비 및 자금조달계획에 관한 사항(자기자본비율과 타인자본비용율 포함) ④ 출자자 간 비용분담 및 손익배분에 관한 사항 ⑤ 민간참여자의 이윤율에 관한 사항 ⑥ 공동출자법인의 설립 및 해산에 관한 사항 ⑦ 조성공사 시공권에 관한 사항(조성공사의 설계금액 대비 시공금액의 비율 포함) ⑧ 조성토지등의 공급·처분·직접사용에 관한 사항 ⑨ 개발이익 재투자에 관한 사항 ⑩ 사업완료 후 사후처리방안에 관한 사항(미분양 토지 처분방안 포함) ⑪ 시설물 등의 이관 및 사후관리에 관한 사항 ⑫ 민간참여자의 창의적인 아이디어를 반영한 토지이용계획 또는 토지이용계획 변경제안에 관한 사항 ⑬ 조성비 등 총사업비 절감 방안 ⑭ 그 밖에 사업시행과 구역 여건에 따라 별도 협약이 필요한 사항 (6) 공공시행자는 공모신청자가 제출한 사업수행능력 및 재무건전성, 자격요건 등을 증명하는 서류에 대하여 평가하기 전에 그 사실여부를 확인하여야 하며, 주요 서류가 허위이거나 누락된 경우 해당 공모신청자를 실격 처리하여야 한다. (7) 사업참여계획서의 제출기간은 공모를 위한 공고일로부터 60일 이상으로 하여야 한다. 다만, 공모결과 응모자가 1인(또는 1개 컨소시엄)인 경우 30일 이내 다시 공모하여야 하며, 다시 공모하여도 당초 응모자 외에 응모자가 없을 경우 그 응모자를 우선협상대상자로 선정할 수 있다.
< 신 설 >	1-7-3. 사업참여계획서의 검토‧평가는 다음에서 정하는 바에 따라 수행한다. (1) 공공시행자는 제출된 사업참여계획서를 검토·평가하는 경우에 다음의 항목을 포함하여 평가하여야 한다. ① 민간참여자 구성의 적절성 ② 총사업비, 사업기간, 사업내용 등의 타당성 ③ 자체자금 조달능력, 차입금 조달능력 등 자금조달계획의 현실성 ④ 민간참여자 이윤율 및 수익배분의 적절성 ⑤ 조성토지 공급·처분‧직접사용 계획의 적절성 ⑥ 기반시설 설치 및 비용부담, 개발이익 재투자 등 공공기여에 관한 사항의 적절성 ⑦ 신공법의 적용, 시공금액의 인하 등 총사업비 절감 노력 ⑧ 그 밖에 사업 특성, 지역 여건 등에 따라 평가가 필요한 사항 (2) 공공시행자는 (1)의 규정에 따른 평가항목과 배점기준 등을 사업목적 달성에 적합하도록 정하여야 한다. (3) 공공시행자는 사업참여계획서 등을 투명하고 공정하며 객관적으로 심의·평가하기 위하여 민간참여자 선정 심의위원회(이하 이 장에서 "선정위원회"라 한다)를 구성·운영하여야 한다. (4) 선정위원회 위원은 토지이용·도시·교통·환경·금융·주택·건설 등 분야별 전문가와 공공시행자 소속 공무원 또는 임직원으로 20인 이내로 구성하되, 위원장은 민간전문가 중에서 호선하며, 위원회 구성 시 공공시행자 소속 공무원 또는 임직원의 수는 전체 위원 수의 3분의 1 이하가 되도록 한다. (5) 선정위원회 위원은 사업참여계획서 등을 심의·평가하는 과정에서 알게 된 주요 정보를 누설할 수 없으며, 위원장은 심의·평가 전에 보안각서를 징구하여야 한다. (6) 공공시행자는 선정위원회의 구성·운영에 필요한 세부지침을 정할 수 있다.
< 신 설 >	1-7-4. 협상대상자 선정 방법 및 절차는 다음과 같다. (1) 공공시행자는 선정위원회의 심의·평가에서 최고 득점을 받은 공모신청자를 우선협상대상자로 선정하고, 평가결과의 점수에 따라 순위별로 후순위 협상대상자를 선정한다. 다만, 선정위원회의 심의·평가 결과, 1-7-2.(4)의 규정에 따른 공고 시 명시한 협상대상자 선정을 위한 최소 점수 이하를 받은 자는 협상대상자로 선정하지 아니한다. (2) 공공시행자는 우선협상대상자가 사업참여계획서의 주요 조건을 성실히 이행하지 못할 사정이 생기거나 우선협상대상자의 귀책사유로 인하여 1-7-6.(1)의 규정에서 정한 기간 내에 협상이 성립되지 않을 경우 차순위자를 우선협상대상자로 선정할 수 있으며, 차순위자가 없는 경우는 협상대상자를 선정하지 아니할 수 있다. (3) 공공시행자는 (1) 및 (2)의 규정에 따라 협상대상자를 선정한 경우 이를 지체없이 각 협상대상자에게 통보하여야 한다.
	1-7-5. 1-7-1.의 후단에 따라 도시개발사업의 시행에 참여하려는 자가 공공시행자에게 공동사업을 제안하는 경우에는 다음의 절차에 따른다. (1) 1-7-1.의 후단에 따라 공동사업을 제안하는 자는 다음의 사항이 포함된 사업참여계획서를 공공시행자에게 제출하여야 한다. ① 사업의 개요(사업의 목적, 필요성 등 포함) ② 개발방향 및 추진일정 ③ 구역경계 설정에 관한 사항(공법상 개발제한, 토지이용 현황 포함) ④ 대상지 내 토지소유 현황 ⑤ 토지이용계획 제안에 관한 사항 ⑥ 총사업비 등 사업성 분석을 위한 사항 ⑦ 공동출자법인의 설립에 관한 사항 ⑧ 출자자 간 업무범위, 비용분담, 손익배분 등 ⑨ 공동사업 제안자의 재무현황 등 사업체 현황 ⑩ 민간참여자의 이윤율에 관한 사항 ⑪ 개발이익 재투자에 관한 사항 ⑫ 조성토지 공급·처분‧직접사용에 관한 사항 ⑬ 자체보안대책 및 보안각서 ⑭ 기타 사업시행을 위한 검토에 필요한 사항 (2) (1)에 따라 사업참여계획서를 제출받은 경우 공공시행자는 사업의 공익성, 대상지의 적정성, 사업성, 사업수행능력, 공공시행자의 재무여건 등을 고려하여 공동사업 제안의 수용 여부를 사업참여계획서 등 접수일로부터 60일 이내(1회에 한하여 30일 범위에서 연장 가능)에 공동사업 제안자에게 통보하여야 한다. (3) 공공시행자는 공동사업 수용 여부를 결정하기 위하여 1-7-3.(3)에 따른 선정위원회를 구성‧운영하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제113조에 따른 지방도시계획위원회에 자문을 거칠 수 있으며, 지정권자가 아닌 공공시행자가 공동사업 제안을 수용하려는 경우에는 제안자에게 수용을 통보하기 전에 지정권자에게 미리 이를 통보하여야 한다. (4) 공동사업 제안자와 공공시행자는 조사 단계에서부터 관련정보가 누설되지 않도록 법 제10조의2에 준하여 자체보안대책을 수립·시행하여야 한다.
< 신 설 >	1-7-6. 공공시행자와 민간참여자 간 협약 체결의 방법 및 절차는 다음과 같다. (1) 공공시행자는 1-7-4.의 규정에 따라 선정된 우선협상대상자에게 우선협상대상자 선정을 통보하거나 1-7-5.의 규정에 따른 공동사업 제안자에게 공동사업 제안 수용을 통보한 후 90일 이내(1회에 한하여 30일 이내 연장 가능하며 협약 내용의 승인 및 보고에 소요되는 기간은 제외한다) 협약을 체결하여야 한다. (2) 협약의 내용에는 다음의 사항을 포함하여야 한다. ① 1-7-2.(5)①부터 ⑪의 규정에 해당하는 사항 ② 이주대책 및 생활대책에 관한 사항 ③ 협약의 변경과 해지에 관한 사항 ④ 그 밖에 사업시행과 지구 여건에 따라 별도 협약이 필요한 사항 (3) 협약에는 사업방식, 참여지분율, 지분율 및 출자자 변경, 조성토지등의 직접사용, 사업손익 정산, 협약이행보증, 손해배상, 민간참여자 등의 파산 등으로 사업을 계속할 수 없는 경우에 대한 대책 등 주요 사항에 대하여 구체적으로 작성하여 책임소재를 명확하게 하여야 한다. (4) 공공시행자는 민간참여자와 업무분담 결정, 개발계획 변경 등을 하는 경우 사업의 공공성 확보와 총사업비 인하 등을 위하여 민간참여자의 창의적이고 효율적인 제안내용이 반영되도록 노력하여야 한다. (5) (1)의 규정에 따른 협약을 체결하려는 경우 법 제11조의2제4항에 따라 공공시행자는 미리 그 협약의 내용에 대하여 지정권자의 승인을 받아야 한다. (6) 협약 체결을 승인하려는 지정권자는 총사업비 및 자금조달계획에 관한 사항, 출자자 간 수익배분에 관한 사항(공공시행자와 민간참여자 간 수익배분 포함), 민간참여자의 이윤율에 관한 사항 등 협약 내용의 적정성을 확인하여야 하며, 국토교통부장관에게 지체없이 그 내용을 보고하여야 한다. 다만, 공공시행자가 지정권자인 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다. (7) 국토교통부장관은 보고 내용이 위법하거나 보완이 필요하다고 인정하는 경우에는 법 제74조제3항에 따른 전문기관의 적정성 검토를 거쳐 지정권자에게 협약 내용의 시정을 명할 수 있다.
< 신 설 >	1-7-7. 공공‧민간 공동 도시개발사업 시행을 위한 공동출자법인 설립, 구역지정 제안 및 시행자 지정 절차 등은 다음과 같다. (1) 공공시행자와 민간참여자는 1-7-6.의 규정에 따라 협약이 체결된 경우에 법 제11조제1항제11호에 해당하는 공동출자법인을 설립하여야 한다. (2) (1)의 법인이 법 제11조제5항에 따라 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 도시개발구역의 지정을 제안하거나 영 제19조에 따라 시행자 지정을 신청하려는 경우에는 1-7-6.에 따른 협약에 관한 사항을 함께 제출하여야 한다.
	1-7-8. 1-7-7.에 따른 공동출자법인이 시행하려는 도시개발사업에 대하여 법 제7조에 따라 주민이나 관계 전문가 등으로부터 의견을 청취할 때에는 공공시행자가 민간참여자 선정을 통해 공공·민간 공동 도시개발사업을 시행할 예정임을 알려야 한다. 공동출자법인이 설립되기 전에 의견을 청취하는 경우에도 또한 같다.
< 신 설 >	1-7-9. 1-7-7.(1)의 규정에 따라 설립된 공동출자법인이 「조세특례제한법」 제104조의31에 따른 프로젝트금융투자회사인 경우 공공시행자는 공공시행자로서의 역할을 강화할 수 있도록 「조세특례제한법 시행령」제104조의28제4항제2호에 따른 자산관리회사에의 출자 참여 여부를 검토하여야 한다.
< 신 설 >	1-7-10. 총사업비 등의 구체적인 산정기준 및 적용방법은 다음과 같다. (1) 총사업비는 2-8-15-2.(2)의 규정에 따라 산정한 사업비를 말한다. (2) 개발이익 재투자에 관한 사항에 적용하는 개발이익은 도시개발사업의 총수익에서 총사업비를 뺀 금액으로 한다. (3) 총수익은 개발계획의 내용에 따라 해당 개발사업의 결과로부터 발생하는 분양‧임대‧운영 등의 수익과 시행과정에서 발생하는 예측가능한 모든 수익을 포함하며, 공동출자법인(공동출자법인의 출자자를 포함한다)이 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하려고 계획한 토지도 감정가격을 기준으로 총수익 산정에 포함한다. (4) 협약에서 정한 수익배분에 관한 사항에 따라 민간참여자에게 배분하여야 하는 개발이익이 총사업비 중 민간참여자가 부담하는 금액에 협약에서 정한 민간참여자의 이윤율을 곱하여 산정한 금액을 초과할 경우 시행자는 그 초과분을 법 제53조의2제1항에서 정한 용도로 사용하여야 한다. 다만, 초과분 산정 시 법인세와 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금은 개발이익에서 제외하여 적용한다. (5) 사업시행 과정에서 총사업비와 총수익이 변경되거나 사업준공을 하려는 경우 또는 법 제53조의2제2항에 따라 지정권자에게 도시개발사업의 회계에 관한 사항을 보고하는 경우 시행자는 지정권자와 협의를 거쳐 신뢰할 수 있는 객관적인 자료와 근거 등에 의하여 총사업비와 총수익을 재산정하여야 하며, 이 경우 시행자는 재산정한 결과를 협약 내용에 반영하여야 한다.
제2편 개발계획의 수립 제8장 부문별 계획 제5절 토지이용계획 2-8-5-3. 토지이용계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다. ⑧ 공동주택용지에는 다음의 기준에 따라 임대주택건설용지(임대주택을 포함한다. 이하 같다)를 계획한다. 이 경우 지정권자는 해당 지역의 임대주택 수요분석 결과 필요한 경우에는 임대주택재고비율 및 사업방식 등을 고려하여 임대주택건설용지 계획을 10퍼센트 포인트의 범위 내에서 조정할 수 있다. ㉮ 수도권ㆍ광역시에서 법 제11조제1항제1호부터 제4호까지의 시행자 및 제11호에 해당하는 시행자(제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트 이상 공동출자한 법인만 해당한다. 이하 ‘공공시행자’라 한다)가 도시개발사업을 시행하거나 공공시행자 외의 시행자가 100만 제곱미터 이상 규모의 도시개발사업을 시행하는 경우 : 전용면적 85제곱미터이하의 임대주택건설용지(임대주택을 포함한다. 이하 ⑧에서 같다)를 공동주택용지(공동주택을 포함한다. 이하 ⑧에서 같다)의 25퍼센트 이상으로 계획. 이 경우, 국민임대주택건설용지(국민임대주택을 포함한다)와 영구임대주택건설용지(영구임대주택을 포함한다) 및 임대의무기간이 30년 이상인 행복주택건설용지(행복주택을 포함한다)를 합한 면적이 공동주택용지의 15퍼센트 이상이 되도록 계획한다. ㉯ 수도권ㆍ광역시 지역에서 ㉮에 해당하지 않은 경우와 기타 지역의 경우 : 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택건설용지를 공동주택용지의 20퍼센트 이상 계획 <신 설>	제2편 개발계획의 수립 제8장 부문별 계획 제5절 토지이용계획 2-8-5-3.토지이용계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다. ⑧---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 계획을 5퍼센트 포인트의 -----------------------. ㉮ ---------------------- ------------------------- -------------------------시행자(같은 항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인만 해당한다)가 ------------------- 시행하거나 법 제11조제1항제5호부터 제11호에 해당하는 시행자(같은 항 제1호부터 제4호까지의 시행자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인은 제외한다)가 ----------------------- ------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------. ㉯ (현행과 같음) ㉰ ㉮와 ㉯에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대주택 건설용지를 계획하지 아니할 수 있다. (가) 도시개발구역 면적이 10만제곱미터 미만이거나 수용예정인구가 3천명 이하(도시개발구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 도시개발구역 면적이 30만제곱미터 미만이거나 수용예정인구가 5천명 이하)인 경우 (나) 도시개발사업으로 건설ㆍ공급되는 주거전용면적 60제곱미터 이하 공동주택의 수용예정인구가 도시개발구역 전체 수용예정인구의 100분의 40(수도권과 광역시 지역은 100분의 50) 이상인 경우 (다) 임대주택 호수가 50세대 미만인 경우
제2편 개발계획의 수립 제8장 부문별 계획 제11절 기반시설계획 2-8-11-4. 기반시설은 다음의 계획기준을 고려하여 작성한다. (5) 학교 ① 초등학교와 중학교는 학생들의 보행권을 기준으로 배치한다. ② 학교를 신설 또는 증축 할 수 없는 부득이한 경우에는 인접지역의 학교시설을 활용하되, 학급당 학생 수, 학교당 학급 수 등 장래의 교육여건의 변화에 따른 해당 학교시설의 수용용량을 고려하여야 하며 통학시간거리가 과도하게 되지 않도록 한다. ③ 학교의 결정기준 및 설치기준은 도시·군계획시설의 결정·구조 및 설치에 관한 규칙, 「초중등교육법」 및 「고등교육법」 등이 정하는 바에 따른다. <신 설>	제2편 개발계획의 수립 제8장 부문별 계획 제11절 기반시설계획 2-8-11-4. 기반시설은 다음의 계획기준을 고려하여 작성한다. (5) 학교 ① ∼ ③ (현행과 같음) ④ 지정권자는 개발사업 및 교육여건 변화에 따른 적정 학교수요를 반영할 수 있도록 인접지역 학교시설 활용 가능 여부, 신설 또는 증축하여야 하는 학교의 수･규모･개교시기 등에 대하여 교육감의 의견을 들어야 한다
제15절 재원조달 및 사업시행계획 2-8-15-2. 재원조달 및 사업시행계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다. (1) (생 략) (2) 사업비 산정은 조사비, 설계비, 공사비, 보상비 및 기타비용으로 구분하여 산출하되, 구체적 세부항목과 산정기준은 별표 3에 의하며 산정기준 시점, 물가상승률, 사업기간 및 적용금리 등 사업비 산정의 근거에 대하여 합리적인 기준을 제시하도록 한다.	제15절 재원조달 및 사업시행계획 2-8-15-2. 재원조달 및 사업시행계획은 다음의 수립기준에 따라 작성한다. (1) (생 략) (2) 사업비는 도시개발사업 과정에서 직‧간접적으로 관련되어 투입되는 총비용으로 다음의 산정기준에 따라 산정한다. ① 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비‧부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용으로 구분하여 산출한다. ② 구체적 세부항목과 산정기준은 별표 3에 의하되, 산정기준 시점, 물가상승률, 사업기간 및 적용금리 등 사업비 산정의 근거에 대하여 객관적인 자료와 기준을 제시하도록 한다.
4-3-2. 시행자는 집단환지의 지정에 관하여 토지소유자가 신청할 수 있도록 환지계획 작성 전 60일 이내의 기간을 정하여 개발구역 안의 토지소유자에게 서면으로 통지하고 신청을 받아야 한다.	4-3-2. -------------------- -------------------------- -------------------------- 60일 이상의 기간을 --------- -------------------------- ----------------------------.
제5편 토지공급 및 사후관리 제2장 주거용지의 공급 5-2-2. 개발계획에 반영된 임대주택건설용지로 공급할 용지가 최초 공급공고일 후 6월 이내에 공급되지 않을 경우 시행자는 이를 국민주택규모의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다. 다만, 공공시행자외의 자가 시행자인 경우에는 2월이내에 공급되지 않을 경우 국민주택규모의 분양주택건설용지로 공급할 수 있다.	제5편 토지공급 및 사후관리 제2장 주거용지의 공급 5-2-2. --------------------- -------------------------- -------------------------- -------------------------- -------------------------- --------------------------. 다만, 법 제11조제1항제5호부터 제11호까지의 규정(같은 항 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하는 자가 50퍼센트를 초과하여 출자한 법인은 제외한다)에 해당하는 자가 시행자인 경우에는 -------------------- -------------------------- --------------------------.
5-3-1. 영 제57조제4항제3호 및 시행규칙 제23조제2항 별표 3 제1호 가목의 규정에 따라 수의계약으로 협의양도인에게 용지를 공급할 수 있는 토지의 면적기준은 다음과 같다.	5-3-1. 영 제57조제5항제3호 및 -------------------------- -------------------------- -------------------------- -------------------------- ----------------.
제5편 토지공급 및 사후관리 제7장 학교용지 등의 공급가격 기준 5-7-1. 영 제58조제3항의 규정에 따라 조성토지에 대한 공급을 감정가격 이하로 공급하고자 할 경우 시행자는 실시계획에서 정한 사업기간 내에 조성원가 수준으로 공급하되, 지역특성화를 위해 필요한 경우에는 사회복지시설, 학교 및 종합의료시설 등을 조성원가 이하로 공급할 수 있다. 이 경우 조성원가는 별표 3의 기준에 따라 산정한 공사비ㆍ조사비ㆍ설계비ㆍ보상비 및 기타 비용을 합산한 금액을 말한다.	제5편 토지공급 및 사후관리 제7장 학교용지 등의 공급가격 기준 5-7-1. 학교용지 등의 공급가격 기준은 다음과 같다. (1) 법 제27조 및 영 제58조제3항의 규정에 따라 조성토지에 대한 공급을 감정가격 이하로 공급하고자 할 경우 시행자는 실시계획에서 정한 사업기간 내에 조성원가 수준으로 공급한다. 다만, 해당 조성토지가 법 제21조의3에 따른 임대주택 건설용지에 해당하는 경우는 영 제43조의4에서 정한 인수가격 기준에 따른다. (2) 법 제27조에 따라 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우에는 사회복지시설, 학교 및 종합의료시설 등을 설치하기 위한 조성토지를 조성원가 이하로 공급할 수 있다. (3) (1)과 (2)의 경우 조성원가는 별표 3의 기준에 따라 산정한 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비‧부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액을 말한다.
제5편 토지공급 및 사후관리 제10장 사업준공후 공공시설용지의 용도 재검토 5-10-1. 개발사업 준공 후 2년이 경과할 때까지 공공시설용지를 매입하여야 할 기관이 매입하지 않을 경우 시행자는 시장군수 또는 구청장에게 해당 토지의 용도변경을 요청할 수 있으며 시장군수 또는 구청장은 용도변경에 따르는 기반시설 현황 및 주변지역에 미치는 영향 등을 검토하여 변경 여부를 정하여야 한다. 다만, 지정권자가 시행자인 경우에는 직접 변경여부를 정할 수 있다.	제5편 토지공급 및 사후관리 제10장 기반시설용지의 용도 재검토 5-10-1. ------------------- --------- 때까지 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제2조제6호에 따른 기반시설의 설치를 위한 용지를 매입하여야 -------- -------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
<신 설>	5-10-2. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제2조제6호에 따른 기반시설의 설치를 위한 용지를 매입하여야 할 기관이 준공 전까지 해당 토지에 대한 매입 결정을 하지 않는 경우 시행자는 매입여부, 매입시기 등에 관한 매입계획을 해당 기관에 요청하여야 하며, 이 경우 매입계획을 요청받은 자는 요청일로부터 1개월 이내에 매입계획을 시행자에게 통지하여야 한다.
<신 설>	5-10-3. 실시계획에 반영된 학교용지를 매입하여야 할 기관이 학교신설 수요 감소 등을 사유로(인구수용계획 등 개발계획의 변경이 원인인 경우는 제외한다) 준공 전 매입을 포기하여 용도변경이 필요한 경우에는 다음이 정하는 바에 따른다. (1) 지정권자는 기반시설 현황 및 주변지역에 미치는 영향 등을 검토하여 해당 토지의 용도를 정하여야 하고 용도지역 또는 용도지구는 당초 지구단위계획의 내용을 유지함을 원칙으로 한다. (2) 학교용지의 용도변경으로 인하여 구역 내 추가적인 기반시설이 필요하다고 인정되는 경우 그 기반시설을 함께 반영하여야 한다.
제6편 비용분담 등 제1장 타 지방자치 단체의 비용부담 원칙 6-1-1. (생 략) 6-1-2. 해당시설의 총사업비는 별표3의 기준에 따라 산정한 공사비ㆍ조사비ㆍ설계비ㆍ보상비 및 기타 비용을 합산한 금액으로 한다.	제6편 비용분담 등 제1장 타 지방자치 단체의 비용부담 원칙 6-1-1. (생 략) 6-1-2. -------------------- ---------------- 산정한 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비‧부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액을 말한다.
8-1. (재검토기한) 국토교통부장관은 「훈령ㆍ예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」에 따라 이 고시에 대하여 2016년 7월 1일 기준으로 매3년이 되는 시점(매 3년째의 6월 30일까지를 말한다)마다 그 타당성을 검토하여 개선 등의 조치를 하여야 한다.	8-1. (재검토기한) ----------- --------------------------------------------------------------대하여 2022년 7월 1일 기준으로 --------------- -------------------------- ---------------------------------------------.
	부칙 제1조(시행일) 이 훈령은 2022년 6월 22일부터 시행한다. 제2조(공공‧민간 공동 도시개발사업 등에 관한 적용례) 제1편 제7장, 2-8-5-3., 2-8-15-2., 5-7-1. 및 6-1-2.의 개정규정은 이 지침 시행이후 최초로 도시개발구역을 지정하는 경우부터 적용한다.

[별표3] 사업비(조성원가) 표준항목 및 산정기준 (2-8-15-2. 및 5-7-1.관련)

1. 사업비(조성원가)의 표준항목

항 목	세 부 항 목
용지비	-토지매입비 -지장물 보상비(건물․입목 등) -권리 보상비(영업권․광업권 등) -취득세, 재산세, 종합부동산세 등 용지세제 -보상 관련 용역비‧조사비‧등기비 -사업시행과 관련한 임차비용 등 그 밖의 부대비용
용지부담금	-농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 대체초지조성비 등
이주대책비	-이주대책에 소요된 비용 및 손실액
조성비	-부지조성 등 제반 공사비 -문화재 조사 및 발굴비 -설계비, 측량비, 시공감리비 -조성 관련 용역비 및 그 밖의 부대비용
기반시설설치비 ‧부담금	-개발구역에 필요한 도로, 상·하수처리 관련시설 등 기반시설설치비 -광역교통시설부담금, 생태보전협력금, 하수도시설원인자부담금, 폐기물처리시설설치부담금 등
직접인건비	-도시개발사업 현장에서 개발사업을 직접 수행하거나 지원하는 직원의 인건비
일반관리비	-직접인건비를 제외한 인건비·임차료·연구개발비·훈련비·판매비‧그 밖에 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용
자본비용	-사업비의 조달에 소요되는 비용
그 밖의 비용	-건설공사 보험료 -천재지변으로 발생하는 피해액 등
주 : 1. 사업의 특성에 따라 분류 기준을 세분하거나 항목의 삭제가 발생한 경우에는 그 사유를 명기할 것 2. 항목별 세부산출 내역은 부속서류에 포함할 것 3. 5-7-1.에 따른 조성원가는 아래의 기준에 따라 산정한다. 가. 입체환지 또는 매각용 건축물을 시행자가 직접 건축하는 경우에는 해당 건축비용은 제외하여 조성원가를 산정한다. 나. 환지방식의 경우 토지매입비는 구역 내 토지(무상귀속 받은 토지는 제외)의 정리 전 평가가격으로 한다.

2. 사업비(조성원가)의 세부 산정기준

가. 용지비

용지비는 해당 도시개발사업에 따른 용지매수와 관련된 직접비로서 용지매입비, 지장물 등 보상비, 영업‧영농‧축산‧어업 등에 관한 권리보상비, 취득세, 재산세 및 종합부동산세 등 용지세제, 보상관련 용역비, 조사비, 등기비, 사업시행과 관련하여 집행한 임차비용 등 제반 부대비용을 포함하여 산정하며, 용지매입비 산정 시 수용 또는 사용방식인 경우는 「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 따른 평가액에 의할 수 있다(단, 환지방식의 경우 토지매입비란 국공유지 매입 등 실토지매입비를 말한다).

나. 용지부담금

용지부담금은 해당 도시개발사업의 토지 등의 취득과 관련하여 용지의 형질변경 등을 원인으로 법령에 따라 부과되는 농지보전부담금, 대체산림자원조성비, 대체초지조성비 등 각종 부담금을 포함하여 산정한다.

다. 조성비

조성비는 해당 도시개발사업의 조성에 소요되는 직접비로서 부지조성 등 제반 공사비, 문화재 조사 및 발굴비, 설계비, 측량비, 시공감리비, 조성관련 용역비 및 기타 부대비용을 포함하여 다음의 기준에 따라 산정한다. 다만, 해당 조성비용을 부담한 자가 따로 있을 경우에는 산정에서 제외한다.

1) 공사비의 경우 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제9조의 규정에 따른 예정가격 결정기준과 정부표준 품셈 및 단가(정부고시가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)에 의한다.

2) 조사‧설계비의 경우 「엔지니어링산업 진흥법」 제31조제2항의 규정에 따른 엔지니어링 사업대가의 기준에 의한다.

라. 기반시설설치비‧부담금

기반시설설치비‧부담금은 해당 도시개발사업에 필요한 도로, 상ㆍ하수처리 관련시설, 에너지ㆍ통신시설 등 기반시설설치 소요비용, 각종 부담금(타 법령이나 인ㆍ허가조건에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 납부하는 광역교통시설부담금, 생태보전협력금, 하수도시설원인자부담금, 폐기물처리시설설치부담금 등 각종 부담금 포함) 및 기타 부대비용을 포함하여 산정한다. 다만, 기반시설설치비‧부담금은 개발계획 및 실시계획에 근거하여야 하며, 해당 공사비 부담자가 따로 있는 경우는 기반시설설치비‧부담금 산정에 포함하지 않는다.

마. 이주대책비

이주대책비는 이주정착금 등 이주대책에 소요된 비용 및 손실액을 산정한다.

바. 직접인건비

직접인건비는 해당 도시개발사업 현장에서 개발사업을 직접 수행하는 직원의 인건비로서 다음의 산식에 의하여 산정한다.

1) 직접인건비 = 해당 도시개발사업의 투입비(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비‧부담금+이주대책비) × 직접인건비율

2) 직접인건비율 = 최근 3년간 조성사업 관련부서 인건비의 연평균액/최근 3년간 직접비 중 (용지비+용지부담금+이주대책비+조성비+기반시설설치비‧부담금)의 연평균액. 단, 인건비 연평균액은 해당연도 손익계산서 제조원가부문의 직접인건비 금액을 기준으로 산정한다.

3) 직접인건비율은 100분의2를 초과할 수 없다.

4) 당해 도시개발사업 시행을 위하여 신설된 시행자의 경우 2)에 따른 직접인건비율 산정 시 당해 사업에 관련된 실제 집행비를 추정하여 산정할 수 있으며, 지정권자는 유사한 규모 및 사업 특성을 가지는 타 사업의 직접인건비율을 고려하여 해당 도시개발사업의 직접인건비율에 대한 적정성을 검토할 수 있다.

5) 4)에도 불구하고 해당 도시개발사업의 투입비(용지비+용지부담금+이주대책비+조성비+기반시설설치비‧부담금) 대비 조성사업관련부서 인건비는 100분의2를 초과할 수 없다.

사. 일반관리비

일반관리비는 인건비ㆍ임차료ㆍ연구개발비ㆍ훈련비ㆍ판매비ㆍ그 밖에 사업시행과 관련한 일반관리에 소요된 비용으로, 직접인건비에 포함된 금액은 제외하고 다음의 산식에 의해서 산정한다.

1) 일반관리비 = 해당 도시개발사업의 직접비(용지비+용지부담금+이주대책비+조성비+기반시설설치비‧부담금+직접인건비) × 일반관리비율

2) 일반관리비율 = 최근 3년간 일반관리비 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+이주대책비+조성비+기반시설설치비‧부담금+직접인건비)의 연평균액. 단, 일반관리비 집행액의 연평균액은 해당연도 손익계산서상 판매비와 관리비 금액을 기준으로 산정하며, 일반관리비 집행액은 손익계산서상 판매비와 관리비 금액과 일치해야 한다.

3) 당해 도시개발사업 시행을 위하여 신설된 시행자의 경우 2)에 따른 일반관리비율 산정 시 당해 사업에 관련된 실제 집행비를 추정하여 산정할 수 있으며, 지정권자는 유사한 규모 및 사업 특성을 가지는 타 사업의 일반관리비율을 고려하여 해당 도시개발사업의 일반관리비율에 대한 적정성을 검토할 수 있다.

4) 3)에도 불구하고 일반관리비율은 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙」 제8조제1항제1호의 비율과 직전 3개년 산정 비율의 평균을 초과할 수 없다.

아. 자본비용 산정

자본비용은 도시개발사업을 시행하는데 필요한 사업비의 조달에 소요되는 비용으로 다음과 같이 산정한다.

1) 자본비용 = 순투입액의 누적액 × 자본비용률

2) 순투입액의 누적액은 자본비용 산정기간 동안 매기간별(매월 또는 매분기별) 해당 도시개발사업에 대한 투입(예상)액에서 회수(예상)액을 차감한 순투입금액을 자본비용 산정기간 동안 누적한 금액임

3) 자본비용률 = 자기자본비용률 + 타인자본비용률

4) 자기자본비용률 = 5년만기 국고채 이자율 × 최근 5년간 총자본분의 자기자본 비율 평균

5) 타인자본비용률 = (최근 5년간 차입이자의 연평균액/최근 5년간 타인자본금액의 연평균액) × 최근 5년간 총자본분의 타인자본 비율 평균

※ 총자본(금액) = 자기자본(금액) + 타인자본(금액)

6) 자본비용 산정기간은 조성사업 착수일(보상계획 공고일)로부터 조성사업 준공일까지로 한다.

7) 순투입액은 연복리를 적용하여 산정하며, 자기자본은 납입자본금과 자본잉여금 및 이익잉여금의 합계액으로 하며, 타인자본은 회계상 부채가 아니라 금융비용을 부담하는 부채만으로 산정한다.

8) 당해 도시개발사업 시행을 위하여 신설된 시행자의 경우 3)에 따른 자본비용률 산정 시 당해 사업에 관련된 실제 집행비를 추정하여 산정할 수 있으며, 지정권자는 유사한 규모 및 사업 특성을 가지는 타 사업의 자본비용률을 고려하여 해당 도시개발사업의 자본비용률에 대한 적정성을 검토할 수 있다.

자. 그 밖의 비용 산정

그 밖의 비용은 「산업재해보상보험법」에 따른 보험료, 천재지변으로 인하여 발생하는 피해액을 더한 금액으로 다음의 산식에 의해서 산정한다.

1) 그 밖의 비용 = 해당 도시개발사업의 직접비 (용지비+용지부담금+이주대책비+조성비+기반시설설치비‧부담금+직접인건비) × 그 밖의 비용률

2) 그 밖의 비용률 = 최근 3년간 그 밖의 비용 집행액의 연평균액/최근 3년간 직접비(용지비+용지부담금+이주대책비+조성비+기반시설설치비‧부담금+직접인건비)의 연평균액

3) 그 밖의 비용 산정 시에는 일반관리비 등과 이중 계산되지 않도록 해야 한다.

4) 당해 도시개발사업 시행을 위하여 신설된 시행자의 경우 1)에 따른 그 밖의 비용률 산정 시 당해 사업에 관련된 실제 집행비를 추정하여 산정할 수 있으며, 지정권자는 유사한 규모 및 사업 특성을 가지는 타 사업의 그 밖의 비용률을 고려하여 해당 도시개발사업의 그 밖의 비용률에 대한 적정성을 검토할 수 있다.